信托业与房地产的合作模式研究.pdf
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1、 22 2010年10月 (上) 产业经济 信托业与房地产的合作模式研究 丁斯达 西安国际信托有限公司 中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章 编号:1009-4202(201 0)10-022-02 摘 要 随着我国经济和社会的飞速发展,经济活动逐渐呈现向国际化靠近的趋势,其中,关系到国计民生的房地产行 业面对其发展的瓶颈,本文在了解我国房地产行业的基本状况的基础上,根据我国国情对我国信托业和房地产行业的合作模 式进行深入研究。 关键词 信托业 房地产 合作模式 REIT 随着我国社会与经济的不断发展, 与国计民生相关的房 地产行业明显呈现高速发展的态势。 从上世纪90年代以来, 我国
2、房地产平均年增长率达 37.8 %,2007 年全国房地产开 发完成投资达 25280 亿元,同比增长 30.2 %,增速同比上 升8.4个百分点。但是房地产业是典型的资金密集型行业, 房地产行业的资金来源过度依赖于银行贷款, 不仅使国内金 融系统积累了大量的金融风险, 而且也限制了房地产业的进 一步发展。为了防止房地产业风险最终转嫁给银行,抑制可 能产生的房地产泡沫, 国家加强了对房地产业的宏观调控力 度,自 2003 年起陆续出台了一系列政策法规,多次上调人 民币存贷款基准利率和存款类金融机构人民币存款准备金 率。房地产开发企业面临着极大的资金匮乏困境。中国房地 产金融业的相对滞后已经成为
3、制约我国房地产业持续发展 的重要因素,房地产行业急需创新金融融资工具。房地产投 资信托基金(REIT)相对于其他房地产融资工具有无与比拟 的优势。2008年12月 3日,国务院出台的金融“国九条” 的政策措施中,房地产投资信托基金(REIT)首次在国务院 层面作为一种拓展房地产企业融资渠道的创新融资方式被 提出。从这个意义上讲,研究房地产投资信托基金(REIT) 无疑具有重要的理论和实际意义。 一、房地产投资信托基金创新房地产开发模式 其实,信托公司在房地产领域信托业务中早有涉足,信 托公司通过资金信托、财务顾问、财产和收益权信托等业务 形式,在一些项目融资、企业并购重组、吸引战略投资者等 很
4、多方面都与房地产行业进行过密切的合作。多年来,信托 公司活跃于房地产以及金融链的相关环节。近年来,信托公 司一直致力于以某些以资产管理为业务方向的转型, 充分运 用各种新兴的金融工具和信托功能来不断创新房地产的融 资开发模式。 这些活动相对于传统模式的以单一的融资业务 为主的模式而言, 其业务转型大大增强了信托公司的金融工 具和技术的运用能力和房地产金融的创新能力。 其中的创新 产品具体来说,包括分散投资组合管理的房地产信托基金、 投融资结合并进行信托单位分级设计的结构化产品等。 过去 我们一直都存在这样的概念, 信托公司作为资本运作的另一 端,它只做自己的专业部分,即房地产金融链中的“金融”
5、 部分,而并不介入到房地产的具体运作中去。因此,对于未 来信托公司将要参与和发展地产行业的主要方式包括项目 合作、资产组合管理、夹层融资、提供融资安排及并购财务 顾问等,它们始终围绕着资本的合作而进行和展开,从而形 成了房地产产业链或者价值链中一个非常重要环节。 二、我国房地产投资信托基金的主要优势 中国银监会出台的信托“新办法”明确将 REITs 作为 信托公司今后创新业务的重要方向之一,在此政策导向之 下, 信托公司必将更大规模的开展真正意义上的房地产信托 投资基金,为我国房地产融资模式探索出一条全新的道路。 今后我国房地产信托产品应进一步加 快向 REITs 转轨的步 伐,与国际接轨,突
6、出其基金化的优势。REITs的主要优势 包括: B REITs 如果某个投资者直接将其资本投资于房地产中, 由于像 房地产这样的资产属于不动产, 因此其固定性使其缺乏一定 的流动性特征,当房地产需要变现时不仅要求它的整体性, 而且会使它在短时期内有一定幅度折现。REITs则是一种相 对间接的房地产行业投资类型, 它是一种将房地产证券化的 产品,它通常都会采用股票或者受益凭证之类的形式,另外 REITs的申购门槛比较低,它的交易方式与股票相同,广大 房地产投资者可以根据其自身情况随时处理他所持有的 REITs股份,具有很高的流动性特征。 =g “BMs VF 其实,REITs就是一种投资组合的手
7、段和方式,它注重 的是风险的分散。它可以用于投资不同的项目,而且回避风 险能力也比较强。同时,一个投资者还可以同时投资若干个 不同的REITs,也可以涵盖若干不同类别的投资项目,所以 它不会局限于某个单个的 REIT 风险压力。REITs 比较的常 见的投资经营项目包括写字楼、 商务公寓、 购物中心、 店面、 商铺酒店等,他们多数为不动产组合。总之,相对于投资某 个单一的不动产项目,REITs可以避免在投资标的过程中的 集中风险。 g qM1 REITs中的现金流一般来自于租金的收入、不动产的管 2010年10月 (上) 23 产业经济 理维修费用以及承租率等,所以相对来说比较稳定。因为公 司
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