1、 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -1-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 20 年 9 月 20 年 9 月 海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域控制性详细规划海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域控制性详细规划 说明书说明书 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -2-天 然 高 逸 的 北 宗
2、 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况.3 一、一、项目概况项目概况.3 二、二、现状概况现状概况.3 第二章第二章 现状条件分析现状条件分析.7 一、一、土地利用现状分析土地利用现状分析.7 二、二、综合地形分析综合地形分析.7 三、三、现状道路分析现状道路分析.8 四、四、现状村庄分析现状村庄分析.9 五、五、现状景观分析现状景观分析.9 六、六、用地权属分析用地权属分析.10 七、七、用地适建性评价用地适建性评价.10 第三章第三章 背景条件解读背景条件解读.11 一、一、市场调研市场调研.12 二、二、旅游区开发模式旅游区开发模式.12
3、 三、三、开发时序开发时序.13 四、四、开发项目开发项目.13 第四章第四章 相关开发实例的借鉴相关开发实例的借鉴.14 一、一、天津海滨旅游度假区天津海滨旅游度假区.14 二、二、高尔夫高尔夫.15 三、三、夏威夷火奴鲁鲁城区海滩夏威夷火奴鲁鲁城区海滩.16 四、四、悉尼海滩悉尼海滩.17 第五章第五章 区位及相关规划分析区位及相关规划分析.18 一、一、区域和地理位置区域和地理位置.18 二、二、上层规划指导上层规划指导.22 三、三、与相关规划的衔接与相关规划的衔接.34 第六章第六章 发展目标及思路发展目标及思路.35 一、一、研究框架研究框架.35 二、二、基本思路基本思路.36
4、三、三、基本目标基本目标.36 四、四、规划原则规划原则.37 五、五、研究范围研究范围.37 第七章第七章 规划依据规划依据.38 第八章第八章 总体规划布局总体规划布局.39 一、一、设计构思设计构思.39 二、二、方案比较方案比较.39 三、三、规模结构规模结构.39 四、四、功能分区功能分区.39 五、五、用地布局用地布局.40 六、六、休闲度假中心详细设计休闲度假中心详细设计.42 七、七、绿地系统规划绿地系统规划.43 八、八、景观系统规划景观系统规划.43 九、九、空间形态控制空间形态控制.43 十、十、村庄安置规划村庄安置规划.43 十一、十一、规划用地平衡表规划用地平衡表.4
5、4 第九章第九章 地块划分及地块控制地块划分及地块控制.45 一、一、地块划分原则地块划分原则.45 二、二、地块控制指标体系地块控制指标体系.45 三、三、土地开发容量及强度控制分区土地开发容量及强度控制分区.45 四、四、各地块控制指标各地块控制指标.45 第十章第十章 道路交通组织道路交通组织.47 一、一、道路交通规划目标道路交通规划目标.47 二、二、道路系统规划道路系统规划.47 三、三、道路规划道路规划.47 四、四、交通设施交通设施.47 第十一章第十一章 旅游规划旅游规划.48 一、一、观光旅游产品观光旅游产品.48 二、二、休闲度假旅游产品休闲度假旅游产品.48 三、三、专
6、项旅游产品专项旅游产品.49 第十二章第十二章 市政工程设施规划市政工程设施规划.50 一、一、规划原则规划原则.50 二、二、给水工程规划给水工程规划.50 三、三、排水工程规划排水工程规划.51 四、四、供电规划供电规划.51 五、五、电信和邮政工程规划电信和邮政工程规划.52 六、六、管网综合管网综合.53 第十三章第十三章 开发实施策略与管理实施开发实施策略与管理实施.54 一、一、保障策略保障策略.54 二、二、宣传策略宣传策略.54 三、三、管理组织策略管理组织策略.54 四、四、和谐发展策略和谐发展策略.54 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态
7、态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -3-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 第一章 项目概况第一章 项目概况 一、项目概况一、项目概况 淇水湾位于海南省东北部铜鼓岭国际化生态旅游区南部，文昌市东部龙楼镇和昌洒镇境内交界处的沿海地带，地理位置位于北纬北回归线以南，南面濒海。区内以山地低丘为主，早在中生代白垩纪燕山运动，文昌地区有第二期花岗岩侵入，其后在新生代的地表切割作用和抬升作用下，经过长期地质作用，形成了沿海的花岗岩山丘和丰富的地质地貌。规划区属低纬度地带，地处热带北缘，属热带海洋季风气候，终年无
8、霜、四季常青、气候温和。年平均气温为24.3，夏季平均气温为28，太阳一年有两次直射境内，太阳辐射能量足，年均日照在1800小时以上。沿海潮汐主要受南海潮波系统所制约，也受到地形、径流等影响，潮汐类型主要为非正规全日潮，沿海年平均波高0.9米，最大波高3.0米。淇水湾所在的铜鼓岭是国家自然保护区，为文昌重要的地标和海南岛的“最东端”，作为铜鼓岭国际化生态旅游区的启动开发的重要组成部分，其开发建设和规划管理将在很大程度上影响到海南东部旅游带的发展以及铜鼓岭国际化生态旅游区后续项目的开发建设，因而有必要对其发展进行高起点、高标准的规划。二、现状概况二、现状概况（一）周边情况（一）周边情况 海口市：
9、海口是中国最大经济特区海南省的省会，位于海南岛北端，是海南省政治、经济、文化、信息、商贸中心。海口市设秀英、龙华、美兰、琼山四个辖区,人口规模达170万，面积达2304.8平方公里。海口地处热带北缘，属热带海岛季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。海口三面环海，洁白的沙滩、蔚蓝的海水、弯曲的海岸线使这座滨海城市充满迷人的热带风情。这里有保持完好的火山口遗迹、丰富的地下温泉，有五公祠、海瑞墓、秀英炮台等名胜古迹，是一个充满神奇魅力的旅游度假胜地和绿色现代城市。海口市空气质量名列世界大中城市第五位，被世界卫生组织和中国卫生部确定为全国唯一的世界健康
10、城市试点，并荣获“中国优秀旅游城市”、“中国人居环境奖”、“全国卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“国家园林城市”等荣誉称号。海口生态环境良好，享有“健康市”“生态市”美誉，是一座特别适合人类居住和开展各类户外体育运动的城市，生活在这里的人们富足而快乐。龙楼镇：龙楼镇位于文昌市东部，东、南面临南海，西与文教镇相连，北与昌洒镇接攘，西南与东郊镇毗邻。镇区陆路距离文城镇33公里，距昌洒镇16公里，南距东郊镇18公里。龙楼镇渔业资源发达，盛产龙虾、鲍鱼等。另龙楼地处沿海平原地带，拥有钛矿、玻璃砂等矿产资源，这些资源条件为龙楼镇的城镇经济与产业发展提供了保证。国家卫星发射海南基地的前期准备工作及论
11、证工作正在进行当中，初步拟定发射基地位于龙楼镇内。一旦卫星发射基地在龙楼镇域内建设，将对龙楼城镇建设，城镇化水平等具有巨大带动作用。海口城市景观 龙楼镇景观 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -4-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 铜鼓岭国际化生态旅游区：位于海南省东北部沿海，文昌市东部龙楼镇和昌洒镇境内，陆地面积为 123.5 平方公里，海域面积 40 平方公里，七洲列岛 1.01 平方公里，海岸线长 33 公里。包括铜鼓岭自
12、然保护区、宝陵河、淇水湾、月亮湾地带。铜鼓岭区域自然风光秀丽，人文景观丰富。淇水湾一面靠山，两面临海，自然景观条件较好。但其今后的主要发展方向并非以观光为主导，而重点在旅游度假和休闲活动，因而，我们的下一阶段在景观方面的主要任务可概括为两个方面：保护自然景观资源，并将其融入整体景观环境塑造之中，浑然一体；创造丰富的人文景观资源，营造世界一流度假环境。2003 年 1 月，铜鼓岭自然保护区被批准为国家级自然保护区，保护对象热带长绿季雨矮林生态系统及其野生动物，海蚀地貌景观，珊瑚礁及其底栖生物，保护区类型包括野生动植物类型，森林生态系统类型、地质地貌类型，海洋与海岸生态系统类型，按保护区类型铜鼓岭
13、自然保护区被确定为生态系统类型自然保护区。保护区 风景 环境 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 （二）规划现场（二）规划现场 时间：1、2006 年 8 月 11 日 2、2006 年 9 月 28 日 地点：海南文昌铜鼓岭 路线：海口文昌市区龙楼镇铜鼓岭自然 保护区海星度假村东升农场紫薇 村海边村红海村道合村小澳港 大澳港石头公园鲍鱼养殖区龙 楼酒店 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭
14、岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -6-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 淇水湾地区：村落总体分布是中部密度最大，东部和西部密度较小，整体密度东部大于西部。建筑形式多为坡屋顶，部分村宅形成围合院落式，总体上各村庄各部建筑质量不高，也缺乏有效的内部规划。公仔戏为人偶同演的木偶戏，现主要分布在乡村。其发展历史已有 400 年，据资料，其由我国中原地区传入海南岛，以琼剧唱腔与表演为基调，在人物上与琼剧一样也有生、旦、杂、丑等角色之分，民间逢年过节或其它庆典活动都喜欢上演公仔
15、戏。可开发成观光和参与性的产品，具有浓郁的地方特色。建筑 吊栏休闲 海边游玩 村落 入村标志 入口的小茶室 村落 门楼 新建村居 典型居民院落 民俗 村落 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -7-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 第二章 现状条件分析第二章 现状条件分析 一、土地利用现状分析一、土地利用现状分析 淇水湾地区目前无集中的城市建设，以原有村落为主，总体分布是中部密度最大，东部和西部密度较小，整体密度东部大于西部。林地
16、、村镇居民点和农田所占比例最高，分别占总占地面积的 43.43%、35.54%和 11.24%。居住环境比较破旧，三类建筑居多。这一方面说明淇水湾地区良好的生态环境基础，另一方面也反映了如何处理农村居民点和风景区的关系，将成为我们需要重点对待的问题。因为这项工作与前期的投入和旅游区总体景观环境的塑造息息相关。此外，在现状各类用地中，刚性用地（基本农田、海防林）在空间上、规模上必须保留，但由于在总用地中所占比例不高，所以对开发建设影响不大。二、综合地形分析 二、综合地形分析（一）地形（一）地形 通过对规划区地形的全镇数字化模拟，我们对淇水湾区用地的高程、坡度、坡向、用地阴影，以及潮水位对用地的影
17、响等因素进行了逐项的分析。其结果将对接下来规划区的功能结构、用地布局、道路的走向等级、景观节点的选择、建筑物布局以及朝向、用地强度分区等产成直接的指导作用，是整个方案成立与否的关键性基础工作。（二）用地高程（二）用地高程 规划区内的用地高程大多集中在 2.96 米（最高潮水位以上）30 米之间。2.96 米以下的用地主要分布在北部沿海的区域范围之内。30 米高程以上的用地则主要分布在文铜公路沿线和规划区东部。规划区内共有四处相对较高的用地，最好点位于规划区最东部，与铜鼓岭相交之处。用地总体来说，南高北低，东高西低，起伏不是很大。高程分级 比例（）高程分级 比例（）0-10 24.97 10 2
18、5.26 20-30 28.66 30-40 10.62 400 4.31 50-60 2.22 60-70 1.56 70-80 1.06 80-90 0.70 90-100 0.39 100-110 0.15 110-120 0. 120-140 0.04 （三）坡度（三）坡度 除地质条件以外，坡度是决定工程开发难度的最重要因素。对规划区内土地的坡度分析，表明大部分的用地属于一类和二类建设用地，两者占规划区总面积的 97.37%。80左右的三类建设用地位于规划区东部，生态保护区内地势较高的位置。（四）用地朝向（四）用地朝向 在地形起伏的旅游区内进行用地朝向的分析，可以帮助我们判断出不同地段
19、内的有效景观范围，从而影响用地功能的分区、景观风貌分区和土地使用价值的高低。整个用地范围内，地形总体特点是坡向变化较为明显，结合高程的分析来看，呈现出地形起伏不大，但变化较多的特点，规划宜采用组团布局的方式，一方面可以降低开发成本，另一方面也可以在保证一定开发强度的同时，尽可能保持原生态的环境。南向坡地比例较大，高地又相对与集中在北部，所以整个地区内朝向大海的用地比例较高，整体景观价值较好。文铜公路沿线以南集中了较多的西北向坡地，坡度（）比例（）0-3 19.02 3-8 40.28 8-10 9.85 10-15 11.59 15 5.63 20-25 3.65 25 9.99 海海海南南南
20、文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -8-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 可以结合绿化景观形成规划区与以外地区的自然分界，同时可以在东西向坡地的交接处，考虑做为规划区内纵向道路的入口。规划区内大部分的平坡地位于区域西部，可以结合高尔夫运动场，考虑作为球场的辅助出口或者布置停车场等设施。坡向 比例（）坡向 比例（）平地 0.88 北 8.47 东北 8.38 东 10.14 东南 16.76 南 20.00 西南 14.95 西 10.19
21、西北 10.23 （五）用地阴影分析（五）用地阴影分析 从规划区用地的阴影分析，我们可以看出，由于位于低纬度地区的原因，规划区内一年内阴影覆盖面积所占比例均较低，而明确位于所测时间段内阴影范围内的用地，可以有助于我们深化下一设计阶段的灯光等设施的布局。月份 时间 太阳高度角 方位角 阴影面积比例 月份 时间 太阳高度角 方位角 阴影面积比例 7 点 11 99 5.12 3 月份 17 点 13 260 4.48 7 点 22 73 0.76 6 月份 18 点 6 292 16.50 7 点 16 104 2.05 10 月份 17 点 7 260 11.89 8 点 20 125 1.19
22、 12 月份 17 点 6 243 13.45 （六）潮水位影响（六）潮水位影响 由于规划区北部紧邻大海，因此防止潮水灾害的影响是规划的重要内容。我们根据具备高程数值的地形图，绘制了 2.95 米的潮水位线，然后根据总体规划的要求，将距最高潮水位线 180米200 米之内的用地作为海防林区，明确其作为禁止建设用地的性质和要求。三、现状道路分析三、现状道路分析 文铜公路是目前进入淇水湾地区的唯一通道，属于二级公路。其中两条 6 米柏油路，其它为4 米通村道路。村里交通工具多为摩托车。目前来看，除了道路等级整体偏低以外，主要是缺乏内部纵向主要道路，以及滨海景观道路，横向联系的次要道路密度过低，造成
23、沿东西向分布的各功能组团之间联系较差，降低整个地区的机动性。注：字母所代表的断面形式可参考图件中“图 08：现状道路分析图”规划区内现状道路一览表 道路名称道路等级 道路总长 道路宽度 断面形式 路面质量 文铜公路二级公路 2876.69M 7M A 柏油路 主要道路一般公路 6301.16M 6M B 柏油路 通村道路乡村公路 10522.01M 4M C 土路/柏油路 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -9-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的
24、 珠 山 风 景 四、现状村庄分析四、现状村庄分析 淇水湾区范围内的各类居民点，包括行政村一处，为红海村，农场一处，为东升农场，其余均为自然村。人口大多在 100300 人之间，300 以上的居民点有三处，人口依次为红海：387人；铜山：368 人；洪福：310 人。总体分布上来说，中部密度最大，东部和西部密度较小，整体密度东部大于西部。现场踏勘的结果显示，与内地很多村镇建设地区不同的是，目前规划区内大多数村庄均整体分布在主要交通线的一侧，日常生活对交通形成的干扰基本没有。这为我们下一阶段对村庄的改造提供了良好的基础条件。从总体来说，各村庄各部建筑质量不高，也缺乏有效的内部规划，但由于本身与景
25、区的相对独立性，对整体开发环境影响不大。下一阶段的主要问题集中在村庄功能的调整、对外形象的塑造与解决农民生活出路三个方面。五、现状景观分析五、现状景观分析 淇水湾地区位于整个铜鼓岭的最南面，一面靠山，两面临海，自然景观条件较好。拥有了整个铜鼓岭旅游区 50左右的海岸线，也是风景资源最好、旅游地产开发潜力最大的区域之一。保护自然景观资源，并将其融入整体景观环境塑造之中，浑然一体；创造丰富的人文景观资源，营造世界一流度假环境。旅游景点现状：淇水湾目前景点大多属于观光类，但由于大多缺乏稀有性，加之交通不便，因而利用程度较低。铜鼓佛光、石头公园等相对著名的景观点产生的经济价值也是十分有限的。海海海南南
26、南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -10-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 六、用地权属分析六、用地权属分析 用地权属表达了目前淇水湾地区内已有意向开发项目的空间位置与开发规模。如何看待这部分用地，我们主要是按照以下几点原则：最大程度尊重已建设的项目；尽可能衔接已经准备规划实施的项目；如有必要对尚未进入实施阶段的项目进行调整。每一个项目从最初的构思到立项实施，每一个阶段都凝结了大量的人力和物力。我们从规划的角度，将从最大程度上给予这些项目
27、充分的考虑。此外，我们对淇水湾地区的基础设施现状也进行了现场的调查与资料采集，并通过对以上所有现状资料的综合分析，在绘制规划区内各基础要素现状分析图的基础上，对初步方案在道路网设置、用地布局、景观点的选取等方面的设计进行指导。七、用地适建性评价七、用地适建性评价 对淇水湾地区的基础设施现状进行现场的调查与资料采集，并通过对以上所有现状资料的综合分析，绘制出规划区内用地的适建性评价图，用以指导初步方案的设计。现状用地平衡表（参照 GB5018893）序号类别名称 面积（ha)比例(%)1 E6 村镇居民点用地 320.92 31.27%2 E6 村委会用地 0.26 0.03%3 C6 教育用地
28、 1.00 0.10%4 C3 旅游用地 3.37 0.33%5 E6 养殖用地 9.93 0.97%6 养猴基地 9.19 0.90%7 S1 道路用地 23.81 2.32%8 G2 海防林 28.38 2.76%9 E2 耕地 101.49 9.89%10 基本农田 12.44 1.21%11 E4 林地 515.66 50.24%12 合计总用地 1026.45 100.00%占地面积 所属单位 公顷 亩 开发性质 开发情况 建设情况 与规划的关系 01 海南强大旅业发展有限公司 13.29 199.30 未开发 商业金融用地和旅游度假用地 02 海南德宝旅业有限公司 10.78 16
29、1.70 未开发 旅游度假用地和高尔夫用地 03 文昌市水产技术推广站 2.53 38.00 未开发 高尔夫用地 04 文昌市城市建设投资有限公司 1.00 15.00 未开发 高尔夫用地 05 海南长江旅业公司 6.67 100.00 未开发 高尔夫用地 06 龙楼酒店 2.00 30.00 已建成 建筑占地 943.63 保留 洪福、淇水经济社 1.33 20.00 未开发 高尔夫用地和防护林用地 08 海星度假村 15.96 239.40 已建成 建筑占地3568.23 保留 海口康乾产业信息发展有限公司 6.46 96.90 未开发 旅游度假用地 10 文昌市土地储备中心 10.47
30、157.00 未开发 一类住宅用地和防护林用地 11 文昌宝隆实业有限公司 2.73 41.00 未开发 一类住宅用地 12 洋浦东桦经济贸易有限公司 2.47 37.00 未开发 高尔夫用地和防护林用地 13 海南亿隆城建投资有限公司 5.27 79.00 未开发 高尔夫用地 14 文昌滨海旅游有限公司 3.67 55.00 未开发 高尔夫用地和防护林用地 15 海口金源有限公司 0.67 10.00 未开发 防护林用地 16 海口国际金贸大厦 0.67 10.00 未开发 防护林用地 总计 85.95 1289.30 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态
31、旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -11-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 第三章 背景条件解读第三章 背景条件解读 淇水湾地区位于风景旅游开发区内，本身也包含风景旅游景点。从大的区域市场分析，我们可以看出，铜鼓岭在今后的发展中，既有机遇，也有挑战。机遇是次区域旅游市场已处在较为成熟的阶段，发育状况良好，有着良好的客源条件，且靠近海南省的交通枢纽城市海口，可达性也较好。挑战是如何面对周边市场的激烈竞争，选择自己的发展方向，赶上、甚至超越海口，成为新的旅游度假集中地。旅游方式散客化 需求类型多样化、个
32、性化 观光旅游向度假旅游转变 商务旅游发展迅猛 旅游体验深度化 期货式旅游逐渐兴起 银发旅游市场潜力巨大 投资第二居所需求增加 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -12-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 经过对文昌铜鼓岭淇水湾地区控制性详细规划项目的实地调查和有关资料的研究，我们认为该规划不同与一般的控制性详细规划，这主要体现在两点：1该地区位于风景旅游开发区内，本身也包含风景旅游景点。从这个角度上来说，该规划应更加接近风景旅游
33、区控制性详细规划的范畴。应该按照风景旅游区详细规划的要求，对规划的内容有所调整；2该地区的控制性详细规划是受开发商委托编制的。从这个角度上来说，在规划目标上，它与一般由政府委托编制的控制性详细规划的目的差别较大。应该从维护开发商利益的方面，对规划目标加以调整。对于第一点，我们参考风景旅游区详细规划的编制要求，对本次规划的内容以及结构进行了调整。前期研究的重点在第二点，我们如何从规划的角度，保证开发商利益的最大化。简单来说，就是尽可能的减少开发商的投资成本，而尽可能的增加开发商的投资收益。针对上述要求，我们认为该规划可以从以下几个方面入手：一、市场调研一、市场调研 东南线 西北线 海文琼 万宁
34、三亚 其他 A 8 3 3 3 B 2 2 1 C 1 1 1 D 1 E 4 3 2 1 总计 15 10 6 5 市场，是开发商生存的基础。市场的潜力越大，项目的成功几率也就越高。淇水湾地区位于海南省文昌县境内，是整个铜鼓岭风景旅游区的一部分。经过对海南省省域范围内现状景点的分析，我们可以看到在海南省 36 处重要景点内，17 处为海滨度假点（A）、5 处为森林度假点（B）、3 处为温泉度假点（C）、1 处为民俗度假点（D），以及 10 处相关旅游景点（E）。这些景点主要集中在三个区域内：海口文昌琼海；万宁；三亚。由这三个区域公共构成海南省内最重要的东南旅游线路。这其中又以海文琼这个区域内
35、的景点数量最为集中，主要为海滨度假点。从大的区域市场分析，我们可以看出，铜鼓岭在今后的发展中，既有机遇，也有挑战。机遇是次区域旅游市场已处在较为成熟的阶段，发育状况良好，有着良好的客源条件，且靠近海南省的交通枢纽城市海口，可达性也较好。挑战是如何面对周边激烈的市场竞争，选择自己的发展方向，赶上、甚至超越海口，成为新的旅游度假集中地。我们认为可以采取以下的发展措施：国内旅游市场需求特征国内旅游市场需求特征 1加强区域旅游联动，建设海南省东北旅游圈的核心区；2提高旅游接待设施水平，吸引更多的度假人口；3加快基础设施建设，尽可能的促进文昌琼海快速通道的建设，使海口、文昌、琼海并列成为海东北旅游圈内的
36、三大支点；4利用文昌琼海快速通道，将文昌纳入海东南旅游线路之中，打造三亚万宁琼海文昌海口的新的滨海旅游线路；5加强对地方特色的宣传，积极扩大旅游市场。对度假游的人群来说，尤其针对国内度假游的人群，行程越长，意味着停留的时间越长，所以从长期的角度来说，铜鼓岭旅游区对远距离的游客更容易形成吸引力。应该将市场开发的重点放在较远的地区内。二、旅游区开发模式二、旅游区开发模式 铜鼓岭旅游区，包括临海区域在内，总面积近百平方公里。任何一家开发商都没有能力，也不可能独自承担整个旅游区的建设。而在现今的形势下，采用何种开发模式，也会对开发商的近、远期利益产成不同的影响。根据陈传康（1992）先生对不同的旅游地
37、开发模式的研究，目前的旅游区根据自身风景资源和区位条件的不同，可分为六种开发模式。而资本经营在旅游度假区的建设中也起着十分重要的作用，因为旅游度假区的开发是一个持续的过程，是一个需要大量投资的过程。目前我国旅游度假区资本的经营模式主要有以下三种：（1）国有控股企业集团管理。代表地：深圳华侨城。特点：广阔的融资渠道、便于扩大经营规模、有利无形资产的经营；（2）政府与国有资本以联合控股的方式合作经营。代表地：甘孜海螺沟。特点：有利于本 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划
38、-13-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 地资源的保护、开发资金较为雄厚、前期基础设施建设比较到位；（3）民营资本独家掌握经营开发权。代表地：四川碧峰峡。特点：直接经济效益显著。这三种主要的投资运作模式各有利弊，国有企业集团与政府参与的管理方式资金充沛，有利于前期的基础设施建设，但是在实际运作中，缺少民间资本的危机意识，容易造成资金的浪费，甚至成为实用价值较低的形象工程，降低土地的投资回报率。而民营资本独立运作的模式，虽然可以产生显著的直接经济效益，但是由于缺少政府的参与和控制，很容易对自然景观与环境造成毁灭性的破坏，把旅游度假区变成了房地产开发区。针对铜
39、鼓岭旅游区开发的特定背景及现实条件，我们认为可以在模式 3 的基础上，加以改进，形成政府、开发商、公众三赢的方式。三、开发时序三、开发时序 旅游区的开发建设是一项系统工程，参考国外同类型、规模旅游区的开发建设经验，从开始到基本形成均在 1520 年左右。选择合理的开发时序，对于开发商来说，既可以促进旅游区建设的快速起步，迅速积累建设资金，减少前期投入，又有利于根据市场情况的变化，及时的调整发展方向与发展战略。经过对铜鼓岭旅游区的实地考察，我们认为该地区在近期的发展应以吸引度假游游客为主，观光游游客为辅，原因在于：1周边度假区较多，潜在客源市场较大；2靠近海口，远离三亚，目前交通不便，不易对短期
40、的观光客形成吸引力；3良好的生态环境是吸引度假客的重要条件。而采取的主要策略可以概括为：?长短 相结合 一方面吸引来此长期度假的游人；另一方面，对于周边度假区内的游人来说，可以通过开发具有一定特色的旅游活动项目，吸引他们作短期的停留。?建留 相结合 在适宜开发建设的用地范围内，大力发展旅游度假的相关产业，尤其注重提高旅游服务设施的水平与档次，以及加强对外交通联系；对于自然及人文景观独特的区域和生态保护的区域，应严格加以控制；对于不影响整个旅游区整体环境与景观的现状村落，可以在保留的基础上，经适当改造，形成新的旅游景点。?远近 相结合 在用地性质的调整与空间布局上，要兼顾近期发展与远期发展目标的
41、综合利益，始终坚持一个目标、分布实施，避免建后拆，拆后建的现象。四、开发项目四、开发项目 选择合适的开发项目是整个旅游区起步成败的关键，自然成为开发商最为关心的问题之一。铜鼓岭旅游区在起步阶段的目标应该是：以特色旅游项目为吸引点，对周边地区的度假游客形成引力，重点强调度假体验。扬长避短，将交通不便而保持良好的原生态环境作为优势，同时以交通条件的改善为发展契机，积极的融入海东南旅游线路，由旅游地中的尽端成为支点，成为海南省最具景观与环境价值的终极旅游度假目的地。海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性
42、性详详详细细细规规规划划划 -14-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 第四章 相关开发实例的借鉴第四章 相关开发实例的借鉴 一、天津海滨旅游度假区一、天津海滨旅游度假区 素有“海滨温泉”美称的天津海滨旅游度假区位于天津市塘沽区高沙岭东面,又叫做海滨浴场,是目前中国最大的人工海滨浴场之一。这里建有全中国规模最大、15 米高的具有三个直滑道和两个旋转滑道的冲水滑梯。海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -15-天 然 高 逸 的 北 宗
43、 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 二、高尔夫二、高尔夫 规划布局根据不同功能采取集中与分散相结合的自由式布局方式。海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -16-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 三、夏威夷火奴鲁鲁城区海滩三、夏威夷火奴鲁鲁城区海滩 夏威夷城市中心区西侧的海滩缺憾在于仅仅有阳光、海水、而局部没有足够宽阔的沙滩（平均沙滩宽度约 10 米），不便于开展系列海上活动。海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国
44、国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -17-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 四、悉尼海滩四、悉尼海滩 悉尼的海滩、海湾不计其数，大部分距城市很近，部分自发形成的集中滨海活动区特点在于距城市距离近（周边有居住、宾馆等相关设施支撑）、海滩尺度适宜、海滩朝向及海浪特点突出，适宜于开展滨海浴场、冲浪或空中滑翔等不同的运动项目。海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划
45、划划 -18-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 第五章 区位及相关规划分析第五章 区位及相关规划分析 一、区域和地理位置一、区域和地理位置（一）区位分析（一）区位分析 铜鼓岭旅游区在国内的趋势：依托铜鼓岭海边稀有海蚀地貌和铜鼓岭 生态保护区的旅游资源，以及航天城科技旅 游资源。以铜鼓岭为分界，北向以月亮湾为 核心，形成国际化顶级休闲度假功能，南向 以聚集人气为主要目的。铜鼓岭旅游区在东南亚的趋势：从海南旅游业发展情况来看，近年来有 了一定的发展，但仍然存在种种结构性矛盾，距离旅游强省还有相当大的距离，需从点上 突破，提升档次，创新业态，实现跨越式发 展。中
46、国航线图 海南市在东南亚的位置海南市在中国的位置 文昌市在海南的位置 龙楼镇在文昌的位置 规划区在铜鼓岭的位置 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -19-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 （二）海南省岛内旅游（二）海南省岛内旅游 海南省位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。海南旅游情况：多数时候，海南旅游即是东线游，由海口出机
47、场，旅游车就直奔琼海、万宁，而后抵达三亚，从一个景点观光到另一个景点，合影，留念，表明自己来过海南一游。但随着个性旅游的兴起，这种环岛观光模式曾经的光环已悄然暗淡，风光一时的海南环岛游不再一枝独秀，多种形式的度假游产品受到游客青睐。更多的游客喜欢在海滨漫步、打打球、晒晒太阳、喝喝酒，悠闲的“心灵之旅”开始受到相当一部分度假游客的认同。同时，特色旅游活动也魅力不减，河谷漂流、雨林探险、海上运动、海底潜水、拉网捕鱼、挑灯捉蟹、探秘沉船等活动受到游客欢迎。海南旅游线路及度假点 海南旅游区位图 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾
48、区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 （三）文昌市（三）文昌市 文昌市位于海南省东北部，路域面积 2403 平方公里，海岸线长 206.7 公里。平均海拔高度42.55 米，年平均温度 23.9。人口 50 余万，共辖 22 镇 3 乡。文昌可以说是海南的文脉所在，历史上人杰地灵，名人辈出，是著名的侨乡，拥有相对丰富的人文资源。同时文昌拥有阳光、海水、沙滩、港湾、植被、空气、海岛、椰树、风情、田园、温泉、渔民村庄等各种类型的高品位旅游资源。虽然就单个类型的旅游资源来说，文昌并不突出，但文昌的旅游资源具有
49、综合性，集宋庆龄故居、孔庙、书院、海底村庄、椰树风情等人文古迹、海蚀地貌、海湾水域风光、生物植被景观、建筑、海南独特的椰乡民俗等旅游资源于一体，既有观光旅游资源，又具备休闲旅游资源，既可与南部三亚的纯自然风光旅游资源形成对比互补，又可与海口都市型旅游互补，也可与该旅游轴线上的博鳌会展旅游形成互补。文昌紧贴海口，陆上以及海上交通较为便利，占据海南东北部 206.7 公里的绵长海宾岸线，海岸线长度大于三亚。海文高速公路贯通后，美兰国际机场到文昌仅 25 分钟车距，与海口同时处于美兰机场的半小时经济圈内。港口条件优越，木兰港开发后水深可达到15 米，清澜港是国家级对外开放港口。应该说，文昌具备了旅游业跨越式发展的资源优势。铜鼓岭是国家自然保护区，是文昌重要的地理标志物和旅游品牌，铜鼓岭国际化生态旅游区的发展对带动文昌滨海旅游产业带的发展和振兴文昌经济有重要作用。经济区位图 海海海南南南文文文昌昌昌铜铜铜鼓鼓鼓岭岭岭国国国际际际化化化生生生态态态旅旅旅游游游区区区淇淇淇水水水湾湾湾区区区域域域控控控制制制性性性详详详细细细规规规划划划 -21-天 然 高 逸 的 北 宗 山 水 自 然 质 朴 的 珠 山 风 景 （四）铜鼓岭（四）铜鼓岭 铜鼓岭国际化生态旅游区位于海南省文昌市东部宾海地区，地处海南省文昌是东部，位于龙楼镇和昌洒镇境内
