1、房地产营销接待知 识 与 技 巧为什么我拿不到高薪?为什么我的成交率这么低?为什么客人之前点我,现在不点我了?为什么我的客人来消费过一两次后就不来了?为什么别人的客人都是好客人?为什么?!差距在哪里?!业绩好和业绩差的人差距在哪里问题!结果是如何产生的?想法决定结果行为态度决定决定优秀销售应有的态度?!树立正确的客户观念销售接待十大技能销售接待工具箱顾客喜欢怎样的你?!重视和借助种子客人如何获取客人的消费信息怎样接待好客人?!1 优秀销售应有的态度事业心用做事业的心态来工作把每一天的工作当作成长中的经历=方向真诚以诚待客,付出十分,客人会给你十分。=信任积极凡事积极对待,积极行动,积极帮助客人
2、,积极帮助同事。=好运学习我们永远都会有更好的方法来做同一件事情,通过不断的学习(加锻炼),可以让我提高提高再提高。=命运改变团队现在的工作结果,单靠个人是无法完成的,只有通过团度协作才能达成目标。只有团队价值提升了,个人价值才会提升。=力量平等我们和客人之间是平等的,工作有岗位不同,没有高低之分。总之一句话技巧态度客户是我生命中的贵人客户是我公司最重要的人客户不必依赖我但我必须依赖客户客户也是有感觉、感情的我想要客户对我好我就要对客户更好客户绝不是我去争辩或斗智逞能的对象客户是我事业的命脉是他们成就我的事业客户有权利得到最恳切最周到最专业服务我的职责是尽可能地满足甚至超越客户的需要反应快,手
3、脚灵活,具有强烈的服务意识。你不要认为服务客人那是服反应快,手脚灵活,具有强烈的服务意识。你不要认为服务客人那是服务员的事,与你无关。那你就大错特错了,做销售的每一个人上到老板,务员的事,与你无关。那你就大错特错了,做销售的每一个人上到老板,下到下到PA都要有强烈的服务意识,才能真正留住客人,为公司带来更大的都要有强烈的服务意识,才能真正留住客人,为公司带来更大的效益。效益。说话是技巧也是艺术,能说会道、能言善变者能使难成之事心想事成。说话是技巧也是艺术,能说会道、能言善变者能使难成之事心想事成。能在紧要关头化险为夷,能在与人沟通时左右逢源,令人尊敬做出惊能在紧要关头化险为夷,能在与人沟通时左
4、右逢源,令人尊敬做出惊人的业绩。特别是我们做房地产行业,客人三教九流、龙蛇混杂,你人的业绩。特别是我们做房地产行业,客人三教九流、龙蛇混杂,你要懂得见人说人话要懂得见人说人话,见鬼说鬼话,见神说神话。如果你说话十分得体,将见鬼说鬼话,见神说神话。如果你说话十分得体,将会在当今这个竞争十分激烈的娱乐界占有一席之地。(会说话和不会说会在当今这个竞争十分激烈的娱乐界占有一席之地。(会说话和不会说话生活方式是完全不一样的话生活方式是完全不一样的沟通赢得支持)沟通赢得支持)在与客人相处时,要懂得制造笑话调节现场气氛,为客人提供一个轻松在与客人相处时,要懂得制造笑话调节现场气氛,为客人提供一个轻松的消费环
5、境,客人来买房是来买服务和产品的,不是来开会的。懂得幽的消费环境,客人来买房是来买服务和产品的,不是来开会的。懂得幽默,客人更容易接近你。默,客人更容易接近你。我们做房地产本来就应该与时俱进,你必须要知道今年政策是说什么,国内外形势我们做房地产本来就应该与时俱进,你必须要知道今年政策是说什么,国内外形势如何,每个国家的生活方式是什么。如何,每个国家的生活方式是什么。你必须知道美国大选是什么时候,必须知道加沙每天的动态,每天关心俄乌人民的你必须知道美国大选是什么时候,必须知道加沙每天的动态,每天关心俄乌人民的生死,这绝对会帮助你与客人交谈。生死,这绝对会帮助你与客人交谈。针对家庭最终拍板者为女主
6、人,如果你不知道“王一博”,没看过“天赐的声音”、针对家庭最终拍板者为女主人,如果你不知道“王一博”,没看过“天赐的声音”、没赶上看没赶上看热辣滚烫热辣滚烫,没关注“庆余年,没关注“庆余年2什么时候上映”,在与客人交流中你将什么时候上映”,在与客人交流中你将会面临直接的尴尬,无立足之地。会面临直接的尴尬,无立足之地。建议建议每天上班前多看看当天的央视新闻,定期阅读时尚杂志。如果不懂时尚,根本每天上班前多看看当天的央视新闻,定期阅读时尚杂志。如果不懂时尚,根本没办法从事房地产行业。没办法从事房地产行业。营销中心本来就是一个动感十足的地方,你要用你的激情感染你身边每营销中心本来就是一个动感十足的地
7、方,你要用你的激情感染你身边每一个客人,让他们在这里掏出更多的钱买房。一个客人,让他们在这里掏出更多的钱买房。坚实的房产知识、稳扎稳打的谈判技巧、走进客户内心,降低客户的防坚实的房产知识、稳扎稳打的谈判技巧、走进客户内心,降低客户的防备。我们要做的是既成交,又能做朋友。备。我们要做的是既成交,又能做朋友。我在这里要问在座的各位,如果今天你卖车,你要不要先熟悉车的性能?那你今天我在这里要问在座的各位,如果今天你卖车,你要不要先熟悉车的性能?那你今天在商场卖商品要不要熟悉商品的特点?我们房地产最主要卖的商品是什么?是房子。在商场卖商品要不要熟悉商品的特点?我们房地产最主要卖的商品是什么?是房子。但
8、如果你要成功,我们必须十分熟悉上流社会的生活方式?如果你都不知道红酒品但如果你要成功,我们必须十分熟悉上流社会的生活方式?如果你都不知道红酒品牌?手表品牌?我想你一定是一个失败者。客人也会看不起你的。牌?手表品牌?我想你一定是一个失败者。客人也会看不起你的。当客人问起你对劳力士和奔富的看法,你的知识储备一定要不假思索,就算没有拥当客人问起你对劳力士和奔富的看法,你的知识储备一定要不假思索,就算没有拥有过,你也一定要想办法通过学习增加知识点,这样才能满足客人的需求。有过,你也一定要想办法通过学习增加知识点,这样才能满足客人的需求。应酬饮酒不在多,客户开心合适就好。在高端案场工作,不能不喝酒,但应
9、酬饮酒不在多,客户开心合适就好。在高端案场工作,不能不喝酒,但也不能乱喝酒。哪些客人一定要喝?哪些客人适可而止?喝酒也要讲技巧。也不能乱喝酒。哪些客人一定要喝?哪些客人适可而止?喝酒也要讲技巧。例如:营销中心包厢的名称以及具体位置分布的情况,这些都是最基本的。例如:营销中心包厢的名称以及具体位置分布的情况,这些都是最基本的。当客人问起你时,你要准确无误的告诉他,避免客人为了找位子而浪费太当客人问起你时,你要准确无误的告诉他,避免客人为了找位子而浪费太多的消费时间,为公司带来很大的损失。多的消费时间,为公司带来很大的损失。你如果做其它行业你会不会唱歌跳舞无关紧要,但我们今天做销售你一你如果做其它
10、行业你会不会唱歌跳舞无关紧要,但我们今天做销售你一定要会,在应酬期间,你将会有很多时间配合客人唱歌、点歌、陪客人定要会,在应酬期间,你将会有很多时间配合客人唱歌、点歌、陪客人跳舞。不会唱歌跳舞,你做什么拉近和客户的距离。跳舞。不会唱歌跳舞,你做什么拉近和客户的距离。医生给客人看病需要什么工具?维修工人维修机器需要什么工具?我们为客人服务需要什么工具?手机1、保持电话、保持电话24小时畅通小时畅通在你上班前你一定要检查是否充好电,因为客人随时都会打电话给在你上班前你一定要检查是否充好电,因为客人随时都会打电话给你预定房源。如果当客人打给你预定房源时,正好你手机没电了或你预定房源。如果当客人打给你
11、预定房源时,正好你手机没电了或者关机了,客人是不是会很生气?你是不是又失去了一张大单、一者关机了,客人是不是会很生气?你是不是又失去了一张大单、一桌客人?桌客人?手机2、不要更换号码、不要更换号码还有你最好不要经常换手机号码,我在这里要告诫各位,如果你是还有你最好不要经常换手机号码,我在这里要告诫各位,如果你是一个经常换手机号码的人或是经常手机没电的人,你成功了,我把一个经常换手机号码的人或是经常手机没电的人,你成功了,我把我的头砍下来给你当凳子坐。你是绝对不会成功的,因为你那些客我的头砍下来给你当凳子坐。你是绝对不会成功的,因为你那些客人根本没办法记得住你那么多号码。人根本没办法记得住你那么
12、多号码。记 录 本你要记录你已知的客人信息。比如:你今天打电话给客人,客人正好你要记录你已知的客人信息。比如:你今天打电话给客人,客人正好出差,客人在电话里告诉你他什么时候回来,你一定要做好记录。等出差,客人在电话里告诉你他什么时候回来,你一定要做好记录。等他回来的时候再打电话给他,千万不要第二天又打,客人会因为你的他回来的时候再打电话给他,千万不要第二天又打,客人会因为你的不清楚而骂你,“我昨天明明告诉你我在出差,今天你还要打?”不清楚而骂你,“我昨天明明告诉你我在出差,今天你还要打?”你要记录好你的客人职业、有什么爱好、家庭情况、生活习惯、常喝你要记录好你的客人职业、有什么爱好、家庭情况、
13、生活习惯、常喝什么酒、生日日期,平时的娱乐方式等,因为这些信息可以使你与他什么酒、生日日期,平时的娱乐方式等,因为这些信息可以使你与他在交谈中找到共同话题,这意味着你可以引导他谈话的内容,使他丧在交谈中找到共同话题,这意味着你可以引导他谈话的内容,使他丧失警惕心。从而达到你的真正目的失警惕心。从而达到你的真正目的下定买房。下定买房。香烟及打火机工作中你必须准备香烟和打火机放在你身上,就算你不吸烟,工作中你必须准备香烟和打火机放在你身上,就算你不吸烟,也要放在身上,只有这样做了才能更快更好地为客人服务,当也要放在身上,只有这样做了才能更快更好地为客人服务,当客人要抽烟时,你要递上打火机为客人点火
14、,当客人突然想吸客人要抽烟时,你要递上打火机为客人点火,当客人突然想吸烟时而没带在身上,正好你身边有她们喜欢吸的香烟,客人会烟时而没带在身上,正好你身边有她们喜欢吸的香烟,客人会觉得你很细心(可以记下一些重要客人喜欢的香烟,平时身边觉得你很细心(可以记下一些重要客人喜欢的香烟,平时身边准备她们喜欢的品牌香烟)。准备她们喜欢的品牌香烟)。同时香烟是认识新朋友,与陌生人打招呼、建立聊天机会的工同时香烟是认识新朋友,与陌生人打招呼、建立聊天机会的工具。具。档 案 本档案表不同于记录本,你要建立客人档案,分清楚高、中、低档档案表不同于记录本,你要建立客人档案,分清楚高、中、低档客人中什么样的客人,以此
15、类推客人的职业,收入等等,让这些客人中什么样的客人,以此类推客人的职业,收入等等,让这些信息进入你的档案本,真正做到对每一位客人都要心中有数。信息进入你的档案本,真正做到对每一位客人都要心中有数。拥有良好形象拥有良好举止做一个懂礼貌的人让客人心怀感激发型、着装、配饰、精神状态等迎客在前、送客在后,礼貌用语常伴左右参见感动客户40点个人部分坐有坐相、站有站相、喝有喝相1)细心、专心照顾每一个买房的客人。细心、专心照顾每一个买房的客人。2)请重要客户吃饭、喝咖啡。请重要客户吃饭、喝咖啡。3)送一些精致的小礼品给客户。送一些精致的小礼品给客户。4)工作中主动为递纸巾、点火,大厅护送重要客人到卫生间。
16、工作中主动为递纸巾、点火,大厅护送重要客人到卫生间。5)当客人离开时,一定要亲自护送他到门口,提醒客人注意安全。当客人离开时,一定要亲自护送他到门口,提醒客人注意安全。6)为客人介绍朋友或是员工时,抬高客人身份。为客人介绍朋友或是员工时,抬高客人身份。7)客人不开心时要多给予安慰和照顾。客人不开心时要多给予安慰和照顾。8)客人不能喝酒要替客人喝酒。客人不能喝酒要替客人喝酒。9)重大节日和客人生日时发短信问候。重大节日和客人生日时发短信问候。10)常备客人容易生病的药品等等。常备客人容易生病的药品等等。感动客人40点个人部分种子选手种子顾客善待每一位种子客户每当他们介绍一个客人与我们认识,我们要
17、说上一大堆感激的话,让他每当他们介绍一个客人与我们认识,我们要说上一大堆感激的话,让他明白给我们介绍一个客人对我们是多么的重要,对我们的事业多么的有明白给我们介绍一个客人对我们是多么的重要,对我们的事业多么的有帮助。帮助。对待种子客户要信守承诺怎样寻找种子客户1、你认识的每一个人都可以成为你的种子客人2、散客3、同行业美女在初期没有大客的情况下,多积累一些游走在在初期没有大客的情况下,多积累一些游走在CBD的美女客户,的美女客户,不但可以让我们可以在这个行业中生存下去,而且可以锻炼自己不但可以让我们可以在这个行业中生存下去,而且可以锻炼自己的接待能力和经验,为接待和维护大客做好充分的铺垫。的接
18、待能力和经验,为接待和维护大客做好充分的铺垫。4、公司老板或高管等成功人士这部分人群是我们重点的客户群,他们拥有很强的消费能力,并这部分人群是我们重点的客户群,他们拥有很强的消费能力,并且其交往圈也会比较广泛,消费能力也都会比较强。且其交往圈也会比较广泛,消费能力也都会比较强。客人的消费信息都有哪些?获取客人的消费信息有什么用?获取客人消费信息的方法我们要看客人穿什么牌子的衣服、用的是什么牌我们要看客人穿什么牌子的衣服、用的是什么牌子的手机、抽什么牌子的香烟,看他来消费时候子的手机、抽什么牌子的香烟,看他来消费时候所使用的交通工具。这样才能掌握客户的消费能所使用的交通工具。这样才能掌握客户的消
19、费能力,如果你没把这个弄明白,提高消费你就无从力,如果你没把这个弄明白,提高消费你就无从下手。下手。获取客人消费信息的方法问(1)你要问客人一般什么时候出来玩,是周末?还是其他时)你要问客人一般什么时候出来玩,是周末?还是其他时间?是否是经常出来玩?这样才能掌握客人的消费习惯,以便间?是否是经常出来玩?这样才能掌握客人的消费习惯,以便日常邀约。日常邀约。(2)客人来场所消费,你一定要早些问客人今晚什么时候回)客人来场所消费,你一定要早些问客人今晚什么时候回家,明天要不要上班,能不能尽情喝酒。如果他告诉你他很快家,明天要不要上班,能不能尽情喝酒。如果他告诉你他很快就要回家你要提前进行消费引导,否
20、则等你开始引导他的时候,就要回家你要提前进行消费引导,否则等你开始引导他的时候,他却要离开了,你就不能发挥你的个人接待能力。他却要离开了,你就不能发挥你的个人接待能力。获取客人消费信息的方法在客人与客人交谈中,你一定能听到一些消费情况。在客人与客人交谈中,你一定能听到一些消费情况。让客人成为你的朋友1、多听少讲,鼓励客人谈论自己很多人问,与客人沟通或者与别人谈判取得的成功到底有什么秘诀。其实很多人问,与客人沟通或者与别人谈判取得的成功到底有什么秘诀。其实呢也没有什么秘诀,只要你专注和你讲话的人,你就会获得成功。没有别呢也没有什么秘诀,只要你专注和你讲话的人,你就会获得成功。没有别的东西比那样更
21、使人开心,因为客人太关心他们自己说什么,太需要有人的东西比那样更使人开心,因为客人太关心他们自己说什么,太需要有人随声附合。随声附合。在管理中有一句名言:要使客人对你感兴趣,你要对客人感兴趣,问客人在管理中有一句名言:要使客人对你感兴趣,你要对客人感兴趣,问客人喜欢回答的问题,鼓励他谈论自己及其成就。喜欢回答的问题,鼓励他谈论自己及其成就。很多管理学专家研究发现,一个人对于谈论自己要比谈论别人感兴趣很多管理学专家研究发现,一个人对于谈论自己要比谈论别人感兴趣100倍,倍,他的牙痛比美国大选更重要。他的成就,以为有一天可以胜过比尔他的牙痛比美国大选更重要。他的成就,以为有一天可以胜过比尔 盖茨,
22、盖茨,(难道你们不希望有这一天吗?)(难道你们不希望有这一天吗?)2、赞美,使人感觉重要你要懂得赞美,真诚的赞美,让他感觉重要。你要发自内心感觉到“凡是我遇到的人,都有比我优秀的地方,哪些地方我要向他学习”。jychq02你要懂得赞美,真诚的赞美,让他感觉重要。你要发自内心感觉到“凡是我遇到的人,都有比我优秀的地方,哪些地方我要向他学习”。jychq023、记住客人的名字每个人都非常重视自己的名字,对自己名字的兴趣比世界上所有每个人都非常重视自己的名字,对自己名字的兴趣比世界上所有人的名字的总和还要强烈,由此可见,一个人的名字是多么重要。人的名字的总和还要强烈,由此可见,一个人的名字是多么重要
23、。你一定要做到每晚回到家把当天认识的客人名字复习一次,加深你一定要做到每晚回到家把当天认识的客人名字复习一次,加深印象,连美国总统老布什都是这样做的。印象,连美国总统老布什都是这样做的。4、谈论客人最喜欢的问题在我们与客人交谈过程中,客人谈飞机,你不要谈拖拉机,客人在我们与客人交谈过程中,客人谈飞机,你不要谈拖拉机,客人在这边谈怎样跳舞,你在那边谈怎样跳楼,客人在谈结婚多美好在这边谈怎样跳舞,你在那边谈怎样跳楼,客人在谈结婚多美好多浪漫,你却在谈离婚多么凄惨多么可怜。始终要记住自己的角多浪漫,你却在谈离婚多么凄惨多么可怜。始终要记住自己的角色:他是主角,我们是配角,他是鲜花,我们是绿叶。色:他
24、是主角,我们是配角,他是鲜花,我们是绿叶。5、尽量满足客人的需求,但不要妄下承诺“满足客人的需求”是我们做服务行业的宗旨,作为一个优秀的接待满足客人的需求”是我们做服务行业的宗旨,作为一个优秀的接待人员,在这方面你一定要多下功夫。人员,在这方面你一定要多下功夫。例如:例如:客人想要吃巧克力,场所里没有,那我们知道了,亲自去外面帮客客人想要吃巧克力,场所里没有,那我们知道了,亲自去外面帮客人买回来,客人是不是会很开心?人买回来,客人是不是会很开心?不要向客人承诺太多,要承诺,你就要真正做到。不要向客人承诺太多,要承诺,你就要真正做到。在以后的工作中你们要不断的提醒你们自己想要得到什么东西。不管你以后从事什么行业,都必须要真正明白顾客是最有价值的资产愿世界上所有美好的事情都发生在你们身上在这里我用掌声预祝你们成功谢谢