1、地铁1号BOSS公寓 市场分析报告 长沙拾方地产二零零八年六月三日目 录前言第一章：长沙房地产市场分析第一节 长沙市经济发展状况第二节 长沙房地产市场政策环境分析第三节 长沙市商品房现状第四节 长沙市商业房产市场整体概况第二章 长沙市各大区域市场调查分析第一节 开福区楼盘市场调查分析第二节 天心区楼盘市场调查分析第三节 雨花区楼盘市场调查分析第四节 芙蓉区楼盘市场调查分析第五节 星沙楼盘市场调查分析第六节 岳麓区楼盘市场调查分析 第三章 伍家岭生活广场二期专项市场调查第一节 在售竞争性产品基本情况第二节 项目竞争性产品推案量分析 第三节 项目竞争性产品销售量分析第四节 项目竞争性产品价格分析第
2、五节 项目竞争性产品个案分析第六节 长沙市同类型产品基本情况第七节 项目SWOT分析第四章 市场消费人群专题调查第一节 消费人群定位分析第二节 消费人群置业需求分析第五章 2008年长沙房地产市场大势分析前言在现阶段市场低迷，众多楼盘变相降价，“拐点论”和“慢涨论”相峙不分上下的情况下，为拨开层层迷雾，寻求市场真相，并为伍家岭生活广场项目（2期）提供营销方案的决策支撑和针对项目的整合营销预见性策略提供科学依据，特于2008年3月10日至2008年3月27日对伍家岭生活广场周边竞争项目和长沙市同类型项目进行了专题调查。本次市场调查手法以实地观察法及采访法和问卷调查法为主，从当地市场得到了大量的基
3、础数据。本次市场调研的基本原则是“点面穿插，相互结合。围绕“点”展开有针对性的重点调查，并逐步将范围拉开。本次市场调查的重点是与项目目标客户群定位和价格制订有关的因素。为了确保市场调研的严密性、科学性，我们也有选择地对可能影响项目的外部条件进行了详细调查分析。拾方公司在摩天轮公司营销部的配合下进行了本次市场调查，并为摩天轮公司开发的伍家岭生活广场二期项目的营销推广和价格制定作出此篇市场调查报告，敬请摩天轮公司领导查阅和提出宝贵意见。第一章：长沙房地产市场分析第一节 长沙市经济发展状况一、基本市情长沙总面积11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里；总人口576.87万人，其中市区人口
4、166.91万人；全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556.3平方公里；东西长约230公里，南北宽约88公里。二、经济现状2007年，长沙市全年实现地区生产总值(GDP)2190.25亿元，比上年增长16.0%，增幅同比提升1.2个百分点，在全国省会城市中增幅排名比2006年提升5位，增速为1994年以来的最高水平。在GDP总量中，第一产业实现增加值138.80亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值984.83亿元，增长17.0%，其中工业实现增加值771.56亿元，增长21.1%；第三产业实现增加值1066.62亿元，增长16.5%。按常住人口计算，人均GDP 达33711元，比上年
5、增加5729元，增长14.8%。全年城镇居民人均可支配收入为12293.54元，比上年增长17.0%，扣除价格影响因素，实际增长11.2%。 长沙市各年国内生产总值（GDP）及增长率 数据来源:长沙统计局2003-2007年是长沙市改革开放以来经济增长速度最快，发展质量最好的重要阶段。经济总量连续五年保持14.8%以上的增速。近三年来,在全国35个中心城市中的排位中,长沙市由第21位上升到16位。目前长沙的GDP位居武汉、郑州之后列第三，但经济引擎的拉动力强劲，投资、消费和规模工业三大经济引擎都已进入稳定较快增长期，具备强劲的赶超能力。2007年长沙市产业投资总额及增长率 数据来源：长沙市统计
6、局三、发展潜力 “十五”时期以来，长沙市经济发展已经进入了新转型期的关键阶段。国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为代表的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最具有发展爆发力的城市群。 进入2007年以来，长株潭一体化进程加快，长沙做为长株潭融城的核心，其发展速度和发展前景都不容小窥。在“融城”的大背景下，在“两型社会”的绝佳机遇中，在中部崛起政策的利好条件下，在渝沪高速公路、武广高速铁路的强力拉动下，作为经济发展的杠杆，长沙未来的房地产市场发展将会迎来一个新的高峰期。 第二节：长沙房地产市场政策环境分析一、2003年-2007年长沙房地产市场政策近年来，长沙市房地产市场政策从土地、金融、财税
7、等多个方面进行调控，注重供应与需求方的双重调控，并且起到一定的效果，尤其是2007年9月份房贷新政对于投资性购房的调控效果尤为明显。2003年-2007年长沙房地产市场政策一览表：2003年2004年2005年2006年2007年土地政策国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知国土资源部、监察部71号令（831土地大限）1、停止别墅类土地供应； 2、严查土地违法国土资源部39号令，付清全款方可领取国有建设用地使用权证金融政策关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（央行121号文件）1、央行10年来首度加息； 2、提高房地产开发资本金比例；1、央行提高个人住房贷款利率； 2、调整
8、首付比例；1、央行提高人民币贷款基准利率； 2、提高首付比例1、央行提高人民币贷款基准利率 2、多套房贷提高首付与利率3、年内共九次上调存款准备金率财税政策/1、调整房地产购买、转让税调整房地产转让税土地增值税清算行政法规/1、“新旧国八条” 2、七部委关于做好稳定住房价格的意见1、“国六条” 2、“国十五条”长沙经适用房管理办法出台调控目的控制投资过快增长控制投资过快增长，控制信贷风险抑制投机，稳定房价调整结构，抑制投机，稳定房价规范市场交易秩序、抑制投资和投机由上表，我们可以把2007年政府出台的一系列政策和前几年相对比，可以看出，政府在今年房地产市场政策方面出台政策相对于前几年来说最多，
9、而且涵盖的范围相对于前几年来说也更广阔和全面。可见政府整治和规范房地产市场的决心和政策方向。二、重要政策分析房贷新政策2007年9月底，央行出台房贷新政（银发2007359号） ，贷款购房首付及利率将随着套数增加而增加。例：购第三套房，首付提高到45%，利率提升为1.15倍第二套房首付：40%利率：基准利率的1.1倍第三套房首付：45%利率：基准利率的1.15倍第四套房首付：50%利率：基准利率的1.2倍第一套房首付：30%利率：享受基准利率85折各银行针对“第二套房”政策界定的不同银行贷款利率：银行第二套房首付第二房利率第三套房首付第三房利率界定标准中国银行4成基准利率1.1倍5成1.15倍
10、标准：凡是在征信系统中能查到有过房贷记录的，视做买第一套房界定第二套房以家庭（夫妻和未成年子女）为考察单位，如果其中一人已贷款买房，不管是不是婚前财产，都被定为第二套以上住房。工商银行4成基准利率1.1倍由省行根据个人资信情况审批标准：以家庭为依据，如果在工商银行贷款买房并还清房款的，第二次购房不视为第二套房，贷款的首付不提高。建设银行4成基准利率上调10-15%5成不抵于第二套利率标准：以家庭为单位计算，人行征信系统中如果有房贷记录，但已结清房贷，再次贷款仍算首套房，夫妻中不管哪一个已经贷款买房，不管是不是婚前财产，若再次购房，就是：第二套房招商银行4成1.1倍4.5成1.15倍标准：第二套
11、房的界定以个人为单位，并推出：首套房贷结清后购房为第一套房，购买第二套房的市民，将不再能够办理固定利率房贷产品，对同一贷款人，一次购买三套以上住房的，将不予贷款新的房屋贷款政策以家庭为单位，在很大程度上抑制了炒房者的投资行为，减少了部分市场需求，但不影响市场刚性需求的增长。此项政策为本年度最重要的调控措施，对市场的影响非常明显，北京、深圳等大中型城市受此影响，房产市场迅速降温，市场观望气氛浓厚，成交量迅速下跌。三、政策环境对长沙房地产市场的影响1、对开发商的影响：a) 开发商利润越高，所交纳的税率越高，如何实现利润最大化成为关键难题；b) 各类资源向大型开发商倾斜，缺乏实力和品牌意识的开发商很
12、难在市场上立足市场；c) 土地价格大幅上涨，国家落实土地增值税，开发商拿地更加慎重；d) 由于竞争激烈，对产品品质与服务越发关注。2、对消费者的影响：a) 对于投机与短期投资性购房有所压抑；b) 沿海城市高房价，使得长沙市场的价格洼地作用开始显现，生活在沿海的湘藉人士开始返湘置业，带动长沙房地产市场的房价和销售。3、对房价的影响：连续的调控政策初见成效，但是置业刚性需求的放大会使房价平稳上涨，但是随着金融政策的落实，观望氛围从沿海地区开始扩散现已波及到长沙，长沙观望氛围浓厚。4、对产品的影响：A、由于对别墅及低密度、大户型产品的控制，使这些高端大户型产品开始走俏市场，由于调控前拿地量较大，最近
13、几年长沙市场并不乏别墅等高端产品，甚至是竞争极为激烈，因此其稀缺价值需几年后方能显现。B、城市中心土地资源的稀缺，房价升高使得消费者对于实用型，小户型产品需求开始明显增大。第三节、长沙市商品房现状一、房地产开发投资情况 展望2007年投资走势，长沙市的投资增长速度将在整体上将趋于平稳并保持稳定增长态势。 首先，基础设施建设投资仍将保持较高的投入水平。2007年，一批关系全局、影响深远的基础型、带动型重大建设项目正在或将陆续启动。如华电长沙电厂、抽水蓄能电站、武广客运专线长沙段、城市轨道交通、黄花机场扩建、火车南北货站迁建、长浏高速、金洲大道、霞凝港三期等，这对总体投资增速起到向上的支撑作用。长
14、沙市的制造业投资也将有较快增长。国家对中部地区采取“两个比照”将正式启动，我省长株潭、衡阳等比照东北老工业基地改造政策，在先进制造业项目、增值税转型等方面将享受更多支持，长沙制造业投资必将保持较快增长。另外，服务业投资和农村投资将加速增长。 2007年，全年完成房地产投资6784211万元，比去年同期，同比增长43%，按用途分类，住宅建设投资完成5185729万元投资总额，比去年同比增长58.4%，其中，经济适用房投资额完成127249万元，与去年同期相比增长7%；办公类建筑物业全年完成投资额113940万元，与去年同期相比增长12.3%；商业营业用房完成投资额776483万元，同比增长9.7
15、 数据来源：长沙统计年鉴二、长沙市商品房成交均价分析 过去的2007年里，长沙市房地产市场价格，在整体上有一个大幅度的提升，各区的区域均价都有一定跨度的提升，其中开福区均价由2006年的2496元/上升到3579元/，同比增长43.4%；天心区成交均价由2798元/上涨为3056元/平米，同比增长9.2%；雨花区成交均价为3439元/平米，同比增长20.71%；岳麓区成交均价为2929元/平米，同比增长23.17%；芙蓉区成交均价为3616元/平米，同比增长23.8% 数据来源：房地局预警预报系统五个区域中，开福区的价格增长幅度是最高的，而天心区的价格增长幅度在五个区域中最低，我们可以从价格
16、上得出，开福区进入2007年以来，区域房地产市场发展迅猛，区域自然景观资源和楼盘品质得到开发，导致了开福区商品房价格的一路走高，区域生活配套设施逐渐完善，宜居性增强。 数据来源：长沙统计年鉴三、长沙市商品房市场供应量分析 2007年，长沙商品房供应量为801.07万平米，达12.13%的增长率，其中住宅占总供应量的81.9%。整体供应保持较为良性的增长。住宅供应方面，分区域来看，开福区预售大幅增长，同比增长达77.58%，成为2007年楼市热点开发区域之一。其余四区供应量均有所下滑，最明显的是岳麓区，同比负增长达到26.16%商品房住宅预售面积（万）同比（%）预售面积（万）同比（%）开福区16
17、7.8591.32143.6777.58天心区179.1814.23141.21-2.3雨花区236.911.17190.653.99岳麓区132.72-20.80112.14-26.16芙蓉区84.42-5.2968.42-6.8全市801.0712.13656.093.47 2007年开福区商品房部分的市场供应量同比增长91.32%，为长沙市五大区域市场放量最大的一个区域，其中住宅部分的市场供应量达到143.67万，占总商品房预售面积的85.6%，开福区主要以商品住宅为市场主要货源 数据来源：易居CRIC系统 数据来源：易居CRIC系统由上面2006年-2007年的长沙市五区商品房预售量月
18、度走势图和商品住宅月度预售走势图我们可以看出，07年五个区域每个月的商品房和商品住宅预售面积和06年相比都有很大的增长，市场整体放量比较大。受春秋两季房交会影响，4月、9月、10月前后是放量的高峰期，但07年比06年在这两个黄金期放量更为保守。可看出，年初出台的土地增值税新政颁布对开发商产生了一定影响，但两个多月的观望期后，受全国市场环境影响，推货量逐渐上升。相对06年及以往而言，07年推货节奏及货量特征基本与往年出现较大差异。波峰特征不再明显。四、商品住房销售分析2007年，全市商品房销售量为812.05万平米，同比增长33.25%，其中住宅销售量占总量的91%。整体销售快速。住宅方面，分区
19、域来看，天心、雨花、开福三区需求量猛增，其中天心区销售量同比增长达71.96%。雨花区销售面积仍然走在第一位。消费者受融城等规划影响，对南城区域发展大为看好。而岳麓区需求量增长较缓。商品房住宅销售面积（万）同比（%）销售面积（万）同比（%）开福区138.6645.18129.0541.06天心区164.4178.29148.5871.96雨花区223.6138.04208.7240.17岳麓区145.46137.868.99芙蓉区129.9712.72111.2513.94全市812.0533.25735.4633.49 整体而言，07年各月销售均强于06年，而6-8月是销售最热时期，其中受全
20、国房地产形势影响的原因很大。由于6-8月销售量整体高于预售量43.9万方，因此余货基本被消化掉，而9月份预售量较小，造成9月旺季销售量不大。9月底房贷新政出台，消费者观望造成10月份销售不佳，但由于许多银行对新政“放宽”，因此11月份虽然有些楼盘销量下滑，在推货力度加大的情况下，整体销售仍然不错。 数据来源（长沙房地产信息网） 数据来源（长沙房地产信息网）五、长沙房地产市场供求关系分析2007年长沙市房地产市场呈现预售量略小于成交量的局面，导致房地产市场价格的快速上涨，因为受到新出台政策的影响，2008年市场放量将相对集中，预计供求比基本保持平衡，供略大于求，同时放量将造成市场竞争白热化，长沙
21、市整体房价涨幅缓慢。小结：07年商品房推货受土地增值税新政影响较大，以往的推货旺季在今年表现平平。上半年推货波动大，下半年推货上涨趋势较平稳，全市五区商品房供销比为1：1.02，住宅供销比为0.89：1，市场上住宅项目出现供小于求格局，住宅项目销售形势普遍较好。第四节、长沙市商业房产市场整体概况一、长沙商业网点布局规划根据2005年7月通过我省专家评审会的长沙市商业网点布局规划，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街。1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心
22、指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别指伍家岭、火车站、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心.二、主要商圈分析1、五一广场商业中心A、简介：五一商圈是长沙的原点，具备悠久的商业历史。其高度集中的商务与金融奠定商业龙头地位，成了每位商家的必争之地。商圈内聚齐了包括平和堂、春天百货、王府井、万达购物广场、沃尔玛等百货、购物广场、大型超市，商圈内商业营业面积达到50万多平米，日人流量超过30万人次，形成长沙辐射四方的中心商业圈。B、业态分布 C、商业特点该商业中心经济繁荣,人流量大,业态多样化,吃、住、行、玩、穿样样齐全,重点突现在吃、穿、玩上,并且以中
23、高档为主,整体上经营良好,省内的单店营业额最高的平和堂平均营业额达6亿,王府井百货2007年销售额接近5个亿,黄兴步行街2007年营业额达11亿元,沃尔玛年销售额逾3亿元.但是该区域以步行街人流量最大,过了五一广场和黄兴广场，人流量逐步减少，此商圈的辐射范围较广。现在黄兴步行街的商铺是长沙最高的售价达到7-9万元/平米,价高者超过10万元/平米,步行街的外街商铺的租金冲到11001250元/平米/月,黄兴南路的门面租金达到了3001500元/平米/月。2、伍家岭商业中心A、商圈简介在长沙商业历史上北城占据一席之地，也是北城唯一的商圈，但该圈经营面积只达到了4万平米，并缺乏大型的百货商场作为支撑
24、伴随着北斗星商厦的退场，商圈实力和商业氛围受到进一步的影响，另外，由于该处的消费能力弱，导致几家商家逐个关门。但现在伍家岭商圈在政府准备改造波隆立交桥结构的规划情况下，正有复兴的迹象。B、主要业态分布 C、商业特点该商圈没有典型的商业业态，对消费者没有太大的吸引力，商业业态不丰富、档次较低、整体经营状况不佳，有走专业化市场路线的趋势。消费者主要是以周边的居民为主，但是随着新三角洲改造，地铁的修建，伍家岭商圈有复兴的迹象，伍家岭湘雅医院临街商铺的售价达到23万元/平米，租金为80150元/平米/月。3、 东塘商业中心A 商圈简介：东塘商圈是南拓的门户，是南城居民消费的集聚点，随着长株潭一体化，
25、东塘的位置日益提高，现有商业经营面积15万平米左右，日人流量达到10万人次。电信、移动、迪信通等手机销售商的汇聚，成为星城通信平台。该商圈主要业态休闲娱乐类的，但因新旧物业混杂，商业档次高低参差不齐，制约了其持续高速发展的速度，也使其难以成为和五一商圈相比肩的市一级商业中心。B、 主要业态分布物业名称百货友谊商城、金色家族、东一国际、平和堂、沃尔玛、华银旺和商业街大都市专业卖场百姓鞋城、通程电器、迪信通、国美电器、东塘交易大楼、潮流特区、潇湘时尚广场、金世纪手机城超市步步高、家润多精品超市屈臣氏美食火宫殿C、特点：该商圈业态齐全，但是档次差距大，辐射区较广，以南城消费者为主，大型的超市和专业市
26、场受欢迎，整体经营良好，主要的业态集中在服装上，并成为通信的基地。随着融城计划实施，该商圈的辐射面将越来越广，门面的销售价格一般为5万元/平米左右，租金为500元/平米/月左右，并呈现小门面盈利的局面。4、荣湾镇商业中心A、商圈简介：“三十年河东、三十年河西”，河西新城的营造让人刮目相看，岳麓的生态环境，吸引更多人向河西看齐，为此商业发展奠定了人气基础。高校经济成为该商圈的支撑点之一。该商圈缺乏高档产品和大型的休闲娱乐场所，主要业态是些大卖场。商业面积大约6.5万平米。日人流量达到15万人次。B、主要业态分布物业名称购物中心通程商业广场超市新一佳、步步高专业卖场百姓鞋城、通程电器、苏宁电器、国
27、美电器、金太阳服饰广场精品超市屈臣氏C、特点该商圈近几年开发面积大，与消费能力不对称，业态基本齐全，主要以中、低档为主,高档市场还留有空白。主要的消费群体为高校的学生和教师以及麓谷的工作人员，通程广场周边门面的目前售价为4.5万5万元/平米，租金在250280元/平米/月之间. 5、火车站商业中心A、商圈简介:火车站每天海量的人流支撑了这一商圈的繁华,它的位置是不可以复制的。该处以IT业和低档的服饰、包业等行业为主,主要业态为IT、小商品。现有商业营业面积10万平 米,日人流量20万左右。广义的火车站商圈包括火车站一带的阿波罗商业广场、家润多超市以及众多卖场，也包括高桥、南湖、三湘、马王堆等大
28、型市场，保持着蓬勃发展的势头。B、业态分布物业名称电脑城合峰、国储、QQ、华海、颐高、国际IT、赛博电器苏宁、国美、通程、家润多家电超市生活超市家润多精品超市屈臣氏购物中心阿波罗专卖市场金苹果、新兴大市场、生活秀服饰大市场、金太阳精品服饰市场、美福佳服装鞋业超市C、特点该区域业态比较齐全,以IT和数码为主,服饰以中低档为主 ,以年轻人消费为主,数码IT竞争激烈,百老汇、合峰等电脑城经营状况不是很好,整个区域的经营状况良好,基本是满铺.车站路售价为5万元/平米,租金为390450元/平米/月三、商业市场消费特点分析1、消费特点A、趋众跟风跟风从众是长沙市民消费的一大特点，同时也伴随着喜新厌旧。无
29、论是商品还是卖场、娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。B、知识化 长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。私立学校之多，在省会城市里也是少有的。据调查，55%的人把教育投资摆在首位。 2、 消费者购物行为A、崇尚高消费 长沙市民崇尚高消费，越是高档商场人流越多，在王府井百货、平和堂不乏汹涌的人流，而档次稍低的新大新、春天百货人流相对少很多，步行街的一些品牌专卖店及通道，更是人流如织，由此可见，高档消费是长沙市民的一种新的崇尚。B、品牌意识强烈 在商业调查中发现：长沙消费者品牌意识十分强烈，消费者大多有一定的品牌忠诚度，且越是高档品牌、国外品牌越受市场青睐。小结： 敢于消费、超前消费、
30、品牌消费是长沙市民的总体消费特征。在这样一个消费体系下，品牌消费是城市消费的主轴。而综合以上市场部分的分析，我们发现长沙市的消费格局呈现以下特征。即：品牌供给不足，品牌需求强烈。第二章 长沙各区域市场调查分析第一节 开福区楼盘基本情况本次市场调查共走访开福区楼盘23个，收集市场调查表23份 1、开福区在售楼盘基本情况表楼盘名容积率现推套数占地面积（亩）建筑面积（万/）开盘时间建筑类型华江乐天花亭3.24002752007年10月小高层恒鑫澜北湾1.811001501.52007年8月多层北湾景园2.4160314.82007年11月小高层美居荷园59542311.82007年12月高层上城金都
31、7.212019102007年6月高层广阔天地6.01324.51.42007年11月小高层天键芙蓉盛世3.968002561002008年3月高层、小高层长宝1667721663.42007年12月高层五一大道2027.8530188.52007年11月高层佳阳悦景馨都3.1893170152007年7月小高层才子佳苑3.5221445112007年12月小高层、高层香樟雅郡3.2320455.32007年10月小高层滨江君悦香邸3.66452168502007年12月高层豪菲斯国际公寓5.2344.51.62007年6月小高层湘江北尚3.0512460122007年5月高层、小高层湘江壹号
32、0.45129956 1002007年12月多层山语城1.550669902008年3月小高层铂宫6330171.12007年12月高层开福区筹建楼盘基本情况表楼盘名容积率预计推出套数占地面积（亩）建筑面积（万/）开盘时间建筑类型学府华庭2.74909619.12008年5月多层、小高层SOHO天都6.6806199.32008年5月高层、小高层湘江世纪城3.286000183040000002008年4月高层、酒店2、 开福区楼盘价格楼盘名最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）备注华江乐天花亭360026883500恒鑫澜北湾540040804300北湾景园375031803300美居荷园
33、800059006900精装修上城金都720055006000小户型精装修广阔天地660060006300商住两用天键芙蓉盛世800045005200小户型长宝1667670055006500现房发售五一大道202900063507200佳阳悦景馨都451835083980才子佳苑460041004300香樟雅郡470040004500君悦香邸615049605500豪菲斯国际公寓600049505200小户型湘江北尚670050005300湘江壹号130005400独栋：13000双拼：9500叠加：5800别墅山语城460032003800铂宫850064006800小户型精装修开福区楼盘
34、均价对比图（单位：元/）小结：上表数据显示，本次市调楼盘中，开福区最高价达到6900元/平米，为以精装修的盛世荷园；最低均价为3300元/平米，为开福区北部的北湾景园；分区域来看，开福区北部楼盘均价价格区间为基本在3300-3800元/平米，开福区南部楼盘价格因为接近市中心，价格区间为6000-6900元/平米，开福区东部楼盘价格区间为4300-4500元/平米左右，伍家岭生活广场区域楼盘，价格区间为4500-5500元/平米。3、开福区调查楼盘推案量户型配比和销售率项目一房二房三房四房五房复式套数比例销售率套数比例销售率套数比例销售率套数比例销售率套数比例销售率套数比例销售率华江乐天花亭/3
35、120%100%6240%75%6040%61%2北湾景园/9656%90%6444%80%盛世荷园6425%99%12850%99%6225%93%SOHO天都63071%未开盘8010%未开盘17619%未开盘上城金都4840%70%4840%60%2420%30%广阔天地132100%70%天键芙蓉盛世12020%100%24040%90%21035%90%305%90%长宝166720896%30%84%40%五一大道202509%60%8416%70%30057%80%468%60%佳阳悦景馨都11012%98%50055%90%30033%30%才子佳苑11252%100%7033
36、100%3222%95%香樟雅郡6020%80%18060%80%4010%80%4010%80%学府华庭176%未开盘13648%未开盘9032%未开盘4014%未开盘君悦香邸5212%70%40088%80%豪菲斯国际公寓174100%80%湘江北尚9274%85%3226%50%山语城8021%100%29879%100%铂宫330100%70%小结：上表数据显示，开福区的楼盘户型以2房最为畅销，其次为3房和4房从表上可以看出，除了一些新开盘楼盘因销售周期不长导致销售率不高以外，其余的销售率基本上在90%左右，市调楼盘户型配比结果均以2房、3房为主打。第二节 天心区楼盘基本情况1、天心
37、区在售楼盘基本情况表楼盘名容积率现推套数占地面积（亩）建筑面积（万/）开盘时间建筑类型湘翰御舍3.05204272008.08高层、小高层、多层融圣国际5.1200053252008.12高层博林金谷2.49800400602007.10.20小高层、高层标志长沙商务中心4.81353951122007.10商住小高层、高层红区抽屉3.9814913282007.10小高层岳泰理想城3.28待定10319待定小高层巧克力空间652537/20070818商住小高层恒盛世家2.783001201752007.06小高层上庭苑/3624072007.07.28小高层、多层三重星都心2.601093
38、5122008.01小高层奥林匹克花园19928651655200509商住小高层申奥美域24790/13620070719小高层保利花园24730608200803小高层生活艺术城25032080168200710小高层和庄4764007227720080102商住小高层绝对西罗亚4.01284182008.01商住小高层青和君临国际3.55448420/2007.1023高层QQ生活馆7.528645192007.10.27小高层 小结：天心区07年11月分至少08年03月新推案的楼盘量特别少，并且最近几个月没有特别大的楼盘开盘量，在售的多为一些尾盘工程，销售期也较长。2、 天心区楼盘价格楼盘名最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）湘翰御舍未 知预计4500博林金谷未 知39804600标专长沙商务中心450039004300岳泰理想城440038004000巧克力空间520043004800恒盛世家/40004600上庭苑560048005200三重星都心630051805600奥林匹克花园710053006000申奥美域480043004500生活艺术城50003900/和庄470039804400绝对西罗亚826065807380青和君
