1、日本零售业开发、运营管理模式,陈信康 上海财经大学教授、博导,2,一、日本零售商业现状,人均商业营业面积超过1.2平米（2004年） 销售效率持续提升 零售商业出现规模化发展的趋势 M&A成为零售商业发展的主轴,日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况,4,二、日本零售业百年发展轨迹,5,日本零售商业发展的历史轨迹,04年 三越百货店 在东京日本桥开业 22年 高岛屋百货店 在大阪长掘桥开业 29年 阪急百货店 在大阪梅田开业 45年 战败 63年 大荣1号店 在神户市三宫开业 69年 S.O.玉川高岛屋 在东京二子玉川开业(人均GDP1732美元) 71年 麦当劳1号店 在东京银座开业 72
2、年 大荣公司销售排名第一（人均GDP2750美元） 74年 7-11第1号店 在东京开业 80年 阳光城60开业 84年 优衣库1号店 在广岛开业 86年 六本木Ark Hills开业（人均GDP10369美元） 89年 大店法颁布 94年 价格破坏成为话题 95年 POWER CITY 在三重县四日市开业 96年 高岛屋时代广场 在东京新宿开业 98年 GMS、百货店相继破产 00年 7-11 销售额排名第一 03年 六本木Hills、丸大厦开业 04年 COREDO在日本桥开业 三越百货日本桥总店新馆再建 05年 第5家PREMIUM奥托莱斯开业（人均GDP33796美元）,近代化 的潮流
3、,效 率 化 的 潮 流,多 样 化 的 潮 流,多样化 的加速,6,日本零售业发展的三个阶段,近代化阶段（1904-1962） 特征：现代百货商店的诞生与发展。,7,日本零售业发展的三个阶段,效率化阶段（1963-1972） 特征：超市的诞生与崛起； 连锁经营普及化。,8,9,日本零售业发展的三个阶段,多样化阶段（1973-至今） 特征：便利店迅速发展； 开放外资； 综合超市与百货商店出现倒闭； 购物中心与销品茂异军突起。,10,代表第三阶段发展潮流的三大商业项目,东京六本木Hills 东京COREDO日本桥 三越百货日本桥新店,11,三、日本零售业发展的特征,日本零售业变迁与消费特征变化的
4、关系,13,百货商店长盛不衰,商业中心的核心业态 商品结构优化 服务人性化,14,业态发展紧跟消费者特征变化,食品超市成为主角 便利店通过服务创新迅速发展 都市型购物中心一支独秀,15,日本购物中心的发展 -根据日本经济产业省2005年商业统计制作,16,商业发展与轨道交通紧密结合,日本零售商业开发的两种主要模式 商业集聚围绕轨道交通枢纽展开,17,四、日本零售业开发运营特征,18,商业项目开发遵循豪布斯卡（HOPSCA）原则,酒店（HOTEL） 办公楼（OFFICE） 停车场（PARKING） 购物空间（SHOPPING） 聚会场所（CONVENTION） 住宅（APARTMENT 东京池袋
5、阳光城60商业项目案例,19,商业项目开发与城市环境优化紧密相连,道路和广场空间有机结合 自然景观与人工景观巧妙融合 土地利用立体化 东京新宿时代广场案例,20,招商先行,建设在后,东京六本木Ark Hills案例 北海道函馆金森红砖墙购物中心案例,21,商业开发与旅游开发紧密结合,PREMIUM连锁奥托莱斯案例,22,联合知名大企业共同开发商业项目,横滨MM21项目案例,23,横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程,1978年11月横滨市都心临海区综合整备计划调查委员会成立。 1981年10月正式起名为“21世纪未来港湾”（MM21） 1983年2月土地规划整理都市计划确定 1983年3月三菱
6、重工横滨造船厂完成搬迁 1983年11月MM21项目开工 1984年7月横滨MM21股份有限公司成立 1985年4月日本丸公园开园，日本丸帆船公开展示 1985年9月横滨新都市大厦开业 1985年10月MM21供热公司成立 1988年7月MM21街区建设协定签约 1989年3月MM21中央区供热供冷中心设施竣工,24,横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程,1991年4月都市产业废弃物处理系统运营 1991年7月横滨国际和平会议中心开业 1993年9月横滨银行总行大楼开业；横滨皇家花园酒店开业 1994年6月三菱重工横滨大厦开业 1998年10月停车场指示系统运营 2002年4月红墙仓库公园开业
7、 2004年MM线地铁开通 2006年7月MM21体育场开业 2007年7月高岛中央公园启用 2008年2月M.M.TOWERS FORESIS竣工,25,五、对中国商业地产发展的启示,26,商业地产成功的要素,适应业态创新要求 -城市人口结构与分布； -消费者购买力； -招商组织能力 地理位置及交通便捷度 周边历史与文化积淀 软件规划与环境设施 公司品牌与形象,27,我国商业地产开发中存在的问题,缺乏对零售商业发展规律的了解 混淆地产开发与零售商业开发的界限 错失利用外部经济效果的机会 忽视软性能力的构建与培养,28,我国商业地产发展的要点,轨道交通商业地产增值潜力巨大 商业地产项目与城市改造有机融合 社区建设(社区型购物中心) 商业街振兴 合作开发减少风险 合理制定商业地产项目的租售比例,
