1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的,不包括香港、澳门、台湾)提供。在遵守适用的法律法规情况下,本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。证券研究报告证券研究报告行业深度行业深度 1 11 1 月房企销售融资点评月房企销售融资点评:行业销售:行业销售仍处仍处低位低位,股债股债融资融资双双恢复双双恢复 百强房企百强房企 1111 月销售月销售同比同比降幅收窄,环比基本持平降幅收窄,环比基本持平。2022 年 11 月百强房企实现全口径销售金额约 6127 亿元,同比下降 27.5%,降幅较上月缩小 4.2pct,环比基本持平
2、,行业整体仍然处于低迷状态;主流房企中,华润置地、金地集团、绿城中国、建发房产、滨江集团、中国铁建、华发股份、中交房地产、电建地产等 9 家房企实现了单月同比正增长,少于上月的 11 家;11 家房企单月环比正增长,较上月 20 家有所下降。11 月百强房企新增土地货值共 1516.3 亿元,同比下降 64.0%,较上月下降 26.7pct,环比下降 41.5%。1 11 1 月新房成交持续探底,三四线城市月新房成交持续探底,三四线城市同比同比下滑较大。下滑较大。11 月 30 城新房共成交 1272 万方,同比下行 37.8%,环比下行 0.7%;其中一线环比增长 2.5%;二线环比下滑 2
3、.3%;三四线环比增长 3.0%。二手房方面,我们跟踪的 15 个城市成交面积同比上行 23.4%,环比增长 11.3%。股权融资股权融资开闸,债券融资恢复开闸,债券融资恢复。(1)股权融资方面,11 月行业股权融资规模为 112.4 亿元,较上月的 1.8 亿元大幅上升;主因本月碧桂园、雅居乐和建发国际等港股公司抓住窗口期增发配股,随着“第三支箭”股权再融资政策的开闸,预计未来将会有更多A 股房企的股权融资落地;(2)债券融资方面,本月房企债券融资总额为 369.8 亿元,环比提升 2.4%,其中境内债发行规模为292.2 亿元,环比下降 12.1%,海外债发行规模为 77.5 亿元,环比上
4、升 172.3%;(3)11 月境内公司债、短融、中票、资产支持证券等品种的发行利率总体较上月持平,海外债发行利率为 8.5%,较上月的 7.4%有所提升。短期推荐再融资受益标的,长期看好“三高房企”。短期推荐再融资受益标的,长期看好“三高房企”。我们认为,股权融资放开将推动行业格局进一步优化,但销售修复尚需时日,政策放松预期仍在。短期内,我们看好再融资放开带来的机会,含两条主线,1、大股东拥有较多房地产或土地资产的上市国有房企,包括中交地产、南国置业、信达地产、南山控股、招商蛇口、中交地产、南国置业、信达地产、南山控股、招商蛇口、城建发展、中华企业、上海临港、上实发展、华发股份城建发展、中华
5、企业、上海临港、上实发展、华发股份等;2、估值较低的绩优房企:万科万科 A、保利发展、金地集团、新城控股、保利发展、金地集团、新城控股、建发股份建发股份等。中长期,我们坚定看好“三高房企”、信用修复和政策放松下的销售复苏,除上述房企外,推荐 A 股:滨江集团滨江集团,港股:中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、中国金茂地产、绿城中国、中国金茂。我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股绿城管理控股。风险提示:风险提示:行业销售修复不及预期,导致房企现金流回款风险加剧;行业融资修复不及预期,导致行业竣
6、工及现金流压力加剧。维持维持 强于大市强于大市 竺劲 18621097792 SAC 执证编号:S1440519120002 SFC 中央编号:BPU491 黄啸天 13262559719 SAC 执证编号:S1440520070013 发布日期:2022 年 12 月 08 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 -24%-14%-4%6%16%2021/10/122021/11/122021/12/122022/1/122022/2/122022/3/122022/4/122022/5/122022/6/122022/7/122022/8/122022/9/12房地产沪深300房地
7、产开发房地产开发 仅供内部参考,请勿外传 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1.销售篇.1 1.1 百强房企 11 月销售同比降幅缩小,环比持平.1 1.2 各梯队房企销售门槛持续降低.2 1.3 单月销售同比正增长的房企数量减少,去化压力仍较大.3 1.4 房企新增土地货值持续下行,拿地力度梯队分化.5 1.5 三四线城市 11 月新房销售下滑较大,二手房环比转正.7 2.融资篇.8 2.1 股权融资:“第三支箭”落地,港股市场再融资规模走高.8 2.2 债券融资:融资规模提升,利率表现分化.9 2.2.1 整体概况:房企债券融资规模整体提升,利率表现分
8、化.9 2.2.2 公司债:发行规模环比提升,利率上行.9 2.2.3 中期票据:发行规模环比下降,利率上行.11 2.2.4 短期融资券:发行规模环比下降,利率上行.12 2.2.5 定向工具:发行规模同比下降,利率上行.13 2.2.6 资产支持证券:发行规模环比下降,利率上行.14 2.2.7 海外债:发行规模环比下降,利率下行.15 2.3 信托融资:融资规模环比下降.16 2.4 主流房企信用评级:行业评级调降潮持续.17 3.投资建议:短期推荐再融资受益标的,长期看好“三高房企”.18 风险分析.19 图表目录图表目录 图表 1:百强房企 1-11 月累计销售额同比下降 43.3%
9、.1 图表 2:百强房企 11 月单月销售额同比下降 27.5%.1 图表 3:各梯队房企累计销售及同比.1 图表 4:各梯队房企月度销售金额及同比.1 图表 5:各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛.2 图表 6:各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛.2 图表 7:各梯队房企累计权益销售金额市占率.2 图表 8:Top100 房企操盘金额、权益金额比例.2 图表 9:月度销售规模超过 100 亿的房企数量.3 图表 10:月度销售规模超 300 亿的房企.3 图表 11:11 月主流房企销售表现.4 图表 12:拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化.5 图表 13:拿地货值百强房企单月新增货
10、值及同环比变化.5 图表 14:分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化.5 图表 15:分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化.5 图表 16:1-9 月分性质房企新增货值结构.6 仅供内部参考,请勿外传 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表 17:11 月新增货值 TOP10 房企.6 图表 18:一手房月度成交面积同比(房管局口径).7 图表 19:二手房月度成交面积同比(房管局口径).7 图表 20:房地产企业增发股数.8 图表 21:房地产企业股权再融资规模.8 图表 22:2022 年 11 月港股增发配股融资明细.8 图表 23:债券融资产品发行地
11、域结构.9 图表 24:债券融资产品发行利率.9 图表 25:境内债券融资产品发行规模.9 图表 26:境内债券融资产品发行品种结构.9 图表 27:公司债发行数量及发行规模.10 图表 28:公司债发行期限及发行利率.10 图表 29:上市房企公司债发行数量及发行规模.10 图表 30:非上市房企公司债发行数量及发行规模.10 图表 31:中票发行数量及发行规模.11 图表 32:中票发行期限及发行利率.11 图表 33:上市房企中票发行数量及发行规模.11 图表 34:非上市房企中票发行数量及发行规模.11 图表 35:短融发行数量及发行规模.12 图表 36:短融发行期限及发行利率.12
12、 图表 37:上市房企短融发行数量及发行规模.12 图表 38:非上市房企短融发行数量及发行规模.12 图表 39:定向工具发行数量及发行规模.13 图表 40:定向工具发行期限及发行利率.13 图表 41:上市房企定向工具发行数量及发行规模.13 图表 42:非上市房企定向工具发行数量及发行规模.13 图表 43:资产支持证券发行数量及发行规模.14 图表 44:资产支持证券发行期限及发行利率.14 图表 45:上市房企资产支持证券发行数量及发行规模.14 图表 46:非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模.14 图表 47:海外债发行数量及发行规模.15 图表 48:海外债发行期限及发行
13、利率.15 图表 49:房地产信托成立数量及规模.16 图表 50:房地产信托资金运用方式结构.16 图表 51:10 月份主流房企评级变动情况.17 图表 52:主要房地产公司估值情况(截至 12 月 2 日收盘).18 仅供内部参考,请勿外传 1 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 1.销售篇销售篇 1.1 百强房企百强房企 11 月销售同比降幅月销售同比降幅缩小缩小,环比持平环比持平 11 月百强房企销售同比降幅较上月月百强房企销售同比降幅较上月缩小缩小,环比,环比基本持平基本持平。2022 年 11 月百强房企全口径销售金额为6127 亿元,同比下降 27.5
14、%,降幅较上月缩小 4.2pct,环比降低 0.1%;全口径销售面积为 3276 万平,同比下降 38.7%,降幅较上月缩小 2.7pct,环比下降 11.7%。2022 年 1-11 月,百强房企全口径销售金额累计为 65349 亿元,同比下降 43.3%,降幅较上月收窄 3.3pct;全口径销售面积累计为 40370 万平,同比下降47.9%,降幅较上月收窄 0.7pct。百强房企销售同比降幅扩大,销售金额环比降低,面积环比上升,市场热度较上月有所下降。图表图表1 1:百强百强房企房企 1 1-1 11 1 月累计销售额同比下降月累计销售额同比下降 4 43.33.3%图表图表2:百强房企
15、百强房企 1111 月单月销售额同比下降月单月销售额同比下降 27.5%27.5%资料来源:CRIC,统计局,中信建投 资料来源:CRIC,中信建投 11 月月各各梯队房企全口径销售金额同比持续负增长梯队房企全口径销售金额同比持续负增长。11 月 Top1-3,Top4-10,Top11-20,Top21-50,Top51-100 各梯队全口径销售额同比增速分别为-27.2%、-4.6%、-13.7%、-54.0%、-18.5%,延续负增长态势。上述各梯队 11 月全口径销售金额同比增幅较 9 月同比增速的变动分别为-4.0pct、-6.9pct、+21.6pct、-4.6pct、-18.8p
16、ct,其中 Top4-10 梯队销售同比增速重新转负,Top11-20、Top51-100 梯队销售降幅缩小,其余梯队销售降幅持续扩大。图表图表3 3:各梯队房企累计销售及同比各梯队房企累计销售及同比 图表图表4 4:各梯队房企月度销售金额及同比各梯队房企月度销售金额及同比 资料来源:CRIC,中信建投 资料来源:CRIC,中信建投-100%-50%0%50%100%150%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,00018/0618/0818/1018/1219/0319/0519/0719/0919/1
17、120/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0321/0521/0721/0921/1122/0222/0422/0622/0822/10全国商品房销售金额(亿元)Top 100房企累计销售金额(亿元)全国同比Top 100同比-100%-50%0%50%100%150%200%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00018/0518/0818/1119/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/082
18、2/11月度销售金额(亿元)同比环比-100%-50%0%50%100%150%200%020,00040,00060,00080,000100,000120,00020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/10Top 1-3Top 4-10Top 11-20Top 21-50Top 51-100Top 1-3同比Top 4-10同比Top 11-20同比Top 21-50同比Top 51-100同比-60%-10%40%90%140%190%240%290%340%390%0200040006000
19、800010000120001400016000180002000020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/10Top 1-3Top 4-10Top 11-20Top 21-50Top 51-100Top 1-3同比Top 4-10同比Top 11-20同比Top 21-50同比Top 51-100同比仅供内部参考,请勿外传 2 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 1.2 各梯队房企销售门槛持续降低各梯队房企销售门槛持续降低 各梯队房企销售门槛继续大幅下降,各梯队房企销售门
20、槛继续大幅下降,Top50 房企入榜门槛降幅最大。房企入榜门槛降幅最大。2022 年 10 月 Top3、Top10、Top20、Top50、Top100 全口径累计销售金额入榜门槛分别为 3768 亿元、1611 亿元、895 亿元、379 亿元、119 亿元,同比增速分别为-31.4%、-38.6%、-42.4%、-51.2%、-47.7%,其中 Top50 房企销售门槛降幅最大,整体维持下降的态势,降幅与上月基本持平;从权益口径累计销售金额入榜门槛来看,各梯队销售门槛分别为2449 亿元、1058 亿元、582 亿元、271 亿元、95 亿元,同比增速分别为-34.4%、-40.8%、-
21、50.7%、-38.2%、-41%,与上月门槛降幅相比,呈微弱抬升趋势。图表图表5:各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛 图表图表6:各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛 资料来源:CRIC,中信建投 资料来源:CRIC,中信建投 各梯队权益销售金额市占率各梯队权益销售金额市占率集体集体上升,百强房企操盘能力略有上升,百强房企操盘能力略有回升回升。2022 年 10 月 Top100 房企权益销售金额市占率为 45.6%,较上月上升 3.9pct。各梯队权益销售金额集中度集体提升,其中 Top3、Top10、Top20、Top
22、50 房企市占率分别为 7.9%、18.6%、28.3%、37.2%,较 10 月分别增加 0.1pct、1.5pct、3.9pct、2.8pct。从操盘能力与房企间合作比例来看,10 月百强房企操盘金额/全口径销售金额为 91.3%,较上月增加 3.1pct,操盘能力回升;权益销售金额/全口径销售金额为 70.3%,较上月增加 0.4pct,房企间合作略有下降。图表图表7:各梯队房企累计权益销售金额市占率各梯队房企累计权益销售金额市占率 图表图表8:Top100 房企操盘金额、权益金额比例房企操盘金额、权益金额比例 资料来源:CRIC,中信建投 资料来源:CRIC,中信建投 -31.4%-3
23、8.6%-42.4%-51.2%-47.7%-60%-40%-20%0%20%40%60%0100020003000400050006000Top 3Top 10Top 20Top 50Top 10021/1122/11同比-34.4%-40.8%-50.7%-38.2%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05001000150020002500300035004000Top 3Top 10Top 20Top 5021/1122/11同比9.8%21.3%30.1%44.7%54.4%7.6%18.4%26.8%40.6%48.8%7.9%18.6%28.3%37.2%
24、45.6%0%10%20%30%40%50%60%Top 3Top 10Top 20Top 50Top 100202020212022年11月50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%20/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/11操盘金额/全口径金额权益金额/全口径金额仅供内部参考,请勿外传 3 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的
25、重要声明 1.3 单月销售同比正增长的房企数量减少,去化压力仍较大单月销售同比正增长的房企数量减少,去化压力仍较大 从单月销售金额来看,11 月有 3 家房企的销售金额超 300 亿,与上月持平;共 17 家房企单月销售额超百亿,较去年同期减少 10 家,数量大幅下滑。单月销售金额超 300 亿的房企中,保利发展单月销售额达 370 亿元,排名仍居于榜首,万科地产、碧桂园单月销售额分别为 361 亿元、330 亿元。图表图表9:月度销售规模超过月度销售规模超过 100 亿的房企数量亿的房企数量 图表图表10:月度销售规模超月度销售规模超 300 亿的房企亿的房企 资料来源:CRIC,中信建投
26、资料来源:CRIC,中信建投 我们重点关注的主流上市房企在 11 月的销售金额单月同比负增长占多数,从从 11 月的单月销售金额口月的单月销售金额口径看,径看,华润置地华润置地、金地集团金地集团、绿城绿城中国中国、建发房产建发房产、滨江集团滨江集团、中国铁建中国铁建、华发股份华发股份、中交房地产中交房地产、电建电建地产地产等等 9 家房企实现了单月同比正增长,分别增长家房企实现了单月同比正增长,分别增长 9.4%、4.1%、5.5%、198.2%、10.6%、27.0%、60.4%、20.4%、73.8%,较上月较上月的的 12 家家有所有所减少减少;从;从 2022 年累计销售金额来看,越秀
27、地产实现了全年累计同比正年累计销售金额来看,越秀地产实现了全年累计同比正增长,幅度为增长,幅度为 8.5%。从环比边际变化的角度来看,主流房企中有。从环比边际变化的角度来看,主流房企中有 11 家实现了销售金额单月环比正增长,家实现了销售金额单月环比正增长,较较 9 月的月的 20 家有所家有所下降下降,主流房企去化压力,主流房企去化压力仍较大仍较大。其中,华发股份的 11 月销售金额环比增长 280.3%,排名较 2021 年上升 13 位。排名方面,主流房企中仁恒置地、越秀地产、首开股份、电建地产、首开股份、中交房地产、华发股份的克而瑞榜单排名提升幅度较大,较上年排名分别上升 27 位、1
28、9 位、18 位、16 位、16 位、13 位。此外,建发房产上升 10 位;滨江集团、中国铁建、远洋集团均上升 9 位;卓越集团上升 6 位;绿城中国、美的置业均上升 5 位;金地集团上升 4 位;华润置地、中国金茂上升 3 位;保利发展、中海地产均上升 2 位;招商蛇口、龙湖集团均上升 1 位。14 19 34 35 44 50 30 43 44 31 28 27 26 15 14 15 17 14 170510152025303540455055606520/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/09370.0361.0330.031032033
29、0340350360370380保利发展万科地产碧桂园仅供内部参考,请勿外传 4 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表图表11:1111 月主流房企销售表现月主流房企销售表现 公司名称 2022 年 11 月 销售金额(亿元)2022 年累计 销售金额(亿元)单月同比 累计同比 单月环比 CRIC 全年 销售榜单排名 销售排名变化(较 2021 年)碧桂园 330 4362.9-37.6%-40.2%-21.4%1 0 保利发展 370 4001.1-2.6%-19.7%-14.0%2+2 万科地产 361 3767.7-35.5%-34.4%75.5%3-1 中
30、海地产 247 2587-10.8%-21.7%-21.6%4+2 华润置地 222 2517 9.4%-7.0%-18.9%5+3 招商蛇口 228.5 2495.8-9.2%-11.7%-9.0%6+1 金地集团 180.1 2013.9 4.1%-23.2%-12.0%7+4 绿城中国 233.1 1856.1 5.5%-23.4%23.4%8+5 龙湖集团 174.5 1832.2-22.3%-26.8%-13.7%9+1 融创中国 81.9 1611-77.8%-70.7%-15.7%10-7 建发房产 243.3 1448.6 198.2%-2.1%19.3%11+10 中国金茂
31、143.2 1375-19.2%-35.6%8.5%12+3 滨江集团 152.8 1335.1 10.6%-13.6%16.1%13+9 绿地控股 103 1179.1-33.5%-55.8%40.9%14-5 旭辉集团 42 1175.8-74.5%-47.9%-53.6%15-1 新城控股 67.5 1099.8-63.8%-48.4%-22.1%16 0 中国铁建 235.2 1057.5 27.0%-9.4%76.2%17+9 越秀地产 119.4 1031.1-14.1%8.5%6.9%18+19 华发股份 183.3 1024 60.4%-0.2%280.3%19+13 远洋集团
32、 108 895.1-28.0%-25.7%12.5%20+9 世茂集团 65 794.9-64.0%-69.4%-20.7%21-9 首开股份 55 780-38.9%-27.8%-29.4%22+16 美的置业 42 682.2-48.1%-46.4%-23.6%23+5 金科集团 26.9 636-78.5%-63.6%-18.5%24-6 卓越集团 48.6 635.6-24.4%-42.7%-26.3%25+6 中梁控股 30 596.1-75.4%-61.7%-33.8%26-6 仁恒置地 36 595.8-73.6%-8.6%-16.3%27+27 中交房地产 60.7 578
33、20.4%-26.7%-12.3%28+16 电建地产 71.8 572.7 73.8%-15.6%4.2%29+18 中南置地 43.8 563.4-65.1%-69.0%-13.6%30-13 资料来源:公司公告,CRIC,中信建投 仅供内部参考,请勿外传 5 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 1.4 房企新增土地货值持续下行,拿地力度梯队分化房企新增土地货值持续下行,拿地力度梯队分化 11 月房企新增土地货值金额同比下行幅度较大,各梯队拿地力度分化加剧。11 月新增土地货值金额TOP100 房企新增土地货值共 1516.3 亿元,同比大幅下降 64.0%,较上
34、月下降 26.7pct,环比下降 41.5%。具体而言,11 月 Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100 梯队房企的单月新增土地货值金额同比增速分别为:-55.6%、154.8%、224.2%、-92.4%、-83.2%,Top4-10 梯队及 Top11-20 梯队增幅最为显著,Top21-50 梯队及 Top51-100 梯队增幅最为显著。2022 年 11 月,上述各梯队新增土地货值金额同比增速较 10 月的变动分别为:-67.8pct、+240.5pct、+129.8pct、-129.9pct、-5.5pct,Top1-3、Top21-50
35、、Top51-100 梯队新增土地货值同比下降,但其余梯队拿地力度大幅扩张,分化加剧。图表图表12:拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化 图表图表13:拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化 资料来源:克而瑞,中信建投 资料来源:克而瑞,中信建投 图表图表14:分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化 图表图表15:分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化 资料来源:克而瑞,中信建投 资料来源:克而瑞,中信建投 从企业类别来看,截至
36、11 月末,央国企拿地积极性明显下降,多地城投再次进场托底。从全国重点城市拿地金额 TOP10 房企来看,央国企仍是主力,华发股份、保利发展等龙头央国企仍在全国广泛布局;城投方面,财政部 126 号文发布标志拿地监管趋严,叠加地方财政紧张、保交楼的大背景,部分城投选择与经验成熟的市场化房企合作,切实推进地块开发,提升造血能力。-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05,00010,00015,00020,00025,00019/05 19/10 20/03 20/08 21/01 21/06 21/11 22/04 22/09累计新增土地货值(亿元)同
37、比-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%05,00010,00015,00020,00025,00019/05 19/10 20/03 20/08 21/01 21/06 21/11 22/04 22/09单月新增土地货值(亿元)同比环比-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%02000040000600008000010000012000014000019/0920/0220/0720/1221/0521/1022/0322/08Top 1-3Top 4-10Top 11-20Top 21-50Top 51-100Top 1-3同比To
38、p 4-10同比Top 11-20同比Top 21-50同比Top 51-100同比-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%050001000015000200002500019/0920/0220/0720/1221/0521/1022/0322/08Top 1-3Top 4-10Top 11-20Top 21-50Top 51-100Top 1-3同比Top 4-10同比Top 11-20同比Top 21-50同比Top 51-100同比仅供内部参考,请勿外传 6 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 从企业规模来看,不同梯队房企新增土地
39、货值出现分化,头部效应较为显著。1-11 月新增货值 Top100的房企中,Top3、Top10 房企的新增土地货值占比,分别为 19.8%、45.7%,分别较上月变化+0.0pct、+0.1pct,头部企业新增货值基本持平。从各房企新增货值情况来看,2022 年 1-11 月新增货值中,保利发展、华润置地、中海地产、万科地产、滨江集团、招商蛇口、绿城中国新增货值均超 1000 亿元,位列克而瑞新增货值榜单 Top7,维持上月格局。其新增货值分别达 2269.4、2266、1787、1578.3、1543.2、1463.3、1014 亿元。此外越秀地产、中国铁建、建发房产新增货值均超 800
40、亿元,分别为 973.5、913.6、823.7 亿元。图表图表16:1 1-9 9 月分性质房企新增货值结构月分性质房企新增货值结构 图表图表17:1 11 1 月新增货值月新增货值 TOP10 房企房企 资料来源:克而瑞,中信建投 资料来源:克而瑞,中信建投 66.6%66.3%51.9%24.0%15.1%13.0%26.1%49.0%18.3%20.8%22.0%27.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019202020212022.9民企地方国企央企2269.42266.0 17871578.31543.21463.31014973.5913.6
41、823.705001000150020002500保利发展华润置地中海地产万科地产滨江集团招商蛇口绿城中国越秀地产中国铁建建发房产仅供内部参考,请勿外传 7 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 1.5 三四线城市三四线城市 11 月月新房销售下滑较大新房销售下滑较大,二手房二手房环比转正环比转正 11 月新房成交持续探底,三四线城市下滑较大。月新房成交持续探底,三四线城市下滑较大。根据我们跟踪的 30 个重点城市数据,11 月新房共成交 1272.4 万方,较 10 月环比下滑 0.7%;较 2021 年同比下滑 37.8%。其中一线(4 城)成交 316.4 万方,
42、较 10 月环比增长 2.5%,较 2021 年同比下滑 23.5%;二线(15 城)成交 840.2 万方,较 10 月环比下滑 2.3%,较 2021 年同比下滑 38.5%;三四线(11 城)成交 115.8 万方,较 10 月环比增长 3.0%,较 2021年同比下滑 50.5%;11 月二手房月二手房成交规模成交规模环比转正,景气度环比转正,景气度有所有所回升回升。根据我们统计,11 月全月 15 个城市二手房 15 个城市二手房共成交 805.9 万方,较 10 月环比增长 11.3%,较 2021 年同期增长 23.4%。图表图表18:一手房月度成交面积同比(房管局口径)一手房月
43、度成交面积同比(房管局口径)图表图表19:二手房月度成交面积同比(房管局口径)二手房月度成交面积同比(房管局口径)资料来源:wind,中信建投 资料来源:wind,中信建投 -100%0%100%200%300%400%500%19/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/10总体一线城市二线城市三线城市-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%18/01 18/06 18/11 19/04 19/09 20/02 20/07 20/12 21/05 21/10 22/03 22/08仅供内部参考,请勿
44、外传 8 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 2.融资篇融资篇 2.1 股权融资:股权融资:“第三支箭”落地,“第三支箭”落地,港股市场再融资规模港股市场再融资规模走走高高“第三支箭”“第三支箭”落地,落地,行业流动性风险有望进一步缓释行业流动性风险有望进一步缓释。11 月 28 日,证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问指出,证监会决定在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。政策的逻辑在于应用资本市场功能,改善优质房企资产负债表,通过化解风险、防范风险、盘活存量和转型发展,促进房地产平稳健康发展。5 项措施具体为:(1)恢复涉房上市公司并
45、购重组及配套融资,允许符合条件的房地产企业实施重组上市;(2)恢复上市房企和涉房上市公司再融资;(3)恢复 H 股上市房企再融资;(4)发挥 REITs 盘活房企存量资产,推动保障性租赁住房 REITs 常态化发行;(5)开展不动产私募投资基金试点,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。随着“第随着“第三三支箭”、“央十六条”等融资利好政策的出台,港股房企的股价开始止跌回升,部分房企抓支箭”、“央十六条”等融资利好政策的出台,港股房企的股价开始止跌回升,部分房企抓紧紧窗口期窗口期开始进行配股融资。开始进行配股融资。2022 年 11 月,AH 两市股权融资规模为 112.35 亿元
46、,较去年的 245.97 亿元同比降幅较大,较上月的 1.8 亿元环比增幅较大。从市场来看,本月新增股权融资均为港股市场再融资。主要为:(1)碧桂园于 11 月 22 日发布增发结果公告,实际配售 14.63 亿股,发行价 2.68HKD;(2)雅居乐集团于 11 月 23 日发布增发结果公告,实际配售 2.95 亿股,发行价 2.68HKD;(3)天臣控股于 11 月 25日发布增发结果公告,实际配售 2.47 亿股,发行价 0.043HKD。图表图表20:房地产企业增发股数房地产企业增发股数 图表图表21:房地产企业股权再融资规模房地产企业股权再融资规模 资料来源:wind,中信建投 资料
47、来源:wind,中信建投 图表图表22:2022 年年 11 月港股增发配股融资明细月港股增发配股融资明细 序号序号 公司简称公司简称 融资进度融资进度 融资价格(港元)融资价格(港元)融资数量(股)融资数量(股)募集资金(港元)募集资金(港元)1 天臣控股 增发结果公告 0.043 247296000 10460000 2 雅居乐集团 增发结果公告 2.95 295000000 783000000 3 碧桂园 增发结果公告 2.68 1463000000 3871800000 资料来源:wind,中信建投 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0021/0
48、8 21/09 21/10 21/11 21/12 22/01 22/02 22/03 22/04 22/05 22/06 22/07 22/08 22/09 22/10 22/11实际增发股数0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.0021/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/11实际募集资金仅供内部参考,请勿外传 9 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 2.2 债券融资:债券融资:融资规模提升融资规模提升,
49、利率表现,利率表现分化分化 2.2.1 整体概况:房企债券融资规模整体提升,利率表现分化 从发行总额来看,2022 年 11 月,房企债券融资总额为 369.8 亿元,同比下降 5.85%,环比上升 2.40%。其中境内发债规模为 292.2 亿元,同比下降 23.65%,环比下降 12.14%;境外发债规模折合人民币为 77.5 亿元,同比上升 678.08%,环比上升 172.28%。从发债利率来看,2022 年 11 月境内公司债、短融、中票、资产支持证券的发行利率分别为 3.29%、2.9%、3.72%、4.05%,主要品类如中票、资产支持证券较上月有所下行,公司债、短融较上月有所上升
50、,海外债发行利率为 8.47%,较上月的 7.43%有所上升。图表图表23:债券融资产品发行地域结构债券融资产品发行地域结构 图表图表24:债券融资产品发行利率债券融资产品发行利率 资料来源:Wind,中信建投 资料来源:Wind,中信建投 图表图表25:境内债券融资产品发行规模境内债券融资产品发行规模 图表图表26:境内债券融资产品发行品种结构境内债券融资产品发行品种结构 资料来源:Wind,中信建投 资料来源:Wind,中信建投 2.2.2 公司债:发行规模环比提升,利率上行 2022 年 11 月,房企共发行 7 只公司债,发行规模达到 102.9 亿元,同比上升 90.6%,环比上升