1、常州新北万达广场 项目调研定位报告 2010年年9月月26日日 目录目录 一、常州市基本情况介绍 二、 一、常州市基本情况介绍 二、常州产业发展 三、三、城市规划发展 四、四、新北区域发展分析 五、五、项目周边配套分析 六、结论 常州市基本情况介绍 常州市基本情况介绍常州市基本情况介绍 城市概况城市概况/ /区位区位 城市概况城市概况/ /区位区位 常州经济近年来保持平均每年常州经济近年来保持平均每年17%17%的快速经济增长走势，城市经济开始进入快速发展阶段，经济的快速发展将推动房地产行业的快速经济增长走势，城市经济开始进入快速发展阶段，经济的快速发展将推动房地产行业 的快速稳定发展。的快速
2、稳定发展。 常州市经济概况常州市经济概况 2004-2009年国内生产总值走势（单位：亿元） 1101 1303 1569 1881 2202 2519 22.15% 18.35% 20.41% 19.89% 12.40% 11.70% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 2004年年 2005年年 2006年年 2007年年 2008年年 2009年年 增涨比例增涨比例 2004-2009年人均GDP走势(元) 3166531997 37435 43695 50283 56861 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 09年
3、常州与长三角主力城市GDP对比表 （单位：亿元） 城市人均GDP（元）增长率（%）关系 常州5686113.1% 常州经济与长三角周边发达 城市相比仍有相当差距，综 合竞争力在长三角城市群中 排名居中。 苏州9191117.4% 无锡8115111.1% 扬州4140614.4% 南通4023114.8% 江苏442314.8% 城镇居民收入与支出水平上升明显，商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好。城镇居民收入与支出水平上升明显，商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好。 社会消费品零售总额（单位：亿元） 324.1 444.1 516 611 901.4758.2 1
4、5.3 37 16 24.118.9 18.4 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 人均可支配收入及人均消费性支出分析图（元） 12867 13866 16649 19089 21592 23751 9878 10241 12503 13789 14967 15961 5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 25000 2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年 元 人均可支配收入人均消费性支出 ?人民可支配收入及人
5、均消费性支出持 续增长，增幅与周边发达城市基本同 步。 ?社会消费品零售总额总体呈现明显的 上升走势，09年受外在环境影响，上 涨幅度略有下滑，但总体形式基本看 好。 常州和长三角主力城市人均可支配收入和消费性支出表 （单位：元） 城市人均可支配收入增幅人均可消费支出增幅关系 常州2375110%159616.6% 居民人均可支配收 入和消费支出仍保 持了高速增长，增 幅在长三角16个城 市中位居中游。 无锡125767.2%1496310.3% 苏州2632010.3%164028% 扬州1941611.6%1288811.5% 南通2100111.1%1310312.8% 江苏205521
6、0.5%131539.8% 常州产业发展 常州第二产业以制造业为主导产业，未来城市产业发展在传统制造业基础上进行升级。第三常州第二产业以制造业为主导产业，未来城市产业发展在传统制造业基础上进行升级。第三 产业整体稳定在产业整体稳定在39%39%左右，历年来发展缓慢，以传统服务业为主，现代服务业发展相对滞左右，历年来发展缓慢，以传统服务业为主，现代服务业发展相对滞 后。后。 传统四大产业 支柱产业 农机制 造业 输变电设 备制造业 新型纺织 制造业 汽车及 配件制 造业 装备制造新材料 生物医药 电子信息 新能源 产业升级 2009年产业结构比例 第二产业第二产业 58% 第一产业第一产业 3%
7、 第三产业第三产业 39% ?第二产业成为常州主导产业 第一产业的产业几乎可以忽略不计，09年第三产业的比重占整体 的39，且历年来涨幅较为缓慢，这也和常州市以产业带动经 济发展的具体体现。 ?常州产业结构处于“二、三、一”阶段 围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈 层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段， 工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。 城市规划发展分析 城市布局呈现城市布局呈现 “ “一城、七片一城、七片” ”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。的组团、片区式空间结构，引导人口外移。 构建“一城、七片”的城市布局结构： “一城”：常州主城区
8、 “七片”：即主城外围的七个片区 分类构成区域组团/发展片 主城区8个组团 城北新港组团、新龙组团 城中 高新组团、城西组团 中心组团、城东组团 城南湖塘组团、武南组团 主城外围7个片区 东部 东北城镇发展片、城东城镇 发展片、东南城镇发展片 西部 西北城镇发展片、西部城镇 发展片、卜戈城镇发展片、 西南城镇发展片 城市发展格局坚持城市发展格局坚持“ “优化中心、拓展南北、完善东西优化中心、拓展南北、完善东西” ”的方向，南北向成为城市发展主轴。的方向，南北向成为城市发展主轴。 中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重 点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼 建设，着力改变长期以
9、来单中心向外扩展的城市空间 布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、 相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化 城市格局。 城中：建设城市商业中心 城北：突出产业发展功能 城南：生态人文新城建设 城东：城乡特色产业基地 城西： 产业基地、物流集散中心 中心城区 商业中心 产业基地 物流集散 中心 新型 城乡特色 产业基地 太湖湾旅游城 西太湖生态城 产业发展 新城建设 中心城区经营时序：优化中心中心城区经营时序：优化中心 拓展南北拓展南北 完善东西完善东西 分期规划范围规划定位重点建设项目 一 期 ： 优 化 提 升 中 心 城 区 中心城区： 北至沪宁高速公 路，东、南至联 三
10、高速公路，西 至西绕城高速公 路 常州城市本体 ，主要功能为 生活居住、公 共服务、商业 金融、文化旅 游、科技教育 和高新技术产 业等。 “两圈”(市河和京杭运河文 化景观圈) “五区”(三个历史文化街区 和城北现代旅游休闲区、 淹城遗址公园和滆湖旅游 休闲区) “一城”(以高等职教为特色 的高等职教基地) “三园”(城北国家级常州高 新技术产业园区、城西工 业园区、城东工业园区) “三中心”(公共服务中心、 商贸中心、文化中心)。 1 2 2 33 随着常州市市政府的北迁，行政中心的划分职能也将相应地北 移。城市中心区域的重心将倾向于商业和住宅的发展。将加大 力度经营常州市的商业圈，继续努
11、力建设城市的商业中心。 中心城区经营时序：优化中心中心城区经营时序：优化中心 拓展南北拓展南北 完善东西完善东西 分期规划范围规划定位重点建设项目 二 期 ： 拓 展 南 北 南翼： 即武南组团。范围 为联三高速公路南 ，南至公路大外环 南线。 主要功能为发 展高新技术产 业、现代物流 业、生活居住 和休闲度假。 “一园”(武进高新技术产 业南园) “两区”(常州环滆湖休闲 度假区和武南生态居住区 ) 北翼： 包括新龙、新港二 个组团。范围为北 至长江，南至沪宁 高速公路。 主要功能为现 代生活居住、 港口和现代制 造业基地。 “一港”(长江常州港) “一区”(滨江工业区)、 “一城”(新龙新
12、城) “二园”(电子工业园和环 保产业园)。 城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、 生态城和新兴旅游度假区的新城建设。 城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而 新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。 中心城区经营时序：优化中心中心城区经营时序：优化中心 拓展南北拓展南北 完善东西完善东西 分期规划范围规划定位重点建设项目 三 期 ： 完 善 东 西 东城：/ 东部经济增长区和经济 中心，接受上海经济辐 射的前沿阵地 ； 常州先进制造业和特色 产业的承载空间。 依托东南经济开发区 、戚墅堰经济开发区 和遥观工业区等传统 工业基
13、地为依托，发 展电子信息、精密机 械和机车车辆制造等 产业 西城：/ 现代城市产业和功能向 西拓展的主要载体； 具有“水、陆、空”交通 优势的新型产业基地和 物流中心 。 依托钟楼经济开发区 ，以精密机械、电子 信息、新材料为主导 的现代制造业 东西城区战略定位：作为常州市现代制造业基地的重要承载空间制 造业和特色产业集群板块。 新北区域发展分析 ? 新北区概述 ? 新北区发展分析 ? 产业 经过了经过了1919年的发展，新北区成功的实现了从工业村到政治中心的蜕变。区域政年的发展，新北区成功的实现了从工业村到政治中心的蜕变。区域政 治中心的定位也促进了区域房地产的快递发展。治中心的定位也促进了
14、区域房地产的快递发展。 天安工业村(1990) 高新区(1992) 新区(1995) 新北区(2002) 成长阶段成长阶段板块成长特点板块成长特点客户客户项目竞争项目竞争 孕育期 1995-2002 房产开发未步入正 轨，以工业区开发 为主 区域内传统老 式住宅小区居 民，产业工人 - 成长初期 2002-2004 板块进入人口导入 期 区域内外动迁 人口入住 竞争较小 ，去化较 快 成长中期 2004-2006 产品品质加强，中 高端客户导入，各 类规划启动 区域内动迁， 中高端客户导 入 竞争初期 ，同质化 竞争为主 高 潮 期 2006 品牌开发商进驻， 产品由中档向高档 转型 区域外客
15、源导 入加速，区域 内客源比例减 少 竞争扩大 ，范围扩 大 2007 各项配套趋于完善 ，品牌产品开始销 售，价格在品质提 升基础上上扬 客户覆盖全市 ，高端客源比 例增加 板块内竞 争加大 2008 至今 区域内配套趋于完 善，板块逐渐成熟 ，高端产品属性凸 显 客户覆盖全市 ，高端客源比 例继续上升 版块内竞 争趋于激 烈 ?西部区域：主要指通江大道以西的区域，以工业园区主 ； ?中部区域：主要指通江大道周边区域、及黄山路周边区域，是商 业和居住区 ； ?东部区域：主要指藻港河以东的区域，是现代旅游休闲区。 新北区发展分析 从政策性、区位性、交通和产业完备度上，新北区已经基本具备先天优势
16、，丰富常从政策性、区位性、交通和产业完备度上，新北区已经基本具备先天优势，丰富常 州政治中心的功能，是未来新北区崛起的必然发展之路。州政治中心的功能，是未来新北区崛起的必然发展之路。 商贸副中心 文化服务 中心 商务中心 常州 政治中心 ?政策性优势明显 常州市政府迁往新北区，带动了新北区的公共配套建设的发展，常州 体育中心和市民广场等标志性建筑的建成，提升了人们对新北区的认 知度； ?区位优势明显 新北区位于老城区的北侧，处于常州市的发展轴线的方向上，是常州 市未来经济发展的引擎； ?新北区产业基础优良 新北区原本具有较完备的制造产业技术和产业基础，也具有较新的人 文社会环境，系统的整合这些
17、资源是形成新北区核心竞争力的关键； ?交通网络完备，产业辐射圈层逐级外扩 常州发达的第二产业的集聚可以有效的向周边城市腹地辐射； 新北区将成为常州市未来人口导入及老城区人口外移的主要载体。新北区将成为常州市未来人口导入及老城区人口外移的主要载体。 ? 新北区未来（2010-2020）导入人口将占到市区导入人口总量的34%； ? 新北区新北区未来导入人口的速度大大快于市区总体水平； ? 新北区在2010、2015、2020年，其人口将占市区人口总量的19.1%、19.8%、21.3%； 新北区未来导入人口走势(万人) 36 38 55 62 72 2001年年2002年年2010年年2015年年
18、2020年年 2001年2002年2010年2015年2020年 市区人口（万人）218226288313338 新北区人口（万人）3638556272 市区人口增长率/8.9%8.0% 新北区人口增长率/12.7%16.1% 新北区人口占市区人口比重16.5%16.8%19.1%19.8%21.3% 其他四区 81% 新北区 19% 其他四区 80% 新北区 20% ?2010年新北区人口占市区人口比重2015年新北区人口占市区人口比重2020年新北区人口占市区人口比重2010-2020常州市区导入人口比重分布 其他四区 79% 新北区 21% 其他四区 66% 新北区 34% 区域第三产业
19、发展处于起步发展阶段，服务业集中度和能级不高，而本项目对于区域区域第三产业发展处于起步发展阶段，服务业集中度和能级不高，而本项目对于区域 商业中心的形成和发展起到了支撑作用。商业中心的形成和发展起到了支撑作用。 配套类别定位用地范围设施项目 行政办公市级政治中心 城北干道以北，太湖东路 以南，黄山路西侧 市政府、市民广场 商业金融 市级商业中心 通江路两侧太湖路至河海 路地段 大型商场、餐饮、文化娱 乐、休闲 市级商务中心 汉江中路两侧衡山路至老 藻江河地段 酒店、写字楼等 区域商贸中心 通江路与黄河路交叉口周 边地块 专业市场等 文化体育市级文化娱乐中心 城北干道北、黄山路西侧 博物馆、规划
20、展示馆、演 艺中心、国际展览中心 黄山路与城北干道交叉口 东北侧 体育中心 教育科研 城北高新技术研发 基地 / 城北文教科研园区河海大学所在地周边 常州大学、河海大学常州 分校等 政治、商务、商贸、文化、服务于一体的新兴城市中心 ?加快二产升级，加快发展第三产业； ?为区域优势产业提供现代服务； ?对常州市民的吸引力大大强化，新城聚集度提升； 城北干道 通江路 常州市政府 新北核心 发展区域 沪宁高速 市级商务中心 市级商业中心 市级文化娱中心 城北文教科研园区 城北高新技术研发基地 商贸中心 区域竞争市场分析 竞争项目 普 通 住 宅 项目体量（万） 年去化面积 （万） 成交价格 （元/）
21、 阳光福地8.783.57455 南博湾15.096122 豪庭国际20.463.68847 吟枫苑204.77877 时代上院1006816 世茂香槟湖1368.78000 天润园20.224.46950 数据截止2010.5 注：横杠标识指销售至今未满一年的项目，不作为参考标准。注：横杠标识指销售至今未满一年的项目，不作为参考标准。 天润天润园园 阳光福地 世世茂想滨茂想滨湖湖 南博湾 吟枫吟枫苑苑 时时代上院代上院 豪豪庭国际庭国际 区域竞争分析区域竞争分析/ /新北竞争项目罗列新北竞争项目罗列 序 号 地块名称总建产品类型 容积 率 楼板价开发桑 未 来 土 地 供 应 1神力德汇地块
22、38.35 高层、小 高层 2.5/温州神力德汇 2翡翠锦园4.78 高层、小 高层 21171 常州宏锦房地产开发 有限公司 3 新北区四建司地 块 14.8高层4865 常州市丰臣房地产开 发有限公司 4 常州市新北区中 华恐龙园南侧2 号地块 40.64 高层、小 高层、别 墅 2.2 3161. 42 重庆龙湖企业拓展有 限公司、嘉逊发展香 港（控股）有限公司 5 常州市新北区中 华恐龙园南侧1 号地块 43.99 高层、小 高层、别 墅 2.2 2273. 14 重庆龙湖企业拓展有 限公司、嘉逊发展香 港（控股）有限公司 6 常州市新北区太 湖东路以南晋陵 北路以东地块（ 国际学校）
23、 12.97 高层、小 高层 2 3731. 45 常州华丰建设开发有 限公司 案例 选择标准 同区域 同质项目 具有一定的 产品竞争力 品牌开发商， 有一定影响力 区域竞争分析区域竞争分析/ /新北竞争项目罗列新北竞争项目罗列 供求关系层面供求关系层面 区域竞争项目供应余量分析区域竞争项目供应余量分析 79.33 62.39 16.94 269.94 0 50 100 150 200 250 300 供应量去化量已推存量未推存量 万/平方米 79.33 62.39 16.94 269.94 0 50 100 150 200 250 300 供应量去化量已推存量未推存量 万/平方米 项目名称
24、供应量 （万） 去化量 （万） 去化率 已推存量 （万） 未推存量 （万） 阳光福地7.545.8877%1.661.24 南博湾7.015.4377%1.588.08 豪庭国际9.446.8877%2.5613.58 吟枫苑9.409.3098%0.110.6 时代上院6.073.0059%3.0793.93 世茂香槟湖21.7318.6793%3.06114.27 天润园18.1413.2372%4.912.08 丰臣国际广场/26.16 案例档次定位主力面积户型特色 阳光福地高档95110中间户型北向内天井设置，使中间户型南北通透。 南博湾高档130142大面宽，短进深，入户花园、空中花
25、园，景观电梯 豪庭国际高档 87，130144， 180210 三房朝南，大面宽、大进深阳台 吟枫苑高档117125户型方正、送入户花园 时代上院高档87110三房朝南、赠送入户花园 世茂香槟湖高档85，120144套房设计，赠送入户花园 天润园高档93，120144大面宽、短进深 丰臣国际广场高档6577,120130 大经进深，双阳台，空中花园 区域商业市场分析 ? 城市商业调研分析 ? 区域商业调研 ? 湖塘商业发展借鉴 ? 本案外围商业建议 城市商业调研分析 商业发展与城市发展方向一致，常州主城区未来将形成商业发展与城市发展方向一致，常州主城区未来将形成“ “一个市级商业中心，南北两一
26、个市级商业中心，南北两 大商业副中心大商业副中心” ” 的商业格局。的商业格局。 ? 核心商业圈（76.8万方）： 市中心传统商业圈，成熟度最高；以综 合性商业街、大型百货、购物中心组 成，部分在建和规划中的商业街和娱乐 广场将进一步提升和完善该商圈的服务 功能； ? 城北商业圈（56万方）： 随着市政府的北迁，城北商业集中区的 建设已经初步成型，购物中心、商业街 等已经投入经营，商业氛围尚有待市场 培育； ? 城南商业圈（40万方）： 城南新城的建设整体落后于城北新城， 大多商业项目尚处于在建，部分商业项 目已开始运营，商业集聚作用明显。 根据易居调研数据显示， 常州主城区商业总量为172.
27、8万方。 以以“ “南北大街南北大街” ”为核心发展起来的商业圈，是常州商业繁华的标为核心发展起来的商业圈，是常州商业繁华的标 志与窗口志与窗口。 ?南、北大街商业功能区: 以满足市内外大众及中高档多层次消 费为主，是全市居民及流动顾客购物 的主要场所，规划期内将结合本区域 的特点，形成以购物为主，历史文化 与现代商业交相辉映的市级商业功能 区。 ?文化宫商业功能区: 定位是形成融文化、游憩、商务、购 物于一体的综合性商贸功能区。 ?青年广场商业功能区: 充分利用篦箕巷、明城墙等历史文化 资源载体，以亚细亚影城、青年广场 等娱乐休闲设施的档次提升为核心， 结合惠商地块、跃进里地块改造后新 增的
28、商业功能，形成以新业态为主的 商圈。 范围分区覆盖商圈 关河路、劳动路、朝 阳路、怀德路围合及 其外围区域的圈层， 面积约7平方公里 核心功能区青年广场、南北大街、文化宫 外围功能区万福、站前、兰陵、同济、朝阳 市区商业中心已经接近饱和，大型商业设施布局过密，导致主力店服务辐射半径市区商业中心已经接近饱和，大型商业设施布局过密，导致主力店服务辐射半径 缩小，商业影响力减弱，从整个城市发展的角度来看，有利于市中心外围商业副缩小，商业影响力减弱，从整个城市发展的角度来看，有利于市中心外围商业副 中心的形成。中心的形成。 属性 商圈 名称 代表商业经营业态档次商业形态 主力面积及形 态 经营模式租金
29、/售价出租率总量 市 级 商 业 中 心 万福功 能区 凯豪大酒店餐饮中档临街商铺 一复二、一 复三、单层 、独立， 30-80 业主出租1.5-2元/ *天95%1.5万 站前商 业功能 区 大洋百货 百货、综合性购 物 、休闲、餐饮 中档 集中式购物 广 场/临街商铺 一复二、单 层、独立 30-100 统一出租经营/业 主自行出租 7.5-9元/ *天1001.8万 青年广 场商业 功能区 国美金太阳 百货、综合性购 物 、休闲、餐饮 、 娱乐广场、专业 市 场 中档 集中式购物 广 场/临街商铺 一复二、独立 35-200 统一出租经营/业 主自行出租 1.5-3.5元/ *天80%7
30、万 南北大 街商业 功能区 百货大楼、乐 购超 市、莱蒙都会 、新 世纪商城、路 桥小 商品市场、泰 富百 货、国美金太 阳 百货、综合性购 物 、休闲、餐饮 、 娱乐广场、专业 市 场 中高 集中式购物 广 场/临街商铺 一复二、单层 、独立 18-400 统一出租经营/业 主自行出租 周边普通沿街商铺 ： 1.5-4.5元/ *天 ； Shopping Mall:租 金5-18元/ *天 、 90%45万 文化宫 商业功 能 区 文化宫广场、 购物 中心、泰富广 场 百货、综合性购 物 、休闲、餐饮、 娱 乐广场 中高 集中式购物 广 场/临街商铺 单层独立 30-100 统一出租经营/业
31、 主自行出租 8-10元/ *天10014万 在政府在政府“ “拓展南北，一主两副拓展南北，一主两副” ”的城市空间发展方向上，新北将与武进共同组成常州的城市空间发展方向上，新北将与武进共同组成常州 未来商业的主体。未来商业的主体。 ?整体定位： 该商业副中心将形成以常州北部居民和北 部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、 旅游、休闲、商务功能于一体的综合性商 业副中心。 ?规划结构： 规划中的商业副中心以通江中路为轴，串 联太湖路、河海路、汉江路等功能区，构 筑点面结合、轴带相依的商贸布局空间结 构。 范围分区覆盖商圈 该副中心位于新北区高新分区中部，通江中路两侧， 规划范围北至汉江中路，南
32、至太湖路，全长约1700米 ，两侧腹地约100200米，商圈范围约50公顷。 核心 功能区新北商业核心区 次级 功能区汉江路、汉江东路、太湖路、和还东路商业街 业态强调精品化，中高档倾向明显业态强调精品化，中高档倾向明显 ，但特色不足，整体商业氛围尚有待市场培育，高，但特色不足，整体商业氛围尚有待市场培育，高 端消费市场存在空白；在开发特色和规模上应立足于迅速吸引和积聚人气。端消费市场存在空白；在开发特色和规模上应立足于迅速吸引和积聚人气。 属性 商圈 名称 代表商业经营业态档次商业形态主力面积及形态经营模式租金/售价出租率总量 商 业 副 中 心 汉江 路 商业 街 国际展览中心 百货、综合
33、性购物、 专业市场、休闲、 餐饮、娱乐广场 中高 集中式购物 广 场/临街商铺 一复二、独立 40-300 统一出租经 营/业主自行 出租 1-3元 / *天 90%1万 汉江 东 路商 业 街 东海海鲜批发市场、江 南 五金机电城、长江贸易 中 心、长兴楼饭店、星海 商 城 百货、综合性购物、 专业市场、休闲、餐 饮、娱乐广场 中高 集中式购物 广 场/临街商铺 一复二、一复 三、独立 25-200 统一出租经 营/业主自行 出租 0.5-3元 / *天 70%15万 新北 商 业核 心 区 国美金太阳、每家玛超 市 华联吉买盛、河海光彩 一 条街、太阳城铜锣湾 百货、综合性购物、 休闲、餐
34、饮、娱乐广 场 中档 集中式购物 广 场/临街商铺 一复二、单层 、独立， 30-1000 统一出租营/ 业主自行出租 0.5-3元 / *天 85%27万 河海 东 路商 业 街 SOHU现代城、百老汇 百货、休闲、服务、 娱乐广场 中档临街商铺 一复二、单层 、独立， 20-200 统一出租经营/ 业主自行出租 1.2-3元 / *天 95%8.5万 太湖 路 商业 街 府琛商务广场、汇金天 地 百货、休闲、服务、 娱乐广场 中档 集中式购物 广 场/临街商铺 一复二、独立 30-90 统一出租经营/ 业主自行出租 1-2元 / *天 80% 4.5万 合计56万 武进是武进是“ “拓展南
35、部拓展南部” ”的重点，将建设成为市级商业副中心，成为常州未来商业的另一主的重点，将建设成为市级商业副中心，成为常州未来商业的另一主 体。体。 整体定位： 该商业副中心将形成以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客 为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业副 中心。 规划结构： 构筑以南田购物公园为主节点，乐购超市、人民商场、人民路 与花园街交叉口、定安路与花园街交叉口等处为次节点，定安 路、花园街、常武路为商业发展轴的规划结构。 范围分区覆盖商圈 位于武进区建成区内 ，范围东至常武路， 西至武宜路，南至沿 江高速公路，北至人 民路以北，商圈范围 约150公顷 核心功能区 人民商场商业
36、节点、定 安路商业节点、常武路 商业节点、乐购超市商 业节点、南田购物公园 商业节点 外围功能区大学城商业节点 迎合南部新城的整体定位，经营业态力求满足日常生活需求的方方面面，兼顾 高中低各层面，较之城北商业中心先发优势明显，収展相对成熟。 属性 商圈 名称 代表商业经营业态档次商业形态 主力面积及 形态 经营模式租金/售价出租率总量 商 业 副 中 心 人民 商场 商业 易天手机城、人民商场 、 新街服装城、金龙大酒 店 、武进金店 百货、综合性购物 、休闲、餐饮、服 务、娱乐广场 中低 集中式购物 广场/临街商 铺 单层独立， 30-80 统一出租经营/ 业 主自行出租 1.3-3元 /
37、*天 100%6万 定安 路商 业 湖塘小商品市场、新华 联 商场、湖塘消费品综合 市 场 百货、综合性购物 、休闲、服务 中低 集中式购物 广场/临街商 铺 单层独立， 50-150 统一出租经营/ 业 主自行出租 1-4元 / *天 95%4.5万 常武 路商 业 时代家具城、湖塘装饰 市 场、江苏明都汽车摩托 车 城 百货、综合性购物 、休闲、专业市场 中高 集中式购物 广场/临街商 铺 一复二、独 立，20-150 统一出租经营/ 业 主自行出租 1-3元 / *天 95%14万 乐购 超市 商业 乐购超市、五星电器、 湖 塘羽绒城、富克思流行 广 场 百货、综合性购物 、休闲、娱乐广
38、场 中高 集中式购物 广场/临街商 铺 一复二、一 复三、单层 、独立， 10-200 统一出租经营/ 业 主自行出租 1-2元 / *天 95%12万 南田 购物 公园 商业 上海酒楼、装饰 百货、休闲、服务 、娱乐广场 中档临街商铺 一复二、独 立，20-200 统一出租经营/ 业 主自行出租 1.1-4元 / *天 80%1.7万 大学 城商 业 大学城商业街 百货、休闲娱乐、 餐饮、服务 中低临街商铺 一复二、独 立，40-312 统一出租经营/ 业 主自行出租 1-2.5元 / *天 80%1.8万 合计40万 常州商业广场定位图常州商业广场定位图 南大街商圈南大街商圈-常州购物中心
39、常州购物中心 南大街商圈南大街商圈-新世纪商城新世纪商城 南大街商圈南大街商圈-泰富广场泰富广场 南大街商圈南大街商圈-莱蒙都会莱蒙都会 新北区新北区-太阳城太阳城 新北区新北区-中创时代广场中创时代广场 新北区商业及可比项目租金调研分析 新北销售型商业整体供过于求，主要表现在非核心地段；但市政规划的核心商业和商新北销售型商业整体供过于求，主要表现在非核心地段；但市政规划的核心商业和商 务区的销售型商业的销售价格和成交量都处于健康的高位，整体供求处于平衡状态。务区的销售型商业的销售价格和成交量都处于健康的高位，整体供求处于平衡状态。 按近三年数据标准，年平均供应面积29万，年平均成 交面积22
40、万，目前新北商业存量约43万平米，去化 周期较长，该类产品有一定的市场风险。 由于新北商业中心没有形成，就销售商业规模而言与湖塘有相 当的差距； 进入2007年后，武进区销售型商业依托花园街商业底蕴优 势，年供应量达到了百万级，并且年增长率维持在了30%左 右的增长幅度；而新北07年供应仅33万，差距明显。 销售型商业的存量多位于非核心地段，去化缓慢，短期内难以 改变供过于求的格局； 新北区销售型商业的成交面积除09年有较大幅度的上升外，基 本在低位徘徊，这也和核心区商业的供应量较小有关；就销售 而言，核心区商业的销售较为顺畅，供求基本平衡； 新北历年来成交价格走势（元/） 8542 9026
41、 10238 11543 13212 0 4000 8000 12000 16000 0 4000 8000 12000 16000 2005年2006年2007年2008年2009年 成交均价成交均价 经营档次中档 代表商业太阳城、府琛商务广场 经营业态 百货、综合性购物、休闲、餐饮、服务、 娱乐广场 租金水平 (零售） 1+2F商业：1.5-1F元/ /天 1F商业：3-3.5元/ /天 2F商业：1.1-1.5元/ /天 总体量50万左右 经营档次中档 代表商业太阳城、府琛商务广场 经营业态 百货、综合性购物、休闲、餐饮、服务、 娱乐广场 租金水平 (零售） 1+2F商业：1.5-1F元
42、/ /天 1F商业：3-3.5元/ /天 2F商业：1.1-1.5元/ /天 总体量50万左右 通江大道商业通江大道商业 经营档次中高档 代表商业/ 经营业态小型餐饮、餐饮等生活配套服务性商业 租金水平 （零售） 1F商业：2元/ /天 总体量约1.2万 经营档次中高档 代表商业/ 经营业态小型餐饮、餐饮等生活配套服务性商业 租金水平 （零售） 1F商业：2元/ /天 总体量约1.2万 巢湖路商业巢湖路商业 太湖路商业太湖路商业 经营档次中档 代表商业北城后街 经营业态百货、综合性购物、休闲、娱乐广场 租金水平 （零售） 1+2F商业：1-1.5元/ /天 总体量4万左右 经营档次中档 代表商
43、业北城后街 经营业态百货、综合性购物、休闲、娱乐广场 租金水平 （零售） 1+2F商业：1-1.5元/ /天 总体量4万左右 项目周边配套分析 通江大道商业通江大道商业 经营档次中档 代表商业 府琛广场、太阳城、丰臣国际广场、万 达广场等 经营业态 百货、综合性购物、休闲、餐饮、服务、 娱乐广场 租金水平1.5-3元/ /天 总体量50万左右 太湖路商业太湖路商业 经营档次中档 代表商业北城后街 经营业态百货、综合性购物、休闲、娱乐广场 租金水平1-1.5元/ /天 总体量4万左右 巢湖路商业巢湖路商业 经营档次中高档 代表商业/ 经营业态小型餐饮、餐饮等生活配套服务性商业 总体量约1.2万
44、地块位置 环境景观： 恐龙园、东经120公园、新北市民广场等 教育配套： 高校：河海大学、常工院等 中学：北郊中学 商业配套： 商业购物： 麦德龙、华联吉买盛、每家玛、太阳城购物中心、 中创时代广场等 商务设施： 金陵江南大饭店、富都商贸饭店、中天凤凰大酒 店、香格里拉大酒店等 文化休闲：恐龙园、博物馆、体育中心、大剧院、国际展览 中心新北中心公园等 项目位于常州新北区核心区，规划中的商业中心，周边行政、文化、商务中心环项目位于常州新北区核心区，规划中的商业中心，周边行政、文化、商务中心环 绕，配套完善，城市界面良好，为项目的高端定位提供有力支撑。绕，配套完善，城市界面良好，为项目的高端定位提
45、供有力支撑。 沪宁高速 龙城大道 中创时代广场 新区公园 中天凤凰大酒店 麦德龙 太阳城购物广场 金陵江南大饭店 常工院 华山医院 政 务 区 三井医院 华联及买盛 常州市政府 体育中心 博物馆 市民广场 恐龙园恐龙园 每家玛 富都商贸饭店 通江大道 市一院 行政中心 文化中心 高架道路，高架道路，BRTBRT等若干公交枢纽将进一步提升和丰富新北区域与城市及城区外部空间的快速对等若干公交枢纽将进一步提升和丰富新北区域与城市及城区外部空间的快速对 接；从而大大增强对区域外客户的吸引力，进一步提升区域客源导入能级。接；从而大大增强对区域外客户的吸引力，进一步提升区域客源导入能级。 序号道路名称起终
46、点长度 一纵龙江路沪宁高速联三高速23.3KM 二纵 通江路沪宁高速城北干道4.1KM 常武路常锡路沿江高速10KM 三纵青洋路城北干道长虹路8.2KM 一横 城北干道龙江路大明路10.8KM 东方大道大明路沪宁高速8.3KM 二横常锡路龙江路青洋路10.3KM 三横长虹路龙江路青洋路12.0KM 总计87KM BRT13 BRT1 BRT12 往常州站往武进公交中心站新北区公交中心站 空间上的隔阂正在被快速公交空间上的隔阂正在被快速公交BRTBRT逐步打破逐步打破 优势一：BRT接待能力强 系统的远期输送能力为5390人/小时。2008年日均客流预计为 7万人/天。 优势二：BRT运行速度快
47、 从最大程度上减少对其它车辆通行影响的同时，更有效提高了 BRT车辆运行速度，全线平均运行速度达到了25.64km/h。 BRTBRT的开通让新北快速融入了大常州的发展，同时从南北空间的开通让新北快速融入了大常州的发展，同时从南北空间 上的隔阂被逐步打破。上的隔阂被逐步打破。 ?用地性质：综合性用地 ?规划建设指标：地块位于新北区中心区域，太湖路以北，巢湖路以 南，通江大道以西，与两条主干线交汇处，规划总建面积37.8万。 项目地块邻主干道，昭示性强，位于新北核心区规划的商业中心，区域完善的公建、项目地块邻主干道，昭示性强，位于新北核心区规划的商业中心，区域完善的公建、 配套设施为区域的中高端
48、定位提供了支撑，而项目的品牌性和规模性也为成为市场配套设施为区域的中高端定位提供了支撑，而项目的品牌性和规模性也为成为市场 标杆打下了基础。标杆打下了基础。 1 9 7 8 4 5 6 3 2 121011 通江大道 巢湖路 太湖路 项目地块项目地块 结论 领唱常州新北核心商圈领唱常州新北核心商圈 打造常州市新北区规模最大、业态最丰富、 购物环境最舒适的中高档购物休闲场所，成 为年轻时尚人群及现代家庭消费、聚会首选 地。 目标客群定位目标客群定位 ?目标客群18-35岁。目标客群18-35岁。 ?关注现代家庭消费。关注现代家庭消费。 经营定位经营定位 汇集认知度高，时尚度高的优质品牌， 打造年
49、轻、时尚、休闲的一站式消费场所。 力求满足常州市的消费习性和饮食习惯。 汇集认知度高，时尚度高的优质品牌， 打造年轻、时尚、休闲的一站式消费场所。 力求满足常州市的消费习性和饮食习惯。 常州各业态重点品牌销售排名常州各业态重点品牌销售排名 1、服装服饰类：、服装服饰类： 排名男休闲男商务装女时装少淑装运动服装精品服装排名男休闲男商务装女时装少淑装运动服装精品服装 1杰克琼斯皮尔卡丹白领VEOR MODANIKECUCCI 2JEEP威可多宝姿ONLY阿迪达斯杰尼亚 3斯可菲德金利来劲草E-LAND李宁卡地亚 4马克华菲九牧王玛斯菲尔CK JEANSKAPPABOSS 5苹果雅戈尔滕氏TEENI
50、E WEENT哥伦比亚菲拉格慕 6卡玛沙驰歌力思NIKE360361登喜路 7李维斯萨巴蒂尼柯萝芭艾格周末乐斯菲斯雅格狮丹 8ESPRIT佛郎尼奇拉雅莹BABY FOX美津浓CANALI 9LEE爱德华声雨竹ESPRIT匡威1881 10暇步士米盖尔MIKIBANA欧时力彪马吉凡克斯 11骆驼梦特娇萨侬PRICHK&C 12顺美米亚斯可菲德 13利郎欧碧倩BASIE HOUSE 14宝飞龙思菩兰JESLS MODE 15迪莱媚丽一生李维斯 16罗蒙玖姿江南布衣 17都彭艾维拉夏贝尔 18堡马卓加尔ON&ON 19华伦天奴古柏恩尚JC5 20柏兰蒂EIN季候风 2、生活配套类：、生活配套类： 排
