1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 北京二轮北京二轮土拍溢价率提高，央国企仍为拿地主力土拍溢价率提高，央国企仍为拿地主力 - -房地产行业周观点房地产行业周观点 房地产 证券研究报告证券研究报告/ /行业周报行业周报 20222022 年年 0 06 6 月月 0 04 4 日日 评级：增持（维持）评级：增持（维持） 分析师：陈立分析师：陈立 执业证书编号：执业证书编号：S0740520080008 Email： 联系人：贾惠淋联系人：贾惠淋 Email： 基本状况基本状况 上市公司数 125 行业总市值（亿元） 16,687.40 自由流通市值 （亿元） 7
2、,969.22 行业行业- -市场走势对比市场走势对比 相关报告相关报告 2022.05.29 2022.05.23 2022.05.16 重点公司基本状况重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 浦东金桥 13.9 1.5 2.4 3.1 3.2 9.6 5.9 4.4 4.4 买入 保利发展 15.3 2.3 2.4 2.5 2.7 6.7 6.4 6.0 5.6 买入 万科 A 17.7 1.9 2.1 2.3 2.5 9.1 8.4 7.7 7.0 买入 绿城中国 13.1
3、 1.0 1.6 2.1 2.6 10.8 6.9 5.4 4.3 买入 滨江集团 7.6 1.0 1.1 1.4 1.8 7.9 6.7 5.4 4.3 买入 旭辉控股集团 3.3 0.8 0.9 1.0 1.0 3.5 3.2 2.9 2.8 买入 备注：股价使用 2022 年 06 月 02 日收盘价 投资要点投资要点 周度观点：周度观点： 济南二轮集中供地挂牌济南二轮集中供地挂牌：6 月 1 日，济南发布第二次土地推介地块明细，涉及 11 大片区，重点供应片区为医学中心片区、济钢片区、新东站片区、郭店片区及长清主城片区等，合计推出 92 宗地块。 与首轮相比，济南第二批次集中供地规模提
4、高。空间布局上看，此次推出地块多位于重要的战略发展区域。 医学中心片区为济南 “十四五” 规划重点打造片区、 “西兴”主战场；新东站片区是“东强”核心区、长清区主城片区未来将成为 TOD 产城融合发展示范区等，有利于增强企业拿地信心。 两两地地完成集中供地：完成集中供地：1）6 月 2 日，西安首轮集中供地第一批次土拍落幕，17 宗地块中，7 宗底价成交，3 宗溢价成交，2 宗触顶摇号；首轮第二批次的 16 宗地将于6 月 13 日进行出让。2）6 月 1 日，北京二轮集中供地收官，17 宗地块中，7 宗底价成交，7 宗溢价成交，3 宗流拍，平均溢价率 5.35%。 北京二轮土拍平稳收官，溢价
5、率较首轮提高了 0.9 个百分点。拿地企业来看，央国企仍为拿地主力，且 7 宗地块是以联合体形式拿地。我们认为，合作拿地能减轻企业拿地压力，另一方面，也有利于各房企优势结合。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科 A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企： 绿城中国、 保利发展； 3） 高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪行业跟踪 销售回顾销售回顾（05.28-06.03） ：重点监测 33 城合计成交面
6、积 292.6 万，环比上周下降1.2%；2022 年累计成交 6350.6 万，累计同比下降 46.8%。其中，一线城市成交47.4 万，环比上周增长 38.6%，2022 年累计成交 1102.1 万，累计同比下降 40.8%；二线城市成交 155.8 万，环比上周下降 3.2%，2022 年累计成交 3208.1万，累计同比下降 37.7%；三线城市成交 89.4 万，环比上周下降 11.3%，2022 年累计成交 2040.3 万，累计同比下降 58.5%。 土地供应土地供应（05.23-05.29） ：百城土地宅地供应规划建筑面积 1142 万，2022 年累计供应规划建面 1762
7、0 万，累计同比下降 56.5%，供求比 1.38。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 5805 元/，近四周平均挂牌均价 4550 元/，环比下降 2.4%，同比下降 3.1%。 土地成交土地成交（05.23-05.29） ：百城土地住宅用地成交规划建筑面积 325 万方，2022 年累计成交 12775 万，累计同比下降 61.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面， 百城住宅用地平均成交楼面价为 10434 元/，环比增长 218.3%，同比增长 40.0%，整体溢价率为 2.2%，2022 年平均楼面价 5498 元/，同比下降 6.1%，溢价率 4.0%，较去年同期下降 15
8、.8 个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报行业周报 内容目录内容目录 销售回顾（销售回顾（05.28-06.03） . - 3 - 土地供应（土地供应（05.23-05.29） . - 5 - 土地成交（土地成交（05.23-05.29） . - 8 - 图表目录图表目录 图表图表1：重点跟踪城市成交情况（万：重点跟踪城市成交情况（万、%） . 错误!未定义书签。 图表图表2：房管局商品房网签数据（万：房管局商品房网签数据（
9、万、%） . - 4 - 图表图表3：百城土地供应：百城土地供应情况（万情况（万、%） . - 5 - 图表图表4：百城土地挂牌楼面价（元：百城土地挂牌楼面价（元/、%） . - 5 - 图表图表5：百城土地供应量（万：百城土地供应量（万、%） . - 6 - 图表图表6：百城土地供应价（元：百城土地供应价（元/、%） . - 7 - 图表图表7：百城土地成交建筑：百城土地成交建筑面积（万面积（万，%） . - 8 - 图表图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元：百城土地成交楼面价及溢价率（元/，%） . - 8 - 图表图表9：百城土地成交量（万：百城土地成交量（万、%） . - 9 - 图
10、表图表10：百城土地成交价：百城土地成交价及溢价率（万及溢价率（万、%） . - 10 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业周报行业周报 销售回顾（销售回顾（05.28-06.03） 重点监测 33 城合计成交面积 292.6 万，环比上周下降 1.2%；2022年累计成交 6350.6 万，累计同比下降 46.8%。其中，一线城市成交47.4 万，环比上周增长 38.6%，2022 年累计成交 1102.1 万，累计同比下降 40.8%； 二线城市成交 155.8 万， 环比上周下降 3.2%， 2022年累计成交 3208.1 万，累计同比
11、下降 37.7%；三线城市成交 89.4 万，环比上周下降 11.3%，2022 年累计成交 2040.3 万，累计同比下降 58.5%。 图表图表1：重点跟踪城市成交情况（万：重点跟踪城市成交情况（万、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 城市等级城市本周成交面积环比今年累计成交 累计同比北京9.522.4%284.6-27.5%上海11.5373.0%385.2-42.0%广州19.61.2%285.8-51.0%深圳6.846.1%146.6-33.8%一线合计47.438.6%1102.1-40.8%杭州9.6-54.4%303.9-45.3%南京13.51.4%408.6-40.2%
12、武汉23.4-5.7%513.0-50.6%成都29.0-11.4%806.2-19.6%青岛38.229.8%432.0-35.0%苏州17.5-1.7%311.8-36.2%福州4.1-0.2%101.2-53.9%济南20.415.9%331.5-33.6%二线合计155.8-3.2%3208.1-37.7%三线城市无锡8.662.0%130.9-52.6%东莞0.0-0.0-100.0%惠州3.534.7%44.1-65.0%岳阳0.0-0.0-100.0%韶关1.513.1%41.8-34.5%江阴2.531.8%38.4-75.3%佛山15.7-11.5%296.5-46.6%温州
13、8.0-11.4%170.5-61.5%金华1.9-53.4%83.6-35.4%泉州1.4131.4%22.7-61.8%赣州5.5-37.7%249.1-36.0%常州2.426.5%33.3-70.6%淮安0.0-67.1-74.7%连云港8.3-47.1%161.8-61.1%绍兴1.7108.4%40.6-64.2%泰州0.0-1.4-98.1%镇江8.6-24.9%206.5-35.0%江门2.9-8.7%58.2-24.2%莆田0.8-34.6%30.8-67.6%泰安2.5-34.8%63.9-46.6%芜湖3.825.0%134.2-63.0%三线合计89.4-11.3%20
14、40.3-58.5%33城合计292.6-1.2%6350.6-46.8%一线城市二线城市 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业周报行业周报 图表图表2：房管局商品房网签数据（万：房管局商品房网签数据（万、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 二线合计三线城市三线合计33城合计155.8 160.9 149.6 154.5 63.8 149.5 141.1 134.3 112.8 189.0 137.4 120.7 139.0 - 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 200.006/0
15、305/2705/2005/1305/0604/2904/2204/1504/0804/0103/2503/1803/11二线城市47.4 34.2 32.3 43.8 19.2 44.1 40.1 29.3 24.0 35.6 67.8 45.4 50.2 - 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.006/0305/2705/2005/1305/0604/2904/2204/1504/0804/0103/2503/1803/11一线城市89.4 100.9 97.7 98.4 46.6 87.7 76.8 70.4 62.2 99.2 92.3 97.3
16、 98.5 - 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.006/0305/2705/2005/1305/0604/2904/2204/1504/0804/0103/2503/1803/11三线城市-100%-50%0%50%100%150%一线城市环比-100%-50%0%50%100%150%200%二线城市环比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%三线城市环比292.6 296.0 279.6 296.7 129.6 281.2 257.9 234.1 199.0 323.8 297.5 263.5 287.7 - 50.0 100.0 1
17、50.0 200.0 250.0 300.0 350.006/0305/2705/2005/1305/0604/2904/2204/1504/0804/0103/2503/1803/1133城整体-100%-50%0%50%100%150%33城整体环比 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业周报行业周报 土地供应（土地供应（05.23-05.29） 百城土地宅地供应规划建筑面积 1142 万，2022 年累计供应规划建面17620 万，累计同比下降 56.5%，供求比 1.38。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积 448 万方，今年
18、累计供应 6764 万，累计同比下降 59.7%，累计供求比 1.36；三四线城市供应规划建筑面积 694 万方，今年累计供应 9656 万，累计同比下降 54.8%，累计供求比 1.34。 图表图表3：百城土地供应情况（万：百城土地供应情况（万、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 在土地挂牌价格方面， 百城供应土地挂牌楼面均价 5805 元/， 近四周平均挂牌均价 4550 元/，环比下降 2.4%，同比下降 3.1%。其中，一线城市无新增供应； 二线城市供应土地挂牌楼面价 7664 元/， 近四周平均起拍楼面价 6097 元/，环比下降 5.0%，同比增长 19.3%；三四
19、线城市供应土地挂牌楼面价 4599 元/， 近四周平均起拍楼面价 3531 元/， 环比增长 4.5%，同比增长 6.4%。 图表图表4：百城土地挂牌楼面价（元：百城土地挂牌楼面价（元/、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 城市等级环比累计同比供求比一线-48.2%2.06二线55.2%-59.7%1.36三四线6.6%-54.8%1.34合计21.5%-56.5%1.38720212775694今年累计供应今年累计成交584114212006764965617620供应规划建筑面积04484990 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 6 -
20、行业周报行业周报 图表图表5：百城土地供应量（万：百城土地供应量（万、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%百城整体环比-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%一线城市环比-500%0%500%1000%1500%2000%二线城市环比-100%-50%0%50%100%150%200%三线城市环比694652377264848344394311716485373558568010020030040050060070080090005/2905/2205/1505/0805/0104/24
21、04/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06三线城市4482882451636541583312031613489210583320200400600800100012001400160005/2905/2205/1505/0805/0104/2404/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06二线城市0000017500405000005010015020025030035040045005/2905/2205/1505/0805/0104/2404/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06一线城市11429406224
22、271502677725330143818334651616900020040060080010001200140016001800200005/2905/2205/1505/0805/0104/2404/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06百城整体 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 7 - 行业周报行业周报 图表图表6：百城土地供应价（元：百城土地供应价（元/、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 58053035282670445764102913324260578849463345769585606020004
23、00060008000100001200005/2905/2205/1505/0805/0104/2404/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06百城整体-50%0%50%100%150%200%20003000400050006000700080009000百城整体近四周平均挂牌楼板价及同比增速百城整体同比0000031989001307300000500010000150002000025000300003500005/2905/2205/1505/0805/0104/2404/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06一线城市7664196
24、42599143877831111544667897832118093896838610448020004000600080001000012000140001600005/2905/2205/1505/0805/0104/2404/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06二线城市4599315129312521401921262262268948662993334850942775010002000300040005000600005/2905/2205/1505/0805/0104/2404/1704/1004/0303/2703/2003/1303/06三线城市-
25、60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%6000110001600021000260003100036000一线城市近四周平均挂牌楼板价及同比增速一线城市同比-100%0%100%200%300%400%500%600%30004000500060007000800090001000011000二线城市近四周平均挂牌楼板价及同比增速二线城市同比-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%1500200025003000350040004500三线城市近四周平均挂牌楼板价及同比增速三线城市同比 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要
26、声明部分 - 8 - 行业周报行业周报 土地成交（土地成交（05.23-05.29） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 325 万方， 2022 年累计成交 12775万，累计同比下降 61.2%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积 212 万， 今年累计成交 4990 万， 累计同比下降 60.9%；三四线城市成交建筑面积 113 万，今年累计成交 7202 万，累计同比下降 60.3%。 图表图表7：百城土地成交建筑面积（万：百城土地成交建筑面积（万，%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 10434元/，环
27、比增长 218.3%，同比增长 40.0%，整体溢价率为 2.2%，2022年平均楼面价 5498 元/，同比下降 6.1%，溢价率 4.0%，较去年同期下降 15.8 个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为 14474 元/，整体溢价率为 1.7%，2022 年平均楼面价 7367 元/，同比增长 11.9%，溢价率 4.3%，较去年同期溢价率下降14.1 个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为 2847 元/，整体溢价率为 8.0%，2022 年平均楼面价 3162 元/，同比下降 23.5%，溢价率 2.5%，较去年同期溢价率下降 24.1 个百分点。
28、 图表图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元：百城土地成交楼面价及溢价率（元/，%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 城市等级一线二线三四线合计-60.3%成交规划建筑面积-71.3%-60.9%累计同比环比今年累计成交-58437.7%49901133254.3%12775-61.2%-28.4%72020212 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 9 - 行业周报行业周报 图表图表9：百城土地成交量（万：百城土地成交量（万、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -
29、 10 - 行业周报行业周报 图表图表10：百城土地成交价及溢价率（万：百城土地成交价及溢价率（万、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 风险提示：风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 3713418944926048692221893894736811709805560473278104340%1%2%3%4%5%6%7%8%02000400060008000100001200014000百城整体百城整体溢价率00002126100021251112760000%2%4%6%8%10%12%14%16%0500010000150002000025000一线城市一线
30、城市溢价率241350721111494179108127044851024213627146796294658144740%1%2%3%4%5%6%7%8%0200040006000800010000120001400016000二线城市二线城市溢价率38571916291335222787236830284613454347803527192928470%1%2%3%4%5%6%7%8%9%0100020003000400050006000三线城市三线城市溢价率-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%三线城市环比同比-200%-100%0%100%200%300%400%50
31、0%600%二线城市环比同比-100%-50%0%50%100%150%200%250%百城整体环比同比-150%-100%-50%0%50%100%一线城市环比同比 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 11 - 行业周报行业周报 投资评级说明投资评级说明： 评级评级 说明说明 股票评级股票评级 买入 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间 持有 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在-10%+5%之间 减持 预期未来 612 个月内相对同期基准指数跌幅在 10%
32、以上 行业评级行业评级 增持 预期未来 612 个月内对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 预期未来 612 个月内对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间 减持 预期未来 612 个月内对同期基准指数跌幅在 10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的 612 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外） 。 重要声明：重要声明： 中泰证券股份有限
33、公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对
34、本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“中泰证券研究所” ，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。
