1、碧桂园巴南岔路口项目产品定位、营销策略及执行提报2017.9.25目 录项目产品定位PART 1PART 2整体营销策略PART 3首开营销执行CONTENTS 本体回顾 市场洞察 客群研判 定位导出PART 4需公司支持本体回顾整体情况项目一期二期三期合计占地面积49.48亩30.43亩47.53亩127.44亩容积率1.62.592.062.01规划业态7层洋房18层小高层、商业多层洋房、高层洋房、底商/计容面积5.34万方5.24万方6.5万方17.08万方居住4.85万方5.09万方待规划9.94万方（一、二期）商业0.38万方0.12万方0.5万方（一、二期）车库2.07万2.6万方
2、4.67万方（一、二期）建设情况12栋洋房，已封顶，已售79套5栋高层主体在建。未售，达到预售条件2栋高层有1栋打桩和1栋主体在建，售楼部已建成，剩余未动工/项目总平图项目四至项目区位项目位于巴南渝南大道板块，总占地127.44亩，计容建面17.08万，综合容积率2.01；目前一、二期已达预售条件，三期销售中心已建成，另2栋高层在建。李家沱商圈大渡口商圈杨家坪商圈南坪商圈龙洲湾商圈鱼洞商圈项目位置项目紧邻渝南大道/轻轨三号线岔路口站点，交通便利，配套相对成熟，生活氛围浓郁。项目周边配套交通配套轻轨三号线、11路公交线教育配套融汇幼儿园（6.8km）、李家沱幼儿园（1.5km）李家沱小学（5.8
3、km）、清华小学（4.2km）清华中学（3.7km）、史迪威中学（7.7km）理工大学（4.5km）、重庆工业职业管理学院（300m）医疗配套市7院（5.5km）、花溪医院（4.9km）商业配套李家沱商圈（4km）龙洲湾商圈（5.5km）融汇半岛商业（6km）本体回顾周边配套结合项目指标、自身素质及周边环境条件，三期地块适宜打造高层、洋房业态，同时项目商业具备可塑性。地块分析优势不利因素 一、二期地块靠内，居住环境相对更舒适。三期地块靠外，紧邻临渝南大道、离轻轨站/公交站距离更近，昭示性好，商业价值更优，感官认知上更容易塑造渝南大道板块“门户”形象。主干道噪音、内路网未通等不利因素影响。三期地
4、块分散，且地块不规则，对产品的规划、楼栋布局、景观打造影响较大。本体回顾三期产品方向本体回顾小结区位：扼守巴南门户，紧邻城市开发核心区，具备较好开发价值。交通：通达性高，交通体系完善。配套：周边生活配套较为完善，近享李家沱商圈、龙洲湾商圈成熟配套。产品：结合项目指标、自身素质及周边环境条件，本案适宜打造高层、洋房业态，同时项目商业具有一定可塑性。市场洞察市场现象市场需求空前释放，区域市场量价齐升1月2月3月4月5月6月7月8月成交面积（万方）32.1127.0649.2742.5244.6432.3334.6233.86建面单价（元/）64546303629969497427742870347
5、166645463036299694974277428703471665600580060006200640066006800700072007400760001020304050602017年巴南区住宅市场成交量价走势成交面积（万方）建面单价（元/）指数 (建面单价（元/）)255477155252329449442359547791224914010002000300040005000600070008000900060以下60-8080-9090-100100-120120-140140-180180-200200-250250-300300以上商品住宅分面积段-成交套数2017年1-8
6、月成交套数54211453518378884053343461515730100020003000400050006000700080009000单配一房一房半二房二房半三房三房半四房及以上商品住宅分户型-成交套数2017年1-8月成交套数主力需求面积段主力成交户型市场洞察市场现象功能可变型产品成明星，整体呈供不应求趋势主力成交户型土地市场竞争激烈，溢价逐步走高，“面粉比面包贵”时代或将到来213525581785169836441289196321766313452419647200500100015002000250030003500400045005000-10%0%10%20%30%4
7、0%50%60%70%80%90%100%2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.6巴南区楼面价及溢价率走势溢价率楼面价（元/）市场洞察市场现象10717101417161021193926241522135924581058496202664866636838680650005500600065007000010203040502017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月20
8、17年7月2017年8月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月供应量（万方）107171014171610成交量（万方）2119392624152213建面均价（元/）592458105849620266486663683868062017年巴南区高层供销走势25457452341086456961659268357471795682147678853502000400060008000100000246810122017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7
9、月 2017年8月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月供应量（万方）2545745成交量（万方）234108645建面均价（元/）696165926835747179568214767885352017年巴南区洋房供销走势高层市场：供不应求，量价持续上涨；洋房市场：断货量滑，价格稳定缓升。市场洞察竞争环境高层洋房市场已推存量均低，部分项目处于断货状态。2017年1-8月洋房市场存量项目主力面积成交/万方成交套数备案成交均价目前售价存量/万方存量/套数珠江城95-1432.4200880388000.320融创金色时代6
10、8-1615.77589798181000.213斌鑫江南御府66-1891.99233765883000.225华宇龙湾93-1762.662069471120000.213协信星澜汇84-1545.07446873592000.323巴南府邸113-2102.71206769482000.17新鸥鹏巴南教育城91-1404.98440910798000.215合计29.9826601.5116市场洞察竞争环境2017年1-8月高层市场存量项目主力面积成交/万方成交套数备案成交均价目前售价存量/万方存量/套数融汇半岛55-15011.331052718778000.325东邦小悦湾62-71
11、4.53558812486000.230珠江城39-14224.973537547976000.659恒大御景湾58-961.46161756778000.114中昂锦绣64-1094.99656535367000.335鲁能南渝星城58-1118.871135600476000.341合计63.3380281.8204高层竞品：复合大盘云集，资源配套自成一体。项目规模/万方容积率 板块资源配套首开时间梯户比主力面积区间（）在售均价（元/）商业/其他教育融汇半岛262.62李家沱江景、宝盖寺公园间歇泉公园、峡谷公园、融乐园、茶花广场、融汇音乐公园、卡通公园30万方三之三幼儿园、大地幼儿园、融汇
12、小学、史迪威外语学校、融汇清华中学2007年1月 2T6、3T855-1507800东邦小悦湾 19.43.2李家沱童梦公园、江景8.3万方南华中学2017年5月2T862-718600协信天娇溪悦15.51.8渝南分流道河景3.1万方巴南建新小学2016年11月1T262-887800旭辉城63.93.3龙洲湾万达广场、海洋公园、巴南中医院、南山山脉20万方巴渝小学2014年6月4T1075-1088000巴南万达广场804龙洲湾万达广场、海洋公园、巴南中医院、南山山脉46.5万方巴渝小学2014年5月3T6-866-837700中交锦悦90.92.2龙洲湾万达广场、海洋公园、巴南中医院、南
13、山山脉7万方巴渝小学2016年1月3T6-862-818000市场洞察竞争环境（高层）2017年1-8月高层竞品量价走势分析表-面积&总价交叉分析2017年1-8月高层竞品量价走势分析表-户型&总价交叉分析功能型产品领导市场主力面积区间集中在60-100，其中占比最高面积段为80-100，总价区间50-80万；主力户型为二房半，总价区间50-80万；三房半，总价区间70-100万。市场洞察竞争环境（高层）筛选范围：融汇半岛、东邦小悦湾、协信天骄溪悦、旭辉城、万达广场、中交锦悦户型=30万元30-40万元40-50万元50-60万元60-70万元70-80万元80-90万元90-
14、100万元100-110万元110-120万元合计占比一房半1221359-58113%二房-95108125-3288%二房半-110561273225548-175340%三房-189423317012244168216%三房半-182154392546920101523%合计1222559738969703657376113214359100%建筑面积=30万元30-40万元40-50万元50-60万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元100-110万元110-120万元合计占比40-60平方米22250-2726%60-80平方米-443508148-10992
15、5%80-100平方米-6622976036673-149434%100-120平方米-16128137956-77818%120-140平方米-5618431094364715%140-160平方米-21101919692%合计0222559738969703657376113224359100%市场洞察竞争环境（高层）二房半产品面积主要集中在70-90，相对集中为85-90，占比31%；三房半产品面积主要集中在100-120，相对集中在105-115，占比51%。市场热点房型竞品面积段分布：100以下 100-105 105-110 110-115 115-120 120-125 125-
16、130 130以上系列11%17%27%24%14%8%5%4%1%17%27%24%14%8%5%4%0%5%10%15%20%25%30%三房半面积配比65-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100系列13%13%16%12%31%14%8%3%13%16%12%31%14%8%0%5%10%15%20%25%30%35%二房半面积配比市场洞察竞争环境（洋房）洋房竞品：区域在售洋房项目少。项目规模/万方容积率地段资源配套首开时间梯户比主力面积区间（）在售均价（元/）商业/其他教育荣盛锦绣南山30.832.2龙洲湾万达广场、海洋公园、巴南中医院、南山山脉1.5万方巴
17、蜀小学2017年5月1T2/8F105-1159300珠江城89.32.2巴滨路 江景、阳春湿地公园30万方大地幼儿园、鱼洞二小、重庆市实验中学2014年8月1T2/8+1F88-1438800协信星澜汇93.61.75龙洲湾/10万方鱼洞二小2012年1T4错跃/7+1F96-1309200建筑面积=50万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元100-110万元110-120万元120-130万元130-140万元140-150万元150-160万元160-170万元合计占比80-100平方米-1-10%100-120平方米-455882148118502334-531
18、68%120-140平方米-479501827181316923430%140-160平方米-1-1132-172%合计045588822716869632317169783100%筛选范围：荣盛锦绣南山、协信新澜汇、珠江城2017年1-8月洋房竞品量价走势分析表-面积&总价交叉分析2017年1-8月洋房竞品量价走势分析表-户型&总价交叉分析洋房去化以三房半为主，占比77%，主力面积集中在100-120，总价段90-110万。市场洞察竞争环境（洋房）功能型产品领导市场户型=50万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元100-110万元110-120万元12
19、0-130万元130-140万元140-150万元150-160万元160-170万元合计占比二房-00%二房半-16-71%三房半-445282154 135633818105160377%四房及以上-673335255711817322%合计045588822716868632317169783100%90-100100-110110-120120-130130-140系列19%26%35%20%7%9%26%35%20%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%洋房-三房半面积配比洋房三房半主力销售面积集中在100-130，相对集中于110-120，占比35%。市场洞察竞争环
20、境（洋房）市场热点房型竞品面积段分布：9-12月高层市场集中供应，竞争激烈时间在售项目（万方）潜在项目（万方）合计融汇半岛珠江城斌鑫江南御府荣盛滨江华府清能小南海花园荣盛锦绣南山协信星澜汇恒大新城9月1.51.510月0.80.80.80.379.711月0.90.61.512月10.81.8合计14.5市场洞察竞争环境时间在售项目（万方）潜在项目（万方）合计融汇半岛珠江城东邦小悦湾斌鑫江南御府交开投IN半岛里巴南万达广场旭辉城中交锦悦荣盛锦绣南山协信星澜汇中国铁建花语佰骊京汉凤凰城联发龙洲湾1号恒大新城9月3.41.11.91.52.60.7516.210月2.22.62.114.51224
21、.411月2.12.60.82.5812月2.2152.32.513合计61.69-12月洋房市场平和供应，稳步去化月均供应1.75万方，月均去化2.13万方，市场容量有限，走量较差，供大于求，成交量价持续低位。0.51.41.40.63.61.41.03.71.80.91.72.52.23.11.43.81119312134131621238516427130081303310284050001000015000200000.01.02.03.04.02017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年1月2017年2月2
22、017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月供应量（万方）0.51.41.40.63.61.41.03.7成交量（万方）1.80.91.72.52.23.11.43.8建面均价（元/）11193121341316212385164271300813033102842017年巴南区商业供销走势供应量（万方）成交量（万方）建面均价（元/）市场洞察竞争环境（商业）板块近2个月商铺成交情况项目成交金额（万）成交套数建筑面积（）平均单铺面积（）建面均价（元/）李家沱商圈丽都锦城216116116113425融汇半岛28821889415295越昕晖164914465
23、3335429金色时代22493015945314110龙洲湾商圈巴南万达广场121008949515624441城南未来175610148314811843佳兆业广场11971610196411739协信星澜汇20392415406413236旭辉城2318157144832440远洋高尔夫国际社区1331656520601鱼洞商圈中昂锦绣19121366814063新鸥鹏巴南教育城849610658355514560商业存量量及推货量预估项目已推未售量（万方）9-12月预计推货量（万方）融汇半岛0.20.6珠江城00.3恒大御景湾0.20融创金色时代0.60芸峰兰亭00.2远洋高尔夫国际社
24、区0.10城南未来三期1.20佳兆业广场（含2期）0.60.3协信星澜汇20.2旭辉城0.20巴南万达广场1.50.5中交锦悦00.3商社汇城品0.60中昂锦绣0.30.2典雅天城1.70新鸥鹏巴南教育城0.40.8鲁能南渝星城0.20.3合计9.83.7巴南商业已推存量9.8万方，主力面积段集中在40-80以内，主力总价段集中在30-100万，小铺为主；市场洞察竞争环境（商业）市场洞察小结整体市场高层市场洋房市场商业市场 土地市场高溢价，新房市场供不应求，量价齐升，对外吸附力增强 各业态功能性改善类产品成明星产品； 供不应求，量价齐升，主力去化产品2.5房（50-80万，70-90）、3.5
25、房（70-100万，100-120）功能性改善产品居多； 低梯户比产品供应有限，存在市场机会； 供应少，价格稳定缓升，主力去化产品房型3房半（90-110万，100-120），高实得、高赠送产品去化成主力； 舒适改善类洋房溢价能力强（相对高层溢价1500-2000元/）； 供过于求，商业市场聚集效应加剧，核心以李家沱、龙洲湾、鱼洞三足鼎立； 低总价、小面积产品成主流（40-80，30-100万）；客户来源：核心客群为巴南区域及周边乡镇地缘性客户，辅以南岸、九龙坡、大渡口客群作为补充。通过对标竞品客户：临近南区项目客户主要来源于南岸本区，占比超50%；临近巴南本区竞品客户主要来源于巴南本区，占比
26、均超50%以上；八公里为南岸与巴南分界线，同时是客户心理区域抗性分界线；项目客户群体主力仍为巴南本区及地缘性客户为主；项目核心客户锁定巴南区。客群研判客户来源对标南岸竞品客户分析（保利观塘2017年3-5月）客户地址数量比例南岸93850%巴南27715%区县20811%渝中1558%九龙坡1005%渝北784%江北382%外省432%沙坪坝241%大渡口90%北碚30%合计1873100%对标巴南竞品客户分析（东邦小悦湾、典雅花溪半岛2017年2-4月）明细数量比率巴南224852%区县66416%九龙坡区53613%南岸区3288%三北地区1524%外省1363%渝中区1123%沙坪坝区5
27、61%大渡口481%合计4280100%面积需求特征：两极分化70-90为主力需求面积段偏刚需；100-120为次面积需求段偏改善型需求；5%5%9%16%21%11%17%10%6%区域客户面积需求特征50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-120120-140140-160160以上7%9%22%11%14%15%14%5%2%1%区域客户承受总价段分布比例40万以下40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万100-120万120-140140万以上价格需求特征：两极分化50-70万为主力承受总价段，偏刚需；70-100万为次承受
28、总价段，偏改善需求；100万也是客户承受总价的分界线；客群研判需求特征物业形态：洋房平层、洋房顶跃、底跃物业形态：高层、洋房平层物业形态：高层100万以上70-100万70万以下客户购买力划分【70万以下】客户关注点排序总价交通配套（以教育配套为首位）【70-100万】客户关注点排序总价产品配套交通【100万以上】客户关注点排序环境产品配套关注点排序客群研判购买力对位客户研判小结客户来源区域：核心客群：巴南及周边乡镇地缘性客户重要客群：南岸价格外溢型客户偶得客群：九龙坡、大渡口资源、价格外溢客户客户需求特征：面积段需求：70-90两房、三房需求；100-120四房需求总价段需求：50-60万、
29、70-100万为主力承受总价段；100万为客户承受分界线；客户特征表现：70万以下客户关注点排序：总价交通配套（以教育配套为首位）70-100万客户关注点排序：总价产品配套交通100万以上客户关注点排序：环境产品配套S（优势）W（劣势）T（威胁）O（机会）1、项目周边生活配套相对齐全，生活氛围浓厚；2、紧邻岔路口轻轨站，独有优势明显；3、一、二期已建产品符合目前市场认知需求；4、低容低密，居住舒适。1、银行金融政策持续紧缩态势；2、竞品项目持续放量，易对项目产生分流；1、项目体量小，导致自身配套不足。2、项目蓄客时间短。3、项目四至视觉感官陈旧不佳；1、所处渝南大道沿线直接竞品较少2、凭借自身
30、轻轨优势资源可聚集一定需求；3、各大品牌开发商相继进入巴南，市场未来价值可期。定位导出SWOT分析南重庆轻轨旁23万方品质生活城邦定位导出项目定位区位价值体量生活环境及方式项目整体产品分布情况批次户型结构建筑面积（）套内面积（）套数套数占比备注一期洋房（1T2/8F）A户型三室两厅3卫（底跃/可变5房）1331086813%1FB户型一室两厅2卫（跃层/可变3房）856920438%2-6FC户型一室两厅2卫（跃层/可变3房）897213625%2-6FD户型一室两厅1卫（跃层/可变3房）79656813%7FE户型一室两厅1卫（平层）60486813%8F/顶层合计/544100%/二期高层
31、（2T8/18F）A户型二室两厅2卫（可变3房）836843243%2-6栋有B户型一室两厅1卫（可变2房）635124525%均有C户型一室两厅1卫（可变2房）584724525%均有D户型一室两厅2卫（可变3房）8267727%只有1栋有合计/994100%/一、二期产品以高性价、多赠送、控面积为主。一期洋房均为跃层产品，主要针对刚需和刚改客群。前期认购约291套，已签约79套，未签部分正协商退款，二期高层洋房未售；二期高层面积普遍偏小，主打纯刚需客群。目前3-7栋已达到可拿预售条件（还未取得），1-2栋1栋打桩，1栋主体在建。三期产品待定。一期二期三期图例定位导出已确定产品回顾三期地块产
32、品定位导向：经济指标高层+商业高层+洋房+商业小户高层+洋房+商业Plan1Plan2Plan3 高层溢价能力有限，但合理的产品定位能为项目带来大量人气、人流量，利于后期商业环境培育。 商业溢价力强，能分担整体货值压力，考虑后期销售难度需控制商业体量。 三业态组合，洋房体量小、位置独立，给客户感官认知与整个项目分离，溢价力受限； 三角地块车位规划受限，不能满足该区域住宅规划需求； 洋房体量较大，产品面积偏大、较单一，结合项目自己条件，后期销售周期较长、难度较大； 三角地块车位规划受限，不能满足该区域住宅规划需求；定位导出三期产品可能性研判三期地块产品策略策略二：合理组合产品，实现快速去化与溢价
33、的最佳组合。项目一、二期已建成，产品以刚需为主，三期地块产品定位应结合市场和客户的变化，建议打造尺度相对舒适的功能型产品。根据项目自身素质，以及三期地块定案价及项目营销目标，选择保证去化速度的高层和具备较好溢价能力的洋房产品组合打造。根据客户需求研判，建议高层产品满足多功需求3房，对口首次改善型客户，尺度开间可略高于市场主流产品，提高舒适度；洋房产品以功能兼舒适型为主，与市场主流产品相比，控面积控总价。策略一：顺应市场主流趋势、市场主流产品。策略三：本案商业具有一定溢价基础条件，溢价能力高于住宅产品，三期地块可适度考虑商业体量。项目紧邻渝南大道，靠轻轨站、公交站，且项目周边学校、社区群环绕，具
34、有一定人口基数保障；考虑一、二期商业规划，建议三期地块商业根据未来人流动线及昭示位置为导向进行规划；定位导出三期住宅产品方向三期产品依据客户需求分析及市场主流产品分析及研判，建议如下：高层洋房：以功能型为主，2+1（3房），符合市场主流需求，高于市场主流配置。规划业态产品类型面积段（）建议面积（）户型类型套数占比高层洋房2T680-9085两房半（单卫）33.3%90-10095两房半（双卫）33.3%105-115110三房半（双卫）33.3%定位导出三期住宅产品建议北大资源燕南：2+1房/1卫套内68，建面85蓝光林肯公园：3+1房/2卫套内90，建面111定位导出高层产品参考万科金色悦城
35、：2+1房/2卫套内78，建筑95商业建议商业定级：本案邻渝南大道、轻轨三号线站点、以及未来地块内路网公交站点支撑，商业定位：立足本案，服务周边，满足日常生活所需的 社区型商业商业体量建议：路段距离约100m，若街铺进深按12-16m计算，单层商业体量建议为1200-1600，可考虑局部2F商业，综合建议商业体量2000-2800。目前已规划商业（含销售中心）7172，加上本次三期地块建议商业体量，项目整体商业体量为9172-99712，占项目总体量5%。商业布局位置建议未来人流动线规划定位导出商业产品方向停车场/景观示范区销售中心建议主力小铺，可适当考虑主力店主力商铺尽量保证60以内；高层底
36、商，尽量减少商铺内结构柱、承重墙的不利影响；路口转角处可设置主力店大铺，后期提升项目商业配套品质；三期销售中心一侧临街商铺考虑适当退距，以保留示范取及停车场区域。商业街铺主力面积单户尺度备注1F40-60开间进深比1:3层高不低于4.8m有门前广场的商铺，面积可适当提高2F50-100开间进深比1:2层高不低于4.8m在1F排满情况下，可局部考虑2F定位导出商业产品建议停车场/景观示范区销售中心主力店位置建议定位导出三期产品建议高层布局位置三期地块业态规划布局建议一销售中心停车场/景观示范区主题景观/硬件设施备注：三期已规划货值为原二期在建高层1号楼、2号楼19366万；综合楼3236万；地下
37、车库4029万。2T630F产品规划布局建议1：高层2栋/2T6/30F，商业2390/2F2T630F商业位置布局总计容面积（）170835.29可规划设计体量（）41390投资定案总货值（万元）192577一、二期货值（万元）118763三期总货值（万元）73814三期已建货值（万元）26653三期未规划货值（万元）47161规划业态体量建议（万方）栋数层数单层面积（）产品类型面积段（）建议面积（）户型类型套数占比测算单价（元/）测算单套总价（万）测算总货值（万）高层洋房390002306502T670-8085两房半（单卫）33%10374884045985-9595两房半（双卫）33%
38、99100-110110三房半（双卫）33%114商业23901F200040-60 1F底商单铺面积40-60；开间进深比1:3，层高不低于4.8m；有门前广场的商铺，面积可适当提高；局部考虑2F，单铺面积50-100；开间进深比1:2，层高不低于4.8m，在1F排满情况下，可局部考虑2F。3000060002F39050-10018000702合计4139047161定位导出三期产品建议高层布局位置三期地块业态规划布局建议二销售中心停车场/景观示范区备注：三期已规划货值为原二期在建高层1号楼、2号楼19366万；综合楼3236万；地下车库4029万。2T628F产品规划布局建议2：高层2栋
39、/2T6/28F，商业4990/2F2T628F商业布局位置建议2000/2F商业布局位置2990/2F总计容面积（）170835.29可规划设计体量（）41390投资定案总货值（万元）192577一、二期货值（万元）118763三期总货值（万元）73814三期已建货值（万元）26653三期未规划货值（万元）47161规划业态体量建议（万方）栋数层数单层面积（）产品类型面积段（）建议面积（）户型类型套数占比测算单价（元/）测算单套总价（万）测算总货值（万）高层洋房364002286502T670-8085两房半（单卫）33%9676823521985-9595两房半（双卫）33%92100-1
40、10110三房半（双卫）33%106商业49901F100040-60 1F底商单铺面积40-60；开间进深比1:3，层高不低于4.8m；有门前广场的商铺，面积可适当提高；局部考虑2F，单铺面积50-100；开间进深比1:2，层高不低于4.8m，在1F排满情况下，可局部考虑2F。2800028002F100050-1001600016001F180040-603000054002F119050-100180002142合计4139047161定位导出三期产品建议产品规划布局建议3：高层3栋（1栋蝶形）/2T6/18F，商业6290/2F高层布局位置三期地块业态规划布局建议三销售中心停车场/景观
41、示范区商业布局位置2000/2F2T618F商业布局位置建议4290/2F2T618F2T618F备注：三期已规划货值为原二期在建高层1号楼、2号楼19366万；综合楼3236万；地下车库4029万。高层布局位置总计容面积（）170835.29可规划设计体量（）41390投资定案总货值（万元）192577一、二期货值（万元）118763三期总货值（万元）73814三期已建货值（万元）26653三期未规划货值（万元）47161规划业态体量建议（万方）栋数层数单层面积（）产品类型面积段（）建议面积（）户型类型 套数占比测算单价（元/）测算单套总价（万）测算总货值（万）高层洋房35100318650
42、2T670-8085两房半（单卫）33%9677823396685-9595两房半（双卫）33%92100-110110三房半（双卫）33%106商业6290内侧地块1F100040-60 1F底商单铺面积40-60；开间进深比1:3，层高不低于4.8m；有门前广场的商铺，面积可适当提高；局部考虑2F，单铺面积50-100；开间进深比1:2，层高不低于4.8m，在1F排满情况下，可局部考虑2F。2600026002F100050-100130001300外侧地块1F220040-602800061602F209050-100150003135合计4139047161方案一规划业态体量建议（万方
43、）栋数层数单层面积（）产品类型测算单价（元/）测算总货值（万）高层洋房390002306502T61037440459商业23901F20003000060002F39018000702方案二规划业态体量建议（万方）层数单层面积（）产品类型测算单价（元/）测算总货值（万）高层洋房364002286502T6967635219商业4990内侧地块1F10002800028002F1000160001600外侧地块1F18003000054001800021422F1190方案三规划业态体量建议（万方）栋数层数单层面积（）产品类型测算单价（元/）测算总货值（万）高层洋房351003186502T6
44、967733966商业6290内侧地块1F10002600026002F1000130001300外侧地块1F22003000061602F2090150003135高层布局位置三期地块业态规划布局建议二销售中心停车场/景观示范区2T628F2T628F商业布局位置建议2000/2F商业布局位置2990/2F方案一：住宅价格较高，三角区地块规划景观或功能设施区域，较浪费。方案二：住宅价格适中，两地块均布置商业，提高项目布局合理性。方案三：内侧地块车位规划受限，后期商业销售难度较大。综合考虑，建议采纳方案二定位导出三期产品建议定位导出全案产品经济效能预估备注：货值参考为投资定案版目标货值1925
45、77万二期3号楼商业预留物业用房，面积262.84，未计入全案货值测算表批次业态三期建议版面积（万）测算单价（元/）测算货值（万元）一期多层洋房4.151198049696商业0.37180006817车库2.0626245425小计6.5961938二期高层洋房5.09950048399商业0.09180001617车库2.6026246809小计7.7856825三期二期在建高层洋房2.04950019388高层洋房3.64967635219商业-综合楼0.22150003236商业0.10（内侧地块1F）2800028000.10（内侧地块2F）1600016000.18（外侧地块1F）
46、3000054000.12（外侧地块2F）180002142车库1.5426244029小计7.9373814合计22.31 192577目 录项目产品定位PART 1PART 2整体营销策略PART 3首开营销执行CONTENTS 全周期节点初排 2017年全年目标界定 已定可推产品梳理及分解 存在问题、难点及解决之道 全案营销策略PART 4需公司支持全周期推售节点初排注：节点、体量参照里程碑计划及营销实际需求铺排；商业未计入综合楼。期数产品类别楼栋号推售节点推售体量（）货值（万元）二期高层洋房3/4/6/7号楼2017.11.2640728386925号楼2017.12.09102189
47、707一期多层洋房8-19号楼2017.12.184148249696小计9242898095三期（一批次）高层洋房2号楼2018.01.28102179706高层洋房1号楼2018.03.24101919681三期（二批次）高层洋房待定2018.06.183640034811商业2018.08.05990320785车库2018.08.056198716263小计12869891247合计2211261893412017年全年目标界定软性目标：碧桂园主城南进，品牌落地、深耕南重庆的重要基础为公司继续在南重庆市场开发构成重要支撑，实现品牌在主城南区发展的快速推进销售目标：基础目标7.5亿（尖叫
48、目标：亿）项目已确定产品梳理期数物业形态套数（套）面积小计（万）单套建面（）预估建面毛坯售价（元/）总产值（万元）一期（已建）7F多层洋房（已售）790.7160-133-7F多层洋房（未售）4654.1560-1331198049695二期（已建）高层洋房7085.0958-83950048399合计9.9598094一期多层洋房加推批次（暂定）二期高层洋房加推批次435672017全年目标分解周期业态类别可供货存量基础目标尖叫目标合计11月高层洋房套数（套）3#/4#/6#/7#566491509目标套数：491套/509套面积（万）4.073.543.67目标金额：3.4亿/3.5亿金额
49、（万元）38692335853482312月高层洋房套数（套）5#14285/57193170目标套数：458套/575套面积（万）1.020.61/0.411.321.28目标金额：4.2亿/5.5亿金额（万元）97075804/38691321512218多层洋房套数（套）8-19#465265405面积（万）（待定）4.152.363.61金额（万元）496962832743236全年合计高层洋房套数（套）3-7#708684680目标套数：949套/1084套面积（万）5.094.86 4.95 目标金额：7.5亿/9.3亿金额（万元）483394680047041 多层洋房套数（套）
50、8-19#464265405面积（万）（待定）4.152.363.61金额（万元）496962832743236存在问题及解决方向 价格高位 形象较差 配套单一 客户风险 竞争压力前期“烂尾”单价高于市场仅轻轨为已有核心配套前期已成交老客对项目开盘的影响9-12月竞品集中供货形象重塑，碧桂园品牌实力增强信心价值提炼，错位竞争轻轨核心价值输出，其他价值梳理包装成立专项公关小组，联合政府协同解决定位市场挑战者 ，争夺市场份额整体营销策略赋予感性色彩，构建差异化价值关于运营聚焦核心竞争力 - 轨道价值核心驱动关于产品主流产品、精准打击客户需求、差异化体验细节项目占位碧桂园主城南区战略之作、致力区域标杆目标客群巴南地缘为主，辅以南岸
