1、2008年11月思源顾问1 葛沽镇的内需不足以支撑其整体开发，吸纳外向型需求葛沽镇的内需不足以支撑其整体开发，吸纳外向型需求葛沽镇的内需不足以支撑其整体开发，吸纳外向型需求葛沽镇的内需不足以支撑其整体开发，吸纳外向型需求 需将葛沽置于更大的同核新城范围内分析其功能定位需将葛沽置于更大的同核新城范围内分析其功能定位需将葛沽置于更大的同核新城范围内分析其功能定位需将葛沽置于更大的同核新城范围内分析其功能定位 2008年11月思源顾问2 滨海新区战略性划分滨海新区战略性划分滨海新区战略性划分滨海新区战略性划分滨海北区滨海南区滨海北区滨海南区滨海北区滨海南区滨海北区滨海南区 滨海北区滨海北区 同核新城
2、同核新城 滨海南区滨海南区 同核新城同核新城 2008年11月思源顾问3 葛沽地处津南区、滨海北区、滨海南区未来三大葛沽地处津南区、滨海北区、滨海南区未来三大葛沽地处津南区、滨海北区、滨海南区未来三大葛沽地处津南区、滨海北区、滨海南区未来三大“同核新城同核新城同核新城同核新城”的的的的 核心位置，有望成为泛葛沽半小时经济圈的核心，协助津南区积核心位置，有望成为泛葛沽半小时经济圈的核心，协助津南区积核心位置，有望成为泛葛沽半小时经济圈的核心，协助津南区积核心位置，有望成为泛葛沽半小时经济圈的核心，协助津南区积 极融入滨海新区极融入滨海新区极融入滨海新区极融入滨海新区 滨海北区滨海北区 同核新城同
3、核新城 滨海南区滨海南区 同核新城同核新城 津南区津南区 同核新城同核新城 泛葛沽泛葛沽 半小时半小时 经济圈经济圈 葛葛 沽沽 2008年11月思源顾问4 “泛葛沽半小时经济圈泛葛沽半小时经济圈泛葛沽半小时经济圈泛葛沽半小时经济圈”“半小时经济圈半小时经济圈半小时经济圈半小时经济圈”是区域经济发展最是区域经济发展最是区域经济发展最是区域经济发展最 紧密的区域，以其为依据确定泛葛沽的范围，具有开发指导意义。紧密的区域，以其为依据确定泛葛沽的范围，具有开发指导意义。紧密的区域，以其为依据确定泛葛沽的范围，具有开发指导意义。紧密的区域，以其为依据确定泛葛沽的范围，具有开发指导意义。 ? 半小时经济
4、圈的范围：半小时经济圈的范围：津南区区域（咸水沽镇、双桥河镇、小站镇、北闸口镇、八里台镇），东 丽区区域（无暇街、军粮城），塘沽区（新城镇、胡家园部分），大港区（官港） 津南区区域（咸水沽镇、双桥河镇、小站镇、北闸口镇、八里台镇），东 丽区区域（无暇街、军粮城），塘沽区（新城镇、胡家园部分），大港区（官港） 半小时半小时 经济圈经济圈 葛葛 沽沽 ? 打造以葛沽为中心的“半小时经打造以葛沽为中心的“半小时经 济圈”，成为滨海新区的重要延济圈”，成为滨海新区的重要延 伸带；伸带； ? 积极吸引周边产业的商务服务向积极吸引周边产业的商务服务向 葛沽转移，将葛沽建设成泛葛沽葛沽转移，将葛沽建设成泛葛
5、沽 的“人流、信息流、资金流、物的“人流、信息流、资金流、物 流的中心”。流的中心”。 ? 打造以葛沽为中心的“半小时经打造以葛沽为中心的“半小时经 济圈”，成为滨海新区的重要延济圈”，成为滨海新区的重要延 伸带；伸带； ? 积极吸引周边产业的商务服务向积极吸引周边产业的商务服务向 葛沽转移，将葛沽建设成泛葛沽葛沽转移，将葛沽建设成泛葛沽 的“人流、信息流、资金流、物的“人流、信息流、资金流、物 流的中心”。流的中心”。 ? 半小时经济圈是“人流、物半小时经济圈是“人流、物 流、信息流、资金流”交换流、信息流、资金流”交换 最密集的区域。最密集的区域。 ? 半小时经济圈是“人流、物半小时经济圈
6、是“人流、物 流、信息流、资金流”交换流、信息流、资金流”交换 最密集的区域。最密集的区域。 2008年11月思源顾问5 本项目的定位流程本项目的定位流程本项目的定位流程本项目的定位流程 前期市场研究关键性结论前期市场研究关键性结论 前期市场研究关键性结论前期市场研究关键性结论 葛沽镇在葛沽镇在“滨海南区同核新城滨海南区同核新城” 中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演 葛沽镇在葛沽镇在“滨海南区同核新城滨海南区同核新城” 中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演 滨海北区调研信息滨海北区调研信息 滨海北区调研信息滨海北区调研信息 滨海南区调研信息滨海南区调研信息 滨海南区调研信息滨
7、海南区调研信息 葛沽镇在葛沽镇在“滨海北区同核新城滨海北区同核新城” 中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演 葛沽镇在葛沽镇在“滨海北区同核新城滨海北区同核新城” 中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演 津南区调研信息津南区调研信息 津南区调研信息津南区调研信息 葛沽镇在葛沽镇在“津南同核新城津南同核新城” 中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演 葛沽镇在葛沽镇在“津南同核新城津南同核新城” 中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演 葛沽镇战略开发总体定位及其所需功能分析葛沽镇战略开发总体定位及其所需功能分析 葛沽镇战略开发总体定位及其所需功能分析葛沽镇战略开发总体定位及
8、其所需功能分析 2008年11月思源顾问6 滨海南区的两个产业板块为葛沽发展提供经济动力，一个生态屏滨海南区的两个产业板块为葛沽发展提供经济动力，一个生态屏滨海南区的两个产业板块为葛沽发展提供经济动力，一个生态屏滨海南区的两个产业板块为葛沽发展提供经济动力，一个生态屏 障保护葛沽有优于产业区的生态环境。障保护葛沽有优于产业区的生态环境。障保护葛沽有优于产业区的生态环境。障保护葛沽有优于产业区的生态环境。 大港石油 石化园区 南疆港 散货物 流中心 葛葛 沽沽 临港 工业区 渤海 石油 大港开发区 产业板块产业板块 生态屏障生态屏障 官港森 林公园 大港 城区 2008年11月思源顾问7 临港产
9、业板块调研临港产业板块调研临港产业板块调研临港产业板块调研 2008年11月思源顾问8 临港产业板块临港产业板块 天津散货物天津散货物 流中心流中心 临港工业区临港工业区 南疆码头南疆码头 渤海石油渤海石油 公司公司 2008年11月思源顾问9 渤海石油公司渤海石油公司渤海石油公司渤海石油公司塘沽区里独立的塘沽区里独立的塘沽区里独立的塘沽区里独立的“石油王国石油王国石油王国石油王国” ? 中国海洋石油渤海公司是中国海洋石油总公 司下属的历史最长、规模最大的地区公司， 主要从事渤海海域石油、天然气的勘探、开 发和生产。 中国海洋石油渤海公司是中国海洋石油总公 司下属的历史最长、规模最大的地区公司
10、， 主要从事渤海海域石油、天然气的勘探、开 发和生产。 ? 拥有总面积拥有总面积29平方公里的基地，海岸线平方公里的基地，海岸线1.5 公里，公里，57米水深码头米水深码头1.34公里 。公里 。 ? 独立的社会服务体系，系统自建医院、学校、 公安、街道、居民区等。 独立的社会服务体系，系统自建医院、学校、 公安、街道、居民区等。 ? 现有职工现有职工12000多人，固定资产原值多人，固定资产原值113亿 元。 亿 元。 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问10 渤海石油公司渤海石油公司渤海石油公司
11、渤海石油公司贫瘠落后的海河南岸地区中的贫瘠落后的海河南岸地区中的贫瘠落后的海河南岸地区中的贫瘠落后的海河南岸地区中的“富裕岛富裕岛富裕岛富裕岛” ? 员工子弟系统内高就业率和高工资保证渤海石油 社区整体富裕程度超过塘沽市区居民。 员工子弟系统内高就业率和高工资保证渤海石油 社区整体富裕程度超过塘沽市区居民。 ? 良好的开发前景和国际油价上涨，保证了渤海石 油员工长期稳定的高收入。 良好的开发前景和国际油价上涨，保证了渤海石 油员工长期稳定的高收入。 年份原油产量年份原油产量 2004年年1000万立方米万立方米 2006年年1561万立方米万立方米 2010年年2500-3000万立方米万立方
12、米 注：数据来源于中国海洋石油渤海公司网站 级别操作工班组长经理 收入 级别操作工班组长经理 收入4000元元/月月7000元元/月月13000元元/月月 注：数据来源于渤海石油职工访谈 石油平台职工收入表石油平台职工收入表 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问11 渤海石油公司渤海石油公司渤海石油公司渤海石油公司不满意环境污染，很多中高层员工和年轻员工不满意环境污染，很多中高层员工和年轻员工不满意环境污染，很多中高层员工和年轻员工不满意环境污染，很多中高层员工和年轻员工 离开渤海石油社区，而选择环
13、境好的开发区居住。离开渤海石油社区，而选择环境好的开发区居住。离开渤海石油社区，而选择环境好的开发区居住。离开渤海石油社区，而选择环境好的开发区居住。 高收入人群 迁移到开发区 高收入推力环境污染的推力 双重作用力示意图双重作用力示意图 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 私家车 的普及 工作时 间特殊 私家车 的普及 工作时 间特殊 “我住在开发区，这里太脏了，我爸妈住这里，我过来看他们的，他们习惯这里生活了，我住在开发区，这里太脏了，我爸妈住这里，我过来看他们的，他们习惯这里生活了，我住在开发区，这里太脏了，我爸妈住这
14、里，我过来看他们的，他们习惯这里生活了，我住在开发区，这里太脏了，我爸妈住这里，我过来看他们的，他们习惯这里生活了， 都是一个单位的，老邻居了，不愿意搬走，我们小一辈的很多人都在开发区买的房。都是一个单位的，老邻居了，不愿意搬走，我们小一辈的很多人都在开发区买的房。都是一个单位的，老邻居了，不愿意搬走，我们小一辈的很多人都在开发区买的房。都是一个单位的，老邻居了，不愿意搬走，我们小一辈的很多人都在开发区买的房。” “我有车，过来很方便，我工作20天，休息20天，没必要住在这里，40天才来回2趟，没 必要离公司近。这里没有什么好玩的地方去，住这里没意思。” “我有车，过来很方便，我工作20天，休
15、息20天，没必要住在这里，40天才来回2趟，没 必要离公司近。这里没有什么好玩的地方去，住这里没意思。” 渤海石油采油公司平台职工胡先生 2008年11月思源顾问12 南疆码头南疆码头南疆码头南疆码头天津港的天津港的天津港的天津港的“北煤南移北煤南移北煤南移北煤南移”战略举措，解决天津港（北战略举措，解决天津港（北战略举措，解决天津港（北战略举措，解决天津港（北 疆）和塘沽的污染问题疆）和塘沽的污染问题疆）和塘沽的污染问题疆）和塘沽的污染问题 ? 南疆码头最早称为“南疆煤码头”，后发展成为散货码头。南疆码头最早称为“南疆煤码头”，后发展成为散货码头。 ? 满足满足15万吨级船舶并最大兼顾万吨级
16、船舶并最大兼顾20万吨级船舶的停靠，达到万吨级船舶的停靠，达到6000万吨煤炭年 吞吐能力。 万吨煤炭年 吞吐能力。 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问13 南疆码头带动港口产业的迅速发展，天津散货物流中心就是它的南疆码头带动港口产业的迅速发展，天津散货物流中心就是它的南疆码头带动港口产业的迅速发展，天津散货物流中心就是它的南疆码头带动港口产业的迅速发展，天津散货物流中心就是它的 配套设施，促进企业快速发展，催生大量新企业。配套设施，促进企业快速发展，催生大量新企业。配套设施，促进企业快速发展，催
17、生大量新企业。配套设施，促进企业快速发展，催生大量新企业。 ? 港口拉动效应明显，港口经济学研究表明，“港口直接收入：间接带动收入港口拉动效应明显，港口经济学研究表明，“港口直接收入：间接带动收入 =1：9” ? 大量油品、煤炭、焦炭等大宗散货储运设施在建设过程中。大量油品、煤炭、焦炭等大宗散货储运设施在建设过程中。 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 中石油汇鑫公司65万方油库项目 2008年11月思源顾问14 “北煤南移北煤南移北煤南移北煤南移”将对煤焦码头对塘沽市区的污染问题转移到对南疆将对煤焦码头对塘沽市区的污染问
18、题转移到对南疆将对煤焦码头对塘沽市区的污染问题转移到对南疆将对煤焦码头对塘沽市区的污染问题转移到对南疆 地区地区地区地区 “建南疆码头就是解决开发区和塘沽的污染 问题，把污染都转移到这里来了。 建南疆码头就是解决开发区和塘沽的污染 问题，把污染都转移到这里来了。” 临港工业区招商部马主任 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 南疆码头南疆码头 堵塞点堵塞点 海滨大道海滨大道 ? 大型运煤车速度慢，数量多，造成海 滨大道南疆大桥段拥堵比较严重。 大型运煤车速度慢，数量多，造成海 滨大道南疆大桥段拥堵比较严重。 污染环境污染环境
19、交通堵塞交通堵塞 2008年11月思源顾问15 天津散货物流中心天津散货物流中心天津散货物流中心天津散货物流中心中国北方最大的散货物流交易中心中国北方最大的散货物流交易中心中国北方最大的散货物流交易中心中国北方最大的散货物流交易中心 ? 南疆港散货物流中心已经建成南疆港散货物流中心已经建成12km2，正在建设南扩展区，正在建设南扩展区14.8km2。实现 “矿、路、港、航一条龙，产、供、销、贸一体化”的战略格局。 。实现 “矿、路、港、航一条龙，产、供、销、贸一体化”的战略格局。 ? 正在形成北方地区最大的煤炭、焦炭、矿石、原油、成品油、化工原料等 大宗货类的集散、配送基地。 正在形成北方地区
20、最大的煤炭、焦炭、矿石、原油、成品油、化工原料等 大宗货类的集散、配送基地。 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 天津散货物流中心有限公司办公楼天津散货物流中心有限公司办公楼 2008年11月思源顾问16 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 天津散货物流中心规划图天津散货物流中心规划图 建成区建成区 （煤炭、焦碳储运区）（煤炭、焦碳储运区） 南部扩展区南部扩展区 （原油、化工储运区）（原油、化工储运区） 商贸区商贸区 2008年11月思源顾问17 海河
21、南岸区域产业发展势头非常迅猛，而产业配套和生活配套设海河南岸区域产业发展势头非常迅猛，而产业配套和生活配套设海河南岸区域产业发展势头非常迅猛，而产业配套和生活配套设海河南岸区域产业发展势头非常迅猛，而产业配套和生活配套设 施严重滞后，因此对产业配套设施和生活设施需求非常旺盛。施严重滞后，因此对产业配套设施和生活设施需求非常旺盛。施严重滞后，因此对产业配套设施和生活设施需求非常旺盛。施严重滞后，因此对产业配套设施和生活设施需求非常旺盛。 “我们东部是80平方公里的临港工业区，南部是自己的散货 物流基地，东北部是南疆码头，西部是渤海石油基地，我 们的商贸区被一圈产业包围，而周边服务设施非常缺乏，
22、我们必须把握这个机会，先把商贸区做起来。 我们东部是80平方公里的临港工业区，南部是自己的散货 物流基地，东北部是南疆码头，西部是渤海石油基地，我 们的商贸区被一圈产业包围，而周边服务设施非常缺乏， 我们必须把握这个机会，先把商贸区做起来。” 天津散货物流中心副总工程师刘林森 海河南岸区海河南岸区海河南岸区海河南岸区 域对服务设域对服务设域对服务设域对服务设 施的需求施的需求施的需求施的需求 自动化的传送设备自动化的传送设备进驻中心的企业进驻中心的企业 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问18 天津
23、散货物流中心正在积极规划建设天津散货物流中心正在积极规划建设天津散货物流中心正在积极规划建设天津散货物流中心正在积极规划建设“物流中心商贸区物流中心商贸区物流中心商贸区物流中心商贸区”，欲做，欲做，欲做，欲做 成海河南岸产业服务设施集中区。成海河南岸产业服务设施集中区。成海河南岸产业服务设施集中区。成海河南岸产业服务设施集中区。 ? 占地占地1.55平方公里，规划为滨海新区核心区 海河南部区域的公共服务设施集中区。 平方公里，规划为滨海新区核心区 海河南部区域的公共服务设施集中区。 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 规
24、划 规 划 定 位 定 位 ? 以现代物流服务为中心，集金融商贸、商务 办公、信息港、管理后勤、生活服务为一体 的公共服务中心。 孤独的 以现代物流服务为中心，集金融商贸、商务 办公、信息港、管理后勤、生活服务为一体 的公共服务中心。 孤独的 “天津港散货交易服务中心大厦天津港散货交易服务中心大厦” 大厦的周围空地大厦的周围空地 99.9米高米高 ? 13家企业和家企业和2家银行已经入住家银行已经入住 ? 36家企业有入住意向。家企业有入住意向。 招 商 招 商 2008年11月思源顾问19 大片的煤堆和过往的运煤车，严重制约着商贸区的发展，需要在大片的煤堆和过往的运煤车，严重制约着商贸区的发
25、展，需要在大片的煤堆和过往的运煤车，严重制约着商贸区的发展，需要在大片的煤堆和过往的运煤车，严重制约着商贸区的发展，需要在 远离这些污染的区域发展商贸区。远离这些污染的区域发展商贸区。远离这些污染的区域发展商贸区。远离这些污染的区域发展商贸区。 “这里主要是煤炭、焦碳、化工产品的储存和运 输，污染很严重，根本不适合发展商务办公，休闲 娱乐设施，尤其不适合居住，在临港工业区内没有 居住商务功能区规划，只有少量园区管理与服务设 施。” “这里主要是煤炭、焦碳、化工产品的储存和运 输，污染很严重，根本不适合发展商务办公，休闲 娱乐设施，尤其不适合居住，在临港工业区内没有 居住商务功能区规划，只有少量
26、园区管理与服务设 施。” 临港工业区招商部马主任 服务中 心大厦 距离煤堆不超过距离煤堆不超过300米米 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问20 临港工业区临港工业区临港工业区临港工业区围海造陆形成的未来围海造陆形成的未来围海造陆形成的未来围海造陆形成的未来“海上化工新城海上化工新城海上化工新城海上化工新城” 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 战略目标：战略目标： ? 建设世界级的现代化学工业区；建设世界级的现代化学工业区；
27、 ? 现代化修造船基地及大型港口机械加 工装配基地； 现代化修造船基地及大型港口机械加 工装配基地； ? 临海其他关联型产业聚集区，实现建 设一个“海上化工新城”的目标。 临海其他关联型产业聚集区，实现建 设一个“海上化工新城”的目标。 临港工业区的临港工业区的LOGO 2008年11月思源顾问21 临港工业区一期造陆面积为临港工业区一期造陆面积为临港工业区一期造陆面积为临港工业区一期造陆面积为6.56.5平方公里，远期开发规模为平方公里，远期开发规模为平方公里，远期开发规模为平方公里，远期开发规模为7979平方平方平方平方 公里。公里。公里。公里。 远景规划远景规划79平方公里平方公里 一期
28、开发一期开发6.5平方公里平方公里 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问22 临港工业区发展势头强劲，大大提升海河南岸的经济能量。临港工业区发展势头强劲，大大提升海河南岸的经济能量。临港工业区发展势头强劲，大大提升海河南岸的经济能量。临港工业区发展势头强劲，大大提升海河南岸的经济能量。 EPS Plant 华电热电站华电热电站 乐金渤海乐金渤海 投资额投资额工业产值工业产值GDP税收税收 600亿亿800亿亿300亿亿50亿亿 2010年经济指标预测年经济指标预测 注：数据来源于临港工业区管委会 部
29、分入区企业部分入区企业 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问23 2008年11月思源顾问24 海河南岸生活配套和产业配套严重滞后于产业发展，临港工业区海河南岸生活配套和产业配套严重滞后于产业发展，临港工业区海河南岸生活配套和产业配套严重滞后于产业发展，临港工业区海河南岸生活配套和产业配套严重滞后于产业发展，临港工业区 附近地区不适合发展生活和产业配套。附近地区不适合发展生活和产业配套。附近地区不适合发展生活和产业配套。附近地区不适合发展生活和产业配套。 “我们这里的企业商务活动基本上是在开发区进行
30、，这里只是生产加工，南疆这边没有什我们这里的企业商务活动基本上是在开发区进行，这里只是生产加工，南疆这边没有什我们这里的企业商务活动基本上是在开发区进行，这里只是生产加工，南疆这边没有什我们这里的企业商务活动基本上是在开发区进行，这里只是生产加工，南疆这边没有什 么配套设施，不过这边污染比较严重，也不适合发展这些配套设施么配套设施，不过这边污染比较严重，也不适合发展这些配套设施么配套设施，不过这边污染比较严重，也不适合发展这些配套设施么配套设施，不过这边污染比较严重，也不适合发展这些配套设施” 临港工业区招商部马主任 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流
31、中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源顾问25 葛沽有条件成为南疆产业区的产业和生活配套区，但是需要根本葛沽有条件成为南疆产业区的产业和生活配套区，但是需要根本葛沽有条件成为南疆产业区的产业和生活配套区，但是需要根本葛沽有条件成为南疆产业区的产业和生活配套区，但是需要根本 性改变目前葛沽的落后状态。性改变目前葛沽的落后状态。性改变目前葛沽的落后状态。性改变目前葛沽的落后状态。 海河天堑严重阻海河天堑严重阻海河天堑严重阻海河天堑严重阻 隔两岸的往来。隔两岸的往来。隔两岸的往来。隔两岸的往来。 每次过桥费每次过桥费每次过桥费每次过桥费1010元元元元 “从这里去塘沽和开发区，虽然不远
32、，但也不是很方便，路不太好走，过桥费一次10元，累 计起来也挺多的。” “葛沽，知道的，是在津南区一个镇吧？15公里倒是不远，不过那里还是比较落后的，如果 发展好了的话，也有可能吸引这里的企业和个人过去。” “从这里去塘沽和开发区，虽然不远，但也不是很方便，路不太好走，过桥费一次10元，累 计起来也挺多的。” “葛沽，知道的，是在津南区一个镇吧？15公里倒是不远，不过那里还是比较落后的，如果 发展好了的话，也有可能吸引这里的企业和个人过去。” 临港工业区招商部马主任 渤海石油公司渤海石油公司/ 南疆码头南疆码头/ 天津散货物流中心天津散货物流中心 / 临港工业区临港工业区 2008年11月思源
33、顾问26 塘沽海河南部规划建设天津海滨旅游度假区，欲建设成为塘沽海河南部规划建设天津海滨旅游度假区，欲建设成为塘沽海河南部规划建设天津海滨旅游度假区，欲建设成为塘沽海河南部规划建设天津海滨旅游度假区，欲建设成为“塘沽塘沽塘沽塘沽 海上新城海上新城海上新城海上新城”，有可能对葛沽综合开发形成竞争关系。，有可能对葛沽综合开发形成竞争关系。，有可能对葛沽综合开发形成竞争关系。，有可能对葛沽综合开发形成竞争关系。 ? 塘沽海上新城，规划面积为塘沽海上新城，规划面积为22.5 平方公里，人口平方公里，人口20万人，拥有万人，拥有 7公里海岸线。公里海岸线。 ? 06年底启动京津游艇海岸项目。年底启动京津
34、游艇海岸项目。 ? 五大功能区五大功能区: ? 公共活动核心区、公共活动核心区、 ? 高私密性五星级国际游艇会、高私密性五星级国际游艇会、 ? 运动休闲区、运动休闲区、 ? 滨海大道景观带和滨海温泉度假 区、 滨海大道景观带和滨海温泉度假 区、 ? 新海滨浴场新海滨浴场 2008年11月思源顾问27 天津海滨浴场坐落在这里，具有一定的开发基础和知名度。天津海滨浴场坐落在这里，具有一定的开发基础和知名度。天津海滨浴场坐落在这里，具有一定的开发基础和知名度。天津海滨浴场坐落在这里，具有一定的开发基础和知名度。 ? 开发了一些海滨别墅，因为无 人管护，比较破败，大多数别 墅内部没有装修。 开发了一些
35、海滨别墅，因为无 人管护，比较破败，大多数别 墅内部没有装修。 ? 道路绿化初具规模。道路绿化初具规模。 ?浴场有专用道路浴场有专用道路10公里，停车场公里，停车场 3.5万平方米万平方米. ?金海宾馆占地金海宾馆占地2015平方米，拥有 客房 平方米，拥有 客房18间，餐厅间，餐厅4个，可容纳个，可容纳500人 就餐。 人 就餐。 2008年11月思源顾问28 天津海滨浴场天津海滨浴场天津海滨浴场天津海滨浴场20062006年年年年3 3月份已经关闭，表明这里不太成熟，开发月份已经关闭，表明这里不太成熟，开发月份已经关闭，表明这里不太成熟，开发月份已经关闭，表明这里不太成熟，开发 难度很大。
36、难度很大。难度很大。难度很大。 查封的售票处破败萧条的入口查封的售票处破败萧条的入口 “海滨浴场那边的规划新城，有这么个事，建成得很遥远了吧，海滨浴场都黄了，在那里开 发新城太难了，风很大，退潮时离海可远了，都是泥滩，不好看，没有滨海城市的感觉。” “海滨浴场那边的规划新城，有这么个事，建成得很遥远了吧，海滨浴场都黄了，在那里开 发新城太难了，风很大，退潮时离海可远了，都是泥滩，不好看，没有滨海城市的感觉。” 临港工业区招商部 马主任 “浴场早黄了，没有人来了，以前夏天有不少人来玩，其他时间没人来。大冷的天，到这来 干嘛？” “浴场早黄了，没有人来了，以前夏天有不少人来玩，其他时间没人来。大冷
37、的天，到这来 干嘛？” 浴场内部一个小卖部老板 2008年11月思源顾问29 临港产业板块小结临港产业板块小结临港产业板块小结临港产业板块小结 结论三 受益于产业的快速发展，相关产业员工收入丰厚，特别是年轻人，收 入高，对生活环境要求高，不满足在临港产业区内居住。 结论一 临港产业板块的海上石油、散货码头和物流、临港石化等产业都欣欣 向荣，蓬勃发展，商务配套需求日趋强烈。 结论二 临港产业板块内，煤炭和焦炭储存和运输、石油化工、重型货运汽车 等都严重破坏环境。 2008年11月思源顾问30 大港产业板块调研大港产业板块调研大港产业板块调研大港产业板块调研 2008年11月思源顾问31 大港产业
38、板块大港产业板块 大港石油大港石油 石化工业区石化工业区 大港城区大港城区 大港工业园区大港工业园区 2008年11月思源顾问32 石化工业区石化工业区石化工业区石化工业区 ? 规划面积为规划面积为25平方公 里，在大港城区南部。 平方公 里，在大港城区南部。 ? 主要入住企业：主要入住企业：天津石 化公司、天津联合化学 有限公司等国有大型企 业及天津艾迪聚氨酯工 业有限公司等外资企业。 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 石化工业区规划图石化工业区规划图 2008年11月思源顾问33 海洋石化科技园区内入住企业基本以化工类企业
39、为主，少数为生海洋石化科技园区内入住企业基本以化工类企业为主，少数为生海洋石化科技园区内入住企业基本以化工类企业为主，少数为生海洋石化科技园区内入住企业基本以化工类企业为主，少数为生 物医药企业。物医药企业。物医药企业。物医药企业。 “园区内本地企业与外资企业比数量上占优势但因为企 业规模与生产技术都比不上外资企业，所以税收与经济 效益反而外资企业领先。” “园区内本地企业与外资企业比数量上占优势但因为企 业规模与生产技术都比不上外资企业，所以税收与经济 效益反而外资企业领先。” 园区管委会赵震龙经理 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区
40、大港城区 2008年11月思源顾问34 对于产业配套的服务需求，海洋石化科技园区内企业是自我解决对于产业配套的服务需求，海洋石化科技园区内企业是自我解决对于产业配套的服务需求，海洋石化科技园区内企业是自我解决对于产业配套的服务需求，海洋石化科技园区内企业是自我解决 与大港社区配套相结合与大港社区配套相结合与大港社区配套相结合与大港社区配套相结合 “企业自建厂房与办公楼，行政办公与会议都能自己很好的解决，对外业务招待、大型会议等 基本都在大港区内，这里离区内近呀。” “企业自建厂房与办公楼，行政办公与会议都能自己很好的解决，对外业务招待、大型会议等 基本都在大港区内，这里离区内近呀。” 园区管委
41、会赵震龙经理 + 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 2008年11月思源顾问35 海洋石化科技园区内员工对于住宅功能的需求还是很旺盛的，而且海洋石化科技园区内员工对于住宅功能的需求还是很旺盛的，而且海洋石化科技园区内员工对于住宅功能的需求还是很旺盛的，而且海洋石化科技园区内员工对于住宅功能的需求还是很旺盛的，而且 如果在交通及基础设施过关的基础上，加上价格优势，葛沽镇也是如果在交通及基础设施过关的基础上，加上价格优势，葛沽镇也是如果在交通及基础设施过关的基础上，加上价格优势，葛沽镇也是如果在交通及基础设施过关的基础上，加上价格
42、优势，葛沽镇也是 一个选择。一个选择。一个选择。一个选择。 “员工基本都在大港区内购 房，比如南环路北面就是住 宅区，很多企业员工都住在 对面。我本人是前年买的 房，价格是 “员工基本都在大港区内购 房，比如南环路北面就是住 宅区，很多企业员工都住在 对面。我本人是前年买的 房，价格是3600元元/平方米。 如果能有 平方米。 如果能有6001000元的价 格差距，而且葛沽的到这的 交通也便捷 元的价 格差距，而且葛沽的到这的 交通也便捷,本身的基础设施 也比较完备的话，我们也会 考虑去葛沽买房。” 本身的基础设施 也比较完备的话，我们也会 考虑去葛沽买房。” 园区管委会赵震龙经理 石化工业区
43、石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 2008年11月思源顾问36 因为大港区城市功能比较完备，海洋石化科技园区内企业员工的因为大港区城市功能比较完备，海洋石化科技园区内企业员工的因为大港区城市功能比较完备，海洋石化科技园区内企业员工的因为大港区城市功能比较完备，海洋石化科技园区内企业员工的 日常休闲娱乐、商业消费全部发生在大港区内。日常休闲娱乐、商业消费全部发生在大港区内。日常休闲娱乐、商业消费全部发生在大港区内。日常休闲娱乐、商业消费全部发生在大港区内。 “园区内企业员工基本都是到大港区消费，那儿什么都有，吃喝玩中高档都行“园区内企业员
44、工基本都是到大港区消费，那儿什么都有，吃喝玩中高档都行,而且 大港区的配套还在不断的完善中。” 而且 大港区的配套还在不断的完善中。” 园区管委会赵震龙经理 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 2008年11月思源顾问37 ? 天津石化是隶属于中国石化的国家特大型炼油、 乙烯、化工、化纤联合企业，占地面积 天津石化是隶属于中国石化的国家特大型炼油、 乙烯、化工、化纤联合企业，占地面积13.24 平方公里。平方公里。 ? 天津石化总资产为天津石化总资产为144.63亿元 ，共含炼油、 乙烯、化工、化纤、公用工程五个部分。 亿元 ，
45、共含炼油、 乙烯、化工、化纤、公用工程五个部分。 国家重点企业和大港区支柱企业国家重点企业和大港区支柱企业国家重点企业和大港区支柱企业国家重点企业和大港区支柱企业天津石化。天津石化。天津石化。天津石化。 14万吨小乙烯万吨小乙烯 100万吨大乙烯万吨大乙烯 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 2008年11月思源顾问38 “有些污染，不过我们感觉不出来，可能是在这待久了，感觉不出来了。”“有些污染，不过我们感觉不出来，可能是在这待久了，感觉不出来了。” 的士司机李亚楠（原石化四建老职工） “天津石化作为国有特大型石化企业，自身对
46、于工业废水废气的处理拥有比较完善的设施，石化园区 三公里以外空气质量良好，对生活基本没有影响。” “天津石化作为国有特大型石化企业，自身对于工业废水废气的处理拥有比较完善的设施，石化园区 三公里以外空气质量良好，对生活基本没有影响。” 附近居民访谈 我司实地考察感受：我司实地考察感受：在厂区范围内空气质量较差，工业废水对区域水资源的影响较为严重，厂区周边 的河沟环境极差。 大港人对天津石化的污染认识差异较大，有的认为有污染，有的大港人对天津石化的污染认识差异较大，有的认为有污染，有的大港人对天津石化的污染认识差异较大，有的认为有污染，有的大港人对天津石化的污染认识差异较大，有的认为有污染，有的
47、 认为污染不大。认为污染不大。认为污染不大。认为污染不大。 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 2008年11月思源顾问39 天津石化对城区的污染是客观存在的，只是普通市民感觉不明天津石化对城区的污染是客观存在的，只是普通市民感觉不明天津石化对城区的污染是客观存在的，只是普通市民感觉不明天津石化对城区的污染是客观存在的，只是普通市民感觉不明 显，市政府为了减轻污染在城区与石化厂区修建了绿化隔离带。显，市政府为了减轻污染在城区与石化厂区修建了绿化隔离带。显，市政府为了减轻污染在城区与石化厂区修建了绿化隔离带。显，市政府为了减轻污染
48、在城区与石化厂区修建了绿化隔离带。 “有污染，特别是硫化氢污染，毒性比较大，不过一般人感受不到，石化工厂与硫化氢直接接 触的工人，福利和待遇都远高于其他职工，提前 “有污染，特别是硫化氢污染，毒性比较大，不过一般人感受不到，石化工厂与硫化氢直接接 触的工人，福利和待遇都远高于其他职工，提前5年退休，每年有修养，没有毒性怎么会给这 么好条件。” 年退休，每年有修养，没有毒性怎么会给这 么好条件。” 的士司机于师傅（原石化厂老职工） 厂区厂区变味的绿化带变味的绿化带 城区城区 绿化隔 离带 绿化隔 离带 石化厂区石化厂区 石大港城区石大港城区 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石油基地/
49、大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 2008年11月思源顾问40 大港油田基地大港油田基地大港油田基地大港油田基地石油产业支撑起的大港南部城区石油产业支撑起的大港南部城区石油产业支撑起的大港南部城区石油产业支撑起的大港南部城区 ? 大港油田集团占地近100平方公里，员工数万 人，其基地自成体系，几乎是一个独立的新城。 ? 公司发展目标：公司发展目标：到2010年，实现“四个一” 目标，企业成长性得到明显提高。 1、年营业收入达到140亿元以上； 2、职工年人均收入保持10%以上增幅； 3、建设一流技术型企业； 4、一流企业文化初见成效。 石化工业区石化工业区 / 大港石油基地大港石
50、油基地/ 大港工业园区大港工业园区 / 大港城区大港城区 “石油那边规划基本不归我们这里管，只有商石油那边规划基本不归我们这里管，只有商 业项目需要我们这里审批。业项目需要我们这里审批。” 大港国土与规划局规划科 刘先生 2008年11月思源顾问41 大港油田集团有限责任公司包括石油产业链上下游各种企业，主大港油田集团有限责任公司包括石油产业链上下游各种企业，主大港油田集团有限责任公司包括石油产业链上下游各种企业，主大港油田集团有限责任公司包括石油产业链上下游各种企业，主 要分为五大块：要分为五大块：要分为五大块：要分为五大块： 一：工程技术服务业务；一：工程技术服务业务；一：工程技术服务业务
