1、重庆 写字楼 与零售市场概况 2017年第 一 季度 2 重庆宏观经济概况 戴德梁行 重庆 宏观经济 概况 华南华西主要城市经济数据 (2016年 ) 重庆 厦门 成都 深圳 人口 (万人, 2016) 3,048 392 1,466 1,191 面积(市区) (平方千米) 82,400 1,699 12,121 1,997 地区生产总值 (人民币亿元, 2016年) 17,558.76 3,784.25 12,170.23 19,492.60 第三产业生产总值 (人民币亿元, 2016年) 8,500.36 2,202.18 6,463.30 11,785.88 失业率( 2016) 3.7
2、% 3.4% 3.3% N/A 社会消费品零售总额 (人民币亿元, 2016年) 7,271.35 1,283.46 5,647.40 5,512.76 人均可支配收入 * ( 2016年) 29,610 46,254 35,902 48,695 消费价格指数 (2016年) 101.8 101.7 102.2 102.4 房地产开发投资 (人民币亿元, 2016年) 3,725.95 765.80 2,638.90 1,781.00 房地产竣工面积 (万平方米) 4,421.30 N/A 2,737.80 490.03 *人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障 计算 ;部分数据无
3、法从公开渠道获得 来源:各城市统计局 戴德梁行研究部 戴德梁行 重庆 宏观经济 概况 主要地块成交情况 来源:重庆市统计局 戴德梁行研究部 地块编号 竞得方 成交时间 土地用途 区域 土地面积 总价 容积率 楼面价 (平方米 ) (百万元 ) (元 /平方米 ) 两江新区悦来组团 D分区 D02-2/05、 D04-4/05、 D03-2/06、 D04-1-1/07 号宗地 四川友华房地产开发 有限公司、自贡市龙 宇置业有限公司 2017 Q1 二类居住用地 渝北区 206,303 2,620 2.1 6,025 渝北区两路组团 A标准分区 A104- 2/03号宗地 重庆市涪陵金宏房地 产
4、开发有限公司 2017 Q1 商业用地、商务用 地、二类居住用地 渝北区 54,232 254 3 1,561 九龙坡区大杨石组团 D分区 D5-3/03、 D8-2-1/04号宗地 四川蓝光和骏实业有 限公司 2017 Q1 二类居住用地 九龙坡区 30,494 550 2.2 8,026 沙坪坝区沙坪坝组团 A标准分区 A03- 10/02、 A03-11/02号宗地 金融街重庆置业有限 公司 2017 Q1 商业用地、商务用 地 沙坪坝区 49,951 309.7 1 6,000 沙坪坝区西永组团 W标准分区 W13- 1/02、 W14-1/02、 W15-1/02号宗地 重庆龙湖地产
5、发展有 限公司 2017 Q1 二类居住用地 沙坪坝区 199,900 449.8 1.5 1,500 沙坪坝区西永组团 L分区 L70/04号宗 地 大连万达商业地产股 份有限公司 2017 Q1 娱乐康体用地、商 业用地 沙坪坝区 173,147 223.4 0.4 3,561 戴德梁行 重庆 宏观经济 概况 主要 写字楼与零售物业大宗交易 项目名称 物业类型 交易类型 交易面积(平方米 ) 交易日期 卖方 买方 交易总额(百万 元 ) 楼面价(元 /平方米 ) 重庆财富中心 FFC 写字楼 资产交易 20,868 2016 Q3 香港香江国际集团 怡亚通 305 14,616 万豪 酒店
6、 资产交易 90,000 2016 Q2 鑫力控股 民生国际 1,227 13,600 大都会 商业 /写字楼 资产交易 164,000 2014 Q4 和记黄埔 汇贤产业信 托 3,910 23,840 平安国际金融中心 写字楼 资产交易 61,737 2014 协信 平安 926 15,000 来源:戴德梁行研究部 6 重庆 甲级 写字楼市场概况 戴德梁行 重庆 写字楼市场 各区域市场行情 注:“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价(元 /平方米 /月 ) 渝中区 高新区 平均租金 : 87元 / /月 空置率 : 36.45% 平均租金 : 100元 / /月 空置率 : 63%
7、 7 来源:戴德梁行研究部 平均租金 : 97元 / /月 空 置率 : 56.84% 江北区 南岸区 平均租金 : 60元 / /月 空 置率 : 27.51% 渝 北区 九龙坡 平均租金 : 92元 / /月 空 置率 : 86.77% 戴德梁行 重庆写字楼市场 市场动态 新增供应,净吸纳量和空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q1 2017 新增供应 净吸纳量 空置率 平方米 本季度,位于
8、江北嘴的国金中心 T6和锦嘉国际投入使用,为市 场带来 15.4万平方米新增供应;至此重庆甲级写字楼市场存量 增至 155.7万平方米。 受新增供应带动,全市空置率升至 47.5%,环比去年上涨 2.7个 百分点;吸纳量达到 4.2万平方米,其中主要来源于江北嘴和解 放碑片区。 本季度承租能力较强的金融行业对写字楼的需求依然强劲 , 部 分保险公司新成立分公司或者扩张办公面积;如泰康保险公司 继上季度租赁海航保利 1,195平方米办公面积之后,本季度再 次租下 3,057平方米。 从企业类型来看,内资企业亦是主要需求来源,特别是重庆本 地企业占了据市场需求的半壁江山。 主要租赁交易 8 来源:
9、戴德梁行研究部 Q1 注: 2017年度的新增供应和净吸纳量为季度累计值 项目名称 商圈 租户 面积 (平方米) 锦嘉国际 江北 三峡人寿 3,000 海航保利国际中心 渝中 泰康人寿保险股份有 限公司重庆分公司 3,057 达信卓惠金融信息服 务公司 300 国华金融中心 江北 新欧鹏(扩租) 1,500 昆仑 2,000 民生信托 2,000 戴德梁行 重庆写字楼市场 市场动态 租金水平 历年存量及预测 70 75 80 85 90 95 100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q1 2017 平均租金 人民币 /平方米 /月 近年陆续入市的新增供应推动空置率高
10、企,巨大的去化压力令租金一度 下调明显 ,而重庆经济发展的强劲势头也为市场带来新成立和扩张需 求 。在此背景下,一季度全市甲级写字楼平均 租金 为每月每平方米 90.6 元,虽然依然低于去年同期水平,但就近两个季度的数据看来,租金下 降幅度已有所缓解。 从历史数据来看,近年的供应量水平大大超过吸纳量,新增供应保持高位增 长,空置率持续攀升,市场一直处于供大于求的局面。在此背景下, 2016年 部分项目推迟至 2017年入市,或将在短期进一步激化市场竞争;同时,部分 项目为加速资金回笼,采取租售并举的策略,其较低的售价吸引部分客户购 买自用,从而分流租赁市场需求。因此,预计 2017年空置率将保
11、持高位,同 时租金面临较严峻的下行压力。 但我们也注意到,在众多利好政策加持下,重庆城市地位快速提升、对外吸 引力大大增加,前来咨询的外地客户数量有所增加。长期来看,随着重庆经 济的快速发展以及供应的逐步平稳,供大于求的趋势有望改善,市场发展将 日益稳健。 平方米 9来源:戴德梁行研究部 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000 渝中区 江北区 南岸区 渝北区 九龙坡区 戴德梁行 重庆 写字楼市场 未来供应 (2017-2020) 10 平方米 来源:戴德梁行研究部 0 100
12、,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2017 2018 2019 2020 江北区 南岸区 渝北区 九龙坡区 渝中区 日月光 超高层 瑞安企业天地 9-10号 瑞 安企业天地 1号 华润写字楼二期 越洋广场 天和国际 国金中心 T5-T6, T1-T3 锦嘉国际 金融城 1号 瑞安企业天地 3号、 6号 隆鑫中心 俊豪 ICFC 来福士广场 复地项目 万 豪二期 协和城 华城重庆中心 11 重庆 优质 零售市场概况 戴德梁行 重庆零售市场 各区域市场行情 金鸡湖 高新区 吴中区 12 鼓楼 玄湖 建邺 秦淮
13、注: “平均租金”取购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值( 元 /平方米 /月 ),按使用面积计算,不 包含物业管理费和推广 费等其他费用。 夫子庙 鼓楼 / 湖南路 来源:戴德梁行研究部 各区域市场行情 金鸡湖 高新区 渝中区 南岸区 渝北区 沙坪坝区 九龙坡区 巴南区 江北区 平均租金 : 300元 / /月 入驻率 : 89.2%平均租金 : 942元 / /月入驻率 : 93.7% 平均租金 : 450元 / /月 入驻率 : 96.5% 平均租金 : 675元 / /元 入驻率 : 89.3% 平均租金 : 270元 / /月 入驻率 : 93.5% 平均租金 : 375
14、元 / /月 入驻率 : 82.5% 平均租金 : 890元 / /月 入驻率 : 84.8% 戴德梁行 重庆零售市场 市场动态 新增 供应 , 净吸纳量和出租率 位于南岸区南滨路的东原时光道二期开业,为市场带来 12万平方米 优质商业,截止到一季度重庆优质商业存量增至 329.4万平方米。 作为重庆本土较为有实力的商业运营商东原旗下的项目,该新增商 业在开业时已有较高入驻率;然而去年百货关店潮对市场带来空置 面积尚在消化中,因此本季度全市优质商业 物业入驻率 较上季度 微 升 0.2个百分点 至 87.8%。 目前,商业顺应市场发展需求,向主题化、精细化发展,比如 龙 湖 北城天街在 购物中
15、心 一楼集中 亮相的高端化妆品专卖店 集群;万达 南坪店位于四楼的美食街开业。 运动品牌表现亦较为 活跃, 阿迪达斯在环球金融中心和龙湖时代天 街连开两店; 安 踏旗舰店入驻巴南万达广场;三夫户外和 New Balance入驻恒大中渝广场。 主要新店开幕 13来源:戴德梁行研究部 平方米 84% 86% 88% 90% 92% 94% - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2013 2014 2015 2016 Q1 2017 新增供应 吸纳量 入驻率 Q1 项目名称 商圈 租户 面积(平方米) 环球
16、金融中心 渝中 阿迪达斯 600 龙湖北城天街 江北 劳力士 300 戴德梁行 重庆 零售市场 市场动态 租金水平 历年 存量及预测 虽然春节期间主要商圈实现零售额 63.52亿元,同比增长 12.9%的不 俗成绩,但短期内消费习惯转变、电商发展迅速对传统商业的影响 犹在,市场竞争依旧激烈,短期内租金将持续面临下调压力; 近期新增商业大多位于新兴商圈,商圈氛围有待培育,租金水平不 高,带动平均 租金下调 ,截止到一季度全市优质购物中心租金为每 月每平方米 700元,环比下降 1.9%,同比下降 7.2%。 展望 2017年将有华润万象汇、华润凯旋天地、龙湖源著天街、国金 中心 IFS等多个优质
17、商业项目入市,在提升重庆商业市场丰富度的同 时,也将令商业竞争更加激烈,也将推动追求人性化、精细化的商 业转型。 14来源:戴德梁行研究部 人民币 /平方米 /月 平方米 660 680 700 720 740 760 780 2013 2014 2015 2016 Q1 2017 平均租金 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 渝中 江北 南岸 沙坪坝 九龙坡 渝北 巴南 大渡口 戴德梁行 重庆 零售市
18、场 未来供应 (2017-2019) 15 来源:戴德梁行研究部 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 2017 2018 2019 渝中 江北 南岸 渝北 大渡口 九龙坡 蓝光中央购物广场 金科时代中心 龙湖源著天街 两江春城 约克郡 金辉南滨道 国金中心 IFS 英利 ICC商业 万豪二期 来福 士广场 佳兆业滨江新城购物广场 华润万象汇 金辉南滨道 东原 1981二期 华 润凯旋天地 龙湖两江新宸(一期) 中迪禾 邦集团项目 越洋广场 隆鑫中心 俊豪 ICFC 新华时尚项目 平方米 联系方式 江冰河 重 庆公司总经理 程家龙 华南及华西区董事总经理 张晓端 华南 及华西区研 究部主 管 翟岩松 大中华 区研究部经理 G 韩丽 重庆 助 理研究经理 中国重庆市渝中区民生路 235号海航保利国际 中心 39楼 Tel : +86 25 6383 8405