1、 1 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 专题报告专题报告 20222022 年年 7 7 月月 1515 日星期五日星期五 地产投资继续下行，销售端有所改善 6 月房地产投资数据分析 研究员：沈忱 期货从业证号：F3053225 投资咨询从业证号：Z0015885 : 021-65789350 : shenchen_ 2 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 内容提要内容提要： 从从 6 6 月月的数据看，的数据看，受到疫情等因素的影响，受到疫情等因素的影响，房地产投资房地产投资大幅回落大幅回落的的趋势趋势尚尚没有没有得到得到逆转，逆转，但但销售确实销售确实出现了出现了边际边际小小幅幅
2、改善改善。显示显示出出稳定稳定经济经济的的基础基础并不牢固。并不牢固。房地产房地产企业企业的的资金面资金面依旧依旧偏紧，偏紧，定金定金和和自筹自筹资金资金成为成为了了房地产房地产企业企业资金资金的的主要主要来源。来源。 正文正文 3 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 国家统计局今天公布了 6 月固定资产投资和房地产等一系列经济数据。 数据显示，和 5 月累计数相比，房地产投资加快回落，报 5.4%,前值为-4%： 固定资产累计同比报 6.1%， 前值为 6.2%， 其中， 基本建设累计同比报 7.1%，前值为 6.5%。制造业投资累计同比报 10.4%，前值为 10.6%。但房地产投资占
3、固定资产投资比重下降，但比重依旧达到 25.17%，前值为 25.31%。 图 1：房地产投资与其他固定资产投资比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从影响土地购置费的两因素土地成交价款和土地购置面积的累计同比看，继续加速下跌。土地成交价款累计同比报-46.3%，前值为-28.1%。 而 6 月土地购置面积的累计同比继续下跌，报-48.3%，前值报-45.7%。该数据已经连续 13 个月下跌，从绝对数看，土地购置面积 1 到 6 月累计仅仅报 3628 万平米，前年同期也达到 7021.24 万平米。 数据来源：Wind房地产投资与其他固定资产投资比较固定资产投资完成额:累计同比房地产
4、开发投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比占固定资产投资完成额比重:房地产开发21-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0621-0244881212161620202424282832323636%-6-6006612121818242430303636%25.625.626.426.427.227.228.028.028.828.829.629.630.430.431.231.2% 4 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 先前公布的 5 月显示的土地购置费累计同比报-
5、6.3%，前值为-3.8%。 图 3：土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 但 6 月 100 个城市的土地溢价率出现明显回升， 报 4.98%， 前值报 3.46%。供应面积同比 6 月也有所回升。 图 4：百城成交土地溢价率 数据来源：Wind土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较土地购置费:累计同比本年土地成交价款:累计同比本年购置土地面积:累计同比21-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0621-02-50-50-40-40-30-30-20-20-10-1000101020
6、203030% 5 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 而与此相联系的国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比6 月数据显示加速下跌，可能因此又影响了基建等投资的增长。 图 5：国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从新开工面积的累计同比数看，继续大幅下跌，累计同比报-34.4%，前值报-30.6%。而新开工面积占施工面积之比报 8%，高于 5 月的 6%，低于前年数据来源：Wind百城成交土地溢价率和红颜面积100大中城市:供应土地占地面积:当周值:月100大中城市:成交土地溢价率
7、:当周值:月(右轴)20-1221-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0620-124000600080001000012000140001600018000万平方米万平方米0481216202428%数据来源：Wind国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较地方本级政府性基金收入:累计同比地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比21-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0621-02-30-30-20-20-10-100010102020303040405050606070
8、70% 6 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 同期的 12%。 从竣工面积累计同比看， 报-21.5%， 前值报-15.3%； 新开工面积累计同比则依旧大大低于竣工面积累计同比，但新开工面积累计同比与竣工面积累计同比差值从-15.3%缩小到-12.9%。这可能意味着建安成本累计同比加速下降有所放缓。去年同期该差值为-21.9%，而受到疫情影响的 2020 年 6 月，该数据为+2.9%。 前 5 月数据显示， 建安成本继续下行， 建安成本累计同比报-2.95%。受到疫情影响的 2020 年 6 月，该数据为-0.17%。 从销售端看， 6 月销售面积累计同比为-22.2%， 较前值-23
9、.6%跌势放缓。销售额累计增幅报-28.9%，前值为-31.5%。快于销售面积回落，显示大城市或高端住宅销售继续转差。 六月，没有公布期房和现房的销售数据，但从前 5 月数据看，销售下降主要体现在期房，现房回升，但涨势放缓，估计是因为房地产企业因资金问题抛售现房导致的。 从库存情况看，待售面积累计增速报 7.3%，低于前值的 8.6%，前年同期则为 1.8%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，报-12.2%，前值为-7%，但前年同期则为 0.8%。显示广义库存较前值回落。但是，这是收缩性的库存回落，因为新开工面积下跌更猛。 社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品总
10、体走弱有所放缓。数据显示，前 6 月社会零售总额累计同比-0.7%，较前值的-1.5%下跌放缓。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比继续走低、家具跌势 7 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 有所放缓，家用电器类也累计同比回正。 图 7：社会消费品零售总额等累计同比变化 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从房价指数看，百城住宅价格指数变动同比继续走低，但环比出现微幅回升。 图 7：百城住宅价格指数变动 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 数据来源：Wind社会消费品零售总额等累计同比变化社会消费品零售总额:累计同比零售额:家具类:累计同比零售额:建筑及装潢材料类:
11、累计同比零售额:家用电器和音像器材类:累计同比20-Q120-Q220-Q320-Q421-Q121-Q221-Q321-Q422-Q122-Q220-Q1-21-21-14-14-7-700771414212128283535%-30-30-20-20-10-1000101020203030404050506060%数据来源：Wind百城住宅价格指数变动百城住宅价格指数:同比百城住宅价格指数:环比(右轴)20-Q120-Q220-Q320-Q421-Q121-Q221-Q321-Q422-Q122-Q220-Q11.01.52.02.53.03.54.0%-0.2-0.10.00.10.20
12、.30.40.5% 8 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 从房地产开发的资金来源看，回落较大，但与前值比，小幅放缓，累计同比数报-25.3%,前值为-25.8%。 房地产资金来源主要来源于销售回流，按揭贷款、定金和预付款占到比较高的比重。从各分项看，个人按揭累计同比和定金等加速回落，利用外资回升， 国内贷款和自筹资金继续回落， 幅度放缓。 其中， 定金和预收款从-39.7%放缓到-37.9%，个人按揭贷款累计同比从-27%放缓到-25.7%。央行 6 月披露的货币金融数据显示个人中长期贷款数据有所回升。但房地产企业国内贷款依旧走低，报-27.2%，前值报-26%，自筹资金报-9.7%，前
13、值报-7.2%。外资来源暴跌后， 6 月报 30.7%，反弹幅度较前 2 月回落明显，前 2 月反弹幅度均超过 100%以上。 图 8：房地产资金来源累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 在各种资金来源占比中，自筹资金同比和定金占比依旧比较高，其中，定金和自筹资金占比有所提升。个人按揭占到 15.82%，前值为 16.2%，也低数据来源：Wind房地产资金来源累计同比比较房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:
14、累计同比20-Q120-Q220-Q320-Q421-Q121-Q221-Q321-Q422-Q122-Q220-Q1-60-60-30-3000303060609090120120% 9 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 于去年下半年的水平。定金占比报 32.01%，较前值的 31.69%有所回升，但明显低于去年同期和去年下半年水平；国内贷款回落到 12.76%，虽低于前值的13.32%，但高于去年同期和去年下半年的水平。自筹资金占比 35.43%，较上月的 34.87%，有所提升。 图 9：房地产资金来源比重变动： 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 综上分析，从 6 月的数据看
15、，受到疫情等因素的影响，房地产投资大幅回落的趋势尚没有得到逆转，但销售确实出现了边际小幅改善。显示出稳定经济的基础并不牢固。房地产企业的资金面依旧偏紧，定金和自筹资金成为了房地产企业资金的主要来源。 （研究所 20220715） 数据来源：Wind房地产资金来源比重变动房地产开发资金来源:利用外资:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:自筹资金:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金
16、来源:国内贷款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值20-Q120-Q220-Q320-Q421-Q121-Q221-Q321-Q422-Q122-Q222-Q320-Q100101020203030404050506060707080809090100100% 10 / 11 大宗商品研究所 宏观研发报告 本人具有中国期货业协会授予的期货从业资格证书，本人承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 免责声明免责声明 本报告由银河期货有限公司（以下简称银河期
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