1、THE REAL ESTATE SPECIAL REPORT 2016济南 房地产专题报告 房地产概览 宏观资讯 宏观形势稳定，房地产开发投资增势稳定 10月份限购政策重启， 12月份限购令升级 第四季度房地产市场受调控政策影响较大 土地市场 商品房市场 土地成交 160宗，成交土地面积 885.28万 土地成交总额 652亿元 土地成交楼面均价 2,616元 / 下半年市场交易趋势变化显著 商品房成交 22.35万套，成交面积 1,938万 商品房成交金额 1,720亿元 商品住宅成交 12.58万套，成交金额 1,379亿元 二手房成交 7.11万套 CONTENTS 目录 1.1-经济环
2、境 1.2-楼市政策 1.3-宏观小结 2.1-土地供应 2.2-土地成交 2.3-供销解析 2.4-重点区域 2.5-房企排行 3.1-市场投资 3.2-成交量价 3.3-成交特征 3.4-区域成交 3.5-房企销售 宏观资讯 土地市场 商品房市场 经济环境 2001-2016年 ， 济南经济高速发展 ， 2016年济南实现地区生产总值 6,536.1亿元 ， 同比增长 7.8%。 房地产业快速发展 ， 产业增加值 463.2亿元 ， 增长 8.6%。 2001-2016年 ， 济南房地产开发投资金额增势稳定 。 2016年 ， 全年房地产开发投资 1,163.9亿元 ， 同比增长 14.8
3、%。 其中 ， 住宅投资 805.6亿元 ， 同比增长 11.0%。 Wind资讯 Page 1 近年来 ， 济南第一产业比重维持在 5%左右 ， 第二产业比重逐渐减少 ， 第三产业占比增多； 2016年第三 产业占比达 59%， 增加值 3,849.9亿元 ， 增长 8.7%；房地产业作为第三产业的重要组成部分 ， 快速的发 展使得第三产业占据主导地位 。 楼市政策 宏观小结 需求释放： 2016年上半年 央行和财政部从需求端入手 ， 通过降首付 、 降利率 、 减税费 、 放宽公积金贷 款政策等多手段并施 ， 刺激需求释放 ， 推动的整体经济发展 ， 也加快房地产市场的 发展 。 调控影响
4、： 2016年 10月份济南重启限购令 ， 12月份限购令升级 ， 对房地产市场产生较大影响 。 Wind资讯 Page 2 3月 7日 9月 28日 10月 2日 10月 8日 12月 26日 契税首套房认定 按“区”划分 契税首套房认定安区划分 90 以下缴纳 1%契税 90 以上缴纳 1.5%契税 公贷限额提至 70万 市内六区购房公贷限额 提至 70万 公积金也能用来修房子 “济八条”发布规 范土地市场秩序 全面叫停认筹 缩短土地出让价款缴纳时间 重启限购令 首付比例提高 三套房家庭禁止购房 公贷额度降至 30万 银行收紧房贷政策 首套房最低首付提高至三成 二套房首付最低四成且利率 上
5、浮 10%，开始认房不认贷 限购令升级 本市户籍家庭限购 2套 非本市户籍限购 1套 （ 连缴 24个月社保 ） 2月 26日 Wind资讯 土地市场 Wind资讯 Page 3 土地供应 2010-2013年济南土地供应呈上升趋势， 2013年达到顶峰， 2013-2015年供应逐渐减少。 2016年济南实际供应 158宗地块，土地供应面积为 880.83万 ，规划建筑面积 2,414.31万 ， 2015 年实际供应地块 144宗，土地面积为 768.42万 ，总规划建筑面积 1,943.6万 ，相比 2015年， 2016 年整体供应有所增加，地块供应数量同比增加 14宗，土地面积供应增
6、加 112.41万 ，同比增长 15%。 供应总量 供应特征 月度供应来看 ， 济南 2016年土地供应市场呈现抛物线形式 ， 土地供应主要集中在 6月份 ， 中央商务 区土地大量推出 。 6月推出 54块地 ， 占全年土地供应的 34%， 而其余月份土地供应较为平淡 ， 12月 份仅推出一块地 。 土地市场 Wind资讯 Page 4 成交概览 2016年济南实际成交 160宗地块，成交建筑面积 2,491.34万 ，均与 15年基本持平；但与 15年相比， 16年土地成交总价和楼面地价增长较为明显， 16年土地成交总价 651.95亿元，同比增长 79%，楼面 地价 2,616.87元 /
7、 ，同比增长 75%。 2016年济南土地市场成交主要集中在下半年 7月 、 8月和 11月 。 上半年土地成交较为平淡 ， 未有大规 模的土地成交； 7月和 8月迎来土地成交潮 ， 共成交 65块土地 ， 土地面积 344.92万 ， 占全年土地成交 的 39%； 11月再次迎来土地成交潮 ， 单月成交 29块地 ， 成交总价达 255.41亿元 ， 占全年土地成交总 金额的 39%。 土地市场 Wind资讯 Page 5 成交结构 2016年 济南 市全年土地成交 面积达到 885.28万 ， 同比增长 3.87%；成交结构与 去 年 并无较大差异 ， 其中住宅用地成交面积 497.2万
8、， 占总体成交的 56%， 同比上涨 3%； 商 服 用地成交 152.48万 ， 同 比 增长 52%， 占总体 17%；工业用地 成交 198.97万 ， 占总体 22%,；其它用地成交 36.63万 ， 占总 体 4%。 2016年 济南 全年土地成交 160宗 ， 出让总金额 651.95亿元；其中住宅用地成交 81块 ， 占总体数量 50.63%， 但住宅用地成交金额高达 502.51亿元 ， 占总成交金额的 77.08%；商服用地成交 42块 ， 成交 金额 135.91亿元 ， 占总体 20.85%；工业用地成交 36块 ， 成交金额 11.28亿元；其它用地仅成交 1块 ， 成
9、交金额 2.25亿元 。 土地市场 Wind资讯 Page 6 区域成交 2016年济南各区土地成交中，历城区为主力成交区域，成交 58块地，成交面积 410.59万 ，成交总金 额 342.73亿元，占总成交金额的 44%，遥遥领先区域；历下区次之，成交 49块地，成交面积 119.65万 ，成交总价 212.21亿元，该区域主要为中央商务区土地成交。楼面价方面，市中区以 8,604元 / 的楼 面价摘得桂冠，其次是历下区，楼面价 4,356.71元 / 。 2016年济南各区住宅用地成交市场中，成交最多的依然是历城区，可见未来东部依旧是发展的核心区 域。而住宅用地楼面价最高的是市中区，高达
10、 10,654.47元 / 。 供销解析 2016年 济南土地供销较为平衡 ， 土地供应 1,808万 ， 供应规划建筑面积 2,414.31万 ；成交 规划建 筑面积 2,491.34万 ， 同比减少 2.31%；全年 楼面价 2,616.87元 / ， 同比 增长 75%。 供销对比，楼面价上涨明显 Wind资讯 Page 7 2016年 济南住宅土地供销亦较为平衡 ； 住宅用地楼面价增长明显 ， 楼面价达 3,174.02元 / ， 同比 增 长 91.2%。 2016年 济南重点地区地王分布图 地王解析 地块 ;东工商路以西， 标山南路以北 拿地房企：海睿 成交价： 3.38亿 楼面价
11、： 2385元 / 地块 ;张庄路以南八里 桥廉租房项目西侧 房企：龙湖地产 成交价： 7.61亿 楼面价： 6801元 / 天桥区地王 地块 ;省道 103线西侧 南北康片区 B-5-2地块 拿地房企：绿地 成交价： 5.18亿 楼面价： 12650元 / 市中区地王 槐荫区地王 地块 ;工业南路以南，奥 体西路以西 拿地房企：绿地 成交价： 2.41亿 楼面价： 4474元 / 历下区地王 地块 ;历城区郭店虞山大道 北侧 拿地房企：荣盛 成交价： 12.05亿 楼面价： 6379元 溢价率 :718.99% 年度溢价率之最 Wind资讯 Page 8 年度楼面价地王 地块：历城区彩石片区
12、 5 宗土地 拿地房企：中铁联合体 成交价： 92.78亿 楼面价： 13064元 / Wind资讯 Page 9 重点区域 城市发展 ： 2016年历城区成交 58块地 ， 成交面积 410.59万 ， 成交总价 342.73亿元 ， 其中住宅用 地 37块 ， 成交面积 329.16万 。 成交总价 298.35亿元 。 作为济南东拓的主要承载区 ， 高溢价土地大 多集中于历城区 ， 东部为未来发展核心片区 。 重点地块 ： 2016年 11月 1日 ， 中铁置业及中铁十局联合体以 92.78亿元拍的彩石片区 5宗土地 ， 土地 溢价率高达 199.48%， 楼面价达 13,064元 /
13、。 此次出让 5块土地位于彩石片区 ， 济南市规划的东部 城区由郭店 、 孙村 、 彩石三个片区组成 ， 规划东部城区以发展高新技术产业 、 先进的制造业 、 生活 居住 、 生活服务为主 ， 形成现代化新城区 。 2016年济南重点地块 区域 土地位置 土地用途 土地面积 ( ) 成交总价 (亿元 ) 楼面价 (元 / ) 溢价率 历城区 历城区彩石片区 A-1地块 居住 88,644 13.95 13,566 199.48% 历城区 历城区彩石片区 B-1地块 商业商务 34,978 3.91 7,487 历城区 历城区彩石片区 B-3地块 居住 146,946 26.43 12,940
14、历城区 历城区彩石片区 B-4地块 居住 169,675 25.94 13,776 历城区 历城区彩石片区 B-5地块 居住 147,870 22.55 13,866 中铁联合体 G102-106 楼面价 13064元 / 荣盛 G082 楼面价 6379元 / 龙湖 G027 楼面价 5012元 / 隆昊 G023 楼面价 2179元 / 万科 G078 楼面价 9613元 / 龙湖 G024 楼面价 3142元 / 龙湖 G019 楼面价 4447元 / 龙湖 G020 楼面价 3760元 / 世茂 G118-119 楼面价 9083元 / 隆昊 G022 楼面价 5360元 / Wind
15、资讯 Page 10 房企拿地 2016年，约有 70多家企业在济南拿地。从房企拿地面积上看，中海地产是 2016年济南土地市场的 最大赢家，土地储备量最多， 138.43万 ，济南弘业、绿地等紧随其后，各拿地 67.16万 、 61.99 万 。从拿地金额看，绿地拿地金额高达 138.73亿元，其次是中海地产和中铁联合体，拿地金额分 别 100.07亿元和 92.78亿元。 2016年济南房企拿地面积排行榜 排名 房企 拿地面积 (万 ) 规划面积 (万 ) 拿地金额 (亿元 ) 1 中海地产集团有限公司 138.43 515.68 100.07 2 济南弘业房地产开发有限公司 67.16
16、99.72 7.26 3 绿地集团 61.99 261.88 138.73 4 中铁联合体 58.81 71.02 92.78 5 济南西城投资开发集团有限公司 53.80 179.83 24.16 6 济南智慧城置业发展有限公司 34.54 117.32 12.54 7 济南综合保税区开发投资集团有限公司 28.73 28.73 1.81 8 济南新城地产有限公司 28.67 136.67 10.95 9 龙湖地产 22.80 57.02 26.10 10 济南隆昊房地产开发有限公司 21.89 71.97 25.46 2016年济南房企拿地金额排行榜 排名 房企 拿地面积 (万 ) 规划面
17、积 (万 ) 拿地金额 (亿元 ) 1 绿地集团 61.99 261.88 138.73 2 中海地产集团有限公司 138.43 515.68 100.07 3 中铁联合体 58.81 71.02 92.78 4 济南泉景文卓置业有限公司 10.16 33.54 31.65 5 龙湖地产 22.80 57.02 26.10 6 济南隆昊房地产开发有限公司 21.89 71.97 25.46 7 济南西城投资开发集团有限公司 53.80 179.83 24.16 8 上海世茂信择实业有限公司 7.07 30.95 18.21 9 济南荣程房地产开发有限公司 9.28 25.33 17.08 10
18、 山东中投建邦置业有限公司 12.57 88.10 15.04 Wind 資訊 Page 11 Wind资讯 2016年济南房地产市场投资增势稳定 。 全年房地产开发投资 1,163.9亿元 ， 增长 14.8%。 其中 ， 住宅 投资下半年增速有所放缓 ， 全年投资 805.76亿元 ， 增长 11%。 市场投资 Page 12 Wind资讯 2013-2016年，济南商品房成交面积、成交金额均稳步提升。 2016年商品房成交 223,528套，成交面积 1,938万 ，成交金额 1,720亿元，均创历史新高，同比 2015年，各项指标增幅分别为 48.7%、 49.1%、 58.2% 。
19、2016年 3月到 9月，济南商品房成交一直处于比较火热的局面，然而到了 10月，在各项楼市调控政策的 干预下，这种火热局面彻底被打破，商品房成交跌入低谷，跌幅近半。楼市在 10月、 11月进入 “ 寒冬 ” ， 成交量较 9月出现大幅下降， 12月有所回升，但仍然难与 9月等比肩。 商品房成交 Page 13 Wind资讯 近 7年 ， 济南商品住宅成交总体呈现逐年上升态势； 2016年商品住宅量价齐升 ， 成交均价 9,650元 / ， 同比增长 13.42%， 成交面积达 1,518.5 万 ， 同比增长 39%。 2016年 1-2月受春节影响 ， 成交量较少； 3月份首付比例降低 ，
20、 成交量开始增加 ， 3月分成交面积高达 206.65万 ， 之后几月成交量一直稳定高位；自 7月起 ， 成交价格涨幅明显； 10月份限购政策重启 ， 成 交量下降明显 ， 但是价格依然上升 。 单位：万 单位：元 / 住宅成交 Page 14 Wind资讯 单位：元 / 2016年济南市二手房挂牌均价 “ 节节高升 ” ， 12月份挂牌均价达 14,428元 / ， 整年价格涨幅的高点 出现在 10月份 。 10月份出台限购政策 ， 致使新房及二手房的成交量下降 ， 但二手房挂牌均价却环比涨 9.4%， 成为 2016年年度的高峰点 。 相较于挂牌均价 “ 节节高升 ” ， 二手房网签量却没
21、有持续上升 ， 而是呈波浪形走势 。 纵观 2016年全年情况 ， 网签量高峰期出现在 3月和 9月 ， 2月和 10月则分别为网签 量的低谷期 。 自 2014年 ， 济南二手房成交量增长明显 。 2016年由于多重政策的利好 ， 济南二手 房成交量不断攀升 ， 虽然下半年重启限 购政策 ， 但济南二手房成交量依然创历 史新高 ， 成交 71,120套 。 相较于 2015 年 ， 同比增长 51%。 二手房成交 Page 15 Wind资讯 2016年济南商品住宅 80 以下的成交和供应均较少 ， 80-100 刚需产品是市场主力 ， 成交量较大 ， 100-120 及 120-140 面
22、积段成交量及供应量均较大 ,140-180 及 180 以上面积段成交量远大于供 应量 ， 改善性住房需求不断扩大 。 2016年济南商品住宅成交 1,518.5万 ， 占商品房成交的 78.35%， 商业成交 66.5万 ， 办公用房成交 161万 ， 其他用房成交 192万 。 成交特征 Page 16 Wind资讯 2016年济南市各区供求不平衡 ， 受城市发展方向及地域影响 ， 历城区为城市发展的主要区域 ， 2016 年供求量较大 ， 其次是槐荫区和市中区 ， 天桥区和高新区较少 。 成交均价方面 ， 历下区区位优势较为明显 ， 价格最高 ， 达到 14,453元 / ， 同比涨幅
23、10.74%。 济南商品住宅成交分布中 ， 历城区成交占比达到 26.47%， 远高于其他区域 ， 是济南市发展的重点区域 ， 其次是高新区 ， 而长清区成交最少 ， 占比仅 6.04%。 区域成交 Page 17 Wind资讯 2016年济南二手房成交创历史新高 ， 其中市中区以 15,107套成交量问鼎 桂冠 ， 其次是历下区和天桥区 ， 成 交分别是 11,849套和 11,657套 ， 而 长清区成交量最少 ， 仅 1,502套 。 历城 13,189 56% 历下 19,648 49% 天桥 11,618 30% 槐荫 10,754 19% 市中 15,272 33% 长清 6,17
24、3 22% 2016年 12月 ， 历下区二手房 成交均价达 19,648元 / ， 同 比增长 49%；其次市中区成交 均价 15,272元 / ， 同比增 长 33%；历城区受关注度 较高 ， 二 手 房 成 交 均 价 13,189 元 / ， 同比增长 56%；而均价最低的是关 注度较低的长清区 ， 成交 均价为 6,173元 / ， 同比 增长 22%。 区域成交 Page 18 Wind资讯 2016年济南楼市成交中 ， 恒大地产以 110.18亿元的成交总金额登顶 ， 占济南总销售额的 6.41%， 其次是 鲁能亘富 ， 成交总金额分别为 101.79亿元；中海以 75.31亿元
25、的成交金额摘得季军 ， 占比 4.38%。 济南成交面积排行榜中 ， 摘得榜首的依然是恒大地产 ， 销售面积达 124.73万 ， 其次是中海地产和鲁能 亘富 ， 销售面积分别为 94.48万 和 91.74万 。 2016年 房企济南销售面积排行榜 110.18亿 恒大 101.79亿 鲁能亘富 75.31亿 73.31亿 万科 66.34亿 高新控股 61.31亿 融创 52.64亿 绿地山东 51.82亿 山东中建 45.62亿 海尔 恒大 中海 鲁能亘富 91.74万 高新控股 79.35万 万科 78.69万 绿地山东 69.14万 山东中建 62.1万 银丰 58.12万 融创 5
26、8.01万 44.22亿 银丰 44亿 华润 41.31亿 绿地泉 37.6亿 南益 36.59亿 绿城 124.73万 中海 94.48万 绿地泉 44.8万 海尔 38.13万 华润 37.36万 重汽 33.27万 南益 32.5万 2016年 房企济南销售金额排行榜 房企销售排行 Wind资讯 本报告为报告来源所公示机构独立研究产品， Wind资讯只在授权范围内向本公司客户提供协议下 的研究产品刊载或转发服务。 本报告的最终所有权归报告的来源机构所有， Wind资讯客户在接收到本报告后，应遵循报告来源 机构对报告的版权规定，不得刊载或转发。 任何人在未经 Wind资讯授权下通过本公司产品获取本报告时， Wind资讯将保留随时追究其法律责 任的权利 END NOTES
