物业管理招标投标指南-第三章.doc

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资源描述

1、第三章 物业管理招标程序物业管理招标过程中涉及大量的人力物力,因此应严格根据程序按部就班地完成。本章参照国际招标投标惯例,按时间先后顺序将整个招标程序划分为招标的准备、招标的实施和招标的结束三个阶段。以下分别对每一阶段的程序和内容进行详细介绍。31招标准备阶段招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。根据国际惯例,这一阶段的主要工作有:成立招标机构;编制招标文件;确定标底。311成立招标机构任何一项物业管理招标,无论是开发商还是业主委员会,都需要成立一个专门的招标机构,并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是:

2、拟定招标章程和招标文件;组织投标、开标、评标和定标;组织签订合同。可见招标机构一旦成立,其职责将贯穿整个招标投标过程。成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标机构,自行组织招标投标工作;另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。两种途径都符合我国招标投标法的规定,并各有特点。对于开发商或业主委员会自行成立招标机构,我国招标投标法规定:“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作,其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性,对招标人能力的要求也

3、较高,因此,招标人应根据自己的实际情况,量力而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构,有能力从物业的设计、施工监理到验收,整个开发的过程都统一自行成立招标机构,包揽其“一条龙”的招标工作,这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。再如,对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目,由于招标工作量不大,专业性不强,开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标,这时,招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。其具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍,在

4、此不再赘述。对于招标人委托招标代理机构招标,我国招标投标法规定:“招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称,使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下,招标得以顺利完成。要做到这一点,开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题:首先,招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构,任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而且,招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系,招标代理机构无权将招标结果强加于招标人,招标人应是是否

5、中标的最终决定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时,应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。其次,招标人应根据自己标的的规模大小,选择不同等级的招标代理机构进行招标。我国招标投标法对招标代理机构的资格和等级划分,主要依据招标代理机构所具备的两个条件:一是代理招标经历达到一定的年限,且连续几年招标金额达到一定等级;二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量,也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构,在委托价格合理的情况下,应选取具有较高等级的代理机构进行招标。招标人委托招标代理机构进行招标的方式常

6、用于公开招标和一部分大范围邀请招标。事实上,对于一些大型的项目,开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作;另外,业主委员会进行物业管理招标时,通常也采用委托招标代理机构招标的方式。312编制招标文件编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于:告知投标人递交投标书的程序;阐明所需招标的标的情况;告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据,又是招标人与中标人两定合同的基础,因此它是对招标机构与投标人双方,以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招

7、标人应十分重视编制招标文件的工作,并务必做到条款严密、周到,内容明确,合理合法。物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同,但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。我国招标投标法规定:“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据这一规定和国际惯例,物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分: 1)投标人须知 投标人须知是招标文件的重要组成部分,它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件,其内容包括投标的条件、有关要求及手续。 (1)投标的条件 招标文件所以要对投标的条

8、件进行说明和规定,其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格性,招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审,招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式,以便统一进行审查。为了保证投标的真实性,招标人往往还要求投标人必须交纳投标保证金,招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。(2)对投标文件的要求如果说投标的条件侧重于对投标人的要求,则该部分侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时,通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序,招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求(通常提供统一的投标文件格式)以及对投标

9、文件封存和递交的规定,以便于开标和评标工作。(3)对招标程序的说明由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则,而要体现公平、公正原则,重要的一条便是招标程序的公开化,以增加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开,从而体现了整个招标工作的公正透明。2)合同条款合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化,这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成,对于不同的物业管理项目均具有一般性,通常由技术条款、商务条款和法律条款组成;后者则是针对每个具体不

10、同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理,在合同条款中,特殊性条款也就优于一般性条款,在两者发生不一致时,合同应以特殊性条款为准。3)技术规范技术规范是详细说明招标项目的技术要求(如物业管理项目的服务标准、具体工作量等)的文件,当属招标文件的重点之一。技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明,另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重,下一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍,在此不再赘述。最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发建设程序决定的,我国目前大多数物业管理招标均是在物

11、业开发建设的后期。然而,随着开发商对物业管理的要求不断提高,物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为在荐目立项阶段,用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定招标文件。超前实行物业管理招标确实有其优点,然而过早地制定招标文件,加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大,可靠性降低。因此,应注意把握招标文件制定的时间,使编制出的招标文件内容既严密明确,又不失前瞻性。313制足标底制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际陨例,在正式招标前,招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格,即一种预算价格,它的主要作用是作为招标

12、人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此,标底是招标单位的“绝密”资料,不能向任何无关人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时,均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件,标底保密的重要性就更加明显了。由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子,标底制定的好坏,直接影响到招标工作的有效性。标底定的过高,进人合格范围内的投标人数量太多,就会使评价的工作量和难度大大增加;标底定得过低,又容易使所有的投标人都落空,从而导致招标失败。因此,标底制定得好,可以说是招标工作成功的一半,而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致,实事求是。首先,标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系

13、。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确,因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项,同时将工作量尽可能算准确,力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在5以内。其次,标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上,这样编制出的标底才切合实际。如果开发商或业主属自行招标,则可参照相关物业近年来国内外先进的物业管理方法,或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。32招标实施阶段招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步骤:发布招标公告或投标邀请书;组织资格预审;召开标前会议;开标、评标和定标。321发布招标公告

14、或投标邀请书我国招标投标法和国际惯例都规定,招标人采用公开招标方式招标的,应当发布招标公告;招标人采用邀请招标方式的,应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书,其目的是一致的,都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会,让其了解招标项目的情况,并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式等进行详细介绍。1)发布招标公告的渠道发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有:指定的招标公报

15、、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他媒体。一般来说,一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的发展商务报(Develement Business);必须实行国内公开招标的项目的招标公告指定必须在我国出版的中国招标期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外,此类项目还可以在官方公报上刊登招标公告,使投标具有广泛性,如在我国还主要刊登在人民日报、中国日报上。对于大多数中小规模的物业管理招标项目,其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目,其招标公告应选择在本地的官方公报或本

16、地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外,还可以选择在一些专业类期刊上刊登,如房地产、物业管理专业期刊等。实际上,除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外,国际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下,一项招标项目往往同时通过几种渠道发布其招标公告,而不拘泥于某一种渠道,比如在当今的信息网络刊登招标公告。2)发布招标公告的时间安排为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备,招标人在刊登招标公告时,在时间安排上应考虑两个因素:(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间,如果没有充分地考虑,招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外

17、,如果要通过几个渠道发布招标公告,要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的出版周期显然要比网络媒体长),以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投标人申请投标一得到招标文件一准备投标一递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯例,从招标公告发布之日算起,应让投标人至少有45天(通常有6090天)来准备投标和递交标书。3)招标公告的内容和格式招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容:招标单位(业主或开发商)名称;项目名称;项目地点;项目资金来源(物业管理资金来源,如业主分摊或开发商预付等);招标目的(邀请资格预审

18、还是邀请投标);项目要求概述(项目性质、规格及管理要求);购买招标文件的时间、地点和价格;接受标书的最后日期和地点;开标日期、时间和地点;如果需要,规定资格预审的标准,以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言;必要时规定投标保证金的金额;招标单位的地址、电话等联系方法。招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通,然而招标公告的基本内容,如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间,以及获得招标文件的办法等关键事项,按照我国招标投标法规定必须载明。至于投标邀请书的内容和格式与招标公告大致相同,在此便不再重复了。322组织资格预审资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤

19、,特别是大型的项目,资格预审更是必不可少。资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”,也可以说是投标者的第一轮竞争。资格预审可以起到以下作用:首先,资格预审可以减少招标人的费用。因为投标人数量过多,招标人的管理费用和评标费用就会大大提高,通过资格预审淘汰一部分竞争者则可以减少这笔费用。其次,资格预审还可以保证实现招标目的,选择到最合格的投标人,此投标人不仅报价最低或较低,而且他的报价是以其技术能力、财务状况及经验为基础的,防止了一些素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外,资格预审能吸引实力雄厚的物业管理公司前来投标,招标人还可以通过资格预审了解投标人对该项目的投标兴趣大小。若招标物业预计投标公司的

20、数目众多,可预先对各投标公司进行资格预审,剔除资信较差的公司,重点选择6-10家申请者参与投标,这就是所谓早期预审;若投标公司数量较少,则可待投标机构已递送标书且开标之后进行资格预审,这也就是所谓后期预审。无论资格预审在何时进行,其审核程序和要求投标公司递交的文件都大致相同。1)资格预审的程序资格预审包括以下三个步骤:(1)发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告通常有两种做法,一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审,并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间;另一种做法是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告的主要内容包括:招标项目简介;项目资金来源;参加预审的资格;获取资格

21、预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例,从刊登资格预审通告的日期到申请截止期应不得少于45天。资格预审通告格式如表31所示。表31资格预审通告格式物业管理招标中心关于物业管理项目投标资格预审通告编号:(招标机构名称)受(招标人名称)的委托,邀请合格物业管理承包商(以下称“承包商”)参加(项目名称及简要说明)的投标资格预审。该项目(项目的规模、工作内容、工作要求、工作量的简要说明)。凡符合中华人民共和国招标投标法规定的一切合格的承包商可以参加该项目的资格预审。凡在物业管理方面有丰富经验并对该项目有兴趣的承包商,请按下列地址与(招标机构名称)招标部联系并申请资格预审,资格预

22、审文件将从年月日开始,每天上午点至点出售(星期日和节假日除外) 该文件每册售价人民币元或美元,收款概不退还。接受资格预审申请的截止日期为年月日上午下午 点,超过该期限恕不接受。招标机构名称:地址:电话:传真:(2)出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目的全部信息,并且其内容应比资格预审通告更为详细,如对若干物业管理企业组成联合体投标的要求等。此外,资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件,或对外资物业管理企业单独或联合投标的一些规定,以及申请投标资格预审的一些基本要求,例如从事该行业至少已达若干年以上,承担过类似的物业管理项目等。最后,招标人还应在资格预审文件中规定资格预

23、审申请表和资料递交的份数、时间和地点及文件所使用的语言等。(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行,开启后由招标机构组织专家进行评审。如有必要,还可召开资格预审准备会议,以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。2)资格预审文件样本资格预审文件一资格预审申请书申 请 人:物业管理公司地址:中国市区街 号邮政编码:电话:传真:致:X X招标公司中国市街 号大厦层室先生:1经授权作为代表,并以物业管理公司(以下简称“申请人”)的名义,同时基于对资格预审资料做了检查和充分的理解,下述签字人在此以物业下列合同的投标人身份,向你方提出资格预审申请(表32)。表32物业合同一览表合 同 号合 同 名 称

24、 注:申请人应注明他所希望申请资格预审的合同组合。2本函后附有关以下内容的正本文件的复印件:(1)申请人的法人地位;(2)业务总部所在地;(3)总公司所在地(适用于申请人是集团公司的情形),或所有者的注册地和国籍(适用于是合伙或独资公司的情形)。3我方授权你方代理及其授权代表调查、审核我们递交的与此申请相关的报告、文件和资料,并通过我们的银行和客户澄清申请文件中有关部门财务和技术方面的问题。该申请书还将授权给与申请有关的任何人或机构及其授权代表,按你方代表的要求提供必要的相关资料以核实本申请中提交与申请人的资金来源、经验和能力有关的报告和资料。4你方代理及其授权代表可通过下列人员得到进一步的资

25、料:(1)一般咨询和管理方面的质询:联系人l:电话:联系人2:电话:(2)有关人员方面的质询:联系人l:电话: 联系人2:电话:(3)有关服务方面的质询: 联系人l:电话:联系人2:电话:(4)有关财务方面的质询:联系人1:电话:联系人2:电话:5本申请充分理解下列情况:(1)资格预审合格申请人的投标,必须以投标时提供所有资格预审材料的更新为前提。(2)你方代理保留如下的权力:更改本项目合同标的的规模和金额,在这种情况下,投标仅面向资格预审合格且能满足变更后要求的投标人:废除或接受任何申请,取消资格预审和废除全部申请。(3)你方代理将不对其上述行为承担责任,亦无义务向申请人解释其原因。6申请人

26、签字确认,本申请满足国内优惠的资格要求,并请求据此进行评审。7下述签字人在此声明,申请文件中所提交的报告和资料在各方面都是完整的、真实的和准确的。签字:姓名:兹代表 物业管理公司资格预审文件二概 述所有独立申请人和联合体成员都必须填写此表(表33),如果是合伙公司或私有公司须提供全部所有者的国籍。如果申请人准备在物业的关键部分有承包给他人的打算或欲将整个物业总额的10以上部分分包出去,则这些专门分包人也应提供以下资料。表33申请人概述企业名称:物业管理公司总部地址:市区 街 号当地代表处地址(如有):市 街 号电话:联系人:传真:邮政编码:合营注册地:合营注册年份:主营范围:可承担各类型(住宅

27、、办公楼宇、小区等)的全方位物业管理资格预审文件三年营业额数据表申请人或联合体成员名称:所有独立申请人和联合体成员均须填写此表(表34),所填的年营业额应为该申请人(或联合体每个成员)每年在已接管物业中从各业主那里得到的全部费用及其他服务项目收入总和(若是国际投标,该金额应按其各财务年度末的汇率折算成美元)。每个联合体成员要分别单独具表,格式如下:表34年营业额数据表过去三年的年营业额(包括所收取的所有费用)财年营业额换算成美元金额年年年资格预审文件四目前所管理物业一览表申请人或联合体成员名称:申请人和每个联合体成员都应提供有关以下方面的资料:(1)所有已接管物业的授予合同:(2)收到的授标意

28、向书或委托书;(3)已中标,且接近完工,但尚未签发最终竣工证书的物业管理合同。表35 目前所管理物业一览表物业名称标书金额(按现行汇率折算成美元金额)接管日期资格预审文件五财务状况表申请人或联合体成员名称:申请人包括每一个联合体成员应提供财务资料来证明达到资格预审的要求。每个申请人和联合体成员都要填写此表,分不同的袁提供完整的银行信息(表36),并附上最近3年经过审计的逐年资金平衡表(表37)。表36银行信息一览表银行名称:中国银行支行银行银行地址: 市 区 街 号电话:联系人及职务:传真:邮政编码:表37最近3年逐年的实际资产与负债一览表(按每年年末汇率换算成美元) 财务状况(单位:美元)年

29、年年总资产流动资产总负债流动负债税前利润税后利润为满足本项目现金流量需要提出的信贷计划,填写信贷资金来源表(表38)。表38信贷资金来源表信贷来源信贷金额(美元)资格预审文件六类似物业管理合同经验申请人或联合体成员名称:每个合同须单独具表(表39),若有有关物业竣工的证明文件,请附上。表39类似物业管理合同经验一览表合同号:合同名称:国家:中国业主名称:业主地址:与申请人所申请合同类似的物业性质和特点:合同身份(注明其中之一): 独立承包 分包人 联合体公司合同总价(按合同涉及物业竣工时,或对于现行合同按合同授予时所定币种计):币种:人民币万元折合成美元的金额:合同授予时间:年 月合同终止时间

30、:年 月合同期限: 年特殊要求:资格预审文件七拟派本物业管理人员表申请人或联合体成员名称:对有关合同执行的关键职位,申请人应提供至少两个能满足规定要求的候选人姓名,其经验应依据下表(表310)对每个候选人单独具表。表310拟派本物业管理人员表 职位名称:项目经理 主要候选人姓名: 替补候选人姓名: 职位名称:项目副经理 主要候选人姓名: 替补候选人姓名: 职位名称:项目总工程师 主要候选人姓名: 替补候选人姓名:资格预审文件八拟派本物业管理关键人员的经验简历申请人或联合体成员名称:表31l拟派本物业管理关键人员经验简历 职位:项目经理候选人 主要 替补候选人资料候选人姓名:出生日期:专业资质:

31、物业管理雇主名称:雇主地址:目前受雇情况电话:联系人:传真:邮政编码:候选人职位:一级项目经理为现雇主工作年限:依从今往前的时序,汇总候选人在过去20年中的专业经验,特别注明其在物业管理方面与本物业相类似的特殊经验(表312)。表312候选人过去20年专业经验汇总表 自 至 公司物业名称,职务,有关技术及管理经验资格预审文件九本物业拟用设备申请人或联合体成员名称:申请人必须提供足够的资料以证明其能够满足“申请人须知”所列服务在设备方面的要求。为此,申请人应就其提供的每一项设备分别单独具表(表313),且应就每一设备出具所有证明或租赁协议。表313本物业拟用设备一览表设备名称设备资料制造商名称:

32、中国型号及额定功率:能力:制造日期:年目前状况目前位置(如自有):总公司公司物资设备库(如租赁,说明租赁公司名称)目前及未来物业拟参与情况详述:设备来源自有租借租赁承包专门生产资格预审文件十物业管理组织计划1物业管理组织框图(图31)经理室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室图31物业管理组织框图2物业管理组织框图详述(1)经理室。这是公司经营管理本物业的最高智慧和决策机构。公司可根据需要设一名总经理,若干名副经理。总经理是企业法人在某项物业管理中的全权代表,是物业管理中的最高责任者和组织者。(2)办公室。这是总经理领导下的综合管理部门,负责行政、人事和档案文件等

33、管理。(3)财务部。从事公司的财务运作、经济核算、日常收支账务处理及预测经营收支工作。财务副经理负责总管该物业管理的日常账务核算;项目总经济师负责处理合同纠纷、索赔,编制和控制资金使用计划,编制成本计划,制订降低成本计划并督促实施,进行成本分析与结算,编制物资设备的供应、采购、运输、存储与发放计划。(4)管理部。设置有房屋及设施管理员,负责所管辖区域内各项业务的日常管理。主要职责是:房屋代管与租赁经营,制订物业维修计划与监督实施,沟通协调公司与业主的关系,协调各专业职能部门(如工程、保安、环卫)及人员的工作等。由于房屋管理员承担着较为重要的管理任务,要求由个人素质较为全面且负责任的职员担任。(

34、5)工程部。负责房屋、设备、设施的经常检查和维护维修。项目总工程师负责物业管理中的技术、安全和服务质量控制工作,以及管理人员工作安排及调度工作。(6)专业部门。专业部门包括保安部、清洁部、绿化部。这些部门负责从事物业运行管理中的专业服务,他们也可被一些专业性服务公司所取代。3总部与该物业管理部门之间的关系详述企业法人代表在委派项目总经理后,结合项目总经理的承包,签订授权合同,对项目总经理的职责和权力作出文字规定,然后进行签证项目总经理的职责是在本项目中建立高效率的指挥系统,精心组织人员管理,全面履行、实施合同,保证服务质量、人员安全和成本效益,直至合同到期。项目总经理在不违背国家政策和企业制度

35、的前提下,具有用人、财务、技术质量、设备物资采购等方面的决策权和服务计划的控制权。其主要权利具体是:聘请财务副经理、项目总工程师、项目总经济师作为助手;聘请少量工作人员,独立公正地进行物业经济分析并制订方案;有权支配和调剂该物业所涉及的资金;参与主管部门解决该物业外部协作条件的工作,建立本物业的各种工作责任制。该物业管理各部门接受项目总经理的领导,并在总部对口业务科室的指导下负责按物业合同要求及计划安排搞好本职工作。资格预审文件十一其他资料申请人或联合体成员名称:1请详述:在过去6年中执行已毕及目前所接管物业过程中公司所介入的诉讼或仲裁历史。请逐例说明年限、雇主名称、诉讼原因、纠纷事件、纠纷涉

36、及金额,以及最终裁判是否有利于公司。(根据实际情况填写)2请就与你资格预审申请文件评审有关的其他资料作进一步补充。若欲附其他文件,请详列如下。申请人不得随申请文件附送证词、证明及宣传资料,此类资料在资格评审时将不予考虑。附件1:物业管理从业人员单位资信登记表附件2:物业管理企业资质证书附件3:企业法人营业执照附件4:企业法人代码证书附件5:企业税务登记证附件6:一年度资产负债表附件7:一年度损益表3)资格预审的内容资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情况;人员及设备能力;投标人的财务状况,包括过去几年的承包合 I司收入和可投入本项目的启动资金等。具体内容包括:(1)申请人的基本情

37、况:公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等,以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表;公司组织机构情况,专业人员及管理人员的人数;公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。(2)申请人的财务状况:公司资产负债表、损益表等财务报表;银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。(3)经验和过去的表现:过去5年内申请人完成的类似项目的基本情况,如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等。对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文件中予以明列,或制成表格,要求申请人按要求填写。4)资格预审的评审方法招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审

38、的评审方法。目前国际上广泛采用的是“定项评分法”,同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类,并按一定标准制分,最后确定一个取得投标资格的最低分数线,达到或超过最低分数线的申请人被视为合格,可以参加投标;未能达到最低分数线的申请人则被视为不合格,不能参加投标。“定项评分法”的具体做法可参见下面的案例。【案例】定项评分法实例一、项目简况1物业管理合同估算价500万人民币;2管理内容包括保安、清洁、大厦设备维护和修理等;3物业所在地点为亚热带气候,位于城市的中心地区。二、权重分配由于现场特征,因此经验占权重大于其他因素;申请人的财务能力和其管理技术水平占同等权重。全

39、部100分的分配如下:财务能力满分30分,管理技术水平满分30分,经验满分40分,总计100分。三、最低应得分申请人合格的最低应得分在每组中得分应为最高分的50。为了避免发生申请人每组都刚够最低分而总的能力比较弱的情况,最低的合格总分应大于各组最低合格分的总和。因此,最低合格总分应为最高总分的60。四、评分标准1财务能力(表314)表314财务能力评分表承包商情况 评分标准最高分(1)签订合同收入(人民币年)承包商情况 评分标准最高分50万元以下50万一150万元160万一400万元410万一750万元750万元以上01246小计6(2)投标财务能力(人民币)50万元以下50万150万元160

40、万一250万元260万400万元4lO万一500万元500万元以上O591l1518小计18(3)可获得的信贷(人民币)50万元以下50万一100万元110万一150万元160万一250万元250万元以上Ol246小计6总分合计302管理能力技术水平(表315)表315管理技术水平评分表承包商情况 评分标准最高分(1)现场管理机构不好好很好胜任程度不好好很好授权情况不好好很好0120120l2小计6 (2)现场主要人员指定人数不适当适当专门人才组成不够好好人员胜任能力不可接受能力低能力尚可能力高04040468小计20(3)分包情况分包转包商数量4个以上04个分工情况主要工作被分包出去仅专业项

41、目向外分包0103小计4总分合计303.2.3召开标前会议投标资格预审确定合格申请人后,应尽快通知合格申请人,要求他们及时前来购买招标文件。紧接着,按照国际惯例,招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议,即标前会议。召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。投标人须知中一般要注明标前会议的日期,如有日期变更,招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人,以便招标人汇集研究,给予统一的解答,在这种情况下就无须召开标前会议。标前会议通常是在招标人所在地(同时又为招标项目所在地更好)召开,因为在标前会议期间,招标人往往会组织投标

42、人到现场考察,如果标前会议在招标项目所在地召开就较为方便。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复,应被视为招标文件的组成部分,均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人,这是应特别注意的事。当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致之处时,应以会议文件为准。我国招标投标法规定,招标人应在提交投标文件截止时间至少15日前,将已澄清和修改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此,凡已收到书面文件的投标人,不得以未参加标前会议为由对招标文件提出异议,或要求修改标书和报价。最后,招标人应在标前会议上宣布开标日期。另外,参加会议的费用应由各投标人自理。324开标、评标与定标开标、评标与定标

43、是招标实施过程的关键阶段,也是整个招标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后,经过审查认为各项手续均符合规定时,即可收入,并在公开预定的时间一般为招标文件确定的提交投标文件截止时间)、地点(招标文件中预先确定的地点)当众拆封开标,公开宣读各物业管理企业的标的,并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。从开始评标到最后定标,一般要经过36个月的定标期。在这段时间内,招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究,必要时还要分别召开答辩会,方能最后定标。在评选过程中,应以管理服务费报价、管

44、理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准。评标工作结束时,评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人,由招标人(业主或开发商)作最后决定。在这一阶段,招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判,以最充分地获取投标人的信息,这种谈判在惯例中也被称为“议标”(不同于招标方式中的“议标”)。经过“议际”后,最后才由招标人决定谁中标。值得注意的是,我国招标投标法规定,通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候趔人中选取一个作为中标人,但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下,招标人有权拒绝定标,从而取消招标。然而,招标人不得从评标委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人,否

45、则视作中标无效。由于开标、评标与定标是整个招标过程的关键内容,因此本书在第7章中专门对其进行详细介绍,在此不再赘述。33招标结束阶段招标人在最后选出中标人时,招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一缎的具体内容包括合同的签订与履行,以及资料的整理与归档。331合同的签订我国招标投标法规定:“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订,实际上就是招标人向中标人授予承包合同,是整个招标投标活动的最后一个程序。在招标与投标中,合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定,一般不作更改,然而按照国际惯例,在正式签订合

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