1、上步片区发展规划,1、规划范围：总用地171.17公顷,2、工作内容：深圳上步地区功能定位专题研究及详细蓝图，后更名为上步片区发展规划成果：上步片区发展规划、华强北商业环境规划地铁一号线天虹站周边地区地下空间设计,工作进展：发展思路04年3-4月中旬向规划局 和福田区汇报，确定功能定 位和规划结构。详细方案修改方案，向区重建局和华 改办汇报并请华改办协助收 集主要业主意见。修改方案04年6月与设计处反复讨 论方案并进行修改；6月底 修改方案向张区长及主要责 任单位进行汇报。阶段成果04年8月修改方案，完成 阶段成果。专家讨论04年11月听取专家意见，进行修改。征询意见年1-2月主要商家、专 家
2、集中讨论华强北商业街 改造方案。,本次汇报内容,功能定位,规划构思,土地政策建议,重点项目,案例分析,空间控制引导,基础设施建设,城市发展环境,区域：在CEPA的新形势和深圳作为香港的第三产业后方基地的发展方向下，福田尤其是上步地区将直接承接现代服务业功能的扩散。,城市：城市结构不断完善，上步和中心区共同构成城市中心，地位不断提高,交通：地铁一期建成，给地区交通改善提供了机会,区位优势：城市东西向发展地带和中部综合功能发展轴的交汇之处，城市新旧中心区的过渡地带,上步发展条件,市民的认可：每天购物人流量50万，是深圳交易量最大，市民最多到达的商业中心,良好的产业基础：,以电子为龙头的专业市场,电
3、子：以赛格、华强、万商及赛博宏大为代表，经营面积多万平方米，1万多家商户，占全市电子类商业总数的75%；电子贸易年交易额占全国电子贸易成交量的50%其他专业市场：钟表、珠宝、家电,多元混合的商业中心,服装、百货、餐饮、酒店、宾馆、银行、证券、保险、娱乐等行业综合性发展，商业零售业年销售额超过0亿元胜过西单、王府井；1万平方米以上的大商场14个，占全市的28%。,高新技术企业数量占全市的11.2%，仅次于南山高新技术企业园区；布局密度为全市最高，达到39家/平方公里。（车工庙片区35家/平方公里；高新技术产业园区17家/平方公里）,高新技术研发中心,以区域性的电子专业市场为代表的国际物流中心；多
4、元混合的市级商业中心；高新技术研发中心；兼有商务办公、居住等功能的综合性片区。,保留部分高新技术企业，其它改造为兼有居住、商贸金融、办公功能的综合区。,深圳市总体规划（1996）,福田分区规划（1999）,上步工业区调整规划（1999）,深圳的区级商业中心和大型居住区,集居住、商贸、金融证券和办公为一体的综合区；区级商业服务中心；市级家电、电子及通讯产品批发销售中心,上步工业区详细蓝图（02）,上步工业区法定图则（02）,提升地区地位，强化核心功能,本次汇报内容,功能定位,规划构思,土地政策建议,重点项目,案例分析,空间控制引导,基础设施建设,个体改造大幅提高容量,问题一：商业沿主要道路“一层
5、皮”式的开发模式,问题二：内部街区环境恶劣,问题三：交通问题严重,问题四：市政配套设施缺口日益明显,高峰时期华强北交通阻塞严重,恶劣的背向环境急待改变,上步片区存在的主要问题,核心问题城市支撑系统不能满足功能发展的要求,聚集多样的功能要素，有机组合,便捷可达的交通系统，完善的市政配套设施,舒适的环境，丰富的活动，极具魅力的商业风情，独特的文化氛围，鲜明的城市形象,对比成功的城市中心地区,德国波茨坦广场地区多种功能聚合的城市中心,日本涩谷交通立体化、公交化,西雅图、弗莱堡各具特色的城市风情,判断：优越的外部环境和良好的产业基础将会使上步继续保持重要城市中心的地位，然而相对较差的城市空间环境和交通
6、配套设施条件是制约片区进一步发展的主要障碍。,规划目标：通过创造富有特色的城市空间环境和提供良好的设施支持系统，使上步片区获得持久的发展动力,打造富有特色的城市空间,分类建筑改造,制定土地政策引导发展,控制引导,完善交通市政设施,容量控制,打通东西向步行通道，将商业要素引入街区内部；分解华强路压力，挖掘土地价值；连接中心公园和地铁站，舒适的步行街道。,构想一：“商业街”“商业街区”,中心公园,二十个街区，四个层次：核心街区：辐射街区：补充街区：边沿街区：,商业区商务性与文化性结合为市民提供多样化的城市生活,水幕电影,青春Disco,临街酒吧,商业区只是购物区？,露天跳蚤市场,手工艺坊,亲子园地
7、,完善公交系统,建立立体化的交通系统,路网改造空间有限常规的交通改善措施作用不明显,构想二：交通“公交化、立体化”,最大限度发挥地铁的效用,空中、地下人行,地下车行停车,本次汇报内容,功能定位,规划构思,土地政策建议,重点项目,案例分析,空间控制引导,基础设施建设,原工业区形成的城市格局，纵横路网细密，地块小而规整，建筑整齐临街，具有良好的街道尺度，为后来向商业综合区转变提供了良好的物质载体。,认识一：原有城市空间格局和街道尺度,空间认识,空间认识,街块控制,建筑控制,建筑改造及容量控制,Midtown Manhattan,Rome,San Francisco,CA,Tokyo,经与国际上有名
8、的商业街区相比较，上步地区的城市空间尺度完全有条件打造良好而富有魅力的街道空间。,认识二：相关比照,空间认识,街块控制,建筑控制,建筑改造及容量控制,在市场主导下好的商业改造模式,当前出现的对城市有负面作用的改造模式,建筑功能置换：以多层建筑为主的商业空间。,认识三：分析评价,空间认识,街块控制,建筑控制,建筑改造及容量控制,以建筑加建方式改造所形成的良好商业空间。,对空间的利用和引导：,采用“有机更新”的改造模式在不突破容量限制的情况下，通过“有机更新”式改造同样可以获得良好的地块开发效益。,尊重城市自然发展脉络，维护舒适的城市空间尺度，在此基础上给予地区适度的发展空间。,空间认识,街块控制
9、,建筑控制,建筑改造及容量控制,控制原则,1、总体控制：按照现有城市空间肌理，明确划分街区、街块单元，确定片区的总体空间结构。,街块控制与引导,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,2、街墙高度控制：按照现有建筑形成的街墙高度进行控制，保证街道尺度的舒适和连贯。,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,3、总高控制：按照整体高度分区和人视点分析确定。,4、街块建设控制：绘制建筑包络线，用地单位可根据发展需求进行建设，允许其在控制线内进行加建、改建和重建；,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,现状：现有空间利用不足，尤其是街区内部空间，除用作道路停车外，多数空
10、间成为污水横流、环境恶劣的“死角”；,恶劣的背向环境亟须改善,主街景观品质不高，形象与中心商业区不符,空间引导,1、对公共空间用途进行细分：线性的空间作为通道和街道；相对方整空间作为绿地、广场，局部可进行建筑的加建、扩建。,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,2、空间整理：结合公共空间的设计在建筑底层整理出连续的、具有亲人尺度和导向性的商业界面，创造人性化的步行商业环境；重要商业街区由政府统一建设，整体改造，周边地区可由用地单位根据总体规划的要求进行建设。,商业主街：整治强调形象设计，同时为商家提供进行商业展示活动的场所；内部步行街：其形式以尺度亲切的街巷为主，并在人行流线交织点
11、安排小型场地，增添休闲娱乐设施，为公众提供多样化的活动内容，使片区成为富有吸引力的地区。,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,主要整理的街道,振兴路,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,主要整理的街道,振华路,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,改造的步行空间示意,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,打造的广场空间示意,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,控制原则：近期内对开发容量进行适度控制，以应对道路和市政设施改造相对滞后的问题通过加大投资力度和制定改造措施，跨越发展瓶颈
12、，使市政交通设施能支持该地区作为高密度高价值地段发展，以便充分挖掘出地区的空间潜力。同时，建筑增量除已批准部分之外，其余应通过分区控制落实到不同地块，为地块间创造相对公平的发展机会。,发展瓶颈,交通瓶颈,市政瓶颈,建筑改造控制,建筑分类改造控制,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,基本保留，部分立面整治：地标及历史记忆建筑设计典型建筑改造结构、立面特色建筑质量较好建筑、新建建筑拆除重建：已批规划要点原规划确定因地铁建设或景观需要改造立面改造或加建改建：一般建筑（确需拆除重建，按空间设计导引控制要求进行建设）,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,已批增量 新批建筑量约
13、73万平方米，拆除约11万平方米，实际增量约62万平方米。其它街块增量分级 规划量/现状量1.0 规划量/现状量1.0 1.0规划量/现状量1.5 1.5规划量/现状量2.0,总量 现状364.8万平方米，规划拆除约12.92万平米，新建约97.19万（包括已批要点量），规划总建筑量取整约450万平米。,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,容量控制,空间验证,空间认识,街块控制,空间引导,建筑改造及容量控制,现状情况,改建情况,本次汇报内容,功能定位,规划构思,土地政策建议,重点项目,案例分析,空间控制引导,基础设施建设,现状问题：（1）道路交通流量大，内部交通疏解困难；（2）华
14、强北路交通拥堵（沿线交叉口人车混杂，进一步使交通恶化（3）停车设施明显不足，静态交通直接影响动态交通。,道路交通,道路交通,市政设施,核心问题交通流量大，道路系统压力大,上步片区道路饱和度,道路交通,市政设施,主要交叉口饱和度情况,道路交通,市政设施,土地使用的出行率调查:,上步车辆的产生和吸引量估计(辆/晚高峰小时),注：以上出行率和产生率为MVA于晚高峰对华强片区内不同功能物业出入口交通流量调查的统计结果，（单位：辆/100平方米）,现状,规划,道路交通,市政设施,根据下表估算数据，按照目前上步地区75的公交分担率来看，未来上步地区交通产生和吸引量将是现在的 1.3 倍。,不同的公交分担率
15、之下，车辆的产生和吸引量对比,道路交通,市政设施,公交分担率为75时：按照规划建筑量，产生和吸引的交 通总量是现状的1.30倍。,公交分担率为80时：按照规划建筑量，产生和吸引的交 通总量是现状的1.04倍。,公交分担率为85时：按照规划建筑量，产生和吸引的交 通总量则只有现状的0.78倍。,结论：当公交分担率达到85时，上步地区交通状况才可 有较大改善。,道路交通,市政设施,城市公交枢纽站：华发路和上步路两个公交枢纽站,公交走廊：华强路、振兴路、振华路提高公交竞争力，减少私人小汽车流量，缓解交通压力,内部公交线：顺时针单向行驶，连接两个地铁站和外围大型停车场以及片区内主要商业点,道路交通,市
16、政设施,道路建设：打通中航路成为西片区南北向主通道；打通微循环，将城市干道交通压力部分分解至支路和微循环路；有条件的情况下拓宽红荔路，改为双向六车道；拓宽振华路，改为双向行驶，与振华西路匹配，加强城市东西向通过能力。,建立内部服务路系统：深南路和华强路平行打通服务路系统；分时管制，白天行人、作为步行道，晚上可行车，用于进货。,道路交通,市政设施,发展立体化交通系统,二层人行系统容量较高的华强街区和赛格街区建立二层的人行系统实现人车分流,地下过街通道深南路、华强路、华富路建设地下过街通道，结合开发地下商业，提高吸引力。,地下的回车系统核心商业街区结合地下车库建设，实现“人在地上走，车往地下行”。
17、,地下车行系统远期考虑贯通，开口于交通压力较小的道路。,上步立体交通系统示意图,道路交通,市政设施,道路交通,市政设施,外围建设中央公园、中航、设计大厦三个大型停车场库（800-1500个）；核心街区内部建设中型地下停车场库和立体停车库（0-500个）停车位适度紧缺 错时停车，按时提高收费限制车辆停留时间。加上新建配建车位，增加6000个车位，满足地区90%的停车需求,停车设施明显不足，静态交通直接影响动态交通现状停车场（包括临时车场，路边停车）80个，未来需求大约是两倍；,在改造的程度与力度上有整体改造与局部改造两种选择：整体改造远期发展市政容量充足，避免二次改造投资。但初次改造投资大，改造
18、较为复杂，涉及的用地广，对道路交通及商业等影响大。局部改造近期较易实施，投资小，对道路交通、商业等影响较小。但改造后市政容量仍显紧张，对片区今后的发展存在一定制约。本次规划建议按控制容量进行整体改造,改造方式:,市政设施,道路交通,市政设施,重点建设家乐、华强两个110kv变电站。规划一座邮政支局，四处邮政所,必须先于华强北商业改造或同步进行。,沿红荔路北DN600配水干管 振兴路、振华路南侧DN400配水管 振中路布置DN400配水支管 燕南路东侧DN400配水管 上步路东侧、深南路北侧现状DN400配水管分别调整为DN10、DN1000配水干管。,设施建设：,管线改造：,市政设施,道路交通
19、,市政设施,道路交通,市政设施,华强路(DN0),红荔路(DN300)，深南路(DN400),振兴路(DN150),燕南路(DN150)燃气管，贯通振华路(DN150),振中路(DN150)燃气管,完善区内支管并联网。,华富路东d500d600现状污水管道改造成d800。兰天路、航天路、中航路南段d400污水管，振中路d400600污水管，华发路北段d500污水管。,华发北路南段d10雨水管道 其余新增规划管道沿道路敷设，管径d600d800。,本次汇报内容,功能定位,规划构思,土地政策建议,重点项目,案例分析,空间控制引导,基础设施建设,在城市中心地区，建筑以外的城市空间需要提供给大多数市民
20、作为公共空间，采用城市一般地区的土地划分方式无法保障城市公共通道、支路、公共空间的实现；从产权上予以界定有利于长远发展中打通道路系统和建造公共活动场所；城市公共空间管理由地区管理委员会承担；应对现状所有街道命名，发挥街道应有的功能，同时纳入城市公共空间管理。,土地划分：按照街块划分的方式划定用地红线,以往规划地块划分,本次规划街块划分,拆旧建新提高容积率，有利于城市面貌改善增加业主和城市收入，但提高容积率增加市政交通压力，城市负担加重，压缩其他业主发展空间；建立新地价体系，按容积率分级增加地价；,地价：建立分级地价体系，限制容量增长,调节增量,平均增量,现状容量,限制增量,正常地价,加倍地价,
21、再加倍地价,自发功能改造客观上有利于城市功能结构的优化，但城市损失了地价收入对策：原则同意申请办理改功能，但须补交地价，对未办理合法手续者进行处罚，甚至收回用地 涉及打包配套设施的项目和捆绑改造难度不同的项目加强建管审查，配套设施必须先于开发地块建设，建成后办理土地收回手续；打包中低容量项目需先开发建设，否则不予发放房产证，情节严重者收回土地,项目管理：宽审批、强监督、严查处,在长期未开发建设的项目和产权年限即将到期的用地中收回部分用地，一些改造为绿化广场或公共空间，另一些以临时用地的方式保留使用，为长远发展所必需建设的，但近期需求不足的配套项目预留空间；,土地储备：为地区长远发展预留空间,配
22、套策略：建立动态的规划修正机制,上步片区市场化程度高，改造主要力量是市场，变化快、不确定因素多，运用计划经济体制下的规划方式（重在终极蓝图的描绘）难以适应多变的市场；探索适合于市场条件下城市更新的规划模式，建立一种对应于市场的动态的规划修正机制，通过“判定实施反馈校正”这样一个循环机制，按照设定的时间段落和程序不断反馈意见、修正规划，跟踪整个改造实施过程，以敏感地应对市场变化，切实指导地区发展。应加强区政府、区建设部门和地区管理委员会的参与度，负责信息收集反馈和组织各方协商片区建设问题，成为推进地区建设的核心机构。,本次汇报内容,功能定位,规划构思,土地政策建议,重点项目,案例分析,空间控制引
23、导,基础设施建设,华强北路改造设想,人车矛盾,交通拥堵,华强北路设计,方案一:地下过街通道在华强北路沿线各交叉口设置地下过街通道，避免人车冲突，达到人车分流、缓解华强北路交通压力的目的。,地下过街通道示意,方案二:地下商业街通过结合目前正在建设的项目及现状商埠布局和部分商家的地下商业预留空间开挖地下商业步行街,达到人行主导,人车分流的目的.,华强北路设计,地下商业街示意,华强北路设计,方案三:二层步行通过二层步行系统(连廊,过街天桥)联系华强北路沿街商铺,以达到人行主导,人车分流的目的.,二层平台示意,华强北路设计,方案四:综合方案华强北街地下与地面综合开发改造结合正在建设的项目及地下商业预留
24、空间开挖地下商业步行街,沿华强北路设置“玻璃盒”式临街商业铺面，并以二层步行系统(连廊,过街天桥)联系华强北路沿街商铺及各“玻璃盒”，以此达到人车分流、净化车行与人行空间的目的。分期实施：一期建设地下过街通道，二期开发地下商业街，分段建设“玻璃盒”，三期联廊连接完成。,天井,天桥,市政共同沟,华强北街地下与地面综合开发改造示意,方案比较,分步实施,深南路改造研究,深南路参差错落的建筑后退,建筑后退空间的不同用途及街道效果,人行道sidewalk,停车parking,绿化landscape,人行空间Pedestrian space,有活力街道段Vital street,深南路空间控制,目的：建立
25、连续而整齐的沿街街墙界面 充分利用地铁建设的契机，开发地下商业空间,科技馆站区段：地面：集散广场+休闲绿地地下：商业开发,一般区段：底层开发商业街,华发路过街通道区段：地面：集散广场+休闲绿地地下：停车场,华强站区段：地面：商业广场+休闲绿地地下：商业开发,地下商业开发,拆除加油站,拆除天虹商场,加油站近期保留，远期改造,建公交枢纽站,改造华强电子大厦,打开封闭绿地,改造商业界面,引导商业进入燕南路,建商业广场和公交枢纽站,地下商业开发,华富路改造研究,华富路改造,目的：与中央公园及其地下车库有效衔接 充分利用沿街面，开发商业及娱乐 打开视线通廊,地下过街通道,地下车库入口,地下车库出口,商业
26、界面,车行道地面车位,街区步行街出口,过街通道出口,二层挑出平台,华富路改造,本次汇报内容,功能定位,土地政策建议,重点项目,案例分析,建筑增量,基础设施建设,空间拓展引导与控制,重点地块改造研究,业主改造意向:拆除中航苑21-23栋和宿舍区，建设鼎诚国际二期；拆除天虹商场建设中航广场项目；远期改造上海宾馆。规划意向:尽量保留原有城市空间尺度，将用地整理为可新建用地和可扩建用地，对道路进行主街和服务路的分工组织，并通过地下、地面车行与地下、地面、二层人行的结合，建立立体化的交通体系。,中航片改造,业主改造意向:振兴宾馆改造为宾馆和大型商场，顺电北停车场改造为多层停车楼规划意向:以项目开发为契机
27、，解决街区停车和内部商业不旺的问题；措施：打通进入片区内部商业步行轴；增加地下停车场库；改善商业环境。,振兴宾馆、顺电北停车场鹏基,业主改造意向:嘉华广场：改造为大型商场，作为茂业二期 莱茵达中学：停车场,中央公园,莱茵达公园、嘉年大厦莱茵达集团,华强电子市场华强集团,规划意向:作为地铁出入口，需要交通集散广场；商业街需要门户广场，地下空间开发需要连成系统，都需要地块建筑退线，建议引导其改造，容积率可适当放宽；,远望数码城、蓝光科技大厦华联发、桑达,业主改造意向:远望数码城：商业裙房两栋住宅塔楼；蓝光科技大厦：改造为高层办公塔楼。规划意向：远望数码城：保持原有建筑总量，建筑退线，留出街区内广场用地，打通华强路至桑达的步行路。蓝光科技大厦：以加建方式进行整体改造，若拆除重建，需控制高度和容量；需打通桑达街区内东西向步行通道。,中电多层停车楼，赛格地下商场,业主改造意向:中电多层停车楼；赛格地下商场规划意向:两者协作开发，考虑相互需求。中电在地块中部建设贯穿南北的停车楼，与赛格地下商业街连接；赛格地下开发二层商业，打通与中电步行街的通道，步行街二层为广场与通道，底层车行；两者的地下开发需连成系统。,从北向南看,从南向北看,谢谢各位！,
