1、福州商业地产市场 调研分析报告 福州商业地产市场 调研分析报告 市场研判第一部分福州房地产市场分析市场研判第一部分福州房地产市场分析 一、福州市房地产投资、开发完成情况分析 20002005年福州房地产市场投资统计 75.9 89.5 100.0 165.3 223.8222.0 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 (亿元) 20002005年福州房地产市场开发量统计 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 2000年 2001年 2002年2003年 20
2、04年 2005年 (万平米) 施工 面积 新开 工面 积 竣工 面积 结论结论 围绕围绕2004年，市场呈现不同的变化：年，市场呈现不同的变化： 20012004年，市场整体呈现快速发展态势；年，市场整体呈现快速发展态势； 20042005年，开发投资增速放缓，并且略有回落，至年，开发投资增速放缓，并且略有回落，至2005年保持高位平稳运行状态年保持高位平稳运行状态。 市场研判第一部分福州房地产市场分析市场研判第一部分福州房地产市场分析 二、福州市房地产预售、登记面积情况分析 20002005年福州房地产市场预售、登记面积 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 5
3、00.00 600.00 700.00 800.00 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 (万平米） 预 售 面 积 登 记 面 积 20002005年福州房地产市场商品房供求关系总体上保持同步协调发展年福州房地产市场商品房供求关系总体上保持同步协调发展 结论结论 市场研判第一部分福州房地产市场分析市场研判第一部分福州房地产市场分析 三、福州市房地产预售、登记面积情况分析 20032005年福州房地产市场物业结构统计 416.70415.54 503.82 32.17 62.98 56.24 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00
4、500.00 600.00 2003年2004年2005年 (万平米) 住 宅 商 场 店 面 20032005年福州房地产市场供给结构总体较为合理，供给重心向住宅倾斜年福州房地产市场供给结构总体较为合理，供给重心向住宅倾斜 结论结论 市场研判第一部分福州房地产市场分析市场研判第一部分福州房地产市场分析 四、福州市房地产市场空置状况分析 20002005年福州房地产市场商品房空置面积 106.00 122.00 104.00 109.09 94.20 108.00 106.00 122.00 104.00 109.09 94.20 108.00 0.00 20.00 40.00 60.00 8
5、0.00 100.00 120.00 140.00 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 (万平米) 在市场供应量稳步增加的情况下， 20002005年福州房地产市场商品房空置面 积保持在稳定的水平上，表明市场具有较好的吸纳能力。 在市场供应量稳步增加的情况下， 20002005年福州房地产市场商品房空置面 积保持在稳定的水平上，表明市场具有较好的吸纳能力。 结论结论 市场研判第一部分福州房地产市场分析市场研判第一部分福州房地产市场分析 五、福州房地产市场价格水平分析五、福州房地产市场价格水平分析 20002005年福州房地产市场价格指标 31503155 3062 3
6、075 3262 3798 31503155 3062 3075 3262 3798 3000 3200 3400 3600 3800 4000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 (元/平米) 住宅和商业物业的价格水平变动， 总和的决定了福州市场商品房价格 呈现 住宅和商业物业的价格水平变动， 总和的决定了福州市场商品房价格 呈现“先平抑、再上扬先平抑、再上扬”的变化特征的变化特征。 20002005年福州房地产市场住宅价格 3389 2983 2724 2692 2606 2496 3389 2983 2724 2692 2606 2496 2000 2200 2
7、400 2600 2800 3000 3200 3400 3600 2000年 2001年 2002年2003年 2004年 2005年 (元/平米) 住宅价格水平处于稳步增长态势住宅价格水平处于稳步增长态势 20032005年福州房地产商场店面价格 12557 8858 8581 12557 8858 8581 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 2003年2004年2005年 (元/平米) 大型商业地产项目在大型商业地产项目在2005年集中入 市，推动了商业物业价格的整体大幅 度，使得商业物业价格在 年集中入 市，推动了商业物业价格的整体
8、大幅 度，使得商业物业价格在20032004 平缓上涨的基础上，在平缓上涨的基础上，在2005年出现快 速扬升势头 年出现快 速扬升势头 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 一、福州商业历史沿革简述 二、福州重点商圈、商业点分析 包括对于东街口商圈、台江商圈沿八一七路的整体商业租金水平、业 态分布、商铺物业特点、消费群体等方面进行描述和分析。 以东街口百货、五一商场、 台江百货、华联商厦 为代表的传统百货和商场时期 以东街口百货、五一商场、 台江百货、华联商厦 为代表的传统百货和商场时期 伴随着沃尔玛伴随着沃尔玛(2000年年)、 中城 、 中城大洋百货大洋百货(
9、2002年年) 等新型商业业态的进入等新型商业业态的进入, 福州旧有的传统商业格局被打破， 原有的三大商圈经历了 深刻的行业重整。 福州旧有的传统商业格局被打破， 原有的三大商圈经历了 深刻的行业重整。 Shopping Mall、步行街等、步行街等“一 站式 一 站式”消费模式的商业项目 集中启动，扩大了福州传统 商业版图。 消费模式的商业项目 集中启动，扩大了福州传统 商业版图。 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 一、福州商业历史沿革简述 东街口东街口 商圈商圈 台江商圈台江商圈 五一广场五一广场 商圈商圈 名店街名店街 万象城万象城 宝龙宝龙 城市广场城市
10、广场 至此，一个以传统的东街口、五一广场和台江三大商圈为中心，至此，一个以传统的东街口、五一广场和台江三大商圈为中心， 连接外围新兴商业点的新格局初步形成。连接外围新兴商业点的新格局初步形成。 市场研判第二部分市场研判第二部分福州商业市场分析福州商业市场分析 一、福州商业历史沿革简述 (一）东街口商圈分析 1.东街口商圈街铺统计 二、福州重点商圈、商业点分析二、福州重点商圈、商业点分析 省府路省府路 鼓东路以南 八一七路段 鼓东路以南 八一七路段 东方百货东方百货 东百商场东百商场大洋百货大洋百货 南街南街 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 450 600 80
11、0 500-600 800 1000 1000 1000 800 600 800600 600 450-600 500 400 闽台行百货：闽台行百货：800-850 500 600 1000 600 800 产品产品：5-6米4米10-12米； 物业形式：物业形式：新住宅社区底商； 经营业态经营业态：中档服装； 客户层次客户层次：中层，周边居民，部分城区 产品产品：4-6米 6米 10-20米； 物业形式：物业形式：专用商厦 经营业态经营业态：中档服装、餐饮、眼镜； 客户特征客户特征：中高层次，城区为主； 一、二层租金差距在550-650之间 产品产品：4-6米4米 6-8米； 经营业态经营
12、业态：中档服装、餐饮； 客户特征客户特征：中高层次，城区为主 产品产品：2.53米4-6米； 物业形式：物业形式：旧民居； 经营业态经营业态：中低档女装； 客户特征客户特征：中低层，周边居民 产品产品：4-6米 6米 10-20米； 物业形式：物业形式：专用商厦 经营业态经营业态：中档服装、通信、图书； 客户特征客户特征：中高层次，城区为主 600 产品产品：5-7米 4米 10-15米； 物业形式：物业形式：旧民居(一层) 经营业态经营业态：中档低服饰，医药； 客户层次客户层次：中层偏低，城区 产品产品：面积普遍大于100平米 经营业态经营业态：婚纱、化妆品、 体育用品、中高档服装 客户层次
13、客户层次：中高层消费群体 产品产品：3.5米3.5米10米 物业形式：物业形式：古旧民居 经营业态经营业态：中低档服饰； 客户层次客户层次：中层偏低 产品指标产品指标：2.0.3.5-4米3-3.5米 8-10米； 物业形式：物业形式：旧民居 经营业态经营业态：中低档服饰； 客户层次客户层次：中层偏低，周边部分城区 产品产品：5-7米 10-15米 4米； 物业形式：物业形式：旧民居(一层) 经营业态经营业态：通信、茶庄、珠宝、眼镜； 客户层次客户层次：中层消费群体 产品产品6-8米3.5米 10-15米； 经营业态经营业态：照相、通信、服饰、健身器材； 客户层次客户层次：中层，城区 500
14、400 B A C A-东方百货A-东方百货 B-东百商场B-东百商场 C-大洋百货C-大洋百货 二、福州重点商圈、商业点调研 (一）东街口商圈统计分析 1.东街口商圈重点个案统计 东方百货东方百货东百商场东百商场大洋百货大洋百货 经营 面积 （平米） 经营 面积 （平米） 260005000038000 经营 定位 经营 定位 高档精品百货传统百货时尚流行百货 盈利 模式 盈利 模式 1.95%以上的商品主要采取“联营扣点”的盈利模式：其中，服装类 商品扣点27%，化妆品扣点在22%-25%之间，黄金珠宝首饰扣点在 10%17%之间，家电的扣点小于10%。 2.东百标准柜台(60cm40cm
15、)租金：10000-12000元/月； 3.东方百货地下一层出租给好又多经营，面积为4000平方米，年租 金190万元。 在“联营扣点”模式的具体 抽取标准上，与东百商场、 东方百货基本一致。 业态 规划 业态 规划 详见下图 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 二、福州重点商圈、商业点分析 2.东街口重点商业个案统计2.东街口重点商业个案统计 东方百货东方百货 8F 餐饮餐饮 7F 童装童装 6F 休闲运动服装休闲运动服装 5F 国美电器国美电器 4F 咖啡厅、女装、女鞋咖啡厅、女装、女鞋 3F 男女鞋、女装、装饰品男女鞋、女装、装饰品 2F 商务休闲服装、麦当
16、劳商务休闲服装、麦当劳 1F 名饰、珠宝、化妆品、手表名饰、珠宝、化妆品、手表 东百商场东百商场 8F 家居用品家居用品 7F 运动用品运动用品 6F 品牌男装品牌男装 5F 男装、数码家电男装、数码家电 4F 女装、职业装、民族服饰女装、职业装、民族服饰 3F 少女装、童装、玩具少女装、童装、玩具 2F 女休闲服饰、女鞋女休闲服饰、女鞋 1F 首饰珠宝化妆品、女士内衣首饰珠宝化妆品、女士内衣 B1F 好又多超市好又多超市 大洋百货大洋百货 7F童装、玩具、寝具、餐饮童装、玩具、寝具、餐饮 6F 男士服装、内衣、牛仔男士服装、内衣、牛仔 5F 男士服装、内衣、箱包男士服装、内衣、箱包 4F 淑
17、女装、内衣、饰品淑女装、内衣、饰品 3F 淑女服装、女饰品、坤包淑女服装、女饰品、坤包 2F少女装饰品、咖啡厅少女装饰品、咖啡厅 1F 珠宝、化妆品、手表、麦当劳珠宝、化妆品、手表、麦当劳 B1F 运动用品、小家电、游戏厅运动用品、小家电、游戏厅B1F 保健品、土特产、钟表保健品、土特产、钟表 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 二、福州重点商圈、商业点统计 (二）台江商圈统计 1.中亭街商铺租金、业态业种统计 中亭街服装批发中心世纪联华/永乐家电 中亭美居 小商品批发市场 北北 400-500 400-500 400-500400-500400-500 400-
18、500 A区区C区区E区区G区区 H区区F区区D区区B区区 110 130 400-500400-500 110 130 110 130 110 130 110 130 110 130 110 130 110 130 110 130 110 130 110 130 银行 低档 服装 电信 电器 药品 银行 低档 服装 电信 营业厅 眼镜 低档 服装 通信 银行 低档 服装 肯德基 体育 用品 中档 男装 音响 银行 中高档 服装 眼镜 电信 中高档 服装 电信 中高档 服装 眼镜 电信 铺位数目：807 产品：4.5米4米 6-8米 单位：元/平米/月 金鹭首饰一条街 北北 A区区C区区E区区
19、G区区 H区区F区区 D区区 B区区 一般位置200-300 电梯口位置400-500130140 国美国美 电器电器 110外圈：53；内圈：63 世世 纪纪 联联 华华 130140 一般位置200-300 电梯口位置400-500 中亭街服装批发中心中亭街服装批发中心 中中 亭亭 美美 居居 中亭街中亭街 小商品城小商品城 (现全部现全部 规划为规划为 针织针织 内衣批发内衣批发) 中亭美居铺位109，基本售罄； 针织内衣批发剩余61个铺位待售， 销售率约为45%。单位：元/平米/月 君临天华君临天华君临芭莎君临芭莎元洪城元洪城 基本 指标 基本 指标 商业面积：80000平米； 中心商
20、业部分分为3层 商业面积：15000平米； 地面2层，地下1层； 共分成五个区，每个区营业 面积两万平方米左右，总建 筑面积104000平米，600个 车位 业态 业种 规划 业态 业种 规划 1F：设计近万平方米的大卖场以及 马可波罗、郑和博物馆，并配以多种 娱乐场所； 平面1F ：临街独立商铺，平面2F ： 休闲式购物场所，分时尚女士街、儿 童、男人世界等购物区和美食街。 B1F：规划为大卖场，具备了休闲、娱乐、 旅游等功能； 1F：800米长的步行街，经营运动用品、 皮具等商品； 2F：法国服装、世界品牌的手表、化妆 品、珠宝、男性用品、儿童产品， 在每 一个区域中配置了高级咖啡吧、简饮
21、店等 休闲区。 规划为SHOPPING MALL 业态，其中50000平米以上 经营百货，同时引入大卖场 和餐饮。 市场 定位 市场 定位 中高端消费群体 租金租金/售 价 售 价 售价见下图 沿街店面租金在100200元/平米月之 间，其中拐角处店面租金达到了200元/平 米月。 1.现有租户租期截止到2007 年2月28日，现租金不具备 参考价值； 2.东百租赁期前11年的租金 为21元/平米/月 二、福州重点商圈、商业点统计 (二）台江商圈统计 市场研判市场研判第二部分 福州商业市场分析第二部分 福州商业市场分析 现售为君临天华A区一层独立商铺共计90间，销售均价为5万元/平米。 台 江
22、 路 台 江 路 达江路达江路 北北 市场研判市场研判第二部分 福州商业市场分析第二部分 福州商业市场分析 二、福州重点商圈、商业点统计 (二）台江商圈统计 7000080000元元/平米平米 7000080000元元/平米平米 4000050000元元/平米平米 40000元元/平米平米 60000元元/平米平米 50000 元元/平米平米 50000 元元/平米平米 4000050000元元/平米平米 4000050000元元/平米平米 50000 元元/平米平米 70000元元/平米平米 4000050000元元/平米平米4000050000元元/平米平米 冠亚广场冠亚广场宝龙城市广场宝
23、龙城市广场万象城万象城 基本基本 指标指标 商业面积80000平米，由9幢建筑组 成，地下一层为设备用房、餐饮、服 饰、家居、超市等；1#楼16层，1层为 商店，216层为酒店式公寓；2#楼9 层，1层为商店，29层为酒店式公 寓；3#楼设计为5层商业综合楼；4#楼、 5#楼、6#楼为34层商业楼；7#楼为 半地下商场，8#楼、9#楼为5层商业综 合楼。 1.总建面22万平米，商业面积10万平 米，商铺总数1000多间，公寓为840 ， 停车泊位数为1000个； 2. 产品指标：面宽4.5-9米，高6.5米，进 深1020米； 总建筑面积10万平方米，有600 个地面停车位，200个地下停车
24、位，20000平方米户外活动广场 以及10万平方米的商场总建筑面 积。 项目规划为6层，地下一层，地 上五层（首层设计夹层）。 营销营销 管理管理 方式方式 1.由金丰易居代理全程营销； 2.由HK100进行专业化管理； 3.沿街一层独立铺和地下商场单独出 售； 4.C区实行统一招商； 商铺业主可以选择与管理方签订至少5年 的合同，由管理方统一进行商铺招商、 统一管理、统一为业主进行商铺隔离装 修，年租金返还比率为：第一年为6%， 以后逐年递增，至第五年升至9%，达到 年平均8%的收益率。业主同时选择独立 运营或者出租。 1.由广州中华广场物业经营管理 有限公司专业运营； 2. 对于1-3层进
25、行统一招商， 4 层店铺单独销售，均价为15899 元/平米； 3.实行产权式商铺的运作模式： 将商铺产权分割出售，同时签订 买卖合同和10年期限租赁合同， 商铺由管理方统一招商和管理， 业主获得定期租金增值 定位定位具有“一站式”购物功能，属于中高档综合性商业广场。 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 二、福州重点商圈、商业点统计 (三）台江商圈外围商业个案统计 冠亚广场业态冠亚广场业态/租金分布示意图租金分布示意图 1.经营品牌服饰、眼镜 首饰等； 2.沿街商铺销售均价 7万元/平米; 3.产品： 4米 4.5米 9米 1.经营品牌服饰、眼镜 首饰等； 2.沿
26、街商铺销售均价 7万元/平米; 3.产品： 4米 4.5米 9米 品牌服装、 休闲品、 化妆品、 1.经营餐饮、 美容、SPA； 2.销售价格2.6 3万元/平米; 大卖场 （统一招商） 餐饮休闲 （统一招商） 5F 美国华纳五星级影城美国华纳五星级影城 宝龙城市广场业态宝龙城市广场业态/价格分布价格分布 4F 1.经营大型餐饮、时尚百货、音像、家具；经营大型餐饮、时尚百货、音像、家具； 2.中亭美居进驻，经营面积中亭美居进驻，经营面积1万平米万平米 1.铺位数铺位数119 2.销售价格：销售价格： 800010000元元/平米平米 3F 家乐福入驻，同时经营时尚百货和男士用品家乐福入驻，同时
27、经营时尚百货和男士用品 铺位数铺位数151 2F 家乐福入驻，同时经营时尚百货和女士用品家乐福入驻，同时经营时尚百货和女士用品 1F 经营时尚百货和名品经营时尚百货和名品 B1F 迪斯尼商业公园（面积超迪斯尼商业公园（面积超5000平米）平米） 1.建筑面积在建筑面积在3万平方米以上万平方米以上 规划规划228间独立商铺；间独立商铺； 2.普通位置售价普通位置售价15000元元/平米，平米， 电梯口位置售价电梯口位置售价20000元元/平米平米 平均租金平均租金250300元元/平米平米月，月， 较差位置较差位置150200元元/平米平米月，月， 最高达最高达400450元元/平米平米月月 5
28、F 青少年科普中心青少年科普中心 万象城业态万象城业态/价格分布价格分布 4F 餐饮、娱乐餐饮、娱乐 1.铺位数铺位数1153； 2.销售均价销售均价15899元元/平米；平米； 3.返还比率：第返还比率：第15年年7%， 610年年9%。 3F 数码用品数码用品 2F 时尚百货、名品时尚百货、名品 1F B&Q，时尚名品，时尚名品 B1F 量贩超市、日用零售量贩超市、日用零售 1.统一招商，统一招商， 不单独出售；不单独出售； 2.天虹商场天虹商场 进驻进驻13层层 （四） 名店街 名店街项目位于五四路CBD，开发目标是形成以国内外知名服饰、皮具、精品品牌专营店为主，休闲、餐饮、娱乐 为辅的
29、综合性高尚商业服务项目。 现在名店街实行招商部分为项目1期，西起五四路，东至树汤路，全长约600米，面积为18000平方米，设计4个 区，共计60多个店面，设计40多个地面临时车位。 2F 餐饮 （ 餐饮 （8090元元/平米平米/月）月） 1F 国内外名品服饰、鞋帽 （ 国内外名品服饰、鞋帽 （200250元元/平米平米/月）月） 沿温泉公园路店面沿温泉公园路店面 6 8米米5米米1012米； 沿树汤路 米； 沿树汤路8米米5米米1215米。米。 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 二、福州重点商圈、商业点统计 由于缺乏主打品牌，未能与东街口中心地段错位经营，
30、并且 由于缺乏主打品牌，未能与东街口中心地段错位经营， 并且CBD街区整体缺少形象包装，推广力度不足， 加之项目后续开发部分尚未完成和周边住宅社区入住率不高， 目前名店街短期内难以积聚人气。 街区整体缺少形象包装，推广力度不足， 加之项目后续开发部分尚未完成和周边住宅社区入住率不高， 目前名店街短期内难以积聚人气。 地位地位 辐射福州市区和八县的核心商圈辐射福州市区和八县的核心商圈影响福州市区和八县的重要商圈影响福州市区和八县的重要商圈 业态业态/业种特征业种特征 覆盖除Shopping Mall以外的全部经营业 态，业种几乎涵盖了全部零售领域的经营 范围。 Shopping Mall和百货业
31、态缺失；业种主要集中在 服装、小商品、水产农贸批发、家居家饰、家电连 锁的批发或者零售方面。 消费群体层次消费群体层次遍及从低到高各个层次的消费群体 中低层次消费群体为主，客户主要分布区域来自台 江、仓山和八县的福清、长乐。 片区硬件特征片区硬件特征 道路较窄（20米）；物业普遍较旧，部分 属于拆迁对象 道路较宽；物业普遍较新（大部分房龄在10年内） 租金特征租金特征 具备了从中心地段到外围地段下降的规则 的变化区间，形成了较大租金落差，经营 品种、商品档次和客户购买层次也相应下 降。 各个地段租金分布变化不规则，并且与经营品种、 商品档次和客户购买层次的变化不具备一致性。 结 论 结 论 1
32、.东街口商圈经营业态多元化、业种范围广泛、经营层次搭配较为合 理，属于比较成熟商圈； 东街口商圈经营业态多元化、业种范围广泛、经营层次搭配较为合 理，属于比较成熟商圈；2.内部中低档次商品经营格局较混乱，外部 扩充空间空间有限。 内部中低档次商品经营格局较混乱，外部 扩充空间空间有限。 1.台江商圈经营业态和业种范围较窄、经营层次较低，属于处 在发育中的商圈； 台江商圈经营业态和业种范围较窄、经营层次较低，属于处 在发育中的商圈； 2.具有较大的外向性扩张空间。具有较大的外向性扩张空间。 结 论 结 论 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 二、福州重点商圈、商业点
33、统计 （五）东街口、台江两大商圈现状与未来对比分析 经济规划经济规划“大福州”战略下的福州城市重心南移 福州城市商业网点“十五”建设及2010年发展规划规划了鼓楼、台江商业核心区 商业规划商业规划 通过改造东街口商圈实现传统商业和现代 商业的对接 以整治商业环境，营造文化娱乐和购物休闲特色， 形成商贸区和休闲区 片区内部动向片区内部动向 1.现有大众休闲品牌加速扩张； 2.鼓楼区引进国际型的大百货，结束现在 品牌商品布局分散、未形成系列的现状。 1.众多定位于中高端消费群体、实行”一站式“综合 购物的大体量商业地产项目出现，形成了争夺中高 端消费群体的局面； 2.新增几万北江滨高尚社区的消费群
34、体； 消费观念因素消费观念因素中高档消费必须去东街口台江是中低档消费的场所 茶亭街改造，短期内将经营者向五一广场和台江分流，长期内在联通三大商圈的同时，将与其 它商圈形成合理的差异化经营和搭配 城市动迁改造城市动迁改造 八一七路改造和三坊七巷同时开发，建成 综合性商业街区，解决现有的交通瓶颈； 福州“金外滩“的规划，打造RBD； 结 论 结 论 台江商圈将通过商业项目和消费群体的供需增加和结 构调整的方式，扩大商业总量，提升商圈整体层次； 但是上升空间的大小与众商业项目的规划定位和运营 管理密切相关。 台江商圈将通过商业项目和消费群体的供需增加和结 构调整的方式，扩大商业总量，提升商圈整体层次
35、； 但是上升空间的大小与众商业项目的规划定位和运营 管理密切相关。 东街口商圈将以内在的重整商业资源的途径，实现片区商 业格局进一步优化和整体经营范围的扩展和层次提升。 东街口商圈将以内在的重整商业资源的途径，实现片区商 业格局进一步优化和整体经营范围的扩展和层次提升。 结 论 结 论 市场研判第二部分福州商业市场分析市场研判第二部分福州商业市场分析 二、福州重点商圈、商业点统计 君临天华君临天华A区区 中庚中庚书香大第书香大第 福晟福晟钱隆天下钱隆天下 星势力星势力 天俊天俊缇香水岸缇香水岸 一、台江商圈住宅项目在售、待售项目统计一、台江商圈住宅项目在售、待售项目统计 在售项目在售项目 待售
36、项目待售项目 市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析 君临天华君临天华福晟福晟钱隆天下钱隆天下 开盘 时间 开盘 时间 2006年9月下旬2006年9月9日 基本 指标 基本 指标 项目占地82亩，总建面280000平米，共分为A- D四区，其中A区74081平米；容积率5.12； 总 户数1500，本次认筹228套。 项目占地7924平米，建筑密度28%，绿地率 25%，公摊：113.7，217.6%，总户数 172。 项目 规划 设计 项目 规划 设计 1. 规划15栋高层，其中A区规划5栋19层高层； 2.产品设计为地下一层步行街，地面一
37、层、二 层设计为独立商铺和购物中心，三层架空4米做 绿化，绿化率90%；422F为住宅，分为两梯 三户和两梯四户，层高3米，楼间距28米。 1楼为11层小高层，2楼为23层高层，栋距 近50米，中央设计2.5000平米英式风格园林；3 楼规划为8层商住酒店式公寓及公共立体停车 场。 主力 户型 主力 户型 本次全部为128142平米的三房两厅户型120130平米的三房两厅户型，占62.8%。 价格价格 1.均价6500元/平米（预计），其中楼层差价50 元/平米，朝向差价100元/平米 7800元/平米 动态动态 1.8.28日开始认筹VIP卡，50000元/张，开盘时 候按照认筹顺序选房。
38、市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析 一、台江商圈及外围住宅项目在售、待售项目统计一、台江商圈及外围住宅项目在售、待售项目统计 中庚中庚书香大第书香大第星势力星势力天俊天俊缇香水岸缇香水岸 时间时间 预计2006年10月下旬11月上旬 开盘 NA NA （ 2005年12月30日竞得） 基本 指标 基本 指标 项目占地45亩，总建面66000 平米，容积率2.2 ； 项目占地：7.18亩； 总户数：551； 车位：50多 1.项目占地：25.61亩；规划建筑容 积率3.2；其中商业建筑面积占计算 该容积率的总建筑面积4%以下；建 筑密度22%
39、以下。 2.平均每亩874.66万元，楼面地价 4101元/ 项目 规划 设计 项目 规划 设计 规划8幢17-21层高层住宅。 设计为单栋23层，1层为商业用 途，24层为办公用途，523 层设计为单身公寓。 5层设计休闲平台， 523层各 层均设计星空泛会所 用途：商业金融用地、二类居住用 地（沿国货路允许兼容办公） 主力 户型 主力 户型 120-130平米的三房两厅户型30-60平米单身公寓NA 工程 进度 工程 进度 截至9月3日,打桩机已完成一栋 楼的施工，进行第二栋楼的桩 孔探挖。 截至9月3日,尚未进行地表结构 施工。 截至9月3日, 地块尚未进行土地平 整。 一、台江商圈及外
40、围住宅项目在售、待售项目统计一、台江商圈及外围住宅项目在售、待售项目统计 商业商业 11.13亩亩 居住居住/市场市场 11.58亩亩 居住居住 7.78亩亩 居住居住 14.76亩亩 商业金融商业金融 1.76亩亩 天俊缇香水岸天俊缇香水岸 25.61亩亩 (规划为高尚社区规划为高尚社区) 台 江台 江 商 圈商 圈 商业商业/金融金融 居住居住/办公办公 3.87亩亩 2004年年 2005年年 2006年年 台江商圈及外围未来台江商圈及外围未来2年上市项目地块一览年上市项目地块一览 市场研判第三部分市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析台江商圈及外围住宅项目分析 项目名称项目名称
41、新房均价 （元 新房均价 （元/平米）平米） 存量房均价 （元 存量房均价 （元/平米）平米） 平均增幅平均增幅 (%) 心家泊6000710018.3 美伦浩洋丽都5600670019.6 半岛国际5800670015.5 君临闽江5000630026.0 群升国际1期4700710051.0 君临天华4800710047.9 宝龙城市广场4400610038.6 商业 项目 公寓 商业 项目 公寓 纯住 宅项 目 纯住 宅项 目 台江商圈住宅物业增值示意图 18.3 19.6 15.5 26.0 51.0 47.9 38.6 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.
42、0 心家泊 美伦浩洋丽都 半岛国际 君临闽江 群升国际1期 君临天华 宝龙城市广场 增幅(%) 市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析 二、台江商圈存量房市场分析二、台江商圈存量房市场分析 1.1.未来台江商圈住宅物业稀缺性增加未来台江商圈住宅物业稀缺性增加未来台江商圈住宅物业稀缺性增加未来台江商圈住宅物业稀缺性增加 2.1202.120- -130130平米三室户型成为主流产品平米三室户型成为主流产品平米三室户型成为主流产品平米三室户型成为主流产品 3.3.单身公寓产品成为市场热点，单身公寓产品成为市场热点，单身公寓产品成为市场热点，特别是
43、商业项目连带开发的单身公寓具有较大的 增值空间 单身公寓产品成为市场热点，特别是 商业项目连带开发的单身公寓具有较大的 增值空间 新房市场：新房市场： 1.商圈中心现有住宅物业供给总量较少， 未来供给全部在商圈外围， 中心地带供给基本停止； 商圈中心现有住宅物业供给总量较少， 未来供给全部在商圈外围， 中心地带供给基本停止； 2.产品供给结构倾向于中大户型；产品供给结构倾向于中大户型； 存量房市场： 商业项目公寓市场表现抢眼， 价格增值幅度明显大于纯住宅物业增幅 存量房市场： 商业项目公寓市场表现抢眼， 价格增值幅度明显大于纯住宅物业增幅 市场研判第三部分市场研判第三部分 台江商圈及外围住宅项目分析台江商圈及外围住宅项目分析
