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1、 C 兴业研究版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 2017 年 8 月 30 日 房地产行业报告 新加坡人买房是一种怎样的体验 海外住房体系探析之一 陈姝婷 兴业研究 分析师 摘要: 新加坡的住房体系: 公共为主,私 宅为辅。 受自治初期房荒问题严 重的影响,新加坡政府当时便将公共住房建设作为优先任务 。 目前, 新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为 主 的私人住宅构成的独特住房体系,其中公共住宅占比约达 80%。受 益于组屋的大规模供应,新加坡约 82%的人口居住在组屋中,住房 自有率超 90%。 发展历程:从租赁走向自有,从小户型为主转向大户型 。 制度初期 , 政。

2、府主要供应小户型租赁 住房,针对对象为中低收入群体。 脱离马 兰西亚独立建国 后 ,为了增强国民的国家认同感 ,新加坡政府推行 “居者有其屋 ”计划 ,鼓励住房自有 , 并提供充分的金融支持和补贴 以提高居民的购买能力 ,组屋的供给对象 也由中低收入 逐步扩大至 中等收入群体, 4、 5 居室大户型组屋 供应 增加。 成功要素:定价合理、低成本土地及抑制投机 。 首先,组屋定价机 房地产行业专题 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 制以居民收入为基准, 其中 针对中低收入群体的小户型组屋优惠和 补贴力度更强, 其实际支付价款远低于同期 转售组屋和私人住宅价 格 。 第二,低成。

3、本的土地供应为低价组屋的必要保障。组屋建造所 需土地的供应方式早期为政府无偿划拨,后变更为低价强制征用。 在组屋制度逐步成熟后,土地征用由低价强征发展为以市价为基准, 但建屋发展局 在 地价上 仍能 获得一定折扣。此外,新加坡政府制定 了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。 影响: 保障居住需求 作用明显 , 而在稳定房价方面,严厉的抑制投 机政策则起到了更为突出的作用 。 组屋制度实现了 “居者有其屋 ”, 保障 了 新加坡 80%以上居民的住房需求,中等收入的新加坡家庭仅 需 2 到 2 年半的收入即可购买一套 4 室组屋。 但在稳定房价的作用 方面, 大规模的组屋供应并未明显降低组屋转。

4、售和私人住宅的价格 波动,该部分房价仍主要受市场化的供需影响 , 但在对组屋转售市 场的严格管理下,二手组屋价格波幅则低于私人住宅市场。对投机 购房的严厉限制反而 在 平稳房价方面 起到了更为突出的作用。受收 紧移民政策 、 下调总偿债率 、 缩短房屋贷款年限 、 提高首付比例 和 高额印花税等针对投机购房的严厉限制影响,新加坡房价在 2013 年 见顶后开启了长达 3 年的下跌,调控效果显著。 关键字: 组屋制度 、 居者有其屋 房地产行业专题 1 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 新加坡人买房是一种怎样的体验 海外 住房 体系 探析 之一 新加坡 政府凭借独特的组屋 1。

5、模式 ,实现了 “ 居者有其屋 ” 。本文 将 分析 新加坡住房制度 的 产生和 发展, 并 重点 关注 两个问题,一为新加坡 住房制度为何成功,二为其对居民住房及房价的影响 。 一、 新加坡 住房体系 :公共组屋 为主,私人住宅为辅 由于 住房 严重 不足 , 新加坡政府 在自治初期便将 公共 住房建设作 为优先任务。 受制于 经济发展水平 和 英国殖民地政府对住房问题自由放 任的态度, 在新加坡自治( 1959 年)前, 房荒问题 极 其严重, 据英国殖 民地政府住房委员会报告, 1947 年新加坡住房水平 仅 为 18. 2 人 /套 ;约 30 万人住在没有任何基本卫生设施的临时棚屋中。

6、 2。 由于 房荒叠加 贫困 和失业 ,民生问题得不到保障,民众 情绪 严重 不满,罢工次数急剧上升, 社会极其 不稳定。 因此,自治初期面对小国强邻的局面, 新加坡 政府 将 公共住房建设作为施政的优先任务 , 把提高居民住房自有率 作为 增强社 会凝聚力 和 国家认同 感 的基石 。 1组屋是由新加坡建屋发展局( HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD ,简称 HDB)承建的公共房屋,以低价供公 民租赁和购买 2 Belinda Yuen,“ Squatters No More: Singapore Social Housing”, Global Urban Devel。

7、opment 2007, 3 ( 1) 房地产行业专题 2 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 目前新加坡已形成以公共 组屋 为主,私人住宅为辅的 独特 住房体 系 , 成功实现了“居者有其屋” 。 新加坡 住房体系 由以组屋 为主的公共 住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成,其中公共住宅占比达 80%。 受益于政府 公共住房的大规模供应, 根据 建屋发展局 ( Housing and Development Board) 数据,截至 2016 年底 ,新加坡 住房自有率高 达 90.2%, 约 82%的 人口 住进了政府建造的组屋。 图表 1: 新加坡住宅类型 住宅类。

8、型 2016 年占存量住宅的比例 具体介绍 组屋( HDB Flats) 80% 目前新加坡约 82% 的居民居住在组屋里。根据规定,只有新加坡 公民可以买新的组屋,永久居民 1只能购买二手组屋。 执行共管公寓 (Executive Condominium) 是新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种,旨在 帮助处于夹心层(家庭月收入低于 12,000 新币)的新加坡人以低 于 私人 住宅 价格 ( 私人住宅 价格 的 70-80%) 拥有公寓,只有符合 条件的新加坡公民可以买。自住 5 年之后可以卖给新加坡公民 /永 久居民, 10 年后可以卖给外国人。 私人住宅 ( Private。

9、 Properties) 非有地私人住宅 ( Non-Landed) 14.4% 一般都配有包括俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤 台等在内的全套设施。分为高级公寓( Condo)和普通公寓 ( Apartment),外国人也可购买。 有地私人住宅 ( Landed) 5.3% 有地住宅是指房屋前后还有属于自己的草坪、花园等,又分为联 排( Terrace,一长排两三层高的房子,分隔成一个个单位)、半 独立式( Semi-Detached,两个单位共一堵墙)、独栋 ( Detached)等。因为面积大、隐私度高,在新加坡一向被视为 “有钱 ”的标志之一。外国人和新加坡永久居民不可以购买。

10、。 数据来源: HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD、 兴业研究 二、 发展历程 : 从租赁走向 自有,从小户型为主 转向 大户型 新加坡自治后的住房政策发展历程,可划分为以下五个阶段。 第一阶段( 1960-1965): 以满足中低收入者租赁为主要目标。 自 1即外籍人士通过新加坡移民局获得的一种新加坡身份,可享有部分新加坡公民的权利,又称“新加坡绿卡” 房地产行业专题 2 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 治后,新加坡政府 于 1960 年颁布建屋 发展法,设立建屋发展局, 大规模兴建低标准、小户型住房 , 以低价租给中低收入群体 。 第二阶段( 。

11、1965-1970): 租赁 住房 转向 自有住房 。 受 脱离马来西 亚独立建国 影响 ,为增强民众的国家认同感, 政策转向鼓励中低收入阶 层以分期付款方式购买组屋 。 1964 年 ,新加坡 政府 推出“居者有其屋” 计划, 鼓励 住房自有化 。 1968 年 , 为了 提升民众对 组屋 的购买能力和 热情 , 中央公积金修改法令 出台, 开始 允许住房购买者 使用 中央公 积金 1来购买 组屋 。 第三阶段( 1970-1980): 将公共住房 供给 对象的范围扩展到中等 收入群体。 截至 1975 年,已有 47%的人口入住组屋, 中低收入 居民 的 房荒问题 基本 解决, 政府 开始。

12、 注重 提升 房屋质量和户型 。 1974 年,国 营房屋与城市开发公司 成立 ,专门建设 面向中等收入群体的 大型 5 居 室套房,房屋建设开始向高层化、高密度的方向发展 。 第四阶段( 1980-1990):公共住房市场步入成熟期。 组屋供应趋 于饱和,建房数量明显下降, 组屋转售市场逐步发展、成熟。 居住在组 屋的人口比例在 1990 年达到峰值 87%,住房自有率达 79%。 第五阶段( 1990 年后): 开始发展 私人住宅市场。 90 年代以来, 小户型组屋的保障功能已充分发挥,组屋供应开始以大户型( 4、 5 居 室)为主 ; 随着民众收入水平的提高和 全球化 的发展 , 面向高。

13、收入居民、 1新加坡于 1955 年建立中央公积金制度,从本质上看这是由政府立法规定的强制性国民储蓄计划,规定雇主 和雇员各按雇员工资收入的一定比例(雇员 20%,雇主 15%左右)逐月缴纳公积金,用以解决国民的养老问 题。 房地产行业专题 3 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 永久 居民和 外国民众的私人住宅需求不断增长。 政府开始对 私人住宅 市 场 给予政策支持, 推动 其 逐步发展 。 居住在组屋的人口比例开始下降, 从 1990 年的 87%下降至 2016 年的 82%。 图表 2: 政策发展历程 阶段 阶段特点 重要举措 阶段成果 第一阶段 ( 1960-19。

14、65) 以满足中低收入者 租赁为主 1960 年颁布建屋发展法成立建屋 局 1964 年推出 “居者有其屋计划 ” 新建组屋 5.38 万套,比殖民政府时期建造 数多 2 倍, 25 万人的住房问题得到解决, 同时保障了低收入群体的居住需求,组屋 租金不超过住户月收入的 20% 第二阶段 ( 1965-1970) 中央公积金支持下 以中低收入者自有 为主 1966 年颁布土地征用法,授予建 屋发展局强制征地的权利,使其能以 远低于私人购地的价格获取土地 1968 年颁布中央公积金修改法令 允许使用中央公积金购房 为 35 万人新建了 6.7 万套住房,环绕新加 坡市区的贫民窟在这个时期基本消失。

15、 第三阶段 ( 1970-1980) 政策覆盖中等收入 者,开始注重房屋 质量和户型 1974 年政府建立了面向中等收入群体 的住房与城市开发公司,为其提供低 成本大户型住房 居住在组屋的人口比例快速上升,由 1970 年的 35%增至 1980 年的 67% 第四阶段 ( 1980-1990) 公共住房市场成熟 期 放开永久居民购买转售组屋限制 组屋供应趋于饱和,建房数量明显下降, 居住在组屋的人口比例在 1990 年达到峰值 87%,住房自有率达 79% 第五阶段 ( 1990 年后) 发展私人住宅市场 90 年代,政府开始出资资助 “组屋更 新计划 ” 1993 年组屋转售限制放松 19。

16、95 年土地政策改革,规定政府需按 市场价征用土地 住房问题基本解决,政策转向提高居住质 量,居住在组屋的人口比例开始下降 数据来源: HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD、 兴业研究 房地产行业专题 4 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 图表 3: 组 屋 建造 数量 与 居住在组屋的人口比例 数据 来源: HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD、 兴业研究 图表 4: 建屋局管理下各类组屋 存 量 数据来源: HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD、 兴业研究 三、 成功要素 : 定价 合理 、 低成本土地及。

17、抑制投机 1、 以居民 收入 为基准 的定价机制 新加坡建屋发展局对组屋的定价 更多 考虑居民负担能力而非 成本 , 0.0 10000.0 20000.0 30000.0 40000.0 50000.0 60000.0 70000.0 80000.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 100.0 组屋建造数量 (套 ) 居住在组屋的人口比重 (%) 0.0 50000.0 100000.0 150000.0 200000.0 250000.0 300000.0 350000.0 400000.0 450000.0 1室 2室 3。

18、室 4室 5室 执行共管公寓 第 4 阶段 公共 住房市 场成熟期 第 1-3 阶段 从租赁走向 自有 ,从 中低 收入 覆盖至 中等收入 第 5 阶段 私人住宅市场发展 , 组屋中居住人口比例稳中有降 房地产行业专题 5 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 主要体现在以下 4 方面 : 首先,组屋 在定价时对小户型优惠力度 很强 。 建屋发展局以 不同 户型对应的 家庭月收入为标准 , 严格 筛选购买人群, 使得 小户型 组屋 价格 远低于转售市场, 确保中低收入群体 能够 买到低价 组屋 。 第二, 大户型 组屋定价 远 低于对应面积的私人住宅价格。 4-5 室 的大户型。

19、组屋价格虽与转售市场相差不多,但仍仅为 私人住宅价格的 20-40%。 第三,政府 提供的中央公积金住房 补贴 1极大地降低了居民购 房成本,并对低收入者的补贴力度更强。 满足条件 的低收入 组屋申请者 , 最高可享受 80,000 新 元的 住房补助, 仅 需支付 5,000 新 元 即能 购买一 套 2 室新建组屋。 此外,政府为居民购房提供了充分的金融支持 , 放开 中央公积金使用范围 ,允许其用于 住房 消费 ; 根据购房者收入情况发放 贷款,确保每月还款额比例不超过收入的 40%,分期付款最长期限可为 30 年。 政府为建屋发展局提供大量补贴,支持低价组屋的供应。 受 大量开 发 组。

20、屋并低价供应 影响 , 建屋发展局 赤字 严重,需要新加坡政府进行补 贴。 据建屋发展局统计,自 1960 年 2 月 1 日至 2016 财年结束 ,累计政 府补助金 高达 283.01 亿 美 元。 图表 5: 2016 年不同类型住宅价格对比(单位 : 新 元 /套 、 新 元 /月) 项目 2 室 3 室 4 室 5 室 标准面积(平方米) 45.3 65.4 90.3 110.2 新建组屋售价 84,000-145,000 152,000-22,3000 238,000-372,000 320,000-489,000 新建组屋实际支付价 (扣除住房补助后) 5,000-65,000 。

21、82,000-153,000 183,000- 317,000 310,000- 479,000 1主要包括对特殊购房群体的住房补贴和对住房困难户的支持优惠。 中央公积金 ( CPF) 补贴直接通过公积金 账户发放,用以支付首付和住房贷款。 房地产行业专题 6 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 项目 2 室 3 室 4 室 5 室 转售组屋均价 204,304 294,959 407,268 497,018 同等面积私人住宅均价 (非有地) 1,167,372 1,424,626 家庭月收入上限 6,000 6,000-12,000 12,000 (多代家庭 18,000)。

22、 平均住房补助( 新 元 / 套) 80,000 70,000 55,000 10,000 数据来源: HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD、 .sg、 中指院 、 兴业研究 注: 1、转售组屋和等面积私人住宅(非有地)平均售价为根据 .sg 公布的组屋转售和私 人住宅(非有地)每平米均价乘上标准面积。 2、平均住房补助数据以 HDB 官方计算口径为标准 。 2、低成本土地供应 新加坡 于 1964 年推出 的 “居者有其屋”计划 规定, 建 屋发展局 可 以 无偿得到政府划拨的土地 来建设组屋 。 1966 年, 政府 通过土地征 用法令, 允许 建屋发展局 和其他土地。

23、管理部门 以 较低 价格( 大约为市 场价的 1/5) 强制征用土地 , 使 国有土地面积比例从 1960 年的 44%迅 速 扩大到 1990 年的 80%1。 低成本的土地供应为建屋发展局初期大规模 建设组屋提供了保障,但同时也在一定程度上损害了私人土地所有者的 权益。 1973 年,新加坡政府 修订 土地征用法令,规范 和提升 土地 征用的补偿标准 ,并在之后的 20 年里不断修订调整 。 住房短缺问题解 决 后 ,土地征用 由 低价 强征逐步向市场化征用 转变, 来修正 土地强征侵 害私权的弊端。 1987 年, 政府 成立 土地部 门 ( Land Office) ,逐步 收回 建屋。

24、发展局 的 土地征用权, 规定其 必须向 政府 购买 土地 ,但买价仍远低 1 数据来自 新加坡 土地管理局 (Singapore Land Authority, SLA) 房地产行业专题 7 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 于私人开发商。 2001 年,土地管理局 ( Singapore Land Authority, SLA) 成立, 成为 主管土地征用 的政府机构 。 2007 年, 政府 正式 规定 土地管 理局 须 按市场价格征用土地 。 图表 6:新加坡土地征用 制度 的变化 时间 政策 变化 1964 年 “居者有其屋”计划规定,建屋发展局可以无偿得到政府划。

25、拨的土地来建设组屋 1966 年 制定土地征用法令,允许建屋发展局和其他土地管理部门以较低价格(大约为 市场价的 1/5)强制征用土地 1973 年 修订土地征用法令,规定土地征用价格采用法定历史基准定价法,以 1973 年11 月 30 日该土地的价格为法定基准来估计市值。 1987 年 成立土地办,负责征地政策法规制定和监管,并逐渐收回建屋发展局的土地征用 权,规定其必须向 政府 购买土地,但买价仍远低于私人开发商。 1988 年 调整法定基准日期 1993 年 调整法定基准日期 1995 年 规定每三年调整一次法定基准日期,逐渐转向以市价为基准征地 2001 年 土地管理局成立,成为唯一。

26、拥有土地征用权的政府机构 2007 年 规定政府征地价格以现行市值作为主要依据 数据来源: Singapore Centre for Liveable Cities (CLC)、 兴业研究 3、完善的抑制投机政策 为了抑制投机,新加坡政府 严格监管组屋的申购、分配和转 租转 售, 设置合理的准入条件和相应转售要求。 准入条件 方面, 主要对申购者 公 民身份 、房产限制、收入上限和家庭结构 4 大 方面 进行了限制 ;配售 程 序方面, 为保障 组屋 分配的 公开透明 , 政府 推出了 抽签选购、预购和即 选即购 3 种 配售方式 , 其中抽签选购为最主要方式 ;转 租转 售 方面, 新 加坡。

27、 政府鼓励购房者 根据 自身收入水平转售组屋以改善居住条件, 但同 时为了防止投机和寻租, 对 组屋的转售设置了 严格的 要求 和 限制 ; 惩罚 房地产行业专题 8 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 机制方面, 在组屋分配、转售的各个环节出现造假、违规等行为,政府 都给予 严厉的处罚。 图表 7:新加坡 组屋的准入、配售、转售要求及惩罚机制 分类 项目 内容 准入条件 公民身份 申请人须为新加坡公民,其他家庭成员则应是新加坡居民。此外,符合公共住房 计划、未婚夫妻计划、孤儿计划的购屋者则只需要符合家庭核心成员至少一人是 新加坡公民或者新加坡永久居民。 房产限制 有私人住宅。

28、产权,或者已卖出私人住宅但不满 30 个月的申请者不能申购组屋。且 申购后,本人或任何居住在同一住所内的成员都不能再拥有其他的组屋、住房、 建筑或者土地。 收入上限 超过家庭月收入上限要求的不能申请该类别组屋。 家庭结构 主要以家庭为单位申请,且须有一名申请人年满 21 周岁;以个人名义满足条件可申请“单身公民计划”,须满 35 周岁。 配售程序 抽签选购 是最主要的方式,每年举行 1-2 次,建屋局提前公布组屋情况,申请人符合条件即可登记申请,最后由电脑抽签选出的申请人就可以与建屋局签订购房合同。 预购方式 ( BTO) 是一种“先售后造”的模式,建屋局先公布组屋建设地点和具体信息,供申购者。

29、 选择和申请,再用抽签方式选择申请人并邀请其选择组屋户型等内容。只有达到 70% 以上的预订量后,建屋局才通过招投标进行建设。 即选即购 ( SBF) 主要针对较偏远区域、配套设施不全,以及部分通过抽签方式配售后剩下的完工 的组屋。申请人可在规定的时间内提出申请,建屋局按照先到先得的原则分配。 转租转售 转租管理 整套转租,出租方必须为新加坡公民,且满足最低居住年限( 3-5 年),对承租方 则有种族配额限制,若所在区域非新加坡公民非马来西亚人比例超过规定配额 ( 7%-11%)则只能租给新加坡公民或马来西亚人; 3 室以上户型可以在自住的前提 下转租房间,限制较小。 转售管理 出售方必须满足。

30、最低居住年限(依不同户型,不同支付方式有所不同)。对购买 方,则取消了对公民身份、私人房产和收入上限的要求,但需要支付较高的转售 税、政府抽成和印花税等交易成本。 惩罚机制 在组屋分配、转售的各个环节出现造假、违规等行为,政府都要追究政府职能部 门和相关个人的责任,取消相应资格,给予处罚。如发现在买卖组屋时提供虚假 材料,当事人将面临 5,000 新元高额罚款或长达 6 个月的监禁。 数据 来源: HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD、 兴业研究 四、 影响 :保障 居住需求 作用明显 并 大于稳房价 组屋制度 实现 了 “居者有其屋”,保障新加坡 80%以上 居民的住房。

31、 需求 。 组屋制度的 目的 为 保障中 、 低收入 公民 居住需求 , 非公民和高收 房地产行业专题 9 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 入群体则可通过 组屋转售和私人住宅 市场 购买 住房 。 政府 以居民负担能 力为基准供应低价组屋, 并给予 购房者 补贴 和金融支持 , 提高了购房者 的支付能力。 根据 新加坡 中等收入家庭 月收入 测算 (以新加坡统计局公 布的 2016 年家庭平均月收入中位数 7,748 美元为例),仅需 2 年 到 2 年半 的收入就可以购买一套 4 室组屋 。 大规模 的组屋供应并未 明显平抑 房价 波动 , 但 在对 组屋转售市场 的 。

32、严格 管理 下 , 二手组屋 价格波幅低于私人住宅 。 从新加坡房价的历史 走势可以看出, 政策变化 对 转售 组屋和私人住宅的 需求 有显著影响,每 当 中央公积金 、组屋转售和移民等 政策放松, 住房 需求被释放, 其 房价 均出现了明显 上涨。 但受 政府对组屋转售年限、购房人群的严格限制影 响,组屋转售市场价格波幅低于私人住宅。 对投机 购房的 严厉 调控 在平稳房价方面起到了更为突出的作用。 2007-2012 年 ,受 快速增长的永久居民、新公民和外侨所引致的住房 需 求 上升 及 低利率环境 影响 ,房价快速上涨, 新加坡 成为亚洲房价第二高 的城市。 在此背景下, 2009 年。

33、起 新加坡政府 陆续 出台 多轮楼市 调控 措 施,包括 收紧 移民政策, 将 贷款 总偿债率 1限制从 90%逐渐下调至 40%, 缩短 房屋贷款年限, 提高 首付比例, 开征 卖方 和买方印花税 并不断上调 税率 等。 2013 年 1 月,新加 坡 进一步 严厉 限制 投机购房 , 针对 2 套以 上 、联名 和 海外购房 者 征收 高额 印花税, 其中 海外购房者税率 15%。 多 轮 调控政策 成效显著 ,房价在 2013 年见顶后开启了长达 3 年 的下跌 , 1总偿债率( Total Debt Servicing Ratio, TDSR),指借贷者每个月须偿还的抵押贷款占月收入的。

34、比例。 房地产行业专题 10 C 兴业研究 版权所有 使用前请参阅最后一页重要声明 说明相比于大规模的公共组屋供应 , 严厉的抑制投机政策在平稳房价方 面的作用更为突出。 图表 8:政策变化对新加坡房价走势的影响 数据 来源: 新加坡统计局、 HOUSING AND DEVELOPMENT BOARD、 兴业研究 注: CPF 指中央公积金 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 私人住宅价格指数 组屋转售价格指数 CPF放开 中等收入 的限制 CPF放开对 私人住宅 的限制 允许组屋 租售获利 亚洲金融 危机 移民政 策放松 严格调控 组屋转售 限制放宽 收紧移民政 策、印花税 提高印花 税税率 。

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