1、抓紧房地产市场信息系统建设 加强房地产市场调控上海市房屋土地资源管理局副局长 庞 元2005年6月3日 十多年来，上海房地产业的市场化程度不断提高，对经济增长的贡献和市民居住条件改善的作用越来越大。同时，受整体宏观经济快速发展的带动影响，上海房地产市场近年来一直处在高位运行状态。为了促进房地产业持续健康稳定发展，上海在加快房地产市场信息系统建设的基础上，多方面采取了一些综合措施，不断调控房地产市场。下面，主要汇报两大块内容：一、关于房地产市场信息系统建设随着房地产业的发展，房地产市场信息系统的建设显得十分重要和迫切。房地产市场信息系统的作用表现在：（1）信息对称，有利于为买卖双方提供充分的信息
2、；（2）信息透明，有利于规范房地产市场交易；（3）信息引导，有利于调整投资者和消费者的预期；（4）信息归纳，有利于提高房地产市场的分析判断水平；（5）信息发布，有利于完善宏观调控的手段。为此，我们按照国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）关于“建立房地产市场信息系统，完善对房地产市场的监管和调控”的要求，在建设部的指导和帮助下，不断加强对建设房地产市场信息系统的重要性和必要性的认识，把这项工作作为加强行政管理的基础工作、提高管理水平的主要措施、调控房地产市场的必要手段。在推进过程中，上海市委、市政府也十分重视房地产市场信息系统建设工作，把房地产市场信息系统纳入到上海科
3、教兴市的项目中，并在财政上给予了有力的支持。（一）房地产市场信息系统的建设思路建设房地产市场信息系统是一项综合性很强的工作，涉及到基础数据的采集、基础数据的应用、市场数据的服务三个方面，根据三个方面的要求，我们在系统建设过程中紧扣三个重要环节。第一环节，夯实基础数据。建设房地产市场信息系统的前提是具备一套符合全覆盖、现势性、准确性要求的基础数据。为此，我们动用了超过1000人/年的力量，将全市的房屋土地基础资料进行了整理并数字化，建立了覆盖上海6340平方公里的地籍、地形空间数据库，形成了“地楼房”三层结构体系，反映每一块地、每一幢楼、每一套房的关系及基本信息。第二环节，拓展数据应用。我们在刚
4、开始启动这项工作时，采集数据主要由开发商报送，从实施的效果来看，采集的数据不够全面、不够及时、不够准确。去年4月，建设部在上海召开了房地产市场信息系统和预警预报建设工作会议后，我们调整了思路，从原来由开发商报送数据调整为由业务管理系统自动采集数据，因此，我们把涉及到房地产市场管理的业务，如房地产登记、测绘管理、商品房预售许可、商品房销售合同备案等，按照数据标准统一，系统平台统一，管理内容统一的要求，加强业务对基础数据的应用。各业务系统在应用中沉淀下来的数据，我们通过信息系统将原来各业务管理中割裂的信息进行整合，从而提高我们的管理水平。同时业务系统对基础数据又及时更新，确保了基础数据的全面、准确
5、。第三环节，强化数据服务。在基础数据和业务应用的基础上，强调利用这些系统，提升我们房地产市场的服务水平，从三方面加强。一是公开信息。市场经济的核心是信息公开，只有信息公开，才能确保市场的透明。二是规范交易。通过房地产市场信息系统，政府相关部门可以及时发现和查处房地产市场中的违法违规行为。三是分析判断。利用信息系统加强市场监测工作，强化市场分析功能，及时发现市场运行中的问题。（二）房地产市场信息系统的运用一是在信息公开方面，我们围绕“公开信息、服务社会、方便百姓”的宗旨，主要公开一手房、二手房、交易统计、产证办理、服务指南等内容。重点从两方面抓好信息发布工作：（1）在信息的覆盖面上，发布上海在售
6、楼盘的总个数和总面积；（2）在信息的深度上，发布按照区域、房屋类型划分的一手房的套数和面积数。还实时公开每一个楼盘、每一套商品房的交易状态。同时，为方便老百姓购房，提供了两种房源查询功能：通过设定条件进行查询，或者通过地图进行查询。二是在规范交易方面，为了让百姓买到放心房，网站提供了每个项目的政府批准可以销售的有关文件，比如预售许可证，扫描以后放到网上，供老百姓查看，同时由于现场的合同签订信息和网站上的信息发布是同步的，所以，网站反映项目每个楼盘的交易情况的灵敏度很高。项目的销售信息已经成为百姓购房的重要参考依据，百姓根据这些信息对整个销售过程进行监督。去年以来，我们通过群众举报和网上监测，对
7、开发企业“人为惜售”，哄抬房价等不规范行为，进行了调查，并对永锋、万邦等11家开发企业作出了取消房地产开发资质和罚款的处罚。三是在分析判断方面，根据上海房地产市场的运行情况，我们经过反复筛选，提炼了覆盖房地产生产、流通和消费各个环节的16个指标和市场交易的统计数据，初步形成了上海房地产市场的指标体系。这些指标重点突出了市场的供求总量、供应结构和价格变化等情况。主要包括：（1）房地产开发投资额；（2）新增经营性土地出让；（3）批准拆迁面积；（4）完成拆迁面积；（5）完成土地开发面积；（6）商品房新开工面积；（7）商品房施工面积；（8）商品房竣工面积；（9）商品房批准预售；（10）已登记商品房预售
8、；（11）商品房批准现售；（12）已登记商品房现售；（13）已登记存量房买卖；（14）预购商品房抵押面积和贷款额；（15）在建工程抵押面积和贷款额；（16）现房抵押面积和贷款额。今年以来，我们加强了对房地产市场的总体分析。总体上看，上海房地产市场由过去较为火爆的局面转为理性观望，出现积极的迹象。1、房地产开发投资保持平稳发展。1-3月，房地产开发投资额为236.6亿元，同比增长25.8%，低于全国27.8%的水平，同时与去年同期增幅相比，下降了8.7个百分点。4月份，为110亿元，同比回落1.26。2、供求关系由卖方市场转向买方市场。1-3月，批准预售住宅面积为509万平方米，预售住宅登记面积
9、为594.34万平方米，供求比为1：1.17。4月份，由于市场观望气氛较浓，在供应量仍然保持增长的情况下，市场交易由活跃转向理性，批准预售住宅共263万平方米，预售住宅登记面积为159万平方米，供应大于需求。业内人士分析，投资由短线转向长线，即自住房和出租，二手房由售转租的房源明显上升。3、商品住房销售价格上涨过快的势头得到有效扼制。据市统计局统计，1-3月，各月环比涨幅分别为1.6%、1.8%、2.5%。4月份，商品住房价格稳中盘整，有的楼盘价格稳中有升，有的稳中有降，总体涨幅为0.5%。4、房地产贷款增幅继续回落。1-3月，新增房地产贷款占全市新增贷款的比重为64.4%，比上年末回落了11
10、.6个百分点。从1-4月的情况看，新增房地产贷款占全市新增贷款的比重为59.9%，和1-3月相比，又回落了4.5个百分点。此外，还通过对数据的归纳和整理，加强了对市场运行中一些不确定因素的分析。如外省市人士购房情况，今年4月份，在预售住宅中，外地人所购面积为44万平方米，占总量的28%，比一季度的29.5%略有回落。同时，对于商业银行提出的查询购房人在上海购房套数的情况，我们提供相应的信息，作为银行发放购房贷款的重要依据。（三）下一步工作打算我们打算在以下四个方面进行进一步完善：第一，根据“四个覆盖”（即：“覆盖全市、覆盖新旧房屋、覆盖租售、覆盖住宅与非住宅”）的要求，补充“租赁”信息，丰富二
11、手房的供应信息。第二，将房地产市场上的供应和交易信息按区域、结构、价格进行分类并发布，重点完善市民关心的新建商品住房信息发布体系。第三，在信息发布时，以尽量公开为原则，以信息服务为宗旨，根据百姓、企业、研究机构和政府的不同需求，区别对待。第四，进一步拓展房地产市场信息系统，向前延伸，建成土地交易子系统和住宅建设子系统，向后延伸，建成物业管理和旧住房综合改造子系统，形成贯穿房地产生命周期的房屋土地综合管理信息系统。二、关于加强房地产市场调控上世纪90年代中期以来，上海房地产市场大体经历了两个不同的发展阶段。1996年至1999年这个阶段，上海房地产市场出现了消费需求严重不足、空置房大量增加的情况
12、，上海市采取了一系列刺激消费、启动市场的政策措施。如实施了365万平方米危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策、降低房地产交易税费、允许已售公房上市等。2000年是一个转折点，经过1997、1998、1999三年，刺激消费、启动市场的政策措施开始见效，从2000年开始起，市场逐渐回升，但由于全国及上海经济长期保持高速增长，带动了房地产投资和消费需求加速上升，市场需求过旺，因而近年来出现了市场需求过热、房价上涨过快的势头。上海市委、市政府十分重视房地产市场调控工作。2003年至2004年，着重在土地供应、市场结构、交易规则等方面采取了一些措施，房价涨幅有所下降。今年初，不仅明确了“以居住为主、
13、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，而且进一步完善了调控政策和具体措施。主要是从优化市场供应结构、抑制需求过快增长、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序、加强市场监测等方面推进实施（注：由于“加强市场监测”的内容在第一部分已经讲到，在后面介绍一些具体做法时，不再重复）取得了初步成效。5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门正确认识当前房地产市场形势，高度重视房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，并把解决这些问题作为当前加强宏观调控的一项重要内容。我们认为，上海已采取和拟采取的措施，和这次意见在调控的指导思想、重点和八条措施上
14、是基本一致的，对上海进一步加强和改善市场调控具有重要的促进作用。下一步，我们将坚决贯彻中央加强宏观调控切实稳定房价的决策和部署，坚决贯彻市委、市政府已经确定的调控目标、重点和各项措施，继续深入积极推进市场调控工作。在调控重点上，坚持“三个为主”的调控原则，实行供应和需求的双向调控。在供应方面，增加以配套商品房为主的中低价位普通商品住房的供给，进一步加大政策支持力度，帮助和支持本地老百姓、特别是中低收入居住困难家庭改善居住条件。在需求方面，对市场化的高端市场，在坚持市场化的前提下，重点是维护市场秩序，合理规范投资性需求，坚决抑制投机性需求。继续坚持在以下几方面抓好具体落实第一，优化市场供应结构方
15、面，重点是加大上海的经济适用房，即配套商品房和中低价普通商品住房的投资和建设力度。2002年、2003年，每年建成了100万平方米配套商品房。2004年增加到305万平方米。今年，为进一步优化市场供应结构，上海加大了投资和建设力度，增加配套商品房和中低价普通商品住房的市场供应规模。一是加快建设速度。在规划选址和土地供应上确保完成“两个1000万”任务，就是建设1000万平方米配套商品住房和1000万平方米中低价普通商品住房，同时明确“定地价、控房价、竞方案”的项目公开招标方式，抓紧开工、加快建设，努力使配套商品房和中低价普通商品住房占供应总量的比重达到65%。二是加大配套建设的力度。做到公交、
16、市政、公建同步配套，让老百姓安居乐业。三是加快预售和完善“搭桥”供应机制。降低了配套商品房和中低价普通商品房的预售条件，实行配套商品房与重大工程动迁家庭“搭桥”、中低价普通商品住房与符合一定条件的市民家庭“搭桥”，优先供应中低收入住房困难家庭。目前，正在抓紧制定上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法，形成供应、交易和管理运作机制，努力把握好供应的需求、节奏和对象。第二，抑制需求过快增长方面，重点是综合运用金融、财税、行政、法律等多种手段，规范投资，抑制投机。1、金融政策方面，在央行出台取消个人住房贷款优惠利率、调整贷款成数等政策的基础上，上海市银行同业公会于3月28日发布了关于进一步加
17、强个人住房贷款管理的指引，严格防范个人住房贷款风险，对申请第二套个人住房商业性贷款的，提高首付比例；对申请第三套以上贷款的，予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。同时，在去年停止期房转按揭的基础上，规定购房后一年内转让的，不再提供转按揭服务。目前，根据建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见要求，上海的金融机构将进一步加强对房地产贷款的监控和资产质量的跟踪，防止因房地产市场波动而引发金融风险。同时，针对房地产中介机构可能出现的“垫资”而影响停止转按揭等问题，正在研究完善加强监管的措施。2、财税政策方面，3月初，上海对个人出售普通商品住房的税收政策进行调整，按照国家有关规定
18、，对购买后居住不满一年出售的，按销售价与原价的差额征收5%的营业税及附加，居住满一年的，出售时免征营业税及附加。目前，根据建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见要求，上海的财税部门正从以下三方面把握这次房地产市场税收政策调整，一是适度调控、有利于房地产市场的稳定发展，即坚决贯彻国家规定的税收政策，本市原则上不再出台其他叠加的税收政策；二是兼顾现状、有利于政策的平稳过渡，即对本市现行的房地产优惠政策，除极个别必须调整的以外一般继续保持；三是便于操作、有利于征纳双方共同掌握，即操作办法要简洁透明，便于理解和执行。在此基础上，已经制定了贯彻的实施方案。3、行政手段方面，去年，市政府修改了房地产
19、登记条例和转让办法，不允许商品住房在取得房地产权证前进行转让。今年，市房地部门进一步对交易登记环节进行了梳理，严格按照上海市房地产登记条例的规定办理房地产抵押登记和转移登记，即“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办，收件收据不再作为银行放款凭证，增加投机炒作的成本和风险。目前，针对境外人士和外省市居民在本市投资性购房比例较高的实际变化情况，制定调控预案。第三，完善住房保障体系方面，重点是加快构筑多层次的住房保障体系。根据不同家庭的实际情况，切实解决好困难家庭和普通工薪家庭的住房问题。1、继续扩大廉租住房受益面。对“双困”家庭（家庭人均月收入低于290元、人均居住面积在7平方米
20、以下的经济特别困难、居住特别困难家庭），主要是扩大廉租住房受益面。今年将把廉租住房受益家庭从目前的1.35万户，增加到1.8万户。2、继续实行公有住房低租金和租金减免政策。对居住在尚未出售的公有住房的家庭（目前约有95万户），在继续按优惠政策实施公房出售的同时，维持目前的低租金政策不变，并对符合条件的家庭，继续给予租金减免（目前有8万多户）。3、多途径地解决动迁家庭居住困难。一方面，进一步调整完善相关政策，切实解决好动迁中困难家庭的补偿安置。另一方面，分别采用购买配套商品房、租赁新机制等多种渠道，改善他们的居住条件。在租赁新机制方面，从动迁户中进行试点，试点房源先从配套商品房中“切”一块，以成
21、本租金为基础，结合困难群众的经济承受能力，实行优惠租金，优惠租金与成本租金的差额由政府补贴。适当时将租赁对象扩大到非动迁家庭，逐步建立面向全市中低收入家庭的房屋租赁新机制。4、推进旧住房综合改造，改善旧住房功能、增加使用面积、维修更新设备、美化小区环境、补充社区设施，加快改善市民的居住质量和居住环境。今年计划完成40个小区、400万平方米平改坡综合改造；旧住房成套改造争取开工26万平方米，完成15万平方米；完成旧住房整修1400万平方米，更新改造住宅电梯300台，基本解决剩余的60万平方米无人管理小区问题。5、推进购房贴息。对有购房愿望、但购买能力不强的一般中低收入家庭，放宽购房贷款财政贴息政
22、策的享受条件。将享受条件由单价不超过3500元、总价不超过25万元，放宽到单价不超过4500元、总价不超过33万元。下一步，还将根据具体情况，在适当的时候，进一步放宽享受条件，重点是将贴息政策和当前建设的中低价商品住房衔接起来，使未享受过房改政策和未购买过商品房的中低收入家庭，在购买中低价普通商品住房时，都能够享受购房贷款贴息政策。第四，规范房地产市场秩序方面，重点是严厉打击各种扰乱市场秩序的违法违规行为。今年4月以来，市有关部门纷纷出台了一系列加强对房地产市场监管的政策。同时整合执法力量，形成合力，加强对销售秩序的监管，依法加大对违规行为的查处力度。市房地部门从去年四季度开始，对8家严重违规
23、的房地产开发企业暂停合同备案并进行调查处理，并对3家合同撤销异常的房地产开发企业进行调查，在此基础上，继续加大对房地产开发企业和中介企业利用虚假合同进行虚拟交易、囤积居奇、扰乱市场秩序的问题的查处力度，同时继续加强商品房预售管理，建立对重点楼盘销售跟踪监管制度。市物价部门加强了对全市房地产价格和房地产中介服务收费的监督检查，对哄抬商品房价格、服务不标价、标价内容不全等价格违法行为，将依法严肃处理，责令整改；对性质恶劣、情节严重的，依法从重处罚。市工商部门对房地产市场开展专项整治，重点包括严格市场准入、加强对房地产经纪企业日常监管、规范房地产执业经纪人行为、规范房地产广告发布等方面。下一步，根据建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见要求，进一步加大市场整治的力度，重点打击房地产市场中违规销售、恶意哄抬住房价格等行为，维护市场秩序健康有序。在专项整治工作结束后，相关的整治措施转为市场管理的长效措施。
