1、第 1 9卷 第 1期 2 0 0 3年 1月 森林工程 F0RE ENGI NEERI NG Vo 1 1 9 No。1 J a n，2 0 0 3 中小 城镇 旧城 改造控 制性详规 中容积率 的测算 李 文胜 袁 丽新 沙 宏 李 国钰(内蒙古大兴安岭林业勘察设计院)摘要本 文通过对牙克石 市旧区改造 开发投入产 出结果的分析，探讨容积率的测算方法，并建立容积 率、城 市土地 出让价格、房地产开发利润等因素之间的数学关系。关键词 中小城镇；容积率；房地产开发 分 类 号TU9 8 4 Ab s t r a c t By a n a l y z i n g i n v e s t me n
2、 t an d o u t p u t o f o l d d is t r i c t r e c o n s t r u c t i o n i n Ya k e s hi Ci t yt h e p a p e r g i v e s t h e c a l c u l a t i n gme t h o d o f v o l u me r a t e a n d s e t s u pt h eme t h i r n a t i c a l r e l a t i o no f v o l um e r a t e，s a l ep ric es o f c u r b a n y
3、l a n d san dp r o f-i 协 o f est at e c a n s t r u c t i o n Ke y v d l,o lTo wn；Vo l u me r a t e；Es tat e c o nst r u c t i o n 改革开放后，我国已从计划经济体制向社会主 义市场经济体制转 化，城市建设发生 了巨变。特别 是 中小城市建设 发 展迅 速，其中城市 土地有偿 使用 和房屋商 品化这一根本 性的重大改革是 建立城市市 场 经济体 系的基本 内容之一。作为面向市场经济 的 控制详规，在反映规划部门要求与房地产开发商利 益之 间存在许 多矛盾，其关键 问题
4、往往反映在规 划 容积率上。规划部门出于城市整体利益和环境质量 要求，不希望土地 开发 强度 过大，而开发商 出于 自 身 的经 济利益，追求 高利润，则 希望开发强度 越大 越 好，相互争执，缺少评判标准。目前，中小城市 大多建设用地 出让基 本上是低价协议形 式为主，真 正 以拍卖或招标 出让 的形式很少。其一，土地 出让 价格 较 低，其 二，由于 大 多数 地 块 开发 容 积率 较 高，城市 环境休 闲、体育等配套设施不完善，有些 地块无绿 化休 闲 活动 场地，社会 效益极 差。其 三，对投 入缺少经济测算，不利于形成 房地产公平竞 争 的市 场条件。因此，加 强投 入产出分析 和
5、容 积率及 地价的测算，既可提高城市土地利用效益、社会效 益、环境效 益，保证 政 府必要 的 收益，减 少损失，也能兼顾投资开发者的经济利益，保证其应享有的 份额，保护 开发 建设 的积极性，同时在解决双方矛 盾方面提供 了具有 说服力 的依据。内蒙古牙克石市在进 行旧区改造规划时。通 过 投入产 出分析，对容积率 和城市 土地 出让价进行 改 造规划 时，通过投入产 出分析，对容积率和城市 土 地出让价进行测算。收稿 日期：2 0 0 2年 n 月 3日 责 任编 辑：王立海 1 旧城 改造开发成本构成分析 为分 析方便，各 种成本 以每 m2 用 地上投 入 的 费用计算。内蒙古牙克石市
6、 目前 旧区改造成本 主要 由以下方面构成。(1)城市土 地 出让 地 价 P，(元 H l 2)，包 括 土 地使用费、场地开发费、城市基础设施及其他配套 费等。城市土地因所处 街 区位置不 同，其基础设施 等条件不 同而 具有不 同价 格，因此，各 地块 的 P，值 是不一样 的。(2)拆迁安置补偿 费。一般方法是先根据现状 建筑 的性质、质量、使用年 限、产权等 因素，对建 筑进行分类，分别确定各类旧房拆迁的单位建筑面 积补偿 标 准，然 后 计算 拆 迁 费。这 种 方 法分 类 较 细，测算较准确，在实际过程中采用较合适。考虑 牙克石市 旧房改造过多，不可能也没必要对每座拆 迁 建筑
7、作 出评估。在实际操作过程 中，先根据 现状 建筑 的性质、质量、使 用年 限、产权等 因素把用 地 划分成不 同区类，然后测算各区现状容积率 F，确定各区类建筑的安 置，补偿标准 P：(元 H l 2)，则每 H l 2 用地 内建筑拆迁安 置费为 F，P：。(3)新建筑综合造价。包括前期工程费、土建 费、建筑设备及安装费、管理费等。设建筑造价为 P，(元 )，根据建筑性质、层数、建设标准不同划 分成类，各类别建筑造 价 以 当时当地 建筑 概算标 准 确定。如规划容积率为 F：，则每 m 2 用地内建筑造 价为 F2 P3。(4)贷款利息。贷款利息与利息率和建设周期 有关。设贷款年利率为
8、r(以银行当年贷款利息取 值)，开发建设周期为(a)。维普资讯 http:/ 森林工程 第 l 9卷 累计以上 4 项，可得出房地产开发商在每 m 2 用地上 的总投入：(Pl+Fl。P2+P3。F2)(1+r)2 用地 的产 出分析 房地产 开发经 营收入必须通过房屋商 品化 来实 现，对某个开发商来说，其获取收入便是可售房屋 价格之和。设用地规划容 积率为 F 2，建 筑单方 售价 为 P。，则每 用地产出为 F2 P 。P4 是根据地段 位置、建筑性质、楼层、使 用功 能等 因素不 同进行 分类，各类的取值可参照市场价值来确定。3 投 入产 出分析 从 目前 我 国实 际情 况 看，中小
9、 城 市 经 济 不 富 裕，基础设 施建设需要大量 资金，市政 府对 旧区改 造不 可能投入太多，现行城 市建设 和投资特点决定 了土地开发尤其是旧区改造，必须走资金 自求平稳 的路，体 现投 入产 出平 衡的原则。土地 开发总产 出 不仅 包 括 应 收 回 成本，而 且 包 括 其 应 得 的利 润，即：开发 总投 入 利润 率：总产 出 一总投 入 假设利 润率为 优，则 可得 出：(Pl+P2。Fl+P3。F2)(1+r)优=P4 Fl 一(Pl+P2 Fl+P3 F2)(1+r)(1)由(1)式可得 出：z =干 z J D一 二 !：一 (1+r)(1+，)为：P4。F2 (1+
10、r)(P3 F2+Pl+P2 F1)新 区开发 时，F。：0，(2)、(3)、(4)(1+r)(1+优)Pl z =(3)(4)式变(5)(6)优(7)当 P 、P 3、P2、优、r、为 已知 条 件 时，从(2)式可以看出 F 和 P。F。成正比，这说明地 价越高，现状容积率越大，规划容积率也应提高，反之则 可降低。如已知城市各类用地出让地价，通过现状调查 分析，确定 出 F。、P、P3、P 、r、优、的 取 值，利用(2)式可计算出 F 值，如果已知数据 取值合理，那么计算出的规划容积率也 比较合理。当 优 取值为最低利润时的规划容积率为“起步容 积率”。意 即实际开发容积率低 于“起步容
11、积率”时。会挫 伤开发商的积极性。不 难看出，同一 地块 不同地价水平下的“起步容积率”是不一致的。当 优=0时。开 发商 的产 出正 好 等 于其 开 发投 入 成 本，此时的规划容积率为“零界容积率”，意 即开 发商 不亏不 盈，无利可 图。同理，如规划容积率一经确定，或要变更，由 (3)式可求得相对应的地价水平值。当地价 和规划 容积率 已确定或变更 时，由(4)式可测算出相应的利润率 优。新区开发时测算规划容积率、土地出让价、利 润可分别利用(5)、(6)、(7)式计算。4方 法 评 价 确 定 土地开发强 度 是控制性 详规 的核 心之一。地块 容积率的确定，不仅要考 虑土地使用的经
12、济效 益，还要注重 开发建设 的社会效 益和环境效 益。以 上投入产 出分 析只是研究 容积率、土地 出让价格及 开发利润 的经济测算 方法之一，本方法侧重于房地 产 开发投 入产 出过程 中规律 的讨论，而较小涉及 如 何评估 城市用地，以确定地价。它 以经济测算 为控 制性详 规确定容积率方 面提供 了一定的依据。在实 际操作 中，确定容积率还 必须考虑到用地性 质、区 位条件、环境质 量、空 间景观等诸多方面。实 际应 用过程中应对 测算 出的结果进行某些修 改与调整。牙克石市 旧区改造 时，由于现状建筑分 布及密度差别较大，测算 出的规 划容积率出现 过高 或过低现象，若不予 以调 整
13、，某 些地块开发强 度过 大，而有 的又会造成浪 费。经调 整修改 以后，就其 个别地块来看，可能难 以投入产出平衡，但就整个 街区来说，做到了投入产出平衡。在实施开发过程 中，对 房地产 各开发 地段 实 行“肥 瘦搭 配”，使其 增盈与亏损相 当，保证有利 可图。本方法采用 的各参数 建立在对现状的调查 与分 析基础上，分析的过 程突 出 了房 地 产开 发投入产 出 的主要方 面，反映 了土地 出让 价、容 积率、开发利 润 之 间的大体关 系，具有一 定的代表性。但是，房地产 开发是一项 复杂的工作，涉 及面广，各 地情况千差 万 别，应用时要根据各城市实 隋况不断调整与完善。维普资讯 http:/
