1、山西三星凤凰府项目整合定位营销报告,本项目西安浩华所做的工作,第一阶段 市场调研,第三阶段 终稿汇报,第二阶段 报告撰写,工作内容,客户沟通 地块考察 政府部门访谈 收集基础资料 典型项目调研 专业人士访谈 客户访谈,工作内容,工作内容,确定研究思路 撰写主体报告 公司评审 建议修改 中期沟通 反馈调整,终稿汇报,项目思考架构,开发背景,客户目标,属性界定,目标分解,核心问题,功能和形态选择,别墅,市场反馈,格局和趋势,发展方向,案例研究,争夺客户,业态选择,别墅发展 战略和定位,形 象 定 位,住宅,高层,市场反馈,自身分析,住宅发展 战略和定位,布局规划研究,别墅、高层及景观的协调,规划研
2、究,项目定位,整合建议,让环境告诉我们，我们处于这样的市场环境中，我们应该怎么做？向哪个方向去做,我们要做一个什么样的项目，才能真正意义上是一个当地经典的项目,要建造符合市场的产品，而不是符合我们自己想法的产品,我们的题目是否做得正确，要让客户说,在什么样的时间我们去做，做什么，并且怎么做才能卖好项目的问题,客户验证,怎么做,where,which,what,who,when,how,所以说，要做好这个题，是一个解决5W1H“的过程的问题,项目的进驻,板块的变化,交通的发展,政府的开发,促进商业发展以 及配套设施完善,大规模的项目新型规 划理念吸引大批客户 人口数量增加,政府对本区域的发 展规
3、划将吸引更多 的企业入驻,项目所在区域，发展 前景大好,道路的拓宽和人口数量 的增加会形成以项目所 在地为中心的商圈,低密度市场下项目快销支撑点的问题,开发商对项目的期望以及项目品牌本身的地位,寻找市场竞争的空白，研判项目的物理属性,项目是一个什么样的项目，它的特点是什么？,项目属性界定,周边竞品现状,项目的开发目标,一个“世界观：找到项目物理属性的概括,确定项目类型的方法论,目标,物理属性,市场明星产品,周边竞争对手,我们的目标,掌握关键词,项目的物理属性,特点分析,对手,我们的目标是什么？,周边的项目告诉我们应该怎么做,是一个盖成什么样子的项目,现实的总结,我们的机会点,走丰富产品线的领导
4、者,领先市场的综合社区,永远比他们快一步,密度、容积、物业类型,卖点大框架,项目类型,金字塔，埃及的标志 性建筑，充满神秘的 色彩。,长城，代表着中国的 文化体系，是世界上 最伟大的建筑之一。,空中花园，巴比伦的 建筑奇迹，亦真亦幻 的花园，好似悬空而造,现在，我们确信，开发公司进驻本地和项目的建设落成是可行的。本项目将会成为区域的 标志性建筑，不仅开发商的投资回报有保障，而且还能拉动区域的发展，这样企业不仅得到了 利益，同时也使企业的名声得到提高，开发商有百利而无一害。,我们的建筑也许不会超越它们，但我们 可以在房地产界成为里程碑式的符号， 引领行业发展潮流。,规划,景观,风格,项目,科学合
5、理的规划,时尚前卫的风格,以人为本的景观,前景展望,1.属性界定,项目本体规划条件,项目地块指标：总用地面积为171688平方米（包括道路面积） 项目用地现状标高：433-449米 总建筑面积：540741.9平方米 容积率：2.2 居住面积：157260平方米 商业面积：14428平方米,项目本体地块区位分析,行政区位上划分本项目处于尧都区，位于临汾市主城区 核心建设区为中大街以东与东大街区域 距离滨河游乐场较近，浩瀚的汾河位于本项目西侧，风景绝佳，视野开阔,项目本体地块交通分析,西侧紧邻城市主干道滨河南路 东侧紧邻鼓楼南大街 南侧紧靠迎宾大道 北侧距离信合西路较近 根据日后的市政道路规划情
6、况，将形成“一环,两弧，六横，七纵”的立体交通路网,本案,项目本体地块四至环境,东：东至东大街 西：西至中央大街 南：规划路 北：西赵路,项目本体周边生活、商业配套,餐饮 金都花园大饭店 东来顺饭庄 楚湘情临汾总店 北京羊蝎子 鑫盛宴会厅,医疗 市中心血站 临汾市微显外科医院 鼓楼社区卫生站 山西师范大学医院 尧都区第一医院,娱乐： 滨河游乐园 永泰酒店 尧丰农副产品批发市场 华门 尧庙 尧庙海洋馆,教育： 山西师大实验中学 市农干校 市委党校 市技工学校 庆云画室,临汾市的城市现状：尧都平阳，膏腴之地。,本项目位于临汾市主城区范围之内，浩瀚的汾河位于本项目西侧，风景绝佳，视野开阔,临汾市不仅
7、仅是中华民族最早发祥地之一，且临汾市资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”，是山西省能源重化工基地之一和麦棉生产基地之一。 临汾自2000年8月撤地设市，现辖1区2市14县和2个省级经济技术开发区。现已形成以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。 2006年，临汾市当年关停淘汰473家落后污染企业，环境质量初步改善，同时，临汾汾河万亩公园一期工程竣工后，汾河万亩公园将向市民开放，市民将能观赏到一川清水、两岸锦绣的优美景观。,项目所处的尧都区交通便捷，尧文化资源丰富，
8、是未来临汾市重点发展区域，政府的一系列政策保障促进了尧都区的发展,尧都交通发达，通讯便捷。同蒲铁路复线贯通南北，大（同）运(城)高速公路横跨全境。发达的公路网不仅直通临汾市17个县市，而且连通陕、豫、冀等临省。 尧都区传为五帝之一的文明始祖商尧陶唐氏诞生、建都之地。尧都区地处黄河中游、汾水下游，历史悠久，文化积淀丰厚，人文、自然资源众多，旅游业发展优势明显，潜力巨大 。 尧都区把旧城改造作为社区建设的一项重要内容，由办事处和社区居委会牵头，本着“你挣钱、我发展”、“以房养路”服务居民的原则，大力招商引资，改善投资环境，建设智能化住宅小区。 五年来，尧都区以治理城市脏、乱、差为重点，实施了社区环
9、境整治工程。,尧都区区位优势,地理位置优越：尧都区地处黄河中游，汾河之滨，是临汾市政治、经济、文化中心，西依吕梁，东屏太岳，全区东西长65公里，南北35公里，总面积1304平方公里。,文化历史悠久：尧都是华夏文明发祥时之一，4700多年前，帝尧建都于此，统一华夏，开创中华文明，被誉满全球为“天下第一都。,交通运输便捷：同蒲铁路、大运高速贯通南北，三小时之内可达西安、太原、运城机场，连通京、津、陕、豫、冀、蒙等省，形成四通八达的旅游网络。,临汾市城市总体规划（2009-2020）,规划中心城区形成“两带三轴、三城九区”的空间发展结构。,1）两带 城镇发展带：是承接山西省城镇体系规划、临汾市城镇体
10、系规划、规划区城乡统筹规划所确定的城镇重点发展带，形成一条贯穿临汾市中心城区南北的城镇发展带，并且向北沿续到屯里甘亭组团、联系洪洞县城，向南延续到邓庄组团、联系襄汾县城。 汾河景观公建带：依托汾河、在汾河两翼布置行政中心、文化中心、会展中心、医疗中心、教育园区等大量的区域性公共服务设施，进一步提升临汾市的区域性服务功能 2）三轴 老城区河西新城城市联系轴：依托鼓楼东西大街西关大桥联系主城区和河西新城的城市生活服务轴。 南部新城河西新城城市联系轴：依托高铁站前路东延而形成的联系河西新城和南部新城的城市商贸、产业轴。 东部产业联系轴：串联起以临钢为代表的传统产业区和南部重点发展的以新兴产业区，并且
11、向南联系邓庄循环经济园区、向北联系干亭工业、物流园区。 3）三城 主城区：由临汾老城区、铁东片区共同构成，起到承担城市以及市域服务职能，包括城市的生活服务中心、市域政治文化中心。 河西新城：位于汾河西部、临汾市近期重点发展的新城区，主要依托高铁站场地区带动作用，通过加强老城区的有效引导，达到疏解老城人口和发展其他规划功能的作用。 南部新城：位于临汾市南部、是临汾市远期重点发展的新城区，南部新城近期的发展将依托尧庙旅游区的开发和高教园区的启动，形成临汾市南部的专业功能区；远期随着军用机场的搬迁，将本地区建设成为辐射晋南地区、重要的商贸服务中心和产业升级示范地区。 4）九区 根据各片区主导功能的不
12、同，为管理方便，将临汾中心城区划分为九个功能分区。同时，为避免“钟摆式”交通效应，每个片区都应配置相应的居住和服务设施用地。这九个片区分别为高铁站场片区、行政中心片区、老城区、铁东生活片区、传统产业提升片区、尧庙旅游带动区、南部新城区核心区、循环产业示范区、文化教育园区。,临汾市总规道路结构图,城市道路规划 针对集中紧凑的团块状布局和大城市的用地规模，采用以方格网为主、适当结合环状道路的网络布局形态，形成“一环、两弧、六横、七纵”的整体网络结构。 1）一环 “一环”即一条高等级公路过境环，由108国道和309国道的市区段组成，是串联城市各个对外公路出入口，组织城市过境公路运输和对外进出交通的重
13、要功能环暨城市保护环。 2）两弧 “两弧”是两条外围组团间的弧形联络线，贯穿河西、尧庙组团，未来进一步延伸至铁东组团。 3）六横 “六横”是六条横穿城区东西的交通走廊，分别为北外环路、河汾路、解放路、鼓楼东西大街、五一路和迎宾大道-南外环路，起到沟通城市中心与河西、铁东城市分中心、组织城市功能布局的作用。 4）七纵 “七纵”是纵贯城区南北的七条运输通道，是各片区功能布局和南北联络的重要支撑，包括滨河西路、滨河东路、鼓楼南北大街、迎春街、二中路、铸钢路和环路西侧路,1）高铁站场片区 位于河西新城，规划以高速铁路站场和体育中心作为启动的双核心，并依托高速铁路站场本身以及对周边地区的辐射带动作用，重
14、点发展商贸、商业、旅游接待及中转等相关功能，规划需进一步疏解临汾市旧城人口压力。 2）行政中心片区 位于临汾市区北部。规划将老城区内的市委、市政府以及各市级的局委办等机构搬迁至本片区，形成临汾市面向全市域的行政办公集中区。 3）老城区 位于临汾市区中部,是临汾市城市核心。规划依托周边新建片区的拉动，逐步疏解老城区内人口；加强历史文化名城的塑造，保护老城墙遗址，建成城墙遗址公园，利用城墙遗址公园串联起老城区内的铁佛寺、财神庙等历史文物古迹，结合师大的搬迁恢复人民公园；通过建设高品质商业中心、精品购物街等措施，进一步强化老城区市级商业中心地位。 4）铁东生活片区 位于临汾市区东北部。现状为临汾市老
15、工业基地，规划确定为临汾市东部的重要的生活居住组团，起到疏解临汾市旧城人口压力、为东部产业片区提供生活服务。 5）传统产业提升区 位于临汾市区东部。规划将临汾市钢铁公司中污染较为严重的产业迁至邓庄，将本片区建设成为具有示范意义的传统产业提示地区。 6）尧庙旅游带动区 位于临汾市区南部。规划依托尧庙旅游区、华门等文化旅游资源，逐步增加临汾市文化博物馆、游客接待中心、并改善旅游商贸区的形象，形成以尧文化、根祖文化为代表的旅游区，并以本片区为未来临汾市南部新城的启动和带动区。 7）文化教育园区 位于南部新城的南部。规划将主城区内的山西示范大学、临汾学院、临汾职业技术学校、山西管理职业学院、党校等高校
16、、职业教育学校搬迁至教育园区，以达到各项公共性资源和师资力量共享的目的。 8）南部新城核心区 位于临汾市区南部。规划以尧庙军用机场的搬迁为发展契机，规划借助该片区东临产业区、西联尧庙旅游区和高教园区的区位优势，形成教育与产业之间的纽带地区；规划着重培育面向区域的商务服务职能和宜居生活职能，形成临汾市未来重点发展的核心片区。 9）循环产业示范区 位于临汾市区东南部。规划重点培育新兴产业集群，将形成具有示范意义的循环产业园区，并成为城南新城启动的重要动力源,临汾市城市布局规划,地块区位优势,本案,根据临汾市城市总体规划来看，本项目地块位于新老城区交汇处，横跨尧庙旅游文化区及文化教育园区。这不仅有利
17、于本项目地块商业部分的销售，更是为项目日后的升值带来无限空间与可能。 同时本项目的交通区位优势也尤为明显，项目紧邻滨河南路及迎宾大道，随着城市规划进程的逐步进行，项目南侧的规划路，随着城市路网的完善，“一环、两弧、六横、七纵”的整体网络结构的路网系统会使得本项目更具有竞争力及卖点。,本案,本案,本案,本案,本案,本案,地块SWOT分析,优势 三面临路，交通组织，便捷流畅。 项目地址距离汾河较近，视野开阔，风景优美 地块较为方正，便于地块的合理规划。 片区未来发展潜力无限，升值空间强劲 项目周边缺乏高端住宅项目,劣势 项目周围环境较差，环境品质较差 有部分工业生产企业，对于项目环境品质存在影响。
18、 配套的完善还需时日 整体工程土方量较大,机会 地块地段优势明显 政府规划发展区域，位于临汾最具价值的片区内 项目周边缺乏高端住宅项目 竞争区域内竞争楼盘较少,威胁 近期各个项目放量较多 地产大鳄均转战三四线城市 周边生活配套不完善 宏观经济形势的变化,2.竞品分析,主要竞品概况,竞品分析,阳煤太行御景水城,项目卖点：临汾市2007年确定的7项重点工程之一 项目均价：均价3700元/平方米 项目优势：超大庭院、水系环绕、中央绿脉，注重内部景观打造，以社区公园为核心，以水体景观为主题，以大尺度、宽视野为标准。 项目劣势：业务员素质不高，且有的业主认为该项目地基较软，处在沙地与地震带之间。,竞品分
19、析,中骏国际社区,项目卖点：临汾首家高端生态型品质大盘 项目均价：均价4300元/平方米 项目优势：周边市政配套齐全，生活气息深厚。建成后的中骏国际社区将成为城北片区乃至临汾市最具规模的大型高端生活集结地，是未来临汾高端人居楼盘的代表之作。,中骏国际社区实景及规划一览,中骏国际社区实景及规划一览,竞品分析,恒大华府,项目卖点：中国地产大鹗恒大地产集团入住临汾 项目均价：待定 项目优势：地产大鳄恒大集团，品牌保障，项目所处地块属临汾市市政规划重点改造片区，日后升值空间无限。 项目劣势：周边配套的完善仍需时日，项目周边环境仍需改善,恒大在西安,恒大在全国,竞品分析,恒安新东城,项目卖点：临汾市20
20、07年十大重点项目，临汾市重点监控项目。 项目均价：3800元/ 项目优势：临汾市房地产历史上建筑面积最大的项目，其意义与价值已超出了普通住宅小区的概念。处处都散发出一种与众不同又独特新颖的“时代领跑者”的非凡气质，为临汾人民带来的革命性的居住与生活方式，为东城开发建设树立一个全新的标杠。更为恒安新东城项目的成功开发和临汾市东城区改造的首战告捷提供了有力的保证。 项目劣势：周边配套的完善仍需时日，项目周边环境较差。,竞品分析,莱茵半岛,项目卖点：临汾市样板工程，具有欧陆风情的亲水高尚居住社区 项目均价：洋房均价5000元/平方米 高层均价3800/平方米 项目优势：莱茵半岛由莱茵河的灵感而发，
21、引入原版欧洲水岸别墅的生活蓝本。带来浪漫旖旎的情怀，拔动着生活的艺术。以其纯熟的人文艺术，以人为本，最大限度地展现了人与土地的融洽和独享空间的奢华，处处营造尊贵的生活氛围。引领临汾精英人士居住形态的全面升级 项目劣势：周边配套的完善仍需时日，项目周边环境较差。,竞品分析,滨河湾城市花园,项目卖点：滨河湾城市花园在2008年被评为全国14家“康居示范工程”之一 项目均价：均价5300元/平方米 项目优势：项目主要遵循四点一是绿色,二是节能环保,三是人性化与智能化.并提倡四新,即新工艺.新材料.新技术.新设备和推广应用. 项目不但在品质上做到了一流,而且后期的物业服务上也给业主提供了酒店式的高质量
22、服务,让您买的放心,住的舒心. 项目劣势：据业主反映室内墙面有脱落情况，普遍认为其存在偷工减料的情况,竞品分析总结,项目体量都较大 楼盘都较为注重景观绿化的营造，且绿化率一般在35%以上 水景的营造及其在营销宣传中占到了很大的份额 项目自身规划的配套均较完善，这极大的弥补了其周边配套不足的弱势 都很强调其项目在城市规划改造后的的升值价值 一些较为高端的楼盘逐渐出现，拉动了整个临汾市场的水准及价格 地产大鳄逐渐转战三四线城市，带来机会的同时也带来了挑战,浩华建议：基于本项目的整体概况，浩华建议发挥自身优势，突出自身的特点，弱化不足，利用具有战略性的营销策略抢占市场份额，从而达到既定目标。,论品牌
23、我们比他们要强！,注重硬件：地段优势使其望其项背,规划设计：把握低密度与产品线的“无缝拼接”,核心理念：抓住一个核心级卖点,产品：尽最大可能加大舒适度,走低密度的中高端物业类型路线，利用丰富的物业形态以及：核心性质卖点来提升溢价,我们的突围点,3.户型分析,总价80万左右，面积合适的小三房市场接受度较高,总价80万左右，面积合适的小三房市场接受度较高,总价60万左右，面积较为紧凑的两室市场接受度也较高,一梯四户标准层平面图A 133平米三室两厅两卫,此户型南北通透，双循环采光通风，独立前室设计，凸显尊贵高端生活品质，豪华主卧套设计，保证主卧私密性与尊荣性。主卧室步入式衣帽间，主人生活动线最短。
24、独立观景阳台视野宽阔。功能阳台极具实用性 。 户型整体设计规划简洁大方，格局方正，动线分明，南北通透。,布局紧凑，规划灵动，超大阳台即可作为景观阳台使用，也可作为次卧，实现二房变三房。客厅方正明亮，空间尺度划分合理，实用率非常高。双循环采光通风效果好，动静分离，功能间齐全,一梯四户标准层平面图A 140平米三室两厅两卫,南北通透，动静分离，功能间齐全；客厅采光性好；豪华主卧套，充分保障了主人私密性。主客卧布局合理，充分彰显主人品位及其尊贵身份。 明厨明卫，干湿分离；有阳台以及270度观景露台，增加了使用面积。灵动空间设计，增加多重使用功能。 户型整体规划大方合理，突出主人品位的同时增强的实用性
25、,两梯两户标准层平面图A 175平米楼王四室两厅四卫,总结,根据市场销售情况反映，客户较为认可的户型基本为85-100平米的紧凑小户型及130-180平米左右的是舒适型户型，据此来看，本项目的户型均在客户认可的范围之内。且该项目户型整体结构合理，灵动多变。步入式衣帽间、主客卫分离、卫生间干湿分离、超大观景阳台、入户花园、入户前室等人性化设计均能为本项目增色不少，成为主要的产品差异化来源。,4.项目定位,项目定位,阔景大宅章法天成,汾河旁50万平米大宅门里的家族故事,良禽择木而栖，君子择邻而居,汾河旁一宅观天下,美庐雅境传世大宅,项目定位词,阔景大宅,地标建筑,极致,臻美,水岸永不眠,有凤来仪,
26、高度,城市新贵,跨越生活的分水岭,豪宅勋章,登极大作,三星在天，凤飞翱翔,一宅观天下,城市福祉,5.VI系统,三星凤凰府VI视觉系统方案1,三星凤凰府VI视觉系统方案2,6.客群分析,客户标签列举,客户生活区域圈定,客户项目价值理解,我们面临的第一波客户应该是山西临汾籍的高收入人群， 他们工作在临汾或者外地，在临汾已有房产，生活区 域以临汾为核心向外扩散。,我们的客户作为土生土长的山西临汾人，对于本地 有着深厚的感情。同时他们也追求高端物业带来的 荣耀以及高居住享受。他们的内心，渴望能在他们 最熟悉最热爱的土地上能够有一幢真正符合自己 身份地位的高端房产。,谁会买我们的房子,他们是谁？,项目客
27、源定位,临汾近郊区位的中高端客户,山西其他版块的一部分中产阶级,区域分布,客户属性,临汾的中高收入群体,其他,2000-3000$,20000-600000$,8000-10,000$,？,GDP指数状况等级,主力客户特征扫描：（别墅类）社会中坚的一代,出处： 企业高级管理层/私营企业老板/政府官员（拥有一部分灰色收入的群体） 生活方式： 沉稳、规律、责任感强 状态： 物质已经极大丰富、拥有多处房产、物业是其身份的象征、他们更渴求一个平 台，一个同等圈层聚集的平台 置业价值点： 高品质的产品 对于私密性要求极高 渴望享有独占资源（花园、私家庭院、单独的物业管理系统） 消费特点： 他们大多数是6
28、0后、70后有着与父辈们截然不同的世界观和消费理念。 金花、中大国际、中环才是他们消费的合理性场所，动辄数万的奢华商品，只 是他们生活中的一些必备元素，他们所需要做的，使用这些奢侈品，来到到一 种高度，一种实现被他人认知以及被自我肯定的高度。,成熟型,主力客户特征扫描：（洋房类）社会新贵,出处： 企业的中层管理者/知名企业的高级白领 生活方式： 事业稳定，已经有了一套满足自住的房产，渴望一个环境、一个更高的社会平 台 状态： 他们年龄约为3040岁左右，有着跟其父辈不同的价值观，敢打敢拼，对于物 的要求，是希望得到其父辈，乃至整个社会的认同以及尊重 置业价值点： 舒适的产品 对于配套要求较高（
29、房不离城） 对于新鲜事物接受能力较强（低碳、科技、环保型产品） 高品质的景观要求 消费特点： 他们还很年轻，他们重新定义了年轻的界限，他们将是引导社会下一波价 观的中坚力量，他们的消费往往感性成分大于理性成分。,稳定型,主力客户特征扫描：（高层、小高层类）刚性需求+享受型的双刃剑,出处： 普通打工者/为结婚以及居住迫 切需要一套房产的刚性需求类人 群 生活方式： 工作刚刚起步，往往采用按揭的 方式购房，购置房产必须得到家 人的全力帮助，否则根本不可能 想到购房 状态： 他们年龄大多不到26岁左右，对 于社会的青涩以及稚嫩决定他们 还没有稳定的价值观、社会观， 迷茫的他们受到环境的影响，而 并没
30、有能力去影响环境 置业价值点： 面积较小的2室（有的住就好）,稚嫩类+养生类,出处： 退休职工/安度晚年的老人 生活方式： 生活很优闲、健康养生对于其才 是想到购房的关键性原因，他们 是安度晚年的一代 状态： 他们年龄已经超过60岁左右，社 会的变化他们已经不再关注，健 康的生活理念使其心理写照，对 于消费，物质；他们已经没有过 高的要求了 置业价值点： 面积较小的2室/3室（够用就行） 社区景观一定要好，有休闲散步 空间,市场调研从市场的角度验证我们的思维,原音再现：“我们的思维，是从市场出发的，换句话说：“解铃还须系铃人”，我们为了让开发商感受到我们的话语声铿锵有力，总监带队：一个一个的约
31、客户进行问卷分析，我们知道，客户的想法使我们的支柱，而不单单是是依靠我们自己的经验判断。”,本次调查起止时间为2011年06 月 15日至2011年 06月20 日； 调查人群以“临汾以及周边中高收入人群”做为本次调查的调查对象，本次调查共收到调查问卷60份，其中有效问卷55份，样本率为92%（达到有效取证标准）。 问卷共设计问题22个，涉及调查方向共7个其中包括：区域环境选择、规划配套选择、房屋面积选择、建筑设计选择、室内设计选择、物业管理选择、个人背景资料。分析采用定性、定量两种分析方法。.,下面，请你看，我们的客户都需要什么？,临汾 90%,其他10%,受调人员中90%居住在临汾，10%
32、居住在临汾周边。,调研人员年龄分布：25岁以下只占有5%，3640岁占有35%，2535岁占有15%，40岁到45岁占有20%，45岁以上占有25%。,根据市调表表明 置业者目的以改善居住条件和子女用婚房为主。,成果展示客户心理面在想什么？,如果您即将置业，那么您购房的主要目的？,您对于在本区域（临汾）有没有置业意向？,有85%的受调 者首次置业考 虑临汾本区 域，只有10% 的考虑山西地 区，5%的考虑 其他地区。,您希望的住宅是什么物业类型？,高层，小高层这类主流的产品，无论在哪个城市，都必然是一个以住宅为主的项目的主力产品线，这一点，在此便得到了证明，不同的是，客户对于洋房的概念，接受和
33、支持程度更高，这里洋房的概念是广义的概念：在多层、小高层板式建筑中，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况ok，产品线得证！,洋房,成果展示客户心理面在想什么？,您最希望住宅社区提供的区内配套是？,您希望购买的户型是？,您对房型功能最注重的是？,选择多层与小高层的客户占大多数，别墅有5%的人选择，花样洋房接受度是较高。这类受调者通常比较注重社区的居住环境、住宅品质、区内配套和交通便利,在市调的过程中发现，这类消费者对于产品的品质尤为关心，非常注重物业的面积尺度。,本项目客户特征分析结论（看看我们的想法是不是跟客户的想法一致）：,总结,1：对
34、于精装修接受程度较低，认为会影响总价、接受力度一般 2：别墅物业在临汾中高端客户群体的接受程度相对不高。 3：绝大部分受访者对于产品的关注点集中在客厅、卧室以及阳台上 4：高层、小高层是主要受众产品线 5：将多层引入洋房的概念以及设计要求。 6：绝大部分受调者可以接受3050万总价的房子 7：绝大部分受调者可以接受35005300元/的单价 8：由此可以看出114140是市场能够接受的花园洋房的主力户型（以紧凑型3 室为主这与临汾高端客户的家庭成员人数正好吻合）。,Ok！由市场出发，我们制定了思路；在此，客户帮我们做了验算，我们的思维得到证明！,7.规划建议,项目物业服务建议,项目亮点建议,项
35、目产品线建议,项目区内配套建议,做What？,项目景观建议,做什么产品？,建什么配套？,造什么景观？,有什么服务？,提什么亮点？,好的物业的标准需要怎么做？,社区服务便利配套,休闲娱乐配套,会所,ATM取款终端机 社区医疗服务站 社区家庭保洁公司 24小时便利店 社区宠物医院,社区棋牌室、足浴保健 社区咖啡厅、茶室 社区餐饮服务店,社区健身房和器械运动区 社区游泳馆、球类运动馆 社区运动场,高级配套设施，包含多种功能，会所是配套建议中的重点工程。,运动配套,社 区 配 套 建 议,我们项目的整体规划已经出炉，所以本报告的整体定位就不着重分析硬性、不可改变的地方，我们以可调整的软性部分为重点，提
36、出有益性建议。,我们以提升项目整体竞争力为主，根据对其他竞品的分析研究，找出适合我们项目的亮点，取其精华去其糟粕，最终达到增强我们项目市场竞争力的目的。,7X24小时的便利店，为业主 随时提供生活保障服务。,专业的家政保洁公司，为你提供 安全周到的家政服务。,知名的宠物医院，让您的宠物 享受更好的生活。,社区医疗服务机构，我们关心 每一位业主的健康与生活,小区运动器械休闲区，满足 您日常运动娱乐的需求,ATM存取款中端，解决业主 存款取款的问题。,区内配套设施,现代景观规划设计包括视觉景观形象、环境生态绿化、大宗行为心理三个方面的内容：,视觉景观形象、环境生态绿化、大众行为心理三元素对于人们景
37、观环境感受所起的作用是相辅相成的、密不可分的。通过以视觉为主的感受通道借助于物化的景观环境形态，在人们的行为心理上引起反应，即所谓：鸟语花香、心旷神怡、触景生情、心驰神往。这也就是古典园林中的三境一体物境、情境、意境的综合作用。,下沉式广场： 以广场为中心，向周围发 散营造其他景观，大体风 格不变,过桥设计： 以桥体为核心，建造相关 景观，保护桥体不被影响,以景观元素为核心和出发点 的规划途径 。以各种尺度 的景观元素作为保护对象， 根据其空间位置和关系设计 景观格局。,花园建造： 确定植物后，根据植物的特 点设计其他相应景观，做到 情景交融。,以物种为核心的景观规划途 径先确定物种，然后根据
38、物 种的生态特性来设计景观格 局 ，丰富景观生态观赏 性。,绿地设计： 根据草地的颜色，设计出相 应的景观，保持完整性,我们建议采取两种方式相融合的方式来营造整体景观，创造多元素的 景观，避免景观的单一性。,景观规划分类,营造过程中应该要避免设计 的单调，利用过桥、池塘、 小瀑布等与植物的充分搭配 手法来丰富水景的层次。,临汾以汾河水景出名，我们项目也是以水系作为中央景观，所以，在水景的创意上，要突出我们自己的特点。,水景的营造,喷泉、叠水景观，也是可以借鉴的方式。,多层次的人性化园林空间,强调空间层次性和丰富性，从公共空间到私有空间的过渡。不同的参照体系产生不同的空间体验，以小见大的理念打造
39、庭院空间。,节点广场,中心水广场,架空庭院空间,组团庭院,多级园林空间,立体平均式园林景观，主动创造场地高差， 通过36级高差的变化，形成自然的起伏,道路与景观溶为一体，突出林间小道的幽静感 觉，让业主置身其中有如身在画境中的美妙体 验。,园林景观空间,创意绿化与道路分级设计,区内道路设计,服务性小品,用途,表现形式,展示性小品,结合照明小品,装饰性小品,供休息的小品,提供休息纳荫的地方,点缀景观，增加景点,包装照明设施，具有装饰作用,指引、宣传教育的平台,装扮各种服务措施,类型,各种造型的靠背园椅、凳、桌和遮阳的伞、罩等。常 结合环境，用自然块石或用混凝土作成仿石、仿树墩 的凳、桌；或利用花
40、坛、花台边缘的矮墙和地下通气 孔道来作椅、凳等；围绕大树基部设椅凳等,各种固定的和可移动的花钵、饰瓶，可以经常更换花 卉。装饰性的日晷、香炉、水缸，各种景墙（如九龙 臂）、景窗等,园灯的基座、灯柱、灯头、灯具等,各种布告板、指路标牌以及植物园和阅报栏、宣传栏 等,游人服务的饮水泉、洗手池、公用电话亭、时钟塔等 ；为保护园林设施的栏杆、格子垣、花坛绿地的边缘 装饰等；为保持环境卫生的废物箱等。,建筑小品及其功能分类,此处可放入实用性小品加以利用。,此处为休闲娱乐集中区，放一些有格调的小品增加休闲气息。,庭院景观带中摆设私属性的小品，给业主专属的感觉。,物业与业主的矛盾点： 物业态度恶劣，与业主关
41、系容易搞僵 业主不清楚物业的收费规定，导致物业无法正常运行 物业服务效率缓慢，不能及时解决业主为题 物业保安素质不一，业主无法接受 物业服务体系单一，无法满足业主服务需求,长久以来，物业与业主之间的“战争”从 未间断，那是什么让双方无法共存呢？,所以，一个好的物业服务模式 对项目的影响是巨大的。,我们建议，采用酒店公寓一站 式服务，杜绝业主与物业的矛 盾。,“什么样的服务才能增加项目价值？”,引进多元化、全方位、高品质的物管服务项目，全面提升物业服务水平，体现项目形象与品质，创造营销价值。,物业智能化,车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 物业管理公告 在线服务 万能IC卡
42、,安全防范智能化,周界防范系统 电子巡更系统 访客对讲系统 自动报警系统,居民生活智能化,宽带网络 通信线路 视频接收,小区智能化体系常规性建议,物业管理,物管特色服务,颠覆传统物管观念，首创七彩生活平台特色服务项目： 宽带网络、电话、IP长途电话办理 家政、业主室内清洁、室内设施维修 定期举办社区文化娱乐活动,形成新的保姆式物业管理服务，客户在乎的不是过多的物业管理费，而是物业管理服务内容。,入口厅堂设24小时酒店式服务 自助洗衣房租车服务 提供钟点工服务 代为订餐、送餐服务 个性化的时尚运动建议/旅游出行建议,与豪宅相匹配的服务项目，打造豪宅品质，树立项目品牌和形象，创造营销价值。,项目亮
43、点的提炼,局部的细微 处理,温泉入户的 享受,人性化路网 设计,“偷面积” 的使用,高品质的物 业服务,5 ,整合的过程,亮点的提炼,价值的提升,促使,“什么样的亮点才 能提高项目品质？”,围墙的不同设计，以欧式 风格为主题，建造多元素 的围墙风格，表现出独特 的建筑风格理念，突出项 目品质。,局部微处理,下沉式双层井盖，保护项目景观 完整性，体现小区设计的精细。,细节处理,人性化路网,1. 车行流线： 以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入区内的地下车库。 2. 消防车流线： 主路和区内环形主要步行道可通行消防车的干道，进入组团则使用无障碍园林式隐性车道。 3. 停车模式： 以地下
44、集中停车为主，位于居住组团地下。 4. 步行流线： 步行系统从社区级小区级至组团级层次分明，并兼顾了日常行人、必要时通车的机动性。,24小时热水入户,热浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳； 还可扩张血管，促进血液循环，加速人体新陈代 谢。,忙碌了一整天，拖着疲倦的身体回到家里， 泡一个舒服的热水澡，驱赶走所有的烦恼 和疲劳，让您轻松愉悦的与家人相处。,“偷面积”的使用,电梯厅花园由两层高露台组成，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定
45、，不计入容积率部分，因此这部分面积没计公摊面积，给业主带来了实惠。,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积。,主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时，“低台”可打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的
46、空间更舒适。,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。这样的做法可以有效的提高室内使用面积，使衣橱与墙体完美集合。目前这种方法是众多发展商所使用的。,内天井采光,半地下室与室外,地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作赠送； 地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等； 进入半地下室还可结合庭院做出天井； 利用天窗或下沉式内庭院采光通风。,多功能空间,半地下车库,地坪上天窗采光,星河丹堤联排阔庭跃层半地下室,多功能空间,半地下室送面
47、积的常规做法,大露台增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送,大露台可以增加情趣的观景活动空间； 度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间,目前科技住宅从技术角度来说，实现三方面的功能： 智能化：社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹 识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗 帘及家电全方位远程控制系统等； 舒适性：恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等； 节能：太阳能遮阳板，中水回用系统等； 目前智能化在部分社区已经开始应用，但由于技术使用门槛较高，住宅内部智能家居系统在国内尚未出现。,考虑到科技含量，系统性成本和实现性，经过筛选，本项目初步以下五大系统（技术成熟，在北京等地
48、区均已应用） ： 五大建筑系统的使用，使住宅能够“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗” 。,五大新科技，引导智能化生活,天棚采暖制冷系统,将高性能工程塑料管铺设在混凝土楼板内，冬天采暖进水水温33C，回水30C，夏天制冷进水18C，回水温度21C，通过冷热水的控温，夏天制冷，冬天采暖，室内温度恒定在20-26C。,冬天楼板会均匀地散发出28C到29C的热量，室内的温度使人们觉得温暖舒适，人体的温度30C左右，所以不会有烘烤的感觉；夏天楼板温度19到24C，可以把室内过多的热量带走。,工作原理,北京万国城采用了此项技术。在进行室内温度测试的时候，离屋顶0.5m，1.0m，1.5m的高度进行测试
49、，温差在0.2-0.3，人体一般不易觉察到这个温差，所以低温辐射采暖制冷的方式是目前民用建筑里最舒适的制冷采暖方式。,人和环境的热交换方式以辐射形式所占比例最大，并且约一半的热量从头部散发。天棚采暖系统以顶部辐射的形式进行采暖和制冷，比普通方式更健康、舒适、有效。,1,天棚采暖制冷系统优势,天棚采暖制冷系统,冬夏两用实现采暖和制冷 系统材料的寿命与建筑寿命一样长久 不依靠室外机箱，不会破坏建筑外观 冷热交换的媒质为水，绿色环保 辐射散发的温度调节方式，无风感、无气流感 系统自身能自动调节室内温度 采暖制冷与新风置换系统完全分离，健康而高效 辐射采暖和制冷效率高，温度均匀 从上至下的辐射方式更舒
50、适 不占用室内有效使用面积 系统设置在顶棚混凝土，不占用室内洞见 辐射温度低于人体皮肤温度，不会有烘烤的感觉,有效调节室内空气湿度，使居室时刻保持干爽、舒适的状态，对大连夏季潮湿的空气有很强的除湿作用。 不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源。 驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体。,置换式新风系统,工作原理和作用,取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热/降温，加湿/除湿等处理过程，以每秒0.3米的低速，从房间底部送风口不间断送出，低于室温两度的新风，在地面形成新风潮，层层叠加，缓缓上升，带走人体室内污浊气体，最后，经由排气孔排出。,2,原则一：定义通风路径 新风从空气
