1、项目提报方案,贵族血统 加冕偃师,凯旋城,一座建筑， 改变一座城市的气质,一个项目， 推动一座城的经济发展变革,生活的大师，自己的王朝,凯旋城,城市动力，财富引擎,凯旋城,引领偃师,凯旋城,贵族血统年 气质年，国际年，财富年,20102012,项目定位,项目规划方案,项目开发目标,洞察本质（市场/竞争/趋势）,项目地块状况,项目提报方案提纲,我们的目标,不想做一锤子买卖、 追求利润的最大化,我们的目标,我们的目标,要把项目做精， 以点带面， 启动偃师持续开发战略,我们的目标,赚取合理的利润， 给城市留下丰碑。,我们的目标,成熟团队和开发模式， 一线开发品牌的诞生。,我们的目标,助力政府实现城市
2、升级 参与城市运营战略,我们的目标,让建筑赞美城市,洞察本质（市场/竞争/趋势）,认识偃师,玄奘故里、七朝古都、丝绸之路起点,*偃师经济发展特点 *,偃师总体市场背景,偃师经济发展特点,规模企业产品已占到全国绝对份额，与全国其他省份间经济对接活跃，09年出口创汇1580万美元,六大优势行业、四大特色产业基地,偃师05年城市化已达到52.5%,全市企业1.6万家，从业人口22万人，生产总值达到76.3%；高新产业成新增长点,2009年城市居民人均可支配收入达到13883元，城乡居民人均住房面积25平米以上,外向型经济程度高,经济成分多元化程度高,产业集中化程度高,城市一体化程度高,民营经济比例高
3、,人民生活享受程度高,* 偃师经济在河南省的地位 *,全国县域经济百强市 全省县域经济发展第三位 洛阳区域经济首富 全国城市环境综合整治先进城市、 全国卫生先进城市、 省级卫生城市、省级文明城市、 省级园林城市， 全省第一个获得“河南省人居环境奖”和“中国人居环境范例奖”的县级市 ,偃师经济持续快速发展，偃师居民已早步入小康阶段，偃师在洛阳周边城镇群处于核心地位。,偃师城市发展规划,城市功能定位 工业发达、教育领先、文化突出、市场繁荣的现代化中等城市； 融历史文化与现代文化于一体的全国优秀旅游城市、园林城市、卫生城市； 循环经济和节约型社会水平较高的生态经济型城市； 全国最佳人居环境城市和洛阳
4、副中心城市。,偃师城市发展规划,偃师城市建设重点 以建设现代化中等城市为目标，以融入洛阳半小时经济圈为契机，以拉大城市框架、增强城市功能为重点，加快城市新区开发。,洛偃快速通道建设工程,偃师在中原城市群规划中的契机,偃师地处中原腹地，位于陇海经济发展带和河南省“三点一线”旅游热线上，东距郑州90公里，西距洛阳30公里，与龙门石窟、白马寺、少林寺等风景名胜区毗邻。陇海铁路和连霍、太澳高速公路穿境而过，310和207国道在此交汇贯通 。交通优势，使偃师在城市群中可以左右逢源，抢得先机；,偃师城区发展现状,新城中心,老城,昔日黄花,活力四射,大市/国家政策层面,09年楼市疯狂，虚火，泡沫，一二线房价
5、飙涨,大市/国家政策层面,2010年4月17日国家系列调控政策出台,大市/国家政策层面,银行、开发商、投资客户、自用客户疑问重重,大市/国家政策层面,中国股市已成世界第2差，直接从3160跌至2529，熊态尽显,3160,2529,20%跌幅,大市/国家政策层面,政策调控背景： 1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。 2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。 3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。,大市/国家政策层面,
6、政策出台起因： 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； 2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。,大市/国家政策层面,政策要点细读: 二套房贷规定史上最严厉 - 严厉打击投机炒房- 首次打击异
7、地炒房 - 税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏 -,政策专项研究： 豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。,大市/国家政策层面,房地产周期理论, 房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。, 无人能准确预测顶部及底部出现地时期，唯与周期的浪顶均高于上一期，换句话说，能守超过一个周期的投资者必能获利。, 错位开发理论：在萧条期介入开发，复苏期、高涨期正好收获。,偃师房地产市场状况住宅,偃师住宅价格平均每年涨幅在300400元/平米之间；但在2010年国家 出台 调控政策后，偃师住宅市场价格明显处于止步徘徊状况，房价增长压力
8、较大；,偃师房地产市场状况住宅,偃师上规模开发项目扎堆分布在新城，特别是集中分布在华夏路两旁；老城区房产 开发主要以小规模开发为主，呈星状见缝插针开发；且价差出现在300600元/平米；,新城,老城,偃师房地产市场状况住宅,偃师本地客户置业敏感点排位,1、地段,2、价格,3、户型,4、景观,5、升值空间,6、配套,偃师房地产市场状况住宅,偃师本地客户置业需求主力户型,1、105130平米的三房两厅，需求比例最大；,2、90平米以下两房一厅（二厅），需求次之；,3、135150平米三房、四房，为部分高端客户青睐；,偃师房地产市场状况住宅,偃师本地客户置业地段选择,偃师房地产市场状况商业,偃师是工
9、业强市，经济发展迅速。近年来的招商引资明显出现了“重工轻商”现象，导致第三产业发展缓慢，从而引发城市服务功能与经济发展不相称的矛盾，有钱无合适的地方消费是偃师早几年商业发展的困局。 西亳市场的升级改造、温州商贸城、华夏购物广场（丹尼斯超市、步行街）、百信购物中心（好当家）等的出现，一定程度上缓解了偃师商业发展的矛盾。,偃师房地产市场状况商业,西亳市场、温州商贸城,西亳市场建于1995年，是偃师较早的专业市场之一，主要经营服装、鞋类、饰品、五交杂货、农副食品等； 温州商贸城是其一期改造升级项目，相当部分温州商户在此经营； 优势：处于老城人口聚集区，经营历史长，中低端商品及日常用品种类 较全，商业
10、氛围浓厚，人气较足； 劣势：购物环境脏、乱，无序管理，商品过于低端，吸引不了中高档客户；,偃师房地产市场状况商业,华夏购物广场、丹尼斯,华夏购物广场总建筑面积50000万平方米，是偃师市目前最大的集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业项目，商业主体由丹尼斯、华夏百货、华夏电器、欧凯龙家具构成。 优势：已初具规模，丹尼斯等主体店的强大品牌号召力，有专业的商业管理公 司统一经营管理，偃师本地人已逐渐把此地带视为市区中心； 劣势：华夏购物广场在许多商业设施未完成的情况下仓促开业，导致后续经营 户和顾客颇有微词，同时，百货店内经营管理水平较差，软体服务滞后， 购物舒适度较弱；购物环境、百货商品档次有待提高
11、；,偃师房地产市场状况商业,百信购物广场,原前身为好当家（福建），由于经营定位、规划布局等原因，一直在偃师本地 影响力较小，辐射区域范围不大，在本地人的印象中就是一个中低端超市，只对超市周边居民服务； 优势：由于存在时间不短，周边居民已成为购物支撑人群； 劣势：购物广场对外昭示性、展示性较差，购物环境脏乱，在偃师本地人心中 口碑不佳；,偃师房地产市场状况商业,本地商业,中低端消费群,中高端消费群,争抢,外溢,恶性循环,项目地块状况,地块分析,化工公司家属院,化工公司家属院,百信购物广场,偃师人民政府,多层住宅,多层住宅,检察院家属楼,多层住宅,地块分析,S,W,O,T,优势,地处老城核心位置，
12、紧邻市政府； 距离火车站较近，交通便利； 地块的购物广场，经常数年，积累了一定的商业氛围； 地块周边分布了许多家属院，为 项目积累了一定人群基础；,劣势,地处形状不规则，不利整体规划； 地块出入口不畅通、昭示性差； 地块被周边旧家属院包围、地块形 象较弱；,市政府对财富阶层强大的吸纳力，可以为项目积累相当高端人群； 地块周边分布了大量的机关单位家属院、个体经商户，人口较为密集，改善居住需求日益迫切； 偃师工业强市的政策催生了相当部分富裕人群，其较强的购买力为项目提供了后盾支持；,机会,威胁,偃师城市发展的重点为新城建设，新城区已被偃师居民公认的城市中心； 偃师新城规模楼盘的出现分流了偃师中高端
13、阶层；同时，新城上规模商业购物环境提升、品种齐全，已成为目前偃师居住和生活消费的首选之地；,洞察本质，我们可以清晰地发现：,1、偃师人有钱，但是偃师目前的商业低估了本地人的 消费实力，把中高端客群推到洛阳和郑州； 偃师中高端商业存在市场空白！ 2、偃师新城已名副其实地成为了偃师市中心，已成为 偃师本地人置业和消费的首选之地！ 3、偃师老城居民改善居住和生活需求非常迫切，偃师 老城商业急需升级！ 4、偃师人有钱了，想过上有品位生活，却苦于没有品 质标准界定和诱导！ 5、如何再让偃师居民把焦点积聚在老城，常规的思路 已经落伍！,老城， 是一个城市的根基和底蕴,老城魅力， 无可比拟！,老城， 不能抛
14、弃,老城升级， 老城聚焦！,我们需要一个宏伟的计划，一场惊天逆转！,项目定位,？,偃师七朝古都的厚重历史底蕴，造就了无数名门旺族。但是，今天的偃师人，有可能身上流淌着古代贵族的血液，却还在困惑怎样才能过上有品的生活？,？,偃师新城建了规模社区，把部分偃师财富阶层拉了过去，却在气质、内涵、生活方式上拒绝着他们，没有给予其相应的匹配？,？,偃师政府所在的民主路，分布着偃师90%以的话语权，却在一墙之处不能充分享受政府财富磁场带来的效应？,！,再造贵族！,呼之欲出,！,用贵族标准唤回财富阶层的记忆！,用贵族生活方式震憾他们的内心！,用贵族外观惊艳他们的视觉！,用贵族服务满足他们的当王的渴求！,！,打
15、造一个贵族群，创造一个贵族王国 把贵族请进来，让老城片区再度精彩,中高端住宅,中高端商业,关于贵族 老祖宗的东西已经没有太多新意 让我们把视野放于世界 世界上最具有贵族气质、最懂生活品位 最具有生活内涵、最引领时尚 最具有艺术气息的国度和地方,法国*巴黎*香榭里舍,凯旋门、卢浮宫、雕塑、喷水,法国美食、咖啡、雪茄、红酒,音乐、宫廷、爵士、皇家用品,香水、化妆品、箱包、时装,世界最美的大街、最浪漫的大道,世界时尚之都,尊享法式贵族生活 再造王者巅峰尺度,法式尊崇世袭巴黎 贵族血统专属豪门,尊享王者专权生活 奢华品味彰显无疑,香榭里大街,法国风情时尚之都,项目规划方案,项目整体规划方案,商业,四星
16、产权酒店,住宅,中心景观轴,健身广场,社区园林,半地下主题商业,住宅外立面方案,辉耀老城,住宅外立面方案,辉耀老城,住宅外立面方案,辉耀老城,住宅外立面方案,辉耀老城,步行街外立面方案,辉耀老城,步行街外立面方案,辉耀老城,步行街景观小品方案,社区园林景观小品方案,超市、步行街经营范围规划,品牌精品,目标业态：服装品牌、珠宝金行、名表名笔、化妆品、香薰、时尚配饰、运动休 闲系列、家居精品店、家电精品店、个人护理品店、奢侈品店,家居精品商业,目标业态：陶瓷、精品灯饰、玻璃工艺、精品花艺、餐具用品、茶艺、保养品、烟草雪茄、红酒专卖、咖啡豆及器皿,品牌餐饮及娱乐,目标业态：味千拉面、PIZZA、高档酒楼、法式餐厅、咖啡馆、巴西烤肉、韩国料理、日本料理、云南米线、台湾涮涮锅、特色川湘菜等 娱乐：高端酒吧、小型精品影院、高端会所等,大型超市： 易初莲花、华联等,产权式酒店外立面规划方案,创造成就未来 运营推动城市,以一城精彩，博世界喝彩！,凯旋城,财富引擎，辉耀偃师！,
