2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf

上传人:地*** 文档编号:4753 上传时间:2019-03-19 格式:PDF 页数:21 大小:1.48MB
返回 下载 相关 举报
2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf_第1页
第1页 / 共21页
2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf_第2页
第2页 / 共21页
2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf_第3页
第3页 / 共21页
2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf_第4页
第4页 / 共21页
2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf_第5页
第5页 / 共21页
点击查看更多>>
资源描述

《2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2017年房地产行业带你前线看地产系列之十一,长沙调研纪要-20170529-兴业证券-21页-佰策地产文库.pdf(21页珍藏版)》请在佰策地产文库上搜索。

1、请阅读最后一页信息披露和重要声明 行 业 研 究 行 业 跟 踪 报 告 证券研究报告 industryId房地产 investSuggestion推荐 ( investS uggesti onChan ge 维持 ) relatedReport相关报告 兴业证券房地产行业周报:三 四线中期繁荣年内维持问题不 大 2017-05-21 投资数据亮眼,三四线销售持 续增长 2017-05-16 房地产行业周报 (5.6-5.12): 三四线库存进一步去化,中长期 贷款维持增长 2017-05-14 emailAuthor分析 师: 阎常铭 S0190514110001 研究助理: 齐东 陈永 。

2、投资要点 summary 上周我们调研了长沙区域市场,实地调研了部分楼盘和长沙房企。虽然目 前长沙市场调控严格,已经采取了限购、限贷、限价、限售的“四限”措 施,但房企 和购房者整体预期仍然非常乐观。 作为湖南省会,城市规划领先,人口持续 流入 。 与全国大部分省份一样, 湖南也是比较典型的“单核”省份,长沙是湖南省政治、经济、文化、科 教中心。由于在经济、教育、城市建设上优势显著,目前长沙对周边城市 具有很强的虹吸效应。长沙未来定位于湖南省省会,长江中游地区重要的 中心城市,国家历史文化名城,同时 2015 年 4 月国务院正式批复同意设 立湖南湘江新区,成为中国第 12 个、中部地区首个国。

3、家级新区。长沙人 口近年来保持持续增长态势。 2005 年至 2016 年期间,长沙年均增长 11.4 万常住人口。湖南省人 口基数较大,未来仍将持续流入长沙。 政策由松转紧,多次加强调控。 2016 年 1-8 月,长沙的整体调控政策以“宽 松”为基调,包括湘十条、放宽落户等政策都着眼于加快去库存。 9 月开 始,长沙市场新房成交逐渐火爆。 11 月后,政策逐渐收紧, 2016 年 11 月、 2017 年 3 月、 2017 年 5 月长沙三次出台调控政策,采取了限购、限贷、 限价、限售的“四限”措施。 市场井喷,量价齐升。 (1 )2016 年长沙新增供应速度跟不上库存去化速 度,叠加部。

4、分外地投资客户进入后,推动楼市快速上行。从板块看,岳麓 区梅溪湖、滨江新城板块领涨。 2016 四季度以来长沙持续加码调控,但 市场整体仍然呈现上升态势。( 2)长沙 2016 年中后,价格突飞猛进。 2017 年 5 月长沙均价在 9000 左右,一年时间房价上涨 40%。( 3)由于长沙各 方面资源(尤其是教育资源)较其他城市都有很大优势,所以对省内三四 线城市居民吸引力非常强。( 4)按揭贷款方面,目前长沙首套基本还是有 利率优惠的, 9 折到 95 折不等。二套房跟其他区域一样,上浮 10%。目 前看,客户在获取贷款方面目前没有太大障碍。 title 带你前线看地产系列之十一:长沙调研。

5、纪要 createTime1 2017 年 05 月 29 日 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 2 - 行业跟踪报告 目 录 一、 调研情况 - 5 - 1.1 长沙某房企领导观点: . - 5 - 1.2 长沙某龙头房企观点: . - 6 - 二、 长沙城市概况 - 7 - 2.1 长沙区位与城市定位 - 7 - 2.2 长沙交通情况 . - 8 - 2.3 长沙经济和主导产业 - 8 - 2.4 长沙人口情况及教育资源 - 10 - 2.5 长沙未来城市规划 - 10 - 三、 政策由松转紧,多次加强调控 . - 12 - 四、 市场井喷,量价齐升 - 13 - 4.1 供需改。

6、善叠加地王影响,房价在 2016 年中后开始加速上涨 - 13 - 4.2 购房客群增量显著 - 17 - 4.3 按揭贷款有一定折扣 - 18 - 4.4 棚改进展: 2017 年计划 217 万平米 . - 19 - 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 3 - 行业跟踪报告 图表目录 图 1、湖南省“ 3+5”城市群规划 - 7 - 图 2、湘江新区区位 . - 8 - 图 3、长沙位于沪昆高铁、京广高铁交汇处 - 8 - 图 4、长沙市 GDP(亿元)及同比增速 - 9 - 图 5、长沙市人均 GDP(元)及增速 . - 9 - 图 6、长沙常住人口数量持续增长 - 10 - 图。

7、 7、长沙中心城区规划结构图 - 11 - 图 8、 2013-2016 年长沙是商品房供应量和成交量 . - 14 - 图 9、长沙市二手房平均价格 . - 15 - 图 10、长沙主要板块情况 - 16 - 表 1、长沙市 2016 年针对房地产政策汇总 . - 12 - 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 4 - 行业跟踪报告 表 2、 2008-2016 年长沙市住宅类用地成交汇总 . - 15 - 表 3、长沙 2016 年成交高溢价率地块情况 . - 16 - 表 4、湖南省各城市房价对比 . - 18 - 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 5 - 行业跟踪报告 。

8、报告正文 上周 我们调研了长沙区域市场,实地调 研了部分楼盘和长沙房企。虽然目前长沙 市场调控严格,已经采取了限购、限贷、限价、限售的“四限”措施 ,但房企和 购房者 整体预期仍然 非常乐观。新房市场上,开发商获取预售证的难度较大,而 且部分中小开发商在限价约束下选择延迟拿预售;而从购房者角度看,一手房一 房难求已经成为常态,部分热点区域购房需要通过凭借一定的社会资本去获取。 二手房市场上,由于前期长沙调控重在限制一手,而在二手房相对宽容,所以部 分 区域出现了一二手倒挂现象。 本纪要将从长沙城市概况、调控情况、市场情况、 土地供应等多方面来分析 ,助您深入了解长沙市场情况。 一、 调研情况 。

9、1.1 长沙某房企领导观点: 关于房价:前几年,长沙房价滞涨一个非常重要的原因是每年都有大量土地供应。 梅溪湖新区、望城新区、滨江新区、星沙新区等,政府以不断提出“新区”的概 念向市场推出土地,本土开发商在拿地方面具有较大优势,全国性大开发商拿地 成本相对较高,过去几年不少大开发商经营惨淡,部分项目甚至出现了较大亏损, 一度曾想退出长沙市场。为了整顿长沙楼市尤其是土地市场的各种不规范现象, 新一 届政府一方面大幅减少长沙土地供给,另一方面开始着力引进全国性大开发 商进驻,通过近 3 年的大力整治,长沙楼市逐渐走向正常化。随着土地供给减少, 长沙开始进入“去库存”阶段,当 2016 年三季度长沙。

10、去化周期降至 9 个月以下时, 长沙房价开始快速上涨。由于近几年长沙新增土地供应较少,当前梅溪湖、武广、 滨江等区域可售房源(新房)所剩无几,未来长沙房价整体看涨。 关于购房客群:长沙作为湖南省会城市,在教育、环境、人文等方面都具有较大 优势,随着长沙房价上涨,大量省内其他县市居民前来长沙购房,当前长沙新楼 盘 50%以上被省内其他县 市居民购买,购买目的基本是自住,投资性客户很少。 其他县市居民来长沙购房的主要目的是为了孩子教育,这在梅溪湖板块体现得特 别明显。梅溪湖是市政府重点打造的板块,除了湖景资源之外,该板块最重要的 卖点就是教育,片区内共规划中小学 28 所,现配建的学校共有 13 。

11、所,其中包括 6 所小学, 7 所中学,师大一附中、市实验小学、长郡中学等均在梅溪湖设有分校, 这对株洲、湘潭、益阳等省内其他县市居民前来购房具有较大的吸引力。 关于棚改:前几年,长沙房价较低,虽然去年上涨较多,但总体来说,长沙房价 相对于合肥、南昌等省会城市来说仍然偏低, 低房价为棚改带来了较大难度。因 此,到今天为止,长沙棚改推进非常缓慢,棚改对长沙楼市的影响很小。 关于房价上涨潜力大的板块:个人仍看好梅溪湖板块,这里的教育资源集中度在 全国都非常罕见。另外,滨江板块、洋湖板块和武广板块也很看好:滨江板块很 小,定位很高,而且几乎没有新增土地供给,湘江玖号和渔人码头等已经做起来 请 阅读最。

12、后一页 信息披露 和重要声明 - 6 - 行业跟踪报告 了,看好滨江未来发展潜力。武广板块当前还没有完整而详细的规划定位,纵观 整个长沙,武广板块很可能会成为新政府着重打造的片区,而且该片区规划开发 相对比较容易。洋湖片区是长沙少有的同时具备湖景、江景和风景(大王 山风景 区)的区域,该片区可供开发土地储备较多,当前房价相对较低,随着大王山风 景区和洋湖公园进一步开发完善,该片区发展潜力非常可期。 1.2 长沙某龙头房企观点: 市场情况:整个湖南市场在 2016 年中后都开始逐渐升温,公司的项目在湖南销售 情况也非常好。目前公司在长沙有 4 个在建项目,我们近期要加推一个项目,房 子 100 。

13、多套,才两周就有意向客户 700 个,市场非常火热。板块方面比较看好梅 溪湖、滨江新城、望城区域、星沙区域(长沙县)等。 之前长沙因为土地供应量非常大,压制了长沙房价。但从各个经济指标看,长沙 在中部区域还是处 于领先位臵,所以在 2014 年政府主动压缩土地供给后,长沙市 场逐渐起来。在高库存逐渐出清后,长沙房价逐步上涨。 调控情况:目前政府对新房限价执行很严格,楼盘不同期之间基本没有涨价空间。 部分开发商觉得售价无法达到预期价格,所以很多选择延期开盘。长沙 3 月新政 对二手房相对宽松,对一手限制更严格,我们预计后续对二手房的调控政策会进 一步收紧(注: 5 月 20 日长沙已经出台新政,。

14、二手房纳入限购)。目前看,在北 辰三角洲、滨江新城、梅溪湖等热点区域已经出现一二手倒挂情况。从政府备案 情况看,目前政府管控仍然比较严格。据一线人员反 馈,部分房价超过 1 万的楼 盘,每天只能网签备案一套;而房价 1 万以下的楼盘每天可以备案 2-5 套。而限 购政策方面,目前购房者无法通过一次性补缴社保或者个税的方式获取购房资格, 政策执行的非常严格。 信贷情况:按揭贷款方面,目前长沙首套基本还是有利率优惠的, 9 折到 95 折不 等。二套房跟其他区域一样,上浮 10%。目前看,客户在获取贷款方面目前没有 太大障碍。 棚改情况:棚改方面目前长沙进展不是很深入,主要是因为长沙 16 年前房。

15、价较低 导致做棚改项目收益率很低,而且目前拆迁难度非常大。整体看长沙拆迁的量都 不大,所以对市场影响 也不大。之前公司也有考虑做一些棚改项目,但是后期考 虑到拆迁难度较大所以作罢 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 7 - 行业跟踪报告 二、 长沙城市概况 2.1 长沙区位与城市定位 与全国大部分省份一样,湖南也是比较典型的“单核”省份,长沙是湖南省政治、 经济、文化、科教中心。长沙 别名“星城”,辖 6 个区(芙蓉区、天心区、岳麓区、 开福区、雨花区、望城区)、 1 个县 ( 长沙县 ) ,代管 2 个县级市 ( 宁乡市、浏阳 市 )。 根据湖南省十三五规划纲要,未来湖南省将 坚定不。

16、移推进长株潭一体化发展,增 强三市整体和协同效应,促进基础设施互联互通、产业发展差异互补、公共服务 设施共建共享。推动长株潭城市群带 动衡阳、岳阳、常德、益阳、娄底等副中心 城市,全面融入长江中游城市群,打造全国两型社会示范区和现代化生态型城市 群。湖南未来的发展规划实际上是基于 “ 3+5”城市群的思路进行布局的,目前看 由于在经济、教育、城市建设上优势显著,目前 长沙 对周边城市具有很强的虹吸 效应。 图 1、 湖南省“ 3+5”城市群规划 资料 来源: 兴业证券研究所 ,互联网 2015 年 4 月 8 日,国务院正式批复同意设立湖南湘江新区,成为中国第 12 个、 中部地区首个国家级新。

17、区。 湘江新区,位于湖南省长沙市湘江西 岸,包括岳麓区 全境,高新区全境,望城区 8 个街镇,宁乡市 5 个街镇,面积 1200 平方公里。 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 8 - 行业跟踪报告 图 2、 湘江新区区位 资料 来源: 兴业证券研究所 、互联网 2.2 长沙交通情况 长沙位于湖南省东北部,是重要的交通枢纽。铁路方面,京广高铁和沪昆高铁在 长沙交汇形成米字型格局,未来还有规划中的 渝长厦高铁 穿过长沙, 3 小时内可 以抵达广州、深圳、杭州、武汉、南昌、贵阳等重要城市。水路方面主要依赖长 沙港。 图 3、 长沙位于沪昆高铁、京广 高铁交汇处 资料 来源: 兴业证券研究所。

18、 、互联网 2.3 长沙经济和主导产业 近年来,长沙经济持续快速增长。 2016 年长沙 市实现地区生产总值 9323.70 亿元, 比上年增长 9.4%。 按常住人口计算,人均 GDP 达 123681 元,比上年增长 7.0%。 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 9 - 行业跟踪报告 城镇居民人均可支配收入 43294 元,比上年增长 8.3%。 三次产业结构较好,第三产业增长迅速。长沙市三次产业结构较好,主要以第二 产业和第三产业为主。 2016 年长沙市 三次产业结构为 4.0 48.4 47.6, 第三产业 比重比上年提高 2.5 个百分点 。 2016 年,长沙 第一产业。

19、 实现增加值 370.95 亿元, 增长 3.0%;第二产业实现增加值 4513.23 亿元,增长 7.3%;第三产业实现增加值 4439.52 亿元,增长 12.4%。 图 4、 长沙市 GDP(亿元)及同比增速 资料 来源: 兴业证券研究所 图 5、 长沙市人均 GDP(元)及增速 资料 来源: 兴业证券研究所 目前,长沙已经形成了以工程机械、新材料、食品、电子信息四大优势产业为主 导,联合汽车及其零部件制造、生物医药、食品烟草等产业多点 支撑的工业格局。 近些年,长沙工业结构不断优化,实现由“一业独大”向“多点支撑”转型。在 三一、中联等一批传统装备制造企业提质升级的同时,涌现了广汽菲亚。

20、特、上海 大众、晟通科技、蓝思科技等增速领先的代表性企业。 同时长沙服务业也在抓紧 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 10 - 行业跟踪报告 推进发展, 2016 年 旅游业总收入、文化产业总产值、金融业增加值分别增长 13.37%、 11.8%、 24.2%,现代服务业综合试点继续获评全国先进。 2.4 长沙人口情况及教育资源 长沙人口近年来保持持续增长态势。 2005 年至 2016 年期间,长沙年均增长 11.4 万常住人口。特别是 2014 年以 来,人口呈现加速增长态势, 2014-2016 年分别增 长 9.01、 12.03、 21.34 万人口。 湖南省人口基数较大,。

21、未来仍将持续流入长沙。 2016 年湖南省人口为 6822 万人, 目前长沙占湖南人口比例为 11.2%,仍处于较低水平。由于长沙在教育、医疗、 城市建设上较湖南其他地市有显著优势,我们预计未来长沙对湖南其他城市人口 仍然会保持现有虹吸效应。 同时,长沙优质的教育资源会带来人口的持续导入。 2016 年末 长沙 全市有普通高 校 51 所,普通高中 78 所,初中学校 224 所,普通小学 931 所。在学研究生 5.55 万人,比上 年增长 2.2%;普通高校在校学生 59 万人,增长 3.6%;普通高中在校 学生 13.41 万人,下降 0.6%;普通初中在校学生 24.02 万人,增长 。

22、2.4%;普通小 学在校学生 53.65 万人,增长 5.3%;幼儿园在园幼儿 26.74 万人,增长 4.7%。 未 来长沙高校毕业生和省内迁入的年轻人口将成为长沙房地产市场主要的需求和推 动者。 图 6、 长沙常住人口数量持续增长 资料 来源: 兴业证券研究所 、 wind 2.5 长沙未来城市规划 2014 年 4 月 4 日,国务院下发国函 201445 号,原则同意长沙市城市总体规划 ( 2003-2020 年)( 2014 年修订)。这标志着新一版长沙市城市总体规划正式获得 批复并开始实施。长沙未来定位于: 湖南省省会,长江中游地区重要的中心城市, 国家历史文化名城。 请 阅读最后。

23、一页 信息披露 和重要声明 - 11 - 行业跟踪报告 长沙空间结构将沿多条生长轴线拓展城市发展空间,构筑“一轴两带多中心、一 主两次五组团”的城市空间结构。 一轴: 湘江发展轴 两带: 北部发展廊带和南部发展廊带 多中心: 一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心 一主 :城市主体:建设城市商务中心和商业中心 ,使之成为集信息、金融、商 务、行政办公于一体,环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。 两次: 岳麓片区(充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开 发区的先导优势,大力发展高新技术产业和现代服务业)、星马片区(以星沙 国家级经济开发区、隆平高科技园为依托,扩大高新技术产。

24、业基地的规模)。 五组团: 暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团 图 7、 长沙 中心城区规划结构图 资料 来源: 兴业证券研究所 、长沙市城市总体规划( 2003-2020 年)( 2014 年 修订) 目前看湘江新区是长沙未来发展重点区域,根据规划 湘江新区是长沙城市品质提 升和产业转型升级的主阵地。 从城镇空间布局看,未来岳麓中心城区由梅溪湖国 际新城、麓谷科技新城、岳麓山大学城、滨江新城、市委政府行政服务区等 5 个 功能区块组成,目标是打造长沙“西中心”。 从定位看,湘江新区重点打造 制造业 研发转化、创新创意、现代服务三大重点领域。 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声。

25、明 - 12 - 行业跟踪报告 高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区 ,远期要打造新材料、先进装 备和智能制造、新能源与节能环保、信息技术、生物医药、食品轻纺家电六 大产业集群。 顺应消费多元化、个性化 导向,以配套基础设施和服务能力建 设为重点,大力发展文化旅游、创新创意等体验型、休闲型、创意型经济。 打造辐射中西部现代服务业集聚中心 ,重点打造医疗健康、商贸物流、金融 三大服务行业。依托湘江新区国际医疗健康城、沩东新城生态养老健康城, 打造“医、养、研、商、游”全生命健康服务产业链;以滨江新城商务区、 梅溪湖中央商务区和金星大道现代先进服务业街区为核心打造湘江新区中央 商务区( CBD。

26、);推动滨江新城金融商务区、长沙金融后援服务中心、高新区 科技与金融创新示范园建设,打造区域金融中心。 三、 政策由松转紧,多次加强调控 【某龙头房企观点】 目前政府对新房限价执行很严格,楼盘 在 各期之间基本没有 涨价空间。部分开发商觉得售价无法达到预期价格,所以很多选择延期开盘。长 沙 3 月新政对二手房相对宽松,对一手限制更严格,我们预计后续对二手房的调 控政策会进一步收紧(注: 5 月 20 日长沙已经出台新政,二手房纳入限购)。目 前看,在北辰三角洲、滨江新城、梅溪湖等热点区域已经出现一二手倒挂情况。 从政府备案情况看,目前政府管控仍然比较严格。据一线人员反馈,部分房价超 过 1 万。

27、的楼盘,每天只能网签备案一套;而房价 1 万以下的楼盘每天可以备案 2-5 套。而限购政策 方面,目前购房者无法通过一次性补缴社保或者个税的方式获取 购房资格,政策执行的非常严格。 2016 年 1-8 月,长沙的整体调控政策以“宽松”为基调,包括湘十条、放宽落户 等政策都着眼于加快去库存。 9 月开始,长沙市场新房成交逐渐火爆。 11 月后, 政策逐渐收紧,但是相对于其他一二线城市长沙调控仍然比较温和,以 11 月 24 日推出的“长七条”来看,政策主要着眼于限价,但是没有在限购限贷上有所收 紧。由于政策力度较弱,长沙新房市场持续火爆。 表 1、 长沙市 2016年针对房地产政策汇总 时 间。

28、 政策内容 政策名称 类别 2016 年 1 月 长沙城区落户条件放宽 长沙市常住人口登记管理办法 宽松 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 13 - 行业跟踪报告 2016 年 2 月 湖南出台政策支持农民进 城购房,首付 2 成 关于做好支持农民进城购房工作的通 知 宽松 2016 年 4 月 湘十条助力去库存 关于积极化解商品房库存促进房地产市 场平稳健康发展的若干意见 宽松 2016 年 5 月 湖南出台新政:库存压力 大的城市要逐渐下调供地 数量,去化周期 3 年以上 的城市原则上停止房地产 用地供应 关于进一步加强节约集约用地的意见 宽松 2016 年 8 月 长沙市公积金。

29、政策 放宽 关于发挥住房公积金政策效应支持房地 产市场“去库存”的通知 宽松 2016 年 11 月 出台 7 条措施调控 长沙市维护房地产市场健康发展的七条 措施 收紧 2017 年 3 月 进一步加强调控,重点加 强限购、限贷 关于进一步促进房地产市场平稳健康发 展的通知 收紧 2017 年 5 月 进一步加强调控,重点加 强限售、限购 关于进一步做好房地产住宅市场调控工 作的通知 收紧 数据来源:兴业证券研究所、长沙市政府网站 2017 年 3 月 18 日,长沙出台调控新政,重点着眼于限购和限贷: 暂停对在限购 区域内已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房;长沙市外湖。

30、 南省内户籍家庭限购 1 套新建商品住房。限购区域为:芙蓉区、天心区、岳麓区、 开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)。本次调控政策重 点针对新建商品住房,而对存量二手住房政策有所保留,叠加之前的限价政策, 长沙市场出现了“一手房捂盘、二手房暴涨”的格局。国家统计局 5 月 18 日 发布 的 70 个大中城市住宅销售价格统计数据显示, 2017 年 4 月份 长沙二手住宅价格 指数环比上涨 4.3%,涨幅居全国之首。 2017 年 5 月 20 日,长沙再次出台调控新增,重点着眼于 加强限购和限售。本次 调控后,本市居民限购 2 套住房,外地居民限购 1 套住房(需连续 1。

31、2 个月社保或 个税;引进人才或工作调动限购 1 套)。同时对限购区域内的商品住房,需要取得 产证满两年后方可交易。此次调控后,长沙市限购、限贷、限价、限售“四限” 均已到位,而且限购范围已经涵盖一手及二手。 四 、 市场井喷,量价齐升 4.1 供需改善叠加地王影响, 房价在 2016 年中后开始加速上涨 【长沙某本地房企观点】 前几年,长沙房价滞涨一个非常重要的原因是每年都有 大量土地供应。梅溪湖新区、望城新区、滨江新区、星沙新区等,政府以不断提 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 14 - 行业跟踪报告 出 “新 区 ”的概念向市场推出土地,本土开发商在拿地方面具有较大优势,全国性。

32、 大开发商拿地成本相对较高,过去几年不少大开发商经营惨淡,部分项目甚至出 现了较大亏损,一度曾想退出长沙市场。为了整顿长沙楼市尤其是土地市场的各 种不规范现象,新一届政府一方面大幅减少长沙土地供给,另一方面开始着力引 进全国性大开发商进驻,通过近 3 年的大力整治,长沙楼市逐渐走向正常化。随 着土地供给减少,长沙开始进入 “去库存 ”阶段,当 2016 年三季度长沙去化周期降 至 9 个月以下时,长沙房价开始快速上涨。由于近几年长沙新增土地供应较少, 当前梅溪湖、武广、滨 江等区域可售房源(新房)所剩无几,未来长沙房价整体 看涨。 【某龙头房企观点】 整个湖南市场在 2016 年中后都开始逐渐。

33、升温,公司的项目 在湖南销售情况也非常好。目前公司在长沙有 4 个在建项目,我们近期要加推一 个项目,房子 100 多套,才两周就有意向客户 700 个,市场非常火热。板块方面 比较看好梅溪湖、滨江新城、望城区域、星沙区域(长沙县)等。之前长沙因为 土地供应量非常大,压制了长沙房价。但从各个经济指标看,长沙在中部区域还 是处于领先位置,所以在 2014 年政府主动压缩土地供给后,长沙市场逐渐起来。 在高库存逐渐出清后,长 沙房价逐步上涨。 2016 年长沙新增供应速度跟不上库存去化速度,叠加部分外地投资客户进入后, 推动楼市快速上行。从板块看,岳麓区梅溪湖、滨江新城板块领涨。 2016 四季度。

34、 以来长沙持续加码调控,但市场整体仍然呈现上升态势。 从成交量 看,长沙 2016 年成交量 首次 突破 2000 万平米, 远大于当年供应量, 供销比持续下滑。 图 8、 2013-2016 年长沙是商品房供应量和成交量 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 15 - 行业跟踪报告 资料 来源: 兴业证券研究所、中原地产 长沙房价在 2016 年中之前房价较为稳定,始终在 6300 左右 徘徊。 2016 年中后, 价格突飞猛进。 2017 年 5 月长沙均价在 9000 左右,一年时间房价上涨 40%。 图 9、 长沙市二手房平均价格 资料 来源: 兴业证券研究所 、安居客 从供需结。

35、构看, 2014 年以来长沙主动压缩土地供应, 2016 年长沙市成交土地建筑 面积 830 万方,仅为历史高峰 2013 年的 30%。 表 2、 2008-2016 年长沙市住宅类用地成交汇总 时间 规划建筑面积 (万 ) 成交楼面均价 (元 / ) 平均溢价率 (%) 土地出让金 (亿元 ) 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 16 - 行业跟踪报告 2008 年 1555 664 8% 104 2009 年 844 767 6% 65 2010 年 1773 1080 28% 191 2011 年 1958 943 13% 185 2012 年 2131 1161 3% 251。

36、 2013 年 2724 1682 21% 458 2014 年 1575 1377 6% 217 2015 年 1124 937 1% 105 2016 年 830 1774 38% 147 资料 来源: 兴业证券研究所、 CREIS 一方面是土地 压缩供应,另一方面长沙市 2016 年热点区域多个楼王也对房价产生 了很大推动作用,特别是 2016 年 11 月梅溪湖地王,是长沙历史上首块楼面价格 突破 9000 的地块。 表 3、 长沙 2016 年成交高溢价率地块情况 挂牌编号 日期 位置 性质 总建筑面积 (平米) 楼面地价 (元 /平米) 溢价率 2016长土网 013 号 2016。

37、 年 4 月 21 日 岳麓区梅溪湖 居住 70 年 232655 4147 46% 2016长土网 039 号 2016 年 9 月 30 日 雨花区 圭塘街道 商业 40 年,居住 70 年 299258 6115 221% 2016长土网 048 号 2016 年 11 月 22 日 岳麓区梅溪湖 居住 70 年 313808 9241 180% 2016长土网 050 号 2016 年 11 月 30 日 天心区大托镇先 锋村 居住 70 年 161046 4477 120% 资料 来源: 兴业证券研究所、中原地产 从成交板块看,长沙目前比较热的片区主要集中在河西,梅溪湖、洋湖、滨江是。

38、 2016 年房价领涨区域。但从成交量看,省府红星、梅溪湖、高铁新城、洋湖、月 湖 -北城、金星北等板块是主要推盘区域, 2016 年住宅 成交量均在 100 万方以上。 图 10、 长沙主要板块情况 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 17 - 行业跟踪报告 资料 来源: 兴业证券研究所 、中原地产 4.2 购房客群增量显著 【长沙某本地房企观点】 长沙作为湖南省会城市,在教育、环境、人文等方面都 具有较大优势,随着长沙房价上涨,大量省内其他县市居民前来长沙购房,当前 长沙新楼盘 50%以上被省内其他县市居民购买,购买目的基本是自住,投资性客 户很少。其他县市居民来长沙购房的主要目的。

39、是为了孩子教育,这在梅溪湖板块 体现得特别明显。梅溪湖是市政府重点打造的板块,除了湖景资 源之外,该板块 最重要的卖点就是教育,片区内共规划中小学 28 所,现配建的学校共有 13 所, 其中包括 6 所小学, 7 所中学,师大一附中、市实验小学、长郡中学等均在梅溪 湖设有分校,这对株洲、湘潭、益阳等省内其他县市居民前来购房具有较大的吸 引力。 从我们在长沙实际踩盘情况看,目前随着限购收紧,湖南省外投资客已经基本告 别长沙市场。 但是目前长沙市落户条件较为宽松,根据 长沙市人民政府关于进 一步推进户籍制度改革的实施意见 ,主要包括以下三类优惠政策: 1、全面放开望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县城。

40、镇地区落户限制 ( 有合法稳定住 所 的,可以在当地落户); 2、全面放宽内五区芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区和高新区落户条件。 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 18 - 行业跟踪报告 (购商品住房可以罗湖;购商铺、商业可以落公共户;外地人缴纳社保 1 年可以 落户); 3、全面落实长株潭三市间的户口迁移政策。 (株洲、湘潭人在长株潭三市中就业、 拥有社保和合法稳定住所,即可落户) 从房价差异看, 在 2016 年中时,长沙较湖南其他省内三线城市溢价不显著,平均 仅溢价 2523 元 /平米,以一套住房 100 平米估算,长沙一套房子较省内三线城市 仅溢价 25.23 万元。

41、。由于当时湖南省内城市首付比例仅 20%,溢价 25.23 万元,对 应首付仅 5 万元左右。由于长沙各方面资源 (尤其是教育资源) 较其他城市都有 很大优势,所以对省内三四线城市 居民 吸引力非常强。 目前长沙限购政策已经将 省内非长沙客户纳入限购,但是由于长沙落户难度较小,我们预计未来湖南省内 其他城市居民将通过先落户后购房的方式,获取购房资格。 表 4、 湖南省各城市房价对比 数据来源:安居客;备注:岳阳、张家界、益阳、娄底没有数据, 故没有列示。 4.3 按揭贷款有一定折扣 【某龙头房企观点】 按揭贷款方面,目前长沙首套基本还是有利率优惠的, 9 折 到 95 折不等。二套房跟其他区域。

42、一样,上浮 10%。目前看,客户在获取贷款方 面目前没有太大障碍。 根据融 360 数据,目前光大银行、中信银行、交通银行、邮储银行、建设银行、 农业银行、工商银行、中国银行均对优质客户给予 9 折按揭贷款利率。招商银行、 广发银行、兴业银行、民生银行、浦发银行俊给予优质客户 95 折按揭贷款利率。 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 19 - 行业跟踪报告 从我们实际草根调研情况看,长沙目前客户在购房获取按揭贷款难度不大,而外 地户籍、外地工作群体在长沙获取购房贷款难度较大。 4.4 棚改进展: 2017 年计划 217 万平米 【某龙头房企观点】 棚改方面目前长沙进 展不是很深入,。

43、主要是因为长沙 16 年 前房价较低导致做棚改项目收益率很低,而且目前拆迁难度非常大。整体看长沙 拆迁的量都不大,所以对市场影响也不大。之前公司也有考虑做一些棚改项目, 但是后期考虑到拆迁难度较大所以作罢。 【长沙某本地房企观点】 前几年,长沙房价较低,虽然去年上涨较多,但总体来 说,长沙房价相对于合肥、南昌等省会城市来说仍然偏低,低房价为棚改带来了 较大难度。因此,到今天为止,长沙棚改推进非常缓慢,棚改对长沙楼市的影响 很小。 2016 年长沙市 完成棚户区改造 4.2 万户、 553.6 万平方米,改造城中村 9 个, 提质 改造老旧社区 50 个、背街小巷 100 条,启动国内首条历史步。

44、道建设,城市小巷旧 貌换新颜。 2017 全年长沙市棚户区改造计划开工项目 67 个、计划改造 17182 户、 计划改造面积 217 万平方米。 目前长沙 市实行的是以实物配租为主、租赁补贴为 辅的公共租赁住房保障方式。 请 阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 20 - 行业跟踪报告 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准 ,投资建议的评级标准为: 推 荐:相对表现优于市场; 中 性:相对表现与市场持平 回 避:相对表现弱于市场 公司评级 报告发布 日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准 ,投资建。

45、议的评级标准为: 买 入:相对大盘涨幅大于 15% ; 增 持:相对大盘涨幅在 5% 15%之间 中 性:相对大盘涨幅在 -5% 5%; 减 持:相对大盘涨幅小于 -5% 机构销售经理联系方式 机构销售负责人 邓亚萍 021-38565916 上海地区销售经理 姓 名 办公电话 邮 箱 姓 名 办公电话 邮 箱 盛英君 021-38565938 冯诚 021-38565411 顾超 021-20370627 杨忱 021-38565915 王溪 021-20370618 王立维 021-38565451 李远帆 021-20370716 胡岩 021-38565982 姚丹丹。

46、 021-38565778 曹静婷 18817557948 地址:上海浦东新区长柳路 36 号兴业证券大厦 12 层 ( 200135)传真: 021-38565955 北京地区销售经理 姓 名 办公电话 邮 箱 姓 名 办公电话 邮 箱 郑小平 010-66290223 朱圣诞 010-66290197 刘晓浏 010-66290220 肖霞 010-66290195 陈杨 010-66290197 袁博 15611277317 吴磊 010-66290190 陈姝宏 15117943079 王文剀 010-66290197 地址:北京西城区锦什坊街 35 号北楼 601-605( 100033) 传真: 010-66290220 深圳地区销售经理 姓 名 办公电话 邮 箱 姓 名 办公电话 邮 箱 朱元 彧 0755-82796036 杨剑 0755-82797217 。

展开阅读全文
相关资源
  • 2016年报及2017一季报房地产行业综述:业绩高涨,ROE回升,资金充裕-20170501-长江证券-22页-佰策地产文库.pdf2016年报及2017一季报房地产行业综述:业绩高涨,ROE回升,资金充裕-20170501-长江证券-22页-佰策地产文库.pdf
  • 2017年房地产行业:韬光养晦,再见三季度-20170113-联讯证券-27页-佰策地产文库.pdf2017年房地产行业:韬光养晦,再见三季度-20170113-联讯证券-27页-佰策地产文库.pdf
  • 2017年房地产行业海外住房体系探析之一:新加坡人买房是一种怎样的体验-20170830-兴业研究-14页-佰策地产文库.pdf2017年房地产行业海外住房体系探析之一:新加坡人买房是一种怎样的体验-20170830-兴业研究-14页-佰策地产文库.pdf
  • 2017年春季房地产行业投资策略:环京风起,价值轮动-20170313-国泰君安-31页-佰策地产文库.pdf2017年春季房地产行业投资策略:环京风起,价值轮动-20170313-国泰君安-31页-佰策地产文库.pdf
  • 2017年7月房房地产行业地产宏观数据点评:销售投资双双回落,高温天气叠加三四线回调-20170815-民生证券-12页-佰策地产文库.pdf2017年7月房房地产行业地产宏观数据点评:销售投资双双回落,高温天气叠加三四线回调-20170815-民生证券-12页-佰策地产文库.pdf
  • 2016年房地产行业深度报告:为什么我们对2017年房地产投资不悲观,兼论房地产投资增速的三种预测方法-20161231-方正证券-21页-佰策地产文库.pdf2016年房地产行业深度报告:为什么我们对2017年房地产投资不悲观,兼论房地产投资增速的三种预测方法-20161231-方正证券-21页-佰策地产文库.pdf
  • 2017年房地产行业2018年策略报告:长效机制渐显,TOP50领跑行业-20171126-华泰证券-38页-佰策地产文库.pdf2017年房地产行业2018年策略报告:长效机制渐显,TOP50领跑行业-20171126-华泰证券-38页-佰策地产文库.pdf
  • 2018年1月房地产行业跟踪报告:内生增长决定企业价值,投资机会扩散-20180104-广发证券-13页-佰策地产文库.pdf2018年1月房地产行业跟踪报告:内生增长决定企业价值,投资机会扩散-20180104-广发证券-13页-佰策地产文库.pdf
  • 2017年辉立证券-新加坡-房地产行业(个股-嘉德置地集团)-办公室和接待部门的恢复-20171113-Phillip_Securities-CapitaLand_LimitedRecovery_in_Office_and_Hospitality_segments-佰策地产文库.pdf2017年辉立证券-新加坡-房地产行业(个股-嘉德置地集团)-办公室和接待部门的恢复-20171113-Phillip_Securities-CapitaLand_LimitedRecovery_in_Office_and_Hospitality_segments-佰策地产文库.pdf
  • 2018年度房地产行业策略报告(下):新房地产周期,开启产销平稳新时代-20171127-方正证券-36页-佰策地产文库.pdf2018年度房地产行业策略报告(下):新房地产周期,开启产销平稳新时代-20171127-方正证券-36页-佰策地产文库.pdf
  • 猜你喜欢
    相关搜索
    资源标签

    当前位置:首页 > 市场研究 > 宏观市场


    copyright @ 2018-2021 © 网站版权归佰策地产文库
    鲁ICP备19002757-2号|鲁公网安备(37010202001622号)
    本站仅对上传内容进行存储不做任何编辑,禁止上传侵权违法内容
    如侵权请发邮件至admin@dcbbs.com或QQ联系客服我们立即删除