1、 22 2010年10月 （上） 产业经济 信托业与房地产的合作模式研究 丁斯达 西安国际信托有限公司 中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章 编号：1009-4202（201 0）10-022-02 摘 要 随着我国经济和社会的飞速发展，经济活动逐渐呈现向国际化靠近的趋势，其中，关系到国计民生的房地产行 业面对其发展的瓶颈，本文在了解我国房地产行业的基本状况的基础上，根据我国国情对我国信托业和房地产行业的合作模 式进行深入研究。 关键词 信托业 房地产 合作模式 REIT 随着我国社会与经济的不断发展， 与国计民生相关的房 地产行业明显呈现高速发展的态势。 从上世纪90年代以来， 我国
2、房地产平均年增长率达 37.8 %，2007 年全国房地产开 发完成投资达 25280 亿元，同比增长 30.2 %，增速同比上 升8.4个百分点。但是房地产业是典型的资金密集型行业， 房地产行业的资金来源过度依赖于银行贷款， 不仅使国内金 融系统积累了大量的金融风险， 而且也限制了房地产业的进 一步发展。为了防止房地产业风险最终转嫁给银行，抑制可 能产生的房地产泡沫， 国家加强了对房地产业的宏观调控力 度，自 2003 年起陆续出台了一系列政策法规，多次上调人 民币存贷款基准利率和存款类金融机构人民币存款准备金 率。房地产开发企业面临着极大的资金匮乏困境。中国房地 产金融业的相对滞后已经成为
3、制约我国房地产业持续发展 的重要因素，房地产行业急需创新金融融资工具。房地产投 资信托基金（REIT）相对于其他房地产融资工具有无与比拟 的优势。2008年12月 3日，国务院出台的金融“国九条” 的政策措施中，房地产投资信托基金（REIT）首次在国务院 层面作为一种拓展房地产企业融资渠道的创新融资方式被 提出。从这个意义上讲，研究房地产投资信托基金（REIT） 无疑具有重要的理论和实际意义。 一、房地产投资信托基金创新房地产开发模式 其实，信托公司在房地产领域信托业务中早有涉足，信 托公司通过资金信托、财务顾问、财产和收益权信托等业务 形式，在一些项目融资、企业并购重组、吸引战略投资者等 很
4、多方面都与房地产行业进行过密切的合作。多年来，信托 公司活跃于房地产以及金融链的相关环节。近年来，信托公 司一直致力于以某些以资产管理为业务方向的转型， 充分运 用各种新兴的金融工具和信托功能来不断创新房地产的融 资开发模式。 这些活动相对于传统模式的以单一的融资业务 为主的模式而言， 其业务转型大大增强了信托公司的金融工 具和技术的运用能力和房地产金融的创新能力。 其中的创新 产品具体来说，包括分散投资组合管理的房地产信托基金、 投融资结合并进行信托单位分级设计的结构化产品等。 过去 我们一直都存在这样的概念， 信托公司作为资本运作的另一 端，它只做自己的专业部分，即房地产金融链中的“金融”
5、 部分，而并不介入到房地产的具体运作中去。因此，对于未 来信托公司将要参与和发展地产行业的主要方式包括项目 合作、资产组合管理、夹层融资、提供融资安排及并购财务 顾问等，它们始终围绕着资本的合作而进行和展开，从而形 成了房地产产业链或者价值链中一个非常重要环节。 二、我国房地产投资信托基金的主要优势 中国银监会出台的信托“新办法”明确将 REITs 作为 信托公司今后创新业务的重要方向之一，在此政策导向之 下， 信托公司必将更大规模的开展真正意义上的房地产信托 投资基金，为我国房地产融资模式探索出一条全新的道路。 今后我国房地产信托产品应进一步加 快向 REITs 转轨的步 伐，与国际接轨，突
6、出其基金化的优势。REITs的主要优势 包括： B REITs 如果某个投资者直接将其资本投资于房地产中， 由于像 房地产这样的资产属于不动产， 因此其固定性使其缺乏一定 的流动性特征，当房地产需要变现时不仅要求它的整体性， 而且会使它在短时期内有一定幅度折现。REITs则是一种相 对间接的房地产行业投资类型， 它是一种将房地产证券化的 产品，它通常都会采用股票或者受益凭证之类的形式，另外 REITs的申购门槛比较低，它的交易方式与股票相同，广大 房地产投资者可以根据其自身情况随时处理他所持有的 REITs股份，具有很高的流动性特征。 =g “BMs VF 其实，REITs就是一种投资组合的手
7、段和方式，它注重 的是风险的分散。它可以用于投资不同的项目，而且回避风 险能力也比较强。同时，一个投资者还可以同时投资若干个 不同的REITs，也可以涵盖若干不同类别的投资项目，所以 它不会局限于某个单个的 REIT 风险压力。REITs 比较的常 见的投资经营项目包括写字楼、 商务公寓、 购物中心、 店面、 商铺酒店等，他们多数为不动产组合。总之，相对于投资某 个单一的不动产项目，REITs可以避免在投资标的过程中的 集中风险。 g qM1 REITs中的现金流一般来自于租金的收入、不动产的管 2010年10月 （上） 23 产业经济 理维修费用以及承租率等，所以相对来说比较稳定。因为公 司
8、的财务变动状况以及经济主体的获利能力都不会直接影 响到REITs的经济收益， 它不会象股票投资一样对经济变动 情况反映的非常直接和快速。因此，稳定的投资收益完全可 以使企业的一些闲散资金取得很好的资本增值效应。另外 REITs 还可以将一部分的资金继续作为投资来运行不同类 别的其它资产，广泛的增加收入来源，从而让投资更加多元 化。从而使资本在行之有效地降低投资的风险和困难的同 时，在底盘方面取得了比较高的经济回报。 REITsg5 1 2 REITs是一种现代的高度创新的资本投资工具，它具有 非常大的可移动性和灵活性。 基金的创立机构和资本市场的 各类中间商以及它的持有者都可以广 泛的参与到
9、REITs 的 最初设立、投资和管理运作当中。而且，REITs还可以把一 些金融机构或者一些面临困境和经济不利因素的销售商手 中持有的那些比较分散房产资本重新包装上市。 它甚至还可 以把某个公司整个纳入REITs的运作当中。此外，根据我国 目前的经济运行状况，使得银行融资的常规渠道不通畅， REITs 可以作为一种非常直接有效的融资渠道，这样 REITs 还可以形成房地产有关企业融资的重要渠道和基本模式。 三、发展REITs解决地产行业的缺陷 B %M1 B J 首先，REITs 降低房地产开发商的金融风险。REITs 和 产业基金都是最重要的融资渠道， 房地产开发商如果能够有 效的引进该渠道
10、之中的资金， 就可以避免由于过分依赖银行 的贷款而带来的风险从而在多方面取得一个综合的平衡状 态。由于目前大部分房地产开发商的资金都来源于银行贷 款， 这使房地产开发商在很大程度上都要受制于国家的宏观 调控政策。这样的局面是房地产开发商所不愿接受的。如果 房地产开发商适当的增加一些REITs基金的比例， 就可以在 很大程度上降低国家政策层面的影响， 从而保持业绩以及经 济效益的稳定发展。其次，REITs还降低了广大商业银行来 自于房地产行业的金融风险。现在，量投资者和消费者的资 金进入房地产市场，并且比重在不断增长。由于房地产开发 商的资金大量来自于商业银行的贷款， 消费者的资金有大一 部分也
11、同样来自于商业银行按揭贷款， 很多商业银行都面临 这种处境，所以大大的增加了风险，这种情况下就引入相对 来说抗风险能力良好的REITs作为基金的基本来源， 这样就 降低了很多商业银行的金融风险， 很大程度上迎合了商业银 行需要。 = % gN J 发展REITs可以逐渐优化资本流动方式和运作模式， 降 低各方的经济风险，最终打破房地产行业的资金循环怪圈， 节约资本、整合现有资源，促进房地产市场的健康可持续发 展，从而降低房价。 % g lmM J 目前我国房地产行业的主要投资者是广大房产消费者， 他们以购买房产的行为方式对房地产开发商等进行的经济 投资。 大部分房地产消费者都缺乏专业的金融知识
12、和投资技 巧，所以他们所购买房产都处于大量闲置的状态，这样就降 低了投资收益。 如果他们可以将资本交给非常专业的投资基 金来运作则可以大大提高他们的投资收益。 四、我国长期发展REITs的可行性分析 近年来我国房地产投资贷款在各类金融机构以及一些 新增的机构的资产中所占比重呈持续上升的趋势，为此，国 家出台一系列宏观调控政策， 在体现国家实力的同时也凸显 出我国房地产相关的融资渠道具有其单一性， 这是房地产行 业发展的最大弊端。所以，我国房地产以及相应的投资行业 急需银行以外的融资手段和模式来解决房地产开发和经营 放吗的问题。构建一个渠道多元化、收益高效化而且有利于 降低和分散投资风险的房地产
13、运作模式，另外，中国非常雄 厚的民间金融资本无法在单一的投资渠道中找到比较合适 的运作途径。随着我国保险行业的发展以及养老保险的改 革，我国各类机构的投资者逐渐成熟。REITs的多种优势属 性会在很大程度上对我国金融业产生异常强大的吸引力， 所 以，我国应该尽快创建全面发展、多元化、多层次、国际化 的REITs市场。REITs也将成为信托行业和房地产行业合作 的最佳模式。 参考文献： 1张南,周曙.房地产也的信托融资.粤港澳市场与价 格.2007(02). 2万容.构建中国房地产的新型融资方式房地产投资信托基 金探析.经济问题.2010(03). 3郦大海.我国发展房地产投资信托的障碍及对策.
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