1、,武汉策源业务发展部筹建计划（思路）,2010.4,王家湾项目发展研判,本报告仅供客户内部使用，版权归上海策源机构武汉策源房地产经纪有限公司所有，未经武汉策源房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010年8月,思维框架 CATALOGUE,项目分析,市场分析,项目价值,机会风险,客户策略,客户分析,产品定位,营销策略,总体策略,推盘思想,营销周期,开发实施,收益平衡,销售均价,项 目 分 析,P1, 区位认识, 地块特征,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,本案位于江阳区，王家湾商圈核心区域
2、，龙阳湖北岸。 城市二环线上，新商业核心， 四区中心点。 四区：汉阳中心区、沌口开发区、硚口商务区、蔡甸区主城区,区位认识,王家湾 新中心,新商业核心，四区中心点,蔡甸 主城区,沌口 开发区,汉阳 中心区,硚口 商务区,CBD 商务区,回顾总结,本案位于江阳区，王家湾商圈核心区域。 龙阳大道：南接沌口、北过知音桥连汉口。 汉阳大道：西接蔡甸、东过长江大桥连武昌。 4号线（青山）武汉站-黄金口 3号线沌口-王家湾-CBD-金银湖,区位认识,双地铁，双干线，辐射大武汉,王家湾 新中心,4号线 武汉站-黄金口,3号线 沌口-金银湖,龙阳大道,汉阳大道,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析
3、,项目分析,收益 平衡,回顾总结,本案位于江阳区，王家湾核心区。 现周边分布有金马家居、好美家、大洋百贸、武汉摩尔城、沃尓玛、家乐福、汉商21购物中心等。未来有海天欢乐购电子城。 商业门类齐全：百货、超市、家居、建材、家电综合一体化新商业中心。,区位认识,综合商圈，核心商业,好美家,金马家居,海天欢乐购,家乐福,汉商21购物中心,大洋百贸,武汉摩尔城,沃尓玛,苏宁电器,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,本案位于江阳区，王家湾核心区。 现周边分布大洋百贸、武汉摩尔城、沃尓玛都为近期开发，商业气氛还较弱，近期较冷轻。 王家湾大武汉最年轻，成长性最快的
4、综合性商圈。,区位认识,新商圈，新动力,好美家,金马家居,海天欢乐购,家乐福,汉商21购物中心,大洋百货,武汉摩尔城,沃尓玛,苏宁电器,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,2010年大洋开业； 2010年沃尓玛开业； 2010年武汉摩尔城 前半部分开业； 2012年海天欢乐购开业。,区位认识,结论,项目区位认知,新 综商 核心,刚开业，武汉最新最年轻,三大百货 大洋/摩尔/汉商； 两大家居金马/欧亚达； 两大超市沃尓玛/家乐福； 一个建材好美家 ； 一个电子海天欢乐购 。,五大类，武汉最全综合商,四区中心点； 双地铁交汇； 双干线交汇； 新综合商圈
5、； 汉阳核心点。,占要心，武汉最新核心点,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,本案紧邻王家湾路口 二环上，王家湾。 接汉阳大道，靠顶琇广场 摩尔城， 往龙阳湖。 四区中心点上 汉阳中心项目,王家湾,城市中心项目,项目用地,龙阳湖,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,本案紧邻王家湾路口 本项目紧邻的王家湾商圈，是汉阳最有潜力的新城市中心。 发展最快的商业中心之一。 极富潜力项目,极富潜力项目,好美家,顶琇广场 大洋百货,摩尔城 沃尓玛,王+ONE,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略
6、,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,城市标志项目,绿化带,龙阳湖,项目： 建面：96.4万 占地：35.0万 平均容积：2.75,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,湖景资源项目,绿化带,龙阳湖,1.湖景水岸自然资源突出 武汉市二环线上，具备优越观景效果和良好生态环境的湖泊，相对有限； 武汉市湖岸严格保护开发政策发布，湖景居住资源进入绝对稀缺阶段； 龙阳湖具备水体待开发，优势更突出。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,自身资源卓越,1. D、E、F地块专注住宅功能
7、，提升品质竞争力 本项目的用地属性和城市功能导向，应专注高品质住宅的开发与打造； 以少量社区商业提供配套服务场所，并以少量投资产品助推利润和人气。 2.珍惜高容规模，打造双地标（建筑地标和人居地标） 96.4万建筑规模，易于形成大盘市场张力，利于打造品质生活场景； 平均2.75高容积率，利于形成城市地标建筑群，利于降低土地开发成本。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,项目不足之处,1. 接王家湾商圈，临街面少，昭示性较差，商业弱 仅A地块有大片临街面，但有近10万平方的公建，大大降低临街面的利用； 接汉阳大道，商气弱，王家湾主要商业分布
8、在龙阳大道一线和王家湾路口。,好美家,顶琇广场 大洋百货,摩尔城 沃尓玛,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,项目不足之处,2. 现状私房多，拆迁压力大，情况复杂 现状多为三四层私房，密度大，人口多，建筑面积大，拆迁压力较大； 红线内还有工厂、老住宅、医院、酒店等，情况复杂，发展压力较大。,私房,私厂,工厂,洼地,住宅,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,项目不足之处,3. 现状水体水质差，高压过境，污染大 龙阳湖商品房开发较少，湖景资源价值较大，但水体污染严重，需改造； 高压线对湖
9、岸资源地块的影响大，高空穿过不利规划，电磁污染也较大。,水面,水面,水面,水面,水面,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,武汉二环线上，汉阳中心,地块认知,中心 潜力 湖景 地标,王家湾商圈,龙阳湖水岸,96.4万方城市地标,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,以住宅为开以主体,地块认知,临街少，商业弱 现状乱，拆迁大 资源好，要改善,整合资源重点协商,增加投入合理改造,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,地块认识,地块认知,超大规模VS
10、城中村改造 王家湾潜力VS商业较弱 城市中心VS城中村现状 宁静VS喧嚣 水岸资源VS局部环境欠佳,地块融多重特性于一身,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,市 场 分 析,P2, 市场环境, 板块格局, 竞品分析,市场环境,成交下滑，价格平稳,2010年4月中旬调控以来，主城区价格明显上涨乏力，在部分开盘、加推盘作用下，本月成交量较上月有较大幅度增加，也高于5月成交量，但与去年同期相比，相比减少31.46%。,成交下滑,价格平稳,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,市场环境,2008、2009两年住宅
11、用地成交合计：722627,2008年汉阳区土地成交 10 幅，成交 165174 ； 2009年汉阳区土地成交 15 幅，成交 725948 。,2008年汉阳地区 居住用地：供应 12 幅成交6 幅，供应面积 508635 成交面积116186； 商住用地：供应 1 幅成交 0 幅，供应面积 42610 成交面积 0 ； 商业用地：供应 1 幅成交 1 幅，供应面积 1817 成交面积 1817 ； 工业用地：供应 4 幅成交 3 幅，供应面积 87678 成交面积 47171。,2009年汉阳地区 居住用地：供应 8 幅成交 7 幅，供应面积486813 成交面积479688； 商住用地
12、：供应 3 幅成交 3 幅，供应面积 126753 成交面积126753； 工业用地：供应 5 幅成交 5 幅，供应面积119507成交面积119507。,汉阳土地供应,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,市场环境,主要集中在四新区/江堤街/墨水湖北/龙阳村,四新区,江堤街,世茂锦绣长江鹦鹉洲,P-2009055 金地地产,P-2008002,P-2008003,P-2008013,P-2008032,P-2008032,P-2008048,2008年/2009汉阳区挂牌出让土地主要分布区域,P-2009068 广电房地产,龙阳村,P-200803
13、2,P-2009139 2010年2月成交,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,市场环境,2008、2009两年住宅用地成交合计：72.3万,2010年2月成交，P(2009)139号地块：146.1万,本案建筑面积96.4万,汉阳土地供应,未来总供应314.8万,汉阳土地供应偏大,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,钟家村板块,王家湾板块,四新板块,沌口板块,板块格局,汉阳市场已形成四个居住板块，本项目位于王家湾板块.,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,
14、板块格局,90-100为主力，单项目月均去化80套，约9300 。,区域特征：汉阳中心、传统商业核心区 供应特征：供应量较少，楼盘去化速度快 成交结构：90-100为主力 价格特征：整体成交均价8000以上（官方备案数据） 去化特征：钟家村板块月均去化最快，单项目月均去化80套，约9300 （09年全年月均去化）,钟家村板块,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块格局,160-180，50-60为主力，单项目月均去化70套，约7000 。,区域特征：汉阳新的商业，人气最旺区域 供应特征：片区供应较大，成交旺盛 成交结构：160-180，50-60
15、 价格特征：3月整体成交均价7000以上（官方备案数据） 去化特征：王家湾板块单项目月均去化70套，约7000 （09年全年月均去化）,王家湾板块,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块格局,60-80，110-160为主力，单项目月均去化50套，约5100 。,区域特征：汉阳工业腹地、快速发展副中心 供应特征：供应规模较大新增供应较多， 建筑形式包括小高/高层/别墅 成交结构：60-80，110-160 价格特征：3月整体成交均价接近5000（官方备案数据） 去化特征：板块单项目月均去化50套，约5100 （09年全年月均去化）,沌口板块,营销
16、策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块格局,王家湾板块未来前景较好，但供应增大，价格上行压力大。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块格局,王家湾成交土地向大地块转变，未来竞争较一般。,王家湾成交土地主要以中小地块向大地块转变，成交宗数较少，总体规模较大。 未来竞争较一般。,快速增加,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块格局,王家湾2010总体楼面地价较低。,2009年土地出让价格呈小幅增长趋势，四区平均价格2400元/ 2010年7月汉阳中心区成交四
17、宗，平均价格1282元/,本项目所属王家湾片区地价涨幅平稳，2009年平均楼面地价1989元/ 2010年2月5日成交P(2009)139地块，龙阳村A包，1531元/；龙阳村B包，1515元/。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块格局,板块格局,王家湾板块未来前景较好； 但大盘增多供应放大； 价格上行压力大； 总体楼面价较低。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,水墨清华 占地面积: 70000 /建筑面积: 78000 容积率：1.2/绿化率：20% 总户数：327/车位：600 业态：独栋/
18、联排/高层 物业费:高层1.8元/月 别墅3元/ 月,水墨兰轩 占地面积:33700/建筑面积:50000 容积率：1.48/绿化率：20% 总户数：436/车位：250 业态：多层洋房小高层/高层 物业费:高层1.8元/月； 花园洋房2.1元/ 月,板块竞争,主要在售楼盘,王+ONE 占地面积: 7009 建筑面积: 31953 容积率：4.2/绿化率：20.1% 总户数：272/车位：193 业态：高层 物业费:2元/月,顶琇广场 占地面积: 23000 建筑面积: 100000 容积率：4.46/绿化率：23% 总户数：809/车位：660 业态：高层 物业费:2.2元/月,营销策略,市
19、场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,典型项目顶琇广场,项目有一栋写字楼（1#楼）和一栋公寓（2#楼）组成，办公楼的裙楼为大洋百货； 1号楼写字楼，25层。标准层1200，分为80-140的八户，共160套，配有有四梯电梯，中央空调。 2010年5月22日推出，售价7500元/平方米，开盘优惠2万抵3万，并享受97折。 2号楼小户型公寓，32层，825套房源。45-70，4梯26户。2010年7月11日推出，售价7300元/平方米，开盘销售400套左右。认筹客户可以享受97折。,1#,2#,公寓户型及配比,写字楼户型及配比,65,50,营销策略,市场分
20、析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,典型项目王+ONE,项目有两栋酒店式公寓塔楼组成，分别是19层和23层，裙楼为四层商业； 2梯12户，共计400套房源，户型面积43-87平方米； 2010年1月23日开盘，销售价格8500-8800元/平方米，开盘优惠99折。 目前整体去化率62%。,53,87,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,典型项目水墨兰轩,3月28日开盘推出2#（16层）3#（15层）2栋小高层2梯4户，公摊18%物业费1.8元/平米；7#8#2栋5层花园洋房1梯2户公摊13%物业费2
21、.1元/平米。 共推155套，当日去化122套 高层均价7100元/平米，洋房均价7400元/。 当日优惠：总价99折。,小高层户型及配比,花园洋房户型及配比,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,典型项目水墨兰轩,水墨兰轩客户区域分布：水墨兰轩主要以首次置业型产品为主，成交客户主要以区域内部为主，区域内占总量的60以上，其次沌口和古田客户占比较大。武昌客户占比较低。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,典型项目水墨清华,销售情况: 项目于3月28日正式开盘； 推出1栋24层临湖高层，
22、84套房源，2梯4户，起价9000元/平米，销售均价9500元/平米。 开盘优惠总价基础上减1.8万元，另享99折优惠。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,典型项目水墨清华,水墨清华以别墅和高层大户高端产品为主力供应，客户的来源比较广泛，区域内40%（汉阳区政府公务员为主），钟家村12%，汉口30%（古田和宝丰路为主），沌口10%，武昌8%.,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,潜在竞争,2010年前，以中小规模地块为主，基本都为中小开发商，无品牌开发商，对本项目竞争威胁较小 容积
23、率在1.9-2.5，物业形态以11-18F的小高层为主，楼地价在1871- 2605元/,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,本案在王家湾板块的主要竞争对手为P(2009)139号地块,P(2009)139号地块，紧邻本案。 占地：38.79万，146.13万。 该地块分A、B两包。A包人信取得，楼面价1531元/；B包世纪龙阳置业取得，楼面价1515元/。 A、F、E、J、K、L地块与本案形成一竟争。,本案 D地块,本案 F地块,本案 E地块,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,板块竞争,在
24、售项目少，未来潜在供应量较大，王家湾板块内竞争主要来自人信项目、世纪龙阳项目。 人信项目该项目容积率高为综合体项目，在产品形态上与本项目具有较大差异性。 世纪龙阳为纯住宅项目与本项目相似性较大。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,客户分析,P3, 整体客户分类, 主力客户年龄分布, 各层次客户特征, 各层次客户偏好,健康养老族,品质家庭族,都市新锐族,新新人类族,51以上,41-50,26-40,22-25,家庭结构/生命周期,客户分析/整体客户分类,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,整体客户分类,
25、客户分析,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,35-49岁人群，占武汉人口的32.6%，是最近3年内武汉市购房的主力人群,目前，武汉市购房的主力人群呈现向25-34岁人群转移的趋势，首次置业特征明显，这部分人群占武汉人口的14.8%,未来5-10年，占武汉市人口23.1%的15-24岁人群将要进入首次置业阶段,目前主力购房群体为35-49岁改善型客户，但25-34岁年轻购房群体正成为购房大军中的重要力量，未来占据人口峰值的15-24岁购房群体值得重点关注。,主力购房客户年龄分布,客户分析,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,
26、收益 平衡,回顾总结,主力购房客户年龄分布,客户分析,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,各层次购房客户产品偏好,客户分析,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,定 位 策 略,P4, SWOT分析, 整体开发方向, 客户定位, 产品定位,定位策略,SWOT 分析,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,丰富化城市化,与大规模体量相呼应，实现产品、社区生活空间的丰富化； 放大城市核心不可复制的价值，做大“城市化”特点。,定位策略,整体开发方向,营销策略,市场分析,
27、开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,全客户,青年、中年、养老等全生命周期 功能、情感等多种偏好 首次、二次甚至多次置业 交通、配套、改善以及升值导入,定位策略,客户定位,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,全产品线 跳跃产品线梯度 差异化定位产品,产品特质：多元文化+开放空间+复合功能 产品档次：区域标杆物业 中高档住区 产品支撑：区位+规划+复合功能+丰富户型+精心物管,定位策略,产品定位,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,首次 置业,改善现有 生活环境,中年,投资,中年
28、老年,Townhouse小高层产品,青年,高层公寓 酒店公寓,首次 改善,交通导入型,配套导入型,升值导入型,改善导入型,全客户,全产品线,水岸洋房产品,定位策略,客户定位与产品定位综合模型,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,开 发 实 施,P5, 整体运营思考, 核心理念塑造,100万方 超大项目 特点,占地大，盘量大,建设多，入住难,周期长，变数多,社区大，问题多,对于位于城市中心的我们来说， 如何进行项目运营？,整体运营思考,产品细分组合,高端切入,开放式布局,注重环境营造,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益
29、平衡,回顾总结,100万方 超大项目 特点,整体运营思考,占地大，盘量大,建设多，入住难,周期长，变数多,社区大，问题多,产品细分组合,街区开放布局,高端高调切入,注重物业环境,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,作为本案来说， 与其说是“项目运营” 倒不如说是“区域运营”。 而作为城市中心100万方的项目来说， “区域运营”的开发必然之路即为,项目开发理念,城市再开发,项目核心理念塑造,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,城郊超大项目开发,建造一座城,全新的城市肌理塑造,全新的文化特征赋予,城市再开发
30、,完全的全新建造,在发展中创造,尊重地貌地缘、文化取向,结合时代特征赋予新的亮点,将郊区城市化改造,将城市功能升华,中心城区超大项目开发,城郊与中心城区大型项目开发的选择,项目开发理念,项目核心理念塑造,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,中心城区大型项目之所以选择“城市再开发”,道路体系让地块与城市密不可分,原有地块已有生活形态沉淀，不可 能完全屏弃,多为旧城改造地块，地形复杂，且多有 城市道路穿插。不可能将城市体系破坏， 并进行再造。,受城市发展沉淀影响，中心城区地块之 上、周边都有着既有的生活形态。在开 发中，必须与之保持一定的联系与距离。,
31、在众多限制条件下，中心城区大 型项目为了得到更多的价值提升， 进行了一场“城市再开发”运动。,它们在尊重地貌地缘、文化取 向的同时，结合时代特征赋予 了地块新的点亮。以此做到了 项目价值的提升。,项目核心理念塑造,项目开发理念,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,城市再开发的主要手段,开放&结合,完善&提升,文化&人文,保证社区交通与城市交通体系的结合与贯通。保证大社区对外的到达性。,保证项目内部城市配套功能的完善，并 对相关配套进行提升。,尊重地缘文化、人，体现项目的人文关怀。,市政道路进入社区,“N+1”社区组合策略,产品的年龄包容性,城市配套
32、的完善,地缘文化的尊重,城市配套的提升,时代艺术的渗入,项目开发实施,项目核心理念塑造,项目开发理念,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,市政道路进入社区,保证社区与城市的自然联系，以此突出城市中心项目的地缘特点。 同时，借道路来为社区增添城市活力，避免社区过大而引起的“城市孤岛”现象。,项目核心理念塑造,项目开发实施,社区道路 2车道,F2组团,F1组团,公建,E2组团,E1组团,E3组团,F3组团,D3组团,D1组团,D2组团,A2组团,A1组团,B组团,C组团,D4组团,开放&结合,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,
33、收益 平衡,回顾总结,市政道路进入社区,开放&结合,一轴三层区 市政道路进入社区，同时将社区功能分为“一轴三层”。“一轴”即贯穿地块东西的中央林大荫道，沿线设置城市广场、休闲娱乐街区以及社区服务中心等节点，具有较强公共性和人流集散功能，结合商业配套，形成区域性小中心。环状分布的社区干道作为社区居民出行主要交通动线，分布小型生活配套设施，服务步行5分钟的社区。 “三层”共分三个大档次，三层大空间递度，充分放大湖景资源。,一轴,水岸洋房/高端,18F+30F/中端,18F+30F/外层,18F/小户,18F/公寓,33F/高层,项目核心理念塑造,项目开发实施,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略
34、,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,“N+1”社区组合策略,三街：天然的外拓性和开放性创新地模 糊地块之间的区域阻隔，拥有混合的、 活力的集聚能力，是项目规划的灵魂 六巷：主街衍生，将十四个相对独立的 “坊”串联起来，多元化的主题功能在 融合和渗透中创造更多动态要素，人们 可以在其中自由穿行，既享受到宁静与 悠闲，又可以看到丰富多彩的业态和活 动； 十四坊：运用中国建筑文化符号和现代建筑手段构置的建筑主体空间组合,开放&结合,社区道路 2车道,F2社区,F1社区,公建,E2社区,E1社区,E3社区,F3社区,D3社区,D1社区,D2社区,D4社区,项目核心理念塑造,项目开发实施,营销策
35、略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,项目开发实施,“N+1”社区组合策略,开放&结合,关于“N” 老、中、青三大品类 N种产品解决方案,项目核心理念塑造,项目开发实施,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,开放&结合,“N+1”社区组合策略,关于“N” 全产品线,项目核心理念塑造,项目开发实施,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,“N+1”社区组合策略,关于“N” 全产品线,项目核心理念塑造,项目开发实施,开放&结合,社区道路 2车道,60-80/18F,150-1
36、80/6F,公建,130-150/6F,180-220/洋房,150-160/6F,130-140/6F,80-90/30F,90-110/18F,100-120/18F,100-110/18F,90-100/30F,90-100/30F,40-50/公寓,40-50/公寓,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,“N+1”社区组合策略-示意,社区A,社区B,社区C,社区D,社区F,市政道路穿过社区,社区E,项目核心理念塑造,项目开发实施,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,城市配套的完善与提升,完善&提升
37、,街区公建分布 城市广场 社区服务中心 街角运动广场 便民网点 邻里中心商业 农贸市场 剧院 图书馆 ,项目核心理念塑造,项目开发实施,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,关于十万方公建,两个方向 一、政府机关办公 东侧相邻为交管/交警等机构，可以考虑引入交警或公安办公使用。 二、医疗机构 王家湾周边医疗机构少，地块内含王家湾医院。 可以考虑引入一家大型医疗机构，丰富本项目配套。,项目核心理念塑造,项目开发实施,A3,A2,对临街无要求，可划出A3建设；有一定要求。划出A2建设； A1不建议划出，可与B地块共同打造。,A1,营销策略,市场分析,开发
38、实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,关于水岸、高压线,水岸 造一座水岸公园， 洁一片水体湖面， 连一个主湖景观。 高压 一、高压入地 二、高压移位 三、高压建路 避开住宅,项目核心理念塑造,项目开发实施,水岸绿化,水面,水岸绿化,高压线,连通主湖面,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,从开发理念角度出发的项目描述,开放&结合,完善&提升,文化&人文,市政道路进入社区,“N+1”社区组合策略,产品的年龄包容性,城市配套的完善,地缘文化的尊重,城市配套的提升,时代艺术的渗入,现代城市文明的,开放的,生态的,人文的,综合的,邻里和谐
39、的,项目核心理念塑造,项目主题理念,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,现代城市文明的,开放的,生态的,人文的,综合的,这是一个多元化的城市居住理想国,在对过去的尊重中进行创造；,注重社区和城市的交流，营造社区活力；,在开放中容纳着多人、多年龄的生活；,尊重历史地缘，并融汇未来；,强调人与自然的融合、平衡；,邻里和谐的,强调邻里关系的互通与融合。,项目核心理念塑造,项目主题理念,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,多元化 理想城,生活人口的多元、社区形态的多元、文化包容的多元 所有多元化的融合，构筑了一
40、个具有“现代城市文明”的 理想城,项目核心理念塑造,项目主题理念,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,营 销 策 略,P6, 营销总策略, 推盘思想, 营销周期, 销售均价,项目1+N营销,将1个项目分解为N个社区进行营销,关键词：扎堆效应、客户选择宽度,100万方超大项目,100万方社区A,社区A,社区B,社区C,100万方超大居住区,虽有规模优势，但客户选择面 窄，客户会进行跨区比较。客 户易流失，且项目走量优势不 明显。,多个不同产品、不同特点的项 目扎堆，易吸引不同类型客户 进行上访，客户对比会在本区 域中进行，项目的走量优势明 显，规模优
41、势依然存在。,营销总策略,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,将1个项目分解为N个社区进行营销,运作关键点：,专业机构的统一运营与协调管理,将1个项目分解为N个社区进行营销，各个社区之间必须 是一种“互促互进”的良性关系，以此方能取得最大化的“扎堆效应”。 为了保证此点的贯穿与执行，整体项目必须由一家实力 卓越、专业的营销机构进行运作，以此保证思想与执行 的统一、协调。,营销总策略,项目1+N营销,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,企业品牌为项目打基础，项目反哺企业品牌。,关键词：附加价值提升、企业可
42、持续发展,本项目,美誉度 知名度,联发瑞 盛品牌,品牌价值沿续至下一个项目,联发瑞 盛品牌,美誉度 知名度,本项目,联发瑞盛品牌的实力与责任让客户对本项目有信心。,本项目的实际运作中，客户感知到产品细节，对联发瑞盛品牌的好感再度提升。,营销总策略,企业品牌借势营销,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,每期由多个社区组成,分期进行联合开放销售,与项目开发手法保持一致的推盘思想。,1期,社区F2,社区D3,社区D2,关键词：扎堆效应释放、产品选择面宽,青年社区,舒适型社区,品质型社区,项目分期推盘，每期内包括多个 不同产品层次、类型的子社区。 以此保证
43、，推售的产品线丰富， 可对比标杆存在。以最大化发 挥出项目的“扎堆竞争效应”。,推盘思想,总体推盘思想,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,根据前文所述,王家湾板块单项目月均去化7000,开发周期为8年，2010年到2018年。,营销周期,总体销售周期,本项目优势较明鲜 年去化12万，需7年销售。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,根据前文所述,王家湾板块现实平均8300均价（写字楼7300-7500）,全周期保守均价：13-14000元/。,销售均价,全程销售均价,综合政策、竟争、成本上涨等因素，结
44、合GDP和收入增加。,人均可支配收入5年平均增长率13.96%，商品住宅平均增长率为14.9%。 考虑到房地产市场将进入平稳期，住宅增长率修正为10%。,10000元/ 的心理界线，需要一定时间跨越。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,收 益 平 衡,P7, 单位成本, 收益平衡, 土地成本,除地价外单位总成本,单位总成本,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,住宅静态财务分析结果来看，除地价外单位总成本约48.7亿元，总销售收入约112.32亿元；所得税前销售利润率控制在35%；销售楼面地价不应超过3
45、300元/。,收益平衡,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,土地成本,销售楼面地价3300元/,地价不易超过28.51亿元，含拆迁费用,P(2009)139号地块，A包人信取得，楼面价1531元/；B包世纪龙阳置业取得，楼面价1515元/。,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,回顾总结,P8,土地成本,营销策略,市场分析,开发实施,定位策略,客户分析,项目分析,收益 平衡,回顾总结,项目分析,市场分析,客户分析,产品定位,营销策略,开发实施,收益平衡,中心 潜力 湖景 地标,竟争较少，主要P（2009）139地块,学历较高，技术发展类人才,全产品线,开放街区，组团社区,联合开放销售,土价含拆迁28.5亿,THANKS!,
