杭州市武林商圈有机更新及空间发展规划研究(304页).pdf

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资源描述

1、中国杭州?武林商圈有机更新及空间发展规划研究杭州市城市规划设计研究院阿特金斯顾问(深圳)有限公司上海分公司2010.11成果稿局编号:2009-ZL-054 项目编号:2009-A-070中国杭州?武林商圈有机更新及空间发展规划研究杭州市城市规划设计研究院阿特金斯顾问(深圳)有限公司上海分公司2010.11杭州市城市规划设计研究院阿特金斯顾问(深圳)有限公司上海分公司2010.11局 编号:2009-ZL-054项目编号:2009-A-070局 编号:2009-ZL-054项目编号:2009-A-070THE STUDY OF ORGANIC RENEWAL AND SPACE DEVELOP

2、ING IN WULING DOWNTOWN中国杭州?武林商圈有机更新与空间发展规划研究中国杭州?武林商圈有机更新与空间发展规划研究成果稿成果稿项目编号:2009-ZL-054出 图 号:2009-X-284委托单位:杭州市规划局局编号:2009-Y-018编制时间:2010-11项目编号:2009-ZL-054出 图 号:2009-X-284委托单位:杭州市规划局局编号:2009-Y-018编制时间:2010-11武林商圈,杭州三大商圈之一,在省、市行政职能和交通等因素的促动下,快速发展成熟,并成为杭州最重要的城市商业、文化中心。但是,随着城市规模不断扩大,城市发展重心向东转移,武林地区开始

3、面临着外忧内患。一方面城市东部钱江新城城市新中心及钱塘江两岸一系列新城的建设使武林商圈原有集中的商务、商业职能得到分解;另一方面武林商圈内部发展空间不足为产业提升和功能置换带来相当的难度,发展空间与产业提升之间的矛盾日益突出。面对外来的挑战和内部更新改造的压力,武林商圈将何去何从?为此,受杭州市规划局和下城区政府的共同委托,由杭州市城市规划设计研究院与阿特金斯顾问(深圳)有限公司上海分公司合作,从协助政府部门决策的角度,结合武林商圈现实情况和杭州城市发展的基本思路,从战略高度上研究探讨武林商圈未来的产业发展方向和相应的空间引导策略,力求通过开发时序、建设重点的引导为武林商圈的可持续发展提供参考

4、,为下一步武林商圈地区重要地段的更新改造提供指引。本次研究项目自2009年6月26日召开项目开题会,经过前期详细的现场调研、项目编制单位间多次的沟通交流、6月底与下城区相关部门领导访谈、7月上旬与杭州大厦、百大、银泰等相关领导访谈、7月中旬与市贸易局相关领导以及武林路时尚女装街管委会相关负责人访谈,中间多次与市规划局进行中间交流汇报并于会后对研究报告进一步修改完善,于2009年11月12日形成中期审查稿并开展中间审查会。同时,于2009年12月17日开展本项目下城区政府意见征求会。会后编制单位根据两次会议要求进行研究报告的深化与完善,于2010年4月形成送审稿。2010年4月19日,规划局组织

5、相关专家及职能部门召开研究审查会,会后编制单位根据会议纪要对研究报告再次进行深化与完善,形成本次研究项目报批稿(2010年6月)并报规划局审批。最终于2010年11月形成本次研究项目成果稿。前 言目录1.背景研究.0251.1 研究背景.0261.2 研究目的与意义.0291.3 研究范围界定.0301.4 研究研究依据.0342.现状剖析.0352.1 区域位置.0362.2 产业发展现状.0372.3 功能体系发展现状.0452.4 商业发展现状.0492.5 空间结构发展现状.0572.6 政策规划.0622.7 其他因素.0702.8 总体评价.0773.案例借鉴.0793.1 国际案

6、例借鉴.0803.2 国内案例借鉴.0983.3 国内外案例借鉴总结.1064.产业更新.1114.1 市民期望评价.1124.2 有机更新定位.1144.3 产业更新策略建议.1194.4 商业更新策略建议.1345.总体策略.1685.1 武林商圈与杭州其他商圈的差异化定位 1695.2 武林商圈与湖滨商圈的商业联系策略.1725.3 武林商圈与湖滨商圈空间联系策略.1735.4 武林商圈与西湖的空间联系策略.1745.5 武林商圈整体空间策略引导.1756.空间更新.1766.1 武林商圈产业发展诉求及动力机制.1776.2 武林商圈有机更新总体策略指引.1856.3 武林商圈空间更新潜

7、力剖析.1866.4 武林商圈空间更新具体策略.1886.5 武林商圈产业与空间规模预测.2056.6 武林商圈空间交通优化研究.2086.7 基于政府职能视角的商圈发展引导.2216.8 武林商圈近期行动计划.222.专题研究.2287.1 专题研究1 武林商圈商业调查研究.2297.2 专题研究2 武林商圈市民评价问卷调查分析.2667.3 专题研究3 地铁及其对都市中心区发展影响专题研究.2797.4 专题研究4 武林商圈城市空间满意度调查分析287人们对一个城市的印象,往往来自其中心城区美国“城市土地协会(ULI)”1.背景研究1.1 研究背景1.2 研究目的与意义1.3 研究范围界定

8、26?武林商圈从城区边缘的交通集散地发展到今天的城市中心,杭州三大商圈之一,既与杭州城市发展政策、导向密切相关,也是公共交通支持下内部产业自主更新的必然结果。?经过三十年的发展,武林商圈已发展成为杭州名副其实的城市中心地区和文化商业商务区,沿主要街道、武林广场周围布置了大量的商业、金融业、办公用地。土地级差效应使该地区具有很高的土地价值,同时也带来了更新改造的难度。?武林商圈由于聚集了大量的商业、办公、文化设施,交通流量巨大,是杭州重要的人流集散地。依据轨道交通线网规划,地区将有三条地铁线经过。?商圈内现状以公共服务设施用地和居住用地为主,并有武林广场、西湖文化广场等大型广场、运河旅游码头,是

9、展现城市风貌的重要窗口。1.1 研究背景1.1.1 商圈发展背景27?1980年代中后期,杭州城市发展中心北移和对外交通枢纽的建立奠定了武林商圈发展的经济基础,人气度的提升增强了区域商业发展的可能性。?1990年代初期,市政府的进驻确立了地区发展信心,随着城市范围扩大而成为地理中心,环境逐步得到改善,对外交通枢纽功能被城市公共交通枢纽所取代,城市政治、经济、商业和文化中心地位得到强化。?21世纪初,商业与商务功能已高度集聚,核心作用进一步加强,已成为杭州名副其实的商业核心区,确立了三大商圈的领先地位。同时交通、环境、与已有住区的矛盾、发展空间不足等问题日益突出,亟待解决。产业结构较单一,文化、

10、商业服务业为主导,武林广场周边商业业态清晰,但在向外围延续扩散的同时,显现出无序、混乱的状态。空间结构清晰,以武林广场为中心的城市特色鲜明。产业结构走向多元化,办公、金融、商业、文化娱乐全面发展,大型百货业迅速崛起,商战硝烟弥漫;同时住宅也开始见缝插针式建设。以武林广场为中心的空间结构仍然清晰,沿街的商业空间特色更加鲜明。产业走向高端化、多层次,体系更加完善,商业与商务并行的结构更加鲜明;随着钱江、黄龙商圈的崛起,市中心商务定位开始走向混沌,但商业空间扩张迅速。空间结构随着西湖文化广场的建设,其与武林广场的空间联系一直未得到更好的解决。1.1.2 商圈发展历史28?商业吸引力大于环境吸引力;?

11、城市其他商务中心区的发展;?道路改造的实施难度非常大;?历史建筑空间及地方文脉未能得以显现;?建设周期与快速发展的不匹配,地区交通压力大;?政府搬迁的可能性为地区商务办公发展带来不确定性。武林商圈在过去近30年间所面临的挑战大多来自不断增加的居住人口,变革时代多变的政策、价值观和思想,社区构成的多样性,经济的快速发展等。当城市迈向“钱塘江时代”,武林商圈又将何去何从?1.1.3 面临主要问题29?尽管武林商圈未来发展面临着诸多内在问题以及外来因素带来的挑战,但同时武林商圈已经发展并积聚了丰厚的资产和资源,杭州市政府、下城区政府也正努力通过制定一系列的规划和举措来刺激地区新的变革。?因此,本次项

12、目研究的意义旨在 从地区经济、产业运作角度出发,制定一个能够引导武林商圈有机更新与空间发展的规划研究课题,作为商圈未来发展及整体环境改善的指导性纲领,以此保障武林商圈的更新改造走向行动,同时推动武林商圈向“长三角南翼最具活力与吸引力,高度繁华时尚的现代大都市核心商圈”方向发展。?划定武林商圈核心范围及影响范围,并对远景空间拓展方向进行合理预测;?在现状充分调研基础上,明确武林商圈现状总体评价及发展定位,拟定发展策略;?通过对国内外相关典型商圈案例的深入解剖,分析其功能定位、成功模式及关键驱动要素、产业类型构成及比例,为武林商圈未来发展提供借鉴;?深入研究武林商圈与杭城其他各大商圈的发展现状,凸

13、显武林商圈的产业与空间特质,实现商圈之间错位发展;?结合杭城产业发展趋势及特色,对武林商圈未来产业构成及业态进行详细研究,确定产业类型比例,并凸显地域特色;?研究确定商圈空间发展容量及产业空间分布,提出规划调整策略及用地优化方案;?对商圈交通组织进行深入研究,结合地铁建设契机,完善地区交通体系及慢行体系;?制定近期行动计划,为商圈具体地块下一步规划提供合理指导。1.2 研究目标与意义1.2.1 项目研究意义1.2.2 项目研究目标301.3.1“商圈”的定义以及空间界定的研究方法?商圈,是指一个商业项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也就是一个商业项目的消费者所来自的区域,或者是一

14、个商业项目吸引消费者的有效空间范围。“商圈”的专业定义?本研究中的“商圈”概念,显然不同于上述的严格定义。综合分析,本研究所谓的“商圈”,实际上是商业中心和商务中心的集合。?因此,我们从商业中心和商务中心两个层面分别界定武林商圈的范围。本研究中的“商圈”概念?商业中心,是聚集在一定范围内,具有多种职能,能够满足人们一定购物和服务需要的商店群,是商业业态在空间上聚集形成的互相影响的商业集合。?商业中心的空间界定方法:1.客群集聚原则商业集聚带来的规模效应,是商业中心形成的重要因素。同一商业中心的各种商业店铺都是促成商业集聚的构成元素。如果商业店铺或者店铺集群不能为一个商业中心的客群聚集做出贡献,

15、那么它们自然也不属于该商业中心;2.空间连续原则同一商业中心内,各种商业业态、店铺在空间上连续的,不能超过顾客的步行范围;3.商业密度原则商业设施的空间密度、顾客密度高,是商业中心的基本特征。商业中心的商业密度,从中心向外围递减,当递减到与一般街区的商业密度相近时,也就到达了商业中心的外围边界。商业中心空间界定方法?商务中心空间界定方法和原则,与商业中心大致相同。商务中心空间界定方法1.3 研究范围界定311.3.2 武林商业中心的范围?商业密度大,客流密度高,支撑商业中心辐射商业能级的核心区域?核心区范围:延安路沿线、武林广场周边以及杭州大厦在环城北路两侧的部分核心商业区武林商业中心的范围,

16、按照核心区、次级区、外围区3个等级来划分。?商业密度比较大,客流密度较高,支持商业中心核心区域的补充区域?次级区范围:武林路沿线、中山北路沿线,密度桥路、湖墅南路、庆春路围成的区域,包括西湖文化广场次级商业区?商业密度和客流密度高于一般街区的商业中心的外围区域?外围区范围:文晖路、中河路、庆春路、环城西路围成的区域外围商业区核心区次级区外围区321.3.3 武林商务中心的范围?商务高度集中,代表商务中心能级的核心区域?核心街区:延安路沿线、庆春路沿线、武林广场周边以及西湖文化广场核心商务街区武林商业中心的范围,按照核心商务街区、次要商务街街区、外围区3个层级来划分。?商务比较集中,支撑商务中心

17、的次级区域?次级街区:朝晖路沿线、环城北路路、体育场路沿线、凤起路沿线次级商务街区?辅助支撑商务中心的次级区域?外围区范围:文晖路、中河路、庆春路、环城西路围成的区域外围商务区核心街区次级街区外围区331.3.4 武林商圈范围界定综合武林商圈商业中心、商务中心不同层次的空间影响范围,将其影响范围进行叠加复合,从而最终得出武林商圈的范围:?核心范围:北至西湖文化广场、南至庆春路、东西至延安路两侧沿街用地界限,总面积为0.86平方公里。其中包括西湖文化广场、武林广场、杭州大厦、运河码头、电信大楼、银泰百货、杭百大楼、嘉里中心以及延安路沿线建筑用地空间。该范围为武林商圈的核心影响范围,是商业商务最为

18、集聚、人气最为旺盛、产业高度发展的区域。?影响范围:北至文晖路、南至庆春路、东至中河快速路、西至环城西路以及莫干山路,总面积3.58平方公里。该范围主要是由周边城市主要干道所围合而成的武林商圈直接影响范围。?本次研究主要是在武林商圈的影响范围基础上,对其未来发展与空间更新进行研究与规划,同时对商圈的未来可能拓展空间进行一定预测。34相关规划与研究主要有:?杭州市城市总体规划(2001-2020)?杭州市下城区分区规划?杭州市下城区发展战略规划?武林天水单元控制性详细规划?杭州市楼宇经济空间布局规划?杭州(武林)中央商务区概念性规划设计?杭州市百井坊地区有机更新城市设计?杭州商业特色街试点规划之

19、武林路?杭州慢行交通系统规划?杭州市武林地区慢行系统规划?武林商圈提升改造规划?武林天水单元公共开放空间系统规划等等本次武林商圈有机更新与空间发展规划研究主要是在现场大量实证调研的基础上,结合该商圈及所在地区已经编制或正在编制的相关规划、研究,作为主要依据,以便规划与研究的可实施性及可操作性。1.4 研究依据同时,本次研究将在研究结论的基础上,对武林商圈地区所涉及的单元控规调整提出一定的建议与意见,以指导地区下一轮控规的调整与编制。2.1 区域位置2.2 产业发展现状2.3 功能体系发展现状2.4 商业发展现状2.5 空间结构发展现状2.6 政策规划2.7 其他因素2.8 总体评价2.现状剖析

20、36武林商圈在长三角的区位武林商圈在下城区的区位武林商圈在杭州的区位武林商圈在老城的区位武林商圈地处长三角西南翼杭州市主城区核心区域,南邻上城区,西连西湖区,东接江干区,毗邻西湖,紧靠浙江省的政治中心省委省政府。武林商圈内外交通边界,区域内的文晖路、环城北路、庆春路是杭州城区东西向的主要通道;中河快速路、中山北路、延安路是杭州市城区南北向的重要通道。武林商圈已成为杭州的城市中心,西湖文化广场也将成为“生活品质之城标志性广场”、杭州市新地标、武林商圈是杭州市具有国际水准的顶端商业中心、文化中心以及信息中心,拥有集中的商务办公区、文化产业发展区及高品质的酒店业、零售业、专业服务业等高端业态。武林商

21、圈与周边具有完善的功能关系。吴山商圈湖滨商圈武林商圈,延安路庆春路两大功能序列的有机组成和重要的承载者。2.1 区域位置37全球第二次产业大转移,全球金融危机蔓延,中国经济转型以及杭州由”西湖时代“向“钱塘江时代”的过渡发展,均为下城区的更新发展带来了新契机与挑战。2.2 产业发展现状国際社会国際社会中国Grater上海国际中国长三角地区杭州市中国经济正在面临由出口导向型经济向国内市场开拓型经济的转型期中国经济正在面临由出口导向型经济向国内市场开拓型经济的转型期全球正在经历继制造业转移之后的第二次产业转移浪潮,加之全球金融危机蔓延,中国整体金融局势稳定,为此中国正抓住历史机遇,大力发展IT、金

22、融等高附加值产业全球正在经历继制造业转移之后的第二次产业转移浪潮,加之全球金融危机蔓延,中国整体金融局势稳定,为此中国正抓住历史机遇,大力发展IT、金融等高附加值产业全国经济最重要的增长极,民营经济发达,中小企业数量众多,率先实现量的增长到质的发展的经济转型全国经济最重要的增长极,民营经济发达,中小企业数量众多,率先实现量的增长到质的发展的经济转型下城区大力发展现代服务业,加快调整经济结构,提升城区功能,服务杭州及浙江大力发展现代服务业,加快调大力发展现代服务业,加快调整经济结构,提升城区功能,整经济结构,提升城区功能,服务杭州及浙江服务杭州及浙江杭州都市圈实现”西湖时代“向”钱江时代“发展的

23、跨越,“单中心”向“多中心”发展实现”西湖时代“向”钱江时代“发展的跨越,“单中心”向“多中心”发展2.2.1 区域产业发展38数据来源:东方早报世博日报所做“长三角16城市的调查”,ATKINS综合分析杭州服务经济的首位度领跑长三角十五城,金融业集聚发展具备较好基础。基于调研数据进行的聚类分析,可以将长三角15城市服务经济首位度划分为三类,杭州的首位度位居长三角前列(上海除外):?第一类:杭州,服务业增加值占浙江省的24.61。?第二类:苏州、宁波、南京、无锡,这些城市的服务业增加值占所在省的比重,除苏州市为20.06%外,其余三市均不足20。?第三类:台州、绍兴、南通、嘉兴、常州、扬州、镇

24、江、湖州、泰州、舟山等10座城市,其服务经济首位度都低于10。排名城市服务经济首位度1杭州24.62苏州20.13宁波18.34南京17.05无锡16.36台州9.17绍兴9.08南通7.79常州7.210嘉兴7.211扬州4.912镇江4.613湖州4.114泰州4.115舟山2.42.2.1 区域产业发展39?从全球城市发展的历史和现状看,在不同的发展阶段上,城市经济功能发生相应的演化,城市中心城区也在其中承担相应的不同功能,但均表现为向整个城市的经济发展和总体功能提供服务。?2008年杭州人均GDP达到8,699美元,已经进入后工业化时期,中心城区的产业结构设置应以“提升城市功能、体现城

25、市繁荣”为原则。?根据城市的一般发展规律,作为杭州中心城区的武林商圈地区应重点发展信息、科技、服务、金融等生产经营服务功能,为整个杭州市,乃至浙江省的经济功能提升提供支撑和服务。杭州正步入后工业化时期向服务型城市转型,中心城区将集聚发展区域性的生产、生活等服务性功能。十九世纪二十世纪初50年代时间工业或工商业型城市前工业社会工业化阶段服务型城市后工业化时期信息城市城市中心区发展阶段特征80年代城区主要功能:农业为主导,未起到经济中心的作用城区主要功能:工业生产、商业贸易城区主要功能:商贸、流通、信息、服务、金融等经营服务功能强化,生产功能弱化信息化阶段城区主要功能:信息流通、管理与服务功能未形

26、成真正意义城市人均GDP8,000美元2.2.2 杭州产业发展阶段40城区名称地区生产总值(亿元)单位面积生产总值(亿元/km2)三产增加值(亿元)三产比重()深圳市福田区1044.813.39765.5373.27 广州市越秀区1021.231.12990.0296.95 北京市东城区662.2926.09621.4593.83 上海市黄浦区398.2832.09331.5283.24 南京市白下区264.29.56233.788.46 杭州市下城区261.678.32200.3277 宁波市海曙区2388.08190.2979.95 中心城区是都市经济圈和城市功能的重要承载基础,其发展水平

27、在一定程度上代表和象征着城市的综合实力和核心竞争力,选取国内部分经济发展水平较高的副省级以上城市中心城区与下城区对比,评判区域经济发展水平。?总体而言,下城区经济实力与发达地区差距仍然较大,越秀、福田区属于第一梯队,东城区、黄浦区属于第二梯队,下城区仅处于第三梯队;?三产增加值与比重均偏低,服务业的发展需进一步加强;?2007年固定资产投资额78.7亿元,居第七位;社会消费品零售总额295亿元,居第四位。与国内发达城市中心城区相比,下城区生产总值与三产比重均偏低,有较大的提升潜力。?数据表明,与其他中心城区的比较中,下城区的单位面积地区生产总值仅位居中游。但三产比重仍然偏低,固定资产投资总量偏

28、小,服务业的发展需进一步加强。2.2.3 下城区产业发展41细分数量备注金融银行16中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、商业银行、光大银行等证券20银河证券、东方证券、浙江证券等保险公司7中国人保、平安保险、太平洋保险等商贸大型商场4杭州大厦、百货大楼、国大百货、银泰百货超市8专业市场26中介机构会计、审计所19资产评估机构6法律事务所35餐饮酒店五星级酒店1四星级酒店6三星级宾馆9中高档餐饮21?经初步统计,目前以武林广场为中心的杭州武林商圈高度指数从2003年的0.72提高到2.22,密度指数从32%提高到59%;?以武林广场为中心的2.5平方公里核心区域内,2006年度每平方公里财政

29、总收入、地方财政收入产出分别达到了4.18亿元和2.46亿元;2008年度每平方公里财政总收入、地方财政收入产出分别达到了15.86亿元和8.44亿元;?武林商圈聚集的商贸企业已聚集国际国内知名品牌近4,000个,社会消费零售额占杭州市的30%以上,杭州大厦、杭百大楼、银泰百货的单位面积营业额跻身全国十强;?庆春路、延安路区域则集聚了杭州市70%的银行总部和省市分行。?整体来看,杭州武林商圈内商务区内的大型商业设施集聚现象明显并产生出集聚效应,但商务设施的分布在地域上分化并不明显,与商业区相互混杂,影响了功能的高效运作。?未来武林商圈应对商务功能给予强化和集聚,承担杭州市管理、金融运作、专业化

30、生产服务等职能。武林商圈发展现状表明,总体商业发展水平较高,而商圈的商务功能主要依附于金融产业的发展,在空间上的集聚效应不明显。2.2.4 武林商圈产业发展42商圈产业空间集聚度低、空间连贯性差、步行公共空间严重缺乏、人行与车行空间干扰严重、剩余可建设空间稀缺。?空间现存主要问题土地级差效应明显,改造实施难度高;人流、车流集中,交通空间拥挤,亟待拓展;社区居住空间比例过大,且多为老旧住区,改造难度较大;产业空间分布不尽合理,整体较为分散;商业空间自身吸引力不足,商业配套空间(餐饮)不足;停车空间严重缺乏,大量商业步行空间被停车空间吞噬,静态交通空间有待增扩;属旧城区,公共开放空间缺乏,人均公共

31、空间严重不足;商业步行空间多处断裂,缺乏连续性;街巷空间尺度不佳;历史建筑空间未能得到显现,在保护的基础上未实现可持续利用,文化光芒黯淡。2.2.5 武林商圈产业与空间发展43?空间挖潜存在问题位于城市中心区,空间改造成本巨大;居住空间与商业空间混杂交错,功能较为混杂;位于杭城老城区核心,可拓展空间十分有限;大量市级配套设施集聚商圈,带来大量人流的涌入,增加了外迁难度及空间的更新。2.2.5 武林商圈产业与空间发展44从所占建筑面积比例看,居住仍然是武林地区比较重要功能,而商业、商务的功能相对偏弱,与武林城市中心区地位有落差。?武林商圈目前的功能结构(建筑面积所占比例)为商业27%、商务31%

32、、住宅42%;?武林商圈的提升在很大程度上依赖于对其区块内居住小区改造,增商(商业、商务)减居有着现实性的需求。武林商圈功能构成(建筑面积)273142商业商务居住2.2.5 武林商圈产业与空间发展45随着杭州城市的空间拓展及功能调整,杭州商圈竞合发展的层次日益丰富,城市商圈的功能不断演化。商务聚集区市级商圈次商圈其他商圈1.武林商圈2.黄龙商务圈3.钱江新城CBD1.武林商圈4.吴山商圈5.湖滨商圈6.城北商圈7.大关商圈8.秋涛路四季青商圈9.城西商圈10.萧山商圈11.滨江商圈12.下沙商圈13.余杭商圈?杭州市域内商圈逐步形成三级商圈:主商圈、次圈和外围商圈;?延安路沿线的武林商圈、湖

33、滨商圈、吴山商圈构成了杭州市级商业中心;?杭州已经形成3大商务聚集区:武林商圈、黄龙商务区、钱江新城CBD。?武林商圈,既是杭州市级商业中心的重要构成部分,同时也是杭州主要的商务聚集区之一。2.3 功能体系发展现状2.3.1 杭州商圈竞合46商圈商业市场地位商务市场地位综合地位武林商圈杭州商业市场的领导者;集中了半数百货商场,包括全国经营状况作好的前3家商场杭州商务市场的跟随者;商务整体规模较小、布局分散、目前的杭州城市中心,复合了商务功能的杭州行政、综合商业、文化中心湖滨商圈杭州商业的跟随者;旅游商业特色鲜明,但目前商业功能定位模糊,缺少整体协作,改造空间大不具备全市范围的竞争力拥有最佳西湖

34、旅游资源的商业区吴山商圈杭州商业的跟随者;成功的旅游休闲商业中心,餐饮、仿古旅游商业、酒吧处于细分业态市场的领导者不具备全市范围的竞争力曾经的城市综合商业中心,目前经营成功的旅游休闲商业区黄龙商圈不具备全市范围的竞争力目前杭州商务市场的领导者;写字楼整体大、品质高,已形成品牌和规模效应目前的杭州商务中心,复合了商务和体育功能CBD规划中的重要商业中心建设中的杭州CBD规划建设中的杭州行政、商务、商业、文化中心武林商圈竞争定位提升现有百货、完善功能业态、进一步强化杭州综合商业的市场领导者地位发挥城市中心的区位优势,加强高端写字楼建设,提升商务氛围,建设杭州重要的商务聚集区以地铁建设和政府搬迁为契

35、机,加强市场导向的城市功能建设,建设杭州的城市之心武林商圈在杭州商圈竞争格局中的地位:2.3.2 武林商圈的地位47延安路承载着杭州中心城区的千年演变史,城市中心的不断北移促成了商圈格局的北向发展。清河坊南宋 公元12世纪解放路20世纪10年代武林广场20世纪90年代?公元1148年,南宋定都杭州。筑九里皇城,开十里天街?“前朝后市”,前朝是指“前有朝庭”,即凤凰山南宋皇城,后市指“北有市肆”,即河坊街一带?清河坊成为杭州最早的城市商业中心,历经元、明、清,长盛不衰?公元1918年,解百前身“国货陈列馆”开业。?杭州商业从此进入现代商业时代,百货成为商业的代表?延安路解放路,替代清河坊成为杭州

36、新的城市商业中心?1989年杭州百货大楼开业,1998年银泰武林店开业,1999年杭州大厦 开业?杭州城市北部的住宅大规模开发,人口重点向北转移;此时前后市政府北迁至环城北路。两者带动城市中心北移?杭州城市商业中心从此移至武林广场,中心优势仍然在不断加强2.3.3 武林商圈的发展演变48延安路3大商圈市场实际运作中,形成了各异的市场特征。武林商圈无可争议的城市商业中心?百货是城市商业中心的代表业态,武林商圈的百货商场无论是数量还是经营状况在杭州具有领先优势,超过其他商圈的总和?餐饮、娱乐等商业设施不足?商业空间连续性不足,也太较为单调?公共空间不足,停车不便吴山商圈成功的餐饮旅游特色商业中心?

37、近十几年,吴山的零售业一直处于衰落状态,西湖银泰的开业有望恢复吴山零售业?餐饮、休闲娱乐等市场优势明显?河坊街是杭州最成功的旅游商业街湖滨商圈人气旺生意不如人意,商业定位亟待整合?湖滨路商业街规划开发标准高,但商业定位及业态与西湖目前实际游客客群存在脱节?延安中路沿线中低端商场人气旺,但商业品质难以适应未来城市发展?庆春路沿线大型商业设施定位模式,经营状况不尽理想2.3.4 三大商圈现状对比49武林商圈:四大百货及武林女装街等特色街区奠定了其市级商业中心的地位,业态构成丰富,满足各个不同阶层人群的消费需求。?武林商圈,是杭州最重要的商业中心,大型百货集中度高26758121222343庆春路文

38、晖路No名称经营状态主要业态档次主要客群白鹿鞋类批发市场营业鞋类销售市场低档周边低收入居民杭州大厦ABCD座开业百货商场高档杭州及周边城市富裕阶层百盛百货计划引进百货商场中高档 杭州市民武林广场地下商业在建国大广场规划改建百货商场中高档 杭州年轻人杭州百货大楼规划扩建百货商场中高档 杭州中老市民银泰武林店规划扩建百货商场中高档 杭州年轻人嘉里中心规划建设大型购物中心武林路时尚女装街营业服装专卖店中档杭州年轻女性孩儿巷婴童特色街规划建设妇婴用品专卖店杭州孕妇婴童中山北路创意文化商业特色街营业创意设计、时尚品牌店、休闲娱乐中档设计师、市民*数据来源:Atkins综合分析12345722232168

39、2.4 商业发展现状2.4.1 武林商圈商业现状50?武林商圈商业业态目前主要有百货商场和特色商业街2种。?百货商场,是商业市场的高端形态。百货商场特色商业街?杭州商厦?杭州百货大楼?银泰武林店?国大百货?百盛百货(规划)?嘉里中心(规划)?武林路时尚女装街?中山北路创意文化商业特色街?孩儿街婴童商业街(规划)2.4.2 武林商圈商业业态构成51No名称经营状态档次主要客群杭州大厦ABD座开业C座在建高档杭州及周边城市富裕阶层百盛百货计划引进中高档杭州市民国大广场规划改建中高档杭州年轻人杭州百货大楼规划扩建中高档杭州中老市民银泰武林店规划扩建中高档杭州年轻人嘉里中心规划建设123456已建成的

40、统一经营的商业单位规划建设的统一经营的商业单位百货/购物中心:武林商圈的大型商业项目主要围绕武林广场布局,极化发展态势明显,对片区的辐射力不足,且基本以百货零售业态为主,业态单一化发展。14536252商业街:武林商圈区域大多商业街区的延展受制于空间及交通的影响,没有形成连续、有机的商业氛围,基本以一层临街商铺为主,商业空间狭窄,业态能级低。No道路等级红线宽度1环城北路快速路60米2体育场路主干道4050米3文晖路主干道30米4庆春路主干道40米5凤起路次干道32米6朝晖路支路25米7百井坊巷支路20米8孩儿巷支路16米9狮虎桥路支路20米10龙游路支路14米11教场路支路13米No道路等级

41、红线宽度A中河路快速路4060米B延安路主干道60米C环城西路主干道42米D莫干山路主干道42米E湖墅路次干道32米F中山北路次干道16米G武林路次干道22米?武林商圈东西方向主要道路?武林商圈南北方向主要道路1324567891011CBEDFGA53T 威胁?武林商圈内共有8居住组团:?1 半道红居住组团?2 青园居住组团?3 大家苑居住组团?4 戒坛寺巷居住组团?5 皇亲苑居住组团?6 仓桥居住组团?7 竹竿巷居住组团?8 仙林苑居住组团?武林商圈总居住人口8万余人。21345678武林商圈居住组团分布:社区商业?武林商圈内商业发达,中心商业替代了部分社区商业的功能;?社区仍然需要得到重

42、视,主要包括:?理发、干洗等社区服务商业?早餐餐厅等社区餐饮业?日用杂货、菜场等社区零售业2.4.3 武林商圈社区商业分析54*数据来源:杭州武林商圈市民调查,Atkins综合分析武林商圈的百货商店是市民最喜欢去的消费场所,表明大型百货对于中心商圈的重要意义,也说明武林商圈在大型百货业态上的优势地位。?市民在武林商圈喜欢去消费场所的分析:?在10个选项中,市民在武林商圈最喜欢去消费场所是百货商场(63.9%);?此外,市民在武林商圈最喜欢去消费场所依次是专业市场(38.1%)、特色购物街(29.5%)、高档购物中心(28.3%)、特色餐饮店(27.9%)。?市场调查显示,在武林商圈百货商场是市

43、民最喜欢去消费场所,受欢迎程度远高于排在其后的专业市场、特色购物街、高档购物中心等。?市民在武林商圈喜欢去消费场所的统计分布百货商场专业市场,如服装、鞋城等特色购物街,如女装街等高档购物中心特色餐饮店酒吧、咖啡店、茶座等精品服饰店中小型便利店饰品店高档精品店,如家居用品店、化妆品店等11.5%11.9%14.3%20.9%22.5%27.9%28.3%29.5%38.1%63.9%0%10%20%30%40%50%60%70%2.4.4 市民问卷调查分析55市民对武林商圈比较满意的方面主要集中在零售商品的品类众多、可选择性强,这是中心商业区应保留的基本特征。?市民对武林商圈满意方面的分析:?据

44、统计,在11个选项中,市民对武林广场最满意的方面是商品种类齐全(49.6%);?此外,市民对武林广场满意的方面依次是商品流行度高、紧跟时尚(42.6%)、购物空间舒适(37.3%)、流行商品种类多(36.1%)、交通方便(33.6%)。?市场调查显示,市民对武林商圈满意的地方是商品种类齐全、商品流行度高紧跟时尚、购物空间舒适;?市民对武林商圈满意度低的地方是整体服务态度佳、常举办各种活动、停车方便。*数据来源:杭州武林商圈市民调查,Atkins综合分析?市民对武林商圈满意方面的统计分布商品种类齐全商品流行度高、紧跟时尚购物空间舒适流行商品种类多交通方便人多、热闹聚集行业门类多样商品或服务价格合

45、理停车方便常举办各种活动(促销、特卖会等)整体服务态度佳7.8%13.1%13.9%17.2%20.1%25.0%33.6%36.1%37.3%42.6%49.6%0%10%20%30%40%50%60%56人多拥挤及商品档次的高低混杂是导致市民对武林商圈不满意的主要原因,这要求商圈更新中需要合理引导商业业态及人流。?市民对武林商圈不满意方面的分析:?据统计,在11个选项中,市民对武林广场最不满意的方面是人太多、太杂(49.2%);?此外,市民对武林广场不满意的方面依次是购物空间拥挤(39.3%)、停车不方便(29.1%)、商品或服务价格不合理(25.0%)、高低档商品混杂(22.5%)。?市

46、场调查显示,市民对武林商圈不满意的方面集中在:人太多太杂、购物空间拥挤、停车不方便、商品或服务价格不合理、高低档商品混杂。*数据来源:杭州武林商圈市民调查,Atkins综合分析?市民对武林商圈不满意方面的统计分布人太多、太杂购物空间拥挤停车不方便商品或服务价格不合理高低档商品混杂仿冒品太多交通不方便流行商品太雷同聚集行业门类太杂商品整体档次不高整体服务态度不佳6.1%6.6%7.4%9.0%13.1%19.3%22.5%25.0%29.1%39.3%49.2%0%10%20%30%40%50%60%57?上世纪末城市发展从围绕西湖的上城区向北、西、东拓展促进了武林商圈从商业单一功能向商业、商务

47、办公结合功能发展,并奠定了武林商圈的商业“王者”地位;?同时黄龙、庆春路沿线等商务圈的快速发展,城市从“西湖时代”迈向“钱江时代”后,钱江两岸商圈的未来发展,市中心级差地租等房产开发因素的综合作用下,可以预见武林商圈的商业、商务等优势将受到比较大的挑战。杭州从“西湖时代”向“钱江时代”的发展,推动城市向多中心、组团式的结构演化,对武林商圈的商业、商务优势形成较大压力。2.5 空间结构发展现状2.5.1 杭州商圈空间演变58武林商圈空间发展结构基本形成,后续发展的空间灵活度不足。2.5.2 武林商圈空间结构当前武林商圈“一心、一带、两轴、三街区、多居住组团”的整体空间结构基本形成:“一心”即以武

48、林广场为中心,与其周边商业设施所形成的商业核心,是整个武林商圈的活力之心,也是当前人流密集度最大,商业氛围最浓厚的地区;“一带”即运河景观带;“两轴”指延安路商业、商贸主轴以及武林广场东西向所构成的商业商贸轴;“三街区”即武林路女装特色街区、由凤起路、庆春路及延安路构成的“工字型”金融商务街区以及中山北路创意文化商业特色街;“多居住组团”即青园居住组团、大家苑居住组团、戒坛寺居住组团等八个居住组团。但仍存在许多问题有待提升与解决:?商业商务核心内部人流、车流混杂,相互联系不够紧密,未形成高度紧凑的城市综合体;?五大片区内公共空间严重缺乏,特别是居住片区内,人均公共空间不足;?八大轴线空间连续性

49、较差,延安路商贸主轴断裂现象明显;?武林路时尚女装街整体空间功能单一,缺乏停留空间及休憩娱乐空间,同时产权关系较为复杂,优化提升;?整体片区相对商业空间,商务空间数量偏少,未形成较为集中的商务节点或片区;?片区空间立体化发展程度仍处于较低水平,地下空间利用率极低。59?通过对武林商圈商业商务功能建筑空间分布进行分析后可知,商业商务型建筑大多沿主要的几条道路延安路、凤起路以及庆春路布置,同时围绕武林广场商业商务建筑也形成了集聚,但大多以商业建筑为主,商务功能相对比较较小;?通过分析武林商圈楼宇经济的空间布局可知,商务楼宇大多布置在武林广场周边、庆春路以及凤起路沿线,其他地区规模相对较小且分散。空

50、间条件限制造成的商业界面割裂及商务集聚不足是武林商圈的重要特征。2.5.3 商圈空间条件限制60武林商圈现状道路机非分隔情况图?武林商圈现状道路主要以主干路及小巷为主,两者占据了较大的比例;?其中,大多数主次干道均为机非分离道路,小巷及部分城市支路为机非混行道路;?主干道对商圈人流的隔断以及人流对车流的阻断较为明显,片区内交通较为拥挤;?缺少慢行专用道,道路两侧人行空间狭窄,人行道连续性差。区域内纵横交错的主干道对商圈人流的隔断明显,片区内交通较为拥挤。武林商圈道路网结构示意图2.5.4 武林商圈交通现状61【增加空间的类型】?大多数被调查者认为最需要增加的空间类型为公园绿地,其次为商业步行街

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