1、证券研究报告：固定收益报告 2024 年 4 月 22 日 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 研究所研究所 分析师:梁伟超 SAC 登记编号:S1340523070001 Email: 研究助理:谢鹏 SAC 登记编号:S1340124010004 Email: 近期研究报告近期研究报告 万科活跃度上升，地产债还有机会吗？信用周报 20240421-2024.04.22 固收专题 一文读懂城投一文读懂城投涉涉房地产业务房地产业务 202404220240422 2 长久以来，城投平台参与房地产业务的范围和参与程度，不断扩大和提高，从棚改等公益性房地产业务，到参与商业住房
2、项目，再到房地产股权投资和纾困，乃至如今的收购二手房，本文将对城投平台所涉及的房地产业务进行全面梳理。城投与公益城投与公益性性住房住房 建设模式上，早期主要有政府购买服务、PPP、委托代建、自建自营等，委托代建和自营模式偿债责任相对清晰，或是未来公益性住房项目主流模式。区域分布方面，江苏、浙江、山东等地有关城投数量和占比均较多；主体级别上，涉公益住房城投主体主要集中在 AA 和 AA+。政策支持方面，三大工程或将助力城投公司公益住房业务，广东、江苏、山东、福建、浙江经济体量大省份，符合三大工程要求的城市较多。城投与城投与商品房商品房 通过城投拿地数据和收入明细两个角度来衡量城投参与商品房情况。
3、城投拿地方面，地方政府土地出让收入普遍下降趋势下，城投拿地金额占比波动上升，江苏、浙江、山东等地城投拿地较多。从收入明细数据看，江苏、浙江、山东、湖南、四川、湖北、江西等地涉商品房城投数量较多，主体级别主要分布在 AA、AA+和AAA，AAA 主体涉商品房占比明显高于 AA+和 AA。将涉公益住房和涉商品房城投统称为涉房城投。整体来看，涉房城投占比相对较高，城投承接房地产业务具有一定产业基础，但考虑到房地产企业数量较多、规模较大，城投可承接范围有限。城投与城投与房地产企业房地产企业 除合资成立项目公司和业务往来外。城投与房地产企业方面的联系主要有两点，一是股权投资，二是纾困。股权投资方面，城投
4、公司主要是通过入股房地产企业实现业务转型或资产保值增值，房地产上升时期更为明显。纾困房地产方面，城投主要是通过棚改统贷统还、项目并购、参与破产重整和收购现房等，助力房地产企业保交楼。城投与城投与二手房二手房 部分地区指定城投作为二手房“统购”主体。收购模式上，苏州、无锡等地主要是市民用旧房置换指定城投公司的存量商品房，郑州仅指定城投公司作为二手房收购主体，未指定二手房置换对象，且规模远超前者。城投收购二手房可促进当地房地产市场，统购二手房也能增加保障房供给，但收购二手房所需资金规模较大，“统购”主体资金压力或有所增加。风险提示：风险提示：房地产相关政策不及预期，涉房业务加大融资压力。请务必阅读
5、正文之后的免责条款部分 2 目录 一、城投与公益性住房：保障房和安置房一、城投与公益性住房：保障房和安置房 .4 4 1.1、业务模式：政府购买服务、业务模式：政府购买服务、PPP、委托代建、自建自营等、委托代建、自建自营等 .4 4 1.2、主体分布：区域分布以东部地区为主，主体级别以、主体分布：区域分布以东部地区为主，主体级别以 AA+、AA 为主为主 .5 5 1.3、未来展望：、未来展望：“三大工程三大工程”引领下，城投仍将大规模参与公益住房业务引领下，城投仍将大规模参与公益住房业务 .8 8 二、城投与商品房：城投拿地与业务收入视角二、城投与商品房：城投拿地与业务收入视角 .9 9
6、2.1、城投拿地：城投招拍挂拿地占地方土地出让收入比重呈上升趋势、城投拿地：城投招拍挂拿地占地方土地出让收入比重呈上升趋势 .9 9 2.2、涉商品房城投：分布情况与拿地数据较吻合，、涉商品房城投：分布情况与拿地数据较吻合，AAA 占比相对较高占比相对较高 .1111 2.3、城投承接房地产：具有一定产业基础，但规模有限、城投承接房地产：具有一定产业基础，但规模有限 .1414 三、城投与房地产企业：股权投资和纾困基金三、城投与房地产企业：股权投资和纾困基金 .1717 3.1、城投入股房地产：产业转型或金融投资需求、城投入股房地产：产业转型或金融投资需求 .1717 3.2、城投纾困房地产：
7、推进房地产企业保交楼、城投纾困房地产：推进房地产企业保交楼 .1818 四、城投与二手房：城投公司成二手房四、城投与二手房：城投公司成二手房“统购统购”主体主体 .1818 4.1、房地产、房地产“以旧换新以旧换新”：区域分布以东部经济体量较大地区为主：区域分布以东部经济体量较大地区为主 .1818 4.2、二手房、二手房“统购统购”：城投成二手房收购主体，资金压力或加大：城投成二手房收购主体，资金压力或加大 .1919 五、风险提示五、风险提示 .2121 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录图表目录 图表图表 1 1：棚改项目政府购买模式流程图棚改项目政府购买模式流程图 .5 5
8、 图表图表 2 2：棚改项目棚改项目 PPPPPP 模式流程图模式流程图 .5 5 图表图表 3 3：涉公益性住房城投区域分布情况涉公益性住房城投区域分布情况 .6 6 图表图表 4 4：涉公益性住房城投主体级别分布情况涉公益性住房城投主体级别分布情况 .7 7 图表图表 5 5：各省涉公益住房城投主体级别分布情况各省涉公益住房城投主体级别分布情况 .7 7 图表图表 6 6：城区总人口城区总人口 500500 万人以上城市分布情况（个）万人以上城市分布情况（个）.8 8 图表图表 7 7：城区总人口城区总人口 200200 万人以上城市分布情况（个）万人以上城市分布情况（个）.8 8 图表图
9、表 8 8：城区总人口城区总人口 300300 万人以上城市分布情况（个）万人以上城市分布情况（个）.9 9 图表图表 9 9：城区总人口城区总人口 100100 万人以上城市分布情况（个）万人以上城市分布情况（个）.9 9 图表图表 1010：各地城投拿地面积和成交额同比增幅普遍下降各地城投拿地面积和成交额同比增幅普遍下降 .1010 图表图表 1111：各地城投拿地成交额占土地出让收入情况各地城投拿地成交额占土地出让收入情况 .1111 图表图表 1212：涉商品房城投区域分布情况涉商品房城投区域分布情况 .1212 图表图表 1313：涉商品房城投级别分布情况涉商品房城投级别分布情况 .
10、1313 图表图表 1414：涉商品房城投分省份分级别分布情况涉商品房城投分省份分级别分布情况 .1313 图表图表 1515：涉房城投区域分布情况涉房城投区域分布情况 .1515 图表图表 1616：涉房城投级别分布情况涉房城投级别分布情况 .1616 图表图表 1717：涉房城投分区域分级别分布情况涉房城投分区域分级别分布情况 .1616 图表图表 1818：城投公司通过增发股份等置换控股股东涉房资产城投公司通过增发股份等置换控股股东涉房资产 .1717 图表图表 1919：城投公司市场化入股房地产企业城投公司市场化入股房地产企业 .1717 图表图表 2020：城投公司参与房地产纾困的四
11、种模式城投公司参与房地产纾困的四种模式 .1818 图表图表 2121：分日期房地产分日期房地产“以旧换新以旧换新”分布情况（城）分布情况（城）.1919 图表图表 2222：分区域房地产分区域房地产“以旧换新以旧换新”分布情况（城）分布情况（城）.1919 图表图表 2323：郑州市城投收购二手房流程示意图郑州市城投收购二手房流程示意图 .2020 图表图表 2424：部分参与房地产部分参与房地产“以旧换新以旧换新”城投公司基本情况城投公司基本情况 .2121 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 近日郑州市指定城投公司作为“统购”主体，收购二手房用于保障性租赁住房。长久以来，城投平台参与房
12、地产业务的范围和参与程度，不断扩大和提高，从棚改等公益性房地产业务，到参与商业住房项目，再到房地产股权投资和纾困，乃至如今的收购二手房，本文将对城投平台所涉及的房地产业务进行全面梳理。一一、城投城投与与公益公益性性住房住房：保障房和安置房：保障房和安置房 1.1、业务业务模式：政府购买服务、模式：政府购买服务、PPP、委托代建、自建自营、委托代建、自建自营等等 城投公益类城投公益类住房住房业务主要分为保障性住房和安置房两类业务主要分为保障性住房和安置房两类。城投公司公益性住房业务包括保障性住房和安置房两大类，前者主要用于保障低收入人群买房或租房需求，后者主要用于对棚改等项目拆迁户的安置补偿。2
13、008 年 4 万亿政策之后，地方加大棚改和保障房建设工作力度，城投公司相应业务开始较快增加。公益类公益类性性房建设模式房建设模式包括包括政府购买服务政府购买服务、PPP、委托代建、委托代建、自建自营、自建自营等等模模式式。历史上使用较多的是政府购买服务和 PPP 模式：（1）政府购买服务模式常见于棚改中的“省级统贷、市县购买”。该模式下，由省或市较高级别城投统一向政策性银行贷款，转贷给市县城投用于棚改建设，并由市县政府部门对棚改项目进行回购。（2）PPP 模式主要是政府或其授权部门与社会资本合资设立项目公司，由其负责项目投融资和建设。实施方式主要包括建设运营移交（BOT）、转让运营移交（TO
14、T）、改建运营移交（ROT）、建设拥有运营移交（BOOT）、设计建设融资运营移交（DBFOT）,回报机制主要包括基于使用者付费的特许经营和基于政府付费的私人融资计划（PFI）两种。请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 图表图表1 1：棚改项目政府购买模式流程图棚改项目政府购买模式流程图 图表图表2 2：棚改项目棚改项目 PPPPPP 模式流程图模式流程图 资料来源：地方政府官网，中邮证券研究所 资料来源：财政部，地方政府官网，中邮证券研究所 偿债责任不清导致政府购买服务和偿债责任不清导致政府购买服务和历史上的历史上的 PPP 模式先后模式先后受限受限。上述模式均可能导致偿债责任不清晰问题，政府
15、购买服务和历史上的 PPP 先后被“叫停”。财政部发文坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资行为（财预【2017】87 号）明确地方政府及其部门不得利用或虚构政府购买服务合同为建设工程变相举债；关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见（国办函【2023】115 号）要求 PPP 项目聚焦使用者付费项目且全部采取特许经营模式，基于政府付费的私人融资计划（PFI）未来或面临一定不确定性。委托代建委托代建和和自建自建自营自营模式模式或是未来或是未来城投平台参与公益性房地产业务的城投平台参与公益性房地产业务的主流主流模式。模式。（1）委托代建主要是由政府部门作为委托方，委托城投进行项目建设。
16、该模式下，委托方按照合同约定对项目进行审核、结算，结算额一般是在项目建设成本基础上加成一定比例，加成部分作为城投利润。（2）自建自营模式主要是城投公司自行筹资建设并运营，对公司资金实力要求较高。但委托代建和自营模式偿债责任相对清晰，或是未来公益性住房项目主流模式。1.2、主体主体分布分布：区域分布以区域分布以东部地区东部地区为主为主，主体级别以主体级别以 AA+、AA 为主为主 江苏、浙江、山东等地涉江苏、浙江、山东等地涉公益性住房公益性住房城投城投数量和占比均数量和占比均较多。较多。根据城投收入明细分类，我们将收入中明确为保障房、人才房、安居房、棚改、安置房、还建房、限价房、经济适用房、公租
17、房等类型收入记为公益性住房业务，不考虑公益性住房业务收入计为“房地产销售”、“工程项目”收入等情况。据此筛选，江苏、浙江、山东绝对数量和占比均较高，河南、湖北、福建、安徽、重庆数量相对较少，但占比均在 10%以上。贷款行区县城投统贷主体（省级/市级城投）1、拨付征收实施单位或当地国土局，用于拆迁补偿2、用于购房补贴3、用于安置房建设4、用于团购房源资金统一投放转借区县城投，约定偿还本息资金投放到项目主体，用于拆迁、建政府购买服务安置房出售、运营收入自有资金、项目运营收入、政府回购资金偿还转贷资金本息归集本息后，统一偿还贷款行资本金或其金融机构融资资社会资本政府授权主体项目公司资本金政府监管机构
18、监督项目建设、运营（使用者付费或政府付费）请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 图表图表3 3：涉公益性住房城投区域分布情况涉公益性住房城投区域分布情况 资料来源：DM，iFind，中邮证券研究所 涉涉公益性住房公益性住房城投城投主体级别主要集中在主体级别主要集中在 AA 和和 AA+。从主体级别来看，涉公益性住房城投主要集中在 AA 和 AA+，均在 150 家以上。占比上，AA 和AA+涉公益性住房主体也高于其他主体级别。从趋势上看，涉从趋势上看，涉公益住房公益住房 AAA、AA+、AA 主体数量均有所增加主体数量均有所增加。后续来看，由于“自建自营。后续来看，由于“自建自营模式模式”等模
19、式对”等模式对于城投主体的实力要求更高，未来实力强的高等级主体或更多参与到涉公益性于城投主体的实力要求更高，未来实力强的高等级主体或更多参与到涉公益性住房业务中。住房业务中。省份涉公益住房城投数量（家）-2019年涉公益住房城投数量（家）-2020年涉公益住房城投数量（家）-2021年涉公益住房城投数量（家）-2022年城投总数（家）-2019年城投总数（家）-2020年城投总数（家）-2021年城投总数（家）-2022年占比（%）-2019年占比（%）-2020年占比（%）-2021年占比（%）-2022年江苏省12912812712857759861061222.3621.4020.822
20、0.92浙江省102999910942044645646024.2922.2021.7123.70山东省3233384323725027427213.5013.2013.8715.81河南省1417222210412113013313.4614.0516.9216.54湖北省2022171913114114714815.2715.6011.5612.84福建省1515181710410710810514.4214.0216.6716.19安徽省1822191614315015815912.5914.6712.0310.06四川省161918132272312372347.058.237.595
21、56重庆市91116131271341331297.098.2112.0310.08江西省71012121361451431375.156.908.398.76湖南省151313111811851801758.297.037.226.29陕西省117877476757814.869.2110.678.97上海市6686626166669.689.8412.129.09北京市4665616360596.569.5210.008.47广西89456366656512.7013.646.157.69天津市64444444413913.649.099.7610.26新疆3234545247425.5
22、63.856.389.52广东省22131001161121132.001.720.892.65河北省4433424039399.5210.007.697.69贵州省54531171211131164.273.314.422.59黑龙江省33331412111121.4325.0027.2727.27云南省4231686760525.882.995.001.92内蒙古1111818965.56-11.1116.67甘肃省22212022171510.009.0911.766.67吉林省111242318194.174.355.56-辽宁省331443523186.828.574.35-宁夏17
23、765-14.29-山西省222212121-9.52-海南省4555-西藏5555-青海省3322-请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 图表图表4 4：涉公益性住房涉公益性住房城投城投主体级别分布情况主体级别分布情况 资料来源：DM，iFind，中邮证券研究所 各地各地涉涉公益住房公益住房 AA 主体数量增减不一主体数量增减不一，关注确认收入和回款稳定性关注确认收入和回款稳定性。分省份分主体级别来看，各地整体变动不大，其中浙江、山东、湖北涉公益住房AA 主体数量有所增加。不过，四川、安徽和重庆，涉公益住房 AA 主体数量有所减少，或是因为相关项目完工并全部确认收入，亦或当年未确认相关收入，
24、需关注其确认收入和回款的稳定性。图表图表5 5：各省各省涉涉公益住房公益住房城投城投主体级别主体级别分布情况分布情况 资料来源：DM，iFind，中邮证券研究所 涉公益住房城投数量（家）-2019年涉公益住房城投数量（家）-2020年涉公益住房城投数量（家）-2021年涉公益住房城投数量（家）-2022年城投总数（家）-2019年城投总数（家）-2020年城投总数（家）-2021年城投总数（家）-2022年占比（%）-2019年占比（%）-2020年占比（%）-2021年占比（%）-2022年AAA303332393553823963998.458.648.089.77AA+138151160
25、15678585592794617.5817.6617.2616.49AA225222230225150315731602162914.9714.1114.3613.81AA-12129111421521561568.457.895.777.05AAAAA+AAAA-AAAAA+AAAA-江苏省124365144465浙江省437502636602山东省14231114252湖北省1871189四川省2141381河南省38913981福建省278278安徽省16121572重庆市51057江西省146146陕西省125115天津市1313新疆1213广西22122湖南省18311621黑龙江
26、省1212上海市431321内蒙古11河北省12111甘肃省21贵州省221111云南省111北京市1423吉林省1广东省121各省涉公益住房城投主体级别分布情况（家）-2021年各省涉公益住房城投主体级别分布情况（家）-2022年 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 1.3、未来展望：、未来展望：“三大工程三大工程”引领下，城投仍将大规模参与引领下，城投仍将大规模参与公益住房业务公益住房业务 三大工程或将助力城投公司三大工程或将助力城投公司公益住房公益住房业务。业务。2023 年，“三大工程”成为中央重点关注之一。国务院常务会议先后审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见
27、关于规划建设保障性住房的指导意见等，要求超特大城市积极稳步推进城中村改造，同时支持城区常住人口 300 万以上的大城市率先探索加大保障性住房建设和供给，推动建立房地产业转型发展新模式。考虑到三大工程中政府参与度高、投资规模大、民生属性强等特点，城投公司预计将在三大工程中扮演重要角色。人口较多城市主要分布在经济体量较大省份。人口较多城市主要分布在经济体量较大省份。根据2022 年城市建设统计年鉴，城区总人口在 500 万以上的有 19 座城市，其中超大城市 8 个，特大城市 11 个，分布在 15 个省/市/自治区。城区总人口在 300 万以上的城市有 32 座。如果我们将总人口数量要求分别降
28、低至 200 万和 100 万，并纳入所有省会城市，则分别有 52 座和 106 座。区域分布上，人口较多城市主要分布在广东、江苏、山东、福建、浙江等经济体量较大地区。图表图表6 6：城区总人口城区总人口 5 50000 万人以上城市分布情况万人以上城市分布情况（个个）图表图表7 7：城区总人口城区总人口 2 20000 万人以上城市分布情况万人以上城市分布情况（个个）资料来源：住建部，中邮证券研究所 资料来源：住建部，中邮证券研究所 012301234567广东江苏山东河北浙江福建河南辽宁安徽北京甘肃广西贵州海南黑龙江湖北湖南吉林江西内蒙古山西陕西上海四川天津新疆云南重庆西藏 请务必阅读正文
29、之后的免责条款部分 9 图表图表8 8：城区总人口城区总人口 3 30000 万人以上城市分布情况万人以上城市分布情况（个个）图表图表9 9：城区总人口城区总人口 1 10000 万人以上城市分布情况万人以上城市分布情况（个个）资料来源：住建部，中邮证券研究所 资料来源：住建部，中邮证券研究所 二二、城投城投与与商品房商品房：城投拿地：城投拿地与业务收入视角与业务收入视角 2.1、城投拿地：、城投拿地：城投城投招拍挂招拍挂拿地占地方土地出让收入比重呈上升趋势拿地占地方土地出让收入比重呈上升趋势 城投公司从事城投公司从事商品房商品房主要分为自主开发和合作开发两种模式主要分为自主开发和合作开发两种
30、模式。除了公益类住房，由于在资金、拿地等方面的优势，部分城投公司也参与到商品房开发。城投公司商品房业务模式主要分为自主开发与合作开发两种类型，前者城投自行融资、拿地、建设、销售，后者城投公司以土地、现金等形式出资，与房地产开发商成立合资公司进行房地产项目开发建设。城投拿地数据和业务收入明细两类数据城投拿地数据和业务收入明细两类数据衡量城投开展商品房业务情况衡量城投开展商品房业务情况。（1）城投拿地数据方面，我们选择土地出让方式为“招拍挂”，且土地用途明确为住房用地的情况；（2）业务收入方面，我们将收入明细剔除掉公益性住房业务后，筛选涉及房地产销售的数据。需要说明的是，由于城投公司可能既有公益性
31、住房业务又有商品房业务，且部分涉房收入明细同时包含两类业务情况，如收入明细中“房地产销售”科目可能既包括商品房，也包括公益性住房，但在我们统计口径中只统计为商品房收入，故涉商品房城投数量明显高于涉公益性住房城投。城投拿地城投拿地金额增幅呈下降趋势，金额增幅呈下降趋势，受监管受监管政策政策影响影响 2023 年年增幅增幅普遍为负普遍为负。从总额看，2023 年江苏省城投涉房拿地成交金额较大，为 4521.98 亿元；浙江省为 1252.54 亿元，同比下降超 40%。山东、湖北、上海、四川、湖南、广东等省均在 500-1000 亿元之间。从增幅来看，从增幅来看，2020 年年城投涉房拿地面积和成
32、交额城投涉房拿地面积和成交额增增0123广东江苏浙江福建山东辽宁北京天津河北山西吉林黑龙江上海安徽江西河南湖北湖南广西重庆四川云南陕西甘肃新疆0123456789101112山东江苏广东浙江四川河北河南辽宁安徽福建广西黑龙江湖北湖南陕西贵州吉林江西内蒙古山西新疆北京甘肃海南宁夏青海上海天津云南重庆西藏 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 幅均较大，但幅均较大，但 2021 年之后增幅普遍呈现下降趋势，年之后增幅普遍呈现下降趋势，2023 年年大部分省份城投拿大部分省份城投拿地金额地金额则则同比同比下降下降，或，或与与 2022 年年 10 月财政部发文禁止通过国企购地等方式虚月财政部发文禁
33、止通过国企购地等方式虚增土地出让收入有关增土地出让收入有关。图表图表1010：各地城投拿地面积和成交额同比增幅普遍下降各地城投拿地面积和成交额同比增幅普遍下降 资料来源：企业预警通，中邮证券研究所 城投城投拿地拿地占地方土地出让收入比重占地方土地出让收入比重波动波动上升上升。疫情冲击叠加三条红线和房住不炒政策基调下，前期房地产行业受到较大影响，拿地积极性有所下降。与此同时，城投拿地金额增加较快。我们用城投涉房拿地成交额占地方政府土地出让收入比重粗略测算，地方政府土地出让收入普遍呈下降趋势，而城投拿地金额占比却波动上升。2019年2020年2021年2022年2023年2020年2021年202
34、2年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2020年2021年2022年2023年江苏省835.071592.503103.414421.824528.6790.7094.8842.482.42450.21947.662,963.154,852.324,521.98110.49212.6863.76-6.81浙江省61.62505.94635.251871.431285.07721.0625.56194.60-31.3361.03528.12800.612,205.701,252.54765.3451.60175.50-43.21山东省482.581469.012044.
35、272076.541573.90204.4139.161.58-24.21145.57617.30947.011,113.77774.97324.0653.4117.61-30.42湖北省598.381461.391059.451580.361716.32144.22-27.5049.178.60438.75563.48335.21751.04771.2228.43-40.51124.052.69上海市12.9596.20148.60181.71145.68642.8654.4722.28-19.8313.46112.06588.69748.43732.98732.82425.3227.14-
36、2.06四川省553.071010.631075.591870.931342.1082.736.4373.94-28.27383.35645.51748.431,203.33723.4068.3915.9460.78-39.88湖南省422.641055.621269.902086.551581.37149.7720.3064.31-24.21143.25411.27468.70926.75674.88187.1013.9797.73-27.18广东省23.31273.48309.71712.98468.311073.2313.25130.21-34.3215.37432.53636.891,
37、380.20535.932713.8747.25116.71-61.17安徽省532.73715.49977.591322.97970.8234.3136.6335.33-26.62157.24280.61388.86667.14476.0878.4638.5771.56-28.64福建省164.69226.48318.06624.12486.8237.5240.4496.23-22.00108.49191.33318.97719.27465.0876.3566.71125.50-35.34江西省381.38991.03888.141050.68882.38159.85-10.3818.30-
38、16.02154.64492.19377.46568.02381.05218.27-23.3150.49-32.92北京市11.9510.3537.29119.67208.17-13.39260.29220.9273.953.7020.02215.26191.59310.98441.07975.24-10.9962.31河南省228.27731.95878.691206.63802.34220.6520.0537.32-33.5151.07243.89269.73596.40305.31377.5510.60121.11-48.81河北省79.29126.31213.23315.78498.1
39、159.3068.8148.0957.7435.4745.93114.97147.63269.5329.49150.3028.4182.57陕西省98.48225.86479.48482.39359.44129.35112.290.61-25.4959.41140.61340.68482.55248.46136.69142.2941.64-48.51重庆市192.54526.49465.14760.63499.30173.44-11.6563.53-34.3665.68295.63277.91354.05191.66350.10-5.9927.40-45.87广西218.49629.72332
40、04321.64347.05188.21-47.27-3.137.9065.69201.54165.23143.21165.48206.79-18.01-13.3315.55天津市92.93246.6021.1672.40104.39165.36-91.42242.1644.1966.49192.4818.1790.35149.50189.48-90.56397.3565.46贵州省129.11486.29523.50653.12479.26276.657.6524.76-26.6226.39131.26144.39209.54144.68397.2910.0145.12-30.95吉林省1
41、7.9262.9987.3244.46114.11251.5138.63-49.08156.6612.5836.8683.2012.0280.30192.92125.76-85.56568.36辽宁省17.5315.9134.68184.51114.53-9.24117.98432.04-37.939.0527.9914.44125.7971.47209.24-48.41771.18-43.19山西省57.9165.0285.39192.7987.9012.2831.33125.78-54.4131.5040.2131.0399.4542.4927.64-22.81220.45-57.28海南
42、省14.0917.856.0512.3027.2826.69-66.11103.31121.792.3693.3912.195.1639.493862.29-86.95-57.69665.91云南省124.68279.1198.8080.6782.93123.86-64.60-18.352.8030.2172.2924.0337.9435.16139.31-66.7657.87-7.33新疆150.27257.44522.78272.22160.7271.32103.07-47.93-40.9621.7743.4262.5437.0311.7699.4844.03-40.80-68.25内蒙古
43、46.8632.9376.5046.3618.13-29.73132.31-39.40-60.896.847.4313.225.606.218.6578.07-57.6910.95宁夏4.714.7256.48-4.130.211096.61-2.190.765.59-4.46-65.33637.21-甘肃省77.8687.2792.0050.6924.0912.095.42-44.90-52.4815.6117.4222.525.043.9911.6129.30-77.61-20.81黑龙江省22.89204.2625.4314.8423.72792.35-87.55-41.6459.843
44、9635.6188.471.651.81798.73148.45-98.149.46青海省-6.29-5.33-0.54-0.66-同比增幅（%）出让面积(万平方米)城投涉房拿地成交金额(亿元)同比增幅（%）请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 图表图表1111：各地城投拿地各地城投拿地成交额占土地出让收入情况成交额占土地出让收入情况 资料来源：企业预警通，中邮证券研究所 2.2、涉、涉商品房商品房城投：城投：分布情况与拿地数据较吻合，分布情况与拿地数据较吻合，AAA 占比相对较高占比相对较高 涉涉商品房商品房城投分布城投分布与城投拿地数据较为吻合与城投拿地数据较为吻合。从收入明细数据看，
45、涉商品房城投数量分布情况与城投拿地数据较吻合。数量上，2022 年末江苏、浙江、山东涉商品房城投数量均在 100 家以上，且占比相对较高，基本在 30%以上。湖南、四川、湖北、江西等地次之，数量在 50-100 家之间。涉房城投数量较多省份，与城投拿地较多省份较为吻合。2019年2020年2021年2022年2023年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年江苏省8,564.2310,618.2912,788.9810,690.409,482.2023.9820.44-16.41-11.3045
46、0.21947.662,963.154,852.324,521.985.268.9223.1745.3947.69浙江省8,259.5410,274.4910,372.308,336.156,469.9924.400.95-19.63-22.3961.03528.12800.612,205.701,252.540.745.147.7226.4619.36山东省6,086.386,650.247,137.145,396.254,156.139.267.32-24.39-22.98145.57617.30947.011,113.77774.972.399.2813.2720.6418.65广东省5
47、528.798,031.977,861.304,665.663,817.7945.28-2.12-40.65-18.1715.37432.53636.891,380.20535.930.285.398.1029.5814.04四川省3,777.224,366.664,441.414,281.001,621.6015.611.71-3.61-62.12383.35645.51748.431,203.33723.4010.1514.7816.8528.1144.61河南省3,514.873,272.622,969.631,930.703,951.50-6.89-9.26-34.99104.675
48、1.07243.89269.73596.40305.311.457.459.0830.897.73安徽省3,113.102,864.183,243.412,822.252,084.64-8.0013.24-12.99-26.14157.24280.61388.86667.14476.085.059.8011.9923.6422.84湖北省3,103.883,278.863,444.642,452.75-5.645.06-28.80-438.75563.48335.21751.04771.2214.1417.199.7330.62-北京市2,717.832,187.592,454.022,100
49、791,946.89-19.5112.18-14.39-7.333.7020.02215.26191.59310.980.140.928.779.1215.97湖南省2,656.003,195.003,605.202,952.602,283.0020.2912.84-18.10-22.68143.25411.27468.70926.75674.885.3912.8713.0031.3929.56福建省2,425.662,907.853,193.142,492.791,920.6719.889.81-21.93-22.95108.49191.33318.97719.27465.084.476.
50、589.9928.8524.21重庆市2,294.202,201.652,043.671,561.860.00-4.03-7.18-23.58-100.0065.68295.63277.91354.05191.662.8613.4313.6022.67-上海市2,248.502,983.503,527.503,798.703,196.5032.6918.237.69-15.8513.46112.06588.69748.43732.980.603.7616.6919.7022.93河北省2,033.732,767.352,541.781,720.351,912.0336.07-8.15-32.3
