1、 技术服务咨询 项目背景分析国际化背景 世界旅游组织的研究成果表明，人 均GDP达到3000美元左右是一个国家或 地区休闲产业爆发式增长的临界点。目 前我国人均GDP为1700多美元，北京、 上海、杭州等一些区域性中心城市的人 均地区生产总值均已经超过7000美元， 大中型城市人均地区生产总值也已超过 3000美元，青岛2007年人均GDP超过 6000美元。 青岛已经进入休闲时代！ 产业结构与国际接轨是发展的必然方向！ 项目背景分析国际化背景 项目背景分析国际化背景 目的地交通方式里程时间 韩国首尔青岛（航班） 600公里1.5小时 仁川青岛（轮船） 328海里19小时 日本东京青岛（航班）
2、 1700公里4.5小时 下关青岛（轮船） 600海里39小时 莫斯科莫斯科北京（航班） 6500公里11.5小时 北京青岛（航班） 640公里70分钟 北京青岛（动车） 882公里6小时 项目背景分析国际化背景 项目背景分析省域背景 文 化 圣 地 度 假 天 堂 项目背景分析省域背景 目的地出发地时间 青岛 （航空） 济南40分钟 北京1小时10分钟 上海1小时5分钟 广州2小时10分钟 大连1小时40分钟 西安2小时 目的地交通线路里程平均时间 青岛同三高速204国道 滨海公路海湾大 桥海底隧道 80公里1小时 日照同三高速204国道75公里1.5小时 潍坊206国道（经诸城） 同三高速
3、308国 道 160公里2小时 烟台同三高速204国道190公里2.5小时 项目背景分析区域背景 青岛市空间发展格局示意图 青岛主城区 崂山 黄岛 红岛 胶南市 项目背景分析区域背景 项目背景分析区域背景 滨海高速路海湾大桥海底隧道轮船 青 岛 黄 岛 距离时间距 离 时 间 距 离 时 间 距 离 时 间 68公 里 1 小 时 3 5 . 4 公 里 0 . 5 小 时 6 . 1 7 公 里 5 分 钟 3 . 7 海 里 0 . 5 小 时 项目背景分析市域背景 藏马山旅游区属于西 部生态组团，胶南市 重点建设的十大旅游 区之一。 藏马山发展国际化的 度假休闲产业 胶南市度假休闲格局示
4、意图 项目背景分析市域背景 项目背景小结 拥有世 界宜居 纬度带 中的最 好环境 大青岛 的休闲 时代已 经到来 项目国 际化的 区位优 势 发达而 立体的 海陆空 交通网 络 大青岛 高端休 闲产品 的缺失 藏马山 应发展 国际化 高端休 闲产业 技术服务咨询 现状资源分析 自然资源 气候 地形地貌 舒适宜人 缓坡丘陵 水资源湖光山色山水交融 动植物资源物种丰富原生态 文化资源 潜在文化灵魂资源休闲度假母体资源 现状资源分析 资源评价 资源级别资源分数资源列表 五级90藏马山、湖泊、陡崖子水库 大地景观（蓝莓、茶园） 四级7589多处溪流、疏林草地、缓坡、 湿地 三级6074特色农业景观 二
5、级4559林地、跌水 一级3044石崖、农家小院 现状资源分析 资源市场价值 资源类型市场 主类亚类游客感知度 游客重视程度市场渴望度 A 地文景观AA综合自然旅游地 AC地质地貌过程形迹 B 水域风光BA河段 BB天然湖泊与池沼 BC瀑布 C 生物景观CA树木 CB草原与草地 CC花卉地 D 天象与气 候景观 DB 天气与气候现象 F 建筑与设施FD居住地与社区 FG水工建筑 G 旅游商品GA地方旅游商品 H 人文活动HA人事记录 HB艺术 对资源的综合分析得出，藏马山在 综合自然旅游地、河段、天然湖泊与池 沼、生物景观和旅游商品方面具备丰富 的资源，市场开发潜力巨大。 背山面海海阔天空理想
6、的顶级风水格 局，是开发度假、居住产业的最佳场所。 缓坡丘陵湖光山色蓝莓茶园适宜开发 高尔夫。 各方面的资源决定藏马山适宜打造一个以高 端运动、高端地产为核心产业的综合度假体。 湖光山色田园牧歌蓝色梦境 技术服务咨询 高程分析 从高程分析图可以看出，藏马山 高程由西北向东南逐渐降低，80以 上的场地在50150米海拔范围内， 南部山体较低，北部山体较高，最高 点接近400米。 坡度分析 从坡度分析图可以看出，坡度较 陡的区域集中在藏马山北侧山地，其 余80以上的用地坡度均在20以下， 是非常适宜开发建设、发展缓坡运动 的地形。 在规划时，需要严格紧密的结合 土地利用规划，划出适宜建设用地中 的
7、农业用地，两者相结合，进行合理 的分区，对规划才有科学的指导意义。 坡向分析 从坡向分析图可以看出， 场地内东南朝向用地最多，然 后是东向、南向的场地，北向、 西北向用地最少。在高尔夫设 计、公共建筑选址、配套别墅 选址上，要充分考虑坡向因素， 尤其是建筑要考虑采光问题。 规划场地鸟瞰 技术服务咨询 国际度假市场分析 国际度假市场现状 我国入境游市 场稳定发展，为藏 马山乡村（国际） 生态旅游度假区面 向国际提供良好的 大环境基础。 国际度假市场分析 序号国家2007年入境旅游人 数（万人次） 比上年增长（%） 1韩国477.6821.7 2日本397.756.2 3俄罗斯300.3924.9
8、 4美国190.1211.2 5马来西亚106.2016.6 6新加坡92.2011.4 7菲律宾83.3018.3 8蒙古68.208.0 9泰国61.163.3 10澳大利亚60.7412.9 11英国60.519.5 12加拿大57.7215.5 13德国55.6711.2 14印尼47.7110.2 15法国46.3415.2 16印度46.2514.2 国际度假市场现状 韩国、日本、俄罗斯 是藏马山乡村（国际）生 态旅游度假区国际市场的 主要客源国。 目标客源市场锁定 国际度假市场分析 国际度假市场现状 对2007年日 本、韩国、俄罗斯、 美国等主要客源国 出游目的的分析， 可见各国
9、皆以休闲、 商务旅游为主。 国际度假市场分析 重要市场 机会市场 日本、韩国、俄罗斯 新加波、马来西亚、泰国 澳洲、德国、美国等远程国家 核心市场 针对国际核心客源度假旅游市场，从规划理念到解 说系统，各个大小层面都要以国际化的标准为原则， 开发休闲型旅游产品，以国际化的高端休闲产品为 吸引点吸引境外度假旅游市场。 客源市场分析：国际市场 国际度假市场分析 国际旅游市场发展趋向于休闲度假游，日韩、欧美国家收入水 平相对较高，消费人群更注重对生活质量的追求，为藏马山提供了 发展方向和机遇。 我国入境游市场稳定发展的整体形势利于推广休闲度假产业， 应针对韩国、日本、俄罗斯等主要客源国开发休闲产品作
10、为国际市 场吸引点。 韩国作为入境游第一客源国的同时，也是距青岛最近的境外市 场，对藏马山乡村（国际）生态旅游度假区的发展提供了更多客观 机遇和有利条件。 国际度假市场特征 区域度假市场分析 区域市场现状 总人次数（亿人次）出游率（%）总花费(亿元)人均花费(元) 全国合计16.10122.57770.62482.6 城镇居民6.12166.35550.39906.9 农村居民9.98105.42220.23222.5 一季度1.6143.71357.94846.0 二季度1.5542.11349.28871.3 三季度1.3837.61346.04973.7 四季度1.5842.91497.
11、13948.3 2007年，我国国内旅游继续强劲增长，出游人数和旅游收入均维持两位数的增长，良 好的发展势头为藏马山乡村（国际）生态旅游度假区提供了稳定的客源保障，今后外出度 假的人数、市场需求会持续增加。 区域度假市场分析 核心市场青岛以及山东半岛主要城市，如日照、潍坊、烟台、威海等。 重点市场山东省范围内其他城市及周边主要省市，如河北省、山西省、安徽省、江苏省等。 机会市场国内大中型城市及其他城市市场。 藏马山 客源市场分析：区域市场 针对跨区域核心客源市场，突出 滨海而又与滨海景观所不同的湖光山 色景观，在国内度假旅游市场中推出 藏马山休闲度假品牌形象，并以区别 于传统旅游的休闲产品作为
12、吸引点， 打造特色休闲产业。 考虑到中短途度假的需求逐步 增加，本地目标市场主要针对大青 岛范围内的城市。 建立完善的休闲、度假产品，强 调资源差异性，使藏马山成为大青岛 地区度假旅游市场的补充，为大青岛 的市民提供生活工作之余休闲度假的 场所，构建城市休闲第三极。 区域度假市场分析 消费者对度假旅游的体验、休闲要求增高，度假旅游中加入 更多的休闲、疗养、游乐元素，进一步融合了海水浴、温泉浴、 矿泉浴、网球、保龄球、高尔夫球等休闲产品，使得度假内容更 趋多样。 1/4的境内休闲旅行者和约三成的境外休闲旅行者都认为休闲 活动是旅行中的重要部分，其中去青岛、三亚这类海滨城市的占 有一定比例；休闲项
13、目中洗桑拿、泡温泉和做按摩等其他活动深 受欢迎，观看表演、特色餐饮等也占有重要比例。 藏马山已具备环境优势，只需在国际级生态环境基础上构建体 验度高的产品和完善高质量的服务,即可达到国际化度假村的标准， 成为山东省境内具竞争力的休闲度假场所。 区域市场特征 本地度假市场分析 本地市场现状 青岛传统观光旅游市场成熟，大青岛区域在国内具有较高的知名度，多个风景名胜都有很强 的市场吸引力。 本地度假市场分析 本地市场现状 以青岛市旅游统计数据 为例可看到，青岛地区的旅 游市场逐年扩大，未来海滨 旅游将逐渐趋于饱和，逐渐 向休闲度假转型。 年份 国内游客 （万人次） 年增长 % 国内 旅游收入 （亿人
14、民币） 年增长 % 入境游客 （人次） 年增长 % 外汇收入 （万美元） 年增长 % 旅游 总收入 年增长 % 2005 2449.0 3 13.5 2 222.5921.168440731.0 41493.1 2 44.3256.6823.4 2006280114.4281.7926.685446224.95426230.8325.226.7 2007 3258.7 8 16.335024.2 108147 6 26.66750724.4400.323.1 度假市场分析 市场需求分析 全球旅游度假市场发展已进入以休闲、度假为市场主导的阶段，国际消费 者需要性价比高、环境优良、休闲项目国际化的
15、消费场所，藏马山的规划需 要适应国际度假市场的发展趋势，并以达到国际化标准为目标，从产品、项 目、设施、服务等层面满足国际度假市场需求。 在我国经济发展和国际化的大背景下，藏马山乡村（国际）生态旅游度假区 需要打造高端产品对接境外、境内市场。 城乡旅游度假的市场发展潜力巨大，“环城市旅游度假带”快速形成。随着 各大城市人均拥有私家车数量的激增，以自驾车为主的旅游方式正蓬勃发展， 这极大地带动了轻轻松松、健康悠闲的短线省内游。 差异性环境将更具吸引力，传统观光型旅游的丰足使大青岛区域需要一个高 端的、新鲜的、放松的、宜居的休闲度假场所，藏马山的山色湖光、田园牧 歌弥补了大青岛区域景观环境类型的缺
16、失,以国际级的资源优势为基础构建休 闲产品将会提升区域的吸引力和竞争力。 技术服务咨询 省域资源竞合分析 山水圣 人游 黄金海 岸游 泉 湖 山 孔孟文化 滨海景观 殖民建筑 景观 合作关系 区域资源竞合分析 最有竞争力的鳌山组团最有竞争力的鳌山组团 滨海、温泉、30分钟到青岛市区、鳌山 湾青岛第二大海湾 田横组团田横组团青岛新东部青岛新东部 青岛市区青岛市区 传统观光旅游，市民居 住、生活、工作的板块 急需一个休闲度 假板块的出现 胶南组团胶南组团 大青岛第三极！ 市域资源竞合分析 胶南市传统旅游资源胶南市传统旅游资源 琅琊台、大小珠山、灵山岛、九上沟等 藏马山填补国 际性城市休闲产业 的缺
17、失 休闲新高地 藏马山顶级生 活方式的提供者 国际生活圈 藏马山高贵精 神文化的塑造者 中央休闲圈 现状资源分析SWOT分析 位于全球最适宜居住的纬度带 海洋性气候宜人，背山面海的地理格局适宜生 活 以国际化大都市青岛为依托，发展潜力巨大 自然资源丰富，生态保护良好，各种景观元素 和谐相容 是大青岛范围内区别于海滨景观的特色生态田 园景观 依托青岛市完善的交通网络，可达性强 大青岛发展战略赋予胶南组团旅游度假的功能 青岛地区旅游产业相对成形，在国内已具有较 高知名度，发展初期与藏马山度假区形成竞争 国内休闲产业初步发展，藏马山国际休闲度假 区要先发制人 打造国际型品牌，吸引入境休闲消费 目前周
18、边地区经济发展相对薄弱 与周边大量已成熟的度假区相比，藏马山目前 处于未开发阶段，配套基础设施不完善 藏马山的知名度和影响力相对于周边度假区较 弱 全球进入休闲时代，国内休闲度假走向国际化，藏马 山度假区应该抓住这个发展趋势 大青岛区域内高端休闲度假型旅游产品稀缺 藏马山地区处于亚太经济圈的经济发展大环境支持之 下 “大青岛”战略大力促进藏马山及周边区域经济发展 青岛作为国际门户城市，藏马山度假区将拥有广阔的 国际市场 技术服务咨询 为什么选择有哪些成功案例(东部华侨城) 如何将原始资源体变为成熟的产业体？ 通过什么途径寻求旅游业态的突破？ 如何学习成功模式形成自身品牌？ 如何维持园区的可持续
19、性发展？ 东部华侨城简介 由华侨城集团投资35亿元人民币精 心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳 大梅沙，占地近9平方公里，是以让都 市人回归自然为宗旨、以文化旅游为特 色的国家生态旅游示范区。 东部华侨城在山海间巧妙规划了大 侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域， 集生态动感、休闲度假、户外运动等多 项文化旅游功能于一体，体现了人与自 然的和谐共处。 东部华侨城一期于2007年7月28日 隆重试业，体现中西文化交融并兼有“茶、 禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥 林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷 以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚 会、首届国际山地歌会等将同时精彩亮 相。二期大侠谷以“森林、
20、阳光、大地、 河流、太空”为主要元素的八大之旅、海 菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目。 东部华侨城三大主题区域大侠谷生态公园 生态养生大侠谷：大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公 园于一体，体现生态动感旅游文化。包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾 森林、发现之旅、云中部落等六大主题区。大侠谷将于2009年春节试业，五一全面开业。 东部华侨城三大主题区域茶溪谷休闲公园 休闲度假-茶溪谷：体现中西文化交融并兼有茶、禅、花、竹等主要元素，包括茵特拉根小镇、 茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区，体现了西方山地小镇的风情、茶禅文化的融合、岭南茶田的 幽雅和湿地花海
21、的浪漫，让都市人远离喧嚣，从容享受自然。 东部华侨城三大主题区域云海谷运动公园 户外运动-云海谷 依托东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观、悬崖飞瀑，以休闲健身、生态探险、时尚运动、 休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现最具特色的户外运动旅游文化，是一个以高尔夫运动为中心、 包含户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地的户外运动休闲胜地。 云海谷占地2.5平方公里，包括体育俱乐部、两个高品位的18洞高尔夫球场和两个高尔夫会所， 是以高尔夫运动为中心的体育运动休闲胜地。 东部华侨城特色项目 文化风情-主题生态小镇 主题小镇，既是东部华侨城各区域的重要功能节点，也是 游客感受多种文化主题风情的旅游热
22、点片区。茵特拉根通过引 入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与 茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题街区、 SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品，在山谷间创造出 一个童话世界般的山地小镇。 茶翁古镇则选择了以古镇承载文化”，以茶园昭示理念的 表现手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自 动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度。 海菲德红酒小镇：位于大侠谷，是国内第一座红酒主题文 化小镇，设有红酒博物馆、酒窖、特色品酒区和主题商业街， 展现了浓郁而独具特色的世界红酒文化。 度假体验-茵特拉根酒店 以瑞士文化为主题的山地度假酒店，设有300个房间
23、，拥有 国内罕见的花园式大堂和城堡式总统套房、中餐、日餐、意大 利餐等特色餐饮以及酒吧、商务宴会、浪漫婚宴和健康会所等 配套设施。酒店将中欧文化融入音乐、鲜花、雕塑、湖光山色 的细节与环境之中，让游客充分享受欧式古典尊贵的礼遇。是 华侨城国际酒店管理公司自主管理的第一所准五星级主题酒店。 东部华侨城特色项目 东部华侨城的旅游地产模式 东部华侨城占地9平方公里； 房地产规划商业建筑面积20万M2， 住宅建筑面积15万M2； 住宅开发分8个区； 目前天麓一区、二区、七区已开盘。 东部华侨城商业模式是“旅游+地产”的模式，成功实现 了“主题公园+高尚社区”这一模式的开发建设与复制，并积极探 索“生态
24、休闲度假”和“都市娱乐”等新型旅游地产商业模式，力 争在取得显著经济效益的同时也大幅提升公司品牌影响力。 东部华侨城核心产业房地产 天麓项目共分7个区，总建筑面积15万平方米。 东部华侨城核心产业房地产 东部华侨城核心产业房地产 东部华侨城核心产业房地产 东部华侨城房地产开发情况 地产项目 占地面积 （） 建筑面积 （） 容积率建筑覆盖率绿地率规模 户型面积 （） 停车位： （个） 售价 （元/） 出售率 天麓一区82899.188269.970.115-20栋241-730 4011-19万70% 天麓二区90145169000.189.49-44栋 250-680 （2-3层） 887-9
25、万82% 天麓七区139790.74176000.1315%80%56户188-1100 806万88% 东部华侨城经营情况 公司参控股旅游企业共接待游客609万人次，同比增长12%； 各参控股企业累计实现营业收入7.8亿元，同比增长98%； 累计实现利润4.36亿元，同比增长248.61%。 旅游业务经营情况 旅游地产收益稳定 项目出售率销售收入（亿） 东部华侨城天麓一区70%8.68 东部华侨城天麓二区82%11.09 东部华侨城天麓七区88%9.29 东部华侨城盈利点概况 收入类别营业收入 （万元） 营业成本 （万元） 毛利率 营业收入比上 年同期增加 营业成本比上 年同期增加 毛利率比
26、上年 同期增加 商品房销售收入 16,978.383,823.1577.48%495.38%206.92%21.18% 门票收入32,719.9015,589.1852.36%36.57%25.82%4.06% 旅游团费收入 10,410.999,773.066.13%28.40%27.85%0.43% 商品销售收入 1,981.32920.9753.52%14.77%26.97%-4.48% 酒店收入 6,101.94996.0183.68%- 租赁收入2,217.71359.5183.79%157.37%363.05%-7.21% 其他收入 7,628.872,840.0762.77%29
27、3.40%144.08%22.77% 小 计78,039.1134,301.9656.05%97.84%47.56%14.95% 内部相互抵消 - -合计78,039.1134,301.9656.05%97.96%47.72%14.95% 营业收入主要包括： 商品销售收入、房屋销售收入、门票收入、旅游团费收入、让渡资产使用权收入及其他服务收入 2006.11北区开业赛 2007.5道农杯图 2007.7First Drive邀请赛 2007.9中秋杯赛事 2007.11华侨城企业杯 2007.12天麓杯 2008.6深港杯图 2008.7.25周年庆典云海谷 2008.7.28周年庆云海谷 2
28、008.7深商开球仪式 东部华侨城营销策略 高尔夫运动对华侨城品牌的推动： 对赛事进行各种媒体宣传 大型赛事带来品牌效应 形成华侨城盈利模式的核心环节 东部华侨城营销策略 （一）配合控股股东主营业务整合上市，做大做强旅 游业务 （二）应对形势变化，加快基地项目改造与重点项目 开发进度 （三）发挥公司优势，统筹管理，落实智慧平台建 设，应对行业竞争 （四）深入研究政策，创新商业模式，加大研发力度， 提升核心竞争力 （五）合理分配资源，完善投融资结构，多元储备项 目，分散投资风险 （六）全面提升投资者关系管理 运营 措施 东部华侨城运营措施 东部华侨城案例解析 如何将原始资源体变为成熟的产业体 东
29、部华侨城一期已于2007年7月28日隆重试业， 体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要 元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的 云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首 届国际山地歌会等同时精彩亮相。二期大侠谷以“森 林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之 旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目已在2008 年完美呈现。 通过什么途径寻求旅游业态的突破 华侨城人利用得天独厚的自然资源，借鉴现有 主题公园的成功经验，打造了一个既有完全保留的原 生态的自然植被和山地景观，也有经过人工化方法充 分美化和精化的原生态型景观，用现代手段打造、溶 入区内生态环境的现代生态景
30、观的山地生态旅游度假 区，为“生态旅游”的定义作出了创新的诠释，赋予山、 林、湖、海更多人性化的内涵。为中国其他城市周边 地区培植类似的具有自然生态背景的、新的旅游模式 和旅游空间提供了示范模本。 如何学习成功模式形成自身品牌 早在迪斯尼落户香港初期的2001年起，华侨城 就对外宣称将投资6亿元人民币用于原有项目的升级， 华侨城把此次整改行动称为“提前体验迪斯尼”。 其目标很明确，就是直指尚在建设中的香港迪斯尼， 其目的也很清楚，就是趁香港迪斯尼立足未稳之机， 抢占部分市场份额，以获得尽可能早的投资回报。 更让迪斯尼措手不及的是，欢乐谷里的老金矿等主 打项目本是迪斯尼的看家项目，被华侨城移植值
31、得 淋漓尽致，后来引入的几个大器械项目，也是迪斯 尼的元素。游客已提前在华侨城体验了，反而感觉 迪斯尼有抄袭之嫌。 如何维持园区的可持续性发展 生态造梦，文化造城。深圳东部华侨城喜获 “中国十大休闲文化基地”称号。东部华侨城提出 “生态环保大于天”的开发理念，已成为引领中国 休闲旅游发展的新模式。 在开发建设过程中，前瞻性地将“在保护中开 发，在利用中发展”的原则贯穿于规划、设计、建 设和运营始终，去繁就简、因山就势、资源共享、 集约用地，构建了一个完整的循环经济系统，实现 了生态可持续、经济可持续、社会可持续的生态之 梦。 案例小结 技术服务咨询 战略发展模式 总体定位总体定位 战略发展模式
32、 技术服务咨询 总平面图 面积技术指标 序号用地名称面积（公顷）面积（亩）比例 一规划总面积185427810100% 二主题地产用地334952% 三公建设施用地263901% 四主要道路用地304502% 五水系12819207% 六农田林地16372455588% 功能分区三带九区 序号分区面积（公顷）面积（亩）比例 一山地旅游区14922358% 二绿谷商务区7010504% 三胶南文化创意产业园13319957% 四乡村体育运动公园13620407% 五旅游综合服务区8112155% 六太阳谷国际老年疗养中心355252% 七欢乐田园432648023% 八特色农业观光体验区5007
33、50027% 九环湖旅游休闲区318477017% 总面积185427810100% 欢乐田园 乡村体育运动公园 山地旅游区 旅游综合服务区 太阳谷国际 老年疗养中心 胶南文化创意产业园 特色农业观光体验区 环湖旅游休闲区 绿谷商务区 功能分区三带九区 山 地 旅 游 区 绿 谷 商 务 区 乡 村 体 育 运 动 公 园 太 阳 谷 国 际 老 年 疗 养 中 心 胶 南 文 化 创 意 产 业 园 旅 游 综 合 服 务 区 欢 乐 田 园 特 色 农 业 观 光 体 验 区 环 湖 旅 游 休 闲 区 藏马山乡村（国际）生态旅游度假区 山地旅游带田园旅游带滨湖旅游带 交通系统规划 一级道
34、路：度假区外围交通 （道路宽度12米） 二级道路：度假区内部主要道 路交通 （道路宽度9米） 三级道路：功能片区内主要道 路 （道路宽度6米） 技术服务咨询 山地旅游区 绿谷商务区 胶南文化创意产业园 乡村体育运动公园 太阳谷国际老年疗养中心 旅游综合服务区 欢乐田园 特色农业观光体验区 环湖旅游休闲区 开发策略 五大开发策略 开发策略智慧的土地经营战略保障区域的有序开发 开发策略全方位的融资模式和途径对景区发展进行持续助推 资金来源 投资项目 政府财政 拨款 土地有偿 出让 无形资产 经营 银行贷款 国际金融 组织 民营资本 投资 外商直接 投资 区域道路 供水、燃气、供热、 污水处理 公共
35、交通 景区绿化 区域环境建设 重点项目建设 商业设施开发 生产服务设施开发 旅游配套设施 PPP模式Private Public Partnership TOT模式Transfer Operate Transfer PFI 模式Private Finance Initiative 启动期发展期成熟期 开发策略商业业态开发 食游娱 会住购 演学行 食、住、行、游、购、娱六大要素构成了藏马山最基本的商业业态。消费形态不同， 各个要素对地块整体贡献度的大小也不同，所占的比重关系也有不同。下面的主题商业业 态矩阵图说明了这一点： 专业培训 练习场 不定期展览 五星酒店 旅馆 别墅 主题庭院 高级餐厅
36、特色餐厅 咖啡 美食店 专业用具 纪念品商店 时尚购物 运动设施 精彩赛事 娱乐设施 湿地公园 植物博览园 观光游览车 游船 休闲自行车 表演 演出 会馆及服务 会议场地及 服务 国际海鲜美食节 绿季黄季蓝季红季白季 3-6月7-9月10-12月1-2月1-12月 蓝色象征着海洋的博大和深 邃 白色象征着爱情的高贵与纯 洁 黄色象征着文明的追溯与源远 绿色象征着生命的旺盛与 蓬勃 红色象征着生活的美好与欢乐 青岛乡村生活博览会 滨湖嘉年华 青岛文化艺术节 休闲运动博览 国际度假文化展示会 旅游文化节 企业峰会 论坛 开发策略场地五季商业布局 航母企业峰会 开发策略场地五季商业布局 绿季黄季蓝季
37、红季白季 性 质 分 类 体育竞技 商务会议 会展活动 文化体验 休闲娱乐 美食餐饮 开发模式 核心带动整 体开发 复合业态 综合消费 战略合作 一级开发 区域联合 差异开发 和谐运作 和谐生活 5、多种业态复合开发，实 现综合消费市场，有效回避 旅游的高风险 1、政府联合隆海集团，实 行战略合作。政府积极支持。 4、面向国际市场的度假产品是 隆海集团开发重点 2、错位竞争，弥补高端 度假市场空缺。 3、招商引资，共同打造 旅游度假区和宜居城市 企业开发战略开发模式构建 企业开发战略度假国际化战略 产品国际化理念国际化服务国际化管理国际化 营销国际化人才国际化形象国际化 品牌国际化资本国际化
38、客源国际化客源国际化 企业开发战略转型增效战略 藏马山旅游向深度进军藏马山旅游向深度进军 开发策略 三大运营战略 市场运营策略模式构建 体育 经济 香花 经济 房地 产 会展 经济 商业 经济 温泉 经济 赛事 经济 商务 经济 健康 经济 市场运营策略利用媒体网络渠道，搭建宣传沟通平台 营销宣传是开发拓展市场的必要手段，与各种媒体的合作宣传会起到事半功 倍的宣传效果，尤其是网络。 利用媒体网络渠道，与当地乃至全国各大媒体密切配合，多角度、全方位宣 传藏马山地块休闲产业，同时建立自己的在中英文网站，以低成本构建一个有效 的宣传沟通平台，不仅可以为现有和潜在的目标客户建立完整的、准确的信息数 据
39、库，还可以提高项目的知名度和美誉度。 塑造隆海高端休闲品牌，建立完善立体产业链塑造隆海高端休闲品牌，建立完善立体产业链 月份主要活动 1月-2月企业年会、新年嘉年华、国际温泉养生节 3月自驾游乡村度假深度体验、世界运动休闲博览 4月蓝莓风情体验展、生态旅游体验月 5月采茶节、国际乡村度假博览 6月金夏时尚运动体验节 7月户外运动比赛、国际啤酒博览会 8月国际旅游文化节、国际网球赛事 9月国际滑翔伞赛事、养生知识普及月 10月 金秋美食节、企业高峰论坛 11月世界乡村度假发展论坛、商务主题会议 12月世界温泉博览、海泥美容嘉年华、SPA时尚之旅 市场运营策略节事活动策划 土地运营策略动态的核心驱
40、动机制 主导的 驱动力 点面片区 作用力 示意图 作用力 产生动 因 会议驱动经济，构筑核心吸引力。 休闲引导产业，积聚初步规模。 兼容隆海旗下建设单体板块 塑造隆海新品牌,突出优势。 发挥整合优势，品牌优势。 以乡村度假为核心，完善藏马山大 产业链。 带动区域产业发展，构筑藏马山品 牌。 作用力 传导机 制 以生态旅游博览为切入点，以特色 房产度假休闲商务会议为盈利。 以品牌为驱动，构筑立体产业链， 实现多项盈利,综合赢利,规避风险 。 以主流产业为引擎、核心品牌，带 动整个核心区域经济增长。 面 片区 点 面 片区 点 面 片区 点 面 片区 点 面 片区 点 面 片区 点 土地运营增值策略 原始土地 环境土地 人气土地 增值土地 环境建设 水景交通基础设施生态保护 项目建设 运动娱乐康体度假 配套设施建设 社区交通休闲商业知名品牌 养生 环境效益 经济效益 社会效益 以企业为主导开发旅游区，前期需要政府的政策等支持； 成立专门旅游区管理公司，形成单一法人； 组建专家顾问团队，指导旅游区开发建设； 不断引入国内外先进的管理经验； 先保护，再开发，实现可持续发展。 管理运营策略
