1、广州花都汽车城案例世联研究案例2005.7.122关键字：汽车城简介：广州花都区的房地产具备明显的产业特征，机场、汽车城对于当地的房地产销售起到带动作用，不同区域的楼盘具有各自的产业特征。本文正是研究东风日产汽车城对于当地房地产销售价格和消化量的促进作用。3产业拉动广州花都汽车城花都汽车城是广州市重点开发园区，占地面积15平方公里，位于花都中心城西南部，距广州市区22公里，距广州新白云国际机场12公里。2002年9月：日产汽车及东风签订全面战略性合作伙伴协议，汽车城开始动工建设。2003年7月：日产和东风的合资公司东风汽车有限公司正式成立4汽车城发展迅速，目前处于建设发展期，主要产值来自东风乘
2、用车公司。花都汽车城发展历程：2002年汽车城开始兴建2003年东风乘用车公司成立被设为“广东省唯一的汽车产业基地”2004年东风汽车研发中心成立、花都厂正式投产，配套零部件厂家紧跟进驻至2005年5月一期招商完毕，82家厂家签定进驻合同，其中日资22家，世界500强9家，正式投产9家20032005年1-4月花都汽车城产值（单位：亿元）（数据来源：花都国民经济和社会发展统计公报）200220032004200520062007200820092010基本建设期建设发展期巩固完善期花都汽车城目前处于建设发展期，风神汽车是带动者5花都汽车城规划特点：规模大、交通好、配套齐全建设现状：一期已招商完
3、毕，二期在建首期15平方公里二、三期35平方公里阳光居住小区风神员工宿舍别墅区、主题公园祈福工业居住用地东风整车生产基地华南理工大学汽车学院四星级酒店、高尔夫练习场、天马河俱乐部花都港首期居住配套阳光居住小区风神员工宿舍（目前已建好两栋）飞鹅岭别墅区（已确定为东风后勤处进行建设，年末或明年开工，主要用于风神汽车高级管理人员居住）首期商业配套四星级酒店高尔夫练习场天马河俱乐部首期科研配套华南理工大学汽车学院（明年起每年招收2500名汽车专业的本科生，同时为汽车城的员工进行培训）风神科研中心（300亩，在建，科研人员主要为日本人）汽车城的发展将为区域带来巨大的居住消费力，机会与竞争花都汽车城分期开
4、发，自身拥有高档次配套6汽车产业对经济拉动作用初步显现带动效应：汽车工业及汽车产业链会带动上下游产业的发展，与汽车有关的第三产业的产值也将不断提升。进而花都区GDP、人均GDP都将加快增长，居民可支配收入增加，这将成为加大居民住宅升级换代及投资的潜在条件。（数据来源：2003年花都区经济年报）2000年底广州风神成立，以当年重组，当年出车，当年盈利的奇迹震惊业界。2003年6月风神改组为东风汽车的乘用车分公司，同年10月广东省政府批准花都为汽车产业基地。该公司2003年5月具有年生产能力15万辆的新工厂峻工投产，并计划在07年生产6款新车、30万辆乘用车。72002-2004年，是花都区汽车、
5、机场、皮革、珠宝等支柱产业的建设发展期，直接带动了区域房地产的发展2002年到2004年是花都房地产价格连续快速增长时期，目前区域住宅物业销售价格仍保持增长的态势。（数据来源：花都区统计局）花都产业人口及带动花都产业促进房地产发展（价格）8花都房地产发展缓慢，除了城区以及山前大道旅游区，其余板块均依赖于片区内分布的产业带动；随着汽车城的快速发展，该区域将逐渐成为花都楼市的热点竞争板块之一，如中房项目已开始启动、而嘉逸华庭等汽车城边缘项目已开发多年。汽车城对房地产市场的促进作用已经开始显现在售畅销楼盘中约5-20的客户为汽车城从业人员汽车产业对片区房地产带动作用开始显现产业与房地产板块分布9在售
6、楼盘空间分布图临近汽车城的项目客户构成中汽车城员工占有较高比重10花都汽车城目前潜在消费力预判花都汽车城目前总人数：1万多以东风汽车乘用车参考：总人数3900人中高管理层占10%，其构成：日本人：中国人=2：8（资料来源：东风汽车公司管理人员及汽车城管委会访谈）即目前汽车城拥有的中高管理人员数量：外国人约250人中国人约950人花都汽车城目前潜在消费力居住特征中方管理层特征：收入水平相对较高，已经产生购买需求年龄在30岁左右外地男性为主，多数在花都区政府一带买房租房居住日方管理层特征：收入水平高，只租不买、注重安全和舒适高级管理员（23）：在广州二沙岛、中国大酒店、金碧御水等地方租房居住中级管理员（13）：在花都骏威广场、雅居乐等租房居住汽车城高级管理人员对住宅以租用为主11客户写真东风日产汽车城客户群教育程度较高，一般具有本科或以上的学历（部分外籍工作人员）；收入稳定，在花都属于高收入人群；家庭以两口和三口人结构为主工作、生活较有规律；追求健康和成就感；买房最关注的是工作便利，周边环境、物业管理等。多数客户选择120140、140-160平米的三房、四房单位，总价分别30-40万，40-50万之间；部分接受访谈的中高管理层需求200平米以上的别墅物业。对价格敏感度一般，重点在于项目质素。
