1、 太原商业项目市场调研报告 太原商业项目市场调研报告 二八年三月十二日 前前 言言 本次对太原市商业发展现状及发展趋势进行调研， 主要从太原市社会 经济发展状况、太原市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业 概况、太原市商业租售价格水平，同时重点了解类似项目进行了全面的实 地调查。 一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此 为基础，结合目前太原商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提 供强有力的市场支持。 二、调研时间 2008 年 2 月 21 日3 月 8 日 三、信息来源 主要来自于太原市统计局等政府部门及政府网站； 太原市多个大型商
2、场及超市；太原晚报等媒体，以及相关文字资料。 四、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房 地产代理公司及相关媒体。 六、调研内容 1、太原房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、太原市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明， 均指所述地段地面一层商业物业。 注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明， 均指所述地段地面一层商业物业。 第一部分第一部分 宏观环境研究宏观环境研究 一、太原市概况 总面积为 6988 平方公里，其中土石山地约占 52%，黄土丘陵约占
3、30%。全 市总人口 341.38 万人，其中，城镇人口 281.19 万人。市区划分为小店区、迎 泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区六个市辖区。 迎泽区迎泽区 杏花岭区杏花岭区 尖草坪区尖草坪区 万柏林区万柏林区 晋源区晋源区 太原市的南大门，总人口 37.2 万， 为太原市新城区， 拥有高新开发区、 教学园区、经济开发区，未来 5 年 内省、市行政中心将迁移至此区的 长风街区域 小店区小店区 未来行政中心、 教学 园区、高新开发区、 经济开发区 目前大原市的政治、经济、文化、 交通中心 政治、文化、 行政中心 位于太原市的最北端，总人口 34.5 万人，汇集钢铁集团、矿山 集团、电
4、能一厂等工业企业 工业化工区 工业化工区 太原市的东北面，以工业为主的 新城区 一个新型的工矿区，以煤炭、化 工、冶金、机械制造、电子、金 融、科研及高科技术开发为主 位于太原市区西南角，有着丰厚 的文化底蕴和文物历史资源，为 文化旅游保护区 工矿区 工矿区 旅游区 旅游区 二、房地产市场分析 房地产市场分析 太原市区房地产市场发展呈现如下趋势： 整体趋势西进南移（北边界为丘陵，东有东山，西有西山） ； 建筑形态以高层住宅、别墅高档物业开发为主； 近两年价格上升幅度较快； 迎泽区五龙湾以其地理位置趋高，环境、空气污染相对较少的优势，以开发别墅物业为主， 典型楼盘有龙关天下、阳光海岸等； 小店区
5、市场发展集中体现在长风街区域，随着未来省政府、市政府的迁至，以及高新开发 区、经济开发区快速发展，将是太原市未来几年的重点发展区，潜力最大。 尖草坪区主要是以旧城改造为主，因城市拆迁难度大，环境污染的严重性，以及城市南下 发展的趋势，造成此区域市场开发进度缓慢，整体价格上升幅度不大。 万柏林区沿汾河景区的涟汾桥至长风桥，由北往南，多数开发高层住宅，并以“汾河景观” 为主要卖点。 1、建筑类型 1、建筑类型 根据初步调查，太原市市区目前主要以高层住宅为主，其次是别墅，多层住宅开发量比 较少，具体各区呈现如下特性： 区域 特性 备注 高层：以柳巷商务区以中心扩散开发 迎泽区 别墅：以五龙街为中舳线
6、往东开发 高层：以长风街商务区以中心扩散开发 小店区 多层：开发极少，靠南郊区 高层：由府东街、府西街逐步往北推进 尖草坪区 多层：开发极少，靠北郊区，多数为单位房 万柏林区 高层：沿汾河由北往南推进 杏花岭区 晋源区 2、房型结构与面积 2、房型结构与面积 根据初步调查楼盘房型结构与面积情况来看，主要以二房、三房为主，面积控制在 90 第 5 页 共 21 页 140 平方米之间，其中部分高层建筑主诉求为投资和单身公寓，面积控制在 4080 平方米左 右。 3、交付状态 3、交付状态 95以上的楼盘毛坯交付 4、物业管理 4、物业管理 小高层、高层普通住宅物管费在 0.650.9 元/平方米
7、/月，高档公寓在 1 元/平方米/月 左右，写字楼在 3 元/平方米/月左右。 太原市部分楼盘物管费用情况 太原市部分楼盘物管费用情况 楼盘 物管费（元/平方米/月）备注 光信帝景华府 1.2 公寓 嘉苑一期 0.9 公寓 天赐康缘 0.65 公寓 铜锣湾城市福邸 0.8 公寓 飞云现代城 0.9 公寓 大唐长风 1 公寓 GOGO5 米 2 1 公寓 王府商务大厦 3 写字楼 翡翠花园 1 别墅 5、环境景观 5、环境景观 所开发楼盘在环境景观上呈现如下特性： 沿汾河所开发的楼盘，诉求滨河景观带； 诉求公园环境景观； 楼盘自主规划景观，如：奥林匹克花园、大唐长风、阳光海岸； 因太原市整体环境
8、污染严重，所以多数楼盘比较看重环境景观的建设； 6、销售速率 6、销售速率 从区域来看：小店区、高新开发区、万柏林区（靠汾河）楼盘比较好销售。尤其是小店 第 6 页 共 21 页 区楼盘倍受市场青睐，究其原因：一是小店区市民比较富裕，存在一定的需求能力；二是得 力于近几年新城区开发建设的快速发展； 从建筑类型来看：小高层、高层建筑比较好销售。究其原因：一是整个城市规划提高容 积率的要求；二是开发商追求利润最大化的需要； 从物业类型来看：普通住宅和市中心（柳巷街、长风街中心）小面积公寓比较好销售； 7、租赁市场 7、租赁市场 太原市区住宅租金约 13 元/月.平方米，商住综合约 21 元/月.平
9、方米，写字楼约 37 元/ 月.平方米，门面房约 66/月.平方米。其中住宅物业小店区约 10 元/月.平方米，迎泽区约 21 元/月.平方米，杏花岭区约 10 元/月.平方米，万柏林区 9 元/月.平方米；商住综合物业小店 区约 16.3 元/月.平方米，迎泽区约 23 元/月.平方米，杏花岭区约 34 元/月.平方米，万柏林 区 20 元/月.平方米；写字楼物业小店区约 16 元/月.平方米，迎泽区约 30 元/月.平方米，杏 花岭区约 45 元/月.平方米；门面房物业迎泽区约 58 元/月.平方米； 太原市区各区物业租金情况太原市区各区物业租金情况 （单位：元/月.平方米） 10 16
10、21 23 30 58 10 34 45 9 20 16.3 5 25 45 65 数据来源：太原房产网 小店区迎泽区杏花岭区万柏林区 小店区1016.316 迎泽区21233058 杏花岭区103445 万柏林区920 住宅商住综合写字楼门面 研判： 迎泽区为老城区，整个城市的政治、经济、文化中心，尤其是钟楼街、柳港路为整个 城市中央商务区，聚集着铜锣湾、沃尔玛等商业巨头，所以其物业租金普遍较高； 杏花岭区紧靠迎泽区区域，其物业租金与迎泽区不相上下； 小店区为新开发区，聚集着沃尔玛（已经营业 2 年左右） 、富士康等全球商业巨头，随 着 5 年内省政府、市政府的迁至，此区块的物业租金升值潜力
11、最大。 尖草坪区与万柏林区出租物业相对较少，租金也相对较低。尖草坪区的工业产业，万 柏林区的工矿产业决定了这两个区块租金相比低于其他区块。 第 7 页 共 21 页 第二部分第二部分 商业地产市场商业地产市场 一、太原市各大商场经营情况 一、太原市各大商场经营情况 为了研究太原市商场的经营情况，我们调查了市场上 15 个商场，在此基础上作如下 分析。 （详见太原市各大商场一览表）（详见太原市各大商场一览表） 我们首先把这些商场分为高、中、低三个档次： 11 高档商场 11 高档商场 1）该类商场对地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等 市中心一类 地段，商场的规模一般都很大，基本
12、都采用豪华装修； 2）以国内外知名品牌作为选择对象，对品牌的要求很高；一般选择的品牌都要在北京和 上海等地有 3 年以上的经营时间； 3）以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的 27%30%抽成，进场费和保证金一般 在 10000 元15000 元； 4）该类商场一般采用大卖场的模式，有一家采用店中店的模式。 1212 中档商场 中档商场 1）该类商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修； 2）基本以知名品牌为选择对象，对品牌有所要求，但要求赢利即可； 3）以联营的经营方式， 商场一般能获得营业额的 25%27%抽成， 进场费和保证金在 5000 元10000 元之间； 4
13、该类商场采用大卖场和店中店的模式。 13 低档商场 13 低档商场 1）该类商场一般地处城南、城西等二三类地段，在规模上大多为 2 层，面积在 1 万平方 米以下，装修条件简单； 2）商场一般以二、三线品牌及杂牌为主。 3）商场大多以出租的形式为主，租金在 2.5 元/ m 2.天3 元/ m2.天。 4）该类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成 10 m 220 m2的小间。 第 8 页 共 21 页 点评： 点评： 经过这次市场调查发现目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有 的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，其中以零售业为主的柳巷商 业街和
14、以批发为主的朝阳服饰批发一条街是目前太原市大商场最集中的地方；各大商场竞争 异常激烈，采用模特秀、现场化妆等手段来吸引客户。 但有部分商场由于经营模式陈旧，商场装修落后等原因，目前出现了亏损的局面。但与 此同时还有很多新建的高档商场将上市招商。因此在今后几年太原市将出现商场供过于求的 局面。 并且，项目开发商大都不熟悉商场的运作程序与规律，商场在一个区域商圈内的重复存 在，许多优秀的品牌非常注重城市资源分区的问题，因此商场的招商（优秀的商业品牌）成 为商场经营严重的制约因素。 太原市各大商厦经营情况一览表 太原市各大商厦经营情况一览表 档次 商 厦 名 称 规模 经营模式 联营方式 经营品牌
15、天 美 名 店 营业面积 约 1 万 m 2 店中店模 式 营业额的 30%的扣率， 15000 的进场费，15000 的保证金 国际知名品牌服饰、 皮 具、钟表等 时 代 广 场 营业面积 1.5 万 m 2 共 5 层 大卖场模 式 营业额的 28%的扣率，约 15000 的进场费，15000 的保证金 国内外知名品牌首饰 品、 皮具、 服饰、 内衣、 化妆品等 高档 贵 都 世 纪广场 营业面积 2 万 m 2 共 6 层 大卖场模 式 营业额的 28%的扣率， 10000 元的进场费，10000 的保证金 国内外知名品牌珠宝、 服饰、化妆品、鞋类、 健身器材、体育用品、 童装、玩具、床
16、上用品 第 9 页 共 21 页 华 宇 购 物中心 营业面积 达 1.8 万 m 2 共 6 层 大卖场模 式 营业额的 27%的扣率， 15000 元的进场费，15000 元的保证金 国内同类品牌销量前 15 名，并进驻北京和 上海 3 年以上， 国内外 知名品牌。 联 洋 百 货 共 6 层， 面积 1.2 万 m 2 大卖场模 式 营业额的 25%的扣率， 5000 元的进场费，5000 元保证金 中高档服饰、鞋类、床 上用品 天 龙 大 厦 共 5 层 大卖场模 式 营业额的 25%。 国内中高档服饰品牌、 鞋类、化妆品、礼品等 五 一 商 厦 共 5 层， 面积 1 万 m 2 大
17、卖场模 式 营业额的 25% 金银首饰、 国内中档服 饰品牌 下 元 商 贸中心 4.3 万 m 2 共 3 层 大卖场模 式（租户 自己隔开 成 店 中 店） 签 10 年合同租金为 1.5 元/ m 2.天，签 5 年合同租 金为 1.7 元/ m 2.天，签 1 年合同租金为 2.12 元/ m 2.天 精品服饰、工艺礼品、 小商品、针纺织品、副 食品 华 宇 购 物广场 地下1层， 地上 5 层 大卖场模 式 营业额的 26%的扣率， 5000 元的进场费，3000 元保证金 化妆品、钟表、珠宝饰 品、服饰、皮具、体育 用品 美 莎 世 纪百货 共 4 层 大卖场、 店中店模 式 1、
18、2 层采用联营，营业额 的 25%的扣率。3、4 层采 用租赁，为 7 元/ m 2.天 珠宝、化妆品、中档服 饰、 中档 万 盛 服 饰广场 共 2 层， 1.2 万 m 2 店中店模 式 租赁价格为 3 元/ m 2.天， 可购买 14 年的使用权， 价 格为 6000 元/ m 27000 元/m 2. 国内知名山西省总代 理服饰（男装、女装） 品牌 第 10 页 共 21 页 长 风 商 厦 共 2 层 大卖场 租赁价格为 1 层 1.8 元/ m 2.天，2 层为 1.3 元/ m2. 天 五金、钟表、杂牌服饰 太 航 服 饰广场 共 2 层 大卖场隔 开成 17.8 m 2的小间
19、租赁价格为 2.5 元/ m 2.天 男女杂牌服饰、 轻纺织 品 万 事 发 服 饰 商 场 1 层 店中店， 每间约 4 m 2 租赁价格为 3 元/ m 2.天 男女杂牌服饰 低档 双 塔 商 场 共 2 层 大卖场隔 开12 m 2 的小间 租赁价格为 2.7 元/ m 2.天 纺织品、食品等 14 各大商场平均单位产出情况 14 各大商场平均单位产出情况 商场名称 平均单位产出 贵都世纪广场 1.6 万/年.m 2 联洋百货 1.3 万/年.m 2 天龙大厦 0.6 万/年.m 2 五一百货 1.5 万/年.m 2 解放大楼 0.8 万/年.m 2 华宇购物中心 2.8 万/年.m 2
20、 平均单位产出 1.43 万/年.m 2 为了考察各大商场的经营情况，我们有选择的对太原市中、高档商场的单位产出进行调 查。从表中可以看出目前太原市中、高档商场的单位产出平均值为 1.43 万/年.m 2，各大商场 以 1 万 m 2计算，平均年销售额为 1.43 亿元，按目前太原市 27%的联营扣率计算，各商场的平 均年毛利润在 3800 万元左右。 其中年毛利润最高的是华宇购物中心，平均单位产出高达 2.8 万/年.m 2，按目前华宇购 物中心 1.8 万 m 2计算，其年销售额达到 5 亿元，以目前 27%的联营扣率计算年毛利润为 1.35 第 11 页 共 21 页 亿元。 单位产出较
21、低的是天龙大厦为 0.6 万/年.m 2，按其经营面积 1 万 m2左右，其年销售额约 为 6000 万元，毛利润在 1500 万左右。 点评： 点评： 正因为有象华宇购物中心这样的大型赢利商场的成在，使得很多开发商纷纷上马中高档 大型商场项目。但是，随着大型商场的增加，客户的分流，大型商场的利润将出现下滑的局 面。 二、太原市商铺、商场租金情况 二、太原市商铺、商场租金情况 地点 租金水平（元/ m 2.天） 备注 柳巷 1315 元/ m 2 小商铺和太原 80%的大型商场，零售业为主 解放路 911 元/ m 2 品牌专卖店居多 开化市街 810 元/ m 2 大型商场和品牌专卖店 钟楼
22、街 67 元/ m 2 专卖店和小商铺 朝阳街 35 元/ m 2 服饰、小商品、鞋类批发为主，太原主要的 批发市场一条街 迎泽大街 3.54.5 元/ m 2 小饭店，理容美发等 万柏林区和平北 路和兴华街 13 元/ m 2 小商铺，小型商场 小店区长治路和 寇庄南街交叉口 13 元/ m 2 小商铺，小型商场， 从上表可以看出目前太原市中心的整体租金水平，市中心的柳巷、解放路、开化市街、 钟楼街周边是租金最贵的。由于现在钟楼街周边以小商铺为主，而且此类商铺多为老房子， 周边没有大型商场，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。 第 12 页 共 21 页 第三部分、商业项目市调报告 第三部
23、分、商业项目市调报告 和信 MALL 和信 MALL 底商位置： 和信 MALL 地下一层. 建筑面积： 15000 平方米 面积划分： 划分为 30 平方米左右铺位； 交房日期： 现房 开业日期: 2005 年 11 月 8 号 使 用 率： 重新分割后为 50% 层 高： 负一层为 5 米 净 高： 约为 4 米 装修标准： 大买场装修，公共区域装修为天花、灯饰、地面 价 格： 负一层整层无论位置都为 17204 元/ 平方米 折 扣： 只有一次性付款 租售情况： 50%租售. 第 13 页 共 21 页 租 金： 采取包租形式，年净回报（税后）为投资的 10% 分割方式： 横向分割为主
24、客户构成： 由沃尔玛整体租赁负一层，租期 15 年，到 2020 年为止。 车 位： 地上地下有 800 个 功能划分： 按照大卖场的方式使用 铜锣湾 底商位置： 美特好超市二、三层 建筑面积： 12000 平方米 面积划分： 划分为 25 平方米左右铺位； 交房日期： 现房 使 用 率： 重新分割后约为 50% 层 高： 5 米 装修标准： 大买场装修，公共区域装修为天花、灯饰、地面 价 格： 无论位置都为 14773 元/ 平方米 折 扣： 只有一次性付款 租 金： 采取包租形式，年净回报（税后）为投资的 10%，首期签订 15 年租赁合同 第 14 页 共 21 页 分割方式： 横向分割
25、 车 位： 地上地下有 800 个 功能划分： 按照大卖场的方式使用 铜锣湾项目步行街部分在 2004 年刚开盘时历史销售情况 铜锣湾项目步行街部分在 2004 年刚开盘时历史销售情况 项目规模：26 万 m 2 销售价格：1 层 15000 元/ m 220000 元/ m2 2 层 12000 元/ m 215000 元/ m2 3 层 3000 元/ m 210000 元/ m2 销售面积：可以单独买 1 层，也可两层连买，其面积在 60 m 2 以上。 结论 和信 MALL 和铜锣湾项目都是采取将商场出租给大卖场后拆成 30 平方米的小商铺进行销 售的方式。同时为了增加购铺者的信心，附
26、加包租的政策。这是沿海城市 3 年前采取的销售 方式，后来因为很多项目出了问题了，国家不允许包租，所以被叫停。这种销售方式有很多 隐患潜伏在前期。 1、租户大卖场不允许业主将产权拆小销售的。一般大卖场只会对一个业主签订长期 租赁合同的，租赁合同中都会规定业主不得拆散销售的。 2、10 年甚至 30 年 10%回报的包租有猫腻。开发商实际上是通过提供销售价格的方 式来将风险化解的。大卖场的租金每建筑平方米不超过 1.5 元，以此推算实际售 价应为 1.536510=5475 元/平方米,而这两个项目的销售价格在 17000 元/平 方米以上,这就演变成为用价值每平方米 5475 元的房子做抵押去
27、借 17000 元,年 利率为 10%的借贷行为了。 3、商铺销售的实际只是“坐标” 。因商铺已经被全部打通了做大卖场了，实际交付 的只是一个有天有地，无墙的坐标而已。 4、开发商每年要进行大量的租金补贴。因大卖场租金远远不能支撑给付小业主的租 金回报，若开发商资金断裂则小业主只能与大卖场协商收回商铺。 综合来看，这种商铺销售方式无疑是饮鸩止渴，是坚决不能采用的。 第 15 页 共 21 页 大唐世家 大唐世家 第 16 页 共 21 页 大唐世家.100 城地处漪汾街于彭村路交叉口西南角， 商业基本情况： 底商位置： 12 层. 交房日期： 2008 年 12 月交付使用 使 用 率： 90
28、 层 高： 一层 4.3 米，二层 3.3 米 装修标准： 毛坯房 价 格： 一带二层，临街 1.9 万元/平方米 不临街的为 1.3 万元/平方米 物 业 费： 1/月.m 2 销售情况： 70%销售. 功能划分： 底商没有统一规划和具体功能 第 17 页 共 21 页 怡和鼎太风华 怡和鼎太风华位于大营盘十字路口东南角，南内环街与并州路的交叉口。小区 由一栋国际商务写字楼、两栋高档公寓楼、一栋优质住宅楼及沿两条城市主干道的 三层临街金钻商铺共同围合成一个私密而又通透的步入式中心庭院。 商业基本情况： 占地面积：15357.16 总建筑面积：103795 m2 车位:500 个 商铺建筑面
29、积：11900 m2 底商位置： 鼎太风华地面 13 层. 交房日期： 2009 年 5 月交付使用 使 用 率： 85% 层 高： 均为 2.9 米 装修标准： 毛坯房 第 18 页 共 21 页 价 格： 一带三层，临街 1.5 万元/平方米 不临街的为 1 万元/平方米 销售情况： 80%销售. 功能划分： 底商没有统一规划和具体功能划分. 点评： 住宅价格为 5000 元/平方米,商业一带三层是住宅价格的 2-3 倍,且临街部分 只剩下两个面积较大的商铺没有卖出。 经典家园 小区总建面积 80000 余平方米，商业街,停车场,观景住宅一应俱全。 住宅价格:5100 元/平方米 交房时间
30、2009 年 12 月 30 日 商铺情况 层高：一层 3.6 米，二层 5.4 米，有内楼梯 开间：6 米 第 19 页 共 21 页 进深：1320 米，与住宅连接的底商进深更大 主要户型面积:200 平方米 使用率：90% 单价：1400016000 元/平方米 按揭：5 成 10 年 此项目因靠近南内环街，面向的客户主要为 IT 方面的经营者，此项目可借鉴方面： 1、商铺大部分为靠近住宅的单独的商业街，但最南面一排是与住宅有连接的，这与当代项目 一期很类似， 有极强的参照性， 但因其资料未印刷， 所以建议销售人员进行进一步的跟踪。 2、一、二层层高与我公司项目类似，是在两层总高度为
31、9 米范围内进行 5.4 米和 3.6 米的分 割。这种分法可以参照。 大唐龙庭 大唐龙庭位于小店区长治路与王村北街交汇处，由山西龙之洲房地产开发有限 公司开发。 第 20 页 共 21 页 开盘时间：2006 年 11 月 15 日， 入住时间：2008 年 5 月底。 住宅价格:4650 元/平方米 商铺情况 层高：一层 4.8 米，二层 4.3 米，三层 4.3 米 使用率：85% 单价：一至三层均价 20000 元/平方米，因其二、三层的规划为餐饮，只能整层 销售。 新领地 新领地占地 2.18 万，由三栋南北朝向的高层板楼及临街商铺组成。总建筑面 积 10 万平方米。住宅价格 5500 元/平方米. 商铺情况 层高：一层 4.5 米，二层 3.9 米，有内楼梯 第 21 页 共 21 页 开间：7 米 进深：15 米，部分与住宅底层连接 交房时间：2009 年 5 月 单价：20000 元/平方米 帝景华府 单价：20000 元/平方米已全部销售完毕
