2022年上半年成都房地产市场半年报-锐理.pptx

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资源描述

1、相信未来信心比黄金更重要2022年成都房地产市场半年报,成都锐理数据 / 2022年07月,01,国内宏观:拐点已至,国内经济前低后高格局基本成型房地产依然为经济压舱石,下半年“稳增长”作用凸显,宏观环境/宏观表现,【宏观表现】国际环境变化和国内疫情加大了我国“稳增长“任务的挑战性,导致一季度国内经济增速低于预期,三驾马车表现欠佳。,2022全年目标5.5%,国际通货膨胀严重国内经济引擎失速,数据来源:国家统计局,【中央政策】全国经济聚焦“稳增长”,中央强调新举措能出尽出、扩投资、促消费、稳外贸,保就业。,宏观环境/经济政策,宏观环境/经济趋势,【投资表现】在财政先行的政策刺激下,基建投资大幅

2、回升,成为稳增长的重要抓手;制造业投资受消费及外贸恢复影响逐步恢复;房地产仍为负增长,5月边际改善,预期未来将持续回暖,带动固投快速回升。,数据来源:国家统计局,WIND,宏观环境/经济趋势,【消费表现】在中央及地方多轮消费刺激政策落地带动下,支撑消费信心,5月消费回稳,6月在住行等大宗消费回暖趋势下,社消指标环比增长态势明显,下半年消费有望长期增长。,数据来源:国家统计局,WIND,宏观环境/经济趋势,【进出口表现】随着外贸物流及生产的恢复,前期积压外贸订单释放、货物进出口增速回升;但国际形势的变化给外贸发展带来了较大的不确定性,因此稳国内经济的内循环在当前尤为重要。,数据来源:国家统计局,

3、宏观环境/经济趋势,【信贷表现】在信贷和政府债支撑下,社融增速回升,但社融结构仍待改善,尤其是居民房贷恢复较慢。6月伴随降息传导及房地产松绑,社会融资会迎来恢复性增长。,数据来源:国家统计局,中国人民银行,wind,宏观环境/经济趋势,【货币金融】货币政策稳字当头,未来将加大对实体经济的支持,坚持不搞“大水漫灌”,从1-5月来看,M2增长明显,但M1M2剪刀差持续增加,显示企业投产及扩张动力仍有待恢复。,数据来源:国家统计局,宏观环境/经济趋势,【财政收入】在财政先行的稳增长政策下,政府财政压力巨大,同时政府性基金仍占财政收入近半比例,财政对土地出让的需求仍较为强烈,因此稳地产也是稳财政收入。

4、,数据来源:国家统计局,WIND,宏观环境/经济趋势,【CPI及PPI】CPI和PPI剪刀差持续缩小,国家保供稳价起到积极作用,未来我们依然面临温和通胀,央行有更大空间实施降息降准,财政有更大空间实施积极的财政政策。,数据来源:国家统计局,宏观环境/经济趋势,【PMI指数】6月PMI综合指数达54.1%,环比大幅回升,制造业产业两端均不同恢复,非制造业景气指数从5月开始大幅度反弹;从5-6月经济数据表现趋势和国内的政策不断落地下,下半年经济迅速恢复。,数据来源:国家统计局,6月制造业非制造业大幅度回暖,政策作用下,6月制造业产需两端均不同恢复,非制造业大幅度回暖。,下半年经济有望进一步回升,在

5、稳增长各项措施下,全国正全面推动复工复产、落实物流保通保畅,稳定供应链。,宏观环境/经济趋势,【经济趋势】在国家经济刺激政策之下, 5月全国经济数据改善,经济启动新一轮复苏,国内经济前低后高格局基本成型,从6月份起,三季度中国经济将迅速恢复,满血复活。,数据来源:国家统计局,宏观环境/房地产市场,【土地价格及面积】2022年1-5月,全国土地购置面积与金额同比增速持续下探,达到历年最低值;但5月土地购置面积环比上升,说明开发商信心有一定修复,且多数房企以核心城市拿地为主,拿地态度较为谨慎。,数据来源:国家统计局,宏观环境/房地产市场,【集中供地】土拍政策简化,主要取消对利润率不利的竞配建政策,

6、释放利润空间,提升房企参与度。,数据来源:锐理数据统计整理,注:限=限地价,竞=竞配建、竞自持、竞无偿移交面积、竞装配率等,摇=摇号,控=控房价,报=一次性报价,现=现房销售,品=竞品质,禁=禁马甲,纯=纯招拍挂,广州、南京、无锡减少了禁马甲的规定,不再要求同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。,多个取消的规则中,主要取消对利润率不利的竞配建政策,释放利润空间,提升房企参与度。一批次中仅有北京、深圳、济南三个城市保留竞配建要求。,宏观环境/房地产市场,【集中供地】市场景气度下行,土地缩量控温增收益,简化竞拍规则,利好房企;央国企仍为拿地主力,土地资源向强信用房企集中;市场热度与去年

7、三批次持平,但城市分化明显。,数据来源:锐理数据统计整理,01,供地数量下降推出质量提升,02,03,04,05,民企拿地意愿持续走低央国企仍为拿地主力,整体热度持平城市分化明显,市场景气度下行地块利润空间提升,土地资源向强信用房企集中,宏观环境/房地产市场,【房地产开竣工】1-5月房企新开工和竣工虽均不及历史同期,且降幅持续扩大,但5月新开工和竣工均有向好表现,环比止跌回升,同比跌幅收窄。,数据来源:国家统计局,宏观环境/房地产市场,【销售面积及金额】1-4月房地产市场处于历史低值;5月起调控密集放松,5月商品房成交触底反弹,在国内经济好转对购房信心的加持下,预期下半年市场快速回升,房地产“

8、寒冬已过” 。,数据来源:国家统计局,宏观环境/房地产市场,【市场趋势】在调控密集松动的政策利好下,5月房地产数据边际恢复;房地产在全国“稳增长”大局中仍将起到重要作用,预期下半年房地产市场将快速恢复,做好经济的压舱石。,商品房销售面积,商品房销售金额,房地产投资额,土地购置面积,房屋施工面积,土地成交金额,房屋竣工面积,房屋新开工面积,筑底回暖,房地产是国民经济重要压舱石下半年房地产“稳增长”的作用将逐步凸显,02,成都宏观:成都经济稳健,践行公园城市发展理念打造幸福人居城市多措施促产业和城市发展,多方式保障居住需求,成都宏观/经济表现,【经济表现】成都一季度经济增速低于全省均值,但在全国重

9、点城市中排名第三,总量排名全国第七;成都疫情防控措施得当,整体保持良好增长态势。,成都一季度GDP,4894.99亿元 增长5%(全省5.3%),成都宏观/城市规划,【城市规划】城市空间发展最新提出“三个做优做强”,城市由“外延式”向“内涵式”转变,持续推进“五绿润城”示范工程,构建公园形态与城市空间融合格局。,成都市“十四五”城市建设规划,成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划(20212025年),建设大熊猫国家公园“生态绿肺”建设龙泉山城市森林公园“城市绿心”建设天府绿道“活力绿脉”建设环城生态公园“超级绿环”建设锦江公园“精品绿轴”,中心城区:开展城市绿化景观提升行动和“金角银

10、边”示范场景营造行动,高标准建设社区公园、“口袋公园”、小微绿地,推进屋顶、墙体、道路等绿化美化。城市新区:推进天府新区鹿溪智谷、东部新区金榜阁、高新区瞪羚谷等公园城市示范片区建设,打造一批“三生”融合的公园城市示范组团。郊区新城:将打造复合多元的“森林+”“林盘+”场景,培育森林康养、生态旅游、创客基地等新功能新业态。,五绿润城,成都宏观/住房保障,【住房保障】十四五期间,全市多种方式保障住房供应,其中商品住房100万套(含30万套保障性租赁住房);优化城区住房供应结构,大力发展租赁市场。,新增住宅用地6500公顷新增供应商品住房100万套(其中筹集建设保障性租赁住房 30 万套(间)推进1

11、73个老旧小区有机更新,新增改造老旧小区2555个,租赁市场发展,供应结构优化,中心城区:引导人口有序疏解,适当控制新增住宅开发规模,优化土地结构,同时进一步盘活存量房源,规划建设中小套型租赁住房城市新区:增强人口承载能力强化带动能级,因地制宜制定支持其区域发展和人口集聚的住房政策,强化城市综合开发运营,提升人口承载能力郊区新城:优化调整住房结构,适当控制开发强度,提高建设品质,承接新型城镇化转移人口,计划单列:适当增加租赁住房建设用地供应。在年度供地计划中单列租赁住房用地,支持在商业用地中建设自持租赁住房。创新供应:强化鼓励土地用途兼容复合利用,利用工业用地、新型产业用地的配套服务设施用地集

12、中建设租赁住房。金融支持:积极引导保险资金、社保基金、企业年金等其他资金参与租赁住房建设与运营,十四五期间,成都宏观/城市交通,【城市交通】双机场运行+多条高铁使成都综合立体交通网逐渐成型,成为内陆重要的国际门户枢纽;地铁+市域铁路的发展模式,助推成都轨道的快速发展。,双流+天府双4F机场格局2025年目标8000万人次,四主三辅四主:成都站、成都东站、天府站、简州新城站三辅:成都南站、成都西站、十陵南站,“137” 高铁交通圈(至重庆1小时,至长江中游、关中、黔中、滇中等周边城市群3小时,至京津冀、长三角和粤港澳三大经济区7小时交通圈),2021年6月,天府国际机场正式通航,继上海、北京之后

13、,第三个拥有“双国际枢纽机场”的城市。到2025年,国际(地区)航线达140条以上,力争达到8000万人次。,地铁+市域铁路地铁:已开通518公里,2025年末,实现地铁开通运营里程695公里。市域:S3线开工,S5、S11、S13线纳入规划,第四期规划获批共计176公里,预计至2024年底建成开通运营。第五期建设规划编制和报批,力争获批160公里以上并实现开工。,成都宏观/产业革新,【产业革新】成都产业结构以及产业厚度相比东部城市有明显差距,尤其二产相对薄弱;未来五年成都将实施制造业强市战略,实体经济发展成为成都重点提升方向,推进产业建圈强链,加快构建现代产业体系。,成都建圈强链聚焦的20个

14、重点产业链14个先进制造业(集成电路、新型显示、高端软件、创新药、高端医疗器械、航空发动机、工业无人机、轨道交通、新能源汽车、新型材料、大数据产业、人工智能、绿色低碳产业、绿色食品)5个现代服务业(金融业、物流业、会展业、文创业、旅游业)1个都市现代农业(现代种业),电子信息产业 2025年突破1.5万亿装备制造产业 2025年突破1万亿 医疗健康产业 2025年突破8000亿新型材料产业 2025年突破2500亿绿色食品产业 2025年突破4000亿,2025年五大支柱产业集群规模突破4万亿元,成都市“十四五”制造业高质量发展规划,成都宏观/都市圈,【都市圈】成都都市圈建设持续推进,以成都东

15、部新区为核心,串联德阳、眉山、资阳,承接成都功能疏解和产业转移,构建轨道交通一小时通勤圈,实现成德眉资同城化发展。,2018年6月“一干多支”战略提出,要求做强成都“主干”,同时大力发展环成都经济圈,建成与成都有机融合、一体发展的现代经济集中发展区,环成都经济圈重点与 成都形成产业协同配套,打造高端装备制造、电子信息产业集群。,2021年11月11月省政府正式印发成都都市圈发展规划11-12月成都市委书记施小琳等领导陆续会见眉山、资阳等市党政代表团,提 出深化合作密切联动 携手推动成都都市圈建设,加快建设成都都市圈为服务国 家战略全局和全省发展大局作出更大贡献,2018年9月成都、德阳、眉山、

16、资阳四市签署加快同城化发展合作协议推动基础设施同城化,构建半小时交通圈;构建先进制造业产业生态圈。推动构建“研发在 成都、制造在德眉资”等产业协作模式;整合旅游资源;推动环境联防联控联治;教育资源 合作共享。支持名校跨地区建设分校或校区,2022年3月四川省发展和改革委员会印发成德眉资同城化综合试验区总体方案一核:成都东部新区一轴:龙泉山东侧沱江发展轴多片:德阳凯州新城、金堂淮州新城、简阳城区、资阳临空经济区、眉山眉东新城,2020年7月四川省推进成德眉资同城化发展领导小组办公室正式揭牌,成德眉资同城化取得实质化进展。,成德眉资轨道交通圈,成都宏观/城市发展,【城市发展】成都为成渝双城经济圈“

17、极核”之一,城市基本面向好,有国家发展政策支持,有长期向好的发展潜力与机遇。,经济,规划,交通,产业,都市圈,住房保障,2022年一季度GDP增速5%位列国内重要城市前列,践行公园城市示范区做优做强中心城区、城市新区、郊区新城由“外延式”向“内涵式”发展转变,双4F国际机场四主三辅铁路枢纽518公里运营地铁,轨交“第四城”,积极推进“建圈强链”十四五实施制造业强市战略实体经济成为成都重点提升方向,以成都东部新区为核心串联德阳、眉山、资阳,承接成都功能疏解和产业转移,十四五新增供应商品住房100万套(其中保障性租赁房 30 万(间),03,调控政策:各地深挖政策潜力,看得准的新举措能用尽用成都土

18、拍让利于房企,多举措保需求,以稳定市场,调控政策/中央基调,【中央基调】坚持“房住不炒”主基调不变,从强力去杠杆到支持住房需求,促进良性循环,稳地价稳房价,支持居民合理住房需求,保持房地产稳定发展!,支持居民合理住房需求,保持房地产稳定发展!,调控政策/中央基调,【中央基调】今年以来,中央层面多次强调支持合理住房需求,出台多项措施去化解房企风险、优化信贷政策,明确因城施策方向,挖掘政策潜力,看得准的新举措能用尽用!,调控政策/地方政策,【地方政策】2022年上半年超200城共计出台460次楼市松绑政策,地方政策出台频率明显加快。其中降房贷利率、降首付比例、放松公积金贷款等是地方政府最常用手段。

19、,调控政策/地方政策,【重点城市】一线城市土拍政策略有放松,市场政策除广州外均无明显松动迹象;新一线城市受较大的市场下行压力,土拍政策与市场政策放松明显,多种举措出台保障市场平稳发展。,调控政策/成都政策,【成都政策】 2022年上半年成都连续出台宽松性政策,刺激楼市局部松绑,在历经长周期收紧阶段后首次出现松动趋势;在房住不炒、平稳健康发展的大环境下,预计成都楼市下半年维持放松态势。,2016,2017,2018,2019,2020,2021,2022上半年,限购升级,近郊纳入限购;天府、高新区限购升级,有社保要求。,二手房纳入限购,住房三年限售,加强对商办产品监管,实施住宅摇号政策,出台“5

20、15”政策,购房户籍、社保要求提升,远郊纳入限购,首套、二套房贷款首付比例、贷款年限变化;摇号分为刚需普通家庭,公积金认贷认房,房贷利率上调,天府新区、高新南区限购条件放开,出台“914”政策,个税征收2转5年,棚改刚需摇号比例提升,增加顺位规则;加强商品房预售款监管,出台“322”政策,网红楼盘5年限售,法拍房、赠与房限购限售,建立二手房指导价,增加普通顺位资格;加强对商办类项目监管;双集中“双限+定品质”;公积金增加灵活就业人员贷款;11月23日,出台关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知,从12个方面稳定房地产市场发展。,出台516政策,对于预售条件、预售资金、家庭住房总套数、无房居

21、民家庭四个方面进行优化放松;出台531政策,放开远郊限购,放松中心城区限购条件,二孩及以上家庭和出租租赁性住房可额外增加购房名额,放松限售年限,降低公积金贷款首付比例,提升公积金贷款额度,政策持续加码,逐年严格,政策拐点,调控放松,1月,2022年成都市幸福美好生活十大工程重点项目正式发布,其中提到将全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,计划新建6万套保障性租赁住房、1万套人才公寓,努力促进住房消费健康发展、市场价格平稳、社区生活便捷,12日,18日,成都印发重大项目攻坚大会战实施方案,系统推进城市有机更新、城市轨道交通建设和TOD综合开发,成都市住建局出台了成都市城镇老旧院落改造“

22、十四五”实施方案,2022-2025年成都计划改造老旧院落2242个,2022年改造老旧院落601个、7.2万户,总投资约15.5亿,国务院发布了关于同意成都建设践行新发展理念的公园城市示范区的批复,其中提到,同意成都建设践行新发展理念的公园城市示范区,8日,10日,2月,5月,发布成都市推行新建商品房“交房即交证”改革试点工作实施方案,取得商品房预售许可证的新建商品房项目,即可申请“交房即交证”服务,7日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台关于支持刚性和改善性住房需求的通知,对于预售办理条件、预售资金监管、家庭住房总套数认定、无房居民家庭认定标准做出调整及优化,16日,31日,成

23、都市住房和城乡建设局发布成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知,限购、限贷、限售、公积金等均有松绑,6月,成都市住建局出台17条举措推动住建行业稳定经济增长,涉及提高商品房预售资金使用效率、持续强化住房保障、鼓励存量房屋用于住房租赁等方面,2日,21日,成都市出台同城化公积金贷款细则,在眉山、德阳、资阳买房可向成都公积金中心申请,首套房首付比例调整至20%,4月,18日,成都市发布成都市地下空间开发利用管理条例,指出地下空间应当优先用于布局地下交通、应急防灾、人民防空、环境保护等城市基础设施和公共服务设施;禁止布局住宅、学校、托幼、养老

24、等项目。,调控政策/成都政策,【成都政策】土拍放松,降低配建要求、取消竞自持比例、设置熔断抽签竞地,抑制土地过热,通过减少拿地难度、减少开发成本、释放利润空间等方式为房企减负,增强房企拿地意愿。,增加抽签竞得的拍卖方式,取消原有竞配建及自持比例方式,打破原有价高者得的模式,通过触发限价转向抽签的随机方式进行取地,一定程度降低了拿地难度,并能够有效降低热点地块过热的情形;降低或取消配建配套及自持部分,对比往期需修建公园或道路等公建配套、自持租赁住房等硬性条件,2022年拍卖土地要求进行了极大的缩减或取消,大大降低企业拿地成本;房地价差适度扩大,释放企业开发利润,对比往期地块,最高清水限价明显提高

25、,在地价限定及配建、自持降低的情况下,利润空间有着明显扩大表现,调控政策/成都政策,【成都政策】纾缓房企资金压力,在限购、限贷、限售、贷款等方面有实质性利好,从供给到需求端共同发力,推动成都房地产业进入良性循环与平稳健康发展。,调控政策/政策趋势,【政策趋势】房住不炒仍为房地产主基调,阶段性宽松,稳字当头、因城施策;成都楼市政策双管齐下,未来持续优化,刺激需求释放。,坚持房住不炒主基调,加快完善住房保障体系;未来将继续围绕“稳”的理念,释放积极信号;合理使用货币政策工具箱,监管适度放松;预计全国楼市下半年持续放松。,一线城市对调控政策放松保持谨慎态度;新一线及二线城市政策持续放松;呈现高频次、

26、多方面的趋势;但依旧要坚持房住不炒,部分核心调控措施,如限购等完全放开可能性不大。,成都政策由严转松,从16年以来首次表现松动趋势,连续出台宽松政策稳楼市;在土地端、市场端均有所放松,降低房企经济压力,放利企业,加强企业信心,并通过降低限购等多个方式刺激产生需求,两面下手,促进楼市平稳发展,强调坚持房住不炒定位,继续查漏补缺、完善抑制炒房的政策;土拍配建要求压缩、楼地价扩大,抑制地价过热,企业拥有更大的自主权;现行的限购、限售方面持续放松,但难以存在极大突破或完全放开可能。,中央基调,成都政策,重点城市,政策趋势,04,土地市场:市场预期降低,推优质地块稳地价,区域分化明显,主城热远郊冷;央国

27、企主导双集中土拍,民企继续躺平,拿地谨慎。,土地市场/供地计划,【供地计划】成都预供应逐年增加,整体完成率90%以上;2022年涉宅用地同比增加400亩,中心城区保持不变;远郊三圈层区域供地增加,供地压力增大。,备注:供应土地为公告时间,实际供地包含第二批次集中供地,近两年中心城区与其他区域经营性建设用地供地情况,土地市场/整体供销,【整体供销】 2022年上半年受宏观经济承压、政府预期降低影响,土地供销量价同比齐跌,房企取地谨慎;常规宅地为主力,人才公寓用地比例扩增,加快完善人才住房保障体系。,2022年土地供销集中于一批次土拍,伴随市场经济环境趋弱,企业拿地积极性降低,政府预期有所下降,供

28、销量价同比2021年上半年均有所下跌;从土地性质来看,常规住宅用地为供销主力,因降低配建取消自持等因素,实际楼面价与名义楼面价差距缩小;特殊用地中人才公寓用地比例提升;商业用地供销大幅降低。,备注:统计口径为出让时间。土地包含纯住、住兼商、商兼住,纯商业。住宅用地不含纯商业用地。地价增幅均以实际地价核算,核算配建自持移交物业成本(商业用地维持名义地价),备注:统计口径为出让时间。土地包含纯住、住兼商、商兼住,纯商业。住宅用地不含纯商业用地。地价增幅均以实际地价核算,核算配建自持移交物业成本(商业用地维持名义地价),一批次主城区地块出让,土地市场/月度供销,【月度供销】 受双集中影响,月度供销波

29、动明显,22年中心城区优质土地入市稳定地价,远郊供销持续低价运行;常规住宅供大于求,拿地附加成本缩减。,从大成都土地来看,供销高峰集中于双集中推盘,其余为远郊区县供应成交,价格对比双集中差距明显,22年上半年优质土地集中入市供应,价格较21年底有一定回升;从常规住宅成交来看,近一年供销比1.33,表现供略大于求态势,双集中成交价格自2021年波动下行,实际成交地价与名义地价逐步重合,拿地附加成本持续减少。,土地市场/常规宅地,【常规宅地】一二圈层供销回落、价格维稳,三圈层量价齐跌;主城+天新认可度高,近郊双流、龙泉为主供区域,整体近郊供过于求;彭州、崇州量价稳定,远郊四区县常规宅地断供。,从成

30、交圈层来看,一圈层名义地价平稳,实际成交地价回落;天府新区供销低位;二圈层供销回落,流拍普遍,地价增长平缓;三圈层拿地信心降低,供销量价均大幅下降;从成交区域来看,高新、成华主城两区量价双高,天新、双流、龙泉为主要供地区域,上半年供应均在300亩以上,邛崃、大邑流拍率高,简阳、都江堰等四区县常规住宅表现断供。,东部新区及都江堰供应均为特殊地块简阳仅供应一宗纯商业地块蒲江无土地供应,备注:统计口径为出让时间,住宅土地包含纯住宅、住兼商、商兼住土地,常规住宅地不含人才公寓、产业地、租赁用地。地价增幅均以实际地价核算,土地市场/宅地竞争,【宅地竞争】在经济环境、开发压力等多重影响下,整体溢价率呈下行

31、态势,二三圈层拿地信心不足,流拍率小幅回升;高新、武侯区高认可度有溢价空间,其余各区多底价成交,邛崃、大邑表现高流拍。,备注:统计口径为出让时间,包含纯住宅、住兼商、商兼住土地,实际溢价率。常规土地不含人才公寓、产业地、租赁用地。,土地市场/宅地分析,【宅地分析】主城关注度高,高利润空间,近郊低竞争利润适中,远郊土地底价成交、房地价差小;锦江、武侯供小于求,利润空间大,龙泉、郫都竞争小、利润可观,东部新区、大邑、蒲江区域利润空间压缩较低。,土地体量与住宅销量对比:东部新区开发提速,大邑、邛崃容量趋小,供大于求,竞争较大;成华、高新、金牛供销平稳,市场稳定;郫都、天新、新都等区域供不应求,持续去

32、库存中;地价与房价对比:锦江、武侯房地价超过一万,高利润空间地区,龙泉、郫都地价稍低,利润空间可观;成华、高新高地价,利润空间一般;东部新区、新津房地价差最低,利润空间不足。,备注:统计口径为出让时间,土地包含纯住宅、住兼商、商兼住土地,常规住宅地不含人才公寓、产业地、租赁用地。地价增幅均以实际地价核算,房产销售为认购、价格备案。房价备案截止2022.6.28,邛崃、蒲江、大邑、都江堰、东部新区、简阳市土地价格按照2021年成交价计算,备注:统计口径为出让时间。土地包含纯住、住兼商、商兼住,纯商业。,土地市场/特殊用地,【特殊用地】 22年整体供销同比降低,产业、人才公寓为主,取消无偿移交及租

33、赁住房,加大人才公寓建设力度;一二圈层为主供区域,量高价跌,三圈层多为产业供地,人才公寓用地集中在东部新区,价格逐年递增。,从特殊土地成交类型看,产业用地为供销主力,人才公寓用地持续发力,无偿移交租赁用地、租赁用房及TOD用地量低价高,2022年上半年无该类用地供应;从圈层表现看,一二圈层为特殊用地主供区域,产业、租赁及人才公寓用地供应量高,22年量价同比前期均有明显下跌;三圈层以重大产业供地为主,供销量快速递增,成交价格稳步增长,2022年主要为东部新区人才公寓供地。,土地市场/最高地价,【最高地价】土拍调整后取消自持降低配建,实际拿地成本降低,最高单价19500元/,主城及城南城东为主要溢

34、价区域,主城四区实际地价均在15000元/以上,新津、金堂、青白江低位运行。,备注:统计口径为出让时间,土地包含纯住宅、住兼商、商兼住土地,常规住宅地不含人才公寓、产业地、租赁用地。,2022年上半年各区域常规住宅土地最高实际楼面地价热度图,2022年上半年各区域常规住宅地实际最高楼面地价,土地市场/最高地价,【最高地价】供地集中在城东城北三环周边及城南区域,优区位促涨地价;城西以青羊、郫都板块为主,供应中低、价格水平较好;远郊多在城市核心区或发展新区,供应中等价格水平偏低。,备注:统计2021年常规住宅土地情况,土地包含纯住宅、住兼商、商兼住土地,地价为实际楼面地价,2022年上半年各板块常

35、规住宅成交量热度图,2022年上半年各板块常规住宅成交地价热度图,土地市场/双集中,【双集中-整体】 2021年成都双集中一批次高热度高溢价,后续批次地价波动下调,低溢价高流拍。2022年一批次土拍价格维稳,流拍率下降,圈层供销波动小,一、三圈层供销价较第三批次小幅回升。,数据来源:锐理数据;三圈层仅包含青白江区、新津区;实际楼面地价 =【土地成交总价 +(无偿移交面积 + 自持面积)* 单位建安成本 + 宗地外代建总额】 / 宗地实际可销售面积,土地市场/双集中,【双集中-区域】主城+天新供销价持续高位,近郊区域溢价下滑、流拍加剧,房企拿地区域集中,战略收缩,拿地集中于抗风险能力更强的主城+

36、天新区域。,数据来源:锐理数据,2021.12022.6成都双集中各区域楼面地价情况,土地市场/双集中,【双集中-主城】主城成华、金牛高供,起拍价相对较低,但流拍率较高,地价水平下调;高新区高溢价,市场竞争较为激烈;武侯低供,无流拍;当前拿地条件放松,利润空间加大。,数据来源:锐理数据,土地市场/双集中,【双集中-近远郊】近郊区域分化明显,天府新区市场火热,高地价,零流拍,高溢价;新都,龙泉边缘区域高流拍;郫都区起拍价较低;远郊区域低起拍价,供应量减少,市场预期降低。,数据来源:锐理数据,土地市场/双集中,【双集中-特征】回归城市中心,东南为主供方向,加大主城、近郊优质地块供应,放大楼地价差,

37、释放企业定价主导权,提升利润空间促企拿地。,数据来源:锐理数据,2021年供地计划(一二三批次),2022年供地计划(一批次),供地区域,主城区供应量加大,地块区位更近城市中心,近郊多为核心或重点发展区域地块供应,对比往期地块周边配套条件更为成熟,远郊供应量同比收缩;供地指标,同比供应宗数提升,供应面积降低,单宗地规模缩减,高限价地块数量增加,最高为锦江区清水房价32000元/,34宗限定清水房价破两万地块,最低限价地块已破万元,取消竞自持降低配建要求,降低取地门槛,进一步释放利润空间。,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1

38、,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,土地市场/双集中,【22年一批次】主城、近郊主力供应,地价梯度明显,主城高企远郊低位;分区域来看,主城、天新地价高企,市场认可度高;近郊龙泉、新都、温江等区域流拍率高。地块多为底价成交,市场竞争度降低。,数据来源:锐理数据,2022年一批次供地分区域情况,2022年首批次土地成交情况,土地市场/双集中,【22年一批次】当前供地基本为主城及近远郊核心地段。参拍热度较高的板块集中城南、城东核心板块及玉林、两河公园、崔家店等低供板块。其它板块参拍房企在2家以内,市场热度低位。,数据来源:锐理数据,2021年一批

39、次供应地块所处板块热度图,2022年一批次供应地块所处板块参拍房企量,2022年一批次供应地块所处板块热度图,2021-2022年首批次双集中供地来看21年首批次受市场火热影响,供地广泛;区域边缘片区也有地块供应。当前房企资金压力导致市场转冷,2022年首次供应三环内及各城区核心地块,以优质地块,吸引房企成交。,土地市场/双集中,【22年一批次】一批次供地央国企+平台公司主力拿地;高新、天府新区和成华区企业参与度高;龙泉区域新进房企关注度高;新都、温江以及远郊区域参与度低,多为平台公司托底拿地。,数据来源:锐理数据,土地市场/拿地房企,【拿地房企】市场以央企、国企、平台公司为主导参与竞拍。天府

40、新区、高新区高竞争,实力房企首选。2022一批次房企布局收缩显著,主力关注主城片区,近远郊参拍房企数量逐步降低。,备注:房企定性排名:TOP100/国企央企/本地平台/新进房企/普通。百强房企来源于TOP10研究组,未知拿地房企不做统计,双集中分类房企参拍情况,双集中分类房企分区域参拍情况,房企双集中参拍比例,房企双集中拿地比例,土地市场/拿地房企,【房企排行】从上半年拿地金额及面积TOP10来看,央国平企业占据绝对主导;其中人居、城投本土平台和中海、保利央企拿地面积及金额靠前;民企仅龙湖、远达两家表现相对较好。,备注:统计住宅类土地,联合拿地分别统计入两家房企,拿地金额为名义拿地金额,实际地

41、价测算自持成本,数据时间截止2022.6.28,拿地面积:人居置业,成都城投本土平台积极获取大规模土地,中海、保利央企布局城南,获取一定量土地,东部新区平台公司获取大规模人才用地,龙湖、远达等民企获取一定土储。拿地金额:中海、城投、保利高楼面地价,拿地金额较高;人居置业拿地规模较大,整体金额较高;远达、龙湖布局热点核心区域,楼面地价较高。,2022年上半年房企拿地面积TOP10,2022年上半年房企拿地金额TOP10,土地市场/土地小结,【土地小结】市场预期下调,土地供销价同比下行,双集中回归中心城区,区域分化明显,主城热远郊冷,央国平主导土拍市场,聚焦主城;未来土拍持续宽松,加大中心城区供地

42、,刺激拿地稳定市场。,数据来源:锐理数据,土地供销量同比下降,成交价格小幅下跌;常规宅地为主力,市场竞争强度降低;土地溢价率表现下行,流拍率回升;加大人才公寓供给,保障人才住房;,整体市场,区域表现,双集中影响,房企表现,区域分化明显:主城区拿地积极度高,溢价主力区域;近郊区县供销回落,地价增长平缓;远郊区县拿地信心不足,供销量价大幅降低,双集中由高热高价到逐步调整降低地价;2022年加大主城、近郊优质地块供应,取消自持降低配建,稳定地价降流拍,土拍多以底价成交,市场预期有所下调,央企、国企及平台公司主导土拍;成都本土平台拿地规模领先;民企拿地积极度与信心较弱;高新区、天府新区为首选区域;主城

43、区进驻意愿较强,远郊关注度明显不高,05,住宅市场:新政刺激之下,中心城区市场触底回调;市场持续分化,主城近郊改善驱动,远郊刚需刚改驱动,住宅市场/整体供销,【整体供销】受市场大环境影响,近两年呈供销收缩、增速放缓特征,2022年上半年月度供销低位运行,随疫情态势好转、楼市新政影响逐渐释放,下半年住宅市场预期缓慢回温。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日。,住宅市场/整体供销,【二手市场】成都2021年5月二手房指导价政策实施后,二手房市场持续降温,随着最新531新政出台,6月成都二手房挂牌量陡增,成交大幅回升。二手活跃将置换更多购房需求流向新

44、房市场。,备注:数据来源贝壳,截至时间2022年6月30日。,83%,住宅市场/整体供销,【区域住宅】圈层分化特征下,上半年区域冷热差异明显,主城成华高新供销规模较大,锦江高价主导;天府新区断层式领先;近郊热点区域集中在城东南龙泉、双流,新都以低价优势领先,远郊整体热度低。,主城,近郊,远郊,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日。,住宅市场/整体供销,【圈层住宅】近郊容量稳定,天新、主城供销占比呈扩大趋势,均价年度涨幅高于近郊和远郊,远郊市场份额缩小供销比拉大。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日

45、。,住宅市场/整体供销,【圈层认购】主城目前供应回升,认购水平缓慢回调。天府新区高供应下、二季度认购率有所下滑;近郊认购率稳定,供销量长期处于高值;远郊自2021年4季度供销低位,认购率下降明显。,备注:数据来源于成都锐理市场开盘数据不完全统计,截至2022年6月30日。,住宅市场/产品特征,【面积结构】主城、天新主力成交面积110-150,150以上有扩容趋势;近郊面积需求跨度大,90-150为主力,且110以下刚需呈收缩趋势;远郊90-130,其中90-110刚需刚改主导。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日。,住宅市场/产品特征,【套型结

46、构】主城和天府新区改善型房源为主,普遍为110-150,面积天花板可以突破250;近郊90-150刚需到改善需求均衡,面积天花板在170;远郊90-110套三为绝对主流,面积天花板在150。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日,百分比均以销售套数进行计算。,住宅市场/产品特征,【总价结构】 2022年上半年各区低总价房源占比回升明显,当前疫情和经济形势叠加下,购房者不再强行追求一步到位,谨慎加杠杆置业,控面积控总价产品需求仍然巨大;仅远郊释放部分改善需求,高总价占比小幅扩增。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至20

47、22年6月30日,百分比均以销售套数进行计算。,住宅市场/产品特征,【价格/面积表现】主城、天新以110-150为主,改善深化;近郊主力面积110-130,刚改主导;远郊主力面积90-110,内生刚需为主;主城、天新与远郊主力总价段差距100150万,近郊价格梯度广、分化特征弱。,2022.1-2022.6主城区总价/面积段,2022.1-2022.6近郊区总价/面积段,2022.1-2022.6远郊区总价/面积段,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日,百分比均以销售套数进行计算。,2022.1-2022.6天府新区总价/面积段,住宅市场/价格特

48、征,【套均面积/总价】近两年套均面积平稳、套均总价小幅增长,套均总价2022年突破200万;2022年2季度大成都整体套均总价有一定回落,主要表现为天府新区热盘加推拉低套均面积、套均总价。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日。,主城,天府新区,近郊,远郊,住宅市场/市场热度,【区域热度】锦江区长期供应稀缺,成交均价长期位于各区之首,达到29095元/;高新区次之25862元/;成交规模方面天府新区大幅领先,上半年实现销售135万。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日。,住宅市场/市场热度,【板块

49、热度】城南板块热度持续,郊区新兴板块热度逐步降低,城市中心集中化特征明显;在市场预期降低环境下,销售金额表现收缩趋势,板块热度对比21年均有所降温。,备注:数据来源成都锐理数据,价格为备案口径,销量为认购口径,截至2022年6月30日。,2020年1-6月各板块商品住宅成交金额热度图,2021年1-6月各板块商品住宅成交金额热度图,2022年1-6月各板块商品住宅成交金额热度图,住宅市场/存量表现,【住宅存量】截至2022年6月底,成都整体住宅广义存量8926万,预售存量1569万,主要分布于近郊和远郊区域,主城存量压力预期可控,近郊高存高容、远郊库存压力大。,备注:数据来源成都锐理数据,截至

50、2022年6月30日,去化周期以近1年各区域住宅月均流速计算。,1456万,3183万,4288万,278万,650万,640万,住宅市场/住宅趋势,【住宅市场】受大环境影响,成都住宅市场规模收缩,价格递增放缓,圈层分化趋势加快,主城、近郊市场集中度增强,天新规模优势突出,中心城区整体改善驱动,远郊持续去库存。,市场规模收缩、价格增速放缓,量价表现,产品特征,区域表现,市场热度,住宅成交量持续收缩;22年上半年销量处于18年以来低值;价格表现稳定,但增速降低;预期下半年住宅市场缓慢回温;,圈层分化加快、区域冷热不均,近郊容量平稳、供销比大;天新规模优势突出,上半年占成都整体市场份额的17%;新

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