1、2016-1-14 北京 2015年房地产市场报告 北京世联地产顾问有 限公 司 市场研究部 2 3 1 商品房市场回顾： 供应降，成交同比量价齐升，供求平衡 土地市场回顾： 供需同比下降，供求平衡，丰台各类型齐收 政策及宏观指标： 信贷政策松动，支持刚需 /改善；投资增速放缓 目录： 商品房市场回顾 ： 供应降，成交同比量价齐升，供求平衡 1 全国商品房市场 数据来源：世 联数据 平台，国家统计局 2015年 1-11月份，全国商品房销售 面积 109253万平方米，同比增长 7.4%， 增速比 1-10月份提高 0.2个百分点。其 中，住宅销售面积增长 7.9%，办公楼 销售面积增长 16
2、.2%，商业营业用房销 售面积增长 2.7%。 2015年 1-11月份，商品房销售额 74522亿元，增长 15.6%，增速提高 0.7个百分点。其中，商品住宅销售金 额 62532亿，同比增长 18；商品住宅 销售金额增速高于商品房。 2015年 1-11月份，办公楼销售额增 长 26.9% ；商业营业用房销售额增长 0.3%。 2015年 1-11月，全国商品房销售面积同比增长 7.4%， 逆转 2014年全年 同比下降趋势，销售金额同比增长 15.6%，住宅销量和总量亦同比增长 全国成交 -20% -10% 0% 10% 20% 0 40000 80000 120000 160000
3、2010年 -2015年 前 11月 全国 商品房 一年期存款基准利率下调 0.25个百分点 至 2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准 利率的 1.3倍调整为 1.5倍 ;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应 调整。 6月 28日，中国人民银行宣布定向降准、降息： 中国人民银行决定自 6月 28日起实 施定向降准并同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 0.25个百分点。 全国政策 数据来源：世 联数据 平台 7-9月，信贷宽松政策继续密集发布，国管公积金贷款利率下调， 央行双降，公积金贷款首付比例降低 7月 24日，住建部
4、宣布下调中央国家机关住房公积金贷款利率： 调整后， 1-5年期， 由 3.25%降低到 3.00%； 5-30年期，由 3.75%降低到 3.50%。 2016年 1月 1日开始，执行调整后 的个人住房公积金贷款档次利率。 8月 25日，中国人民银行宣布降准、降息： 中国人民银行决定，自 2015年 8月 26日 起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一 年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至 4.6%;一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至 1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开 一年期以上（不含
5、一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利 率浮动上限不变。自 2015年 9月 6日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 8月 31日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布 关于调整住房公积金 个人住房贷款购房最低首付款比例的通知 ： 为进一步完善住房公积金个人住房贷款政 策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有 1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善 居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由 30降低至 20。北 京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委 托贷款购买第二套住房的最
6、低首付款比例。 全国政策 数据来源：世 联数据 平台 10月 ,中共十八届五中全会召开 , 聚焦“十三五”规划 ,全面放开二 胎 ;央行再次双降 ; 建立居住证制度 ,推进积分落户进程 10月 21日， 国务院常务会议通过居住证暂行条例 (草案 ) ： 在全国建立居住证制 度，推进城镇基本公共服务和便利向常住人口全覆盖，要求各地积极创造条件，逐步提高居住 证持有人享有的公共服务水平。草案还明确了居住证持有人通过积分等方式落户的通道。 10月 23日，中国人民银行 决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率 ： 下调金 融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期
7、贷款 基准利率下调 0.25个百分点至 4.35%；自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百 分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。 10月 26-29日， 中共十八届五中全会召开 ，提出全面放开二胎政策 ： 中共中央政治 局向中央委员会报告工作，研究关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议。同时 大会提出全面放开二胎政策。 全国政策 数据来源：世 联数据 平台 11月 20日， 国务院法制办公室公布 公积金新用途： 经 批准，可以按国家有关规定申请 发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，融资成本从住房公积金 增值收益中列支；
8、住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公 积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地 方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产 品。 12月 14日，加快农民工市民化，提高城镇化率，扩大需求稳定市场： 要化解房地产 库存 ,通过加快农民工市民化 ,加快提高户籍人口城镇化率 ,引导调控城市规模 ,优化城市空间布局 , 加快市政基础设施建设 ,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革 ,扩大有效需求 ,稳定房地产 市场 。 12月 20日，中央城市会议在京举行 ,化解房地产库存为经济发展的重大任
9、务 ： 明年 经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销 策略，适当降低商品住房价格。 全国政策 11-12月 ， 政府扩大公积金适用范围 ; 加快农民工市民化，提 高城镇化率，扩大需求稳定市场，化解房地产库存 数据来源：世 联数据 平台 2016年 1月 1日实行居住证制度 ; 推进棚户区改造 ; 建立购租并举 制度，规范房屋租赁市场，加强房地产市场调控 12月 28日，住房城乡建设会议召开，建立购租并举制度，规范房屋租赁市场，推 进棚户区改造，加强房地产市场调控： 要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改 革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租
10、并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推 动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置，努 力提高安置比例，明年新安排 600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房 源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调 控的主体责任，实施分城施策、分类调控。 12月 12日，居住证条例将于 2016年 1月 1日起实行 ： 国务院总理李克强签署第 663号 国务院令，公布居住证暂行条例（以下简称条例），条例将于 2016年 1月 1日起 施行。条例明确“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，
11、有 序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模” 。 12月 17日，美联储正式宣布加息 ： 美联储将联邦基金利率提高 0.25个百分点，新的联邦 基金目标利率将维持在 0.25%至 0.50%的区间。 全国政策 数据来源：世 联数据 平台 1月，上调公积金贷款额度，提出今年出台居住证制度，不动产 登记推进等 1月 1日，北京市调整住房公积金个人贷款额度： 购买政策性住房或套型建筑面积在 90平方米及以下的首套自住住房，住房公积金个人贷款最高额度调整为 120万元。 1月 22日，北京市居住证制度提速： 北京市居住证制度加快研究出台，预计应该能在 今年出台。目前正
12、在研究是否采用积分制、是否“追溯过往”等问题。 1月 21日 -26日，北京两会要点： 积极推动京津冀协同发展。 2015年北京将严格控制 人口规模，全面实施人口规模调控方案，落实区县调控责任，实现常住人口增速明显下降。 北京将出台居住证制度，研究制定积分落户政策。北京的不动产统一登记今年将完成市区两 级不动产登记机构职责的整合。不动产统一登记的机构设置目前已有初步方案。到今年解决 完所有保障房备案的轮候家庭之后，不再建设经济适用住房，转向限价商品房和自住型商品 房。 2015年本市将完成 1150万平方米的老旧小区综合整治，此外还将完成 53239户棚户区 改造。 北京政策 数据来源：世 联
13、数据 平台 2月，通州被列为国家新型城镇化综合试点地区，住建委等发布 工程质量终身责任实施办法 2月 1日，北京市住房公积金管理中心澄清公积金消息： “外地人连缴 5年公积 金方可贷款限制取消”的消息为误读。 2月 6日，国家发改委等 11部门下发 关于开展国家新型城镇化综合试点工作的 通知 及 国家新型城镇化综合试点方案 ： 将北京通州等 62个城市（镇）列为国家 新型城镇化综合试点地区。根据方案，通州将推进积分落户政策，以具有合法稳定就业等为 主要指标，合理设置积分分值，达到一定分值的可以申请落户。 2月 10日，北京市住建委和市规划委联合发布 北京市建设工程质量终身责任 承诺制实施办法
14、： 在建设工程项目核准时，建设单位需要建立工程质量终身责任信息档 案。全市新开工建设的房屋建筑和市政基础设施工程的建设、勘察、设计、施工总承包、监 理单位法定代表人应当签署法定代表人授权书。办法自 2月 1日起施行。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 2月，大兴试点集体经营性建设用地入市，合作型保障房启动分配 2月 26日，北京市大兴区、四川省郫县等试点集体经营性建设用地入市： 全国人 大常委会 25日审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区、四川省郫县、四川省泸县 等 33个试点县 (市、区 )行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土 地征收、集体经营性建设用地入
15、市、宅基地管理制度的有关规定。调整在 2017年 12月 31日 前试行。 2月 26日，北京合作型保障房将启动分配： 北京市正在试点的合作型保障房近期将 陆续启动分配。居民家庭仅需承担房屋建设费用，其中包括开发企业 3%的代建利润。价格 大约为每平方米 5000到 6000元。 2月 27日，北京登记不动产年内实施： 北京的不动产统一登记今年将完成市区两级不 动产登记机构职责的整合。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 3月，公积金贷款政策支持刚需升级，强调限购今年不取消 3月 4日，北京市委常委会召开会议： 主动把握和积极适应经济发展新常态，坚持首 都城市战略定位，推动京津冀协同发展，把
16、转方式调结构放在更加重要的位置，变“聚集资 源求增长”为“疏解功能谋发展”。 3月 6日，北京市住房公积金管理中心支持居民购买首套自住型商品房： 在贷款 额度上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，最高可以申请 120万元贷款。在住房公 积金缴存时间上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，需满足政策性住房贷款的缴存 要求，即建立住房公积金账户 12个月（含）以上，申请贷款前 6个月应足额连续缴存住房公 积金，且申请贷款时处于缴存状态。 3月 6日，北京市常务副市长李士祥在北京团开放活动中表示： 限购政策不会调 整，答案是肯定的！限购是永恒的！北京市比较合理的人口规模是 2300万以下，这是
17、经过 反复科学测算的。通州区积分落户政策的细则正在研究中。 3月 8日，北京市常务副市长李士祥在北京代表团接受记者采访： 大兴土地改革试 点将严控建设住宅，具体方案最快有望在今年年底出台。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 4、 5月，国土局减少年度住宅供应计划，公积金贷款执行新政 4月 13日，北京市国土局消息称要减少住宅用地计划： 北京市土地供应在保障北京 新机场交通用地需求之外，其他各项指标与 2014年计划相比均有所调减。其中住宅用地计 划少了 27%，包括自住房在内的商品房土地减少 25%。 5月 29日，北京住房公积金管理中心 关于住房公积金个人贷款政策有关问题 的通知 ： 对
18、于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的 借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为 20%，贷款最高额度为 120万 元。 对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有 1套住房并已结清 相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款 申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为 30%，贷款最高额度为 80万元。 购买第二套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计 局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 6月，国管
19、公积金也宣布降低贷款门槛，公积金中心随央行降息 下调贷款利率，至此，公积金贷款政策已非常宽松 6月 2日，国管公积金中心发布关于降低贷款门槛的通知： 对于在北京市住房和城 乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款 政策 ,最低首付款比例为 20%，贷款最高额度为 120万元。 对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息系统中显示有 1套住房并已结清相应 住房公积金个人贷款、包括住房公积金政策性贴息贷款，即将购买第二套普通自住住房的借 款申请人，执行第二套住房贷款政策， ,最低首付款比例为 30%,贷款最高额度为 80万元。 购买第二套普通自住住房贷
20、款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计 局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。 购买政策性住房的借款申请人，贷款结清后，不再受“职工首次住房公积金个人贷款结清满 5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款”的限制。 6月 28日，北京住房公积金管理中心下调北京住房公积金存贷款利率： 5年期 (含 ) 以下的公积金贷款利率由 3.25%下调至 3%;5年期以上的贷款利率由 3.75%下调至 3.5%。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 7月，京津冀协同发展的重磅消息公布，北京将聚焦通州，加快行政 副中心的规划建设；新增产业禁止限制目录也做了相关调整 7月 1
21、1日，中共北京市委十一届七次全会表决通过了 中共北京市委北京市人 民政府关于贯彻京津冀协同发展规划纲要的意见 ： 会议中涉及京津冀协同发展 的一些重磅信息首次向社会披露：北京将聚焦通州，加快市行政副中心的规划建设，在 2017年取得明显成效；“控”与“疏”双管齐下，严控新增人口， 2020年人口控制在 2300 万以内，中心城区力争疏解 15%人口等。会议指出，有序疏解北京非首都功能，是京津冀协 同发展的关键环节和重中之重。 7月 16日，北京市发改委举行发布会： 北京市发改委主任卢彦介绍，北京 新增产业 的禁止和限制目录 正在修订，全市将有 55%行业被禁限。同时北京市已经制定完成了 201
22、5年推动京津冀协同发展的重点项目，并在制定从 2015到 2017年的工作要点，启动编制 本市推动京津冀协同发展实施规划。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 8月，住建委和通州区联合发布通州的单独限购政策，对之前的 房价快速上涨状况采取措施 8月 3日，北京住建委：五项措施严厉打击北京通州恶意哄抬房价行为： 一是在 通州区执行现有的各项房地产调控措施，特别是对商品住房限购政策、个人转让非满五唯一 住房征收 20%所得税政策；二是加强土地市场的秩序管理；三是加强房地产市场的监测分 析，会同属地部门密切检测通州区的房屋成交情况和价格的情况；四是加大执法查出的力 度，加强再售项目的检查，和对房地
23、产经济机构的监管。重点对媒体负面消息比较多，投诉 比较多的项目实行综合的执法，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬房价的行为，有效 维护市场的秩序；五是加强舆论宣传和引导，及时解读市场，让老百姓了解市场的实际情 况，谨慎决策。 8月 14日，北京市住建委、通州区联合发布通知限购： 通知要求，只有无房的京籍家庭， 已有一套住房、但在通州落户 3年及以上的京籍家庭，已有一套住房、近 3年在通州连续缴纳 社保或个税的京籍家庭，以及在北京没有住房且近 3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍 家庭这 4种家庭，才能在通州购买商品住房。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 9月，依照全国政策，公积金中心相
24、应调整最低首付比例，首套公积 金贷款已结清、第二套再次使用公积金贷款的，首付比例降为 20% 9月 11日，北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人贷款最低首付款 比例的通知： 为进一步完善住房公积金个人贷款（以下简称贷款）政策，支持缴存职工合 理住房需求，根据住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布 关于调整住房公积金 个人住房贷款购房最低首付款比例的通知 （建金 2015128号）的规定，现就调整贷款最 低首付款比例有关事项通知如下： 一、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有 1套住房并已 结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二
25、套住房的借款申请 人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例由 30%降低至 20%。 二、本通知自 2015年 9月 14日起实施。以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 10-11月，集中力量建设行政副中心，住建委继续限购以保障居民 住房需求，东城政府购自住房作安置房 10月 19日，北京首次出现购买自住房用作安置房情况： 东城区 欲 购买位于朝阳区 来广营地区的东洲家园自住房项目，作为中心城区棚户区改造的对接安置房。 10月 26日， 北京市住建委相关负责人表示北京将持续坚持限购政策并在今年年 底前解决保障房轮候家庭的住房困难 ： 北京市住建委相关
26、负责人做客首都之窗访谈表示， 下一步房地产市场将以稳为主，相关限购政策可能将作为一项长期政策来坚持。而通州限购 政策将来是否放开，要根据市场情况确定。目前 ,市住建委正在督促各区县年底前要公布对 接解决的房源。 11月 6日，北京市国土局联合市住建委发出公告， 采用全新不动产登记薄证： 将 从 11月 9日起全面启用新的不动产登记薄证 。 11月 24日，北京市委十一届八次全会提出行政单位迁入通州： 将全面落实疏解非 首都功能任务，集中力量在通州建设市行政副中心，确保到 2017年市属行政事业单位整体 或部分迁入取得实质性进展。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 12月，放松预售资金使用管
27、理，提高资金使用效率 ;十三五规划 提出，控制全市人口，完善住房体系 12月 2日，北京市商品房预售资金监管有所 “ 松绑 ” ，住建委官 发布 关于加 强本市商品房预售资金使用管理的通知 ： 通知规定，商品房预售项目网上签约 面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，开发企业可自行支取专用账户内的资金用于 工程建设；开发企业能够提供非监管银行出具的现金保函的，可以免除同等额度的监管资 金。通过简化支取手续和拓宽履约担保渠道，从而在保证预售资金用于工程建设的前提下， 提高预售资金的使用效率。”该政策将有利于缓解开发商的资金压力。 12月 8日，北京市 “ 十三五规划 ” 建议发布，控制全市人口
28、，完善住房体系： 将实施居住证制度， 严格控制人口规模 ，全市常住总人口总量控制在 2300万人以内，城六 区常住人口比 2014年下降 15%左右，稳妥推进在京稳定就业和生活的常住人口落户工作。 房地产方面，建议提出稳定房地产投资；完善基本住房制度和保障房供应体系，加强公共租 赁住房建设，全面实现“应保尽保”。坚持和完善房价调控政策与机制，促进职住平衡和房 地产市场平稳健康发展。 北京政策 数据来源：世 联数据 平台 12月，政府发布居住证办理条件及积分落户条件 ， 并严格规范 公积金提取 12月 10日，政府发布居住证办理条件，积分落户条件，以控制首都人口： 北京 政府就北京市居住证管理办
29、法（草案送审稿）和北京市积分落户管理办法（征求意见 稿）公开征求意见 ， 办法规定来京人员办理暂住登记已满半年，并符合在京有稳定就业、 稳定住所、连续就读条件之一的，可以向居住地公安派出所或者受公安机关委托的社区 （村）服务机构申请办理北京市居住证。从北京积分落户管理办法来看，对落户人口连 续缴纳社会保险年限、稳定就业及住所均提出要求，其中对于连续缴纳社会保险年限为至少 7年，同时指出积分落户分数线将根据年度人口调控目标每年调整，利于对北京实施人口控 制。 12月 25日，北京严格规范公积金提取新规： 非京籍拟可在户籍地公积金购房；拟原 则上不受理中介机构代他人申请提取住房公积金；骗提者 3年
30、内不得提取。 北京政策 ， 宏观指标 数据来源：世 联数据 平台，北京统计局 2015年 1-11月，全国房地产开发和住宅投资额分别同比增长 4.6% 和 2.8%，增幅均 比 2014年全年 低 6个百分点，投资增速依然在放 缓 2015年 1-11月份，全国房地产开发投资 87702亿元，同比名义增长 1.3%（扣除价格因素实际增长 5.7%），增速比 1-10月份回落 0.7个百分点， 比 2014年全年 增幅低 6个百分点；房地产开发投资占固 定资产投资的比重为 19%， 与 2014年全年 一致。 其中，住宅投资 59069亿元，增长 0.7%，增速回落 0.6个百分点， 比 201
31、4年全年 增幅低 6个百分 点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.4%， 比 2014年全年 略低。 全国投资 71% 72% 69% 69% 68% 67% 0% 20% 40% 60% 80% 0 20000 40000 60000 80000 100000 10年 11年 12年 13年 14年 15年 1-11月 2010年 -2015年 前 11月 全国房地产投资及同比 房地产开发投资（亿元） 住宅投资（亿元） 房地产投资同比 房地产投资占比 住宅投资同比 住宅投资占比 数据来源：世 联数据 平台，北京统计局 截至 2015年 11月末，房地产开发投资额同比增长 11.3%，增
32、幅 比 2014年全 年 下降 1 个百分点，投资增速放缓，占固定资产投资比重则提升 北京投资 截至 2015年 11月末，北京市完成房地产开发投资 3873.1亿元，比上年同期增长 11.3%。其中，住宅 投资完成 1737亿元，下降 1%；写字楼投资完成 808.4亿元，增长 17.8%；商业、非公益用房及其他投资 完成 1327.6亿元，增长 28%。 房地产投资占固定资产投资的比重为 54.4， 比 2014年全年 高 3个百分 点。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2000 4000 6000 8000 2009年 -2015年 前 11月 北京房地产开发
33、投资 同比 全社会固定资产投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 房地产投资占比 房地产投资同比 数据来源：世 联数据 平台，北京统计局 截至 11月底商品房施工面积同比下降 4.2%，降幅拉大 3%，新开工 和竣工面积分别同比增长 10.4%和 12%，新开工由同比下降变为同 比增长，竣工同比增速大幅放缓 截至 2015年 11月末，北京市商品房施工面积为 12765.5万平方米，比上年同期下降 4.2%。其中， 住宅施工面积为 6214.5万平方米，下降 9.7%。商品房新开工面积为 2372.1万平方米，比上年同期增 长 10.4%。其中，住宅新开工面积为 1011.8万平方米，下降 3.
34、3%；写字楼为 401.2万平方米。 商品房 竣工面积为 1062万平方米，比上年同期增长 12%。其中，住宅竣工面积为 920.3万平方米，下降 3.5%。 北京开发面积 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 5000 10000 15000 2009年 -2015年前 11月北京商品房开发面积 及 同比 商品房施工面积 商品房新开工面积 商品房竣工面积 施工面积同比 新开工面积同比 竣工面积同比 政策及宏观指标总结： 调控政策 ： 2015年， 全国调控政策主要围绕以下几个方面展开： 提高公积金贷款最高 额度，支持刚性需求；央行下调存款准备金率及贷款基准利率，信贷政策松动；
35、央行 /住 建部 /银监会发布 330新政，公积金贷款首付比例降低，支持改善性需求；全面放开二胎政 策，建立居住证制度，推进积分落户进程。 北京调控政策在全国政策基础上，主要围绕以下几个方面展开： 公积金贷款方面，上调贷 款额度、下调首付比例，支持刚需；加快通州作为行政副中心的规划建设，通州出台单独 限购政策；强调全市限购今年不取消；放松预售资金监管，缓解开发商资金压力； “ 十三 五 ” 规划提出控制全市人口 ，稳定房地产市场。 宏观指标： 截至 2015年 11月末，房地产开发投资额同比增长 11.3%，增幅 比 2014年 全年 下降 1 个百分点，投资增速放缓，占固定资产投资比重则提升
36、 。 商品房施工面积同比 下降 4.2%，降幅拉大 3%，新开工和竣工面积分别同比增长 10.4%和 12%，新开工由同比 下降变为同比增长，竣工同比增速大幅放缓 。 总结 市场总结及展望： 2015年，北京房地产市场的趋势及变化如下： 1、商品房和商品住宅的成交量和金额总量 从 2014年的 同比下降逆转为同比上升；成交均价保 持同比上升趋势，且升幅放大。写字楼的成交量逆转 2014年的同比下降趋势；成交均价 从 2014年的 同比下降逆转为同比上升， 成交面积依然保持下降趋势。商业的成交量 从 2014年的 同比下降逆转为同比上升，成交均价亦然，金额总量保持同比下降趋势，且降幅收窄。 商品
37、房和商品住宅的新增供应量 从 2014年的 同比上升逆转为同比下降，供求关系从供大于求 逆转为供求平衡；存量由同比上升变为同比下降，但降幅不大，去化周期缩短。 成交结构（按套数）方面，主力为五、六环间和六环以外、通州 /大兴 /朝阳等、 70-90 和 90- 120 的两室和三室，其中绝对主力占比同比基本不变。 市场总结及展望（续）： 成交量的回暖，主要受益于政策的宽松化，包括信贷政策的松动和对刚需、改善需求的支持政 策等，同时和自住型商品房成交也有一定关系。刚需商品房项目较少，自住房成为刚需主力， 全年成交套数和面积占普宅的比例约在 30%以上，金额占普宅的比例约在 20%左右。二手房成
38、交量明显远大于新房，部分刚需转向二手房市场。同时，改善和豪宅占比也小幅上升，财富人 群也正发生变化，新兴的买房人群基本来自新兴行业、新经济。从城市人口角度看，北京属于 人口流入城市，常住人口逐年增加，近三年同比增速有所下降，保持在 2%左右。十三五规划中 提出 2020年常住人口不超过 2300万，年均增速不到 1.5%，但整体仍处于流入态势。 新增供应量下降，由于库存压力，开发商推新意愿不强烈，主要以去库存为主。成交均价涨幅 比 2014年同期放大，部分原因是成交结构变化，高端项目增加，拉高整体均价，同时，并未出 现更大幅度的上涨，也说明去库存的压力。 市场总结及展望（续）： 2、土地成交量
39、 保持 2014年的 同比下降趋势，且降幅收窄；楼面价保持同比上升趋势，但升幅 收窄；金额总量同比上升， 且升幅放大。供应量保持同比下降趋势，规划建面降幅收窄。供需 关系呈供需平衡态势。 各类型结构比重方面，供需依次均为居住、工业、商服，其中工业占比同比下降明显，楼面价 均上升。居住用地成交结构方面，主力为五、六环间和六环以外、昌平 /丰台 /大兴 /房山等、 5- 10万 和 10万 以上的地块，其中主力环线占比同比下降，大体量占比同比下降。丰台和顺 义的商服和综合用地占比都较高。 展望 2016年的北京房地产市场，商品住宅市场方面，大环境来看政策仍然是宽松的，刚需和改 善成交无忧。但从 2
40、015年土地市场地王频出、且配建多为公租房 /经适房而少有自住房来推 断， 2016年商品住宅市场的新增供应结构将发生变化。刚需和改善新增货量会减少，高端豪宅 和公寓新增货量多，成交结构也将继续变化，市场整体成交或将呈现量跌价升态势；同时，豪 宅项目竞争将更加激烈。土地市场方面，预计 2016年仍将延续高地价态势。 附件：商品房市场排行榜 数据来源：世 联数据 平台 成交排行 排名 项目名称 行 政区域 开发商 成交套 数 成交面 积 ( ) 成交均 价 (元 / ) 成交金额（亿元） 1 盘古大观 朝阳区 北京盘古氏投资有限公 司 96 63292 107705 68.17 2 中海金玺公馆
41、（中海长安雅苑、 中海金鑫阁、中海金钻街） 石景山区 北京中海金石房地产开 发有限公司 1598 130145 33961 44.20 3 泛海国际（泛海国际居住区） 朝阳区 北京泛海信华置业有限 公司 159 48826 84809 41.41 4 东洲家园（自住房） 朝阳区 北京东洲房地产开发有 限公司 1945 169098 22000 37.20 5 西山艺境（傲山湾） 门头沟区 北京金水房地产开发有 限公司 554 94645 37860 35.83 6 海淀 嘉郡（自住房） 海淀区 北京三元嘉业房地产开 发有限公司 2064 178831 20000 35.77 7 首开华润 花香
42、四季 丰台区 北京万信房地产开发有 限公司 1394 116472 29002 33.78 8 京投银泰 琨御府（琨御府 玲珑阁、琨御府 玉珑台） 海淀区 北京京投兴业置业有限 公司 712 49214 65632 32.30 9 中粮万科长阳半岛（中粮万科 funminx半岛广场） 房山区 北京中粮万科房地产开 发有限公司 1041 120324 26738 32.17 10 臻园 朝阳区 北京广盈房地产开发有 限公司 276 58615 50961 29.87 2015年商品住宅成交金额 TOP10 数据来源：世 联数据 平台 成交排行 排名 项目名称 行 政区域 开发商 成交套数 成交面
43、 积 ( ) 成交均 价 (元 / ) 成交金额（亿元） 1 海淀 嘉郡（自住房） 海淀区 北京三元嘉业房地产开 发有限公司 2064 178831 20000 35.77 2 东洲家园（自住房） 朝阳区 北京东洲房地产开发有 限公司 1945 169098 22000 37.20 3 中海金玺公馆（中海长安雅苑、 中海金鑫阁、中海金钻街） 石景山区 北京中海金石房地产开 发有限公司 1598 130145 33961 44.20 4 中铁 西城 门头沟区 北京中铁东兴房地产开 发有限公司 1536 139123 19500 27.13 5 中国铁建 通瑞嘉苑 通州区 北京通瑞兴盛置业有限 公
44、司 1497 123183 16000 19.71 6 龙冠 冠华苑 (自住型商品房） 昌平区 北京龙冠房地产开发有 限责任公司 1434 122889 19000 23.35 7 首开华润 花香四季 丰台区 北京万信房地产开发有 限公司 1394 116472 29002 33.78 8 恒大华府（含恒大江湾自住房 两限房） 朝阳区 北京恒兴盛房地产开发 有限公司 1250 110220 21991 24.24 9 北京城建 北京密码 大兴区 北京城建兴华地产有限 公司 1243 78239 17479 13.68 10 华业东方玫瑰（玫瑰 SOHO） 通州区 北京君合百年房地产开 发有限公
45、司 1151 122007 23924 29.19 2015年商品住宅成交套数 TOP10 数据来源：世 联数据 平台 成交排行 排名 项目名称 行 政区域 开发商 成交套 数 成交面 积 ( ) 成交均 价 (元 / ) 成交金额（亿元） 1 海淀 嘉郡（自住房） 海淀区 北京三元嘉业房地产 开发有限公司 2064 178831 20000 35.77 2 东洲家园（自住房） 朝阳区 北京东洲房地产开发 有限公司 1945 169098 22000 37.20 3 中铁 西城 门头沟区 北京中铁东兴房地产 开发有限公司 1536 139123 19500 27.13 4 中海金玺公馆（中海长
46、安雅苑、 中海金鑫阁、中海金钻街） 石景山区 北京中海金石房地产 开发有限公司 1598 130145 33961 44.20 5 中国铁建 通瑞嘉苑 通州区 北京通瑞兴盛置业有 限公司 1497 123183 16000 19.71 6 龙冠 冠华苑 (自住型商品房） 昌平区 北京龙冠房地产开发 有限责任公司 1434 122889 19000 23.35 7 华业东方玫瑰（玫瑰 SOHO） 通州区 北京君合百年房地产 开发有限公司 1151 122007 23924 29.19 8 中粮万科长阳半岛（中粮万科 funminx半岛广场） 房山区 北京中粮万科房地产 开发有限公司 1041 1
47、20324 26738 32.17 9 首开华润 花香四季 丰台区 北京万信房地产开发 有限公司 1394 116472 29002 33.78 10 恒大华府（含恒大江湾自住房 两限房） 朝阳区 北京恒兴盛房地产开 发有限公司 1250 110220 21991 24.24 2015年商品住宅成交面积 TOP10 数据来源：世 联数据 平台 成交排行 排名 项目名称 行 政区域 开发商 成交套 数 成交面 积 ( ) 成交均 价 (元 / ) 成交金额（亿元） 1 骏豪 中央公园广场 朝阳区 北京京发置业有限公司 1 378 172538 0.65 2 北京壹号院 朝阳区 北京融创恒裕地产有
48、限 公司 7 2349 167348 3.93 3 万柳书院 海淀区 北京赫华恒瑞房地产开 发有限公司 45 12829 136604 17.52 4 中轴国际 东城区 北京新恒基创业房地产 开发有限责任公司 1 556 118669 0.66 5 合生 霄云路 8号 朝阳区 北京新京润房地产有限 公司 5 2377 117659 2.80 6 万城华府 海淀区 北京万城置地 /晨枫房地产开发有限公司 1 354 114391 0.40 7 盘古大观 朝阳区 北京盘古氏投资有限公 司 96 63292 107705 68.17 8 霞公府 东城区 北京紫金世纪置业有限 责任公司 2 926 103877 0.96 9 使馆壹号院 东城区 北京香园大道实业有限 公司 36 7879 101978 8.03 10 北河沿甲柒拾柒号 东城区 北京凯德新铭房地产开 发有限公司 3 1693 100414 1.70 2015年商品住宅成交均价 TOP10 数据来源：世 联数据 平台 成交排行 排名 项目名称 行 政区域 开发商 成交套 数 成交面 积 ( ) 成交均 价 (元 / ) 成
