1、 房地产行业第 3-4 周周报 春节销售仍在低位，精准施策助力回暖 2023 年 1 月 29 日 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 2 证券研究报告 行业研究 行业周报 房地产房地产 行业行业 投资评级投资评级 看好看好 上次评级上次评级 看好看好 Table_ATable_Authoruthor 江宇辉江宇辉 地产行业地产行业首席首席分析师分析师 执业编号：执业编号：S15005S150052201000222010002 联系电话：
2、联系电话：+86 18621759430+86 18621759430 邮邮 箱：箱： 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北 京 市 西 城 区 闹 市 口 大 街9号 院1号 楼 邮编：100031 春节销售仍在低位，精准施策助力回暖 2023 年 1 月 29 日 摘要摘要:Table_Summary 本周核心观点：本周核心观点：2023 年 1 月第 3-4 周，新房与二手房成交同比增速均有所下降，春节假期二手房成交面积高于 2022 年。第 3 周 30 城新房成交面积209.15 万平方米，同比降 39.3%，环比降 34.3%。第 3 周 15
3、 城二手房成交面积 105.04 万平方米，同比降 33.3%，环比降 38.1%。第 3 周 16 城库存面积环比下降，去化周期延长。第 4 周为春节假期，30 城新房成交面积 6.69万平方米，不及 2022 年春节期间数据（21.97 万平）。15 城二手房成交面积 0.60 万平方米，较去年春节（0.26 万平）更高。重点政策解读：重点政策解读：1 月 17 日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议提出稳预期、防范风险、促进转型等工作。稳预期方面，要求坚持“房住不炒”，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求。我们认为，一方面，因城施策、精准施策或将是未来一段时间的政策方向。另一方
4、面，随着政策逐步显效，市场预期有望逐步改善。如果现有政策未能达到预期效果，更大力度的政策有望出台。防范风险方面，提出“抓两头”，防止违法违规者“金蝉脱壳”。积极化解现有系统性风险，同时防范道德风险，有助于引导房地产行业向平稳健康的新发展模式转变。会议明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。增加现房销售有助于提振购房者信心，缓解观望情绪。另一方面，延续现行预售制度，有助于降低房企融资压力。与此同时，预售资金监管政策有望进一步强化，融资渠道更加规范，或将推动房地产行业向有质量的杠杆、有质量的周转和有质量的负债模式转型。1 月 1
5、7 日，深圳市住建局就深圳市共有产权住房管理办法等公开征求意见。上海（2016 年5 月）和北京（2017 年 9 月）已先后实施共有产权住房管理办法，深圳进一步推进共有产权住房制度建设，有利于满足深圳新市民等人群的住房需求。共有产权住房售价按土地出让时市场参考价格的 50%左右确定，具有较高吸引力。但受申请条件限制，叠加封闭流转制度，购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。封闭流转制度缓解低价房对房价影响，同时遏制投机套利行为，也有助于推动深圳楼市平稳运行。一一周行情回顾：周行情回顾：上周（2023/01/16-2023/01/22）申万房地产指数上涨 0.76%，跑输上证
6、综指 1.42pct，在各类板块中位列第 24/31，恒生地产建筑业指数上涨 2.31%，跑赢恒生综指 0.73pct。上周涨幅前 3 的地产公司分别为：力高集团（18.79%）、泛海控股（10.66%）、*ST 云城（9.19%）；上周跌幅前3 的地产公司分别为：祥生控股集团（-26.04%）、电子城（-21.44%）、*ST中迪（-9.89%）。上周恒生物业服务及管理板块上涨 1.38%，跑输恒生综指0.21pct，在各类板块中位列第 10/13。上周涨幅前 3 的物业公司分别为：第一服务控股（9.26%）、建发物业（6.10%）、建业新生活（3.83%）；上周跌幅前 3 的物业公司分别为
7、：弘阳服务（-5.51%）、佳兆业美好（-3.43%）、金科服务（-2.66%）。地产市场监测：地产市场监测：本周（2023/01/21-2023/01/27）30 个大中城新房成交面积6.69 万平方米，同比下降 98.14%，环比下降 96.80%。15 城二手房成交面积 0.60 万平方米，同比下降 99.51%，环比下降 99.43%。监测 16 个重点城市库存面积 19425.15 万平方米，环比下降 0.12%，去化周期 97.62 周，较上周延长 1.00 周。上周（2023/01/22-2023/01/28）100 大中城市土地供应建面3341.74 万平方米，同比上升 45.
8、14%，环比上升 29.43%；土地成交建面1558.19 万平方米，同比下降 45.78%，环比下降 41.34%；供需比上升为 2.14，溢价率为 0.50%。房企融资情况：房企融资情况：上周（2023/01/16-2023/01/22）房企境内新发债总额为181.00 亿元，同比上升 307.66%，环比上升 61.09%；债务总偿还量为 93.50亿元，同比下降 16.60%，环比下降 17.28%；净融资额 87.53 亿元。风险因素：风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明
9、及信息披露 http:/ 3 目 录 1.地产政策追踪.4 1.1 重点政策解读.4 1.2 地产政策回顾.5 2.一周行情回顾.10 2.1 房地产板块.10 2.2 物业板块.10 2.3 重点公司公告.11 3.地产市场监测.15 3.1 新房成交数据.15 3.2 二手房成交数据.15 3.3 土地市场情况.16 3.4 库存及去化.17 4.房企融资情况.19 4.2 房企融资详情.19 4.3 房企信用情况.20 风险因素.21 图 表 目 录 图表 1：上周地产政策回顾.6 图表 2：本周房地产板块行情走势（%）.10 图表 3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）.10 图表 4：本
10、周地产股涨幅前 10 名（%）.10 图表 5：本周地产股跌幅前 10 名（%）.10 图表 6：本周物业板块行情走势（%）.11 图表 7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）.11 图表 8：本周物业股涨幅前 10 名（%）.11 图表 9：本周物业股跌幅前 10 名（%）.11 图表 10：上周重点公司公告.11 图表 11：30 大中城市商品房成交面积及同比环比增速.15 图表 12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）.15 图表 13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）.15 图表 14：2022 年 12 月住宅价格和同比及环比增速.15 图表 15：15 城二手房成交面
11、积及同比和环比增速.16 图表 16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）.16 图表 17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）.16 图表 18：2022 年 12 月 70 大中城市二手房价格指数同环比增速（%）.16 图表 19：100 大中城土地供应面积及同比增速.16 图表 20：100 大中城土地成交面积及同比增速.16 图表 21：100 大中城土地供需比（倍）.17 图表 22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比.17 图表 23：100 大中城土地成交楼面均价及溢价率.17 图表 24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率.17 图表 25：16
12、 城库存面积及去化周期.17 图表 26：一线城市库存面积及去化周期.17 图表 27：二线城市库存面积及去化周期.18 图表 28：三线城市库存面积及去化周期.18 图表 29：重点城市库存和去化周期情况.18 图表 30：境内新发债规模及同比增速.19 图表 31：债务偿还规模及债务净融资规模.19 图表 32：房企债券相关公告.19 图表 33：房企债券发行详情.19 图表 34：房企最新负面事件.20 图表 36：境外评级机构对房企主体评级调整.20 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 4 1.地产政策追踪 1.1 重点政策解读 政策内容：政策内容：
13、住建部：全国住房和城乡建设工作会议在京召开，明确十二个方面重点工作住建部：全国住房和城乡建设工作会议在京召开，明确十二个方面重点工作 1 月 17 日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，总结回顾 2022 年住房和城乡建设工作与新时代 10 年住房和城乡建设事业发展成就，分析新征程上面临的形势与任务，部署 2023 年重点工作。会议强调，2023 年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。全系统要在稳中开好局、在进上下功夫，推动住房和城乡建设事业高质量发展迈出新步伐，重点抓好十二个方面工作。会议指出，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作
14、来展开。一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。三是促进转型。各项制度要从
15、解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。政策解读：政策解读：稳预期：坚持房住不炒，更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。稳预期：坚持房住不炒，更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。2022 年，商品房销售面积、房企到位资金、地产开发投资等多指标同比下跌幅度较大，商品房销售面积为 20
16、16 年来最低。为稳市场、稳预期，中央到地方层面放松了限购、限售、限贷等多项限制性政策。尽管疫情影响尚未完全消除，目前政策效果仍不及预期，但楼市整体处在回升趋势。此次会议强调，要坚持“房住不炒”定位，要以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求。我们认为，一方面，因城施策、精准施策或将是未来一段时间的政策方向。另一方面，随着政策逐步显效，市场预期有望逐步改善。如果现有政策未能达到预期效果，更大力度的政策有望出台。防范风险：“抓两头”，防止违法违规者“金蝉脱壳”。防范风险：“抓两头”，防止违法违规者“金蝉脱壳”。在防范风险方面，会议强调“抓两头”。刘鹤副总理在达沃斯峰会上也提出，需要处理好房地产领域
17、系统性风险与道德风险的关系。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救。针对优质房企，央行、银保监会日前召开主要银行信贷工作座谈会，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。另一方面落实追责工作，防止违法违规者“金蝉脱壳”。我们认为，以“抓两头、带中间”，“慢撒气”的方仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 5 式，积极化解现有系统性风险，同时防范道德风险，也有助于引导房地产行业向平稳健康的新发展模式转变。促进转型：“预售制”未一刀切取消，推动行业向新模式转型。促进转型：“预售制”未一刀切取消，推动行业向新模式
18、转型。会议明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。本次明确提出“现房销售”概念，同时未对“预售制”采取一刀切取消。我们认为，本次会议提出对预售等现有制度进行精细化调控，两条销售模式并行。一方面，增加现房销售有助于提振购房者信心，缓解观望情绪。另一方面，延续现行预售制度，有助于部分降低房企融资压力。与此同时，预售资金监管政策有望进一步强化，融资渠道更加规范，或将推动房地产行业从原有的高杠杆、高周转、高负债，向有质量的杠杆、有质量的周转和有质量的负债模式转型。政策内容：政策内容：深圳：拟推共有产权房，售价约为土地出让时市场价的深
19、圳：拟推共有产权房，售价约为土地出让时市场价的 50%1 月 17 日，深圳市住建局就深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)等公开征求意见。起草说明指出，共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应。市政府可以根据住房供需情况，逐步将常住居民纳入供应范围。申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满 5 年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5 年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。起草说明明确，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。政策解读：政策解读：推进推进共有产权住房共有产权住房制度建设，制度建设，
20、有利于满足深圳新市民等人群住房有利于满足深圳新市民等人群住房需求。需求。2014 年 4月，住建部发布关于做好 2014 年住房保障工作的通知，规定北京、上海、深圳、淮安等 6 市为共有产权住房试点城市。上海市共有产权保障住房管理办法自 2016 年 5月起施行。2017 年 9 月，北京市共有产权住房管理暂行办法也正式实施。根据本次征求意见稿，共有产权住房是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。共有产权住房有利于满足新市民、年轻人、无房户、中低收入等人群的住房需求，完善深圳住房保障
21、体系。封闭流转制度缓解低价房对房价影响，同时遏制投机套利行为，封闭流转制度缓解低价房对房价影响，同时遏制投机套利行为，有助于有助于推动深圳楼市推动深圳楼市平稳运行。平稳运行。本次征求意见稿提出，共有产权住房售价按土地出让时市场参考价格的 50%左右确定，具有较高吸引力。但受申请条件限制，叠加封闭流转制度，购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。严格的封闭流转，一方面有利于缓解低价房对存量住宅价格的影响，另一方面也有助于遏制房价上行时期的投机套利行为。我们认为，深圳推出共有产权房，通过多种渠道保障市民居住需求，完善现有住房保障体系，有助于促进人口流入和经济发展。从长期角度来看，
22、也有利于推动深圳楼市平稳运行。1.2 地产政策回顾 中央政策层面：中央政策层面：住建部召开工作会议，部署 2023 年重点工作。银保监会召开 2023 年工作会议。国务院副总理刘鹤在达沃斯峰会上发言，表示要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。发改委表示要稳妥处置化解房地产等领域风险。仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 6 地方政策层面：地方政策层面：多地部门和机构发布地产相关政策，对于限购政策（济南）、共有产权住房（深圳）、二手房带押过户（浙江）、商圈改造（北京）、落实房地产金融政策（央行上海总部、哈尔滨）、央地合作增信（深交所）等方面的政策措施进行了
23、调整。图图表表 1：上周地产政策回顾上周地产政策回顾 日期 发布地区 发布机构 内容 1/13 全国 银保监会 1 月 13 日，银保监会以视频形式召开 2023 年工作会议。银保监会表示，要努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，因城施策实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。1/15 北京 北京市政府工作会议 1 月 15 日，北京市第十六届人民代表大会第一次会议在北京会议中心开幕。代市长殷勇作政府工作报告。报告指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。加紧推进国际消费中心城市建设，深化商圈改造提升行动，统筹推进物流基地规划建设，强化新消费地标
24、载体建设，试点建设 80 个“一刻钟便民生活圈”，提高生活性服务业品质。积极培育数字消费、文化消费、绿色消费、冰雪消费，加强商旅文体等消费跨界融合，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费，让消费热起来、经济活起来。1/16 全国 国家统计局 国家统计局发布 2022 年 12 月 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，12 月新建商品住宅及二手住宅销售价格下降城市个数继续有所增加，一线城市新房价格止跌，各线城市二手房市场仍显疲软。从城市下降个数来看，12 月新建商品住宅销售价格环比下降城市有 55 个，比上月增加 4 个；二手住宅销售价格环比下降城市有 63 个，比上月增加 1 个；
25、12 月新建商品住宅销售价格同比下降城市有 53 个，比上月增加 2 个；二手住宅销售价格同比下降城市有 64 个，个数与上月相同。1/16 上海 央行上海总部 人民银行上海总部召开 2023 年货币信贷工作会议，传达贯彻 2023 年人民银行货币信贷工作会议精神，部署 2023 年上海货币信贷工作。会议指出，一是保持货币信贷总量平稳增长。二是精准有力落实好稳经济各项政策措施。三是着力做好房地产金融工作。推动落实房地产金融十六条等政策措施，支持房地产企业合理融资需求；落实好差别化住房信贷政策，保障刚性和改善性个人住房贷款需求；加大住房租赁金融支持力度。四是继续做好小微企业、民营企业和乡村振兴金
26、融服务。五是继续释放贷款市场报价利率（LPR）改革成效。进一步畅通银行内部利率定价传导机制，加快释放贷款市场报价利率改革成效。落实好存款利率市场化调整机制，提升存款利率定价市场化程度。1/17 全国 国家统计局 1 月 17 日，国家统计局发布数据显示，2022 年全国房地产开发投资 132895 亿元，比 2021 年下降10%。其中，住宅投资额为 100646 亿元，下降 9.5%。值得注意的是，2022 年全国商品房销售额 133308亿元，较 2021 年减少 48621.95 亿元，同比下降 26.7%，这也是继 2008 年之后，首次录得负增长。其中，住宅商品房销售额为 11674
27、7 亿元，同比下滑 28.3%，重回 2017 年水平。全国商品房销售面积135837 万平方米，比 2021 年下降 24.3%，其中，住宅商品房销售面积仅为 114631 万平方米，下降26.8%。国家统计局局长康义表示，近期，国家出台了一系列推动构建新的房地产体系的相关政策。12 月份，房地产相关指标降幅收窄，出现新的变化，12 月当月房地产开发投资降幅比 11 月收窄了 7.7 个百分点，商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等指标降幅也有不同程度的收窄。随着相关政策落地见效，2023 年房地产市场将会逐步发生积极的变化。房地产是国民经济重要行业，虽然当前处于调整阶段，但未来
28、房地产市场发展具各不少有利条件。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段。去年常住人口城镇化率比上年提高 70.5 个百分占，达到 65.22%，但是与发达国家 80%左右的水平相比仍然不高。去年我国新增城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。二是房地产市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高购房者购房意愿。三是房地产市场供给有望逐步改善。坚持“房住不炒”，出台相关政策，目的是让房地产回归本位，减少其金融属性，同时多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度不断完善，新的健康的房地产市场有望加快建立。仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http
29、:/ 7 1/17 全国 全国住房和城乡建设工作会议 1 月 17 日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，总结回顾 2022 年住房和城乡建设工作与新时代 10 年住房和城乡建设事业发展成就，分析新征程上面临的形势与任务，部署 2023 年重点工作。一是稳预期。二是防范风险。三是促进转型。会议强调，2023 年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。全系统要在稳中开好局、在进上下功夫，推动住房和城乡建设事业高质量发展迈出新步伐，重点抓好十二个方面工作。一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信
30、心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
31、要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。1/17 全国 国务院副总理刘鹤 国务院副总理刘鹤在达沃斯峰会上表示，要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。刘鹤再次强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近 40%，房地产业相关收入占地方综合财力的 50%，房地产占城镇居民资产的 60%。针对最近市场对中国房地产业所持的悲观论调，刘鹤认为，从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供
32、有力支撑。1/17 深圳 深圳市住建局 深圳市住建局网站 17 日就深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)等公开征求意见。起草说明指出，共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应。市政府可以根据住房供需情况，逐步将常住居民纳入供应范围。申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满 5 年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5 年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。起草说明明确，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的 50%左右确定，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。1/17 全国 央行 彭博援引知情人士消息称，央行将向全国性 AMC 提供 800 亿元
33、专项再贷款，年利率为 1.75%，按照市场化、法治化原则，AMC 可根据自身经营发展需要，最高按 1:1 提供配套资金，以满足房地产行业的合理融资需求，预计相关举措在一季度内完成实施 1/18 浙江 浙江省自然资源厅 1 月 17 日，浙江省自然资源厅、中国银保监会浙江监管局、浙江省住房和城乡建设厅、浙江省司法厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银保监会宁波监管局 6 部门联合发布关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知。通知要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策，加快推动业务流程改造，明确业务标准和申请材料，提供“带押过户”日常登记服务。二手房“带押过户”一般是指，在押房
34、产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。“带押过户”的核心是免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。1/18 全国 国家发改委 1 月 18 日，国家发改委举行 1 月新闻发布会。国家发展改革委国民经济综合司司长袁达表示，中央经济工作会议对今年经济工作作了全面部署，将不折不扣抓好落实。他提到，统筹发展和安全，有效防范化解重大风险。稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险。切实加强粮食、能源资源、重要产业链供应链等领域安全能力建设。加强能源供应保障能力建设，有序释放煤炭先进优质产能，确保电力、天然气稳定供应。强化
35、高水平科技自立自强，不断提升产业链供应链韧性和安全水平。1/18 济南 济南市住建局 1 月 18 日，为促进房地产市场平稳健康发展，济南市进一步优化房地产市场政策措施。对限购区域内已有3 套及以上住房的，出售 1 套后，可于半年内在限购区域再购买 1 套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。该政策于 1 月19 日起执行。仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 8 1/19 全国 国务院 1 月 19 日，国务院新闻办公室当天举行新时代的中国绿色发展白皮书新闻发布会，中国自然资源部副部长
36、刘国洪在会上表示，人多地少是中国的基本国情，要实现经济社会可持续发展，在土地利用和保护上唯一的出路就是严格保护耕地、节约集约用地，相关政策措施概括起来是四句话：严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率。一是严控增量。必须始终坚持最严格的耕地保护制度，实施严格的用途管制，从源头上控制各类建设对耕地等各种农用地的占用。“十四五”期间全国新增建设用地规模将控制在 2950 万亩，比“十三五”期间压减 300 万亩。二是盘活存量。中国改革土地利用计划管理方式，坚持土地要素跟着项目走，实施增量安排与存量盘活挂钩，倒逼各地盘活存量。该机制自 2018 年实施以来，五年间全国共消化“批而未供”及供应以后闲置土
37、地共计 2200 多万亩，相当于年度新增安排计划规模的 3 倍多。三是优化结构。城镇用地方面，着力推动城镇低效用地再开发，用“存量”换“增量”。鼓励地上和地下空间立体开发，用“地下”换“地上”。农村用地方面，大力推广全域土地综合整治，在耕地总量不减少、永久基本农田布局基本稳定的前提下，因地制宜地把山上耕地逐步调整到山下，山下果树林木尽量调整上山上坡，用结构优化释放空间。四是提升效率。深入推进城乡统一的建设用地市场建设，完善国有土地有偿使用制度，大力推动工业用地出租和出让相结合，健全土地二级市场。修订基础设施用地控制标准，扩大基础设施用地有偿使用范围，努力用资金和技术换空间。“十四五”期间，将努
38、力推动中国单位国内生产总值(GDP)建设用地使用面积(即“地耗”)下降 15%左右。1/19 广东 广东省统计局 1 月 19 日，广东省统计局官网公布数据显示，2022 年，广东房地产开发投资 1.50 万亿元，同比下降14.3%。其中，商品住宅投资下降 14.0%。分区域看，珠三角核心区开发投资下降 9.9%，沿海经济带下降29.9%，北部生态发展区下降 39.6%。广东商品房销售面积下降 24.4%。1/20 全国 中国人民银行 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023 年 1 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR
39、为 4.3%，均与上月保持一致，LPR 已连续五个月保持不变。以上LPR 在下一次发布 LPR 之前有效。1/20 全国 深交所 继 2022 年 12 月 9 日首单“央地合作增信”民营房企碧桂园公司债券项目落地，1 月 20 日，在中国证监会指导下，深交所民营房企“央地合作增信”项目继续成功设立。本次增信标的是以星河实业（深圳）有限公司为核心企业的“华创-星顺-星璨供应链金融 4 号资产支持专项计划优先级资产支持证券”，基础资产为供应链上游 61 家中小供应商的应收账款。此次星河 ABS 由中国证券金融股份有限公司、中信证券股份有限公司、深圳市高新投集团有限公司三方共同提供“担保+信用保护
40、工具”增信，即在担保公司为星河ABS 提供“差额补足担保”基础上，进一步创设信用保护凭证，落地标的债务增信“双保险”，为星河ABS 顺利发行保驾护航，实现预期收益率 4.8%，风险低于企业同类可比 ABS，有效提振了民营房企发展信心。1/20 北京 北京市统计局 1 月 19 日，北京市统计局发布 2022 年北京市房地产市场运行情况。在房地产市场建设方面，2022 年，全市房地产开发企业房屋新开工面积为 1774.4 万平方米，同比下降 6.4%。其中，住宅新开工面积为 978.4万平方米，同比下降 4.6%；办公楼为 64.5 万平方米，下降 13.6%；商业营业用房为 71.8 万平方米
41、，下降33.3%。全市房屋竣工面积为 1938.5 万平方米，同比下降 2.3%。其中，住宅竣工面积为 1096.2 万平方米，增长 11.7%；办公楼为 177.8 万平方米，增长 24.4%；商业营业用房为 106.7 万平方米，下降44.3%。在房地产市场销售方面，2022 年，全市商品房销售面积为 1040 万平方米，同比下降 6.1%。其中，住宅销售面积为 741.9 万平方米，下降 15.4%；办公楼为 74.8 万平方米，增长 35.2%；商业营业用房为 64.5 万平方米，增长 1.4 倍。在房地产开发企业到位资金方面，2022 年，全市房地产开发企业到位资金为 5631.7
42、亿元，同比下降 13.7%。其中，定金及预收款为 2768.7 亿元，下降 11.1%；自筹资金为1137.3 亿元，下降 33.7%；国内贷款为 1045.8 亿元，增长 13.2%。1/20 哈尔滨 哈尔滨住建局 在关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知发布后，2022 年 12 月 10 日，哈尔滨银行与哈尔滨市住房和城乡建设局以及 8 家房地产企业共同签订战略合作协议，为重点房企提供百亿规模资金融资授信，同时发布了“哈尔滨银行贯彻落实金融 16 条支持房地产行业平稳健康发展十项措施”。自签约以来，哈尔滨银行完成房地产开发贷款授信 30.07 亿元，已投放 27.02 亿元
43、。在个人房屋按揭业务方面，哈尔滨银行加强对按揭楼盘营销走访力度，积极对接开发企业展开个人按揭业务合作。同时优化个人房屋按揭业务准入标准策略、提升审批效率，在确保风险可控、业务合规基础上，降低准入门槛，扩大客户服务范围。截至 2022 年 12 月末，哈尔滨银行个人房屋按揭余额 144.54 亿元，客户数达 5.15 万户。仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 9 1/20 哈尔滨 哈尔滨住建局 哈尔滨市住建局牵头研究起草了关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的措施意见（征求意见稿），现面向社会公众征求意见。其中提出，具有哈市户籍（包括 9 区 9 县（市）
44、，符合生育政策，在 2021 年 10 月 29 日以后生育第二、第三胎的家庭在主城 9 区内购买首套或第二套新建商品住房，分别给予 1.5 万元、2 万元的一次性购房补贴，补贴资金由市级财政承担。资料来源：信达证券研发中心整理 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 10 2.一周行情回顾 2.1 房地产板块 上上周（周（2023/01/16-2023/01/22）申万房地产指数上涨 0.76%，跑输上证综指1.42pct，在各类板块中位列第 24/31，恒生地产建筑业指数上涨 2.31%，跑赢恒生综指0.73pct。上周涨幅前 10 的地产公司分别为：力高集
45、团（18.79%）、泛海控股（10.66%）、*ST 云城（9.19%）、金辉控股（8.46%）、中国海外宏洋集团（7.83%）、信达地产（7.48%）、宋都股份（7.39%）、派斯林（7.38%）、雅居乐集团（6.69%）、恒基地产（6.65%）；上周跌幅前 10 的地产公司分别为：祥生控股集团（-26.04%）、电子城（-21.44%）、*ST 中迪（-9.89%）、天誉置业（-9.09%）、路劲（-6.28%）、华发股份（-5.51%）、中天金融（-5.19%）、广宇发展（-3.73%）、格力地产（-3.68%）、黑牡丹（-3.23%）。图图表表 2：本周本周房地产板块行情走势（房地产板
46、块行情走势（%）图图表表 3：本周本周申万全行业板块涨跌幅（申万全行业板块涨跌幅（%）资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 图图表表 4：本周本周地产股涨幅前地产股涨幅前 10 名（名（%）图图表表 5：本周本周地产股跌幅前地产股跌幅前 10 名（名（%）资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 2.2 物业板块 上上周（周（2023/01/16-2023/01/22）恒生物业服务及管理板块上涨 1.38%，跑输恒生综指0.21pct，在各类板块中位列第 10/13。-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.
47、0%2023/01/162023/01/172023/01/182023/01/192023/01/20房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数0.76%-2%0%2%4%6%8%10%计算机电子有色金属国防军工石油石化钢铁非银金融通信机械设备基础化工建筑装饰电力设备环保医药生物煤炭交通运输综合家用电器传媒公用事业建筑材料纺织服饰社会服务房地产商贸零售农林牧渔银行汽车美容护理轻工制造食品饮料0%5%10%15%20%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 11 上周涨幅前 10 的物业公司分别为：第一服务控股（9.2
48、6%）、建发物业（6.10%）、建业新生活（3.83%）、绿城管理控股（3.23%）、保利物业（3.22%）、碧桂园服务（2.68%）、华润万象生活（2.42%）、雅生活服务（1.79%）、滨江服务（1.72%）、越秀服务（1.59%）；上周跌幅前 10 的物业公司分别为：弘阳服务（-5.51%）、佳兆业美好（-3.43%）、金科服务（-2.66%）、星盛商业（-2.36%）、卓越商企服务（-1.79%）、佳源服务（-1.75%）、正荣服务（-1.56%）、宝龙商业（-1.44%）、旭辉永升服务（-1.30%）、国锐地产（-1.16%）。图图表表 6：本本周物业板块行情走势（周物业板块行情走势
49、（%）图图表表 7：本周本周恒生全行业板块涨跌幅（恒生全行业板块涨跌幅（%）资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 图图表表 8：本周本周物业股涨幅前物业股涨幅前 10 名（名（%）图图表表 9：本周本周物业股跌幅前物业股跌幅前 10 名（名（%）资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 2.3 重点公司公告 图图表表 10：上周重点公司公告上周重点公司公告 日期日期 公司公司 公告内容公告内容 业绩公告业绩公告 01/16 中国武夷 1）国际工程承包业务 2022 年第四季度无新签订单；2）子公司南京中武就 NO.2022
50、G47 地块房地产开发项目进行公开招标，公司第一大股东福建建工及其子公司省设计院中标，中标价 4.48 亿元 01/16 京能置业 2022 年 10-12 月，权益口径复工面积 105.36 万平米，签约金额 6.20 亿元 01/16 南京高科 2022 年 10-12 月，房地产业务实现合同销售额 1.42 亿元，同比增加 75.47%01/17 华夏幸福 美元债重组方案获投票通过，累计逾期债务 517 亿元 01/17 ST 新城 预计 2022 年全年亏损 2300 万至 2500 万 01/17 华侨城 2022 年度累计合同销售金额 552.7 亿元 同比下降 33%-3%-2%
