1、泰州市场考察报告第一部分 泰州城市概况一、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。二、行政区划泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个
2、街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。 三、交通情况泰州水陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部。以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模，万吨级以上泊位5个，泰州港集装箱码头年吞吐能力达到10万吨标箱。泰州引江河集引、排、航等功能于一体，被誉为“中国的莱茵河”。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路，全市公路通车总里程5693公里。新长（新沂长兴）铁路、宁启（南京启东）铁路在泰州境内纵横交错。泰州城与水紧密相连，城内外水网密布，街
3、渠相依，形成了以稻河为南北长轴，两座城池为其双翼，外城河与城内的玉带河交错环绕，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局。扬州泰州机场场址日前获得民航总局批复，批复原则同意机场建在江都丁沟。新建的扬州泰州民用机场，泰州市区公路距离约20公里。扬州泰州机场为支线机场，是全国民用机场布局规划确定的新建机场之一，飞行区等级为4C级，年吞吐量50万人次。扬州泰州机场的兴建将为泰州的出行提供便利。四、面积与人口1、地域面积泰州市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74
4、%，水域面积占17.26%。2、人口现状至2007年末，全市户籍总人口为503万人，市区人口62万人。2007年末全市人口分布状况:地区总人口数(人)城镇人口乡村人口市区62291054702875882兴化市1549922556726993196靖江市664706308026356680泰兴市1292127563548728579江堰市906979334793572186 数据来源于泰州市民政局3、城市化水平目标泰州5年规划：到2012年，城市化水平由现在的48%，提高到57%。4、简要分析从泰州的人口现状和未来发展规划来分析，在规划的指引下，泰州市城镇人口为214万人，若按全市人口503万
5、人计算，每年约将10.5万农村人口转化为城镇人口。这样的人口转移将为泰州市房地产市场的发展提高比较好的需求保证。第二部分 城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市类型泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。2、城市总体经济情况2007年泰州市国民经济快速增长, 国内生产总值达580.04亿元，国内生产总值年均增长13.4%，占全省的比重4.7%。其中，第一产业增加值
6、72.62亿元，增长3.0%；第二产业增加值300.37亿元，增长17.6%；第三产业增加值207.05亿元，增长11.7%。人均国内生产总值11513元，增长13.3%。三次产业构成比例由上年的14.249.536.3调整为12.552.835.7。3、历年GDP增长情况表3、泰州市历年GDP增长情况统计年份2003200420052006GDP总量（亿元）580.04705.819.601002.50增长率13.4%14.7%15.0%15.2%人均GDP（元）11513140141741721491增长率14.1%14.8%15.6%16.3% 数据来源于泰州统计年鉴GDP增长图580.
7、04705819.61002.513.40%14.70%15.00%15.20%020040060080010001200200320042005200612.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%系列2系列1根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据以上的标准判断，泰州市2006年人均GDP为3006美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。同时告
8、诉发展的泰州经济也将为泰州房地产的发展提供强大的动力。4、泰州市产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，泰州的2007年的三次产业构成比例由上年的14.249.536.3调整为12.552.835.7，说明泰州的农业占GDP比重在逐渐下降，同时泰州工业化水平比较高，第三产业（特别是服务业）的正在处于积极发展阶段。2）、展望从泰州市政府制定的未来五年发展规划来看：努力成为苏中率先发展重要板块，努力成为全省科学发展先行地区，努力成为全国和谐发展知名城市。特别是在城市建设方面：五年内，中心城市建设累计投入800亿元，重点实施周山河街区、城北街区、火车站街区和市文化中心、园博园、市体育中心等一批重大
9、工程，继续加强城市道路、基础设施和景区景点建设。到2012年,“一城三区”组团发展格局基本形成，中心城市建成区面积扩大到90平方公里，城市载体功能和综合服务功能更加完善，“水亲、绿透、文昌、城秀”的城市风貌进一步凸现，跻身长三角最适宜人居、创业和发展的现代化城市行列。加快辖市城区建设步伐，引导重点中心镇向小城市和城市片区方向发展,“一大三中两小多片”的市域城镇体系、大中小城市和小城镇协调发展的新格局初步形成。2012年城市化率提高到57%。5、固定资产投资中房地产投资的比重 单位：亿元306.24403.13532.56338.7439.2847.6263.0839.287.80%8.47%8
10、.44%01002003004005006002004年2005年2006年2007上半年固定资产投资房地产投资 数据来源于泰州统计局和统计年鉴备注：2007年上半年房地产投资比2006年上半年房地产投资同比上涨47.9%，高出全社会固定资产投资18个百分点。（数据来源于江苏省发展与改革委员会） 分析：1）、从上表可以看出，2004年2006年泰州的房地产投资和固定资产同时增加，增幅保持在25左右，增幅较快。2）、2004年2006年房地产投资占固定资产投资的比例保持在9左右，投资过少。3）2006年房地产投资大幅度提高， 2007年房地产投资比重的增幅已有一个大的提升，仅2007年上半年就比
11、2006年上半年房地产投资比重增幅47.9%。 由此可见泰州房地产市场发展空间较大，预计今后房地产投资仍有一定的上涨空间。同时房地产市场的竞争程度将有加大。二、泰州居民生活水平1、泰州居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：1）泰州全市范围内居民平均收入处于江苏中下游，同时泰州的整体居民消费水平也在江苏整体范围内相对比较低。2）泰州市区居民平均收入水平大大高于农村水平，城乡收入水平有进一步拉大的趋势。3）泰州居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个教低的水平，特别是泰州的人口密度比较大的情况下。随着城市化的发展，居民的居住质量将进一步提高。2、泰州居民收入情况表：泰州居民收入统
12、计表 单位：元年份2003年2004年2005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入81579695111221268217505城镇居民消费性支出574363187556818412277农民人均纯收入40974574510256957572农民消费性支出26202924339640464467 数据来源于泰州统计年鉴2006年江苏各市城镇居民收入统计表苏州无锡南京常州镇江南通扬州居民收入18532181891753816650142911405812945增长率13.90%13.70%16.90%14.10%15.30%13.80%13.80%徐州泰州盐城连云港淮安宿迁居民收入128
13、37126821205211475104478172增长率14.80%14.00%13.90%14.70%14.60%13.40% 数据来源于江苏省统计局 我们以上述的统计资料来看，苏南的城镇居民收入整体高于苏中、苏北的城镇居民收入。泰州的人均可支配收入在整个江苏省内属于落后水平。但泰州城镇居民收入正处于高速的提高过程中，特别是刚刚过去的2007年，增速高达38%，这将为泰州房地产的发展提供一定的需求保证。同时泰州的农民纯收入也在稳定的上升中，在2007年农民纯收入也达到了33%的增速，这也将促进泰州的城市化进程。3、恩格尔系数水平（城市）2003200420052006泰州42.3%42.7
14、%42.76%41.98%全国37.10%37.70%36.70%35.80% 数据来源于国家统计局和泰州统计年鉴 从上面的图表我们可以发现，泰州的恩格尔系数高于全国平均水平，说明泰州总体的生活水平要低于全国水平，日常的生活必要品的消费在连云港的总体消费中占有很大的比重。从总体趋势来看，泰州的恩格尔系数在近几年来变化不大，并呈现总体稍稍下降的趋势。表明当地人民日常生活没有太大的变化，只是稍稍有改善。4、城乡居民储蓄存款水平表：泰州城乡居民存款储蓄余额年份2003年2004年2005年2006年居民人均储蓄存款余额（元）784791781067011804增幅15.0%17.0%16.3%10.
15、6% 数据来源于江苏省统计局泰州居民储蓄存款总体还是呈高速上升的趋势。由此可见随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，泰州居民有一定住宅消费或其他投资性消费的能力。同时高速的存款储蓄余额增加必将有助于泰州人民提高生活居住质量和人民改善居住条件的决心。5、泰州居民住房水平表：居民住房水平统计 单位：平方米年份2003年2004年2005年2006年2007年城镇人均住房建筑面积26428.136.932.435农村居民人均住房建筑面积41.241.241.442.042.0 数据来源于泰州统计年鉴 从以上数据上可以看到，泰州农村人口的人均居住面积无明显变化，可见连云港农村人口的居住环境无明显的提
16、高，但是整体上仍然是向好的。泰州城镇人口的人均居住面积在稳定扩大中，05年有比较大幅度的增加，但之后有所回落。在泰州的城市化不断扩大的过程中，泰州城市市民的居住环境在总体上不断的得到了提高。三、城市规划及重大市政建设状况1、城市性质泰州市政府将泰州的城市性质归纳为：“长江三角洲的工贸港口城市，水城一体的历史文化名城”。2、城市特点水亲、绿透、文昌、城秀。3、城市总体规划 来源于泰州市规划局4、发展方向和形式主要向南、其次向东发展。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步
17、整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。5、分析 从泰州在城市规划和发展上可以看到，未来泰州主要的发展方向为向东和向南。在向南发展上将以商务、教育、居住为主，比较适合居住型。在向东发展上，将以工业和农业为主，以工业和现代农业促进经济的发展。未来一段时间，在城南板块在居住的舒适性上可能比较突出，而在城东板块上经济的发展将对住房的需求有很大的提升和促进的作用。四、城市投资环境优劣势分析1、投资优势1
18、.1、区位优势泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。所以泰州能承接上海、南京两大经济圈的产业转移和经济辐射。同时江苏向苏北发展的过程中，地处苏中的泰州也必将能从中受益。1.2、历史文化环境优势泰州历史文化底蕴深厚，自然环境优美，是江苏省首批公布的省级历史文化名城，文物古迹众多。泰州是施耐庵、郑板桥、梅兰芳等历史文化名人的故里，同时泰州也是现任主席胡锦涛的家乡。所以厚重的文化氛围必将提升泰州的吸引力和产业的潜力。1.3、经济发展前景优势在承接最直接的苏南的产业转移和经济促进的影
19、响下，在上海城市圈经济与南京城市圈经济融合的过程中，具有后发优势的泰州的经济的发展必然会有很大的加速度。1.4、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会泰州2006年城市化率为47%，但是泰州的五年计划是到2012年城市化率为55%。在城市化进程如此高速的进行中，房地产行业将蕴涵巨大的机会。1.5、人力资源优势泰州与苏南仅仅是一江之隔，人才的流动将非常的便捷。苏南的高素质人才可以方便的到泰州工作。同时泰州有泰州师范大学等高校能培养比较多高素质人才。泰州崇文的民风也可以为泰州的人才素质提供潜力。2、投资劣势2.1、经济比较落后泰州的经济水平在江苏比较落后，地区生产总值、城市化率等指标排在江
20、苏省13个市中第9位。2.2、土地资源受限泰州市区呈狭长形，同时人口密度比较大，土地资源相对比较少。这样的情况下工业的发展将受到一定的限制，也给经济的快速发展带来一定的负面影响。第三部分 泰州房地产市场发展情况一、泰州房地产市场发展现状及特征概括1、泰州房地产市场总体呈现供求平衡态势；泰州房地产市场从2003年至今商品房供求相对比较低，甚至是有一定的短缺，目前房价呈温和上涨，市场总体供求基本平衡。2、泰州目前楼盘以多层小高为主，品质一般，高端产品缺失；根据我们实地考察走访的情况来看，目前泰州普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主，建筑品质较好，综合环境一般。泰州高端的别墅产品相对较少，特别是
21、高品质的独立别墅市场，稀缺性比较明显。3、居民购房偏好中小户型，户型功能实用性要求较高；从我们走访的楼盘情况和对当地居民的调查看，泰州目前比较好销的是100平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能比较看中。4、居民购房热情一般，整体楼盘去化能力一般，总价购买承受能力50万以内；目前泰州主城区（海陵区）的住宅均价达到2700-4200元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在50万以下。5、居民购房以自住为主，存在一定规模的投资性购房；通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到泰州目前居民购房自住比例较大。但随着外来投资、经商者的增多，且泰州房价仍处于低位，因此目前也存在着一定数量的投资性购房群体
22、。6、泰州一手房市场受宏观调控影响较小；在新一轮的宏观调控中，泰州一手房市场受到的影响不大，价格基本保持稳定，但今年的销售量在三季度有一定程度的萎缩，近期初步恢复，我们判断泰州房地产市场总体所受的影响较小。7、二手中介商实力不强，代理商较少。 泰州二手房市场上中介商非常少，现有的中介也多集中在小规模的个人店。同时在房地产代理市场上，高素质的代理商也比较少，很多的开发商在销售上仍然是自己操作，销售人员的素质也相对比较低。二、土地市场情况1、土地供应情况 单位：万方 数据来源于泰州国土局分析：1）、2006年土地成交量出现井喷现象，房产市场竞争将更加的激烈。2）、随着土地资源的稀缺，2007年土地
23、放量127.55万方，较2006年有比较大的回落，显示政府土地政策相对比较理性，未来土地市场发展呈良性发展趋势。3）、2003年到2005年土地供应量的逐年降低，房地产市场供应量逐年降低，导致短期内房产市场供小于求。 2、土地价格情况 单位：元/ 数据来源于泰州国土局分析：1）、土地价格呈逐年上涨趋势，土地价格的增长，必将导致房价的上涨。2）、从价格的增长曲线图可以看出，土地年均价的增幅基本保持平稳状态。年增幅在15%左右且总体价格的增长无回落的趋势。3）、土地价格的年增幅度略大于固定资产投资中的房地产投资比重的年增幅，房产投资仍存在较大的发展空间。3、区域土地供应情况（2006.12007.
24、10） 单位：万方 数据来源于泰州国土局 数据来源于泰州国土局分析：1）从成交量上比较，城东地区的土地供应量约占总量的52%（145.4万方）。泰州房产的主要战场将会是在城东板块内。2）城中板块为泰州的主城区，土地供应量少。城中地区已出现了传统意义上的土地稀缺。该区域的土地价格将会大幅上涨。3）城南板块土地供应量仅次于城东板快，同时城南板块也是市政府的所在地，所以城南也将是泰州发展的主要方向。4）土地供应量的减少，必将导致部分板块的房价在短期内有一定的上涨空间。4 土地竞得人情况 外地开发商和本地开发商成交土地量比例 数据来源于泰州国土局分析：1）、全市2006年2007年共计成交住宅土地46
25、宗，其中15宗为外地开发商。泰州优越的房地产市场正大量吸引外地开发者。2）、外地开发商虽然只购得15宗土地，但成交总面积约达155万方，占总量的45%。其中部分开发商为北京、上海、浙江等一线城市的房产企业，其势必将会引入浙江、上海等地的房产业先进营销理念和产品观念。3）、大量外来资金的涌入，将会促使泰州房地产市场的发展加快。三、房产市场情况1、供求市场分析 单位：万方156.9210.23244.44381.47393.09529.73100.1496.9109.35122.4138.84191.1681.6188.02122.37130.34144.72263.740100200300400
26、500600200120022003200420052006施工面积竣工面积销售面积 数据来源于泰州统计公报分析：1）、通过上表我们可以看出，2001-2006年泰州房地产市场供求关系基本保持平衡，求略小于供。2）、从2001年2006年，无论从市场供应量、市场销售量每年都在逐步提升。3）、从目前市场表现来看，市场处于供求基本保持平衡的状态，整体市场呈现供需两旺的状态。2、价格分析泰州市区历年房地产市场价格走势 单位：元/ 数据来源于泰州国土局分析：1）、从泰州市区住宅总体价格趋势上我们可以发现，泰州的房价在03年有一个较大的涨幅，随后进入一个稳步上升的阶段。2）、泰州2001年以来房价的上涨
27、是和成交量同步的，反映出泰州房地产市场供需两旺的态势。3）、泰州房地产市场近几年供求一直保持基本平衡的状态，房价也随之节节攀升。4）、房价的不断上涨受多种因素的影响，既有经济社会发展的因素，也有土地日渐稀少，土地价格上涨的原因。还包含和消费者追求越来越高的生活质量，对产品品质越来越高的追求。3、居民和客户分析1）居民居住习惯分析居住习惯从市场调研和拦截访问得知，泰州房产市场客户在房型上比较喜好南北通透，客厅朝南的户型面积需求在被访问的泰州市民中，70的认为80平米以下的精致两房和130平米左右的三房比较受青睐。总价范围在拦截访问的购房者中，80的人表示总价不宜超过5060万，特别是乡镇进城购房
28、者表示总价不宜超过50万，最好是45万左右。产品形态在被访问者中，绝大多数人表示首选多层，其次是小高层，再次是高层。在楼层的要求上，大多数人表示喜欢较高层，四层以下抗性较大。物业管理在被访问者中，50的人对物业管理要求高，对其所目前所居住场所物业管理表示出非常大的不满意，希望物业能够提供更加人性化的服务。智能化、景观在被访问者中，大部分人对智能化关心程度不高，认为太高级的智能化比较麻烦，担心容易出问题又同时增加购房成本，只要有紧急报警，可视对讲即可。在被访问者中，对景观方面大多提出绿色小区，对小区的内部园艺以及景观主题小品、道路规划、健身场所、会所等等都提出了较高的要求。2）消费群分析购买者地
29、域分布 泰州市区面积不大，本地人居住密度大，外来人口较多，大多数楼盘均被本地消费群消化。 泰州前几年加速城市改建，拆迁体量大，各区域均有因大量拆迁引起的刚性需求。 通过对区域市场的调查，泰州城东区的主要购房者区域性广，包含了泰州市区及周边乡镇的富裕阶层。 城东区为泰州的文化中心，大学城的规划和几所大学的相继落建，其中的教职员工为主要的目标客户群。 泰州素有“教育之乡”之称，泰州人崇文重教，其思想深深影响了周边乡镇以及县级城市，仍会有大量的周边客源进城并选择城东区域。购买者动机 苏北农村普遍存在“攀比”心态，以“进城”为荣者不在少数。 苏北地区普遍重教，为孩子有个良好的环境，很多家长会选择在学校
30、周边置业。 2003年以来泰州房价增长幅度较大，使得很多人将投资转向了房产，期望通过房价的上涨获得利润； 因为周边学校较多，租房率高，买房为了出租。功能偏好 乡镇富裕者“进城”，因其家庭人口较多，往往一家几代同住，该群体偏重大面积户型。 受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，苏北购买者更偏重于艳丽的外观色彩，及略带夸张的外观设计。 随着泰州房产发展步伐的加快，人们买房不再只是为了居住，渐渐转向了对功能的需求。小区绿化环境是否高，有无景观设计，有无幼儿园，物业是否好，户型是否布局合理舒适，有无儿童房、书房，都成为人们购买房子的取决点。购买时机 购买者买房时机主要取决于开发商所给出的优惠，目
31、前大家比较注重的还是价格方面的优惠。 春、秋两季节为商品房销售的旺季，考虑到水产品的季节性以及外出务工者回家的时间性，泰州房产市场的最佳销售时机在春季。购买频度 随着近几年中国房产市场的升温，房产价格的不断上涨，富裕人群的置业频率也在提高。 随着国家对房产市场的宏观调控、房产市场的规范化，购买者逐渐把注意力放在商铺上，泰州市区的商铺体量不大，但整体去化情况良好。高收入人群对商铺的购买频度有所增加。 “崇文重教”是泰州的普遍情况，很多学生家长在学校周边置业以为孩子创造良好的学习环境，部分投资者也看重这点，在学校周边购买商品房出租，以达到资本增值的目的。3）区域认同度对比城中依托其城中中心的优势，
32、生活配套齐全。区域认同度较高，但土地稀缺，房价较高。城北停留在老城区阶段，交通混乱、城市化发展滞后。泰州人对其认同度较差。城西老的工业区，发展较为滞后。城市化发展难度较大。交通、配套均不太完善。城东交通便利，教育资源丰富。目前区域配套尚不完备。但作为政府重点发展方向。客户看好其未来。城南市政府所在地，交通便捷，环境较好。已形成几片大的居住社区。随着医药城的建立其认同度将有所提升。第四部分 泰州房地产市场区域分析一、区域划分泰州房地产市场经过这几年的发展，已形成了自己的房地产市场格局和特征。根据泰州房地产市场发展的现状和规划，可以将泰州主城区（海陵区）房地产市场划分为五个板块，即：城中、城东、城
33、南、城西、城北区，高港区单列。城中：由东进路、江洲路、东风路、济川路等四条城市主干道围合而成。城东：东风路以东、济川路以北。城南：济川路以南区域。城西：江洲路以西的区域。城北：江洲路以东、东进路以北、东风路以西的区域二、区域情况与分析1、城中区1.1 综述城中板块是泰州市政治、经济、文化、商业、教育、科技、体育、卫生中心。主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。经过多年的改造和发展，各项生活机能、基础设施配套、市政建设配套等已相当成熟，城中板块是泰州房地产市场发展最早的区域。房地产市场已日渐成熟。1.2 楼盘情况案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位价格凤城国际青年南路电视塔南侧67638
34、.31.9179.41、130、139多层，小高层，高层高档住宅高层4100元/ 多层4200元/ 财富广场五一路海陵路交汇处103087.18360高层，商铺中高档4000元/杰盛俊园江洲南路东侧、济川路北侧58969.211.2128独栋、联排、复式、小高层、商铺中档叠加3400元/、别墅5000元/、小高均价3300元/、联排5000元/、商铺7500元/金宇花园西仓桥东侧、东进西路南侧500001.35127143多层、小高层中高档多层为4200元/，小高层为4100元/鹏欣丽都东进路与鼓楼路交叉口28万2.7120小高层和高层、商铺中高档小高层3400元/，高层3600元/，商铺76
35、00元/坡子街商务馆东河路以西、新民街以东、南至月城广场、北至东进路85410.323.4100高层，商铺中高档高层4100元/凤城国际 财富广场 杰盛俊园 金宇花园 鹏欣丽都 坡子街商务馆1.3 特征分析产品类型：产品形态以小高层、高层产品为主。辅少量多层。主城区土地的稀缺的必然结果主力面积：主力面积为90130平米。小户型比率有所增加。主力户型：户型以三房二厅为主，以舒适性为居住目的。价格状况：中心区域产品的总体均价40004200元/ m2，是泰州房价最高区域，体现了优越地段的高价值。去化情况：多层接受度较高，去化较快，为人们购房首选；小高层、高层产品抗性较大，但有优越的地理区位为支撑。
36、小户型因有较为丰厚的投资回报，总价低等原因，整体去化良好。产品品质：产品品质的打造较为一般，其产品主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生活配套。主力客源：客源组成广泛，本区域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本区域为主。1.4 现状与发展趋势 城中板块随着土地资源越来越稀缺，可供开发的土地也随之减少，多为商业加住宅形式或老城改造项目，成本较高，开发难度较大。 规模较大的项目较少。随着城市中心地段可开发土地的日趋减少，未来的房地产市场发展将趋向于主城区的边缘地带。 土地稀缺将进一步体现城市的价值，产品价格还有一定的上浮空间。2、城东区2.1 综述从城市规划发展
37、的角度来看，城东板块是泰州重点建设发展的区域。随着泰州大学城的建设发展，一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已初步显现。伴随着城市的快速发展，城东房地产市场得到前所未有的迅速发展，并成为泰州房地产市场竞争最激烈的区域。2.2 楼盘情况案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位价格金通梅园东风北路东侧、老口泰路南侧一期:34842.642.28130135小高层高档住宅3900元/二期:1172001.222120130多层、小高层、叠加高档住宅未知东方名门迎春路与春晖路交汇处南200米62254.431.128590多层住宅 商铺中高档住宅3380元/东方名邸春晖路与育才路交汇处136
38、7391.295120多层、小高层、别墅高档住宅多层约4000元/祥云花园春晖路99号43915.361.3190120多层、住宅、商铺中低档3320/鹏欣尚城泰州市春兰路、迎春东路交汇处195898.751125多层 小高层 商铺 别墅高档住宅多层3350元/，小高层跃式4460元/宏基花园南通路与春晖路交汇处 约700001.285、119、129多层 商铺中档住宅二期3130元/.三期3200元/欧亚国际民兴中学东面3200001.15115、136多层、花园洋房、商铺高档住宅多层：2600元/，花园洋房2900元/阳光新城东风路与南通路交汇处约10万1.33990多层、联体别墅中档住宅
39、约4000元/锦东花苑浙江路浙江商会东侧（民兴中学西侧）45067.810.6292.48别墅城东目前唯一纯别墅项目3800元/4200元/玉城名郡东风路与迎宾路交汇口（泰州宾馆向西300米）6万 1.78687、140高层、花园洋房、多层、商铺高档住宅高层：4100元/-4900元/玉堂花园东河阳光西侧121516.61.397126多层、小高层、商铺中档住宅3200元/金通梅园 东方名门 东方名邸 祥云花园 鹏欣尚城 宏基花园阳光新城 玉城名郡 玉堂花园 欧亚国际、锦东花苑在图示更东部2.3 特征分析产品类型：以多层为主、小高层、高层产品所占比率较以往有所增加。主力面积：主力面积为9513
40、0 m2。主力户型：三房二厅。两房户型比率有所增加。反映了在房价拉升的情况下人们对总价的要求，体现在对面积范围的变化。价格状况：均价32003700元/ m2。区域内地段和产品品质的差距较大，区域内价差较大。去化情况：去化良好，表明产品品质在销售过程中的优势和人们对产品品质的要求的提高。主力客源：以区域内居民为主。其它区域客源为次主力客源，甚至包括周边县市客源。客层也表现的比较优质，大多为为中高收入人群。2.4 现状与发展趋势 城东板块为泰州城市重点发展方向，将发展为城市居住区域，随着建设开发的速度加快，大量房源的提供，区域内竞争将更加激烈，区域发展前景良好，升值潜力较大。 城东区域范围较大，土地资源较为丰富，预计今后仍有大量的土地推出，产品形态将出现大面积的小高层或高层产品。 区域房产市场的竞争不再是单纯的价格竞争，更多的体现在公司品牌、产品及销售的各个方面。3、城西区与城北区3.1 综述城西、城北板块目前不是城市规划发展的重点方向，现有配套设施陈旧，交通、商业及各项生活设施均比较落后，有待后期开发。同时目前两板块的项目均比较少。3.2楼盘情况案名位置总建面积容积率主力面积类别产品定位价格杰盛西苑扬州路与吴洲北路交界处538001.14118多层中低档3180元/m2碧桂园东至规划兴泰公路、
