1、众创时代城市老旧商务楼宇转型发展策略研究众创时代城市老旧商务楼宇转型发展策略研究丘穗敏丘穗敏摘要:摘要:当前供给侧结构性改革及创新创业热潮发展背景下,城市老旧商务楼宇转型发展众创空间成为众多地区实践的热点。但是老旧商务楼宇自身存在产业低效、功能局限、环境失活及设施落后等不与众创空间发展相匹配的制约因素,如何进行转型规划,为创新创业办公提供品质化空间载体,探讨其转型规划路径具有重要的现实意义。针对此现象,本文以国内外众多典型实践案例为研究对象,剖析了老旧商务楼宇建设众创空间的深层次原因并总结了众创空间的构成特点,结合老旧商务楼宇发展面临的困境,提出老旧商务楼宇转型发展众创空间的分析框架,最后从产
2、业置换、功能构成、环境风格和设施配置 4 个方面提出城市老旧商务楼宇转型众创空间的规划策略,以期为类似老旧商务楼宇的转型发展提供参考。关键词:关键词:老旧商务楼宇,转型,众创空间,策略1 引言引言老旧商务楼宇是指已建成 10 年以上或存在品质落后、消防隐患多、外立面陈旧、设施设备老化等诸多问题的低效或闲置楼宇, 用地性质以行政办公用地与商务设施用地为主, 使用功能以商务办公为主,兼有商业、酒店、娱乐、居住(公寓)等综合性功能且总建筑面积达到 5000 平方米以上。随着“大众创业、万众创新”国家战略的提出,开放共享为理念的新兴创新创业模式开始兴起。2015 年 3 月,国务院印发关于发展众创空间
3、推进大众创新创业的指导意见,将众创空间作为我国城市和产业发展的全新载体,众创空间迅速成为各地建设热点。老旧商务楼宇作为城市的存量资源,具有较好的区位条件、一定的办公空间和容纳规模,可为同样寻求区位优势、租金优势、优质办公服务的众创空间提供资源与载体保证。据国内外实践案例分析可知,众创空间已成为老旧商务楼宇转型发展的重点产品。但城市中大部分早期建设的商务楼宇已然“老旧”,存在设施落后、隐患重重、功能单一、外观破败、能耗严重、智能落后、物业低端等问题,与众创空间的空间品质化、智能化需求有较大出入,亟需通过科学的转型规划与改造,提升办公环境质量,引入众创空间,促进楼宇经济发展。目前,已有学者关注此现
4、象的发展,并分析了老旧商务楼宇转型发展所遇到的瓶颈,但相关研究主要集中在改造更新治理困境及节能改造、智能化改造层面1-2。既有研究对当前众创时代下老旧商务楼宇的转型规划实践研究不足, 老旧商务楼宇转型发展的研究视角还存在一定的局限性。对于众创空间的研究成果也多立足于老旧厂房改造经验的总结3-4,还未能与城市老旧商务楼宇的转型实践相衔接。 基于此, 本文从众创时代植入创新创业产业视角出发,解析当前城市老旧商务楼宇的发展困境,并以国内典型实践案例为基础,探索城市老旧商务楼宇转型创新创业产业的发展策略与路径。2 老旧商务楼宇面临的困境老旧商务楼宇面临的困境老旧商务楼宇在城市中大多处于城市中心或江滨优
5、良地段,区位优势明显,交通便利,经济价值高。随着城市发展战略的调整,兄弟新区的迅速崛起,尤其是城市老城区,例如广州市越秀区、上海市闵行区、重庆市渝中区等,由于建筑密度大、产业布局落地难、城市公共配套设施落后等问题的日益凸显,早期建设的商务楼宇逐渐式微,主要表现为产业低效、功能单一、设施老旧、空间衰败、风格死板、公共空间匮乏以及企业外迁等,经济效益低且空置率高成为这些老旧商务楼宇发展常态。2.1 产业低效,发展动力渐失产业低效,发展动力渐失城市中老旧商务楼宇普遍存在业态低效、 混合度高且各自为政, 未能形成产业链式集聚,对地区主导产业的促进作用不明显。 以广州市越秀区为例, 越秀区重点商务楼宇产
6、业发展特点是以批发和零售业占比最多,其次是租赁和商务服务业(图 1)。这说明支撑越秀区商务楼宇其主导产业附加值较低,已无法为区域经济的发展提供足够的动力。另外,越秀区内多数楼宇为综合性商务楼,真正意义上的专业楼宇即纯商务办公楼很少,多为金融、商贸、电信等以国有企业为主的楼宇。 同一区域不同楼宇的企业结构相似度高, 但是彼此缺乏联系与合作,未发挥产业集聚效应,内生动力不足。图 1:越秀区重点楼宇入驻企业的结构图52.2 功能局限,载体更新滞后功能局限,载体更新滞后老旧商务楼宇现有功能空间多由办公、走廊、会议空间组成,缺少公共空间、共享空间等, 难以满足日益增长的使用需求。 众创时代下创新创业型企
7、业及对楼宇的硬件配套有办公、会议、活动、推介、交流等需求,办公人群对工作与生活、休闲并重的基本要求也越发强烈。楼宇对于企业而言不再是简单的办公盒子概念,而是提供办公、创业、生活全方位服务的办公社区。 若楼宇内仅仅只有办公功能显然不能适应楼宇经济蓬勃发展的刚性需要, 功能的复合化发展, 服务完善的楼宇社区是适应楼宇经济发展的基础平台和空间, 将对楼宇经济的发展起着重要的支撑和推动作用。2.3 环境失活,创新氛围不足环境失活,创新氛围不足优质企业入驻往往对楼宇建筑外观、 环境风貌以及服务平台有较高的品质要求, 以此匹配企业的专业形象。但老旧商务楼宇普遍存在建筑立面陈旧、破损、污迹斑斑,店招及广告杂
8、乱设置不统一,室外开放空间景观不足,由于商务楼宇室外空间局限,常作停车位空间使用,降低环境品质的同时,严重影响城市街区美感。室内空间环境追求办公效益,环境装饰常不被重视,不管是走廊灯公共空间,还是各办公单元内部的装修风格,多以白墙木门等呆板风格为主,缺乏活力,创新氛围不足。创新、丰富的物理办公环境对人们的工作激发创新灵感及提高工作积极性有着深刻的影响。2.4 设施落后,智能化程度低设施落后,智能化程度低越秀区现存老旧商务楼宇因年久维护不足,部分存在承载能力降低、结构稳固性不足、墙壁掉灰甚至结构构件变形扭曲等问题,基础设施老化、失稳,如管线老化、电梯安全性差等,存在较大的安全隐患。设施配置数量不
9、能满足日益增长的需求,例如停车位与电梯数量不足。另外,信息化、智能化不足问题突出,大部分城市老旧商务楼宇仅配置宽带、电话、安保监控、 烟感等设施, 而鲜有达到楼宇智能化、 办公自动化的国际 5A 星级标准配置要求。3 老旧商务楼宇转型众创空间的分析框架老旧商务楼宇转型众创空间的分析框架3.1 众创空间成为老旧商务楼宇新兴产品的原因众创空间成为老旧商务楼宇新兴产品的原因“大众创业、 万众创新” 国家战略提出及各地区推进老旧商务楼宇转型发展的政策出台以来, 国内一批有亮点、 有潜力、 有特色的老旧商务楼宇转型改造众创空间案例应运而生 (表1)。据国内案例分析,老旧商务楼宇原业态多为酒店、老旧商场、
10、低效或闲置办公楼等,改造后的业态趋势以金融业、互联网、文化创意等产业为主。依据目前发达国家商务区发展经验及对北京、上海、广州城市楼宇经济贡献率的分析可知,金融业及专业服务业贡献率稳步上升, 零售业、 仓储运输业及其他行业的从业人口及办公物业需求出现一定程度的减少6。因此,金融业、专业及技术服务、信息业等智力密集型、资本运营型、专项服务型产业仍然会是未来商务楼宇的主力产业。 众创时代下老旧商务楼宇正在积极转型发展服务这些产业初创团队的创新创业或中小型企业灵活办公的空间载体。表 1:国内部分老城区老旧商务楼宇更新实践案例汇总地区项目原功能改造后功能北京市新闻大厦酒店金融办公、餐饮中粮广场 C 座食
11、品家居卖场中粮商务、中粮共享办公空间金融街洲际酒店酒店国际金融中心中融信托大厦酒店办公、商业、展示新街高和老旧商场Hi Work 共享办公盈科中心太平洋百货商场展示、销售与品牌企业办公高和蓝峰大厦老旧写字楼艺术众创空间百盛太阳宫百货商场艺术、科技众创空间上海市188 金融创业园酒店金融办公、众创空间、餐饮零号湾传统科技园专业孵化器静安高和大厦空置率高办公楼跨国公司、高端企业办公重庆市U 创空间闲置办公楼互联网+文化创意孵化器广州市羊城同创汇报社办公楼移动互联孵化器289 艺术 park报社办公楼文创艺术孵化器黄花岗科创咖啡沿街商铺互联网联合办公空间国家商标品牌创新创业基地服装销售与金融办公知识
12、产权优质企业办公和众创基地针对上述现象,本文对参与或促进老旧商务楼宇发展众创空间的四大对象:楼宇业主、政府、楼宇入驻企业、企业办公群体进行分析,解析老旧商务楼宇转型发展众创空间的深层次原因。(1)对于楼宇业主来说,众创空间具有明显的租金提振能力,对北京、上海、深圳、 广州四个城市的众创空间的租金进行初步统计后发现, 众创空间的租金比普通的办公租金要高出约 20%。另外办公楼市场受电商冲击小,运营管理成本较低,办公需求和租金均能保持较为稳定的增长趋势,外加老旧商务楼宇转型改造的成功案例具有高效益且易于复制,投资风险可大大减小。(2)对于政府来说,老旧商务楼宇支持众创空间发展,但其产业的主导方向仍
13、然为金融业、文化创意等现代服务业,有利于城市结构调整、功能提升。不仅可以激活城市老旧建筑资源, 创造新的经济增长点, 还可给城市创业的年轻人或者企业提供租金较低的办公空间与服务平台,配套相对性价比高的住宿、生活配套设施。在美化城市形象的同时,给周边社区提供公共空间及服务设施,这对中心老城区可持续发展是有益的。(3)对于楼宇入驻企业来说,老城区老旧商务楼宇的区位及整体租金低于中心商务区这两大优势是其选择的关键因素。 据初步统计, 个人或者小微企业入驻众创空间的租金比租用传统办公空间节约一半以上的成本。 另外, 众创空间内通过汇集了大量的创新创业者与资源要素信息提供者, 从而降低供需双方的交易发现
14、成本。 不同规模及需求的企业或团队方便快捷的拎包入住模式,提供全方位的创投扶持服务也是企业选择的重要原因。(4)对创新创业阶层来说,创新创业的动力除了获得利益,也可能出自于创新者自身的兴趣、对自我价值的实现的追求或者其他社会因素。 他们喜欢将自己与一般的中产阶级区分开来, 更多追求个性时尚、体验式的消费环境,而老旧商务楼宇的历史气息,高效的空间布局恰好能满足他们的彰显个性的需求。3.2 众创空间的概念与特点众创空间的概念与特点众创空间是创新创业在产业和空间上紧密结合的产物,最早出现在国外,被称为“创客空间”。针对众创空间的定义研究目前存在两种视角,既有官方政策视角,也有学术视角。官方政策视角强
15、调众创空间为广大创新创业者提供良好的工作空间、 网络空间、 社交空间和资源共享空间。学术视角认为众创空间具有明显的资源集聚性、共享性、独特性和自组织性等特点, 最终目的通过服务创新创业企业的方式来获得经济收益的盈利性组织。 综合已有观点,本文认为众创空间是指能够为创新创业提供服务的实践平台,包括孵化器、创客空间或创业咖啡等,借助市场化、专业化、网络化、资本化等途径,为广大创新创业群体参与创新创业活动提供性价比高、方便快捷,包含办公、融资、推广等全方位综合服务的各类新型空间载体与服务平台的统称, 目的是集聚自组织的创业生态体, 打造整合产业资源的生态孵化载体。众创空间的特点在于它不仅仅要为创客和
16、创业者们提供低价高质的办公场所, 同时它还在人们创业进程中起到启发、指引和后期推向市场的辅助作用。因此,众创空间具有资源集聚性、功能多元化与共享性、服务设施智能化以及环境风格特色化五个方面的特点。其中,资源集聚性即指创业者、投资者等人力资源和创业项目资源的集聚,也是网络、平台、金融等资源的集聚7,是产业发展的重要前提;功能多元化与共享性是指除办公功能外,提供研发实验、创投服务、路演展示、饮食居住、休闲娱乐等服务功能,共享性是指各功能空间对内部工作人员进行开放共享, 外部空间则与周边城市其他功能空间之间实现融合开放。 环境风格特色化是指空间环境趋向个性解脱、创新活力,起到激发创新创业思维的作用。
17、设施配套智能化是指服务创业活动的硬件设施或平台齐全且智能化、自动化高效运行。3.3 老旧商务楼宇转型众创空间的分析框架老旧商务楼宇转型众创空间的分析框架图 2:老旧商务楼宇转型发展众创空间的分析框架众创空间产业发展趋势与老旧商务楼宇产业转型趋势相似, 但与普通产业载体相比, 更强调创新创业服务,注重办公空间的开放性性、多元性。因此其与传统产业载体的运营服务机制、空间载体、产业活动模式、活动主体行为及心理需求均有差别,对楼宇空间需求也不同。 本文认为老旧商务楼宇转型众创空间的分析框架的核心思路是: 从众创空间构成特点出发,对老旧商务楼宇的资源进行梳理和评价,为楼宇转型奠定基础;在此基础上,结合老
18、旧商务楼宇的现实困境与众创空间对楼宇转型提出的动力、社区、环境、设施方面的要求,最后落实为从混合低效向链式驱动,从空间载体到办公社区,从无序特色到主题特色,从低配设施到星级配置的转型的老旧商务楼宇的立体转型发展思路(图 2)。4 众创时代下老城区老旧商务楼宇转型发展策略研究众创时代下老城区老旧商务楼宇转型发展策略研究针对城市老旧商务楼宇发展面临的困境及老旧商务楼宇转型发展众创空间分析框架, 结合众创空间的特点及其需求,本文基于对国内外典型案例的研究,从产业发展、功能构成、环境风格和设施配置 4 个方面提出城市老旧商务楼宇转型众创空间的发展策略。4.1 产业转型策略产业转型策略众创空间建设的最终
19、目标是培育新的产业业态和经济增长点, 其主导业态选择的决定性因素主要来源于市场,与本土产业基础网络联系紧密,具有市场主导、专业培育、行业关联等特征。 结合商务楼宇受地区产业导向规划影响大且楼宇租户众多的特性, 老旧商务楼宇转型发展众创空间的产业植入要求首先是在符合城市产业布局基础上对接地区战略性新兴产业或基于原产业基础转型升级, 并配置围绕创业生产与生活的相应服务业态, 以此建设产业链式集聚发展的专业楼宇。 譬如上海零号湾充分利用园区自身产业基础及周边高校资源, 转型传统产业园区打造服务高校优势产业的孵化载体,同时兼具创业与生活服务业态。主导产业业态参考 关于加快众创空间发展服务实体经济转型升
20、级的指导意见 中众创空间的重点产业发展领域与当前国内外实践案例, 以文创设计、 动漫游戏为代表的文化创意产业,以移动互联、人工智能为代表的高新科技产业,以互联网金融、电子商务为代表的现代金融商务产业以及以艺术培训、 在线教育为代表的教育培训产业正成为众创楼宇发展的重点产业。 楼宇租户类型以符合楼宇主导产业导向的服务初创团队或小微企业的联合办公空间或创客咖啡以及中小型加速企业为主。 创业服务产业为楼宇业主自身创投机构或引进第三方金融、法律、商务合作服务企业;生活休闲产业为服务商务楼宇创新群体及周边城市居民的餐饮、住宿及休闲娱乐等居民服务业。4.2 功能转型策略功能转型策略众创空间最大的功能是作为
21、支持初步创业活动的办公共享社区, 物质资源共享降低创业成本,知识经验共享促进创新与合作,服务设施集聚支持 24 小时创业。因此,与普通商务楼宇相比,除了具备办公、研发、办公服务、商业等空间外,众创楼宇表现出对创业服务及生活休闲空间的增加。 基于众创空间开放共享与商务楼宇作为城市公共建筑的特点, 老旧商务楼宇转型改造后也应注重与周边城市社区的空间联系。 根据对国内外实践案例的研究, 本文将老旧商务楼宇更新改造为众创空间的空间组成要求分为四类(表 2):(1)办公功能。包含二种功能空间,一是独立办公,入驻创业加速器、第三方服务或其他独立办公机构等非初创企业, 空间形式与传统办公基本相同。 二是服务
22、初创团队的开放式或者半开放式创业空间,设置开放自由办公位或 4-8 人小团队独立工作室,配置共享会议室、多功能厅和休息空间等。(2)众创服务功能,整个商务楼宇的“中枢系统”,包括路演厅、会议室、展示厅、创业会客厅、 公共交流区等创业社交空间, 目的是提供企业发展所需的观点分享、 经验交流、项目打磨、融资推广、会议等活动空间。(3)生活休闲功能,服务商务楼宇内部办公人员和周边社区居民,带有商业性质,包括青年公寓、健身房、餐饮、咖啡、便利店等。(4)交通功能,一是楼宇内的电梯、走廊、门厅、广场与中庭等通过性较强的动态交通空间;二是停车空间,包括地面停车和地下停车,满足内部办公人员基本办公配套,同时
23、也可对外提供访客、周边居民的临时停车。表 2:众创楼宇的功能空间组成分类与内容功能分类楼宇功能空间组成内容办公功能开放办公单元开放式办公卡位、2-12 人独立团队办公室、中小型会议室、接待区、共享休息区等独立办公单元大中小型独立办公单元、独栋办公、LOFT 办公等众创服务功能路演厅、共享会议室、多功能厅、展示厅、会客厅、媒体室、公共交流区、硬件加速室、软件测试中心、实验室等生活服务功能阅览室、食堂、青年公寓、健身房、特色餐厅、咖啡厅、便利店、银行、创意零售、娱乐游戏室等交通功能电梯(自动扶梯)、楼梯、走廊、门厅、广场、中庭、停车位等4.3 环境转型策略环境转型策略在创业群体开展的各项创新活动中
24、, 创新思维的激发是关键, 创新灵感的来源与工作环境密切联系。 赏心悦目的艺术化空间环境氛围对创意思维、 灵感顿悟思维与发散性思维活跃度的提升有良好的催化作用。 英国的亚历山大经过设计实验研究后提出丰富型办公环境能让企业员工感受到器重,办公效率要比在简洁型办公室高 15。众创空间与老旧商务楼宇追求白墙木色家具的简洁办公空间环境界面不同, 其空间环境塑造强调主题式的风格设计, 追求简洁但艺术化的处理方式。依据不同创新群体不同的创业意愿、背景、主题等,结合老旧商务楼宇的历史风貌特点,通过色彩、材料、陈设家具应用或强调趣味互动感,或烘托科技前卫感,或主打时尚艺术气质,或体现地域特色等来塑造具有识别性
25、的独特风格。例如北京work8 众创空间在原来老旧建筑的基础上,通过创新旧物件表达方式,使其焕发新的时尚味道,打造了充满工业记忆的联合办公空间8。4.4 设施转型策略设施转型策略众创楼宇的设施配置除了含有商务楼宇星级标准配置外, 对虚拟数字化共享平台的合理配置也有较高要求。例如,美国 Makerspace 具有整合制造设备资源的共享平台,深圳柴火空间拥有开源硬件、 Linux 及嵌入式开发共享平台, 杭州洋葱胶囊具有自己的作品发布平台。不难看出, 老旧商务楼宇转型众创空间的服务设施配置强调两个方面的内容: 一是物理空间设施即建筑设施设备的智能化运行和控制,主要包括电梯(自动扶梯)、空调设备、照
26、明设备、强电(弱电)、给排水设备、消防设施、无障碍设施及智能门禁设施、卫生间设施、停车位设施等,以此保证室内空间声、光、热环境的适度宜人,网络的稳定供给、电梯的平稳运行以及门禁系统的智能识别等基本需求, 保障办公活动的正常与安全开展。 二是虚拟空间设施的共享,包括搭建网络资源共享平台,同步线下创新创业资源,提供线上宣传推广、项目对接等功能, 推动众创空间内创业项目与各要素资源的无缝对接。 建设开源硬件共享平台,共享产品的硬件设计资料,并允许他人使用和修改。提供共享会议室、活动室线上自主预约平台,提升自动化沟通运营效率。5 结语与展望结语与展望城市老旧商务楼宇转型升级是城市开展存量空间更新, 促
27、进城市经济转型升级发展的重要环节。 本文结合互联网创新创业运动兴起影响, 受当前老旧商务楼宇积极转型众创空间的热潮启发, 提出众创时代下城市老旧商务楼宇转型发展创新创业产业的思路和路径, 并以国内外典型案例为基础研究对象,对老旧商务楼宇转型众创空间的发展策略进行了初步探讨。但是众创空间属于新生事物, 目前对其功能组成规律掌握还不够, 仍需要通过实践进行检验,特别是一些需要开展物理性、化学性实验的众创空间。另外,老旧商务楼宇使用功能的变化也受限于现有建筑规范(如消防规范),如何正确处理以促进老旧商务楼宇合理改造、科学开发是当前需要解决的重点问题,有待进行更深入和细致的探讨。参考文献参考文献1洪祎
28、丹.基于管理视角的宁波老城区商务楼宇改造更新研究D.浙江大学,2013.2庞国彧,华晨.存量视角下老旧商务楼宇改造的困境与对策J.华中建筑,2015 (3) :16-193潘柳.面向后工业时代的众创空间改造设计研究D.华南理工大学,2018.4李泳妍.基于旧产业建筑改造的广州新型创业孵化器设计研究D.华南理工大学,2018.5广州市越秀区人民政府办公室.广州市越秀区人民政府办公室关于印发越秀区楼宇经济发展规划Z.2015.108 号.6高力国际.北京旧改写字楼趋势及策略:待改旧颜换新楼R.https:/ 装饰, 2017(5).9马国强,张青,刘洋.众创时代城市传统商业街区的困境与转型J.规划师,2016,32(09):108-112.作者简介作者简介丘穗敏,在读研究生,广东工业大学建筑与城市规划学院