1、 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 12 月 25 日 多部门发声支持住房消费，推动改善房企资产负债表 看好 地产及物管行业周报（2022/12/17-2022/12/23）相关研究 住房改善列为扩内需首位，考虑新举措 提 振 市 场-地 产 及 物 管 行 业 周 报（2022/12/10-2022/12/16）2022年 12 月 18 日 住房改善列为扩内需首位，奖优罚劣助力格局优化-中央经济工作会议点评 2022 年 12 月 17 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 联系人 邓力(8621)23297818 本期投资提示：房地产行业数
2、据：上周（22/12/17-22/12/23）34 个重点城市新房合计成交 318 万平米，环比-20%；其中，一二线环比-20%、三四线环比-22%；12 月截至上周一手房月成交同比-40%，较 11 月-7pct；其中，一二线同比-37%、三四线同比-59%，分别较 11月-8pct 和-1pct。上周 13 个重点城市二手房成交 65 万平米，环比-35%；12 月截至上周累计成交同比+5%，较 11 月-13pct。库存方面，上周 15 城推盘 140 万平米，对应周成交/推盘比 0.75 倍，最近 3 个月（22 年 9-11 月）分别为 0.93 倍、1.34 倍和 0.77倍。截
3、至上周末，15 城可售面积为 10,025 万平米，环比+0.3%；3 个月移动平均去化月数为 14.6 个月，环比+0.9 个月，行业总体仍处于低库存阶段。主要政策新闻：宏观方面，12 月 1 年期 LPR 报 3.65%，5 年期以上 LPR 报 4.3%，均与上月持平；李克强主持召开国务院常务会议，部署深入抓好稳经济一揽子政策措施落地见效，落实支持刚性和改善性住房需求和相关 16 条金融政策；证监会表示，大力支持房地产市场平稳发展，助力房地产发展模式转型；自然资源部紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，适时完善现行住宅用地供应政策；银保监会将继续发挥金融资金在住房、汽车等大宗消费方
4、面的重要支持作用，全力支持房地产市场平稳发展；银保监会将积极满足优质头部房企合理融资需求，做好房地产并购融资支持；上交所推动房地产业向新发展模式平稳过渡；深交所积极支持房地产市场平稳发展 强化股市运行、债券违约等重点领域风险防控。因城施策方面，南京限购政策放松，外地人购房无需社保，半年及以上居住证明即可购房。公积金政策放松：天津市缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由 60%调整为 40%。购房补贴：惠州人才购房公积金公积金最高贷款额度为 100 万元。集中供地方面，天津推地 24 块，成交 24 块，溢价率 0.2%；东莞推地 4 块均以底价成交；青岛推地 40 块，成交
5、40 块，溢价率 2.7%；南京底价成交 14 宗地块，1 宗流拍；武汉 10 宗地块底价成交；金华 7 宗地块底价成交。公司动态跟踪：融资方面，招商蛇口发行 36.4 亿公司债，品种一为 2.40%/3 年期/26.4亿元，品种二为 2.80%/5 年期/10 亿元；首开股份发行 10 亿/5%/3 年期中票；大悦城发布 15 亿/4.27%/5 年期公司债；中国海外发展发布 15 亿/2.25%/3 年期公司债；美的置业发行 5 亿公司债，分别为 4.50%/4 年期和 4.20%/2 年期；碧桂园地产集团有限公司计划发行至多 10 亿元 3 年期中票。旭辉控股集团配售 8.4 亿股，筹资
6、净额 9.46 亿港元，配售股份占公司已发行股本约 8.77%，占经发行配售股份而扩大的公司已发行股本约 8.07%，配售价每股股份 1.14 港元，折让约 14.29%。ESR 在香港联交所总耗资约4803.51 万港元，共回购公司约 295 万股份。人事变动方面，碧桂园执行董事杨志成辞任，程光煜及伍碧君已获委任。华润置地执行董事张量退任。一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌 4.66%，沪深 300 指数下跌3.19%，相对收益为-1.48%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 18 位。个股方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：深深房 A、深
7、振业 A、学大教育、祥源文化、鲁商发展，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为同达创业、万通地产、大港股份、万业企业、苏州高新。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.04%，沪深 300 指数下跌 3.19%，相对收益为-0.85%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企 22/23PE 均值分别为 10.0/8.1 倍；物管 22/23PE 均值分别为 15/11 倍。投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢 13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强
8、弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科 A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、陆家嘴、金科股份；H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度
9、超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 1行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 20%，一二线环比下降 20%、三四线环比下降 22%上周(12.17-12.23)34 个重点城市新房合计成交 318.4 万平米，环比下降 19.9%，较 21 年周均成交 600.4 万平米下降 47%，较本年周均成交 383.2 万平米下降 16.9%。其中一二线城市合计成交
10、 283.3 万平米，环比下降 19.7%，较 21 年周均成交 485.6万平米下降 41.7%，较本年周均成交 323.2 万平米下降 12.4%。三四线城市合计成交35.1 万平米，环比下降 21.8%，较 21 年周均成交 114.8 万平米下降 69.4%，较本年周均成交 60 万平米下降 41.4%。按照更细分城市能级来看，上周(12.17-12.23)4 个一线城市新房合计成交 70.7 万平米，环比下降 27.7%，较 21年周均成交 112.8 万平米下降 37.3%，较本年周均成交 77.7 万平米下降 9%。上周(12.17-12.23)15 个二线城市新房合计成交 21
11、2.5 万平米，环比下降 16.6%，较21 年周均成交 372.8 万平米下降 43%，较本年周均成交 245.5 万平米下降 13.4%。上周(12.17-12.23)11 个三线城市新房合计成交 30.7 万平米，环比下降 21.7%，较21 年周均成交 71.5 万平米下降 57%，较本年周均成交 37.6 万平米下降 18.2%。上周(12.17-12.23)4 个四线城市新房合计成交 4.4 万平米，环比下降 22.7%，较 21年周均成交 43.4 万平米下降 89.9%，较本年周均成交 22.4 万平米下降 80.4%。注：新房中南昌、常州、襄阳、泰州、淮安、安庆、汕头、吉林、
12、淮南、牡丹江不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为 34 城。仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 图 1：16-22 年周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：12 月 34 城月成交同比下降 40%，一二线同比下降 37%、三四线同比下降 59%12 月(12.1-12.23)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 1231.1 万平米，较 11月同期环比上升 5.9%，较去年 12 月同期同比下降 40%。其中当月成交同比较 11 月
13、下降 6.9pct；年初累计至今成交 2.1 亿平米，同比下降 30.5%。其中一二线城市合计成交 1095.9 万平米，较 11 月同期环比上升 4.7%，较去年 12月同期同比下降 36.5%，其中当月成交同比较 11 月下降 8.2pct；年初累计至今成交17879.3 万平米，同比下降 27%。三四线城市合计成交 135.2 万平米，较 11 月同期环比上升 15.9%，较去年 12 月同期同比下降 58.6%，其中当月成交同比较 11 月下降 0.5pct；年初累计至今成交 3218 万平米，同比下降 44.9%。按照更细分城市能级来看，12 月(12.1-12.23)4 个一线城市
14、截止上周一手房合计成交 287.2 万平米，环比 11 月上升 2.8%，较去年 12 月同比下降 28.2%，其中当月成交同比较 11 月上升 2.1pct；年初累计至今成交 4325.1 万平米，同比下降 23.6%。12 月(12.1-12.23)15 个二线城市截止上周一手房合计成交 808.8 万平米，环比 11 月上升 5.4%，较去年 12 月同比下降 39%，其中当月成交同比较 11 月下降 11.5pct；年初累计至今成交 13554.2 万平米，同比下降 28.1%。12 月(12.1-12.23)11 个三线城市截止上周一手房合计成交 120.5 万平米，环比 11 月上
15、升 12.6%，较去年 12 月同比下降 36.5%，其中当月成交同比较 11 月下降 6pct；年初累计至今成交 2059.8 万平米，同比下降 43.5%。仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 12 月(12.1-12.23)4 个四线城市截止上周一手房合计成交 14.7 万平米，环比 11 月上升 52.5%，较去年 12 月同比下降 89.3%，其中当月成交同比较 11 月上升 1.7pct；年初累计至今成交 1158.3 万平米，同比下降 47.3%。图 2：各线城市一手房成交面积同比 资料来源：W
16、ind，申万宏源研究 图 3：34 城一手房累计成交同比 资料来源：Wind，申万宏源研究 表 1：一手房每周成交 一手房每周交易数据 上周成交量（万平）环比上周（%）当月累计成交量（万平）环比上月（%）同比当月（%）年初至今累计成交（万平）累计同比（%）34 城合计 318 (19.9)1,231 5.9 (40.0)21,097 (30.5)一线城市 71 (27.7)287 2.8 (28.2)4,325 (23.6)二线城市 213 (16.6)809 5.4 (39.0)13,554 (28.1)三线城市 31 (21.7)121 12.6 (36.5)2,060 (43.5)四线城
17、市 4 (22.7)15 52.5 (89.3)1,158 (47.3)一线城市 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 一手房每周交易数据 上周成交量（万平）环比上周（%）当月累计成交量（万平）环比上月（%）同比当月（%）年初至今累计成交（万平）累计同比（%）北京 17 (6.8)54 (27.8)(31.7)1,097 (20.8)上海 29 (39.3)141 (3.9)(14.7)1,756 (19.0)广州 19 (14.1)67 108.6 (44.0)989 (34.1)深圳 5 (41.0)25
18、 (1.5)(30.3)483 (20.1)二线城市 杭州 12 (19.0)70 -5.0(34.7)1,069 (30.2)南京 3 (79.8)43 (25.3)(48.8)889 (31.4)武汉 47 29.7 118 67.7 (49.0)1,605 (42.3)苏州 17 28.9 50 9.4 (18.3)1,043 (13.0)济南 14 (25.8)58 (12.9)(46.1)1,121 (28.9)成都 58 11.8 193 0.2 (58.3)2,720 (25.4)青岛 28 (11.5)89 23.8 (12.6)1,770 5.5 宁波 3 (60.5)16
19、(25.4)(17.5)401 (45.1)福州 5 (1.6)26 423.9 (14.3)302 (45.8)南宁 5 (59.1)35 (4.6)(6.0)697 (31.0)东莞 9.0 24.1 25.4 (7.5)NA 204.0 (61.1)无锡 NA NA 20 （29.3）(21.0)424 (34.4)三线城市 泉州 NA NA 15 620.7 1,217.9 52 (43.0)扬州 5.6 (37.0)22.0 28.0 6.6 199 (35.9)绍兴 0.7 (25.0)2.4 40.1 (87.2)79 (62.2)惠州 4 (25.7)16 (17.1)2.4
20、202 (31.5)镇江 NA NA NA NA NA 361 (45.0)金华 1.6 (63.8)8.6 48.0 20.6 174 (24.6)芜湖 3.5 35.1 11.1 8.8 (43.7)244 (59.7)金华 2 (63.8)9 48.0 20.6 174 (24.6)泰安 NA NA 9.9 (24.7)(14.9)171 (32.7)惠州 4 (25.7)16 (17.1)2.4 202 (31.5)江门 11 104.5 21 63.3 62.9 219 12.6 芜湖 3.5 35.1 11.1 8.8 (43.7)244 (59.7)四线城市 赣州 NA NA N
21、A NA NA 579 (46.4)连云港 NA NA NA NA NA 361 (53.0)韶关 1.6 (48.9)7.0 41.1 48.4 128 (14.3)莆田 3 11.0 8 64.7 4.4 90 (55.4)资料来源：Wind，申万宏源研究 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 1.2 二手房成交量：上周 13 城周成交环比-35%，12 月月成交同比+5%上周(12.17-12.23)13 个重点城市二手房房合计成交 65.4 万平米，环比下降 35.4%；12 月截至上周累计成交 32
22、3.6 万平米，较 11 月同期环比下降 12.1%，较去年 12 月同期同比上升 4.7%，其中当月成交同比较 11 月下降 13.3pct；年初累计至今成交 5041.3万平米，同比下降 23.2%。按照更细分城市能级来看，上周(12.17-12.23)2 个一线城市二手房房合计成交 23.6 万平米，环比上升 8.8%；12月截至上周累计成交 75.4 万平米，较 11 月同期环比下降 28.1%，较去年 12 月同期同比下降 35.4%，其中当月成交同比较 11 月下降 28.1pct；年初累计至今成交 1607.2 万平米，同比下降 27.1%。上周(12.17-12.23)8 个二
23、线城市二手房房合计成交 36.2 万平米，环比下降 49.3%；12 月截至上周累计成交 218.1 万平米，较 11 月同期环比下降 6.8%，较去年 12 月同期同比上升 34.5%，其中当月成交同比较 11 月下降 2.9pct；年初累计至今成交 3074 万平米，同比下降 19.9%。上周(12.17-12.23)3 个三四线城市二手房房合计成交 5.6 万平米，环比下降 31.2%；12 月截至上周累计成交 30.1 万平米，较 11 月同期环比上升 1.9%，较去年 12 月同期同比下降 0.2%，其中当月成交同比较 11 月下降 30.8pct；年初累计至今成交 360.1 万平
24、米，同比下降 31.5%。图 4：13 城二手房成交面积及环比、同比 资料来源：Wind，申万宏源研究 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 图 5：各线城市二手房成交面积同比 资料来源：Wind，申万宏源研究 图 6：各线城市二手房累计成交面积同比 资料来源：Wind，申万宏源研究 表 2：重点城市二手房成交数据 二手房每周交易数据 上周成交量（万平）环比上周（%）当月累计成交量（万平）环比上月（%）同比当月（%）年初至今累计成交（万平）累计同比（%）13 城合计 65.4 (35.4)323.6 (12.
25、1)4.7 5,041.3 (23.2)一线城市 23.6 8.8 75.4 (28.1)(35.4)1,607.2 (27.1)二线城市 36.2 (49.3)218.1 (6.8)34.5 3,074.0 (19.9)三四线城市 5.6 (31.2)30.1 1.9 (0.2)360.1 (31.5)一线城市 北京 18.0 16.0 55.9 (35.3)(42.3)1,357.8 (24.9)深圳 5.6 (9.1)19.5 5.9 (2.2)249.3 (37.1)二线城市 杭州 8.1 13.8 24.8 22.1 61.6 330.2 (35.5)仅供内部参考，请勿外传 行业点评
26、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 二手房每周交易数据 上周成交量（万平）环比上周（%）当月累计成交量（万平）环比上月（%）同比当月（%）年初至今累计成交（万平）累计同比（%）南京 5.4 (61.9)37.7 (20.3)(21.0)635.4 (29.1)苏州 7.5 (47.4)41.2 (24.5)9.3 702.4 (9.6)青岛 6.1 (44.7)30.1 (2.3)2.4 471.7 (19.4)无锡 6.0 (48.5)31.1 7.9 NA 187.7 (56.6)大连 2.1 (51.9)14.7 (30.5)NA
27、223.9 NA 南宁 0.9 (73.1)9.9 (18.1)7.6 160.6 1.2 厦门 NA NA 28.6 50.9 25.2 362.0 (23.9)三四线城市 扬州 2.2 (38.2)16.1 43.0 204.8 139.7 12.4 金华 2.4 (18.7)9.0 (29.0)(49.3)141.2 (51.8)江门 1.0 (38.5)5.0 (10.6)(29.4)79.2 (26.6)资料来源：Wind，申万宏源研究 1.3 新房库存：15 城上周推盘 140 万平米，可售面积环比+0.3%、去化月数环比+0.9 个月 上周（2022/12/17-2022/12/
28、23）15 个重点城市合计推盘 140 万平米，环比-26.2%；对应上述城市合计成交 105 万平米，环比-33.7%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为 0.75 倍，22 年 9-11 月对应周成交/推盘比（去化率指标）分别为 0.93 倍、1.34 倍和 0.77 倍。上周末（2022/12/23）15 个重点城市合计住宅可售面积为 10025.4 万平米，环比上升 0.3%。其中，一线城市合计可售面积为 3578.4 万平米，环比上升 0.3%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.9%、+3.2%、-0.1%、+0.6%。二线城市合计可售面积为4927.9 万平米，环比上升 0.5%
29、。三线城市合计可售面积为 1519.2 万平米，环比上升0%。上周末（2022/12/23）15 个重点城市住宅 3 个月移动平均去化月数为 14.6 个月，环比上升 0.9 个月。其中，一线城市 3 个月移动平均去化月数为 12.5 个月，环比上升 0.6个月。北上广深去化月数分别为 18.5 个月、4.8 个月、24.3 个月、13.4 个月。二线重点城市 3 个月移动平均去化月数为 13.7 个月，环比上升 1.1 个月。三线重点城市 3 个月移动平均去化月数为 37.1 个月，环比上升 0 个月。注：18 年 9 月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以 15 城口径计算去化
30、月数和成交推盘比。仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 表 3：重点城市库存去化水平 一手房住宅库存去化数据 可售面积（万平米）环比（%）3 个月移动日均成交量（万平米）环比（%）住宅去化月数（3 个月移动平均）环比（个月）15 城合计 10,025 0.35 22.8 (6.12)14.6 0.94 一线城市 3,578 0.30 9.5 (4.82)12.5 0.64 二线城市 4,928 0.48 11.9 (7.76)13.7 1.13 三线城市 1,519 0.04 1.4 (0.07)37.1 0
31、.04 一线城市 北京 1,250(0.90)2.3 (4.27)18.5 0.63 上海 649 3.21 4.5 (5.63)4.8 0.41 广州 1,275(0.05)1.7 (3.36)24.3 0.80 深圳 404 0.64 1.0 (4.91)13.4 0.74 二线城市 杭州 228(5.19)2.8 (2.23)2.7 (0.09)南京 928(0.16)1.7 (2.34)18.3 0.40 苏州 766 0.60 2.1 (16.35)12.0 2.03 福州 523 0.54 0.6 1.60 31.1 (0.33)厦门 319 2.00 0.8 (4.91)12.8
32、 0.87 温州 1,327 1.83 2.2 (10.52)20.1 2.44 南宁 837 0.00 1.8 (9.93)15.9 1.58 三线城市 泉州 700 0.00 0.3 (0.50)90.8 0.45 惠州 195 0.00 0.5 0.74 14.0 (0.10)莆田 155 0.42 0.2 (0.36)22.7 0.18 江阴 469 0.00 0.4 (0.54)37.7 0.20 资料来源：Wind，申万宏源研究 备注：4 个一线北京、上海、广州、深圳，7 个二线城市杭州、南京、青岛、苏州、厦门、福州、泉州；4 个三线城市：泉州、惠州、江阴、莆田。图 7：各线城市
33、3 个月移动平均去化月数 资料来源：Wind，申万宏源研究 备注：城市包括：4 个一线北京、上海、广州、深圳，7 个二线城市杭州、南京、青岛、苏州、厦仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 10 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 门、福州、泉州；4 个三线城市：泉州、惠州、江阴、莆田。图 8：各线城市可售面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 备注：城市包括：4 个一线北京、上海、广州、深圳，7 个二线城市杭州、南京、青岛、苏州、厦门、福州、泉州；4 个三线城市：泉州、惠州、江阴、莆田。图 9：15 城成交推盘比 资料来源：Wind，申万宏源研究
34、备注：城市包括：4 个一线北京、上海、广州、深圳，7 个二线城市杭州、南京、青岛、苏州、厦门、福州、泉州；4 个三线城市：泉州、惠州、江阴、莆田。2行业政策和新闻跟踪 2.1 地产行业 宏观：1）中央财办有关负责同志深入解读经济热点问题，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。预期和需求端方面。要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 11 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 房需求；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷
35、，支持住房改善等消费。供给端方面，各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。2022 年已出台的政策要持续抓好，2023 年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。2）今年前 10 月，全国新开工改造城镇老旧小区 5.21 万个、859.25 万户，按小区数计开工率为 101.7%、按户数计开工率为 102.3%。3）1-11 月累计，全国政府性基金预算收入 6.02 万亿元（-21.5%）。其中，国有土地使用权出让收入 5.12 万亿元（-24.4%）。土地
36、和房地产相关税收中，契税 5,209 亿元（-23.8%）；土地增值税 5,864 亿元（-9%），房产税 3,262 亿元（+10%）。4）第十七届 21 世纪亚洲金融年会主论坛 20 日召开。银保监会首席检查官王朝弟表示，银保监会将发挥金融逆周期调节作用，支持经济持续恢复。保持政策的连续性和稳定性，加强与各类政策协调配合，扩大有效需求，增加资金供给，优化信贷结构，降低融资成本。坚持“房住不炒”定位，保持房地产融资合理适度，因城施策支持刚性和改善性住房需求。5）中国 12 月 1 年期贷款市场报价利率(LPR)报 3.65%，上月为 3.65%。5 年期以上 LPR报 4.3%，上月为 4.
37、3%。6）12 月 21 日，李克强主持召开国务院常务会议，部署深入抓好稳经济一揽子政策措施落地见效，推动经济巩固回稳基础保持运行在合理区间。坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业提振信心、更好发展。支持平台经济健康持续发展。落实支持刚性和改善性住房需求和相关 16 条金融政策。7）12 月 21 日，人民银行传达学习中央经济工作会议精神，会议提出，推动金融平稳健康运行。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场
38、建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。8）证监会表示，大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房 REITs 板块。9）上海证券交易所党委召开党委会，认真学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实措施。充分发挥上交所主板和科创板的作用，综合运用股票、债券、基
39、金等工具，推进兼并重组和分拆上市，助力传统产业改造升级和战略性新兴产业培育壮大，推动“科仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 12 页 共 26 页 简单金融 成就梦想 技产业金融”良性循环。鼓励支持民营经济和民营企业利用资本市场发展壮大，充分发挥资本市场功能促进房地产市场平稳发展、推动房地产业向新发展模式平稳过渡，助力数字经济和平台企业发展。10）自然资源部 12 月 21 日召开自然资源部党组会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署自然资源部系统贯彻落实工作。会议强调，通盘谋划明年乃至今后一个时期的自然资源工作。紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预
40、期”总体目标，适时完善现行住宅用地供应政策。规范住宅用地供应信息公开，下大力气推动转变城市土地开发利用方式。11）近期银保监会认真学习贯彻中央经济工作会议精神，正在抓紧研究谋划 2023 年银行业保险业服务实体经济一系列监管政策措施。下一步，银保监会将加大力度落实已出台的金融支持政策，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，稳定房地产开发贷款投放，积极满足优质头部房企合理融资需求，做好房地产并购融资支持。“因城施策”支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务。支持长租房市场建设，加大对保障性租赁住房的金融支持，研究支持房地产业向新发展模式转型的配套措施。12）深交所党委召开专题
41、会议，认真学习贯彻中央经济工作会议精神，围绕明年经济工作总体要求和重点任务，结合交易所实际，研究部署贯彻落实工作。深交所表示，坚定不移筑牢防线维护安全，全力防风险稳运行。积极支持房地产市场平稳发展，加快推动资本市场各项支持政策措施在交易所市场落地见效，满足行业合理融资需求。健全完善风险预防预警处置问责体系，加强对跨市场、跨境、跨领域风险的监测分析与统筹应对，强化股市运行、债券违约等重点领域风险防控，守住不发生系统性风险的底线。13）银保监会学习贯彻中央经济工作会议精神，积极研究金融服务实体经济有关政策措施。银保监会将督促银行机构合理增加消费信贷，鼓励保险机构为各类消费场景提供个性化保险保障产品
42、。继续做好新市民金融服务，创新符合不同消费群体特点的金融产品，激发重点消费领域活力。继续发挥金融资金在住房、汽车等大宗消费方面的重要支持作用，做好养老、教育、医疗、文化、体育、餐饮、住宿、旅游等服务消费的综合金融服务。行业政策：1）人民日报评论指出，中央经济工作会议强调指出，“明年要坚持稳字当头、稳中求进”。房地产业链条长，对经济增长、财政状况、防范风险具有系统性影响，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，这是走出房地产泡沫周期循环的治本之策。2
43、）贝壳研究院最新统计数据显示，2022 年 12 月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12 月首套主流利率平均为 4.09%，二套平均为 4.91%，环比基本持平，同比分别回落 155BP 和 100BP，创历史新低。12 月银行放款周期 28 天，受近期疫情影响，较上月延长两天。首付比例来看，监测范围内，82 城首套房商贷最低首付比例可至两成。3）经济日报发表文章称，“房住不炒”定位应长期坚持。针对房地产行业供给端、需求端的相关政策旨在促进行业企稳回暖，保持总体稳定。应注意市场的发展不能偏离仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 13 页 共 26
44、 页 简单金融 成就梦想“房住不炒”定位，要以稳市场主体为重要抓手，以稳民生为落脚点。“房住不炒”不应也不会突破，是需要长期坚持的政策定位。对于房地产行业的发展，我们既要看到眼前的困难，更应坚定信心。我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。4）12 月 22 日，证券日报文章称，对于房地产走向新发展模式，过去相关会议多使用“探索”二字，如今使用“平稳过渡”，意味着时间表上有了更清晰的部署。所谓新模式，从供给侧来说，是租购并举；从模式上看，是告别土地依赖及“三高”（即高负债、高杠杆、高周转）。长期目标虽需久久为功，但租购并举时代已然开启，REITs 市场“保租房”板块正呼之欲
45、出。“房住不炒”定位下，既要立足解决眼前的困难，又要放眼长远，“稳”字当头下提信心，力促房地产业向新模式转型，夯实行业未来健康发展的根基。2023 年的房地产业，值得期待。因城施策：1）2022 年 12 月，上海松江区先后在上海松江区泗泾镇和上海松江区佘山镇共推出108 套公租房。今年上海松江区共计推出 1,701 套公租房，截至目前，上海松江区已累计推出公租房 4,464 套。2）多家广州银行二手房按揭放款已不按参考指导价，而是按成交价和评估价孰低原则来放款。广州二手房参考价出来后，各大行有过一段时间按指导价放款，但执行时间并不长。3）为推进完善住房保障体系建设等，财政部于近日提前下达河南
46、省 2023 年度城镇保障性安居工程补助资金 29.8 亿元，大力支持城镇保障性安居工程建设，确保住房保障惠民政策落实到位。4）山东省住房和城乡建设厅日前印发山东省工程建设领域工程款支付担保实施办法的通知。房企使用监管账户内的预售资金替代共管资金的，应当严格按照预售资金监管办法支付工程款，不得使用商业承兑汇票等非现金方式支付工程款。5）南京市居民家庭购买二套住房商业贷款最低首付比已调整为不低于 40%。在玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购 1 套。此外，对于有60 岁及以上成员的南京市户籍家庭可增购 1 套住房，对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民，提供半
47、年及以上居住证明可在南京购买 1 套住房。6）12 月 21 日，天津市住房公积金管理中心发布关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知，天津市缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由 60%调整为 40%，与天津市商业性个人住房贷款首付款比例保持一致。7）12 月 20 日，河南省郑州市长何雄表示，郑州目前已筹集保交楼资金 130 亿元，在各项金融政策的共同作用下，全市保交楼项目实质性复工 95%以上，新增建成安置房2,426 万平方米，15 万群众回迁新居。仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 14 页 共 26
48、 页 简单金融 成就梦想 8）惠州市住房公积金管理中心近日发布高层次人才优惠政策征求意见稿，提高贷款额度方面，类人才在惠州购买首套、二套住房，公积金最高贷款额度为 100 万元，夫妻双方合计最高贷款额度为 150 万元。类人才购买首套房，公积金个人最高贷款额度 60万元，夫妻双方合计最高贷款额度为 90 万元；类人才购买二套房申请公积金贷款，个人最高贷款额度 50 万元，夫妻双方合计最高贷款额度为 80 万元。集中供地：1）天津 2022 年第四批集中供地共计挂牌 24 块地，土地面积 57.21 万平方米；最终，24 宗地均成功出让，总出让金额约 99.82 亿元，溢价率 0.2%。龙湖以
49、11.4 亿元底价成功摘得津西陈塘（挂）2022-011 号地块。2）12 月 20 日，2022 年青岛市第四批次土拍结束，供应 40 宗土地，总占地 116 万平方米，总建面 252 万平方米（含划拨），最终全部成交，总成交额 142 亿元，本轮土拍整体溢价率 2.7%。3）12 月 20 日，南京市第五批次集中供地结束。本次底价成交 14 宗地块，1 宗流拍，总成交面积 44.45 万平方米，成交规划面积 87.3 万平方米，成交总价 49.03 亿元。4）12 月 20 日，厦门 2022 年第四批集中供地开始，本次出让地块共计 4 宗，总用地面积约 8.6 万平方米，4 宗地共收金
50、80.4 亿元。2022P20 地块由建发竞得，成交价 21亿元，溢价率 6.06%。2022P13 地块由华润置地摇号竞得，成交价 13.1 亿元，溢价率11.02%。5）武汉市发布第四批次“两集中”出让共推出各类用地 10 宗，土地总面积约 23.33万平方米，总建筑规模约 62.78 万平方米，成交总额为 67.24 亿元，全部底价成交。6）12 月 20 日，宁波今年第四批次地块出让信息披露，将于 2023 年 1 月 12 日集中出让。此次出让共计 6 宗地，且均可作为城镇住宅用地，总面积 22.03 公顷，总起价73.96 亿元。7）12 月 23 日，合肥第四批次集中供地开拍。本
