1、Project marketing report20232023年度万科年度万科 京江隐翠项目营销策略报告京江隐翠项目营销策略报告对 话D I A L O G U ED I A L O G U E/非正式碰撞/CRASH2022年7月9日合景初进场我们便以这样的形式主动的向京江隐翠项目各级领导（含联代合作方）作了一次思路碰撞汇报本意是想在正式开展各项营销工作前可以先站在一个局外人旁观者的角度与立场下审视项目，寻找问题发现问题并尝试性的予以解题可惜收效甚微不了了之+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e与万科合作十一年中，历经15场生死PK，胜12场，输3场十二
2、次胜利白沙润园合景VS世联魅力之城合景VS世联、正合、蒙冠公园里合景VS正合白沙三期合景VS世联万科云子合景VS上韬中天北辰合景VS中原金域水岸合景VS中原万科城合景VS中原、同高翡翠公馆合景VS上韬三次失败城市之光，合景VS上韬，失败银海泊岸，合景VS中原，失败京江隐翠，合景VS世联，失败服务万科 十一年十五场生死PK，十二胜三负+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠的2022总来访总来访60896089组组（渠道带访仅（渠道带访仅427427组）组）认购认购3.23.2亿元亿元渠道带访占比渠道带访占比7%7%认购套数占比认购套数占比20%20%举
3、办活动举办活动11 11场场（到访（到访353353组）组）线上投放线上投放17171717万次万次举办私宴举办私宴5656场场住宅认购住宅认购8181套套车位车位2828套，商铺套，商铺8 8间间线下广告植入线下广告植入121121处处京江隐翠荣获8月昆明北市区大平层项目套数金额双冠王+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠的2022有效来访1952组，转化率4.2%案场转化率偏低无效访客占比大，相较于核心竞品，转化能力差距较大注：来访、成交数据来源后台统计台账及知客平台，截止12月31日项目来访住宅成交转化率京江隐翠1952（有效来访）834.2%
4、6089（总来访）831.36%金茂府3996（总来访）1323.3%美的北京路九号6751（总来访）1472.18%华润润府3200（总来访）42113.16%龙湖锦麟天序7752（总来访）3144.05%+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠的2022渠道成交17套，占比20%项目住宅成交渠道成交渠道占比金茂府132465835%美的北京路九号49198尊园、5820%华润润府147205814%龙湖锦粼天序31432贝壳、5810%京江隐翠8317贝壳、58、朴邻20%本案渠道成交占比20%，对比金茂府的35%，渠道仍有发力空间日期统计时间为2
5、022年1月-12月31日+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠的2022老带新成交2组，占比2%项目老带新占比老带新政策金茂府5%3年物业费（约2.5万）美的北京路九号6%佣金1%凤起兰庭0%佣金1%龙湖锦粼天序7%佣金0.5%（新春置业：额外50000珑珠（价值0.5万）、老业主额外1%优惠）京江隐翠全年2组1%（年末开门红政策佣金2%）业主老带新积极性较低，客户粘性需加强、业主圈层及关系需要重点维护7948385350837015956487686376815698359
6、156881642912683271666170386149624753668223169786364215281月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e营销活动 5 场节点活动4次暖场活动2场活动来访353组节点营销对项目有较大助力，但2022年度节点明显不足，仅有下半年月拥有节点京江隐翠的2022举办11场活动，活动到访353组6栋推售、实景开放前宣私宴运营、大规模私宴实景展示区开放二阶实景呈现+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e业主圈层维护的疏漏隐翠会及会员权益未能
7、展开执行业主维系动作没有系统化标准化案场供应升级未执行到位老带新策略及动作的缺失实景展示区后续炒作不足合景的意难平合景对于项目的付出有目共睹，但过程中仍留有不少遗憾，或因为费用管控、流程审批、多端口管理、团队执行力等等主观或客观原因，未能实际执行落地，但我们仍寄希望于今年能让京江隐翠戳力奋发，重新起势+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e2022年在项目营销执行工作上我们存在着太多不足但这也说明京江隐翠的提升空间还很大，99分到100分或许很难，但60分到99分并不难实现京江隐翠的八项不足+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t
8、 e城市中轴最美传世作品8月下半年策略总纲万科TOP级滨江大平层4月二次起势一山一川一路 隐士风雅9月开经总纲一席江上 回归居住本质12月价值提升策略策略方向反复调整多次变动策略的多次变动，导致后续推广跳跃过大，没有在市场上形成统一形象印记在价值传递中缺乏生活方式的输出，故事线阐述未树立起豪宅形象，京江隐翠形象即不隐也不豪，甚至还有些刚需+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e整盘价值挖掘提炼及包装传播不力缺乏对项目所倡导的生活方式的凝练与定位，单纯的强化产品功能性与物理属性的价值定位，难以引发客户情绪共鸣作为一个北市大平层的标杆，应给客户、业主倡导一种未曾体
9、验过的、来自于想象中都市豪宅的生活方式、生活理念项目故事线演绎+隐贵客群定位与实际客群认知形成明显偏差+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e项目推广投放主要集中于北市区，缺乏全城性媒体发布，市场发声不足反复输出项目物理价值层面，而对于项目品牌价值，圈层等传播不精准不到位发声不足传播不到位认知度低22年点位投放分布+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e没有打通与目标受众之间的有效传播通路策略的多次变动，导致后续推广跳跃过大，没有在市场上形成统一形象印记；在价值传递中缺乏生活方式的输出，故事线阐述未树立起豪宅形象，京江隐翠形象
10、即不隐也不豪，甚至还有些刚需活动方案思考多于落地2022年仅举办11场活动京江隐翠仅下半年就有，车位开放、营销团队形象大片拍摄计划、中秋业主定制礼包、世界杯、元旦全家福等诸多活动没有展开，周末暖场基本暂停，无法形成客户吸附性，置业顾问邀约客户缺少活动抓手全年圈层活动不达触点无法有效打动客户+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e不止私宴业主关系维护虽从无到有，但没有从有到优对业主圈层的维系基本只有私宴，虽然有业主生日祝福等计划最终没有成型，面对中国传统节日中秋节，端午节等缺乏慰问与拜访,
11、对业主圈层的介入深度不足，没有形成联动效应，圈层活动迈出了从无到由的第一步，但没做到从有到优；+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e客户增量动作单一对圈层拓客没有引起重视，圈层活动及宣传不够规模性圈层拓客动作基本未展开，客户增量动作基本只有以上一件，动作单一+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e示范区展示虎头蛇尾后劲不足实景展示区宣传较少，二阶实景开放无对应性动作，实景宣传持续性较低示范区开放时举办了示范区开放酒会，市集活动及对应推广，后续无持续性推广动作与活动，实景展示区缺乏热度，部分新客户到访项目不知道京江隐翠含有实景
12、展示区+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e特勤服装不修身案场茶饮不精致服务设施陈旧案场服务与项目价值不匹配物业展示面、服务面较为单薄，没有与刚需盘形成区隔，没有形成豪宅服务特色。物业服务设施及人员与其余万科刚需盘采用相同的人员薪资及同等级物业设施，客户缺乏豪宅服务感受、与项目价值不匹配+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e知耻才能后勇响鼓才需重锤敲2022年京江隐翠大平层市占率4.8%，美的北京路9号市占率8%在同等地段下，规划胜出、产品胜出、品牌胜出、价格胜出的前提下我们比邻居少卖了3个亿，究其原因：22年市场信心不足
13、的大背景下，万科+信达的品牌力没有得到体现；客户体验上我们差美的太多；过于突出的风格指向性太强，（户型、软硬装、广告语言、案场氛围），导致获客面太窄147831032320620979179716.023.32.5010050000美的北京路9號信达万科京江隐翠俊发俊尚峰2022年北市区大平层项目成交排名套数建面单价成交金额昆明北市区豪宅第二283424313304131147838455171614.0313.0512.5586.046.023.32.11.70.60.52445419511240421938124006232062097920504261362368721192010000
14、20000300000200400600城投山海湾8号华润润府锦粼天序复地云极金茂府美的北京路9號 信达万科京江隐翠艺城春城玖號翠湖一品翠湖云顶凤起兰庭2022年昆明大平层项目成交排名套数成交金额建面单价+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e昆明市豪宅第八京江隐翠2022年全年销售住宅套数83套，销售金额3.3亿，均价20979元/，位列昆明第八，北市第二+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e云万唯一在售G2类项目，不仅是云万未来3-4年的市占主力，也是云万的脸面和豪宅操盘能力的检验但市占率却只有4.8%（主城区大平层项目
15、）在在20222022年易居昆明市销售前年易居昆明市销售前5050项目榜单中，美的北京路项目榜单中，美的北京路9 9号以销售号以销售6.026.02亿的成绩上榜亿的成绩上榜No.32No.32，而京江隐翠项目未能上榜，而京江隐翠项目未能上榜+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e鲶鱼效应新代理团队的引入，为案场带来了危机意识，让各团队时刻处于激进奋斗中；实景呈现实景样板房、商业街、实景园林、二阶园林等注意呈现，工程进度快，在售楼栋主体完工，为置业顾问逼定客户创造了极为有利的条件；价格调整下半年对价格进行了调整，更加的适应市场情况；新PM到任后，先后更换了销售经
16、理、策划经理、物业经理，为团队进行了大换血，输入了一批精兵强将；团队建设上半年20%下半年80%京江隐翠2022年上下半年业绩占比795 351 1596 686 1570 1569 2913 7167 3861 4754 2317 3642 020004000600080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月京江隐翠2022年月度业绩新PM任职2023年上下半年京江隐翠业绩对比差异显著，特别是三季度相比一季度，业绩有了突飞猛进的飞跃+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e田忌赛马，扬长避短了解竞品23年主要推货动态和节奏，实行错位打法发掘
17、竞品差异性与共性，针对性进行策略打击高级感设计精致会所配合实景园林景观呈现，支撑价值。全面积段产品推售楼王260大户型树价格标杆掩护小户型低价走量。楼王单价28000+，162单价下探至20000，联动全国金茂府IP主打府系名人圈层配套成熟智慧社区大悦城旁主城顶级大平层龙江金茂府+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e美的北京路9號前期重投入，实景会所前置呈现；后续阶段性落地高品质实体样板间、交付样板间、地库等实景价值利用其堆砌装标和奢华会所主打“中国十大豪宅”顶豪项目形象，其智能化卖点
18、始终贯彻如一实景呈现智慧科技大平层北市核心北京路豪宅TOP系+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e前期以实景呈现、双塔片区地段价值、学校及万达广场商业配套，塑造高价产品标签，稳市场占位和客户心理预期；后期主打准现房，特价房策略加速尾货去化龙湖锦麟天序配套成熟实景园林准现房大平层双塔在侧+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e基于绿城高端系定位，前期高起势“定标昆明新豪宅”阐述豪宅标准，精研建筑设计及装标风格，户型布局、700园林泳池及度假式园林是其产品卖点，因实景价值没有兑现、交付期长，首开成绩不理想沉浸式渡假园林绿城豪宅标
19、准精致精工双塔在侧绿城凤起兰庭+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e22年各竞品用尽手法、花样百出的都在以价换量，但共性有一点，每一个项目都在极力保持着豪宅调性从整体成交量价上来看，交付时间越短、实景呈现越早的项目成绩越好，如一路之隔的锦粼天序与凤起兰庭、我们项目与美的北京路9号。好在，今年是京江隐翠的价值增幅年共性：调性保持 价值承诺 以价换量差异性：实景呈现的先后导致了销量差异产品兑现程度决定项目销售业绩+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e2023年竞品任务及供货计划143-20011.43亿亿一季度二季度三季度四季
20、度3.69亿（回迁）亿（回迁）北京路北京路9号号锦粼天序锦粼天序华润润府华润润府金茂府金茂府162-1994.2亿亿凤起兰庭凤起兰庭2694.1亿亿162-1996亿亿139、143、219、2595.95亿亿139、1432.91亿亿175-1952.5亿亿1433.8亿亿175-1954.9亿亿125-1438.6亿亿125-1433.6亿亿11.43亿亿25亿亿10.81亿亿14.5亿亿任务7.5亿亿任务10亿亿任务18亿亿任务10亿亿任务20亿亿23年Q2大平层集中供应，金茂和凤起兰庭连续三个季度供应；美的仅Q1Q2有供应，全年货包充足，但产品与22年无差异，且无新增价值落地，预估整体
21、价格与22年持平。整体来看，二季度开始集中供应，三四季度集中推货+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e2023年营销核心聚焦四大难点亟待明晰项目亟待明晰项目定位定位转变市场与客户转变市场与客户认知认知提升整盘提升整盘价值体系价值体系以匹配以匹配2.32.3万万的新售价的新售价双阵地的优化升级双阵地的优化升级以满足客户场景体验以满足客户场景体验亟待营建业主圈层关系亟待营建业主圈层关系助力客户增量工作助力客户增量工作+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e为什么非得纠结在案名问题上？导致所有的营销战略战术全都陷死于“京”“江”“
22、隐”“翠”这四字箴言之中而无法自拔2023真心的诚恳的急迫的希望项目决策层们不要再纠结于在这个案名之上去展开营销体系的战略规划部署以及战术打法执行了跳脱出来会发现世界如此美好，天空一片晴朗这个案名是造成所有问题的原罪+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e临江而居对于昆明人而言就是个伪命题作为房地产项目而言，楼盘与建筑生来都是无机的，它们不会说话，更没法表达你想让其成为什么全在于后天包装与营销的作用而昆明的盘龙江绝不等同于长江，珠江，嘉陵江与黄浦江“江景豪宅”与“临江而居”在昆明就是“空中楼阁”，无本之源+合景地产+H e j i n g R e a l E
23、s t a t e年代久远、河流沿线老旧小区盘踞，老年人最爱的晨练地点，水质污染、断断续续的江上夜经济年代久远、河流沿线老旧小区盘踞，老年人最爱的晨练地点，水质污染、断断续续的江上夜经济盘龙江在昆明人的概念里过于普通，与人们的日常的烟火生活紧紧捆绑在一起盘龙江在昆明人的概念里过于普通，与人们的日常的烟火生活紧紧捆绑在一起不具备大不具备大IPIP属性，人们对于“临江而居”也不存在任何执念，不具备承担豪宅的底色属性，人们对于“临江而居”也不存在任何执念，不具备承担豪宅的底色16km长25m宽，撑不起豪宅的盘龙江+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e根据中指院数据
24、，在昆明每卖出根据中指院数据，在昆明每卖出1010套千万级豪宅，至少有套千万级豪宅，至少有8 8-9 9套位于滇池。套位于滇池。由于有由于有500500里滇池的存在，导致在昆明的楼盘价值体系中，“临滇”的景观价值就显得更耀眼，里滇池的存在，导致在昆明的楼盘价值体系中，“临滇”的景观价值就显得更耀眼，在昆明，能拥有一席观滇池赏西山的顶豪，已成象征财富自由的标志在昆明，能拥有一席观滇池赏西山的顶豪，已成象征财富自由的标志所以昆明的以往的豪宅基本是围绕滇池分布的所以昆明的以往的豪宅基本是围绕滇池分布的过于耀眼的五百里滇池+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e无论是
25、上海、广州、重庆的豪宅门面，还是江苏江语海、武汉锦绣长江、重庆壹江郡、芜湖樾江望这些主打临江价值的豪宅这些项目不管是城市自身的资源条件或是项目打造出来的物理和化学价值才能在真正意义上撑起“江景豪宅“临江而居”的价值概念和客户需求的生活方式保利天禧长沙445米一线临江豪宅滨江凯旋门上海亚洲十大超级豪宅中国首席铂悦滨江重庆嘉陵江头排临江大平层滨江上都广州千万豪宅门面一线江景京江隐翠不管先天还是后天都不具备“临江而居”江景豪宅的必要属性+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e临江资源并不具备“价值性”的盘龙江虽为“母亲河”，宽度为临江资源并不具备“价值性”的盘龙江虽
26、为“母亲河”，宽度为25m25m，河段中心污水管直通，贯穿全城各城中村、老，河段中心污水管直通，贯穿全城各城中村、老旧小区，环境另人“印象深刻”旧小区，环境另人“印象深刻”以盘龙江做为首开价值点大力扩散的以盘龙江做为首开价值点大力扩散的柳岸晓风，却在昆明遭遇了滑铁卢柳岸晓风，却在昆明遭遇了滑铁卢一条盘龙江 半壁春城心柳岸晓风昆明人并不买单，首开四个月备案11套+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e有里子没面子的京江隐翠地段、品牌、产品京江隐翠并不比竞品差，甚至更好，但，京江隐翠缺乏了第一眼就能震慑人心的颜值，没有有效的自我包装合客群沟通无形中增加的过高的说服
27、和教育成本，导致京江隐翠获客仅为美的的一半，且多为退休干部、财大教师、中烟博士等不具备厚度的高知客群+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e查遗补缺：。优势放大：客户最认可点价值的强化，地段+品牌。32%28%14%13%7%6%装标地段实景户型品牌配套北京路9号客户认可点分析25.6%20.9%14.0%9.3%地段品牌户型品质7.0%科技装标实体圈层4.7%7.0%11.6%金茂府客户认可点竞品客户到底认可什么33.0%29.0%14.0%9.0%地段品牌户型圈层品质5.0%物业5.0%价格1.0%我们客户到底认可什么项目自开盘至今、成交客户认可点为地段、
28、户型、圈层、品牌、价格、区位、品质、物业、园林、景观等各方因素，但是至今无成交客户认可本案装修+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e北京路9号大气奢华功能分区的售楼部+会所，与自然融入一体的洽谈空间给亲切舒适，样板间简奢主年轻化的装修，突出空间感又对位客户品味。金茂府明亮宽敞的售楼部干净简洁，样板房装修最大化产品价值，产品亮点一目了然。相较于里子，竞品们在面子上做功夫，对于客户而言，他们更愿意带上亲朋好友前去参观（22年金茂老带新占比6%，美的老带新占比5%)对京江现有的价值体系推广中大平层客户最在意的点京江隐翠恰其只占了产品设计一项除此外客户最认可的地段和
29、品牌输出不够来访客户认可点分析物业地段户型万科品牌园林品质地块位置63%28%4%3%2%1%0%成交客户认可点分析39%3%物业地段万科品牌圈层户型52%3%2%资金暂时不到位交付时间对比竞品观望市场决策人未到/意见不统一对在售楼栋不满意对阳台、柱子不满意卖房买房16%教育问题认为项目不值价格需求2606%18%14%13%11%5%4%3%3%2%来访客户未转化原因+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e地段配套万科品牌产品设计装修标准生活方式与社群关系的营造是被严重忽略的生活方式与社群关系的营造是被严重忽略的志同道合的社群关系京江隐翠的生活方式+合景地产
30、+H e j i n g R e a l E s t a t e地段地段还是地段直观层面上十年前北市扩张起来的老旧社区（金安、金康、金牛、金实、金辰、金星、荷塘月色、月牙塘、凤凰城）形成的置换需求，是项目直接客户池北京路，北市区78万人口/同德/欣都龙城/财富中心/恒隆/金鹰/金格/物理属性上成就京江隐翠的就是北京路北段，是北市区门户，是金刀营，是对面的欣都龙城是步行距离1.5公里的同德广场j?q02+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e所以京江隐翠注定是属于城市的没有江，没有山，京江
31、隐翠依然是京江隐翠，支撑起豪宅属性是其城市价值属性及产品价值而京江隐翠正是基于城市价值为源点，成为城市发展更迭的封面之一更赋予了居住者无法剥离的城市归属感+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e洞见客群，以终为始学会角色互换、逆向思维，以客户需求作为出发点洞悉客户置业动机，逻辑，目的，做到知己知彼，方可有的放矢，对症下药读懂目标客群的消费逻辑昆明客群的特性：刚需买房，全昆明挑；改善买房，满区域挑；有钱人买房，只盯个别项目洞见客群，以终为始+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠客户年龄段对比可看出，40岁以下年轻化客户
32、多数被金茂、美的抓取京江隐翠的目标客户需要继续下探所以从该层面出发，接下来无论是包装推广还是圈层活动都应该更加侧重于35-45岁年龄段的受众客户11%35%30%17%6%21%41%13%13%12%12%12%24%9%9%30岁以下30-40岁41-50岁51-60岁60岁以上京江隐翠与部分竞品年龄段对比美的北京路9号金茂府京江隐翠学会角色互换、逆向思维，以客户需求作为出发点洞悉客户置业动机，逻辑，目的，做到知己知彼，方可有的放矢，对症下药+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e总价门槛从200万提升到800万就是为了能够完美契合城市塔尖客群原产品建面约
33、原产品建面约6262-363363，升级为约，升级为约239239-498498，项目总户数减少，由原，项目总户数减少，由原224224户调整为户调整为7979户户装标约装标约1w1w每平米，吹风价每平米，吹风价4w+4w+，看房验资，看房验资200200万起步，总价约万起步，总价约956956万万-20002000万元，上车门槛接近千万万元，上车门槛接近千万业主可享香格里拉酒店特别权益，享昆明香格里拉酒店入住、用餐、会议室、宴会厅使用等特别权益业主可享香格里拉酒店特别权益，享昆明香格里拉酒店入住、用餐、会议室、宴会厅使用等特别权益该项目原名“香格里拉拢悦”自首开至2022年仅备案9套但却敢于
34、从客户真实需求与洞察着眼入手，将项目全盘推翻重来。完成定位升级，产品升级，价格升级，装标升级占据绝佳滇池资源与会展优势的山海湾没有“故事线”，他们也不需要“故事线”因为他们更看重行业与市场机会的洞察，用户与消费需求的洞察240做一房?对于高净值人群来说，多卧室是伪需求山海湾把每一种产品按照预设用户角色进行生活场景的细分，并包装打造爆款山海湾把每一种产品按照预设用户角色进行生活场景的细分，并包装打造爆款从“山从“山100100万万+海海100100万万+房房100100万”的万”的299299万特价房到阳台马拉松的跑道房、避难层“空中墅”万特价房到阳台马拉松的跑道房、避难层“空中墅”再到现在的再
35、到现在的240240一卧的蹦迪房一卧的蹦迪房每一款均以独特视角结合目标客群生活场景，挖掘出独特卖点每一款均以独特视角结合目标客群生活场景，挖掘出独特卖点+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e行业与市场机会洞察，用户与消费需求洞察Insight 京江隐翠缺失的恰恰就是对于目标客户与消费逻辑的深度洞察+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e并不清楚项目价值传播体系要对谁说，说什么，怎么说所以更遑论什么与客户之间能够建立情感共鸣了+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠的客户绝对不应该是孙
36、冕于坚与汪曾祺们万柳书院九间堂物质基础决定上层建筑他们对“美”的需求体现在经济基础与生活经历之上每一次不同凡响的体验和购买，都会成为他们下一次集会上的谈资他们一切的成功均来源于对这个城市的物质汲取。所以他们表面淡泊其实根本离不开城市追 寻 彼 岸小资/中产/大款精英/二代/高管赵总/钱老/孙哥/李姐/周院长/吴主任/郑所长/王老师而立 35 不惑 知天命 50 明得失 知兴替 越过山丘 豁然开朗他/她们绝对是离得开别墅却离不开中心的那一群人可以是高知分子，中产阶层，海归精英，城改旧改既得利益者，但肯定不是什么“隐士”多次置业城市绝对资源占有改善需求城市动物+合景地产+H e j i n g R
37、 e a l E s t a t e城市动物，颜值至上獻給抵達中心的生活行家 超越所想，京江迭新+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠应该是外放的炫酷的有趣的而非内敛与沉闷的京江隐翠共有1226套住宅如果仍抱着现有包装推广体系不做出改变的的话，那么23年仍然是100套的成绩既然是豪宅那就说出来，扩宽客户面势在必行。+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e京江隐翠就是为那些个亟待证明自我价值，彰显社会财富与追求身份认同却又难于一步登天一步到位的中坚（间）群体京江隐翠是你享受充裕物质文明跨进阶层圈子的门票和门槛京江隐翠广
38、义上来说在昆明这座不大不小的城市中算是“豪宅”但也只能属于“小豪宅”它肯定不是爱马仕与香奈儿只能是纪梵希/阿玛尼/古驰/圣罗兰城市核心资源型轻奢平层京江隐翠广义上来说在昆明这座不大不小的城市中算是“豪宅”但也只能属于“小豪宅”它肯定不是爱马仕与香奈儿，只可能是纪梵希/阿玛尼/古驰/圣罗兰头部2.3W+金茂府，山海湾8号，龙湖揽境锦麟天序，凤起兰庭，峯上玖藏北京路9号，京江隐翠春城玖號，大华一二一腰部2-2.3W尾部2W-润府、隆盛府、白马御府，铂宸府、锦麟峰荟+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e+合景地产+H e j i n g R e a l E s t
39、 a t e#万科的万科，房地产市场当之无愧的尖子生、高材生，行业引领者、风向标2022年，云南万科权益成交金额全市TOP2，昆明全市高层成交TOP10中，仅万科就占据3席行业下行，企业暴雷风波下，全年保品质、保交付，销售业绩遥遥领先“万科”一直是同行和消费者们心中的“王者”而对于京江隐翠而言，我们仍然希望延续品牌号召力、影响力，让“万科”在高端产品市场仍然成为一种信仰+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e2022年，在房地产市场持续下滑的大环境之下，万科新增货值及新增土地仍然处于全国前五；+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a
40、t e2022年1-12月，万科昆明区域实现全年成交金额41.54亿，为全城在售房企第一。2022年，万科昆明区域实现全年住宅成交套数1915套，为全城在售房企第二。2022年1-12月，万科累计实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元。2022年，万科地产位居中国房地产企业品牌传播力榜首。无论是昆明区域年度销售额、套数以及品牌传播力，万科实力依旧三道红线全绿档、连续13年现金流为正、国际信用3A评级，万科稳健的发展，带给市场强有力的信心保障+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e+合景地产+H e j i n g R e a l E s
41、 t a t e信达资产实际出资为财政部，开发项目布局全国30余个大中城市2022年中国百强企业之一。荣获中国证券金紫荆奖（中国最具投资架子高质量发展上市公司）2022年8月，荣登财富发布2022年中国ESG影响力榜，福布斯中国发布2022年中国ESG50榜开发项目主要分布在北京、上海、深圳、合肥等国内近30余个大中城市，累计开发、代建项目近200个项目。股东占比股东占比（财政部）社保基金理事会社会公众股中国信达中国不良资产管理行业的先行者和领先者总资产规模1.56万亿元；收入总额412亿元；收入总额3百亿元，税前利润40亿元万亿央企的背书及资金保证，就是现在楼市的金字招牌+合景地产+H e
42、j i n g R e a l E s t a t e摒弃“均好”树立新IP市场上一直流传着万科产品“均好性”的说法，这句话翻译过来就是平庸、没有特色这对于需求豪宅来说是致命的，豪宅购置者需要的是精雕细琢、一物难求、可以拿出来炫耀的城市资产分档项目对比列表对标竞品要点门槛143美的143天序143华润143竞品优势：多横厅设计，除美的外均有阳台竞品劣势：143四房均未实现独立衣帽间本案158亮点：舒适大主卧+独立衣帽间/双套房/厨房岛台独有优势：2T2梯户+私有电梯厅+延展功能空间品质150-160京江隐翠158金茂160170-180美的172/178华润175/178天序179竞品优势：横
43、厅或方厅设计，除美的外均有大阳台，双套房竞品劣势：未完全做到独立衣帽间，超高层得房率低高改190-210京江隐翠199金茂189/199美的193-200天序205华润211竞品优势：端厅或大横厅，4房多做双套房/主卧独立衣帽间，200能实现三套房/主卧+次卧2个独立衣帽间竞品劣势：转角横厅一般有剪力墙遮挡视野；端厅有承重柱；本案199亮点：270端厅+舒适大主卧根据对30组业主的深入访谈、以及美的业主的成交原因客户对于产品更多的意见是空间的功能需求、施工工艺、外显性设备档次、装修风格的不满。二次产策后的设计，客户为什么还不认可+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a
44、 t e伴随新样板间面市，再次炒作李玮珉这一人物IP价值放大产品设计品质，增加京江产品附加值与溢价能力IP打造“李玮珉”=“好”与“贵”推广层面：将李玮珉所代表的京江隐翠现代建筑品质与豪宅价值传达给客户+合景地产+H e j i n g R e a l E s t a t e大师背书京江隐翠=值得信赖活动层面：邀请李玮珉参与23年产品发布会，为新户型新装标发声，高调占位提升溢价深度解析顶奢豪宅的居住理念深度解读：户型、装修上的亮点、设计理念，以设计师解读或纪录片形式案场播放、媒体扩散，强化产品亮点，为客户描述豪宅的未来居住场景让“李玮珉”等大师们从幕后走到台前来+合景地产+H e j i n
45、g R e a l E s t a t e“装标”成为了不可调和的矛盾项目从开始到现在已经准备开始调整第三次装标了 都是在做竞品的跟随者抛开装标来谈城市大平层是不切实际的所以京江隐翠在装标这件事情上算是在亡羊补牢装标（元/）2000以内2500-30002000-30003500-40003500-40004500-55004000-4500代表项目御龙半山京江隐翠春城书院锦粼天序俊尚峰金茂府北京路9号智能化设备可视对讲灯光感应衣通、电动晾衣架、可视对讲配置智慧主机，每户安装玄关感应灯、红外人体探测器、小夜灯、可燃气体报警器、水侵报警器、紧急报警按钮、智能开关、智能插座、电动窗帘、空气盒子、红
46、外家电控制器、智能摄像机、智能门磁智能入户控制面板灯光感应衣通、电动晾衣架、可视对讲定制智能家居系统日立或同档次VRV多联机；新风加湿系统智能入户可视控制面板、电动窗帘盒美的智能中央空调中央空调/新风系统/中央空调+新风中央空调家用多联机空调（日立或同等档次品牌）单向流新风（百朗或同等档次品牌）户式VRV空调金大或同档次钢木入户门钢制防火门装甲门/指纹锁钢质门钢制门王力或同等档次品牌钢制门钢木结合入户门（步阳或同等档次品牌）钢制门电子密码锁兰博基尼联名锁智能门锁指纹密码锁王力或同等档次品牌电子锁电子密码锁（海贝斯或同等档次品牌）博士或同等品牌指纹密码锁柏丽橱柜定制橱柜厨房柜体组合橱柜免漆成品整
47、体橱柜科勒整体橱柜或同等档次品牌索菲亚或金牌或同等档次品牌整体橱柜免漆配套定制柜体博世抽油烟机、燃气灶、洗碗机、洗涤盆配龙头、净水器colmo同等品牌燃气灶、抽油烟机、洗碗机、蒸烤一体机、嵌入式冰箱、垃圾粉碎器、净水器厨电套件抽油烟机、燃气灶西门子或同等品牌燃气灶、抽油烟机、洗碗机、蒸烤一体机，弗兰卡或同等品牌洗菜盆及水龙头名族凉霸、老板或同等品牌灶具、油烟机、洗碗机、洗菜盆、垃圾处理器、怡口净水器，厨盆、龙头、末端净水器（怡口或同等档次品牌）抽油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机、碎渣机（唯斯特姆或同等档次品牌）燃气灶、吸油烟机、洗碗机、蒸烤一体机、厨余处理器、双内嵌冰箱（均为西门子）梵谛诺洗
48、面盆、松下马桶、智能马桶盖、高仪龙头花洒、厕纸架、暖风机杜拉维特洗面盆、马桶、浴缸、毛巾架、纸巾架、淋浴花洒、手持喷枪卫浴洁具浴霸、镜柜、面盆、龙头、马桶、花洒、角篮、毛巾架、厕纸盒、马桶刷架杜拉维特马桶、洗面盆、浴缸、淋浴屏、风暖、冷热水龙头、淋浴花洒、浴缸龙头杜拉维特台盆、马桶、花洒、龙头、毛巾架、纸巾盒、台盆柜、镜柜、风暖面盆、面盆龙头、智能马桶、淋浴花洒、浴缸（观博或同等档次品牌）、浴缸龙头（PG或同等档次品牌）、淋浴隔断、卫浴柜、浴霸（松下或同等档次品牌）恒温高仪花洒带顶喷、面盆龙头、厕纸架、浴巾架、不锈钢边框镜柜、风暖浴霸圣像或同档次实木复合地板，门槛为天然石材地砖+金属踢脚线，复
49、合实木地板地板强化复合地板、铺砖地板实木复合地板+铝合金踢脚线+大理石门槛石强化木地板多层实木复合地板（世友或同等档次品牌）仿石材地砖+美缝多层实木复合地板乳胶漆、局部石膏板吊顶、吊顶以上无墙面无顶面处理乳胶漆、局部吊顶、石膏线条造型天花乳胶漆石膏线、局部吊顶乳胶漆、局部石膏板吊顶/埃特板吊顶局部石膏板吊顶，白色乳胶漆饰面局部造型吊顶+白色乳胶漆局部石膏板吊顶乳胶漆其余原顶乳胶漆昆明各档装标代表性项目：从装标上看处于尾部的京江隐翠，恰恰在对抗的是装标头部的项目对比内容空间配置万科京江隐翠美的北京路9号金茂府龙湖锦麟天序绿城凤起兰庭装标对比玄关入户玄关柜索菲亚玄关柜玄关柜索菲亚欧派/金牌/绿柜墙
50、面乳胶漆墙布、木饰面造型壁布壁纸墙纸客餐厅电视背景墙岩板（6#）岩板电视背景墙电视背景墙电视背景墙/餐厅背景墙岩板+木饰面墙面乳胶漆墙布墙布壁纸墙纸地面简一地砖（2、3#）地砖天然石材瓷砖地砖（238天然大理石）（马可波罗6#）柜体索菲亚餐边柜柏丽索菲亚主卧主卧背景墙局部墙板、皮革（6#）主卧硬包背景墙主卧背景墙硬包床头背景墙背景墙墙面乳胶漆乳胶漆墙布壁纸墙纸地面复合木地板复合木地板圣象木地板复合木地板多层实木复合地板衣帽间定制（6#）主卧衣帽间主卧衣帽间索菲亚衣帽间厨房厨具设备西门子美的COMOL博世老板（260博世）西门子、老板、博士冰箱嵌入式冰箱（美的COMOL）厨房五金弗兰卡弗兰卡定制
