1、西部区域2023年01月,印南山项目全案营销方案,目录 CONTENTS,PART 1.背景分析PART 2.核心问题PART 3.营销策略,目录 CONTENTS,PART 1.背景分析本体分析/市场分析/客户研判PART 2.核心问题PART 3.营销策略,项目位于茶园南板块庆隆高尔夫项目南端，其中27-1地块占地约60.5亩，总建筑面积约10.5万方，容积率1.84，产品定位洋房+别墅。,本体分析,本体分析,商业配套：项目1公里内仅庆隆社区商业，3公里内可享茶园板块商业配套；交通配套：区域交通路网成熟，但无直达本案地块公共交通配置（距离庆隆大门112公交站1.4km），且进出项目仅从唯一
2、进出口 雷家桥立交出入；未来轨道24号线及鹿角隧道的完善，区域交通环境将得到改善。,本项目定位“精品刚需+舒适改善”均衡型项目，流量兼溢价项目。主力产品：T4小高层+T4洋房+T2洋房，共653套，T4小高、T4洋房/洋楼均价13000元/，T2退台洋房13500元/，货值83341万元；溢价产品：叠拼+联排，共69套，叠拼均价17400元/，联排均价19000元/，货值17507万元。,本体分析,南山人文、景观、生态资源传统高端住区IP-庆隆高尔夫实力央企，信达品牌,地块分散、不规则，位置较偏，昭示性差项目周边生活配套不齐、交通配套欠缺地缘性客户为主，难以吸引外区客户,本体分析,目录 CON
3、TENTS,PART 1.背景分析本体分析/市场分析/客户研判PART 2.核心问题PART 3.营销策略,宏观市场,2022年整体住宅市场成交量551万方（扣除监管备案数据）环比2021年下降72%，跌至20年历史最低；受到疫情反复和经济下行的综合影响，全年月均成交50-60万方；2022年整体价格结构性突破上涨（主要是改善类洋房、大平层，以及精装房成交占比提升），实际稳中有降，处于14500的水平徘徊。,主城市场全年供销基本平稳，政策持续放松，市场以价换量，6月为重庆成交单月峰值，下半年受疫情反复影响，成交放缓，整体均价波动下滑。,茶园市场,南岸区住宅市场供、销逐年下滑，但呈现供不应求态势
4、，2020年开始受疫情影响销量骤降；茶园板块年均去化约74万方，板块年成交量占南岸区总成交量51%，分流南岸区其余板块客群。,茶园板块成交占比南岸区51%，市场机会明显。,注：数据来源于铭腾数据，统计时间为2018年1月1日2022年12月31日,近3年南岸区各板块中，小高层、洋房、别墅三大产品成交量主要来自茶园板块，分别占比64%、72%、66%。,茶园市场,注：数据来源于铭腾数据，统计时间为2020年1月1日2022年12月31日,茶园板块已成为南岸区改善、低密产品主要供应及成交板块。,茶园市场,茶园板块二手房2020年开始低价抛售，分流刚需市场，2022年成交量反超一手房。2022年茶园
5、整体市场容量34.82万方（一手房16.5万方、二手房18.32万方），连续两年分别下滑5.8%、53.47%；茶园一手房月均成交102套、二手房月均成交171套；茶园一手房市场走量以改善产品为主（小高层、洋房、叠拼），套均面积段逐年增大117-135，置业目的主要以改善换房需求为主；茶园二手房市场走量以刚需、刚改产品为主（高层），套均面积为86-90，置业目的主要以工作导向型、子女读书为主，茶园及周边地缘客户占比50%，南坪板块价格挤压型客户30%，20%是区县客户。,注：数据来源于铭腾、锐理，统计时间为2020年1月1日2022年12月31日,茶园市场,小高层、洋房、叠拼及联排产品去化周期
6、均低于0.5年，更具市场竞争力；其中洋房存量最少，年均去化量最高，后期供应少，市场机会较大；截止2022年12月，片区库存42.4万方，商业类产品库存量大，去化周期长；刚需、刚改类住宅产品多在1年内去化完毕，整体市场向好。,茶园板块住宅库存量少，洋房产品机会尤甚。,注：数据来源于铭腾数据，统计时间为2020年1月1日2022年12月31日,竞争市场,竞品筛选维度：地理位置上本案距离较近；本项目入市时，与本案有直接竞争；区域板块销售TOP项目；,茶园市场产品以自住、改善产品为主；洋房/洋楼在售项目少，主要为中铁建南国天骄、龙湖康田麓宸、龙湖山前，月均去化33套；叠拼/联排别墅竞争激烈，叠拼月均去
7、化24套、联排月均去化11套，经济型别墅控面积、控总价，去化较好。,竞争市场,竞品-龙湖康田麓宸,竞争优势：龙湖品牌、教育&医疗&轨道利好、两站直达城市核心；竞争打击：无景观资源，楼间距小、得房率低。,项目动态：2022年茶园板块销冠项目，全年销售512套，其中包含洋房工抵110套；目前小高层小高层、洋房已售罄。销售情况：小高层去化4套，套均总价127万元，主力总价段110-130万元，3月售罄；洋房去化205套，月均17套，主力总价段170-200万元，洋房售罄；叠拼去化206套，月均17套，主力总价段180-225万元，最新成交均价13664元/；联排去化97套，月均8套，主力总价段230
8、-280万元，最新成交均价20131元/；后期动态：联排存量少，2023年主力供应三期叠拼，计划年内去化完毕；热销关键：轻轨利好、教育划片（珊瑚小学、珊瑚中学）、重医附二院落地；,竞争市场,叠上户型对比分析本案叠上与龙湖康田麓宸叠上相比，在面宽、功能、景观、空间赠送上优于龙湖康田麓宸。,龙湖康田麓宸-叠上建面139（背靠背）,印南山-叠上建面134（板式）,一层,二层,竞争市场,竞品-龙湖山前,竞争优势：龙湖品牌、低密度、南山生态资源、产品性价比（控面积）；竞争打击：周边配套差，交通不方便。,项目动态：2022全年去化100套；销售情况：洋房：全年去化67套，月均5.6套，目前在售精装（装标2
9、000元/）和未精装洋房，90产品较为畅销，主力总价段120-130万元，最新成交均价11707元/；叠拼：全年去化22套，143下叠产品较为畅销，主力总价段240-250万元，最新成交均价13664元/；联排：全年去化11套，142联排产品较为畅销，主力总价段280-300万元，最新成交均价20131/。后期动态：2023年主力供货洋房、叠拼；,竞争市场,龙湖山前-洋房建面90,洋房户型对比分析本案洋房与龙湖山前洋房相比，在面宽、功能上优于龙湖山前。,印南山-洋房建面92,竞争市场,叠下户型对比分析本案叠下与龙湖山前叠下相比，在面宽、功能、景观及使用面积上优于龙湖山前。,龙湖山前-叠下建面1
10、43（板式）,印南山-叠下建面140（板式）,竞争市场,联排户型对比分析本案联排与龙湖山前联排相比，在面宽、功能、景观、空间赠送上优于龙湖山前。,龙湖山前-联排建面142,印南山-联排建面127,竞争市场,竞品-中铁建南国天骄,竞争优势：央企品牌、性价比（降维打击）；竞争打击：位置较偏、楼间距小、无景观。,项目动态：2022全年去化157套；销售情况：小高层：全年去化49套，月均去化4套，90产品较为畅销，套均总价119万元，最新成交均价11671元/；洋楼：全年去化3套，套均总价164万元，最新成交均价13197元/；洋房：全年去化105套，月均去化8.8套，其中115平层产品畅销，套均总价
11、172万，最新成交均价12552/。后期动态：2023年新供二期洋墅180套，货值约4.15亿元；热销关键：分销高佣实现节点性快速跑量；对标融创欧麓花园高层客群，降维打击“高层价格买洋房”。,竞争市场,洋房户型对比分析本案洋房与中铁建南国天骄洋房（平层）相比，在卧室开建、功能、结构、景观上优于中铁建南国天骄。,中铁建南国天骄-洋房建面115,印南山-洋房建面116,竞争市场,洋房户型对比分析本案洋房与中铁建南国天骄洋房（跃层）相比，在面宽、景观、结构上优于中铁建南国天骄。,中铁建南国天骄-洋房建面134,印南山-洋房建面130,竞争市场,竞品-中交漫山,竞争优势：央企品牌、南岸区府旁低密度大盘
12、、景观资源好、教育利好；竞争打击：内部配套较差，交通配套不便。,项目动态：洋房售罄，在售叠拼、联排、合院，2022年全年去化28套；销售情况：叠拼别墅：全年去化18套，月均去化1.5套，在售产品143下叠较为畅销，成交均价15324元/，套均总价221万；联排别墅：全年去化8套，成交均价19500元/，套均总价363万；合院别墅：全年去化2套，成交均价21490元/，套均总价388万；后期动态：主力在售七期叠拼、四期合院；热销关键：南岸区府旁，低密综合大盘，位置核心；一、二、三期销售成功关键点-教育利好，划片区读珊瑚小学、珊瑚中学；,中交漫山-叠下建面143,竞争市场,叠拼户型对比分析本案叠拼
13、与中交漫山叠拼相比，在面宽、结构、景观上优于中交漫山。,印南山-叠下建面134（板式结构）,市场研判,未来市场供应及预判：主力竞品供应将集中在3-4月（8万方），全年预计新供小高层+洋房805套、货值约12.77亿元；预计新供别墅592套，货值约17.22亿。未来区域市场产品将向舒适型产品倾斜，舒适性产品与外区错位竞争，抢占市场分份额。,占位板块发展大势、极致放大南山生态资源、高尔夫资源优势，借鉴竞品热销关键因素，补足配套短板，提升产品竞争力。,SWOT分析,目录 CONTENTS,PART 1.背景分析本体分析/市场分析/客户研判PART 2.核心问题PART 3.营销策略,客群研判,客户来
14、源：核心客群为南岸、茶园+鹿角，辅以渝中半岛、江北（五里店/龙头寺）、巴南及九龙坡作为补充。通过对标竞品客户：成交客群地缘型特征明显，南岸区成交占比均超50%，本案核心客户锁定为南岸、茶园+鹿角。辅助客群-区县客群：茶园作为城市的新兴区域，属于人口导入期与发展期的过渡阶段，渝东南区县客户是该区域的重要来源。渝中半岛客群：由于区域的交通发展，轨道六号线串联起茶园和渝中、江渝北，因渝中、江渝北区域的供应减少，所以该区域内客群也是最易被吸引的客群。,客群研判,龙湖康田麓宸客户分析,龙湖山前洋房客户分析,洋房/洋楼客群特征：客户区域：南岸地缘性客群为主，茶园南坪 鹿角；客户年龄：集中于25-35岁；家
15、庭结构：夫妻二人/三口之家/三代同堂；置业目的：刚需、刚改为主，自主兼投资；关注点：地段教育交通品牌价格；叠拼/联排客群特征：区域：南岸、茶园地缘性客群为主，渝中/江北等核心区为辅；年龄段：集中于35-45岁；家庭架构：三/四口之家、三代同堂；置业目的：多次/深度改善；关注点：环境 产品地段品牌价格；,龙湖山前别墅客户分析,客群研判,片区产品影响设计要求要求阶段2005-2010,茶园板块南区产业、学校落地慈母山隧道/南山隧道通车轻轨6号线茶园站通车2011-2014,茶园板块北区级定位广阳岛延伸段“通江新城工业园”落地区域板块再度快速升2015-2022,茶园融城加速重庆东站落成，轨道6号线
16、、24号线、27号线、8号线通车，鹿角隧道通车2023之后,起步发展阶段：茶园、巴南、弹子石地缘性客户以及企业迁入性为主；刚需型为主总价接受度有限。,快速发展阶段：交通环境改善，茶园融城提速，南岸各组团板块价格挤压导向客群、教育驱动型需客户为主，同时看好区域发展，配套逐步呈现。,刚需地缘主导,价格驱动、教育驱动,重庆东站、产业驱动、教育驱动,区域成熟、产业驱动,随着茶园新区的发展，区域客户将逐步从刚需地缘客户逐步过渡到品质改善型客户；现阶段客群主要以“工作导入型、教育驱动型”涌入。,快速发展阶段：区域产业升级，重庆东站落地，看重高物业形态及周边环境，认可区域价值。,成熟阶段：融城再提速、产业再
17、次升级、主城核心区品质改善型客户为主，认可区域交通通道性及区域价值，享受成熟的环境及区域配套。,客群研判,客群年龄结构变化：别墅客群年龄趋势越来越偏年轻化，逐渐与洋房客户重叠，30-40岁客户将成为经济型别墅客群主力。,客群研判,客群结构变化：前期以南岸、茶园地缘客户为主，随着轨道24号线二期段、鹿角隧道建成通车，茶园板块融城再次提速，中、后期渝中、江北客户将作为本案客源补充，辐射范围持续增大。,背景小结,主城市场全年供销基本平稳，环比2021年下降72%，跌至20年历史最低，市场销售压力大。茶园板块已成为南岸区改善、低密产品主要供应及成交板块，市场主流产品面积段与本案产品匹配。茶园板块受二手
18、房市场冲击严重，改善型产品竞争压力加剧。全年市场改善产品存量多、供应多，应寻找市场空白档期机会，错峰竞争。,具备较强的地域性，客群来源地以茶园、南岸为主，渝中、江北为辅；需要深挖地缘客户，扩大外区对项目的认知，促进到访。客群年龄趋势越来越偏年轻化，逐渐与传统的洋房客户重叠，30-40岁客户将成为经济型别墅客群主力。随着茶园持续融城，辐射面增大，渝中、江北等外区客群后期将逐渐增加。,茶园认知度不够，打破市场对茶园的认知偏见迫在眉睫。依托茶园板块未来发展趋势，结合南山稀缺生态资源，可作为本案核心价值点输出。传统中心区域的开发边沿，项目外围交通、配套较好。目前进入性较差，后期需加强导视和全面的拓客，
19、扩大客群基数。,目录 CONTENTS,PART 1.背景分析PART 2.核心问题PART 3.营销策略,茶园认知：非主城传统板块/位置较偏、距离远/交通不便/城乡结合部,Q1.茶园认知壁垒,区域内有：龙湖康田麓宸/中交漫山/龙湖山前二手房鲁能学区房/恒大精装房区域市场持续低迷,Q2.区域市场竞争,本案作为：信达首入重庆南茶园/项目位置非茶园核心位置/地块优劣势明显,Q3.项目形象树立,核心问题,要解决问题首先我们要明白自我价值，清晰自我条件，达到“以己之长攻子之短”。,区域价值,天然距离优势，完善交通配置，高铁经济圈未来重庆看茶园,配套价值,城市核心级完善配套及完善的产业布局，支撑茶园成为
20、城市核心,项目价值,精致化品质打造，独特产品附加值，助力本案在茶园乃至重庆脱颖而出,竞品定位,龙湖康田麓宸：2站解放碑 龙湖大城墅区龙湖山前：南山下 龙湖城市山居作品中铁建南国天骄：南重庆 颜值洋房区中交满山：南岸区府旁 山水城芯墅,项目定位,#区域价值#天然距离优势，完善交通配置，高铁经济圈城市优势，未来重庆看茶园,#项目价值#精致化品质打造，独特产品附加值，助力本案在茶园乃至重庆脱颖而出,#配套价值#城市核心级完善配套及完善的产业布局，支撑茶园成为城市核心,解放碑九公里央企果岭墅,目录 CONTENTS,PART 1.背景分析PART 2.核心问题PART 3.营销策略,核心策略,Q1.茶
21、园区域认知壁垒Q2.区域内的市场竞争Q3.项目独特形象树立,Q4.当前市场下如何提升客户信心？Q5.项目非板块核心位置、基础配套缺乏，如何突破、快速蓄客？,Q4.当前市场下如何提升客户信心？,核心策略,【大盘赋能】占位庆隆标签，可持续性营销，以大盘价值兑现，增强客户置业信心。,核心策略,2年,起止时间,开发段,配套投入体现核心价值,配套投入满足生活需要,2023.01 2024.12,2025.01 2026.12,2年,2年,地块：27-1#、27-2#,项目内配套,项目外配套,27-2#商业-示范段,邻里商业商家入驻项目公交专线,邻里商业商家入驻,南山文化体验中心（新售房部）,鹿角隧道建成
22、通车（2026年）轨道24号线一期建成通车（2026年）重庆东站建成运营（2025年）,K16#主题商业邻里商业商家入驻,体现核心价值，适量生活配套,区域配套兑现,优良资产投入,27-2外围路段呈现,【大盘赋能】配套分期开发、配套与居住互为增值。,地块：27-2#、21-1#,2027.01 2028.12,地块：18#、K16#,项目内配套,项目外配套,K16商办办公总部群,项目内配套,项目外配套,核心策略,核心策略,【大盘赋能】前置大盘规划展示，以山元素为主线，分组团进行组团案名设置。27-1地块印南山，27-2地块印南山椿山，21号地块印南山御峰，16号地块印南山山屿，18号地块印南山麓
23、府。,T4小高：蝶翼洋楼、逸景洋楼,洋房：生态洋房、奢阔洋房,别墅：果岭别墅、行政级联排/叠拼,结构如同蝴蝶翅膀，保证户户视野开阔，景观优良小高层视野开阔，可远眺南山,结合项目最大的生态卖点，打造生态洋房，突出洋房品质大尺度设置，尽享每个空间的奢阔享受,一线高尔夫别墅的居住体验,核心策略,【大盘赋能】产品持续升级，持续提升竞争力。,主力地块：27-1#、27-2#主力产品：洋房、叠拼、联排,主力地块：21-1#、18#主力产品：合院、联排,主力地块：K16-1#主力产品：创新产品,产品升级，提升竞争力,充分利用地块优势，最大化提升产品价值在前期产品设计基础再次上升级,产品创新升级,强化产品概念
24、强调项目价值复合化呈现,入门级产品,【大势赋能】“项目核心价值+板块价值”未来可期，提升整体势能。,内部价值：资源稀缺高尔夫资源、南山生态景观资源城市山居稀缺土地资源政策限制：限墅令、南山保护法限制,外部价值：融城再度提速茶园南：鹿角隧道、轻轨24号线二期（庆隆站）茶园北：重庆东站、轻轨6/8/24/27线、通江新城工业园,核心策略,核心策略,千亿信达，礼赞南山【印】符号碰撞、城市情怀、对话世界,【大牌赋能】“实力央企，千亿信达”首进南重庆，实现品牌落地。,主题：对话南山，邀约媒体、同行对于信达品牌、信达在重庆、印南山产品系列，做相关说明,核心策略,【强体策略】强化项目交通、商业、教育配套，补
25、足短板。,开通项目公交专线线路：印南山-庆隆-茶园轻轨站-城南家园,商业标段前置呈现措施：业态规划展示、店招包装、前置招商,需落实教育指标目前庆隆社区划片区入读南坪实验小学和文德中学；（备注：南岸区最认可珊瑚小学、珊瑚中学）,Q5.项目非板块核心位置、基础配套缺乏，如何突破、快速蓄客？,核心策略,营销目标,销售目标：全年销售3.77亿软性目标：信达主城南进、品牌落地,备注：可研版2023年销售任务7.5亿元，现对标市场铺排销售任务3.77亿元。,营销目标,首开销售任务分解（目标首开去化50%）,洋房/小高层首开4237万，36套,A类认筹 180组,意向登记2000组,B类卡客 600组,20
26、%,30%,30%,转化率18：1,执行策略,销售节点,营销阶段,推广主题,活动,渠道,1.18,3月,1月,2月,4月,4.01转认筹,品牌起势期前期筹备，建立形象,全面蓄客期线上全面联动，线下渠道整合,首开强销期释放热销信息，精准渠道整合,线上,主题：千亿央企落子南山 品牌发声故事线：岁月如诗印南山诉求：制造舆论话题点、生活方式营造,主题：千亿央企 重庆迭代山居力作故事线：一只向上的蝶诉求：区域价值+项目价值炒作,主题：果岭洋墅 即将首发诉求：产品力稀缺性、热售,网络媒体（安居客、房天下等）、大V说房、社区轿厢广告、车库广告、朋友圈定投等，针对性投放,风暴广告：网络媒体（门户风暴）、站台风
27、暴、朋友圈定投,自媒体运营/各大媒体资源洽谈软文炒作，话题营销/阵地包装、社区广告等,1、信达地产品牌发布会；2、城市展厅开放；,2、示范区、样板房开放；3、事件活动；,现场主题性体验活动,1、公司内部及合作单位宣讲；2、企事业单位及专业市场；3、拆迁区拓展；4、区域竞品拦截及社群拓展；5、全民营销；6、call客；7、分销,品牌发布会,3.11,概念入市,4.01示范区&样板房开放,城市展厅开放,3.12,4.15锁客落位,4.22首开,3.12意向办卡（验资）,高举高打，做足影响力，抢跑市场彰显信达品牌势力与项目形象高度，完成从品牌认知到项目认同的进阶。,1.05,VI、主形象确定，基础物
28、料制作启动,4.22,第一阶段：品牌起势期（1.1-3.11）,阶段策略：借势信达品牌发布会，亮相印南山；工作重点：团队组建与培训，完成项目价值培训及周边市场调研；销售物料准备：宣传物料、办公物料；线上推广起势，举行品牌发布会，持续输出品牌价值炒作；,品牌起势树立形象,第一阶段品牌起势期,第二阶段全面蓄客期,第三阶段首开强销期,1.报告类项目全年营销报告、销售百问、销售必读、阶段推广主题2、策划类阶段推广主题及平面设计、产品宣传物料、销售物料的设计、制作及出街3、人员配置及培训团队组建制定系统的产品及销售买点培训计划销售百问销售必读销售知识上岗考核4、营销动作：线上炒作为主、输出信达品牌价值、
29、品牌发布会信息网络媒体：2月10日前完成洽谈资源，2月13日开始信达品牌价值炒作线下媒体：2月10日前完成洽谈资源，2月28日完成第一轮广告投放自媒体：公众号/视频号信息持续播放节点活动：品牌发布会,执行计划,第一阶段工作节点,执行计划,LOGO设计：以“信达与南山邂逅”为原点，创作“于山林之间，向往浩瀚星辰”设计形式；VI设计：结合区域目标客群年轻化趋势，设计感倾向于简洁、年轻化，效果呈现丰富化，易吸引眼球。,执行计划,故事线传播：“岁月如诗”故事线，演绎信达品牌发展历程、重庆南山文化历史、城市居住迭代进程。,千亿央企落子南山 邀您共鉴,呈现形式：专题软文、短视频、系列图稿输出媒体：公众号、
30、视频号、大V号、朋友圈等自媒体,阶段品牌推广内容规划：,舆论话题示意：千亿央企遇见南山 会是怎样的？,“千亿央企 耀启渝州”信达地产 重庆品牌战略发布会,活动目的：信达品牌力宣传，为新项目面世及首开造势宣传。活动时间：3月11日活动群体：公司领导、主流媒体、意向客户活动形式拟定环节一：信达重庆品牌视频发布、全国发展历程回顾及战略布局展望。环节二：新项目宣传片发布、项目核心区位配套解读以及产品解读。环节三：公司领导出席亮相以及发布仪式启动。,线下：一场品牌事件活动线上：前宣-信达品牌价值，围绕信达发展进行品牌发声 后宣-带出项目亮相，解读城市山居生活，输出新项目稀缺城芯山居价值等,执行计划,执行
31、计划,阵地包装：根据客户看房动线设计，进行各节点引导指引包装,庆隆大门处导视,广告桁架,灯杆旗,草坪立体字,导视桁架,车库导视牌,车库入口提示牌,专属车位包装,接待台包装,销售中心,来访动线,执行计划,外围广告设置：户外广告、外围道路拦截、社区广告、车库广告等,设置位置：真武山隧道、茶园立交等主要路口，茶园重点已入驻社区，鲁能领秀城、江南小区、金科世界城等；资源配置：扼守阵地包装，做好截杀体系，强化项目市场知晓度，提升上访量；广告资源：导视桁架、社区电梯轿厢、山体立体字等。,社区广告投放考虑因素：目标客群区域及二手房挂牌及成交情况,外围广告点位示意,山体字效果示意,轿厢广告示意,执行计划,网络
32、媒体：完成自媒体、门户网站专栏建设以及导航APP定位注册,输出内容：根据节点完成门户网站信息建档及更新，本阶段以软文炒作为主，输出信达品牌价值，每周两篇，以论坛、新闻信息、项目营销信息等方式进行宣传报道，增加曝光度。输出媒介：安居客、房天下、自媒体、微信朋友圈；投放时间：每周投放2次；,销售培训：四大阶段从认知客户、到拓展客户、到维系客户，最终实现客户转化,执行计划,执行计划,销售物料设计,第二阶段：全面蓄客期（3.12-4.01）,阶段策略：官媒联动发声，市场全面拓客，活动持续造势；工作重点：线上故事化推广，传导项目价值；线下渠道全面铺开，放大客户基数；城市展厅、示范区及样板间开放、事件营销
33、，加码市场影响力；,第一阶段品牌起势期,第二阶段全面蓄客期,第三阶段首开强销期,关键举措：1、线上推广：媒体引爆，强化项目价值解读2、线下拓客：全面拓客，扩大蓄客面 区域内重点社区、商圈进行巡展拓客；南坪第二战场开辟；大客户拓展：区域内重点企事业单位、工业园区关键人拓展；兄弟项目联动，老带新、全民经纪人挖掘；3、事件活动：故事化推广“一只向上的蝶”，结合线下活动；城市展厅开放、示范区及样板间开放；,奋战68天海量蓄客,执行计划,执行计划,阶段推广规划：【诱-起-立】三个阶段的逐步输出，从区域价值过渡到项目价值和生活方式的营造，持续话题炒作。,执行计划,阶段线上推广事件设定：以“一只向上的蝶”故
34、事线演绎茶园发展将再次提速，抢占发展红利，与目标客群发生共鸣,推广标签/蝴蝶释义：蝶，一直都是东方生活美好的精神寄托；破茧成蝶 蝶变，是目标客群的精神寄托，对事业成功及美好生活的向往；蝴蝶与自然生态关系密切，灵动飞行于森林之中，象征自在；蝶变，寓意开启重新的生活方式，在锤炼很久之后，蝶变了新的生活方式；而这正是项目给业主带来的生活方式，千亿信达，锤炼出更好的产品献给重庆，蝶变重庆的居住方式，也是区域发展蝶变带来新的改变；,执行计划,“一只向上的蝶”结合城市展厅开放节点，以话题传播、打卡传播等方式，实现发声及阶段收客,话题/活动传播：遇见彩蝶，好事即将发生,打卡传播：转发彩蝶好事发生,线上话题：
35、你是什么蝴蝶？将事业、生活、亲情等融入其中，比如：美人蝶，爱家蝶输入自己的姓名可以生成专属的彩蝶，然后参与抽奖活动传播：结合城市展厅开放，执行全城红包派送，造势区域，持续话题传播,联合一家网红奶茶做彩蝶送下午茶设定重庆地标、南山IP景点打卡发朋友圈打卡记录保留3天以上，到访案场领取礼品,3月12日城市展厅开放,3月18日,执行计划,以城市级活动，层层造势，加码市场影响力,3月18日事件传播“打卡活动”对标城市地标、南山地标打卡（承接“一只向上的蝶”打卡活动）,区域势全城狂欢,执行计划,主流媒体沙龙、规划局大咖站位，建筑设计师代言发声价值传播：设置专题栏目解读区域价值、南山价值、城市山居、项目价
36、值等，计划4期,执行计划,结合示范区及样板间开放节点，聘请专业摄影，提升展示品质价值传播：生活分享类平台如小红书、抖音，消费点评类平台如大众点评,执行计划,NO1.拓客模式,NO2.内部宣讲,NO3.外部专场,NO4.全民营销,采取自销、自渠双线并线上客模式,员工内购、老业主再购合作单位、兄弟项目联动销售,区域内企事业单位团专场区域内拆迁区专场,发动全民营销多渠道拓客,针对重庆信达业主及兄弟项目客户,NO5.老带新,线下渠道全线打开，整合资源，强效导入，内、外联动,执行计划,3月上旬1）茶园板块内社区、商圈拓展；城南家园、中铁万国城、同景国际、融创欧麓花园、江南小区等主力小区；万国城商业街、奥
37、园广场、悦地购物中心、茶园轻轨站/公交站、首创奥特莱斯；2）茶园板块产业园区、企事业单位拓展；3）老带新/全民经纪人发展；,3月下旬1）南岸板块第二战场拓展；南岸板块中高端社区、写字楼、4S店（车商联动）、加油站等；2）茶园板块产业园区、企事业单位拓展；3）老带新/全民经纪人发展；,4月上旬1）公司内部推荐会/合作单位推荐会；2）渝中区、江北区写字楼、专业市场拓展；3）板块拆迁区关键人膜拜、拓展；,4月下旬回归板块内1）社区拓展及动线拦截；2）板块内竞品拦截；3）关键人拓展推荐；,渠道作战地图策略思考：由板块内逐步向外区扩展,执行计划,渠道专员9人,渠道专员9人,渠道专员9人,渠道专员9人,计
38、划组建45人渠道团队，五大条线、两级管控，打造精兵团队,社区拓展组长1人,竞品/动线拦截组长1人,商超拓展组长1人,大客户4人,专业市场拓展组装1人,渠道负责人1,渠道编制问题建议：外聘单位实现，走分销模式+配置渠道人员；走其他外包公司实现；,选择址原则 选址地点：在项目辐射区域内，选取城市 CBD、辐射市场中心区域，靠近当地最高档商圈或写字 楼、有相应停车位、易召集客户地区的活动场地。现场环境要求：人流密集，通达性强，客户召集 便捷。面积及费用：展点面积在36左右（面积、金额 视形式而定）。,城市展厅,一级展点南坪商圈：商圈步行街空地搭建临时展厅，考虑创新设计，可助力事件推广，如玻璃盒子、森
39、林小屋等。,二级站点茶园、巴南万达摆展：租用场地，无需搭建，仅需桌椅、展架、背景板等物料，摆展单位周期可根据需要洽谈。,执行计划,城市展厅覆盖5公里地缘客户,3月上旬拓客重点：踞守茶园，主力战场，铺面做势、做增量,拓客区域：茶园茶园社区拓客（欧麓花园城、金科、光华、法兰西等项目）南、北区厂区（美的、长江电工、迪马等）专业市场（新朝天门、奥特莱斯等）拓客人员：渠道组长2人，渠道专员18人；拓客形式：举牌指引、主要路口拦截、扫楼扫街扫、车库、汽车美容店、企事业单位膜拜等；派单时间：周一至周五社区、厂区拓客；周末交通要道拦截、竞品拦截；拓客物料：DM单、日历、广告围腰等小礼品；,执行计划,拓客区域：
40、八公里-江南体育馆-鹅公岩-内环；拓客单位：商圈、加油站、高档社区、会所、茶楼；拓客形式：扫楼扫街、车库、汽车美容店、关键人拜访；拓客人员：渠道组长2名、渠道专员18名；派单时间：周一至周五社区拓客；周末加油站、专业市场拓客；拓客物料：DM单、日历、抽纸盒、广告围腰等小礼品；,3月下旬拓客重点：猛攻南坪，开辟第二战场，挖掘目标客群,执行计划,3月拓客重点：产业园区、企事业单位膜拜，拓展关键人,执行计划,拓展方式一：组建企业单位专项小组，每周执行3-5家企业单位拓展，主要拓展形式为 点对点企业邮箱EDM；午餐时食堂巡展咨询；企业单位内部公告栏内海报张贴；企业班车内放置DM；拓展人员厂门口、宿舍门
41、口设点派单；拓展方式二：以圈层PR活动嫁接拓展，由公司（项目）主办或冠名赞助，由园区工会或企业单位相关部门组织足球赛、羽毛球赛等联谊活动，每周1场，完成目标单位资源或意向客户名单获取，同时提升项目曝光度。,执行计划,3月拓客重点：老带新/全民经纪人拓展深挖信达重庆老业主，交付/在售社区媒介覆盖,信达九珑郡,信达斓郡,信达中心,信达滨江蓝庭,执行计划,老带新/全民经纪人管理措施分级管理：成交0套的为D类经纪人成交1套的为C类经纪人成交2套及以上的为B类经纪人成交多套且具备重要资源的为A类经纪人分类维护：每周1次最新全民转介政策发送B、C类级赠送生日礼A类赠送生日礼+生日蛋糕,老带新/全民经纪人分
42、级管理，搭建全民营销梯队+全民资源梯队,执行计划,老带新（全民经纪人）标准化执行方案：联动客服、物业从兄弟项目业主、种子客户入手，粘性活动维系、定期礼品维护、业主社群运营、销售感情维系、节日生日祝福、到访接房接待、种子客户VIP方案、双向优惠政策、业主满意度提高等多角度执行标准化老带新方案。需求支持：重庆区域兄弟项目业主名单。,第三阶段：首开热销期（4.2-4.22）,阶段策略：线上集中引爆，线下精拓深拓，分销整合做增量；工作重点：周边社区、商圈精准深拓；周周旺场，保证项目人气；精准盘客，前置落位，保证最大成交比；,关键举措：1、销售节点：认筹、升筹、开盘；2、推广：主流媒体集中引爆3、渠道：
43、4上旬启动公司内部推荐会、动迁拓展以及渝中、江北板块拓展；挑选前期效果较好的社区、园区深拓；开盘前集中CALL客回访；“万店联盟”分销整合上客，做增量；4、活动：项目首开开盘流程细化，开盘物料准备；前期认筹客户落位；,增量突破持续火爆,第一阶段品牌起势期,第二阶段全面蓄客期,第三阶段首开热销期,执行计划,执行计划,公交站台、渠道媒体集中发力，线上媒体集中轰炸诉求项目首开、热销等信息,线上媒体4月1日起持续首开强炒,开盘前5天集中投放风暴广告,4月上旬拓客重点：执行公司内部推荐、合作单位推荐会,执行计划,拓展方式：组建推荐会专项小组，置业顾问2名+渠道2名，每周执行3-5次推荐会，主要形式：点对
44、点上门宣讲；不能现场拜访的组织线上推荐会；互动游戏、宣传物料+礼品派发；拓展计划：每周3-5场，置业顾问2名+渠道2名；,重庆公司内部推荐各条线部门,重庆公司合作单位合作银行/设计院/总包单位等,信达国际入驻企业,关键人推荐企业资源,4月上旬拓客重点：板块拆迁区-长生桥组团拓展,拓展南岸/茶园拆迁办关键人（全民经纪人），获取拆迁名单，短信推介或陌生电话拜访；拆迁区内设立巡展点，派发DM，张贴海报，设置看房车；拓客计划：大客户组；拓客形式：拆迁办设展，扫楼扫街；拓客时间：周一至周五执行驻场拓客，周末邀约到访；拓客物料：DM单、展架、拓客礼品；,执行计划,4月上旬拓客重点：过江围杀，扩大半径，外拓
45、辐射渝中江北，客户增量,拓客区域：渝中、江北板块写字楼、专业市场、批发市场、商圈等；拓客计划：渠道组长2人，渠道专员18人；拓客形式：商圈巡展、写字楼扫楼、专业市场扫荡、关键人拜访；拓客时间：周一至周五；拓客物料：DM单、展架、拓客礼品；,执行计划,执行计划,提前锁客5大节点+2重升级，提前锁客,手段一双拓客模式：扩大客户基数、竞争上岗接待模式：1、坐行一体：20%场内接待+80%自拓客；2、竞争上岗：内场接待量末尾的次日外拓，外拓进入前三再进入内场；手段二团队SP配合：提高转化率、意向客户不流失谈判模式：1、分层级的谈判：20%不参与+60%辅助谈判+20%深度参与；2、分阶段的谈判：首访自
46、己谈、二访经理亲自谈。手段三资源竞争：优胜劣汰、激发狼性考核机制：1、每日人均任务，未完成当日人均登记任务和内场接待量末尾的次日外拓，外拓登记量进入前二再进入内场；2、分组pk制，按排名选择资源（资源：接待点位拓展点位）；3、办卡升级转化率高于平均值且排列前二的制定奖励。,三大销售管理措施，促来访、提转换，正负激励、多维度考核，增强团队战斗力,执行计划,执行计划,开盘前10天，启动分销，全面整合茶园及南岸片区一、二级分销万店联盟：合作分销均为一级代理启动事件：启动分销执行3天无差别带访500元/组现金奖，一炮打响市场,4月15日完成所有分销洽谈,5月27日项目首开,5月17日启动分销,5月20
47、日分销培训/筹备完成，开始上客,4月25日发起相关合同流程,5月10日分销物料筹备完成前置启动分销门店拜访,分销推进计划,备注：分销佣金点，以开盘前申请汇报为准。,活动导客（主题暖场活动）醒春体验季,开展主题性体验活动，邀约到访渗透客户大社区景观/配套资源利用，举办事件性跨界联名体验活动,庆隆温泉【温泉治愈之旅】,培训机构【周末亲子活动】,小鹏【山下后备箱市集】,执行计划,执行计划,2023年推售计划首开：19-1#小高、19-2#T4洋房推售时间：2023年 4月22日高低配，小户型快速跑量第二批 20-1#T4洋房、20-2#小高推售时间：2023年6月17日补货小户型快速跑量第三批 14
48、#T2洋房、11#联排推售时间：2023年9月9日大户型洋房补充货量，改善产品价值进阶第四批 12#、13#叠拼推售时间：叠拼-2023年10月14日别墅加推，丰富产品线，改善产品价值再次进阶第五批 1-1#小高、1-2#T4洋房、2-1#T4洋房推售时间：小高2023年11月18日、T4洋房2023年12月16日年底冲刺补充货量,执行计划,项目住宅产品全周期销售计划：2023年4月至2024年11月销售完毕首开价格及销售政策以开盘前定价方案为准,全盘营销费用预计4190万2023年任务目标3.77亿，预计营销费用1654万（启动会预算1675万），未超启动会预算范围。,费用预算,团队架构,备注：现阶段（27-1地块）置业顾问配置5人，全盘建议配置6人；,需求支持,1、现场示范区、样板间尽可能提前交付；2、教育资源的落实；3、27-1#地块外围道路支持：开辟新道路至鹿角立交干道相连；4、项目至茶园公交专线开通支持；5、公司合作单位资源，南岸及茶园政府资源，产业园区资源拓展支持；6、需4月15日（内部升筹）获取预售证支持；,Thank You,
