2017年房地产行业长租公寓系列深度报告之二:从公平住屋透视美国长租公寓运营模式-20170731-广发证券-37页-佰策地产文库.pdf

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1、 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 专题研究 |房地产 2017 年 07 月 31 日 证券研究报告 本报告联系人:李飞 Tabl e_Title 房地产行业 长租公寓系列深度报告之二 从 EQR 透视美国长租公寓运营模式 Table_Aut horHorizontal 分析师: 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 Table_Summary 核心观点 : EQR 公司简介:美国市场领先的公寓型 REITs EQR (Equity Residential)成立于 1969 年,在 1993 年正式上市,是美国第一家上市的公寓型 R。

2、EITs,市场份 额始终高居前列。 2016 年, EQR 拥有物业数量 302 个,公寓房间数共计 7.75 万间,拥有数量为全美第三。 EQR 融资优势: REITs 助推高效融资 融资端,美国完善的 REITs 上市流通制度为 EQR 高效便捷的股权融资提供基础,实际上,这也是美国公寓企 业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外, EQR 还以债权融资作为补充,并且得益于较低的杠杆水 平、稳 健的现金流以及 REITs 税收豁免债务优惠政策, EQR 的债务资金成本处于低位。 EQR 投资策略:踏准市场节奏,精准投资 投资端, EQR 能够根据整体市场状况制定精准投资战略。 EQR 总。

3、共经历了 3 阶段发展,第一阶段, 1993 年 至 2000 年前后,在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下,其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规 模扩张;第二阶段, 2000 年至 2005 年前后,美国公寓资产价格快速上涨,资产回报率呈现下降,这一阶段 EQR 放慢了扩张节奏;第三阶段, 2006 年至今,美国公寓市场呈现分化, EQR 逐步聚焦核 心市场,加大核心市场布局 的同时,逐步直至完全剥离非核心市场物业,并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场(低买高卖)。 EQR 运营优势:增值服务多样化,且管控效率较佳 运营端,首先, EQR 提供全流程、高品质的便利服务,有。

4、助于降低空置率、获得更高的租金溢价。而在运营 过程中,规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置(没有冗杂的后台人员)使得 EQR 运营成本管控较强 , 其中信息平台的建设是关键。租金稳定增长而运营成本相对平稳,使得 EQR 获得了较高的投资回报率,其 NOI 口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收 益率,由此获得了长期、稳定资金的青睐。 借鉴意义:有质量的规模化扩张是前提,降低空置率、实现租金溢价是关键, 提 高 运营管控效率则是保障 现阶段而言, EQR 在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴:布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实 现市场领先的前提,通过全流程的便利服务提高出租率并产。

5、生一定的租金溢价是关键,而 IT 化 能力以及较高的人 员管控效率则 是 收入增长最终转化为盈利增长 的保障 。 风险提示 政策支持力度及落地节奏低于预期,租赁人口及租金增长不及预期,资产价格持续过快上涨。 Table_Report 相关研究 : 房地产行业 :按揭贷加速收紧,总体成交热度继续下行 2017-07-24 房地产行业 :7 月成交热度回落,租赁支持政策深化落地 2017-07-24 房地产行业 :政策暖风频吹,长租公寓崛起正当时 2017-07-21 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 专题研究 |房地产 目录索引 前言 . 5 EQR 公司简介 :美。

6、国市场领先的公寓型 REITS . 6 EQR 发展战略:从规模扩张到聚焦核心市场 . 9 EQR 融资优势 : REITS 助推 EQR 高效融资 11 EQR 投资 优势 : 踏准市场节奏,精准投资 . 16 EQR 运营 优势 : 增值 服务多样化 ,且管控效率较佳 27 图表索引 图 1:自持型重资产公寓企业的运营模式 . 6 图 2: EQR 的运营及盈利模式 7 图 3: 15 年末美国公寓 REITs 持有房间数量(万间) 7 图 4: 16 年末美国公寓 REITs 持有房间数量(万间) 7 图 5: EQR 收入结构(以租金收入为主) . 7 图 6: EQR 营业利润(百万。

7、美元)及同比 . 7 图 7: 美国主要公寓 REITS 市值(亿美元) 8 图 8: EQR 股价及标普 500 走势图 8 图 9: EQR 平均投资回报率( NOI/投资性房地产) 8 图 10: EQR 股利分红及股息率 8 图 11: EQR2016 年股权结构 . 9 图 12: EQR 三阶段发展战略概览 9 图 13: EQR 三阶段物业分布图 10 图 14: EQR 物业分布( 1993 年和 2000 年) . 11 图 15: EQR 高速扩张阶段的总负债情况(百万美元) . 13 图 16: EQR 负债率和 NYSE 平均负债率 13 图 17: EQR 第一阶段资。

8、产负债率与融资情况 13 图 18:税收豁免债务规模及成本一览 14 图 19: EQR 发债成本较低 . 14 图 20: EQR 融资高效且呈现多元化 15 图 21: EQR 融资规模与运营房间数量 . 15 图 22: EQR 租金营业成本及 NOI 情况(百万美元) 15 图 23: 美国房屋自有率( %) . 16 图 24: 90 年代 美国出租房屋入住率( %)高位稳定 . 16 图 25:全美租金中位数及增长率 . 17 图 26: 90 年代美国房屋租售比(房价 /年租金) 稳定在 15 倍左右 . 17 图 27: EQR 在第一阶段投资策略 17 图 28: EQR 第。

9、一阶段运营房间数及增速 . 18 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 37 专题研究 |房地产 图 29: EQR 在第一阶段以收购物业为主 . 18 图 30: EQR 在第一阶段毛租金收益率(单位租金收入 /单位收购成本)维持高位 18 图 31: EQR 在第二阶段投资策略 19 图 32: 美国出租房入住率( %)在 21 世纪初持续下行 . 19 图 33: 美国房屋租售比在 21 世纪初快速上涨 . 19 图 34: EQR 第二阶段运营房间维持高位稳定 20 图 35: EQR 第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业 . 20 图 36: EQR 在第二阶段毛租。

10、金收益率(单位租金收入 /单位收购成本)持续下行 20 图 37:美国公寓成交量(万间) . 21 图 38:美国公寓交易单价(万美元 /间) . 21 图 39: EQR 在第三阶段投资策略 21 图 40: EQR 战略核心市场失业率 21 图 41: EQR 战略核心市场租赁住宅入住率 . 22 图 42: EQR 战略核心市场平均租金水平 . 22 图 43: EQR 第三阶段运营房间逐年下降,逐步聚焦核心市场 22 图 44: EQR 第三阶段以出售非核心区域物业为主,并针对性收购核心区域物业 23 图 45: EQR 在第三阶段毛租金收益率(单位租金收入 /单位收购成本)波动上行 。

11、23 图 46: EQR 出售公寓均价(万美元 /间) 24 图 47: EQR 售出项目平均 IRR 24 图 48: EQR 现有物业分布图(截至 2016 年) . 25 图 49: EQR 营业利润结构变化(按地区) . 25 图 50: EQR 各类型物业数量和占比变化 . 26 图 51: EQR 各类型房间数量(间)和占比变化 26 图 52:各类型物业月租金水平 . 26 图 53:美国各类型租房人数(万人) 27 图 54: EQR 官方网站(城市选择) 28 图 55: EQR 官方网站(区域选择) 28 图 56: EQR 某项目的 Walk Score 评分 28 图 。

12、57: EQR 官方网站(户型选择及租金信息) 28 图 58: EQR 的单位公寓平均费用支出(美元) 29 图 59: EQR 与 Zipcar 合作搬家服务 29 图 60: EQR 与 Cort Furniture 合作提供家具租赁优惠 30 图 61: EQR 的居住配套与服务 31 图 62: EQR 的租赁转移计划和租金抵扣买房服务 31 图 63: EQR 全流程服务 . 32 图 64: EQR 的空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比 32 图 65: EQR 纽约市场租金溢价(美元) . 33 图 66: EQR 西雅图市场租金溢价(美元) . 33 图 67: EQ。

13、R 的同店每月租金(美元 /套)总体保持平稳增长 . 33 图 68: EQR 的单位公寓平均费用支出(万美元) 34 图 69: EQR 的同店每套工资支出(美元) . 34 图 70: EQR 的同店每单元运营费用 35 图 71: EQR 的 CE 值(营业费用 /营业净利润)情况 35 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 37 专题研究 |房地产 图 72: 2016 年公寓型 REITs 的 CE 值比较 35 图 73: EQR 的营业净利润 NOI 情况(百万美元) . 35 图 74: EQR 运营资金 FFO 情况(百万美元) 35 图 75: EQR 。

14、平均投资回报率( NOI/投资性房地产) 36 图 76: EQR 股利分红及股息率 36 表 1:美国 REITs 推行相关政策与事件 11 表 2: EQR 股票发行列表( 1993-2000 年) 12 表 3: EQR 债务发行列表( 1993-2000 年) 14 表 4:美国在持有环节对于 REITS 税收优惠政策 18 表 5:美国在交易环节对于 REITS 的税收优惠政策 . 18 表 6: 2014 年以来 EQR 物业剥离情况一览 . 24 表 7: 2016 年 EQR 各区域物业经营数据 25 表 8: EQR 典型项目人员配置情况 34 识别风险 , 发现价值 请务必。

15、阅读末页的免责声明 5 / 37 专题研究 |房地产 前言 2015年以来,我国关于租赁市场的支持政策处于加速推进的弥补阶段,尤其是 进入 2017年,政策呈现加速深化推进,租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要 一环,受到越来越多的关注。这种背景下,我们对长租公寓进行 系统 研究,其中 7 月 21日 发布了深度报告系列之一政策暖风频吹,长租公寓崛起正当时,该篇报 告侧重梳理及探讨了租赁市场政策、行业发展趋势以及长租公寓特征等多方面内容, 并由此指出:未来,长租公寓将充分享受政策以及行业红利,迎来快速发展阶段。 在从宏观层面分析了长租公寓崛起的必要性及必然性之后,我们将从微观层面 探讨长租公。

16、寓企业的运营模式,分析具备何种基因的运营企业能够在行业高速发展 时期脱颖而出。由于,海外发达国家长租公寓市场已经发展成熟,我们将从海外市 场长租公寓企业的运营模式入手,以期得出一些值得借鉴的结论。 本篇报告作为系列深度的第二 篇,将主要研究美国长租公寓企业的运营模式, 其中 以 EQR (Equity Residential)作为 研究的案例,通过深度研究,我们发现 EQR 之所以能够始终保持领先位置,主要是由于其在融资 -投资 -运营等三个方面具备一 定的优势: 融资端 , 美国完善的 REITs上市流通制度为 EQR高效便捷的股权融资提供基础, 实际上,这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的。

17、核心前提。 除股权融资外, EQR 还以债权融资作为补充,并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及 REITs税 收豁免债务优惠政策, EQR的债务资金成本处于低位。 投资端, EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。 EQR总共经历了 3阶 段发展, 第一阶段, 1993年至 2000年 , 在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的 背景下,其 借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张 ,为规模化经营奠定了 基础; 第二阶段, 2001年至 2005年, 美国公寓资产价格快速上涨,资产回报率呈现 下降,这一阶段 放慢了扩张节奏,出售资产与新增资产处于相对平衡状态 ; 第三阶 段, 20。

18、06年至今 ,美国公寓市场呈现分化的背景下, EQR采用 聚焦核心市场的投资 战略,在加大核心市场布局的同时,逐步直至完全剥离非核心 市场 的公寓物 业,并 且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场(低买高卖)。 运营端, 首先, EQR提供了 从招租获客、协助签约入住、再到入住后的租后服 务 等一系列 全流程、高品质的便利服务, 有助于其 降低空置率、获得更高的租金溢 价 。而在运营过程中, 规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置(没有冗 杂的后台人员)使得 EQR运营成本管控较强 ,其中信息平台的建设是关键。 租金稳定 增长而运营成本相对平稳,使得 EQR获得了较高的投资回报率,。

19、其 NOI口径的投资 回报率显著高于美国十年期国债收益率,由此获得了长期、稳定资金的青睐。 尽管我国目前尚未推行 REITs, EQR的融资 对我国长租公寓运营企业的借鉴有 限,但 当前 我国 REITs正处于加速推进阶段, 可以预期,一旦 REITs正式落地,通过 REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一 。就现阶段而言, EQR在投资以及运营 阶段的优势更值得我们借鉴: 布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实现市场领 先的前提,通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键,而 IT 化 能力以及较高的人员管控效率 则是收入增长最终转化为盈利 增长 的保障 。 识别风险 , 发。

20、现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 37 专题研究 |房地产 EQR 公司简介 :美国市场领先的公寓型 REITs EQR (Equity Residential)成立于 1969年, 是一家 总部位于美国芝加哥 专注于经 营和管理公寓 的 运营企业 。其在 1993年正式上市, 成为美国第一家上市的公寓型 REITs, 并于 2001年纳入 标普 500指数成分股。 EQR通过收购、建造等方式获得并 持有核心市场房源,并通过高标准运营,为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质 住宅租赁服务,其所持公寓在地域上主要分布在美国 高端 高成长性市场。 EQR的发 展历程经历了快速扩张到缩减规模精。

21、细化运营的过程, 但 EQR一直都是 全美最大的 公寓 REITs运营商 之一 , 市场份额始终高居前列 。 2015年, EQR直接或间接持有的 物业已达 394个,分布在 12个州和华盛顿地区,公寓房间数共计 10.97万个 ,当年 拥 有数量在美国公寓型 REITs中位居第一 。 进入 2016年,公司完全剥离非核心区域资 产,进一步聚焦核心城市,截止 2016年, EQR拥有物业数量减少至 302个, 分布在 10个州和华盛顿地区,公寓房间数共计 7.75万间 , 拥有数量排名第三。 图 1:自持型重资产公寓企业的运营模式 数据来源: EQR官网 , 广发证券发展研究中心 作为一个公寓。

22、运营企业, EQR收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入(租 金收入占比稳定在 99%以上) ,而其盈利则 主要由两部分构成,一部分来自于旗下 公寓的租金收益,另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。 2016年, EQR年 租金 收入达 24.25亿美元, 总 营业利润约 8.56亿美元 。 按照 2017年 7月 28日收盘价计算, EQR市值约为 244亿 美元,在美国公寓型 REITS排名第二,仅次于 AVB(市值 261亿 美元)。 公司自上市以来 市值 始终处于稳定增长中,仅在经济危机阶段有所波动, 在危机结束后继续保持稳定增长。 截止至 17年 7月 28日, 公司 市值 约为上市。

23、之初的 18倍左右,年复合增长率高达 12.5%,领先于标准普尔 500指数 6.3%的年复合增长 率。 自持型:所有权和经营权相统一 租赁关系 管理、运营 入住 所有者 租客 证券化 REI T s 多个投资者 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 37 专题研究 |房地产 图 2: EQR的运营及盈利模式 数据来源: EQR年报 , 广发证券发展研究中心 图 3: 15年末美国公寓 REITs持有房间数量(万间) 图 4: 16年末美国公寓 REITs持有房间数量(万间) 数据来源: Bloomberg,广发证券发展研究中心 数据来源: Bloomberg,广发证券发展。

24、研究中心 图 5: EQR收入结构(以租金收入为主) 图 6: EQR营业利润 (百万美元) 及同比 数据来源: Bloomberg,广发证券发展研究中心 数据来源: Bloomberg,广发证券发展研究中心 EQR :美国典型公寓 R EI T s 所有者 租客 运 营 自建 提供入住服务 租金收入 获得项目 售出项目 资产增值 收益 RE IT s 运营商 当前 EQR 市场定位在 美国高端住宅租 赁市场 ,其所持公寓在地域上主要分 布在 美国高壁垒、高成 长性市场 收购 ( 主要 ) 10.97 8.37 7.95 5.95 5.98 4.91 4.74 2.42 1.20 0.00 2。

25、.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 EQR AVB MAA ESS CPT AIV UDR PPS MORE 9.91 8.37 7.75 5.99 5.28 4.63 4.54 1.45 1.30 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 MAA AVB EQR ESS CPT UDR AIM MORE IRT 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 租金收入(百万美元) 赚取佣金及手。

26、续费(百万美元) 2 2 1 1 1 1 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 200 400 600 800 1000 1200 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 营业利润(百万) 同比 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 37 专题研究 |房地产 图 7: 美国主要公寓 REITS市值 (亿美元) 图 8: EQR股价及标普 500走势图 数据来源: Bloomberg,广发证券发展研究中心 备注:各公司市值按照 17年 7月 28日收盘价计算 数据来源: Bloomberg,广发证券发展。

27、研究中心 作为一家公寓型 REITs, EQR能够提供较高且稳定的收益率, 旗下物业 NOI口径 的投资回报率持续稳定在 7%以上,由此吸引了以养老金为代表的风险 -收益偏好折 中的资金。 根据 EQR2016年年报显示 ,其前 5大股东占比为 35.07%,满足美国对于 Reits前 5大股东占比不超过 50%的要求 。其中 The Vanguard Group, Inc.(先锋集团) 是 EQR第一大股东,其是 全球第二大基金管理公司,管理金额高达 3700多亿美元的 资产,投资风格安全、平稳,着眼于长期收益。除 先锋集团外, EQR的其它大股东 还包括欧洲最大的养老基金管理公司 APG 。

28、Asset Management US, Inc. ( APG资产 管理,) PGGM Vermogensbeheer BV( 荷兰养老金管理公司 等),它们共同的特 点都是资金周期长,风险偏好低,投资风格稳健。 图 9: EQR平均投资回报率( NOI/投资性 房地产 ) 图 10: EQR股利分红及股息率 数据来源: EQR年报 , 广发证券发展研究中心 数据来源: EQR年报 ,广发证券发展研究中心 0 50 100 150 200 250 300 AVB.N EQR.N ESS.N MAA.N UDR.N CPT.N ELS.N AIV.N 2 2 1 1 1 1 0 10 20 30。

29、 40 50 60 70 80 19 93 -8- 31 19 94 -8- 31 19 95 -8- 31 19 96 -8- 31 19 97 -8- 31 19 98 -8- 31 19 99 -8- 31 20 00 -8- 31 20 01 -8- 31 20 02 -8- 31 20 03 -8- 31 20 04 -8- 31 20 05 -8- 31 20 06 -8- 31 20 07 -8- 31 20 08 -8- 31 20 09 -8- 31 20 10 -8- 31 20 11 -8- 31 20 12 -8- 31 20 13 -8- 31 20 14 -8- 3。

30、1 20 15 -8- 31 20 16 -8- 31 EQR 标准普尔 500指数 (归一化) 6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2 2 11 11 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 0.5 1 1.5 2 2.5 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 宣告股利(美元 /股 ) 股息率(右轴, %) 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 37 专题。

31、研究 |房地产 图 11: EQR2016年股权结构 数据来源: EQR年报 , 广发证券发展研究中心 EQR 发展战略: 从规模扩张到聚焦核心市场 作为美国最大的公寓 REITs运营商 之一 , EQR在 1993年 上市后,在美国的宏观 经济和 出租公寓的整体 市场环境 的影响下,公司的业务战略发生多次转变。根据公 司战略与资产规模,公司的发展 主要可以分为三大阶段: 图 12: EQR三阶段 发展战略概览 数据来源: EQR年报 , 广发证券发展研究中心 14.26% 6.86% 5.90% 4.03% 4.02% 3.47% 3.11% 3.08% 2.32% 51.16% The V。

32、anguard Group, Inc. BlackRock Fund Advisors SSgA Funds Management, Inc. APG Asset Management US, Inc. T. Rowe Price Associates, Inc. Macquarie Investment Management Business Trust LaSalle Investment Management Securities LLC Morgan Stanley Investment Management, Inc. Invesco Advisers, Inc. PGGM Verm。

33、ogensbeheer BV 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 20 0 40 0 60 0 80 0 1 0 0 0 12 00 1 9 9 3 1 9 9 5 1 9 9 7 1 9 9 9 2 0 0 1 2 0 0 3 2 0 0 5 2 0 0 7 2 0 0 9 2 0 1 1 2 0 1 3 2 0 1 5 物业数(个) 地域分布(州) 聚焦核心市场阶段、公司加快 在核心市场的资产布局 ,同时 在适当时机(资产价格较高的时候)逐步 剥离非核心区域资 产实现退出并确认 收益(项目退出 IRR 相对较高)。 16 年年 底已经完全剥离了非核心城市物业,目前持有物业。

34、均布局在 六大核心区域。 调整物业 类型,重点布局核心城市的中高层物业。 进行短暂的多元化城市 , 但 此后精简业务 , 专注公寓市 场 资产价格持续上涨导致公司 主业放慢扩张步伐 , 出售资 产与购 入 ( 部分自建 ) 资产 处于相对 平衡状态 快速扩张 阶段; 93 年上市 后 EQR 运用资金优势在全国 范围内大规模收购资产实现快速扩张 1993 年 - 2 0 0 0 年前后: 2000 年前后 - 2 0 0 5 年前后 : 2005 年前后至今 : 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 37 专题研究 |房地产 第一阶段( 1993年 -2000年) :快速。

35、扩张阶段。上市之后 EQR借助高效多元的 融资在 全国范围内 大规模 收购资产 实现快速扩张; 第二阶段( 2001年 -2005年) : 短暂的 多元业务尝试阶段 。 公司于 2000年 7月通 过收购 GLOBE公司 进军家具租赁等新业务,但后因管理问题,在 2002年 1月剥离 , 专注公寓市场 。 而在主业公寓方面,公司 放慢扩张步伐,出售资产与购入 资产 (因 此阶段资产价格持续上涨,公司也通过部分自建增加持有物业) 处于相对平衡状态。 第三阶段( 2006年至今) :聚焦核心市场阶段。公司加快在核心市场 资产布局 的同时, 逐步 直至完全 剥离非核心区域资产 , 实现退出并确认 增。

36、值 收益 。 于此同时, 积极调整物业类型,逐步聚焦租金价格较高的中高层物业。 图 13: EQR三阶段物业分布图 数据来源: EQR年报 , 广发证券发展研究中心 尽管 EQR在公司战略上经历了多次转变,但其始终能够保持领先的市场地位, 主要得益于其在融资、投资以及运营等三方面的优势: 在融资端, EQR借助上市平台优势,积极通过股权融资与债权融资等方式,实 现多渠道、低成本快速募集资金,为早期快速扩张奠定基础 ; 在投资 策略 上, EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略,其在 早期美国 整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下, 进行 快速扩张;在后期租赁市场出现 分化后, 逐步剥离非。

37、核心资产, 聚焦经济发展迅速 、租赁房屋需求旺盛的高壁垒高 成长的核心城市; 运营端, EQR在运营端从招租获客、协助客户签约入住、再到入住后的租后服 务提供了全流程、高品质的便利服务,为 EQR降低空置率、获得更高的租金溢价奠 定基础。而在运营过程中,规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置(没 有冗杂的后台人员)使得 EQR运营成本管控较强 ,其中信息平台的建设是关键。租金 稳定增长而运营成本相对平稳,使得 EQR获得了较高的投资回报率,其 NOI口径的 投资回报率显著高于美国十年期国债收益率,由此获得了长期、稳定资金的青睐。 下面我们将主要从上述三个方面来分析 EQR的竞争优势: 1。

38、993 年 分布 21 个州 持有物业 79 处 房间数 2 .44 万间 2000 年 分布 36 个 州 持有物业 1 10 4 处 房间数 2 2 .77 万间 房间数 0 2 0 0 0 010000 - 20000 波士顿 纽约 华盛顿 洛杉矶 圣地亚哥 旧金山 西雅图 奥兰治 2016 年 分布 10 个州 持有物业 3 02 处 房间数 7.75 万间 上市以来物业分布和数量变化 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 11 / 37 专题研究 |房地产 EQR 融资优势 : REITs 助 推 EQR 高效融资 EQR自 1993年至 2000年前后,处于快速扩张的第。

39、一阶段,尽管其随后采取业务 聚焦战略,但第一阶段的资产扩张为整个公司的发展奠定了基础。 1993年底,公司 在 21个州持有物业 79处,房间数 2.44万间,地域上主要分布在德克萨斯(房间数 5653 个)、佛罗里达(房间数 3185个)和其他中东部地区;而至 2000年底,公司所持物 业已遍布全国 36个州,物业总数 1104处,房间约 22.77万间,较上市当年扩张 10倍 以上,在地域上重点布局东、西海岸。 图 14: EQR物业分布( 1993年和 2000年) 数据来源: EQR年报 , 广发证券发展研究中心 EQR在物业上的扩张 主要通过大规模收购 实现 ,快速扩张的背后 得益于。

40、高效 融 资 的支持 ,而这主要得益于 美国资本市场 融资渠道便利为 EQR融资提供 了 良好 的 外 部环境, 进而保障了公司多元化的融资渠道。具体来看,首先,美国 1960年允许设 立 REITs,并在 1991年允许权益型 REITs上市流通,这 为公司登陆资本进行股权融 资奠定基础。根据 EQR公告统计,首次 上市至 2000年间, EQR共计发行股票 43次, 融资规模达 32.19亿美元, 资金主要用于收购物业。并且 公司的股权融资呈现多样化, 主要包括普通股、存托凭证、优先股, 其中包含多次员工持股计划以及股息再投资 计划, 在 增加公司资金的同时也 建立了有效的激励机制 , 有。

41、助于 运营效率 的提升 。 表 1: 美国 REITs推行相关政策与事件 时间 政策与事件 1960 年 美国艾森豪威尔总统签署房地产投资信托法案,允许设立 RETIs 1976 年 美国 REITs 简化补充案,允许 REITs 成为公司 1986 年 通过税收改革法案,取消房地产资产加速折旧的规定,并放宽了 REITs 对房地产进行规范的制约 1991 年 允许权益型 REITs 上市流通 1993 年 克林顿签署综合预算调整法,让养老金更容易投资于 REITs 数据来源: EQR年报 , 广发证券发展研究中心 房间数 0 2 0 0 0 010000 - 20000 EQR 第一阶段物业。

42、和 数量变化 1993 年 分布 21 个州 持有物业 79 处 房间数 2.4 4 万间 2000 年 分布 36 个 州 持有物业 1 10 4 处 房间数 22.77 万间 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 12 / 37 专题研究 |房地产 表 2: EQR股票发行列表( 1993-2000年) 发行时间 发行股数 发行股票类别 发行价(美元 /股) 发行规模(百万美元) 备注 Jan-94 5,750,000 Common Shares 29.00 157.4 Jun-94 1,569,270 Common Shares 29.43 - 32.87 47 Jul-94。

43、 9,200,000 Common Shares 31.25 271.7 Oct-94 2,735,320 Common Shares 29.34 - 30.17 81 Jun-95 6,120,000 Preferred Shares 25 153 Nov-95 5,000,000 Depositary Shares 25 125 Jan-96 1,725,000 Common Shares 29.375 50.7 Feb-96 2,300,000 Common Shares 29.5 67.8 May-96 2,300,000 Common Shares 30.5 111.3 May-96。

44、 73,287 Common Shares 30.5 - 员工持股计划 May-96 1,264,400 Common Shares 30.75 - Sep-96 4,600,000 Depositary Shares 25 115 Sep-96 2,272,728 Common Shares 33 75 Nov-96 39,458 Common Shares 30.44 1.2 员工持股计划 Dec-96 4,440,000 Common Shares 41.25 177.4 Mar-97 1,921,000 Common Shares 46 88.3 May-97 7,000,000 De。

45、positary Shares 25 (股息率 8.60%) 169.5 Jun-97 8,992,023 Common Shares 44.06 - 45.88 398.90 Sep-97 11,000,000 Depositary Shares - 264 Sep-97 1,650,000 Depositary Shares 股息率 7.25% 39.6 Oct-97 3,315,500 Common Shares 45.25 150 Dec-97 736,296 Common Shares 48.85 36 Dec-97 467,722 Common Shares 51.3125 22.。

46、8 1997 84,183 Common Shares 35.63 - 42.08 3.2 员工持股计划 Jan-98 4,000,000 Common Shares 50.4375 195.3 Feb-98 988,340 Common Shares 50.625 95 Feb-98 1,000,000 Common Shares 48 - Mar-98 495,663 Common Shares 47.9156 23.7 Apr-98 946,565 Common Shares 46.5459 44.1 1998 93,521 Common Shares - 3.7 员工持股计划 1998。

47、 1,023,184 Common Shares - 50.7 股份购买计划 Sep-99 800,000 Preferred Shares 50(股息率 8%) 40 1999 147,885 Common Shares - 5.2 员工持股计划 1999 22,534 Common Shares - 1 股份购买计划 1999 36,132 Common Shares - 1.5 股息再投资计划 Mar-00 1,100,000 Preferred Shares 50(股息率 8.5%) 55 Mar-00 220,000 Preferred Shares 50(股息率 8.5%) 11 。

48、May-00 420,000 Preferred Shares 50(股息率 8.375%) 21 Aug-00 1,000,000 Preferred Shares 50(股息率 8.5%) 50 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 13 / 37 专题研究 |房地产 Dec-00 180,000 Preferred Shares 50(股息率 8.375%) 8.775 2000 149,790 Common Shares - 5.4 员工持股计划 2000 13,187 Common Shares - 0.6 股份购买计划 2000 34,752 Common Shares - 1.7 股息再投资计划 数据来源: Bloomberg, EQR年报 , 广发证券发展研究中心 除股权融资外,。

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