2017年房地产行业:韬光养晦,再见三季度-20170113-联讯证券-27页-佰策地产文库.pdf

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1、 请务必阅读最后特别声明与免责条款 1 / 27 证券研究报告 | 行业研究 房地产 【联讯 房地产 行业 报告 】 韬光养晦, 再见三季度 2017 年 01 月 13 日 投资要点 中性 (首次评级 ) 分析师:陈勇 执业编号: S0300515060002 电话: 010-64408702 邮箱: 研究助理:许晓雷 电话: 010-64408587 邮箱: 行业表现对比图 (近 12 个月 ) 资料来源: 聚源 2016 年房地产行业估值合理,营收增长确定 房地产行业最新市盈率和市净率分别为 18.84 倍和 2.21 倍,均低于以往数 据的中位数,位于价值中枢,值得关注。房地产行。

2、业 2016 年前三季度营业 总收入分别为 2293.34 亿元、 5974.22 亿元、 9126.72 亿元,分别同比增长 102.79%、 39.93%、 37.12%;前三季度归母净利润 159.46 亿元、 485.42 亿元、 701.54 亿元,分别同比增长 29.92%、 18.59%、 29.08%; 由于限购 和限贷的原因四季度环比应有所下降,同比预计增速放缓, 2016 年营业总 收入同比增长预计在 20%,归母净利润同比增长预计在 12%; 2017 年前三 季度受限购政策和今年基 数较大的影响预计营业总收入和归母净利润同比 增长率下滑较大,明年三 季度 末 或因政策放。

3、松和基数的原因有所回升, 2017 年全年营业总收入预计 19750.52 亿元,同比增长率在 6%,归母净利润预 计 1121.64 亿元,同比增长率在 2.5%。 集万般宠爱于一身 房 地产行业 房地产行业为 GDP 增长提供的贡献率由 2015 年第 1 季度低点 0.9%逐步回 升,在 2016 年第 1 季度创出历史新高 8.4%, 2016 年第 3 季度房地产行业 为 GDP 增长提供 8.02%的贡献率。十八大党章中明确提出到 2020 年实 现国内生产总值和城乡居民收入比 2010 年翻一番,计算国内生产总值每年 应保持在 6.5%左右的水平,因 2016 年 10 月各地限。

4、购政策再度趋严,将会 影响房地产行业对 GDP 增速的贡献率, 但 为达到保持 GDP 红线的最低要 求,在 2017 年 三季度末期预计会放松限购政策管治,释放房地产需求,达 到维稳 GDP 增速的目的。 2015 年全国政府主要收入项目包括,全国公共财政收入税收合计 15.23 万 亿元,全国政府性基金收入合计 4.23 万亿元,社会保险基金收入合计 4.64 万亿元;全国公共财政收入税收合计中包括房产税 2050.9 亿元、土地增值 税 3832.18 亿元、城镇土地使用税 2142.04 亿元,共占税收合计 5.27%; 全国政府性基金收入中 国有土地使用权出让金 30783.8 亿元。

5、,占收入合计 72.71%。以上四项与房地产收入相关的收入占政府收入项目的 16.11%,房 地产税收收入对政府收入起到较为重要的作用,土地出让金增速已经回落, 总额位于近年平均值左右,如果再大幅下滑,全国政府收入与支出赤字敞口 将会持续加大。 房价短看政策、利率,长看地域发展 我们认为房价上涨短期主要受限购政策和贷款利率的影响,限购政策趋紧房 价滞涨,限购政策放松或时效性过久房价上涨;贷款利率上行或时效性过久 房价滞涨,贷款利率下行房价上涨。本轮限购政策于 2016 年 9 月 30 日由 各地政府推出,涉及 20 多个城市,以限购、限贷、限价为主,部分城市加 -12% -6% -1% 5%。

6、 11% 16-01 16-04 16-07 16-10 17-01 沪深 300 房地产 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 2 / 27 码原先的限购、限贷政策,首先从行政级别上看已经低于中央级别, 但符合 当前结构化管理的大方针,也正因为属于结构性地方调整,结合 GDP 增速 红线、地方政府财政支出与收入分析,我们认为管控时间并不会过长,预计 在明年 3 季度后期将开始逐步松绑。贷款利率方面,从 2015 年 10 月开始 中长期贷款利率已经下降至 4.9%, 2015 年 8 月开始住房公积金贷款利率下 降至 3.25%,分别保持了 15 个月和 17 个月,而以往贷款利。

7、率最长未变动 周期为 28 个月,并且对房价的抑制能力有递减的趋势,预计 2017 年 8 月 左右将会迎来房价上涨的新周期。对于房企营收来说, 2016 年前三季度增 速明显且基数较大,并且 2017 年将受政策调控的影响, 2017 年前三季度 房企营收增速将有所下降,四季度将有所好转,预计房企业绩大幅提高将在 2017 年第四季度和 2018 年上半年。 长期上看,一线城市的稀缺性和优质二线城市的吸引力是房价上涨的关键因 素,并且以经济圈的形式逐步覆盖临近的三四线城市,但是我们依然认为三 四线库存和城市发展潜力较小的问题依旧是制约三四线城市上涨的主要原 因,并且在房价下跌周期时,最容易受。

8、到损失,长期看我们较看好北京、上 海、深圳、广州、杭州、天津、南京、成都、南昌、重庆等地的房地产发展。 优质房地产企业标的 2017 年投 资机会在于房企在一、二线重点城市的绝对土地储备量上以及区 域性房企的竞争优势上。地产行业整合度逐年增高,行业内壁垒基本建立完 毕,龙头企业全国性布局,抢占优质城市资源,并有强大的开发能力提升品 牌价值,精确针对产品的受众群体,企业将主要面对不差钱的客户和改善型 客户,为提高企业利润作出贡献;地域经济增速是区域性地产企业的发展机 会,各企业均有自身的地域边界,因此我们选出发展势头较好的区域,再选 择相关区域的优质企业形成重点关注公司。我们将重点关注全国优质城。

9、市布 局的龙头企业和经济高速发展区域布局的区域性房企。 招商蛇口( 001979) ,推荐优势: 1、全国布局,土地储备量较大; 2、园区 业务有望给公司带来超额财务增长; 3、股权激励彰显企业发展信心。 新城控股( 601155),推荐优势: 1、定位清晰产品线丰富,以刚性需求住 房为主要产品; 2、住宅 +商业综合体开发具有优势; 3、现金回笼率较高。 风险提示 限购政策取消变为市场调控;房产税推出,并且全国征税,打破区域征税框 架;中国老龄化加剧,人口结构变化,房产需求 下降; 中国经济大幅失速。 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 3 / 27 目 录 一、 2016 年。

10、房地产行业估值合理,营收增长确定 . 5 (一)、收益方面: 2016 年是 2015 年的修复行情,房地产行业跑输沪深 300 指数 5 (二)、房地产行业市盈率 /市净率位于价值中枢 . 6 (三)、房地 产行业盈利超预期 7 (四)、房地产行业集中度已然形成 . 8 二、房地产行业四大要素 9 (一)、房地产开发 9 (二)、房地产销售 10 (三)、房地产库存 .11 (四)、房地产价格 12 三、集万般宠爱于一身 房地产行业 . 15 (一)、房地产行业对 GDP 的影响 15 (二)、房地产行业对政府收入与支出的贡献 . 16 四、房价短看政策、利率,长看地域发展 . 17 (一)。

11、、限购政策和贷款利率是短期房价走势的风向标 . 17 1、政策导向制约房价上涨 . 17 2、贷款利率助涨房价 19 3、货币供应量 M1 增速对房价增速有指导意义 19 (二)、地域吸引力是长期房价走势的风向标 . 20 1、收入增速 20 2、人口增速 21 3、 GDP 同比增长率 22 (三)、房价爆发的时间周期,房企营收增速时期 23 五、优质房地产企业标的 23 (一)、招商蛇口( 001979) 23 (二)、新城控股( 601155) . 24 六、风险提示 . 25 图表目录 图表 1: 2016 年各行业与沪深 300 收益对比 单位: % 5 图表 2: 2015 年和 。

12、2016 年两年各行业与沪深 300 收益对比 单位: %. 5 图表 3: 申万行业市盈率比较 . 6 图表 4: 申万行业市净率比较 . 7 图表 5: 房地产行业营业总收入预测 8 图表 6: 房地产行业归母净利润预测 8 图表 7: 行业整合度 . 8 图表 8: 土地购置面积和价款 . 9 图表 9: 土地购置面积和价款同比增长率 . 9 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 4 / 27 图表 10: 40 大中城市 :房地产开发投资完成额 :累计值 单位亿元 10 图表 11: 商品房销售面积 10 图表 12: 商品房销售额 . 10 图表 13: 商品房销售面积 。

13、:住宅 10 图表 14: 商品房销售额 :住宅 . 10 图表 15: 商品住宅施工 面积 .11 图表 16: 施工销售比 11 图表 17: 百城房价与同比 单位:元, % 12 图表 18: 一线城市价格与同比 单位:元, %. 12 图表 19: 二线城市价格与同比 单位:元, %. 12 图表 20: 三线城市价格与同比 单位:元, %. 12 图表 21: 100 个城市中房价上涨最快和最慢的城市 13 图表 22: 近期升势较快的城市(同比增长率) 14 图表 23: 近期涨势较慢的城市(同比增长率) 14 图表 24: GDP 累计同比贡献率 . 15 图表 25: GDP 。

14、累计同比房地产业贡献率 . 15 图表 26: 2015 年全国主要政府收入与支出项目 单位:亿元 16 图表 27: 国家与地产相关的收入 单位:亿元 16 图表 28: 土地出让金近年收入与同比 单位:亿元和 %. 16 图表 29: 主要政策发布 . 17 图表 30: 政策时效性和百城房价走势 18 图表 31: 贷款利率 19 图表 32: M1 同比、 M2 同比与房价 上涨同比 单位: % 19 图表 33: 各省市平均工资排序 单位:元 . 20 图表 34: 各省市工资 2015 年同比增长率 21 图表 35: 人口增速 单位: % . 21 图表 36: 2015 年各 。

15、省 GDP 同比增长率 22 图表 37: 营业收入预测 . 24 图表 38: 归母净利润预测 24 图表 39: 营业收入预测 . 25 图表 40: 归母净利润预测 25 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 5 / 27 一、 2016 年 房地产 行业估值合理,营收增长确定 (一)、 收益方面 : 2016 年是 2015 年的修复行情,房地产行业 跑输沪深 300 指数 截止于 2016 年 12 月 31 日收盘, 28 个申万一级行业 2016 年仅有食品饮料、建筑 材料收涨,分别为 7.43%、 0.03%,其他 全部 收跌 , 涨幅超过沪深 300 指数收益 -。

16、11.28% 的共有 11 个行业, 10 个行业跌幅超过 15%, 传媒、计算机、交通运输、休闲服务、国 防军工跌幅最大 ,分别为 -32.39%、 -30.32%、 -22.6%、 -21.19%、 -18.58%, 房地产行 业 年度收益为 -17.69%, 位于 正数第 23 位。 统计 2015 年和 2016 年 两年 行业 涨跌幅, 28 个申万行业中,纺织服装、轻工制造、 农林牧渔 、电子涨幅超过 50%,分别为 63.51%、 62.60%、 52.47%、 50.13%,房地产 上涨 19.23%位列 19 位涨幅好于沪深 300 -6.33%的收益。 我们认为今年多数行业。

17、表现不佳的主要原因是因为去年涨幅过大,今年处于修复阶 段, 需要 等待股价回归到合理区间。 图表 1: 2016 年 各行业与沪深 300 收益 对比 单位: % 资料来源 :Wind、 联讯证券 图表 2: 2015 年和 2016 年 两年各行业与沪深 300 收益 对比 单位: % -35.00 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 食品饮料 建筑材料 建筑装饰 家用电器 银行 采掘 有色金属 化工 钢铁 农林牧渔 汽车 沪深 300 电子 综合 医药生物 商业贸易 纺织服装 轻工制造 非银金融 通信 机械设备 。

18、电气设备 公用事业 房地产 国防军工 休闲服务 交通运输 计算机 传媒 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 6 / 27 资料来源 :Wind、 联讯证券 (二)、 房地产行业 市盈率 /市净率 位于价值中枢 2006 年 A 股市场开始启动了第一波至今为止最大的行情,此次行情上涨周期接近 2 年,下跌周期接近 1 年,整理周期 5 年, 2014 年 7 月后出现了第二波未超过 6124 点的 行情,上涨周期 1 年,下跌周期半年,现已经横盘整理 12 个月。我们运用大势的波动周 期统计房地产行业,房地产行业最新市盈率和市净率分别为 18.84 倍和 2.21 倍,均 低于 以。

19、往数据的中位数,位于价值中枢 ,值得关注 。 图表 3: 申万行业市盈率比较 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 纺织服装 轻工制造 农林牧渔 电子 综合 通信 化工 休闲服务 家用电器 计算机 食品饮料 医药生物 汽车 电气设备 建筑材料 商业贸易 机械设备 传媒 房地产 建筑装饰 有色金属 国防军工 交通运输 公用事业 采掘 银行 沪深 300 钢铁 非银金融 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 7 / 27 资料来源 :Wind、 联讯证券 图表 4: 申万行业市净率比较 资料来源 :Wind、 联讯证券 (三)、 房地产行。

20、业 盈利超预期 房地产行业 2016 年前三季度营业总收入分别为 2293.34 亿元、 5974.22 亿元、 0 50 100 150 200 250 SW 农林牧渔 SW 传媒 SW 非银金融 SW 公用事业 SW 食品饮料 SW 银行 SW 建筑装饰 SW 房地产 SW 家用电器 SW 计算机 SW 汽车 SW 交通运输 SW 电气设备 SW 建筑材料 SW 医药生物 SW 纺织服装 SW 电子 SW 休闲服务 SW 商业贸易 SW 通信 SW 化工 SW 综合 SW 轻工制造 SW 钢铁 SW 有色金属 SW 机械设备 SW 国防军工 SW 采掘 最大值 最小值 中位数 2016-1。

21、2-30 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 SW 非银金融 SW 采掘 SW 食品饮料 SW 银行 SW 商业贸易 SW 电气设备 SW 有色金属 SW 房地产 SW 传媒 SW 交通运输 SW 公用事业 SW 化工 SW 建筑装饰 SW 国防军工 SW 汽车 SW 农林牧渔 SW 医药生物 SW 建筑材料 SW 机械设备 SW 钢铁 SW 综合 SW 电子 SW 计算机 SW 家用电器 SW 纺织服装 SW 休闲服务 SW 通信 SW 轻工制造 最大值 最小值 中位数 2016-12-30 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 8 / 27 9126.72 亿元,。

22、分别同比增长 102.79%、 39.93%、 37.12%;前三季度归母净利润 159.46 亿元、 485.42 亿元、 701.54 亿元,分别同比增长 29.92%、 18.59%、 29.08%; 由于 今 年房价整体走势趋高, 8、 9 月份房价出现快速上涨 势态 , 为抑制房地产泡沫加大, 10 月 前后 20 多 个热点城市从需求端采取调控措施,增加限购条件和提高房贷首付比例, 抑制 房地产 投机 行为 ,导致四季度 部分城市成交商品房数量已有下降,由于限购和限贷的原 因四季度环比应有所下降,同比预计增速放缓, 2016 年营业总收入同比增长预计在 20%, 归母净利润同比增长。

23、预计在 12%; 2017 年前三季度受限购政策和今年基数较大的影响预 计营业总收入和归母净利润同比增长率下滑较大,明年四季度或因政策放松和基数的原 因有所回升, 2017 年全年营业总收入预计 19750.52 亿元, 同比增长率在 6%,归母净利 润预计 1121.64 亿元, 同比增长率在 2.5%。 图表 5: 房地产行业营业总收入预测 图表 6: 房地产行业归母净利润预测 资料来源 :Wind、 联讯证券 资料来源 :Wind、 联讯证券 (四)、 房地产 行业 集中度已然形成 房地产行业营业总收入和归母净利润前十合计由 2011 年 48.11%和 49.56%上涨到 2015 年。

24、 60.39%和 64.98%,行业整合度不断提高;营业总收入万科 A、华侨城 A 、荣 盛地产、保利地产、金地集团 5 年全部位于前十,金融街、中南建设、招商蛇口、首开 股份、新城控股 5 年入围 4 次;归母净利润万科 A、华侨城 A 、荣盛地产、保利地产、 华夏幸福、金地集团 5 年全部位于前十,金融街、招商蛇口 5 年入围 4 次。房地产行业 龙头企业保持强者恒 强的局面,并且还在扩大营收占比,着重分析行业前十的营收状态 将有助于行业整体分析。 图表 7: 行业整合度 33.94 26.91 14.45 39.70 20.00 6.00 0.0010.00 20.00 30.00 40。

25、.00 50.00 0.00 5000.00 10000.00 15000.00 20000.00 营业总收入合计(亿元) 同比增长率( %) 20.70 14.45 0.64 9.78 12.00 2.50 0.005.00 10.00 15.00 20.00 25.00 0.00 500.00 1000.00 1500.00 归母净利润合计(亿元) 同比增长率( %) 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 9 / 27 资料来源 :Wind、 联讯证券 二、房地产行业四大要素 (一)、房地产开发 数据显示,土地购置面积累计值由 2011 年最高点 44,327.44 万平方米,。

26、下降至 2016 年 11 月 19,046.00 万平方米;土地成交价款累计值由 2014 年最高点 10,019.88 亿元, 回落至 2016 年 11 月 7,777.00 亿元;土地购置面积下降超过 50%,土地成交价款虽也 在下降,但幅度小于购置面积土的下降,单位土地成交价款提高。地购置面积同比增长 由近十年 2010 年高点 28.4%,下降至 2016 年 11 月 -4.3%;土地成交价款同比增长由 2010 年高点 60%,下降至 2016 年 11 月 21.4%;土地购置面积和价款同比增长和下跌 的步调基本保持一致,但是土地购置价款的增速较快,导致单位土地成交价款加快了。

27、上 涨的速度。 图表 8: 土地购置面积和价款 图表 9: 土地购置面积和价款同比增长率 资料来源 :Wind、 联讯证券 资料来源 :Wind、 联讯证券 2016 年 11 月,房地产开发投资完成额分别为,一线城市 1.07 万亿元同比增长 7.35%, 二线城市 3.32 万亿元同比增长 7.75%,三线城市 0.77 万亿元同比增长 7.03%,一线城 48.11 53.72 54.70 55.36 60.39 49.56 65 55.57 60.09 64.98 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 2011年 2012年 20。

28、13年 2014年 2015年 营业总收入前十合计占比( %) 归母净利润前十合计占比( %) 0.00 10,000.00 20,000.00 30,000.00 40,000.00 50,000.00 19 99 -12 20 01 -05 20 02 -10 20 04 -03 20 05 -08 20 07 -01 20 08 -06 20 09 -11 20 11 -04 20 12 -09 20 14 -02 20 15 -07 购置土地面积累计值(万平方米) 土地成交价款累计值(亿元) -50.00 0.00 50.00 100.00 19 99 -12 20 01 -04 20。

29、 02 -08 20 03 -12 20 05 -04 20 06 -08 20 07 -12 20 09 -04 20 10 -08 20 11 -12 20 13 -04 20 14 -08 20 15 -12 购置土地面积累计同比( %) 土地成交价款累计同比( %) 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 10 / 27 市投资增速回落,二线城市投资增速加快,三线城市投资增速改善,出现全部普涨的情 况,投资方向逐步过渡到二线城市。 图表 10: 40 大中城市 :房地产开发投资完成额 :累计值 单位 亿元 资料来源 :Wind、 联讯证券 (二)、房地产销售 2016 年 1。

30、1 月,商品房销售面积 13.58 万平方米,同比增长 24%,商品房销售额 10.25 万亿元,同比增长 37.5%;商品房住宅销售面积 11.96 万平方米,同比增长 24.5%,商 品房住宅销售额 8.71 万亿元,同比增长 39.3%。因 10 月商品房销售价格涨幅较快, 20 多个主要销售城市限购政策加码,预计 2016 年全年商品房销售面积 15.42 万平方米, 同比增长 20%,商品房销售额 11.78 万亿元,同比增长 35%;商品房住宅销售面积 13.49 万平方米,同比增长 20%,商品房住宅销售额 9.82 万亿元,同比增长 35%。 图表 11: 商品房销售面积 图表。

31、 12: 商品房销售额 资料来源 :Wind、 联讯证券 资料来源 :Wind、 联讯证券 图表 13: 商品房销售面积 :住宅 图表 14: 商品房销售额 :住宅 0.00 10,000.00 20,000.00 30,000.00 40,000.00 50,000.00 60,000.00 20 12 -03 20 12 -06 20 12 -09 20 12 -12 20 13 -03 20 13 -06 20 13 -09 20 13 -12 20 14 -03 20 14 -06 20 14 -09 20 14 -12 20 15 -03 20 15 -06 20 15 -09 20。

32、 15 -12 20 16 -03 20 16 -06 20 16 -09 一线城市 二线城市 三线城市 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 -120,000.00 -80,000.00 -40,000.00 0.00 40,000.00 80,000.00 120,000.00 160,000.00 200,000.00 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 商品房销售面积(万平方米) 商品房销售面积( %) -50.00 0.00 50.00 100.00 -60,000.00 -3。

33、0,000.00 0.00 30,000.00 60,000.00 90,000.00 120,000.00 150,000.00 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 商品房销售额(亿元) 商品房销售额( %) 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 11 / 27 资料来源 :Wind、 联讯证券 资料来源 :Wind、 联讯证券 (三)、房地产库存 2016 年 11 月商品住宅施工面积累计值 51.14 万平方米,同比增长 1.6%, 2014-2016 年统计范围内,商品住宅施工面积 2014 年创出高点。

34、 13.5%, 2015 年创出最低点 -0.7%, 现处于缓慢下降的区域,商品住宅施工面积与土地购置面积关系密切,在近年土地购置 面积下降的趋势下,商品住宅施工面积累计值同比增长也将处于逐步下降的趋势。 图表 15: 商品住宅施工面积 资料来源 :国家统计局、 联讯证券 通过以往施工销售比分析,往年 11 月份施工销售比一般在 5 以上,今年销售明显好 于往年 11 月份施工销售比在 4.2,预计 12 月份因限购的原因,导致销售有所下降的情 况下, 12 月份施工销售比在 4.3-4.5 之间。 图表 16: 施工销售比 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.。

35、00 -90,000.00 -60,000.00 -30,000.00 0.00 30,000.00 60,000.00 90,000.00 120,000.00 150,000.00 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 商品房销售面积 :住宅(万平方米) 商品房销售面积 :住宅( %) -50.00 0.00 50.00 100.00 -60,000.00 -30,000.00 0.00 30,000.00 60,000.00 90,000.00 120,000.00 150,000.00 19 99 20 01 20 。

36、03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 商品房销售额 :住宅(亿元) 商品房销售额 :住宅( %) -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 2013 年 12 月 2014 年 2月 2014 年 4月 2014 年 6月 2014 年 8月 2014 年 10 月 2014 年 12 月 2015 年 2月 2015 年 4月 2015 年 6月 2015 年 8月 2015 年 10 月 2015 年 12 月 2016 年 2月 2016 年 4月 20。

37、16 年 6月 2016 年 8月 2016 年 10 月 商品住宅施工面积 _累计值 (万平方米 ) 商品住宅施工面积 _累计增长 (%) 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 12 / 27 资料来源 :国家统计局、 wind、 联讯证券 (四)、房地产价格 百城房价在经历 2015 年相对低谷后, 2016 年全面爆发, 11 月已经达到 12938 元 / 平方米,同比增长 18.71%。一线城市涨幅更为凶猛,且回撤更小, 11 月达到 40441 元 / 平方米,同比增长 25.2%;二线城市涨幅与百城房价涨幅平均值较为接近,但略小一些, 11 月达到 11697.14 。

38、元 /平方米,同比增长 17.89%;三线城市涨幅最小, 11 月为 7359.35 元 /平方米,同比增长 9.24%。 图表 17: 百城房价与同比 单位:元, % 图表 18: 一线城市价格与同比 单位:元, % 资料来源 :Wind、 联讯证券 资料来源 :联讯证券 图表 19: 二线城市价格与同比 单位:元, % 图表 20: 三线城市价格与同比 单位:元, % 0 10 20 30 40 50 60 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 20 13 -12 20 14 -02 20 14 -04 20 14 -06 20 14 -0。

39、8 20 14 -10 20 14 -12 20 15 -02 20 15 -04 20 15 -06 20 15 -08 20 15 -10 20 15 -12 20 16 -02 20 16 -04 20 16 -06 20 16 -08 20 16 -10 商品住宅施工面积 商品房住宅销售面积 施工销售比 -10 -5 0 5 10 15 20 -8,000.00 -4,000.00 0.00 4,000.00 8,000.00 12,000.00 16,000.00 20 10 -06 20 11 -02 20 11 -10 20 12 -06 20 13 -02 20 13 -10 。

40、20 14 -06 20 15 -02 20 15 -10 20 16 -06 百城平均价格 同比 -10 0 10 20 30 -7,000.00 0.00 7,000.00 14,000.00 21,000.00 28,000.00 35,000.00 42,000.00 20 10 -06 20 11 -02 20 11 -10 20 12 -06 20 13 -02 20 13 -10 20 14 -06 20 15 -02 20 15 -10 20 16 -06 平均价格 同比 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 13 / 27 资料来源 :Wind、 联讯证券 资料来。

41、源 :Wind、 联讯证券 从房价复合增长速度上看, 19 个城市复合增长率超过百城平均复合增长率, 18 个 城市复合增长率出现负增长,其中深圳、厦门、珠海、上海、东莞、北京涨幅最大超过 10%,分别为 15.66%、 13.55%、 10.73%、 10.34%、 10.31%、 10.1%;盐城、三亚、 海口为负增长中最快的三个城市,分别为 -8.15%、 -6.19%、 -5%。 图表 21: 100 个城市中房价上涨最快和最慢的城市 资料来源 :Wind、 联讯证券 用复合增长率与同比增长率对比,近期昆山、东莞、廊坊、惠州、中山房价上涨较 快,同比增长率分别为 53.67%、 46.。

42、99%、 45.02%、 44.93%、 36.33%,升势较快的城 市分布多在南方,涨幅最快的城市多围绕主要的经济开发区、一线城市或二线龙头城市; 近期沈阳、乌鲁木齐、吉林、衡水、邯郸房价上涨同比增长低于复合增长,出现下降的 趋势,分别为 -6.01%、 -3.31%、 -8.42%、 1.51%、 -3.19%,多以北方城市为主,尤其以 东三省城市为主。 -10 -5 0 5 10 15 20 -6,000.00 -3,000.00 0.00 3,000.00 6,000.00 9,000.00 12,000.00 20 10 -06 20 11 -02 20 11 -10 20 12 -。

43、06 20 13 -02 20 13 -10 20 14 -06 20 15 -02 20 15 -10 20 16 -06 平均价格 同比 -10 -5 0 5 10 15 -5,000.00 -2,500.00 0.00 2,500.00 5,000.00 7,500.00 20 10 -06 20 11 -02 20 11 -10 20 12 -06 20 13 -02 20 13 -10 20 14 -06 20 15 -02 20 15 -10 20 16 -06 平均价格 同比 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 深圳 厦门 珠海 上海。

44、 东莞 北京 惠州 南京 廊坊 保定 合肥 昆山 郑州 衡水 石家庄 武汉 广州 新乡 苏州 泰州 昆明 日照 江阴 营口 张家港 宁波 大连 马鞍山 南通 贵阳 吉林 台州 金华 绍兴 海口 三亚 盐城 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 14 / 27 图表 22: 近期升势较快的城市(同比增长率) 资料来源 :Wind、 联讯证券 图表 23: 近期涨势较慢的城市(同比增长率) 资料来源 :Wind、 联讯证券 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 昆山 东莞 廊坊 惠州 中山 珠海 无锡 合肥 南京 苏州 厦门 杭州 佛山 天津。

45、 深圳 济南 武汉 嘉兴 上海 常州 芜湖 温州 南昌 南宁 盐城 常熟 福州 南通 江阴 -10.00 -8.00 -6.00 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 营口 宿迁 长春 烟台 株洲 新乡 包头 桂林 柳州 湛江 西宁 湘潭 三亚 泰州 潍坊 东营 泉州 太原 鄂尔多斯 汕头 鞍山 菏泽 邯郸 衡水 吉林 乌鲁木齐 沈阳 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 15 / 27 三 、 集万般宠爱于一身 房地产 行业 (一)、房地产行业对 GDP 的影响 房地产行业为 GDP 增长提供的贡献率 由 2015 年第 1 季度低点 0.9%。

46、逐步回升,在 2016年第 1季度创出历史新高 8.4%, 2016年 第 3季度 房地产行业为 GDP增长 提供 8.02% 的贡献率。 十八大党章中明确提出到 2020 年实现国内生产总值和城乡居民收入比 2010 年翻一番,计算国内生产总值 每年 应保持在 6.5%左右的水平, 因 2016 年 10 月各 地限购政策再度趋严,将会影响房地产行业对 GDP 增速的贡献率,假设 2017 年房地产 行业贡献率下降, 预计农林牧渔 ,其他服务业,交通运输、仓储和邮政业,住宿和餐饮 业 可以为其背负 损失的贡献率, 但 需要其他行业保持相对稳定, 是否能够 保持预期 GDP 红线 6.5%, 。

47、还存有许多未知, 根据房地产限购政策出台和时间周期的推算, 为 达到保持 GDP 红线的最低要求 ,在三季度末期 预计会 逐步 放松限购政策管治,释放房地产需求, 达到 维稳 GDP 增速 的目的 。 图表 24: GDP 累计同比贡献率 资料来源 :Wind、 联讯证券 图表 25: GDP 累计同比 房地产业 贡献率 31% 27% 9% 8% 8% 7% 4% 4% 2% 工业 其他服务业 批发和零售业 金融业 房地产业 建筑业 农林牧渔业 交通运输、仓储和邮政业 住宿和餐饮业 房地产业 ( %) , 8.02 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.0。

48、0 8.00 9.00 19 92 -03 19 93 -06 19 94 -09 19 95 -12 19 97 -03 19 98 -06 19 99 -09 20 00 -12 20 02 -03 20 03 -06 20 04 -09 20 05 -12 20 07 -03 20 08 -06 20 09 -09 20 10 -12 20 12 -03 20 13 -06 20 14 -09 20 15 -12 行业研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 16 / 27 资料来源 :Wind、 联讯证券 (二)、 房地产行业对 政府收入与支出 的贡献 2015 年全国政府 主要 收入项目包括,全。

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