1、融创奥城工作汇报,二四年一月,汇报提纲,一、我们是谁 二、我们要干什么 三、我们要怎么干 四、我们期望的结果,第一部分我们是谁,一 、积淀的历史成为必然,2003年8月，我们将“地王”拿下 （时至今日，当时的场景仍然历历在目） 1、关注两年，聚焦11天 2、不一样的评委，不一样的竞争对手 3、欢呼：商务标、技术标我们全部第一,融创奥城,顺驰,天津房地产市场主力开发商,天津信托,作为金融机构为项目开发提供了坚实的资金平台,天津日报,庞大的传媒网络，实现项目操作与传媒的无缝连接;,天奥,即将加入的天奥为公司介入文化体育产业提供绝佳契机及广阔操作空间,二、战略优势梦幻组合，我们强大的操作平台,1、经
2、过十年的磨练，对核心价值观的偏执执行使我们成为一个具备核心竞争力的企业; 2、我们拥有一支高度认可集团核心价值观、深刻理解行动纲领、具有高效战略执行能力的优秀团队; 3 优秀的团队成就了优秀的企业，也将伴随企业共同成长，不断加强完善我们的战略优势。,三、我们的性格,我们要成为全国最优秀的以房地产与文化体育产业为主业的百亿级上市公司,四 我们的发展战略目标,1、房地产业务持续发展，巩固市场强势地位（1）通过项目运做，为公司品牌、公司实力奠定基础（2）引领天津高端住宅市场,注入引领市场的新项目（3）全国综合开发模式典范（4）销售目标：,2、发展成为全国最优秀的房地产与体育产业上市公司,公司将通过与
3、天奥公司的战略合作以及通过参与体育场馆经营、参与天津水上运动中心、国际体育交流中心建设与经营等方式介入体育产业，将公司最终发展成为全国最优秀的以房地产与文化体育产业为主业的百亿级上市公司。,第二部分我们要干什么,一、塑造城市荣耀，打造城市地标,天津奥林匹克中心,奥林匹克中心酒店,奥林匹克水上中心,6万人体育场,生态商务办公区,顶级住宅区,综合休闲商业,天津奥林匹克中心,经国际奥委会批准：竞技区、公建区及住宅区作为一个整体，构成天津奥林匹克中心； 将天津奥林匹克中心打造成一个集6万人体育场、奥林匹克中心酒店、水上运动娱乐中心、生态商务区、综合休闲商业、顶级住宅为一体的城市新地标，成为天津新的城市
4、功能中心。,天津奥林匹克中心,奥林匹克中心酒店,奥林匹克水上中心,6万人体育场,商务办公与酒店,顶级住宅,综合休闲商业,（天津奥林匹克中心配套区）,100万平米,国际都会中心,地块基本情况,土地：46万平米 其中 住宅：55万平米 商业：12万平米 商务：33万平米 水上西路、宾水道、凌西道和凌宾路相围合,关于时代奥城项目,（时代奥城）,项目总体概念,规划总平面图,技术经济指标,城市建筑的形态及层次 公建业态的整体协调 明确的人车交通体系 地下空间的完善利用 系统化的城市公共开放空间 公建区与居住区的软性分离,规划方案的设计要点,公建区,居住区,天 塔,住宅,酒店式公寓,写字楼与酒店,大型百货
5、大型超市,休闲娱乐,品牌店 写字间 餐饮店,大型餐饮,公建区商业发展要点 定位：丰富的商业业态与休闲设施互相补充，形成复合的 商业业态群落,特色鲜明的城市新型商业中心; 目标: 迅速形成特色鲜明商业中心氛围,提升项目影响力; 聚焦商业模式,快速变现,为项目资金流提供强力支撑;,操作： 招商方面: 通过引入国际知名大型零售（百货与超市）商和品牌商业、特色商业,提升项目商业价值,带动小型商业的销售; 大型店招商已与多家国际知名品牌商家建立联系： 百货业方面：崇光百货（SOGO）、太平洋百货、 深圳铜锣湾百货 大型超市： 沃尔玛、新世界集团 同时招商工作也在寻求资源更多、经验更多的合作伙伴进行合作
6、使招商工作事半功倍，提高效率；,充分运用灵活融资方式: 大型品牌商业招商将会提升项目商业价值,推动整体商业销售,但其一般要求的租赁经营模式与我们的商业模式不符： 1-项目具有巨大的商业发展潜力; 2-商业项目比住宅项目更具升值潜力; 3-更多的金融产品有待挖掘; 以上几方面促使我们将对信托、基金等金融模式进行探索，寻求创新性金融产品，不仅能够解决大型商业资金流问题，同时更大发挥其商业价值；,商业运营是商业中心活力的根本保证 满铺开业是我们的基本要求 “开业24个月后才能判断商业开发的成败” 1-品牌店的持续招商 2-商业设施的运行管理 要求整合大型百货、卖场、各类品牌店，为商业运 营提供持续
7、可靠的保障； 结合物业管理团队的组建，今年上半年组建商业物 业管理公司，并将商务部整合并入。,休闲商业-都市魅力发散地,1-市级商业中心，流行元素的全方位载体 “消费时间的地方” 2-超越购物与互动的感官刺激新奇、刺激、酷耀、时尚 3-购物是一种多元享受，接触新事物，个人升级 4-具有贩卖广告娱乐文化公共表演综效机能 5-主要面对20-45岁的消费者 6-主导游戏规则；经营品牌资产；拉大产品差异；强化服务品质,入口广场景观,中央轴线广场夜景,功能布局室外商业空间,商业设施及交通流线,公建区商务发展要点 纯粹、纯正的生态商务氛围； 近人的体量、典型的欧洲办公尺度 模块化设计、总部基地； 商务办公
8、部分提供丰富齐全的产品种类：总部大楼高、低层的分层或纵向分割租售小户型分割SOHO公寓等，形成目前天津最高品质，提供最多选择可能的办公用房集群； 多层次、多尺度城市开放空间； 引入国际酒店管理集团管理的高级酒店，进一步完善功能配置,功能布局商务办公,居住区设计要点,顶级居住、绝对唯一 都市新功能中心重要组成部分，形成个性鲜明的真正都市住宅。体现城市感公建化外檐；系统的灯光设计；城市罕见大规模全高层建筑群落；位于都市新功能中心，大规模商业及生活、娱乐，服务设施，突显城市生活的便利与永恒性；,操作： 综合配置标准适度超前，人性化及合理性的有机融合 a)硬件配置 中央空调 地板采暖 1000元/m2
9、精装修 b)服务配置 “HCS”模式管理，把“酒店、管家”双重优势的服务相融合， 一对一的管家服务+24小时零距离的一站式服务；,极低建筑密度高层住宅“花园中的住宅” 更多两梯两户、部分三梯两户塔楼的设置，提高居住品质； 极低建筑密度，为景观营造充分的优势条件；,高层住宅突显城市魅力,1-我们的客户定位：30-45 事业上升、具强烈进取心的都市新贵 “他们在过度地占有天津最稀缺的都市资源” 2-突出产品个性，与客户情感层面的沟通是高目标的要求 3-坐拥津门首区之地，绝对唯一，对自我成就的表彰 4-身处奥运荣耀之中，国际视野，代表人生竞技的赢家 5-舒适的生活，犒赏事业奋进的飨宴 人以类聚，时代
10、新锐的精神领地，身处精英群体的优越感,时代奥城,具备中高消费潜力并追求不断提升生活品质,不断超越、荣耀并具城市魅力,集所有国际生活情报及娱乐、休闲、,文化于一体，并带来荣耀、创新与时尚的新场所,时代奥城,Brand品牌,因此,的消费者们,40,40,项目定位描述,二、激情的数字成就我们激情的梦想,1、项目预期利润,2、销售收入,完善的产品和清晰的定位奠定了成功的基础,3、2004年销售收入,03.8-04.12月份现金流情况：,现金流入：销售回款 10.9亿元 股东投入 2亿元 新增贷款 10.7亿元 现金流出：地款支出 6.65亿元 费用支出 6687万元 开发支出 4.95亿元 贷款利息
11、4120万元 税款支出 4371万元 偿还贷款 4.5亿元 净流量（不含所得税） 6亿元,4、充分的资金保障,现金流入说明： 截至2004年底，预计现金流入总值约为25.2亿元 。 其中：销售回款 10.9亿元 股东投入 2 亿元 新增贷款 10.7亿元 预计将从2004年4月开始实现销售回款； 较大资金流余额出现时间将在2004年6-12月份; 从奥城一期项目现金流量可以看出，通过项目自身的运作除确保土地补偿费与政府收益如期支付外，还可以为启动酒店与水上运动中心项目提供资金保证。,2003.8-12奥城一期现金流量预算,2004.1-6奥城一期现金流量预算,2004.7-12奥城一期现金流量
12、预算,2004年月度销售回款,万元,2004年每月累计现金流量,万元,三、战略使我们高速运转,1、2003年8月7日， 中标“地王” 2、2003年8月22日 签定土地合同 3、2003年11月15日，开工 4 、2004年1月6日， 在中华世纪坛亮相 5 、2004年2月20日，住宅四证一计划齐全 6、2004年4月18日， 住宅开盘 7、2004年8月18日， 商业开盘 ,奥城一期主要时间节点,住宅一期,公建一期,住宅三期,住宅二期,公建二期,公建三期,分期开发范围图,分期开发进度安排,公建、住宅两部分将于2003年11月开始同步开发建设，并于2007年10月完成全部开发，开发建设周期为4
13、年。,第三部分我们要怎么干,一、持续强势推动整个团队对核心价值观、行动纲领的学习、理解、贯彻，打造一支能够深刻理解集团、公司战略的激情团队，并使团队成为推动战略执行的源动力； 二、聚焦战略 ，通过全面预算管理和考核指标体系的推动执行以及合理组织架构提高团队战略执行效率； 三、聚焦我们的商业模式，结合战略在新行业、新领域采用创新资金解决方案，为战略目标的实现提供保障；,四、房地产项目储备,公司战略目标：04年11亿元、05年25亿元、06年40亿元； 根据奥城项目目标，2004年项目销售额将达到11亿元，已能实现公司2004年目标，2005年、2006年目标必须有新项目开发才能实现； 2004年
14、公司需落实新项目2-3个，2005年需落实新项目4个；,战略目标分解,五、强势介入体育行业,1、 强强联合，迈出第一步 融创奥城公司与天奥公司互相参股，为融创奥城进入体育产业打下基础。 融创奥城将以特有的房地产、金融、媒体优势与天奥公司的体育专业优势相融合，搭建一个强大平台，做大做强天津体育产业；,2、 共建五星级的奥林匹克中心酒店,融创奥城公司将与天奥公司合资成立天津融创奥林匹克中心酒店发展公司，建设450间标准客房的奥林匹克中心酒店及5万平米酒店式公寓，完善奥林匹克中心功能； 天奥公司以45亩土地入股，融创奥城公司以现金入股，由融创奥城控股 04年下半年启动酒店式公寓，预计06年底完成4.
15、5万平米销售税前利润1.35亿元。,引入国际顶级酒店管理集团,转让部分股权作为合作伙伴，为酒店操作成立新公司，在新公司保证奥城控股； 项目具有奥运配套功能，争取相关优惠政策； 于2008年奥运会前投入使用。,3、 与天奥公司共同完成水上中心建设,融创奥城公司与天奥公司成立天津融创奥林匹克水上中心有限公司，完成水上中心的建设，； 天奥公司以105亩水上中心用地作价入股，融创奥城公司以现金入股，由融创奥城控股； 共同努力于2008年奥运会前将水上中心建成集体育竞赛、体育娱乐于一体的国际一流室内水上中心；,4、融创奥城公司要成为包括文化体育产业的多元化企业集团,2008年奥运会后经营奥林匹克中心体育
16、场； 经营球类俱乐部； 介入体育媒体经营； 文化体育产业作为主业，集体育、文化、传媒、酒店、房地产等产业的多元化企业集团； 2007年上市。,融创奥城公司即将与天奥公司为运作奥林匹克中心酒店和水上运动中心，成立两个新公司； 根据奥城项目综合性强的特点，需要强化经营体系，引进认同企业核心价值观的专业人才，成立强化商业运营功能的物业管理公司； 产品（酒店、水上中心等）复杂，研展设计工作需要强化并专一；,六、公司组织架构,项目特征确定组织架构,总经理,融创奥城投资有限公司,奥林匹克酒店有限公司,副总经理,开发部,前期配套手续,现场实施,副总经理,工程一部,公建组,住宅组,副总经理,工程二部,营业部,
17、商务运行招商,物业管理,副总经理,商务部,公建规划专业控制,旗舰店招商,写字楼大客户招商,水上中心招商,酒店管理集团,销售资源部,企划,住宅销售,副总经理,公 建销售,副总经理,财务部,研展部,产品设计,业务拓展,副总经理,运营部,说明： 商务营业部04上半年筹建到位； 预计公司规模共计144人,其中 总经理： 1人 副总经理： 9人（包括两个中心） 各部门人员：134人,第四部分我们共同的结果,股东价值最大化、合作共赢 提供超过客户期望值的产品和服务，打造一个为社会高度认可的品牌形象 优先次序得当、重点环节突出，高效流程 使每一位员工在战略执行中进步、提高，与企业共发展,缔造荣耀 成就梦想,
