1、西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）商业全面市场调研及价值分析 二七年十一月西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）商业全面市场调研及价值分析第一部分西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况34第二部分商圈调查及分析414第三部分行业调查及分析14123第四部分 市场分析总结124-第一部分：西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）（以下简称凯旋城）位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目总建筑面积约46万平方米， 1层至4层裙楼”，建筑面积约6万平方米；5层至30层塔楼为高尚住宅“凯旋城”， “凯旋城”由12栋塔楼组成，建筑面积约30万平
2、方米， 西何花园建筑面积约10万平米。 本案商业所指：北侧，一、二号楼商业部分约2万平方米；三、四、五号楼商业部分约2万平方米；南侧六、十二号楼商业部分约2万平方米。项目西侧为太白盛世：“太白盛世”位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目占地面积约70亩，总投资6亿元，总建筑面积约22万平方米，-1层至5层裙楼为“太白盛世家居广场”，建筑面积约12万平方米；6层至28层塔楼为“太白盛世格调公寓”， “太白盛世格调公寓”由4栋塔楼组成，建筑面积约10万平方米，户型面积为50-130平方米多种户型，部分为商住，让你拥有办公、投资多种选择。其中家居广场地下2层为停车场，地下1层
3、至地上5层为建材家居卖场。整个建筑高达100米，与太白路立交桥交相辉映，宏伟夺目，犹如镶嵌在南二环财富金腰带上一颗璀璨的“商业明珠”，项目主楼西边沿太白路拥有13000平米绿化休闲广场，裙楼顶部拥有10000平米超大屋顶花园。开发商西安毅达房地产开发有限公司创建于1998年4月，注册资本3千万元，固定资产近亿元。主要经营范围有：房地产开发及信息咨询服务，电器机械、金属材料（不含专营）、建筑材料、装饰材料、水暖器材的批发、零售。 该公司秉承建设产品质量与经济和社会效益并重的理念，追求高质高效。已建成的开发项目，如“梧桐朗座”、“汉杰枫尚”、“天赐良苑”以及市政府小区部分住宅等，建筑面积有17万多
4、平方米，上缴国家利税过千万元，得到社会各界广泛赞誉。目前，该公司积极响应政府关于旧城改造的号召，开发承建的西何家村城中村改造项目“西荷花园”、“凯旋城”，规划建筑面积46万多平方米，布局配套合理，品质高尚典雅，工程进展良好。 该公司人才济济，实力雄厚，奉行以人为本、质量成效服务优先、诚信正义为怀。十分注重发挥社会效益，积极协调多方力量倾心支持社会公益事业，积极资助市政配套建设。仅目前正在开发的西何家村城中村改造建设中，为何家村小学搬迁一项，就给新校址建设无偿投资近千万元。第二部分：西安市商圈调查康复路商圈康复路轻工市场地区是西安市重要的商品批发集散地，该地区已经逐渐形成了由大规模批发商城和批发
5、市场组成的，并以批发兼零售为经营销售主体的次商业中心商圈。由于该商圈内主要以经营大众性消费品为主，产品价位较低，比较适合中低收入阶层的消费水平，所以该商圈所辐射的范围不仅仅局限于周边居民区，同时也吸引了西安市众多的中低收入水平消费阶层的光顾。土门商圈主要由国美家电购物广场、土门民生商厦、家世界购物中心、丰登路商场、爱家超市等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货、超市、品牌专营店等经营业态。小寨商圈由民生国际购物中心（综合百货）、智圣电器广场（电器）、飞炫购物中心（时尚服饰类）、好又多（超市）、小寨服装城（服装）、小寨家具城（家具）、军人服务社（
6、日用百货）、百汇综合市场（服饰）、嘉汇汉唐书城（图书）等大中型商场、超市，以及近百家临街商铺、专营店（包括KFC、音像店、品牌服装、通讯器材等，其中以品牌服装店和通讯器材店居多）组成。小寨的人流、客流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的倾向特征：满足周围居民和师生迁近式购物需要的中低档价位商品组合。电子广场商圈体现出了四大特点：属社区消费型商圈；商圈内消费力较高；商圈内大型卖场较少；商圈以步行街商业经济为主导；钟楼区域集合购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游等功能为一体，形成了一个大型的“都市Shopping Mall”。钟楼商圈作为西安市的
7、中央商业区，其具备的优势条件是其他区域性商圈不可比拟的，该商圈已经成为西安市商业区域的“名牌”，是西安本土居民、外地旅游者首选的都市旅游景观。对比分析商圈名称东大街骡马市南大街商圈西大街商圈北大街商圈解放路商圈小寨商圈康复路商圈城隍庙商圈物业类型历来商业旺地历史主题SH0PPINGMALL各类精品商场，档次悬殊仿古一条街金融行政为主，商业较少消费力转移，客户群分散中低档商品批发市场各类批发市场聚集地回民聚集地，小吃杂货为主交通状况30M宽步行街，较易聚集人群，平面流通良好50M宽交通主道，50M宽交通主道，50M宽交通主道，商业位置不集中车流较多车流较多路面窄，车辆流通，人行危险商业规模大规模
8、商业集中区域腹地小，发展空间小大力改造供应过大商业分布较零散沿街独立铺面，缺乏整体形象商业氛围不集中由几个市场组合而成，较分散。私人物业，无经营管理开发形态政府行为重点工程商业范围多家开发多家开发开发商业较少，以写字间较多以租为主多家开发政府行为重点工程区域性质纯商业区域商业、办公区域居住办公商业居住办公商业居住办公商业居住商业居住，商业居住兼小商业商业氛围统一形象整体推广各商场形象不统一商业零散，规模不统一整体形象不佳，档次较低各店独立，无整体风格较分散较分散商业氛围较差，经营档次低人流量127020人/天93960人/天60030人/天68730人/天52200人/天52760人/天消费群
9、档次以大众化消费为主体，中高档次商品中高档，收入较高群体消费工薪阶层中低档消费工薪阶层中低档消费工薪阶层中低档消费本区域居民及学生，档次较低本地及邻县小商家，档次较低重点描述钟楼商圈表1.1东大街统计如下： 东大街南面北面总计占该街比例（%）占总比例（%）大型商场1230.880.35中小型商场2461.540.60服装专卖517812938.1714.92眼镜店58133.851.51皮鞋专卖1115267.713.01快餐店68144.141.62药店46103.01.17婚纱摄影照相46103.01.17银行75123.551.39书店2351.480.58大型宾馆2020.590.23
10、招待所2241.180.46各种娱乐场所149236.802.67首饰金店5272.070.81皮具箱包65113.251.27女士内衣3582.370.93网吧1341.180.46医院1341.180.46摄影器材0220.590.23美体健身4041.180.46手工艺，礼品5382.360.92化妆品2241.180.46影城0220.590.23超市2020.590.23证券公司2020.590.23饭店2351.480.58邮局0110.30.12航空服务0220.590.23床上用品0330.750.29首饰清洗加工1010.30.12音像制品37103.01.17印刷复印101
11、0.30.12乐器，舞服00000自行车专卖00000保安器材00000钟表专卖修理00000家具专卖00000账表文具00000合计14918933810039.1表1.2西大街统计如下：西大街南面北面总计占该街比例（%）占总体比例（%）大型商场0110.370.11中型商场0110.370.11服装专卖5051.840.55眼镜店0110.370.11皮鞋专卖3031.100.34快餐店0110.370.11药店0331.100.34婚纱，摄影00000银行46104.411.1书店00000大型宾馆3031.100.34招待所00000娱乐休闲1231.100.34首饰金店1010.37
12、0.11皮具箱包00000女士内衣00000网吧00000医院0110.370.11摄影器材1120.740.23美体健身00000工艺，礼品1010.370.11化妆品00000影城00000超市1010.370.11证券公司1010.370.11饭店0110.370.11邮局00000航空服务00000床上用品00000首饰清洗加工1010.370.11音像制品1010.370.11印刷复印1404018066.220.8乐器，舞装30154516.545.2单车专卖0110.370.11保安器材0220.740.23钟表专卖0110.370.11家具专卖0110.370.11账表文具01
13、10.370.11合计1937927210031.2表1.3南大街统计如下：南大街东面西面总计占该街比例（%）占总体比例（%）大型商场0110.970.11中型商场471110.671.21服装专卖7162322.332.52眼镜店0221.940.23皮鞋专卖0221.940.23快餐店1121.940.23药店0333.560.34婚纱，摄影1121.940.23银行741110.681.21书店00000大型宾馆0443.880.45招待所0110.970.11娱乐场所471110.681.21首饰金店0221.940.23皮具箱包2133.560.34女士内衣1121.940.23网吧
14、1010.970.11医院0110.970.11摄影器材00000美体健身10000工艺，礼品10000化妆品00000影城00000超市00000证券公司1233.560.34饭店00000邮局00000航空服务00000床上用品00000首饰清洗加工00000音像制品2010.970.11印刷复印00000乐器，舞装00000单车专卖00000保安器材00000钟表卖,修0110.970.11家具专卖0110.970.11账表文具00000画廊1010.970.11保险公司2021.940.23餐厅0443.880.45电器专卖0110.970.11合计366710310012表1.4北大
15、街统计如下：北大街东面西面总计占该街比例（%）占总体比例（%）大型商场00000小型商场2687.281.2服装专卖1343515.232.67眼镜店0111.330.23皮鞋专卖2463.970.69快餐店0331.980.34药店3363.970.69婚纱,摄影00000银行93127.941.39书店93127.281.27大型宾馆0110.660.11娱乐场所0221.330.23皮具箱包0663.970.69女士内衣0221.330.23网吧0110.660.11医院1121.330.23摄影器材1232.010.34工艺，礼品0116.660.11化妆品00000影城1121.33
16、0.23超市00000证券公司0000饭店00000邮局1016.660.11首饰清洗加工00000音像制品2681.330.23印刷复印00000乐器，舞服00000单车专卖00000保安器材00000钟表卖,修00000家具专卖0000.660.11账表文具1120.660.11画廊00000保险公司00000普通餐厅2463.970.69电器专卖1011.330.23手机通讯3141.980.34楼吧2021.330.23小铺面013138.611.5小吃店0885.370.93花店0110.660.11合计4110814910017.48东大街西大街南大街北大街总计比例（%）大型商场3
17、11050.58中小型商场61118263.02服装专卖1375253720423.67眼镜店13121171.97皮鞋专卖26326374.29快餐店14123202.32药店10336222.55婚纱摄影10020121.39银行12101112455.22书店50012171.97大型宾馆2341101.16招待所401050.58娱乐场所233112394.52首饰金店7120101.16皮具箱包11036202.32网吧401160.70医院411280.93摄影器材220370.81美体健身400040.47工艺，礼品8101101.16化妆品400040.47影城200240.4
18、7超市210030.35证券公司213060.70饭店510060.70邮局100120.24航空服务200020.24床上用品300030.35首饰清洗加工110020.24音像制品10128212.43印刷复印11800018121乐器，舞服04500455.22单车专卖010010.12保安器材020020.23钟表卖,修011020.23家具专卖011020.23账表文具010230.35画廊001010.12保险公司002020.23餐厅0046101.16电器专卖001120.23手机通讯000440.46楼吧000220.23小铺面00014141.62小吃店000880.93合
19、计：338272103149862100第三部分：行业调查及分析一服装行业调查形式：采取抽样上门访问问卷调查调查范围：解放路，长乐路人和服装城，东大街，北大街，南大街，康复路，浙江村，李家村，文艺路恒兴市场等。问卷数量：此次问卷调查共成功访问307人次，收回问卷307份，其中无效问卷6份，有效问卷301份，有效率98%。具体数据如下表：区域总数无效有效比例解放路5034716%长乐路人和服装城8818729%东、北、南大街48-4816%康复路271269%浙江村、李家村60-6020%文艺南路恒兴市场3413310%合计3076301100%1、 请问您满不满意现在的经营状况呢？ 单位：人次
20、区域 答案非常满意满意比较满意不满意很不满意合计解放路-1636447人和服装城1123041387东、北、南大街-71621448康复路-1816126浙江村、李家村1102621260文艺南路恒兴市场-9915-33合计2409515014301比例0.7%13.3%31.5%50%4.5%100%以上数据反映，回答满意及非常满意的只占了14%，回答比较满意的占31.5%，回答很不满意及不满意的达54.5%。从片区来看，除了解放路由于商业中心往东南方向移动导致经营状况普遍较差外，其余片区的经营状况跟总体情况大体一致。由以上数据可见目前大部分经营者现在的经营状况不是很理想，在调查中得知其主要
21、原因为：一为经济环境变化，消费力仍未展现；二为市场竞争激烈，目前市场上多为“专业市场”型态，虽有“经济规模”，但却会产生“降价”的恶性竞争，如服装城、鞋城等。以上显示消费型态亦在改变，消费者缺乏“一次性购足”的综合性购物场所。2、 为什么？经营状况原因一览表1（满意）原因人次比例地段好2216%交通便利53.5%人流量大2619%管理好，市场规范43%有盈利或能维持生意5943%房价或租价低1712.5%环境及卫生好75%由上题数据得出，其中回答非常满意、满意、比较满意的共137人次，占总量的45.5%。由于此次访问均为经营者，其满意的理由一是有盈利，能维持生意，占了总量的43%；二是人流量大
22、能保证生意的稳定，占19%；三是地段好，四是房价或租价低，各占16%和12.5%。分析其原因，人流量大及地段好，即会增加其做生意的机会；房价或租价低即其经营成本低；这都是造成其有盈利，能维持生意的原因。所以这几个原因都是相互关联、相辅相成的。经营状况原因一览表2（不满意）原因人次比例地段差95%人流量小6741%管理差，市场不规范2213%经济萧条、生意难以维持7445%房价、租价或税收高4527%环境及卫生差1811%市场规模大、同类市场多，导致竞争激烈3320%消费能力太低，卖不起价钱5232%其它2012%由第一题答案中显示回答不满意、非常不满意的共164人次，占总量的54.5%。其主
23、要原因分析如下：一是经济萧条、生意难以维持，占45%的比例；二是消费能力太低，卖不起价钱，占32%；均显示出消费力仍未展现。三是人流量小，占41%；其原因主要是目前大多数商场缺乏统一促销的机制。一个好的商城不只是初步的统一经营管理就行，还要有“船长”来把舵，或者是“统一促销”的较高层管理机制才能有效地吸引人。四是房租价或税收高，经营成本高。好地段、人流量大的商场基本上就会有如此状况，重点在于经营者如何经营，一般毫无特色的产品就会有产生如此状况。所以需要“有特色”、“有设计感”的东西才能符合未来消费潮流。五是市场规模太大或者同类市场太多导致市场竞争日益激烈，占20%。主要是因为目前市场“单一性”
24、太强，均以单纯购物形式出现，无法满足消费者新的消费趋势。六是物业管理差，市场不规范，占13%。物业管理是投资者及经营者都十分关注的一个问题。3、 请问您现在经营的商铺的租金是多少？ 元/平方米 面积： 平方米面积分布一览表面积范围数量比率10以下11739%112014448%2130186%314072%415041%拒答114%合计290100% 从调查数据得出，目前经营者的经营面积主要集中在20平方米以下，占了总量的87%，其余在21平方米以上的只占了9%。租金范围分布一览表 单位：元/租金范围数量比率100元以下6522%101200元7425%201300元6421%301400元2
25、89%401600元4716%601800元31%800元1000元31%拒答175%合计301100%此次调查的租金大部分在300元/平方米以下，占总量的67%，主要分布在人和服装城，浙江村、李家村服装批发市场，文艺路恒兴市场，其中100元以下的主要在档次较低的人和服装城及浙江村、李家村服装批发市场。n 人和服装城一楼租金大约在100200元/之间n 浙江村、李家村批发市场、文艺南路恒兴市场的租金主要在100300元/之间n 康复路批发市场的租金大约在200500元/平方米之间n 解放路临街店铺租金主要在400600元/之间，店中店的租金主要在300500元/之间，部分较差位置在200300
26、元/左右。n 东大街、南大街、北大街的租金最高，此次访问以店中店（内铺）经营者为主，其租金主要在400600元/左右，小部分稍差的在400元以下。4、 请问您知道西何家村凯旋城商业的规划吗？地点 答案知道听说过不知道合计解放路2311447人和服装城4404387东、 西、北、南大街11162148康复路181726浙江村、李家村384960恒兴市场162733合计22108171301比率7%36%57%100%由以上数据显示，知道或者听说过西何家村凯旋城商业规划的占7%，不知道的只占36%。可见西何家村凯旋城商业在经营者当中的知名度是较低的，而且他们对西何家村凯旋城商业的未来发展也非常的并
27、不关注。证明本项目在推广明显不足，并未得到经营者所关注。5、 如果以10分为标准，你认为以何家村凯旋城商业的地段能打多少分？区域 分数5678910拒答合计解放路1-52674447人和服装城897281122287东、西、南、北大街5581586148康复路-43963126浙江村、李家村23828712-60恒兴市场3641334-33合计19273511942518301比率6%9%11%40%14%17%3%100%调查中，没有经营者给西何家村凯旋城商业这个地段评4分以下，其中57分的占总量的26%，评价在8分以上的占了总量的71%。可见西何家村的地段在人们的心中依然是一个黄金地段。从
28、第5及第6题的答案中显示，有72%的人知道西何家村凯旋城商业并且评分在5分以上（不含5分）的占91%，表明众经营者对西何家村凯旋城商业地段的认同。6、 那您觉得西何家村改造项目会对凯旋城商业造成良好的影响吗？区域会可能性很大可能性很小不会拒答或不清楚合计解放路72628447人和服装城1740325287东、北、南大街53129148康复路31553-26浙江村、李家村1224617160恒兴市场218112-33合计4615419748301比率15%51%6%25%3%100%数据显示，只有25%的人认为西何家村改造项目对凯旋城商业不会有太大的良好影响，回答可能性很小的只占6%；15%的人
29、认为西何家村改造项目对凯旋城商业造成良好影响，51%的人认为会造成影响的可能性很大，两者之和达66%。7、 认为西何家村凯旋城商业需要包括哪些功能？（基数301份，可复选）功能人次比率大型百货商场165.31%主题商场103.22%超市144.65%餐饮7424.58%酒吧10.33%咖啡厅185.98%电动游戏室61.99%医药6621%家居建材20766.77%其它299.63% 数据显示，从众多受访者的建议中，休闲广场、主题商场、美食街的比例都超过了50%；大型百货商场也接近50%；其次是超市，占41%；再次酒吧、咖啡厅、电动游戏室所占比例较少，在20%以上；电影院的建议最少，只占12%
30、8、 您觉得在西何家村凯旋城商业做什么主题最合适？（基数301份，可复选）项目人次比率服装5718.93%鞋3411.29%家电3113.65%家居广场20769%女装103.32%男装62%儿童世界124%流行前线52%综合性购物休闲62%其它82.7%由于此次调查的基本上都是服装经营者，因此建议服装城的比例较高，另外很多经营者认为西河家村改造前为建材市场，做家具建材的成功率要高。所占比例不足5%的家电城及家居广场等，受访者普遍认为原生业态是阻碍的一大瓶颈。很多经营者已经认识到只靠单一的一种行业很难维持一个大规模的商业步行街。从第七题的答案中显示，建议休闲广场、美食街、酒吧、咖啡厅、电动游
31、戏室的均在5%以内。可见一个集饮食、娱乐、休闲、购物于一体的综合性的商业必将会引起各商家及投资者的青睐。9、 果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会购买？ 如购买是自营还是投资？（如答会则跳问第11项）答案数量比率会8127%不会5318%了解后再定16755%合计301100%由以上数据显示，回答会的有27%，了解后再定的有55%，其余18%的人回答不会买。可见商铺经营者对本项目的商业环境比较有信心。从调查中得知大部分商家顾虑的是关于价格高低、如何规划以及工期的问题，因此多数抱着观望的心态，表示必须了解详情后才能定。数据显示了解后再定及不会买的占73%，这些就是我们需要用一个高水准的商业规划
32、去说服的部分。10、如购买是自营还是投资？答案数量比率自营16855%投资145%两者都考虑6622%不会买5318%合计301100%以上数据显示，用来自营者占了55%，自营投资都考虑的占22%，用来投资只占5%。因为此次问卷调查的对象几乎都是经营者，其投资观念较落后，而且西安较少投资型物业可让其参考，所以得出自营者居多投资者少的结果。且从调查中得知西安大多数商铺只是限于出租或买断320年经营权、转租权，较少出现以产权交易的商铺物业。所以此问题中回答会购买的有很大部分意向是买断510年的经营权或者转租权。10、 如果西何家村凯旋城商业推出的话，您会不会租？答案数量比率会4615%不会248%
33、了解后再定13043%合计20066%有200人回答此问题，占总量的66%，其中15%的人表示会租，43%的人表示了解后再定，表示不会租的只占8%。因为多数经营者考虑的是买断短期经营权或转租权较为划算，因此选择会租用的较少。从调查中得出许多经营者处于一个观望心态，他们非常关心未来西何家村凯旋城商业在投入经营后能否旺起来，能否吸引巨大的人流。11、 得多大面积比较合适呢？面积范围数量比率10以下2910%11206522%213016254%3140196%4150144.5%516082.5%拒绝回答41%合计301100%超过50%的经营者认为2130最适合，认为1120最合适的占22%，两
34、者之和占总量的76%。其次为10以下占10%，3160的较少，一共占了13%。注：在调查中经营者多以目前经营面积来对比，大多数指的是实用面积，因此2050是经营者最能接受的面积。12、 您觉得合理的价格是多少呢？ - 元/平方米价格范围数量比率10000元以下8265%1000020000元11365%2000030000元31%合计2273%此问题回答人次只有22人，主要原因是西安较少商业物业出售，大部经营者只有买断320年经营权或者转租权的概念，而并没有产权交易的概念，因此此问题答案不具参考性。且在调查中得知大部分经营者对买断使用权心存顾虑，主要原因是觉得风险太大，且买断短期经营权或转租权自由性较强，如经营不善可及时退出。因此本项目推售前期的关于本项目国际级规划、全新的经营理念、投资分析等系列媒体报导十分重要。使买家对本项目充满信心，能有效的促进销售。13、您觉得合理的租金是多少呢？ - 元/平方米租金范围数量比率100元以下155%1
