1、深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计月口口日I目口口二二二三一三1111一一:I:认护口曰口叼砚4目：心，峪，：目1二一盆i:竹,，甲r r澎矛甲即庵l.,：二气.口口口口皿口口口口舀口甘口口口口口口口.二二皿二目.要:：滋二：布犷偏价月深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计阅口加卜，妞，每、阅卜规划设计说明盔：透视图：.平面图压孟：分析图。分区规划图及指标孟；剖面图.:节点方案图区二守州卜.O_.沼乌又厉下）嗯旦旦翅乙巨加四直.六.一项目概况岗厦河园片区位于深圳市福田中心区的东南角，深南大道南侧，福华三路北侧，临近水晶岛、市民中心，是中心区南中轴线东侧最为重要的城市景观区域。地处深圳市的核
2、心商务区内，位置重要，是深圳市旧城重建具有代表性的项目重点。O月J.月月J.项目开发模式：政府主导、开发商商业运作。项目总用地面积：164600平方米，其中小学独立占地13000平方米。项目用地性质：由商业用途、居住用途、办公用途、配套公共设施用途组成的复合型用地。项目规模：计容积率总建筑面积约931000平方米，容积率约5.9。市民中心邝岁东会展中心宁0护哎2.0规划依据：21甲方提供的深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计招标书22深圳市福田区岗厦河园片区改造规划研究及方案23深圳市中心区城市设计与建筑设计1996一2002系列丛书24国家相关的技术规范城市规划编制办法实施细贝建规1995
3、333号深圳市城市规划标准与准贝深府200453号城市道路设计规范CJJ37一90城市道路交通规划设计规范GB50220一95(1995)城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50一2001建筑设计防火规范GBJ16一87(2001)高层民用建筑防火规范GB50045一95(2005)民用建筑设计通则GB50352一200525相关文献资料紧缩城市一一种可持续发展的城市形态作者：大规划一城市设计的魅惑和荒诞作者：肯尼思美国大城市的死与生作者：简雅各布斯美城村、村城作者：都市实践迈克詹克斯等英科尔森美紧缩城市美国大城市的死与生丁蟋黔光漂三华麟饥、一犷艺粗鳄竺械翼窦滋系i:鑫萦恳盯忠器忽吕群舒篙轰言
4、滥蕊口撰撼氛铂、心D顺燕，口卜0刊哎规划目标研究项目开发设想nU月1.性叨八加快改造，完善中心区功能与结构，配合中心区建设和发展的整体推进要求，体现深圳国际性城市中心区域的特点。综合平衡，合理控制土地开发强度，满足可持续发展要求，创造优美的城市环境象。引导发展，活居住环境有序地疏解岗厦城中村的现状问题，重建深圳市城中村的生建造一个独具特色的、高品质的CBO配套区，形成深圳市和CBD区域内的紧缩城市，打造CBO的活力中心。保证中心区要求的“九宫格”空间结构对本地区的空间要求“双龙起舞”的突出中心区特色的城市设计要求。?一勺尸12八J45月1月1月1月1月1.八J八J八J八J八J一一一一一一一一一
5、一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一洲一卜一生居汾一飞多二硒弓若r 飞喂月卜、福勺璐爵黝。扣月,自批那拓班班拍班班组班拍班班拍祖主幽困一一羹蜜一羞爹自多七扮二冷声夭护尸才、曝娜主J、J、k抽浦浦涌绷肠叭引卜，专t 乡人，。一矛仁飞鱼扮一典节目播泪擂滚增一/有1 11!l!1 1 11!l!1 1 11!l!1 1 11!l!1 1 11!l!1 1 11!l!11审0性喊盖：32相关理论研究3 2 1 CBD理论研究：3 2 1 1 CBD(Ce n t r a l Bu s .n e s s D.s t r .c t）
6、定义c B。最早产生于上世纪20年代的美国，现代大都市的c BD是经济生活国际化的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征与标志CBO既是经济运作管理中心，同时也是金融中心和生产服务中心，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动CBO概念具有多义性，多义性概念的形成主要源于当代城市多元化的发展态势，与商务设施集聚、原有城市中心区位的分化或脱离相关80年代以来，世界发达国家正由工业化社会步入信息化社会，伴随着全球经济一体化进程，国际性经济中心城市的作用日益重要，如纽约、东京、悉尼、巴黎、香港等，城市的商务办公职能己成为区域、全国
7、乃至全球性经济发展的管理与控制中枢，并相互构成网络3 2 12城市CBD的八大基本特征现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成当代城市CBD拥有以下基本特征：拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；拥有商务空间的最高聚集度；具有最高的交通可达性（CBO无一例外处于城市干道系统的）;拥有最高的地价；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，该阶层与信息、科技领域重合的趋势显著3213 CBD核框理论1954年由美国城市研究学者R墨菲和J.范斯首
8、次提出将CBO空间划分成地域连续的硬核（Ha r d Co r e）和环绕硬核的核缘（Co r er .n g e）两部分组成在CBO内，地面地价最高、同时容积率也是最高以及交通可达性最好的区域即为CBD的硬核（Ha r d Co r e）区，环绕硬核的区域即为核缘区罕1959年M霍伍德和R.R伯依斯在墨菲等人研究成果的基础上提出了核一框（Co r e-r a m e）结构理论，一个较为完整的CBO内部结构划分模式。CBO核一框理论的基本理论要点如下：空甲自住户公性定加CB叮更核一般呈十字形偏向CBD一侧，而不在CB。的地理中心位置c BD核缘即环绕硬核且处于核一框间的连续过渡区域，是核的补充
9、与支持框内街区应至少包括以下五种功能之一：汽车销售、公共机构与政府、工业、批发和商业仓储、普通办公CBO框结构以外区域即核缘以外、CBD边界内的区域，功能物业以纯居住住宅为主成功CB。硬核容积率范围一般为5一10；核缘容积率为3一5：核框外容积率在3以下守刊门喊3214国际成熟CBD研究(1）研究得出的一般结论几?万人一业月馆、时口性口业、袱皿业成熟CBD存在峰值地价点PLv l(Pe a k La n d v a l 目。In t。r s e c t .o n)峰值地价点所在区域成为c B。核临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重
10、要区位，综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善c BD内峰值地价与物业承粗能力梢型(2）国际成熟CBO功能结构分析美国城市研究学者大卫工赫伯特和科林J托马斯提出了适用于大、中等规模城市的概念化CBD模式，认为国际成熟CBD通常是由六大功能区构成，它们分别承担着不同城市功能：A区专业零售区位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前所售商品和提供的服务等级最高B区次级零售区与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布C区商务办公区为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。区餐饮娱乐及临时居住区与A区、c 区
11、相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBO中最具活力的区位区公共管理及办公机构区一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。区居家住宅区居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置权卜卜卜一一了Z上冬CBD功能结构示意圈守对尸刊门喊盔：3 22紧缩城市理论：由英国学者迈克一詹克斯等编著的紧缩城市一一一种可持续发展的城市形态指出：在现有的城市中，“紧缩”概念的提出源自于对可持续发展的强调一个可持续性城市“必须具有便于步行、非机动车通行及建立公共交通设施的形态及规模，并具有一定程度的紧缩性以便于人们之间的社会性互动。”紧缩城市通过对集中设置的公共设施的可持续性的综合利用，有效的减少交通距
12、离、废气排放量并促进城市的发展较高的城市密度将有助于提供在经济上可行的市政并促进社会的可持续性发展紧缩城市能够促进多样性、提高效率、节约时间和能源以及实现社会功能和经济功能的完美结合，依靠以下特征，形成CB。的活力中心：(1）密度建筑密度应该能够最大程度的促进潜在多样性的需要，能够使城市结构变得更连贯和一致，并需要醒目建筑群提升城市的形象需要一定的人口密度使城市气氛变得活跃并促进文化活动和相关设施的发展(2）多样性城市有助于形成凝聚力，产生城市多样性综合利用是紧缩城市的主张。多样性反映在物业类型的多样性、建筑的多样性以及人群的多样性上。多样性可能产生于物业类型的混合、频繁的短的街道、不同的建筑
13、技术和设计风格和密集的使用者323BR丁事务所对欧洲商业区的研究：某些观点认为，商业与文化是对立的，商业的泛滥导致了社会的平庸但是，古希腊和古罗马的文明恰恰是与商业和市场联系在一起的市场、竞技场或者城镇中心广场正是智者活跃的舞台，他们在这里高声演讲、辩论，交流和传播他们的思想BRT认为没有了贸易，一座城市也就失去了它的公共特性没有商业，也就根本不可能存在文化现代社会中，作为一种活动，购物是一种经常性的行为，购物商场已经取代公园和城市广场，成为人们自由言论的地方那些能够为此买单的人们成为这里的消费者之时，需要更多进行交流和达成共识的场所，休闲娱乐空间弥补了这一空白经过对一系列欧洲商业区的调查研究
14、，BRT事务所认为，最佳的购物和休闲娱乐比例为1:2324简一雅各布斯一美国大城市的死与生：在雅各布斯看来，多样性是城市的天性她详细讨论了多样性对于城市的必要性和重要性，以及城市如何保持和发展她的多样性此外，在讨论城市特性时，雅各布斯讲述了街道和街区的意义，她将与建筑密切联系的街道看作城市的基本要素，揭示出街道特别是人行道的公共空间性质，它对于社区安全、孩子成长、邻里交往的决定意义她提出“街道眼”和“街道芭蕾”的概念，“街道眼”是关于街道的防卫功能，由于临街建筑和街道的视线监视形成公共监视网“以保护陌生人和我们自己人”。“街道芭蕾”是对街头生活场面的生动比喻，这种生活场景是城市特有的魅力和生命
15、所在刊刊门喊3.3相关个案研究3.3.1美国捷得国际建筑师事务所案例最成功的商业建筑师捷得认为，城市的未来和在零售业上成功的关键就是：提高人的感受的质量。建筑师应把为人创造空间放在第一位，其次才是为商业。商业建筑的空间需要给人以随意、自然、流畅、无拘无束、温暖、亲切、富于人情味的气氛。人性化的空间及细部设计是唤起顾客兴趣，为其留下深刻印象，激发购买欲的关键所在。当代城市是非常缺乏多功能公共空间，而购物中心就是可以将这种“多功能”延续的载体。购物不仅仅是购物，其背后有着丰富的情感苏秋，尤其是娱乐的功能。3.3.1.1项目名称：东京六本木新城地理位置：东京都会区的六本木六丁目地区占地面积：11.5
16、万平方米L项目定位：六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。是一个具备各项都市生活机能的复合性都会地区。设计理念：六本木新城再开发计划结合了良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，不但为居民提供了一处舒适宜人的都市生活、办公与休闲、购物空间环境，而且带来了一种新的都市设计思考方向。六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合，除了保留六本木新城现存的水系和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，
17、将地区商业活动与东京整体观光旅游相结也、尸气n.n喊口卜盖：33门2项目名称难波公园地理位置日本大阪难波站项目定位建立一个改变大阪市特色的门尸，构建大型的自然公园，改善大阪拥挤杂乱的城市环境。设计理念创建一处集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的场所，重现大阪南部昔日风采。构思为一个斜坡公园，从街道地平上升至8层楼的高度，营造高出城市的自然绿洲。坡形绿洲带给游客一种独特的体验，活跃的曲线造型与周围线性建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下一处生动、温馨的街景。难波公园仿佛是一个被岩石覆盖的小峡谷，是一处令人感到俞陕的地方，充满大自然气息的公园与拥挤的城市环境形成对比。眨、。场暮耀卜淤喇峪
18、扩盯峭了、称幽诀守刊沪门门户或州、U.一1、一工口吸民：、护一州叫认裸吩3.3.1.3项目名称：博多水城地理位置：日本福田县占地面积：25万平方米项目定位：一项包括零售、娱乐、餐饮、办公、旅馆、居住等多功能超大型的综合开发项目，宛如城市中的一个欢乐岛。设计理念：整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。博多水城位于一条新开辟的运河两岸，形似峡谷状。与众不同的设计给传统的购物中心注入了新的血液，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。通过对以上几个案例的研究，可以将捷得主要的设计思想归纳为以下3点：所有
19、项目都紧扣公共空间的品质而非商业运营这一主题。倡导“体验性”的设计创造一个体验性的建筑。充分利用城市公共交通系统，建立地区商业与都市之间的便捷联系。仁目卿H公由Fo k u o k a .Ja p a n准粼穿,J百尹石碱。一万喊锄八侧一。沪厂,6、一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一业月尸月月哎口卜盔：3.3.2北京建外50日0街坊式商业案例项目名称：北京建外50日0地理位置：北京建国门外大街国贸中心对面（CBD范围内）占地面积：16.9万平方米项目定位：最疯狂热闹的商业中心，一个最活跃丰富的文化亮点，一个最前卫时尚的生活橱窗。设计理念：
20、建外50日0不是一个单调的封闭的住宅区，这里没有围墙，16条小街是繁华的城市中心的一部分，街上有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和纽约，伦敦，巴黎的市中心一样。个性化的年代，人们消费、娱乐、交流不再愿意去大广场、大购物中心，建外50日0商业街的规划既是对过去集市型商业精神的同归，又迎合当代都市人个性化的需求。建外50日0将文化与商业相融合，使其彼此相映成趣，利用先锋文化创造商业价值。3.3.3北京苹果二十二院街院落商街案例项目名称：北京苹果二十二院街地理位置：北京建国门外大街（CBD核心区东南）i项目定位：体验商业时代独一无二的中国现代院落商街。设计理念：用中国建筑文化符号和现代建筑手段平行构置
21、的院落商街，凭借其深厚的自然景观与人文特质彻底颠覆了传统的商街形态，充分诊释了体验商业时代的核心价值自然、人文、现代，在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利，使体验时代真正具有自然特质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街。这些院落在中间一条尺度较宽的主街上，随意的衍生出数条支巷，这些尺度较窄小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互汇通，将数十个相对独立的院落串联起来，对室内、室外空间进行了完整的构置。口北京苹果二十二院街打破常规，将现代商业模式与中国传统空间相结合，与众不同的设计为商业建筑带来了新的活力。一一一一一一一一业刊门门哎、一协曰，!介”孰肤呱入典
22、，自褪口力叱确口、勺口J.，尸少.，流、八火卜汇厂、多芝“亡、狡气丫飞义、,、,.二巴二:,：一，件叨.乳日一“阅甘二夕少在r名万心目口月口，二万电盏护卜气二？队盆寸弓，“砂，尸，1-,:吸.,.梦产,J乌乒3.-.峨43J含乡子b .,?兰矛恤李曰尸砂：、护犷户，、佰于、丸了价之少细:.l”汗趁它,逃”碧，.荡更群西产塑叮一井礴葬了公J矛护吸一叼，。以名勺口嗬崛，劝口“.勺.-r丫，一了r ,任刁护二、r翻口p 口，,.兴月了二口刃口臼咬。勺-.匀即甲叮翻曰口口下司胭口，:、佑叨一,j呀飞龟柯r洲产寮，叨口二阅寿，”几里尹一口口1 1 11助、长犷f茹工-电l/曰曰目，口：上嘴哥等侧石习下甲
23、甲丫百-，丫叮甲响l,：吕几口旧侣汤扭扭川日旧旧旧旧旧旧旧抽Fhh竹we11护.润厂l叫,;月：，叫引目德！t.赔哥杯少：一贡5二、，曰奋浇，场丫盔盆l！:!.!l:！巨1:!1.1 1.!.!.1!.!l:!:!ll:!l:!1.!l！:!:l:！l:!l:!1.!l！:!:l:！!.!.1!.!l:!:!ll:!1.1 1.！审，。：3.43.4.1项目开发目标分析项目区位分析岗厦河园片区改造规划用地地势平坦，位于深圳市中心区的东南角，、水晶岛和市民中心，处在核心商务区之内，位置重要。由彩田路、l 质深南福华三、金田路和深南大道围合而成的改造片区，其总规划范围约23.2公顷，路路改造用地范
24、围约15.16公顷。项目位于待建的地铁站前，属于站前物业，实际具有巨大商业价值。相邻的彩田路已形成区域性商圈，位于CBO范围内，具有商业基础。此外，与罗湖、皇岗口岸以及福田地下火车站联系便捷，有口岸概念。戳山扭目口宜白压田区口洲口纽宜皿、,、舰洲设342开发目标定性分析3421本项目功能结构分析中心区功能结构分析深圳市中心区位于深圳市经济特区内的福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市主干道围合而成。深圳市中心区的建成对于实现深圳、香港间经济衔接，形成香港一深圳一广州国际性城市带将产生深远的影响。在深圳中心区的南片区中部已规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规
25、模较大的商业项目，中心区商业圈已出现雏形，A区专业零售区实际已经形成。在深圳中心区南片区西侧已建有14栋中高档写字楼，并已形成聚集效应，C区商务办公区实际已经形成。在深圳市中心区北区现已建成深圳市民中心、深圳文化中心和深圳电视中心，是未来城市的政治、文化中心，区公共管理及办公机构区实际已经形成。在中心区周边四角现已形成大量居家住宅物业，总供应量现已达到200万平米，区居家住宅区实际已经形成。书明书滩邓魂脸公共，口及办公帆构区已色形成f 区布井阵有区已扭翻成由于自肚应中心区百侧可住邢成七区中心区居住一业大存在已扭形成肠住区中心目月边抽成区城市脚位中心舰匀商业困积近加万可位猫成专业，区但口里扭里市
26、场和时向的琦月区本项目功能结构分析A区高档零售区难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区大规模商业的同业竞争。B区次级零售区可能形成，中心区尚未形成此功能块，且区位条件满足。C区商务办公区难以形成，由于两侧商务区形成，相已开始产生集聚；本项目周边商务氛围不理O区餐饮娱乐及临时居住区可能形成，中心区尚未形成此功能块，且本项目有形成O区临时居住区的良好条件。区公共管理及办公机构区难以形成，中心区北区己规划建设成为城市行政、文化中心。办公机构区区居家住宅区可能形成，但相对于中心区四角大量居家住宅项目而言本项目不具竞争力。守入呀门峨孟：从完善和提升中心区的功能角度出发，通过以上分析，我们
27、可以初步判定项目地块可能承担的功能为：B区一一次级零售区、O区一一娱乐及临时居住区、区居家住宅区(1）商业娱乐物业项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，中心区商业圈初现雏形。本项目商业功能应注重发展特色商业，避免同构竞争中心区及本项目周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗。l s c o、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会作为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为医乏本项目应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧街、中高档餐饮、小型游乐场、夜总会等(2）住宅物业由于项目地处中心区边
28、缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了开发弹性使用的居家物业的先天优势居家住宅物业目前中心区已建或在建的纯居家式住宅项目有：黄埔雅苑、深业花园、雅颂居、中海华庭、星河国际、港丽豪庭等，住宅供应量已较大，故本项目的居家住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。临时居住物业临时居住物业是主要指用于投资、出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、休闲为一体，很受商务人士青睐(3）办公物业中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CB。的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心；本项目不在CBD办公核心区
29、范围内，商务办公气氛不浓，区域办公形象不佳故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大通过市场的物业功能布局分析，我们可以判定项目功能定位的市场实现度：B区次级零售区一一可实现。区娱乐、临时居住区一一可实现F区居家住宅区可实现通过以上的理论分析，本项目整体功能定位为：以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区守尸刊对门喊3422本项目商业形态分析中心区商业形态分析中心区商业圈：以大型购物中心为主，项目规模大，且通过地铁连接，形成明显商圈目标客户为全市居民及国内外游客，必将形成市级中心商业区彩田商业圈：以家居专业市场、餐饮、零售业为主，有主力品牌商家好百年、富岛家居及新一佳，目标
30、客户主要为福田区及其周边居民，已成为区域级商业区本项目商业形态分析本项目地块处于市级和区域级两个商业圈之间，商业形态也处于从新兴的“s 日OPP 1 NGMALL”到传统裙楼式商业形态的过渡区域，因此从商业结构和商业型态上均应注重特色经营、避免同构竞争，以期实现商业互补共同发展的“双赢效果”。本项目可能形成的商业形态主要有以下三种：S日0即INGMA比”类型传统裙楼式的商业形态“街坊式”商业形态（一般为1一2层）(1)SHOPPINGMALL”类型大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。Ma 日（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零
31、售店在内的超级商业中心，且Ma l l 能提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。国内外成功的m a l l 有以下共性：MALL的共性本项目是否具备单个m a l l 商业面积多在10万平米以上OK多数为地铁上盖物业OK能提供大型的广场、长廊、庭院等购物OK休闲环境和娱乐场所开发商为业主，一般只租不售，且部分OK自营，以实现良好的整体经营本项目的改造资金压力很大，商业只能以销售为主才有可能实现项目的经济平衡，只这一点不符合MALL的共性，而其它几点都一一符合故“Sh o p p .n gMa l l”的商业形态适合本项目(2）传统裙楼式商业形态通过对深圳现有东门及华强北商圈的分析，传统
32、裙楼式商业形态不适应现代市场的发展需要但在本项目中，作为服务于住宅的邻里商业，传统裙楼式商业形态仍有存在的必要性(3)“街坊式”商业形态街坊式商业形态即以“造街造坊”的建筑方式形成大量临街商铺（多为2层）商业业态以休闲购物、餐饮娱乐业为主欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展深圳市2003年人均GOP已超过6000美金，融合休闲、娱乐与购物的业态已呈现迅速发展的趋势而这些业态所选择的最佳商业形式应为街坊式的临街商业形态街坊式商业形态延续了岗厦旧村原有的内街式商业文脉，从发展特色经营、避免与已有商业
33、同质竞争的角度分析，街坊式商业形态是可行的选择方案，它将与中心区已有商业形成互补共同发展，进一步完善了中心区的功能综合以上分析，大型的、有气势的“Sh o p p .n g Ma 日”式集中商业与形成情调、时尚、品位的小街相结合的多元化的商业形态是本项目商业形态的最优方案刊刊对门喊口卜盖：3.4.3开发目标定量分析3.4.3.1容积率分析深圳中心区北侧为莲花山，形成了CBD天然的屏障，应位于CBO框界外；中心区四角分布有200万平米的居家住宅物业，构成了CB。框结构以外的住宅区，中心区北侧的市民中心、文化中心构成了深圳市行政文化中心，它们应位于紧靠c BO边界的框内区域；中心区中南部的零售商业
34、区规模达到20万平米，应位于框内核缘区域，是核心的补充与支持，为其提供多方面的服务与辅助空间；集中商务办公区域分布有14栋超高层写字楼，平均容积率达到8，是CBD核心区的硬核（Ha r d Co r e）区域。唾夔颤蜒犷_丫比，一一一一，搜下下黔:，一居住集中区行政、文化集中区戮鄂药骂霭一臀姗知攘瓣熟熏藤馨行政办公集中区可皿本项目用地核绪区域容积率？一匕臀昌曰一：纂依据中心区CBD核一框定界分析结果，我们可以清晰地判定本项目地块处于c BO框结构核缘区域。核缘区域是CBD硬核的补充与支持，为其提供多方面的服务与辅助空间，本区域内现有的零售商业区、地铁1号、4号线交汇站以及本项目地块定位的次级零
35、售商业休闲娱乐及小户型公寓为主导的商住多功能综合发展区正好满足了核缘所必需的功能配置要求。依据CBD核一框理论，本项目容积率范围可以初步确定为3一5之间。由于本项目地块定位为综合发展用地，而地块现状净容积率己达3.2，所以综合以上的理论研究分析和项目周边商业实际情况，考虑到旧村改造的拆迁还建量较大，为了提高土地的综合利用率，我们将本项目的容积率确定在5.8一6.2范围内。了卜资一拼认拼朴十一一麟开三三开烤半加落聂卿CBD框界i咯自到侧归“认，副别引川川四、Jl.斑田一服国口口曰一了一es月j止而二暨一胆一翼CBD框界矍馨本项目上摩。幼洲甘门喊嚣3432功能L匕例分析通过国内外成熟CBO功能比例
36、分析研究，对比深圳市中心区现有规划功能比例，各类功能物业建筑面积所占的百分比例分别为：行政办公1%，其它2%，商业及酒店9%，文化设施12%，居住38%，商务办公38%，则占主导地位的各物业间的相互比例为：住宅：办公：商业8:8:2深圳CBO办公与居住物业所占比例高，而商业比例相对较低，中心区商业配套功能不足。从市场物业功能延续的角度出发，通过研究本项目可能形成的物业功能并结合周边现有物业功能的分布综合考虑，同时兼顾到本项目为旧村改造的特殊性（需要建设返建房用于村民的赔偿），我们可以初步确定本项目的物业功能比例为：住宅：办公：商业二7:2:5按容积率6，用地面积1516万平米计算，住宅面积为4
37、55万平米，办公面积13万平米，商业面积325万平米通过本项目地块的改造能使得中心区商业比例得到提升，深圳中心区的区域价值与整体形象将会得到进一步提升35规划目标确定351确立目标经过一系列的分析，最终明确我们的目标一一鲜明的城市形象；生动的生活空间：繁荣的商业景象建立一个以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区充满商业繁华与都市活力。352规划难点1，现状土地产权、功能构成复杂，改造过程中如何兼顾政府、村民、开发商的利益，实现三者的共赢是本次改造的关键2，由现有商业形态研究可知楼首层街铺与其它层街铺的经济效益差异较大，如何使各层
38、街铺（含地下街铺）均生意兴隆是整个项目经济效益实现的重要保证3，此外本项目用地交通关系复杂，又有地铁站、公交首末站、公交站等交通设施，规划出便捷的交通网络使各种交通顺畅连接也是本项目的一大难点3 53契机对于这样一个大规模、高密度、综合性的都市项目，其运营的成败的关键契机在于能否创造一个充满活力和特色的商业街区刊门对门喊孟：规划原则共赢原则本方案涉及开发商、村民、政府的利益，如何协调三者的利益是本方案的难点之一。我们强调共赢的原则，即反对将三者的利益对立起来，努力寻找三者利益地结合点和结合方式，同时实现三者利益的最大化一nJl.4442弹性原则弹性原则主要是针对两种情况一是城市资源的利用上采用
39、灵活互补的弹性利用模式，提高利用效率符合紧缩城市理论所强调密集与紧凑二是强调空间的弹性使用以适应市场的快速变化43特色制胜原则从项目定位可知特色的商业模式、空间形态是本项目的生命线44多样性原则多样性是城市天性，是大都市的魅力所在45便捷原则便捷是现代化、国际化都市的显著优势，强化这一原则是本项目活力的重要保证46可持续原则可持续原则已成为全球城市建设的共同准则，这是建设节约型社会、生态城市的必然选择人文原则强调在项目中将文化与商业相结合，发展文化经济；挖掘社区原有历史，延续地方文脉，保存城市记忆城市设计导则一z比U.41051总体规划本片区是中心区建设的最后一笔，所以在本片区的总体设计上我们
40、特别强调其对中心区的整体结构的完善，并在空间品质上有所突破和创新，力求为中心区建设画上完满的句号。本方案在总体规划上着重以下四方面的权衡考虑：1，功能分区由于本项目产权关系复杂，本方案功能分区试图令各功能部分均得到最合理的布置，使各方利益的和谐一致2，交通组织由于本项目的功能构成复杂、密度高，所以特别重视交通的组织，以创造便捷的都市生活环境3，商业模式作为高成本、大投入的整体重建项目，本方案的经济可行性非常重要，其关键在于商业的成败，所以对商业模式的规划是本项目规划的重心所在4，城市形象中心区是深圳的城市风貌的集中展现，作为中心区的一部分，本项目必须有高水平的城市空间设计和建筑造型设计，同时必
41、须与中心区的其它部分和谐一致，相得益彰中0对喊5.1.1总体结构生成总体结构生成是静态的城市界面研究和动态的城市动力学研究的结合。城市界面分析可知，用地西北段A、Cl、CZ地块为中心区“双龙起舞”的其中一段，是重要的城市形象展示面而且可俯瞰中央绿地，适宜建设形象佳的品质高的高档写字楼和高档商务公寓，其中西北转角宜建一座本片区的标志性建筑。用地东北部的B地块和西南部的E地块、东南部的地块均有相对安静“城市背面”，这里适合布置住宅和小学以及幼儿园。于是我们用业空间浇铸，将分离的部分连接成整体，就得到了我们的总体结构。这里商因为是片区的连接元件，所以自然容纳了大量人流，而这正是商业所需要人钊JJ七月
42、行七人钊口只1咬IL.l UJ.0只面日口口口口尹.一示洲川倒口乡口！卜！-.-.-iJ一展；，日口口口习臼口口口口口口口口口口口口口口口象日口口卜口口口口日口口口口口口口口口形Z月口口口翻口口口口口口口口口口口口口市标尹月JJ工工J/I1111111日llllJllllI城地l-中心区绿化带城市背面1.?l,一一O产！!！七乃城市背面城市背面夕今！一：l斌L地标高档商务区居住区商业区、一月阵J圈夕尸尸的喊水晶岛站公交首末站地标性建筑福田、罗湖商圈中心区商益田路中心站侧门户地铁站会展中心我们通过城市动力学分析可以对起连接作用的商业进行分类和型塑。用地东南的岗厦地铁站和西北角的标志性高档商务物业
43、群（该地点也是通向水晶岛站和中心区商圈的接口之一）形成了用地的两极，二者间的张力形成用地内部的主要动线。而福华路及其地下商业街作为进入中心区商业圈、商务圈的重要商业走廊是贯穿用地的最活跃动线。结合两者得到一个三角形回路成为本地块商业的骨架。沿该骨架我们以一条商业长龙将用地连成一体。按照产权分区分区上不同产权物业分别集中布置，避免混杂带来的销售和管理上的困难。归还村民的集中商业和部分住宅沿福华路南的E、地块布置，不但用地形态适合大型集中商业，而且沿用地最活跃动线设置充满商机。归还村民的其余部分住宅和学校布置于B地块显然也是布置住宅最佳的一隅。C2地块因会展中心距离最近且又是中心区两条干道的交汇点
44、，是用地中酒店选址的最佳点，所以用作酒店独立用地。时间规划时间规划可以避免中心区在夜晚变成“空城”和不安全地带，提高城市时间上的使用密度，同时可以降低在同一时刻的使用强度，实现紧缩城市理论所提倡的节约方针。例如，将办公区与娱乐、酒吧街合并设置，白天为办公使用高峰，而夜晚为娱乐使用高峰，将住宅与商业和并设置，白天为商业使用高峰，夜晚为居住使用高峰。通过对片区时间的全天规划，整个片区将成为24，、时都精彩的都会活力中心。口卜:邻里商圈中高档综合休闲商业”高密度中档街铺高密度集中商业。斌足广丁写歹金地集团村控股公司Ac 。二守护护帅.-52商业区规划导则5 21商业定位根据前面的规划研究，我们已知本
45、地块的商业定位应为次级商业区和休闲娱乐区强调大规模、大容量的商业集成概念，打造中心区以至福田区的商业航母凸现特色，不盲目一味追求高档营造新型体验型购物空间强化商业与文化的联合，延续本片区的历史文脉，同时培育新的创意文化总之，本方案强调商业的规模大、业态多样，强调增加娱乐和文化功能的比例，以文化娱乐来带动商业的活力由于深圳正全力打造“设计之都”，所以我们结合白领消费的特点，在办公商务区的底层设置个性设计店、画廊并与酒吧街结合，营造文化性消费街区，必将成为中心区的新亮点。522商业布局强化交通与商业的联系，借鉴香港商业圈的经验，通过在用地西北角设置公交首末站与东南部的已建地铁站形成商业人流导入的两
46、极，两极间的强大张力贯穿整个商业步行系统，从而带动整个商业街的人气根据用地内各线路上人流的构成和多少可以定义商业的不同形态。沿福华路两侧人流密集适合布置高密度大众化的商业，其中南侧为中档或中高档的大型s 日OPPING M000LL北侧为环绕中心广场的高密度中档街铺，包括普通街铺、专门店和部分主力店沿金田路底层设置服务于商务和白领个性消费的中高档的中低密度的酒吧街和特色设计店，三层为俯瞰中央公园的高档景观餐厅，强调优雅、闲适的都市高尚生活氛围海田路东侧设置服务于住宅的邻里商业本规划中商业的密度有福华路向北逐渐减小，性质也逐渐由大众化消费转向小众的个性化消费中刊的喊夕夜需品潇刁人庄吐才，产亡弃令
47、断当断当合奔盛决奔蜘让口卜盖：523商业空间特色5231商业长龙蜿蜒于空中商业长龙串连几乎全部地块的各种不同功能的物业，促进整个片区多样性的相互激活和互动，同时空中长龙与地下商业街形成连续的、立体的、循环往复的步行系统。商业长龙强化商业街的联系功能。以此来实现城市生活的丰富多样与联系便捷X一比且巨日日曰一,，一、口鑫弓斌玖、低妾介犷林八一一人爪工汤要甚介今瓜娜，吻，*时曳O二当、5.2.3.2体验型消费随着人均GDP增长人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。我们的策略是将各种丰富的城市生活注入到商业街区中，通过对活动的策划赋予不同地段的商业以独特的性格。短己，
48、、斟印。护价冬中.A.!l!l!l!l!l!l!l!！审刊月刊哟喊幼贵犷沈柔陷相翻街、巴雄乙夕乙，O口_关于体验，l l 消费）OOZ确研限所叼，但芍”卜、砂?-曰日【瑜ILse胜.+建瀚电:心落口口J闷砂砚，、沙、1八、叭于口卜盖：5 2 33突破首层局限在对深圳现有商圈的调查中我们发现，首层商铺效益明显高于其它楼层所以本案着重尝试突破首层独旺，营造立体街区。方法是模糊首层与其它层的区别策略1：开放街铺首层商铺因为与开放空间结合更吸引人，其它层的空间则显局促。我们的策略是将叠揉在一起的各层“推”开，让各层均有开放空间地下商业也因此而获得一方蓝天。、策略2：活动置顶活动不断活跃商业气氛，而且可
49、以型塑不同商业类型。某类活动周边可以形成与此或相关的商业，例如极限运动场旁的体育用品店、冰店，迷你推杆场旁边的高尔夫用据店等等我们将一般发生在地面开放空间的活动迁至商业街屋面，不但可以扩大活动场地，而且不易被干扰，同时这些活动激活了三层的商业，形成本片区特有的“上层休闲商业街”。尸”茗、曰l ,沙困-、卉少门门刊的喊策略3：冲浪空间冲浪空间是利用连续的流动空间倾斜、翻卷、盘旋等方式将首层的概念模糊化，形成不间断的立体的空间体验，不知不觉中将人们带到商业街任何位置二甲因因入旧峨盔盆.l映.业。、二介口口口口口口口口口口口口口口口口交分户./今汛今必9今矿/洲尸产口、：才户、，、今今卜，勺，.。二
50、今冲.;矛幽月胜守_找牙魔挤冲贺q二占去八于二争、,:.n咬奎，之户尹州从丈尸，、月r一夕勺口户粗/.勿份分曰从、，.:户自碑试为两5.2.3.4独立店强化昭示性行立独独且特异显立彰新能标更，用铺使街性立弹独分割部分计活设灵也求，币而铺主街店式据联根并以的可续也连间供空提部但内不案格方性本的的设计店可以按照体积而不是面积出售，内部空间将是其设计品的精髓体现。盔：先，,味，、入亡，,.一,1一峨、甲_ l 一?.，、，脚声，含尸沪户.全一产尸产.介衬、蔺二卜4.l l t 肠l i守呀门刊帅哎卜，超薄酷店魁工盔：5.2.3.5多样化的店铺类型本方案提供从几平米的“超薄酷店”到几千平米的大型主力店
