1、中投顾问 木渎胥木渎胥江江城城环保产业园发展环保产业园发展规划（详细版）规划（详细版）2013年年6月月 木渎胥城环保 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2 2 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 木木渎环保产业园项目分三个渎环保产业园项目分三个阶段阶段、九大、九大模块模块 1 3 4 5 8 0 项目项目启动启动 7 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 内外部条件分析内外部条件分析 战略定位、产业发展规划与空间规划战略定位、产业发展规划与空间规划 开发开发模式、招商策划及保障体系模式、招商策划及保障体系 项目流程项目流
2、程 内部环境分析内部环境分析 分析国际、国内环保压力、全球产业趋势、国内环保政策 了解政策与投资方向，把握优势成业机会，做大做强 2 外部环境外部环境 分析木渎镇区位与交通、产业基础条件、周边节能环保产业竞合分析，了解自身发展基础与局限条件 环保产业园标杆分析环保产业园标杆分析 成功环保产业园产业布局、开发模式，盈利模式分析 总结成功经验，指导木渎环保园区发展 结合现实，抓住机遇，应对挑战，定位未来 总体战略定位总体战略定位 产业发展规划产业发展规划 通过产业规模、产业利润率，集中度筛选成长性行业 通过互适性，选择合适在木渎落地的产业 产业园空间布局产业园空间布局 功能功能配比配比与招商体系与
3、招商体系 产业产业园功能模块配比分析园功能模块配比分析 招商客户定位，招商区域定位招商客户定位，招商区域定位以及招商策略规划以及招商策略规划 开发模式与保障体系开发模式与保障体系 产业产业园开发模式分析与一级园开发模式分析与一级招商名录推荐招商名录推荐 组织架构设计、税收保障、组织架构设计、税收保障、政策支持与技术保障政策支持与技术保障 6 与规划区域总体定位相协调 与地块周边产业相协调 与地块区位交通相协调 9 产业产业园经济测算园经济测算 园区开发财务测算园区开发财务测算 园区开发投入产出测算园区开发投入产出测算 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3 3 Co
4、pyright CIConsulting 木渎胥江城环保 目录目录 A.功能配比功能配比 B.招商规划招商规划 C.开发开发模式模式 D.保障措施保障措施 E.经济测算经济测算 4 35 82 104 160 内容内容 页码页码 A.功能配比功能配比 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 5 5 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 木木渎环保产业园主体功能模块由三个部分构成渎环保产业园主体功能模块由三个部分构成 专业市场专业市场 孵化大楼孵化大楼 办公办公配套配套 普通商铺普通商铺 旗舰店旗舰店 会展中心会展中心 木渎环保产业园木渎环保产业园
5、 功能模块配比功能模块配比 9.01万万M2 25.04万万M2 3.35万万M2 11万万M2 10.67万万M2 37.4万万M2 59.07万万M2 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 6 6 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 宜宜兴国际环保城一期占地兴国际环保城一期占地150150亩，总建筑面积亩，总建筑面积1111万平方米，主要万平方米，主要分为展示区、交易区、配套区三个部分分为展示区、交易区、配套区三个部分 资料来源：中投顾问调研 占占地地150亩亩，主体为交易区，总建筑面积11万平方米万平方米 入驻企业600多家多家，入住率
6、达90%以上 产品覆盖12个系列120多个品牌2000余个品种 交易产品主要为污水处理领域，基本实现环保水处理设备一站式购全 展览馆、旗舰店展览馆、旗舰店 环保产品交易环保产品交易区区 钢材配套区钢材配套区 宜兴国际环保城一期平面图 宜兴国际环保城一期宜兴国际环保城一期 远远 东东 大大 道道 功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 7 7 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 20102010年底开业以来，国际环保城交易额增长迅速；年底开业以来，国际环保城交易额增长迅速；20122012年一期年一期贡
7、献税收贡献税收50005000万元左右万元左右 数据来源：中投顾问市场调研 宜兴宜兴环保城税收评价环保城税收评价 税收成果税收成果 2012年，国际环保城实现税收5000万元 单位税收单位税收 税收总额/建筑面积 5000万元万元/11万万=455 万元万元/万万 税收质量税收质量 初期阶段：初期阶段：根据企业所得税测算，宜兴国际环保城税收率处于悲观情况（30%）未来发展：未来发展：随着宜兴国际环保城未来持续增长，税收率将向中性情况靠近（60%）功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 65 85 101 117 1.92 2.99 4.19 5.5 2.95%3.54%4.13%4.72%
8、0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%020408010012014020122013E 2014E 2015E表：表：2012-2015E宜兴环保交易市场预测（亿）宜兴环保交易市场预测（亿）交易额交易额 企业税收企业税收 占比占比 0.58 0.90 1.26 1.65 1.15 1.79 2.51 3.30 1.73 2.69 3.77 4.95 20122012E2013E2014E表：表：2012-2014E环保交易市场税收预测环保交易市场税收预测（亿）亿）悲观（悲观（30%）中性（中性（60%）乐观（乐观（90%
9、)单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 8 8 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 深圳华南国际工业原料城是具有代表性的专业市场深圳华南国际工业原料城是具有代表性的专业市场 深圳华南城平面图-位置位置：位于国内唯一的国家级物流实验基地 深圳龙岗区平湖物流基地园 -规模：规模：占地1.5平方公里，总建筑面积260万平方米，商家数量达到3万多家 -运营时间：运营时间：华南城一期建筑面积约50万平方米，2004年12月陆续投入运营。华南城二期建筑面积210万平方米，2007年7月开始动工建设 复合复合功能功能 展示展示 交易交易 仓储仓储 配送配送
10、 信息信息 金融金融 功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 9 9 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 华南城拥有五大专业交易市场和国际会展中心，实现综合性原华南城拥有五大专业交易市场和国际会展中心，实现综合性原材料一站式采购材料一站式采购 纺织服装纺织服装及面料交及面料交易中心易中心 印刷纸品印刷纸品包装交易包装交易中心中心 电子原材电子原材料及成品料及成品交易中心交易中心 五金化工五金化工塑料交易塑料交易中心中心 华南城华南城国际会国际会展中心展中心 总建筑面积：总建筑面积：约40万平方米 展示
11、位：展示位：约5000个 总建筑面积总建筑面积：约15万平方米 展示展示位位：约5000个 皮革皮具皮革皮具及原辅料及原辅料交易中心交易中心 总建筑面积：总建筑面积：约48万平方米 展示位：展示位：约7500个 总建筑面积：总建筑面积：约46万平方米 展示位：展示位：约7500个 总建筑面积：总建筑面积：约40万平方米 展示位：展示位：约5000个 拥有两座展馆，展览面积为8000平米 会议室8间，会议面积3000平米，可以同时容纳5000人 功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1010 Copyright CIConsu
12、lting 木渎胥江城环保 深圳华南城用短短七年时间，打造蜚声海外的国际工业原料深圳华南城用短短七年时间，打造蜚声海外的国际工业原料城，并且“华南城模式”四处开花城，并且“华南城模式”四处开花 2003 2004 2005 20 2007 2008 2009 2010 整整体体规规划划 11月华南城开工奠基，由香港5家企业投资60亿打造 12月一期建成，首批商家入驻华南城，入住率95%一期50万m2正式试营业，获得五亿美元融资 7月，二期全面动工，建筑面积超过170万m2 二期在主板上市，获得30多亿元融资 二期规模扩大，向高端生产服务业延伸，辐射整个华南 启动深圳二期二批建设 启动广西华南城
13、，广东河源华南城，陕西西安华南城和江西南昌华南城项目 配配套套跟跟进进 五大交易展示中心、三星酒店、美食广场、商务办公楼 华丽城酒店开业 啤酒广场营业 华南西苑开工 华南西苑入驻 目前华南西苑均价7000-8000元/m2 Shopping mall 在建 兰桂坊酒吧街投入使用 各种餐饮、银行陆续进驻 2011年五星级酒店开建 杨帆起航杨帆起航 快速发展快速发展 积极培育积极培育 角色确立角色确立 四处开花四处开花 功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1111 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保
14、20102010年华南城主要交易额与税收主要由专业市场中具有规模企年华南城主要交易额与税收主要由专业市场中具有规模企业贡献业贡献 资料来源：深圳市龙岗区2011年调研报告，中投顾问整理 4.57 0.23 4.16 规模企业 中小企业 2010年华南城纳税情况（亿元）年华南城纳税情况（亿元）2010年深圳华南城税收8.96亿元，其中国税3.22亿，地税5.75亿元 76.32 16.14 规模企业 中小企业 2010年华南城商铺交易额（亿元）年华南城商铺交易额（亿元）2010年深圳华南城商品交易额接近100亿水平 园区企业贡献了80%的交易额 华南城公司华南城公司 其他其他 功能模块配比功能模
15、块配比 专业市场专业市场 税收评价税收评价：1、规模企业缴税率高、规模企业缴税率高 规模企业（除华南城公司）：5.98%中小企业：1.5%2、单位建筑面积税收、单位建筑面积税收率率高高 税收总额税收总额/建筑面积建筑面积 89618万/144万 =622.34万/万 税收总额税收总额/建筑面积（除华南建筑面积（除华南城）城）43964/144万 =305万/万 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1212 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 中小企业为活跃专业市场气氛以及拉动相关人员就业提供积极中小企业为活跃专业市场气氛以及拉动相关人员就业
16、提供积极作用作用 504 3107 规模企业 中小企业 2010年华南城入园企业数量年华南城入园企业数量 5836 6992 规模企业 中小企业 2010年华南城从业人员年华南城从业人员 2010年深圳华南城入驻企业和商铺一共3611家 华南城主体主要为中小企业，占比超过85%2010年，华南城从业人员为13000人 园区内中小企业和规模企业分析吸纳了54%和46%的就业人口 专业市场主体以专业市场主体以中小企业为主，中小企业为主，为活跃专业市场为活跃专业市场气氛起到积极作气氛起到积极作用用 中小企业中小企业为吸纳为吸纳就业人口也起到就业人口也起到积极作用积极作用 资料来源：深圳市龙岗区201
17、1年调研报告，中投顾问整理 功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1313 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保“二八现象”在华南城比较明显，具有一定规模的企业对专业“二八现象”在华南城比较明显，具有一定规模的企业对专业市场贡献大市场贡献大 2010年华南城商铺交易额（亿元）年华南城商铺交易额（亿元）2010年华南城入园企业数量年华南城入园企业数量“二八现象”在商铺交易额与入园企业数量体现明显“二八现象”在商铺交易额与入园企业数量体现明显 未来木渎环保专业市场，应该将具有规模企业用户作为功能模块重点，
18、加大旗未来木渎环保专业市场，应该将具有规模企业用户作为功能模块重点，加大旗舰店布置，满足环保企业展示、洽谈、交易等商务需求舰店布置，满足环保企业展示、洽谈、交易等商务需求 中小企业可以壮大大专业市场规模，活跃市场氛围，提升市场影响力中小企业可以壮大大专业市场规模，活跃市场氛围，提升市场影响力 规模企业规模企业,76.32,83%中小企业中小企业,16.14,17%规模企业规模企业,502,14%中小企业中小企业,3107,86%功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1414 Copyright CIConsulting 木渎
19、胥江城环保 会展经济可以为周边相关产业带来会展经济可以为周边相关产业带来1:91:9的拉动作用的拉动作用 商务会议 产品展销 城市旅游 直接带动直接带动 酒店住宿 餐饮娱乐 教学培训 间接带动间接带动 通讯行业 交通行业 金融行业 相关产业相关产业 会展经济会展经济 功能模块配比功能模块配比 会展会展中心中心 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1515 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 会展项目在北京发展逐渐成熟，增长态势良好会展项目在北京发展逐渐成熟，增长态势良好 20.48 19.26 50.79 61.09 66.52 81.18
20、 128.86 124.4 0-5.96%163.71%20.28%8.89%22.04%58.73%-3.46%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%02040801001201402002 2003 2004 2005 20 2007 2008 20092002-2009年北京会展收入（亿元）年北京会展收入（亿元）2003年，由于“非典”限制自由人口流动，造成了2003年会展收入同比下降 2008年，由于承办第29届奥林匹克运动会，使得北京会展收入得到较大幅度增长 国际通信展国际通信展 世界妇女大会世界妇女大会 国际档案大会国际档案大会 国邮联大会国邮
21、联大会 国际机床展国际机床展 北京国际汽车展北京国际汽车展 1995 1999 2000后后 2008 北京奥运会北京奥运会 从从90年代中期北京陆续承接大型会展年代中期北京陆续承接大型会展 资料来源：中国会展经济发展报告（2009），中投顾问整理 功能模块配比功能模块配比 会展中心会展中心 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1616 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 北京国际车展带来了巨大直接经济效益和间接经济效益北京国际车展带来了巨大直接经济效益和间接经济效益 直接经济效益 拉动下游产业链延伸 参展商的巨额投资 其他潜在的盈利项目
22、展位收入：展位收入：2010车展展位租金收入超过了10亿亿元元 门票收入：门票收入：2010年北京车展门票收入将超过2000万元万元 行业带动：行业带动：旅游、广告、物流、餐饮等行业的发展，航空、出租、金融、电信、装饰、印刷、服装、演艺、广告、清洁等十几个相关行业，也在车展效应下获得良好收益 展台搭建：展台搭建：2010年北京车展展台搭建费总计超过4亿元 相关配套相关配套：大众汽车在灯光、音响、模特、工作人员的费用总计近4000万元 赞助费、冠名权、户外广告费、保险费、服务费、停车费及向附属企业收费(如餐饮)等 名目繁多的会议、场地管理费、水电费等，也会为主办方带来不少收益 功能模块配比功能模
23、块配比 会展中心会展中心 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1717 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 会展行业产业链长，纳税环节较多，税源主题大部分为企业会展行业产业链长，纳税环节较多，税源主题大部分为企业 展会主办方展会主办方 展会承办方展会承办方 展览馆展览馆 广告媒体广告媒体 装饰公司装饰公司 参展商参展商 运输企业运输企业 餐饮企业餐饮企业 展览行业产业链 采购商采购商 展览行业税收来源 纳税主体纳税主体 征收税项征收税项 展览馆 场馆租赁房产税12%、营业税12%、企业所得税25%等 广告公司 营业税5%、企业所得税25%、
24、城建税7%、教育费附加3%装饰公司 营业税3%、企业所得税25%、城建税7%、教育费附加3%运输公司 营业税3%、企业所得税25%、城建税7%、教育费附加3%参展商 增值税17%，城建税7%，教育附加3%展览公司 营业税5%、企业所得税25%、城建税7%、教育费附加3%功能模块配比功能模块配比 会展中心会展中心 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1818 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 会展经济对相关产业拉动较强，税收占比较高，值得会展经济对相关产业拉动较强，税收占比较高，值得积极积极关注关注 354 39 3.7 间接拉动间接拉动
25、直接经济收入直接经济收入 税收税收 成都高新区成都高新区2011年年1-10月会展经济（亿）月会展经济（亿）会展业属于服务业。按照税法规定缴纳的流转税是营业税营业税，以应纳营业税额为基数，还要缴纳城市维护城市维护建设建设税、税、教育费教育费附加、附加、地方教育地方教育费费附加附加 按照企业所得税法的规定，按照25%缴纳企业企业所得税所得税 税务专家汪蔚青税务专家汪蔚青 会展经济可以带来可观的直接经济收入，以及会展经济可以带来可观的直接经济收入，以及1：9的间接经济收入的间接经济收入 会展业需按照服务业纳税，税收率较高，可以达到直接经济收入会展业需按照服务业纳税，税收率较高，可以达到直接经济收入
26、10%木木渎环保产业园需积极发展会展经济，拉动园区配套服务共同发展渎环保产业园需积极发展会展经济，拉动园区配套服务共同发展 功能模块配比功能模块配比 会展中心会展中心 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 1919 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 由于孵化器中企业处于初创期，限制了对当地税收贡献，未来由于孵化器中企业处于初创期，限制了对当地税收贡献，未来成长空间较大成长空间较大 国家税务总局对孵化企业税收优惠规定国家税务总局对孵化企业税收优惠规定 企业从事研究、开发、生产的项目或产品应属于科学技术部等部门颁布的中国高新技术产品目录范围，且
27、取得的收入应占企业年收入的50以上 A 场地场地 企业注册地及办公场所必须在孵化器的孵化场地内，租用面积低于1000平方米 经营经营时间时间 B 属新注册企业或申请进入孵化器前企业成立时间不超过2年 企业在孵化器内孵化的时间不超过3年 资金资金 C 企业注册资金不超过200万元；属迁入企业的，上年营业收入不超过200万元 D 收入收入来源来源 评论评论 场地面积的上限局限了孵化企业的实体规模 较短的注册时间，导致企业盈利能力不强 较短的孵化时间，导致当地税收贡献较低 较低的注册资金，导致企业以小微企业为主，处于政府扶持阶段 较高的科技含量，使得企业可持续成长能力较强，未来存在做大做强的可能-+
28、功能模块配比功能模块配比 孵化器孵化器 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2020 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 佛山市瀚天科技城成为佛山环保产业集中孵化区佛山市瀚天科技城成为佛山环保产业集中孵化区 省级科技企业孵化器省级科技企业孵化器 首批国家级科技企业孵化培育单位首批国家级科技企业孵化培育单位 翰天科技城鸟瞰图 基本基本情况情况 园区定位：研发、办公总部 建筑面积：33.5万 占地面积：180亩 入驻入驻企业企业 150家企业进驻，其中高新技术企业17家，民营科技企业19家 南海瑞洲 广东（南海）云计算中心 古田科技等 园区园区
29、税收税收 2010年园区税收：年园区税收：6000万万 2010年园区产值：年园区产值：20亿亿 单位税收：单位税收：税收总额/建筑面积 =6000万/20.5万（*）=290 万万/万万 资料来源：佛山市环境保护局，中投顾问整理*2010年以建成投入运营体量 功能模块配比功能模块配比 孵化器孵化器 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2121 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 苏州吴中国际科技苏州吴中国际科技创业园成为区域经济发展与科技进步的重要创业园成为区域经济发展与科技进步的重要推动力推动力 基本基本情况情况 园区定位：园区定位：总
30、部经济，企业孵化器 建筑面积：建筑面积：3万 入驻入驻企业企业 电子信息、生物医药、光机电一体化等科技型等100多家中小企 苏州中科天马肽 苏州润葆生物技术 苏州九色天空软件 园区园区税收税收 2012年园区税收：年园区税收：1000万万 单位税收：单位税收：税收总额/建筑面积 =1000万/3万（*）=330 万万/万万 功能模块配比功能模块配比 孵化器孵化器 苏州吴中国家科技创业园 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2222 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 苏州国际大厦成为苏州地区办公楼税收的标杆苏州国际大厦成为苏州地区办公楼税收
31、的标杆 苏州国际大厦 基本基本情况情况 写字楼等级：甲级5A 建筑面积：6.2万 开发商 ：园区地产经营管理公司 入驻入驻企业企业 16家世界500强企业（2009）渣打银行、星辰银行 汇丰银行、三井住友 韩国企业银行 大楼大楼税收税收 2008年收入总额：年收入总额：20亿亿 2008年总税收：超过年总税收：超过1亿亿 单位税收单位税收 税收总额/建筑面积 =10000万/6.2万 =1600 万万/万万 功能模块配比功能模块配比 办公物业办公物业 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2323 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 苏州姑苏
32、区楼宇经济成为税收新的增长点苏州姑苏区楼宇经济成为税收新的增长点 世茂广场世茂广场（2012.3）业业态类型：态类型：住宅、写字楼、卖场、商场、商业街于一体的综合社区 楼宇体量楼宇体量：商业40万 楼宇等级：楼宇等级：甲级 新新联大厦（联大厦（2011.10）业业态类型：态类型：1-4层为商业配套、5-18层为写字楼 楼宇体量楼宇体量：建筑面积2.83万 楼宇等级：楼宇等级：甲级 基本基本情况情况 楼宇数量：55座（2010）楼宇体量：80万（2010）税收收入：3.7亿元（2010）入驻入驻企业企业 入驻1600家企业，11家企业总部 中再生 中石化 北京三安 大楼大楼税收税收 2010年地
33、方财政一般收入：年地方财政一般收入：1.83亿亿 2010年实现总税收：年实现总税收：3.7亿亿 单位税收单位税收 税收总额/建筑面积 =37000万/80万 =462.5万万/万万 业业态类型：态类型：7层高商务写字楼 楼宇体量楼宇体量：建筑面积1.15万 国国涛商务大厦涛商务大厦 功能模块配比功能模块配比 办公物业办公物业 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2424 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 综合考虑各种业态税收水平，我们建议采用以专业市场为主的综合考虑各种业态税收水平，我们建议采用以专业市场为主的业态配比业态配比 环保专业
34、市场业态配比 单位税收率水平（单位税收率水平（/万）万）宜兴环保城：455万（2012）深圳华南城：600万 （2010）吴中国家科技创业园 330万（2012）佛山瀚天科技城：290万（2010）苏州国际大厦：1600万（2008）姑苏区楼宇经济：462.5万（2010）业态配比建议业态配比建议 评价：评价：专业业态较为成熟，税收稳定，作为环保城构成主体 配比：配比：35万万-45万万 目标税收：目标税收：700万万/万万 评价：评价：孵化器税收相对较低，作为企业技术支持，适当配比 配比：配比：10万万-15万万 目标税收：目标税收：400万万/万万 评价：评价：办公物业税收水平较高，对于入
35、驻企业规模有较高要求 配比：配比：10万万-15万万 目标税收：目标税收：600万万/万万 4 亿亿税收税收 专业市场专业市场 孵化器孵化器 办公配套办公配套 功能模块配比功能模块配比 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2525 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 旗舰店平均税收为旗舰店平均税收为86.586.5万，总税收将达到万，总税收将达到1.951.95亿元左右亿元左右 税收估算税收估算 通过参考宜兴国际环保城入驻旗舰店商户，综合考虑，我们假定企业10%10%的交易额发生在专业市场，营业税以5%比例征收，则税收计算公式：T（税收）=
36、营业收入*10%*5%单个旗舰店预计产生的税收 企业企业 预计税收预计税收 总结总结 最低情况（营业收入=2000万）2000万*10%*5%=10万万 单个旗舰店税收随入驻企业规模大小，差异较大 单个旗舰店最低税收为10万元 苏州科林环保 3.5亿*10%*5%=175万万 浙江菲达环保 13.3亿*10%*5%=665万万 福建龙净环保 40亿*10%*5%=2000万万 2012年，国家统计局公布，规模以上环保装备制造企业平均营业额为1.73亿元。我们预测入驻旗舰店的企业平均能产生税收为1.73亿元*10%*5%=86.586.5万万 木渎环保产业园旗舰店产生的税收木渎环保产业园旗舰店产
37、生的税收=平均单店税收*店数=86.5万*225=1.95亿元亿元 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2626 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 单个商铺预计产生税收在单个商铺预计产生税收在5 5-1010万元之间，总税收范围万元之间，总税收范围0.620.62-1.251.25亿元亿元 税收估算税收估算 单个普通商铺预计产生的税收 木渎环保产业园商铺产生的税收木渎环保产业园商铺产生的税收=平均单店税收*店数=（510）万*1250=0.62-1.25亿元亿元 普通商铺客户定位普通商铺客户定位：非规模以上企业（年主营业务收入2000万）
38、最高税收最高税收：2000万*10%*5%=1010万元万元 中投预测中投预测：单个商铺产生的税收在5 5-1010万万元之间 备注：1、企业规模越小，对专业市场依赖度越高，交易额比例有可能超过10%2、在保证招商的前提下，商铺招商尽量满足规模相对较大的企业 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2727 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 孵化器单个企业税收预计将在孵化器单个企业税收预计将在2020万元左右，整个孵化器税收预万元左右，整个孵化器税收预计将达到计将达到0.440.44亿元亿元 税收估算税收估算 单个孵化企业预计产生的税收 苏州
39、吴中国家科技创业园苏州吴中国家科技创业园 佛山市瀚天科技城佛山市瀚天科技城 产业定位 电子信息、生物医药、光机电 环保产业、高新技术产业 入驻企业数 100家 150家 实现税收 1000万 6000万 单个企业实现税收 1000万/100家=10万万 6000万/150家=40万万 参考木渎现有孵化产业园及相关环保产业孵化园区，由于环保产业属于高新技术产业，我们认为孵化器单个企业实现税收大约在1010-4040万万之间，保守估计平均每家企业产生税收2020万元。木渎环保产业园孵化楼产生的税收木渎环保产业园孵化楼产生的税收=平均税收*企业数=20万*220家=4400万元万元 单击此处编辑母版
40、标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2828 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 木渎环保产业园总建筑面积约为木渎环保产业园总建筑面积约为59.0759.07万平方米，整体容积率万平方米，整体容积率1.731.73 珠珠 江江 南南 路路 吴钢路吴钢路 子冈路子冈路 珠枫路珠枫路 一一 期期 二二 期期 办公物业办公物业 商商铺铺 商商铺铺 展展示示区区 孵化楼孵化楼 占地面积占地面积（亩）（亩）建筑面积建筑面积（万）（万）容积率容积率 旗舰店 85 9.01 1.59 商铺 305.25 25.04 1.23 孵化楼 55 11 3 展示区 27.9 3
41、.35 1.8 办公及商业配套 40 10.67 4 总计总计 513.15 59.07 1.73 功能模块配比功能模块配比 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 2929 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 项目项目组组建议环保城一期以培育市场为主，旗舰店商户数量占比建议环保城一期以培育市场为主，旗舰店商户数量占比相对较低相对较低 吴钢路吴钢路 二二 期期 三三 期期 子冈路子冈路 商商铺铺 珠珠 江江 南南 路路 珠枫路珠枫路 占地面积占地面积（亩）（亩）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）商户商户数量数量 旗舰店 50 5.3 13
42、0 商铺 195.25 16 800 功能模块配比功能模块配比 专业市场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3030 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 随着环保城知名度的扩大，建议二期主要加大旗舰店配比随着环保城知名度的扩大，建议二期主要加大旗舰店配比 珠珠 江江 南南 路路 吴钢路吴钢路 三三 期期 子冈路子冈路 珠枫路珠枫路 商商铺铺 一一 期期 占地面积占地面积（亩）（亩）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）商户商户数量数量 旗舰店 35 3.71 95 商铺 110 9.02 450 功能模块配比功能模块配比 专业市
43、场专业市场 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3131 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 参考同类环保展会案例，建议木渎环保展示区规划面积在参考同类环保展会案例，建议木渎环保展示区规划面积在1.51.5万万至至2 2万平方米之间万平方米之间 参展参展企业数：企业数：450多家企业 展会面积：展会面积：24416平方米 现场成交额：现场成交额：接近3亿元 到场客商：到场客商：3万余人次 2012中国中国(宁波宁波)节能环保技术与产品博览会节能环保技术与产品博览会 参展参展企业数：企业数：420多家 展会面积：展会面积：16500多平方米
44、现场成交额：现场成交额：不详 到场客商：到场客商：33000多人次 中国广州国际节能环保与新能源技术展览会中国广州国际节能环保与新能源技术展览会 珠珠 江江 南南 路路 吴钢路吴钢路 子冈路子冈路 珠枫路珠枫路 一一 期期 二二 期期 展展示示区区 功能模块配比功能模块配比 会展中心会展中心 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3232 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 展览中心应该满足展览中心应该满足交易展示、科普教育、技术推广、产业交易展示、科普教育、技术推广、产业旅游旅游等多重需求等多重需求 建筑面积建筑面积（万）（万）功能定位功能
45、定位 首层 2 产品展示、销售、商务交流 二层 1.7 多功能会议、晚宴、仪式、教学 多功能环保产业园会展中心多功能环保产业园会展中心 功能模块配比功能模块配比 会展中心会展中心 大型会议大型会议 集体晚宴集体晚宴 集中教学集中教学 产品发布产品发布 产品展示产品展示 参观交流参观交流 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3333 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 环保产业园孵化器重点打造五大平台，为孵化企业提供全方位环保产业园孵化器重点打造五大平台，为孵化企业提供全方位服务服务 珠珠 江江 南南 路路 吴钢路吴钢路 三三 期期 子冈路子
46、冈路 珠枫路珠枫路 一一 期期 孵化楼孵化楼 功能模块配比功能模块配比 孵化器孵化器 投融资投融资 创业辅导创业辅导 项目申报项目申报 技术支撑技术支撑 中介服务中介服务 孵化器孵化器 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3434 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 环保产业园办公及商业配套，将满足园区企业办公、餐饮、社环保产业园办公及商业配套，将满足园区企业办公、餐饮、社交、娱乐等综合商务需求交、娱乐等综合商务需求 珠珠 江江 南南 路路 吴钢路吴钢路 三三 期期 子冈路子冈路 珠枫路珠枫路 一一 期期 办公物业办公物业 功能模块配比功能
47、模块配比 办公及商业配套办公及商业配套 企业办公企业办公 集体餐饮集体餐饮 社交社交聚会聚会 休闲娱乐休闲娱乐 B.招商规划招商规划 1.招商对象招商对象 2.招商区域招商区域 3.招商策略招商策略 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3636 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 B.招商规划招商规划 1.招商对象招商对象 2.招商区域招商区域 3.招商招商策略策略 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3737 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 木渎胥江城环保产业园招商以引进环保装备制
48、造企业为主，相木渎胥江城环保产业园招商以引进环保装备制造企业为主，相关环保产品生产企业为辅关环保产品生产企业为辅 招商对象招商对象/产品定位产品定位 废水处理产品：废水处理产品：水处理剂（氯化铁等）、过滤膜、悬浮填料等 环境保护专用设备环境保护专用设备：水污染防治设备、固体废弃物处理设备、大气污染防治设备、噪音与振动防治设备 环境监测专用仪器仪表环境监测专用仪器仪表 环保装备制造分类环保装备制造分类 环保产品制造分类环保产品制造分类 废气处理产品：废气处理产品：脱硫氧化剂（亚硫酸钙等）；脱硝催化剂（五氧化二钒等）固废处理产品：固废处理产品：防渗透膜、固废处理药剂、HDPE瓶等 环保材料与药剂环
49、保材料与药剂 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3838 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 全国环保装备产品以空气和水污染治理设备为主，招商方向应全国环保装备产品以空气和水污染治理设备为主，招商方向应向水及空气污染治理设备倾斜向水及空气污染治理设备倾斜 招商对象招商对象/产品定位产品定位 水污染防治水污染防治设备设备 44.1%大气污染防大气污染防治设备治设备 42.1%固体废弃物固体废弃物处理设备处理设备 5.0%噪音与振动噪音与振动防治设备防治设备 6.5%环境监测专环境监测专用仪器仪表用仪器仪表 2.3%2011年全国环保装备制造业产值分产品分布结构年全国环保装备制造业产值分产品分布结构 数据来源：国家统计局 水污染治理设备、大气污染治理设备年产值分别占到环保装备制造业年总值的40%40%以上；由环保装备制造的产业结构可以预测，环保产品产值结构也大致类似，空气和水污染处理产品占比大；单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 第四局第四局 3939 Copyright CIConsulting 木渎胥江城环保 出于对延展销售渠道及成本的考虑，专业性的交易市场对各类出于对延展销售渠道及成本的考虑，专业性的交易市场对各类环保装备产品制造企业有着很强吸引力环保装备产品制造企业有着很强吸引力 销售渠道销售
