1、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 土地市场依旧偏冷，各房企战略如何变化？ 从拿地数据看 2022Q1 各城市与房企变化 2022Q12022Q1 全国土地供应及成交情况全国土地供应及成交情况 土地供给方面，2022Q1 全国土地出让金同比-53%，其中，3 月单月土地出让金同比-45%。2022Q1 全国全口径累计推出土地建面为 8.4 亿平，同比-22%，累计成交建面 6.4 亿平，同比-29%，全口径出让金 0.62 万亿元，同比-53%，其中住宅出让金达 0.23 万亿元，同比-55%。从溢价率数据来看，从溢价率数据来看，20222022Q1Q1 一线一线城市溢价率不高，其中广东和
2、深圳为城市溢价率不高，其中广东和深圳为 0%0%；而二线及三四线城；而二线及三四线城市的溢价率均维持稳定但较去年年底有所提升。市的溢价率均维持稳定但较去年年底有所提升。流拍率方面，2022Q1 全国流拍率水平自 1 月份以来，逐步走低，从 1 月的13.59%下降至 3 月的 7.85%。 高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析 2022Q1，总价超过 50 亿元的地块数只有两块分别在 2 月和 3月，位于北京和上海。从高溢价率城市数目来看，2022 年 3月，溢价率超过 30%的城市数目较 2 月增加了 11 个城市。从全口径土地溢价率数据来看，3 月单月溢价率超过 3
3、0%的城市数为 14 城（1 月、2 月分别为 8、3 城） ，溢价率超过 20%的城市数为 14 城（1 月、2 月分别为 15、10 城） 。从住宅土地溢价率数据来看，3 月单月溢价率超过 30%的城市数为 11 城（1 月、2月分别为 6、6 城） ，溢价率超过 20%的城市数为 16 城（1 月、2 月分别为 8、11 城） 。 2022Q12022Q1 样本房企拿地情况梳理样本房企拿地情况梳理 2022Q1 龙头房企拿地金额同比下降 68%，成长型房企同比下降87%，中型房企同比下降 78%。从各梯队拿地同比增速表现来看，一季度各梯队房企拿地态度趋于保守，增速均显著下滑。59 家样本
4、房企自 2018 年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势，但“两集中”政策实施后，2022Q1 拿地溢价率下降至5.5%。2022Q1，样本房企在一线城市拿地金额占比由 2021 年的 18%降至 14%，在二线城市拿地金额占比由 54%下降至 53%，在三四线城市的拿地金额占比为 32%，上升 3pct。样本房企拿地区域仍以二线城市为主。 投资建议投资建议 2022 年一季度，受房企信用风险及疫情影响，房地产销售表现较差，行业基本面数据持续回落，但随着政策端出现明显边际改善的迹象，以及各地持续放松调控政策，预计板块估值有望持续修复，继续看好板块的投资机会，建议关注业绩确定性强且安全度较高的龙头房
5、企保利发展、招商蛇口、华侨城 A、万科 A、滨江集团等。相关受益标的有金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团、绿城中国、中国海外发展等。 风险提示风险提示 销售回暖不及预期，房地产调控政策收紧。 评级及分析师信息 行业评级： 推荐 行业走势图 分析师：由子沛分析师：由子沛 邮箱： SAC NO：S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得研究助理：侯希得 邮箱： SAC NO： 联系电话： -24%-18%-12%-6%-1%5%2021/042021/072021/102022/012022/04房地产沪深300证券研究报告|行业投资策略报告 仅供机构投资者使用 Table_Date
6、 2022 年 04 月 21 日 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EPS(PS(元元) ) P P/E/E 代码代码 名称名称 （元）（元） 评级评级 20092009A A 20102010E E 20112011E E 20122012E E 20092009A A 20102010E E 20112011E E 20122012E E 000002.SZ 万科 A 21.30 增持 3.44 3.57 3.66 3.94 6.2 6.0 5.8 5.4 60
7、0048.SH 保利地产 19.32 增持 2.35 2.42 2.61 2.84 8.2 8.0 7.4 6.8 000656.SZ 金科股份 5.21 买入 1.06 1.32 1.47 1.62 4.9 3.9 3.5 3.2 601155.SH 新城控股 30.61 增持 5.61 6.78 8.10 9.59 5.5 4.5 3.8 3.2 资料来源：资料来源：WindWind，华西证券研究所，华西证券研究所 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 2022Q1 全国土地供应及成交情况 .4 1.1. 推出建面与土地出让金 .4 1.
8、2. 溢价率.6 1.3. 流拍率.7 2. 高总价及高溢价率地块的城市分析.8 2.1. 高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市.8 2.2. 高溢价率城市数目减少 .8 2.3. 各省市土地出让金统计 .9 3. 2022Q1 样本房企拿地情况梳理 . 10 3.1. 房企样本 . 10 3.2. 龙头房企拿地金额增速转负. 10 3.3. 溢价率整体下行. 12 3.4. 拿地销售比下滑. 12 3.5. 拿地区域多数集中于二线城市 . 12 4. 投资建议. 13 5. 风险提示. 13 图表目录 图 1 全国累计供给建面及同比 .4 图 2 全国累计出让金及同比.4 图 3 全国
9、单月供给建面及同比 .4 图 4 全国单月出让金及其同比 .4 图 5 2022Q1 各线城市土地出让金及其同比 .5 图 6 2022Q1 一线城市土地出让金及其同比 .5 图 7 单月各线城市土地出让金同比 .5 图 8 各线城市单月全口径土地溢价率 .6 图 9 各区域城市单月全口径土地溢价率 .6 图 10 2022Q1 各城市溢价率大于 20%的地块数 .6 图 11 全国土地单月流拍率 .7 图 12 2021 年以来地价50 亿元的地块数 .8 图 13 2021 年以来地价50 亿元的地块按城市分布 .8 图 14 按全口径溢价率分布的城市数目.9 图 15 按住宅溢价率分布的
10、城市数目 .9 图 16 2022 年 Q1各省全口径出让金及增速 .9 图 17 2022Q1 分梯队房企拿地总金额及同比. 11 图 18 2022Q1 分梯队房企一级市场拿地金额及同比 . 11 图 19 全样本房企一级市场拿地、二级市场拿地占比 . 11 图 20 全样本一级市场拿地溢价率. 12 图 21 分梯队房企一级市场拿地溢价率. 12 图 22 样本房企的拿地销售比（权益口径）. 12 图 23 分梯队房企拿地销售比（权益口径）. 12 图 24 全样本房企成交分城市等级. 13 表 1 2022Q1 重点城市溢价率排名前十的地块概况.7 表 2 2022Q1 土地总价超过
11、50 亿元地块概览 .8 表 3 59家样本房企按 2020年销售规模分成三组 . 10 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 1.1.20222022Q Q1 1 全国土地供应及成交情况全国土地供应及成交情况 1.1.1.1.推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金 土地供给方面，2022Q1 全国土地出让金同比下降 53%，其中，3 月单月土地出让金同比下降 45%。 从具体数据来看，2022Q1 全国全口径累计推出建面为 8.4 亿平，同比-22%，累计成交建面 6.4 亿平，同比-29%，全口径出让金 0.62 万亿元，同比-53%，其中住宅出让金达
12、 0.23 万亿元，同比-55%。 图 1 全国累计供给建面及同比 图 2 全国累计出让金及同比 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 从全国单月表现来看，2022 年 3 月全国全口径推出建面为 3.6 亿平，同比-11%。成交建面 2.3 亿平，同比-36%，全口径出让金为 2500 亿元，同比-45%，较 1 月和 2月有所回升。其中住宅出让金 845.1 亿元，同比-49%。 图 3 全国单月供给建面及同比 图 4 全国单月出让金及其同比 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 从城市等级来看，2022Q1一线城
13、市的土地出让金为 810.4 亿元，同比-50%，占全国比重的 13%，二线城市的土地出让金为2003.2 亿元，同比-59%，占全国比重的-18%12%27%2%11%-7%-22%-30%-20%-10%0%10%20%30%0.010.020.030.040.050.060.070.02016201720182019202020212022Q1累计供给建面（亿平方米）累计供给建面（亿平方米）同比（右，同比（右，% %）24%40%14%16%19%-9%-53%-60%-40%-20%0%20%40%60%0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.002
14、016201720182019202020212022Q1土地出让金土地出让金(万亿元）万亿元）同比（右，同比（右，%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.002.004.006.008.0010.0012.002021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月月2021年年7月月2021年年8月月2021年年9月月2021年年10月月2021年年11月月2021年年12月月2022年年1月月2022年年2月月2022年年3月月单月供给建面（亿平方米）单月供给建面（亿平方米）同比（右，同比（右，%）-80%-60%-4
15、0%-20%0%20%40%60%020004000600080001000012000140002021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月月2021年年7月月2021年年8月月2021年年9月月2021年年10月月2021年年11月月2021年年12月月2022年年1月月2022年年2月月2022年年3月月单月出让金（亿元）单月出让金（亿元）同比（右，同比（右，%） 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 32%，三四线城市的土地出让金为 3409.75 亿元，同比-49%，占全国比重的 55%
16、。总体来看，各线级城市均出现不同比例下降，其中三四线城市下降比例相对较小。 重点一线城市中，上海、北京、广州、深圳在 2022Q1 全口径累计土地出让金分别为 514 亿元、248 亿元、29 亿元、19 亿元，同比分别为+81%、-74%、-92%、-53%，一线城市出让金分化较大，主要系集中供地节奏的影响。单月表现上，3 月全国城市出让金同比-45%，较 1-2 月有所回升，但仍负增长；其中，一线城市在3 月的成交表现最强，同比提升 131%，二线城市表现也有所回稳，同比-34%，而三四线城市土地出让金同比-45%，持续下滑，各线城市表现分化较大也同样受集中供地节奏的影响。 图 5 202
17、2Q1 各线城市土地出让金及其同比 图 6 2022Q1 一线城市土地出让金及其同比 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 图 7 单月各线城市土地出让金同比 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 -50%-59%-49%-53%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%01000200030004000500060007000一线城市一线城市二线城市二线城市三四线城市三四线城市全国全国全口径土地出让金（亿元）全口径土地出让金（亿元）同比（右，同比（右，%）81%-74%-92%-53%-120%-100%-80%-60%-40%-20%
18、0%20%40%60%80%100%0100200300400500600北京北京上海上海广州广州深圳深圳全口径土地出让金（亿元）全口径土地出让金（亿元）同比（右，同比（右，%）131%-34%-59%-45%-150%-100%-50%0%50%100%150%一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市全国全国 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 1.2.1.2.溢价率溢价率 从溢价率数据来看，2022Q1 一线城市溢价率相对较低，仅在 2 月达到 4.4%，其余两月均为 0%，而二线城市在去年底持续低迷之后今年维持 3%-4.5%的稳定状态。从单
19、月数据来看，2022 年 3 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 4.3%、0%、5.3%、4.3%，分别较 2 月+0.6%pct、-4.4pct、+2.0pct、+0.8pct。分区域来看，2022Q1 长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，3 月环渤海、东北、长三角、珠三角、中西部溢价率分别为 3.9%、3.5%、5.0%、4.6%、3.8%，东北区域溢价率最低。从各城市溢价率大于 20%的地块数来看，浙江金华市的溢价率大于 20%的地块数超过 150 块。 图 8 各线城市单月全口径土地溢价率 图 9 各区域城市单月全口径土地溢价率 资料来源：中指研究院，华西
20、证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 图 10 2022Q1 各城市溢价率大于 20%的地块数 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月月2021年年7月月2021年年8月月2021年年9月月2021年年10月月2021年年11月月2021年年12月月2022年年1月月2022年年2月月2022年年3月月一线城市一线城市二线城市二线城市三四线城市三四线城市全国全国-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15
21、.0%20.0%25.0%30.0%35.0%2021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月月2021年年7月月2021年年8月月2021年年9月月2021年年10月月2021年年11月月2021年年12月月2022年年1月月2022年年2月月2022年年3月月环渤海环渤海东北东北长三角长三角珠三角珠三角中西部中西部02468101214161820阜阳市阜阳市鄂尔多斯市鄂尔多斯市曲靖市曲靖市上饶市上饶市邯郸市邯郸市荆州市荆州市芜湖市芜湖市邢台市邢台市青岛市青岛市沧州市沧州市泸州市泸州市绍兴市绍兴市温州市温州市安庆市安庆市湖州市湖州市
22、聊城市聊城市南昌市南昌市濮阳市濮阳市十堰市十堰市烟台市烟台市安康市安康市大理大理定西市定西市淮北市淮北市嘉兴市嘉兴市荆门市荆门市来宾市来宾市临沧市临沧市漯河市漯河市南京市南京市南阳市南阳市农五师农五师宿州市宿州市吐鲁番吐鲁番武汉市武汉市徐州市徐州市漳州市漳州市驻马店市驻马店市超过超过20%溢价率的地块数（个）溢价率的地块数（个） 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 表 1 2022Q1 重点城市溢价率排名前十的地块概况 宗地名称宗地名称 城市城市 规划用途规划用途 成交总价成交总价( (万元万元) ) 规划建筑规划建筑面积面积( () ) 建筑用地建筑用地
23、面积面积( () ) 楼面价楼面价( (元元/ /) ) 溢价率溢价率(%)(%) 西城区西城区 B B- -1010 地块四地块四 赣州市赣州市 工业用地工业用地 3617 3617 33410 33410 16705 16705 1083 1083 1492 1492 高新区高新区 354354 号地块号地块 上饶市上饶市 工业用地工业用地 1504 1504 21335 21335 13334 13334 705 705 1022 1022 世纪大街东、柳苑路世纪大街东、柳苑路南南 邯郸市邯郸市 其它用地其它用地 8013 8013 23620 23620 19683 19683 339
24、3 3393 871 871 丰城市商贸物流城丰城市商贸物流城 F F- -b b- -2 2- -1 1 号地块号地块 宜春市宜春市 工业用地工业用地 14500 14500 95394 95394 95394 95394 1520 1520 743 743 黄岩区澄江街道香女黄岩区澄江街道香女路西侧地块路西侧地块 台州市台州市 工业用地工业用地 2110 2110 13671 13671 4557 4557 1543 1543 537 537 修水县城芦良大道消修水县城芦良大道消防大队东侧地块防大队东侧地块 九江市九江市 商业商业/ /办公用地办公用地 6092 6092 1263 126
25、3 2527 2527 48223 48223 518 518 声荣项目用地西侧漳声荣项目用地西侧漳屿溪南侧屿溪南侧 宁德市宁德市 工业用地工业用地 3000 3000 73065 73065 24355 24355 411 411 510 510 上渡街道办事处大汉上渡街道办事处大汉东路以南东路以南 娄底市娄底市 商业商业/ /办公用地办公用地 1510 1510 692 692 2307 2307 21818 21818 372 372 广德市誓节镇胜利村广德市誓节镇胜利村 宣城市宣城市 商业商业/ /办公用地办公用地 107 107 1141 1141 2853 2853 938 938
26、 355 355 沾益区白水镇白水集沾益区白水镇白水集镇镇 曲靖市曲靖市 住宅用地住宅用地 48 48 594 594 132 132 813 813 341 341 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 1.3.1.3.流拍率流拍率 流拍率方面，2022Q1 全国流拍率水平逐步走低，从 1 月的 13.6%下降至 3 月的7.9%，这表明全国土地市场热度仍在下滑，重点城市土地市场持续遇冷。 图 11 全国土地单月流拍率 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 12.5%11.1%8.6%8.5%11.1%10.9%10.9%10.3%11.9%16.0%14.0%14.1%13.6%11.2%
27、7.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%流拍率（流拍率（%） 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 8 2.2.高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2022Q1，高总价地块数共有两宗，分布在首批集中供地实施的 2 月、3 月。从城市分布来看，2022Q1 总地价超过 50 亿元的地块分别在北京和上海。 图 12 2021 年以来地价50 亿元的地块数 图 13 2021 年以来地
28、价50 亿元的地块按城市分布 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 表 2 2022Q1 土地总价超过 50 亿元地块概览 宗地名称宗地名称 城市城市 规划用途规划用途 成交总价成交总价( (万元万元) ) 规划建筑面规划建筑面积积( () ) 建筑用地建筑用地面积面积( () ) 楼面价楼面价( (元元/ /) ) 溢价率溢价率(%)(%) 黄浦区小东门街道黄浦区小东门街道黄浦江沿岸黄浦江沿岸 W11W11、W13W13、W15W15 单元单元 326326- -0303、326326- -0404、327327- -0101、327327- -0303
29、、327327- -0404 地块及多稼路、地块及多稼路、326326- -0505、327327- -0202、327327- -0505 地下空间地地下空间地块块 上海市上海市 商业商业/ /办公用地办公用地 1350388 1350388 274880 274880 66825 66825 49126 49126 0 0 北京市丰台区玉泉北京市丰台区玉泉营街道纪家庙村营街道纪家庙村JJMJJM- -007007 地块地块 R2R2 二二类居住用地、类居住用地、JJMJJM- -012012 地块地块 A33A33 基础教基础教育用地育用地 北京市北京市 综合用地综合用地( (含住宅含住宅
30、) ) 571200 571200 85400 85400 33500 33500 66885 66885 5 5 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 2.2.2.2.高溢价率城市数目减少高溢价率城市数目减少 从高溢价率城市数目来看，2022 年 3 月单月溢价率超过 25%的城市数目分别较 1月、2 月增加了 6 个和 12 个城市。 26052011118551101105101520252021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月月2021年年7月月2021年年8月月2021年年9月月2021年年10月月2021年年11月月
31、2021年年12月月2022年年1月月2022年年2月月2022年年3月月各月份超过各月份超过50亿元地块数（个）亿元地块数（个）970.7 854.4 685.4 684.8 526.5 412.5 337.9 273.6 220.1 113.6 81.9 67.8 65.1 56.1 0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.00246810121416地价超过地价超过50亿元的地块个数（个）亿元的地块个数（个）对应金额合计（亿元，右）对应金额合计（亿元，右） 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 9 从全口径土地溢价率数据来看，3
32、 月单月溢价率超过 25%的城市数为 17 城（1 月、2 月分别为 11、5 城） ，溢价率超过 35%的城市数 13 城（1 月、2 月分别为 7、3 城） 。 从住宅土地溢价率数据来看，3 月单月溢价率超过 25%的城市数为 12 城（1 月、2 月分别为 7、8 城） ，溢价率超过 35%的城市数为 11 城（1 月、2 月分别为 6、6 城） 。 图 14 按全口径溢价率分布的城市数目 图 15 按住宅溢价率分布的城市数目 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 2.3.2.3.各省市土地出让金统计各省市土地出让金统计 2022Q1 仅有 3 个省
33、份及直辖市累计出让金同比为正。从增速上来看，北京同增速上来看，北京同比提升比提升 8 81.41.4% %，而黑龙江、宁夏、天津、西藏等省份土地出让金增速大幅负增长，而黑龙江、宁夏、天津、西藏等省份土地出让金增速大幅负增长，降幅均超降幅均超 8080% %。从绝对数值来看，浙江、江苏和北京的累计土地出让金排名全国前三。 图 16 2022 年 Q1 各省全口径出让金及增速 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 0204060801001202021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月月2021年年7月月2021年年8月月2021年年
34、9月月2021年年10月月2021年年11月月2021年年12月月2022年年1月月2022年年2月月2022年年3月月10%15%15%20%2025%25%30%30%35%大于大于35%01020304050607080902021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月月2021年年7月月2021年年8月月2021年年9月月2021年年10月月2021年年11月月2021年年12月月2022年年1月月2022年年2月月2022年年3月月10%15%15%20%2025%25%30%30%35%大于大于35%-120%-100%-
35、80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009001000北京北京福建福建海南海南江西江西安徽安徽甘肃甘肃新疆新疆云南云南河北河北山西山西内蒙古内蒙古重庆重庆山东山东湖北湖北贵州贵州吉林吉林陕西陕西四川四川广西广西湖南湖南浙江浙江辽宁辽宁河南河南江苏江苏上海上海广东广东青海青海黑龙江黑龙江宁夏宁夏天津天津西藏西藏2022Q1土地出让金（亿元）土地出让金（亿元）同比同比(%，右，右) 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 10 3.3.2 2022Q1022Q1 样本房企拿地情况梳理样本房企拿
36、地情况梳理 3.1.3.1.房企样本房企样本 本报告将从房企拿地角度出发，解析 2022Q1 样本房企拿地力度和布局区域。主要覆盖 59 家样本公司，均为 2020 年度销售排行前 70 的房企，统计标准为权益销售权益销售金额和权益拿地金额金额和权益拿地金额。 样本房企主要分为三大梯队，包括龙头房企、成长型房企及中型房企；其中，龙头房企为中指研究院发布的 2020 年销售额排名前 10 的房企，共 10 家；成长型房企为中指研究院发布的 2020 年销售额排名 11 至 30 的房企，共 20 家；中型房企为中指研究院发布的 2020 年销售额排名 31-70 的房企，剔除存在数据缺失的房企，
37、共 29 家。 表 3 59 家样本房企按 2020 年销售规模分成三组 分梯队分梯队 20202020 年销售额排名年销售额排名 样本数样本数 具体房企名单具体房企名单 龙头房企龙头房企 1 1- -1010 1010 碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展、中海地碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、绿城中国产、绿地控股、世茂集团、华润置地、绿城中国 成长型房企成长型房企 1111- -3030 2020 招商蛇口、龙湖集团、新城控股、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、新城控股、金地集团、中国金茂、旭辉集团、金科控股、中南置地、阳光城
38、、正荣集团、融旭辉集团、金科控股、中南置地、阳光城、正荣集团、融信集团、龙光集团、富力集团、佳兆业集团、雅居乐、滨信集团、龙光集团、富力集团、佳兆业集团、雅居乐、滨江集团、荣盛发展、奥园集团、远洋集团、祥生控股集团江集团、荣盛发展、奥园集团、远洋集团、祥生控股集团 中型房企中型房企 3131- -7070（部分）（部分） 2929 中国铁建、新力控股、美的置业、蓝光发展、华发股份、中国铁建、新力控股、美的置业、蓝光发展、华发股份、中骏集团、禹洲集团、合景泰富集团、新希望地产、首开中骏集团、禹洲集团、合景泰富集团、新希望地产、首开股份、越秀地产、海伦堡、金辉集团、华夏幸福、佳源集股份、越秀地产、
39、海伦堡、金辉集团、华夏幸福、佳源集团、中交房地产、弘阳地产、华宇集团、大悦城控股、中团、中交房地产、弘阳地产、华宇集团、大悦城控股、中国中铁、宝龙地产、建业地产、首创置业、电建地产、红国中铁、宝龙地产、建业地产、首创置业、电建地产、红星地产、德信地产、保利置业、大华集团、联发集团星地产、德信地产、保利置业、大华集团、联发集团 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 3.2.3.2.龙头房企拿地金额增速转负龙头房企拿地金额增速转负 2022Q1 龙头房企拿地金额同比下降 68%，成长型房企同比下降 87%，中型房企同比下降 78%。从各梯队拿地同比增速表现来看，2022Q1 龙头房企、成长型房企和
40、中型房企均出现较大幅度的下滑，但龙头房企的下降幅度相对较小，而成长型房企下滑幅度最大。 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 11 图 17 2022Q1 分梯队房企拿地总金额及同比 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 通过拆分拿地方式，在剔除二级市场拿地之后，2022Q1 龙头房企在招拍挂一级市场上的拿地金额同比增幅有所下滑，龙头房企一级市场拿地金额同比下降 73%，成长型房企一级市场拿地金额同比下降 84%，中型房企同比下降 84%。此外，在二级市场方面，2022Q1 样本企业均没有在二级市场拿地。从总体拿地结构上来看，样本房企的主要拿地方式是通过招拍挂的
41、一级市场，在融资收紧、 “两集中”政策实行以及行业销售大幅下滑等因素的影响下，各梯队房企均大幅减少了在二级市场的拿地。 图 18 2022Q1 分梯队房企一级市场拿地金额及同比 图 19 全样本房企一级市场拿地、二级市场拿地占比 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 -68%-87%-78%-100%-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0100200300400500600龙头房企龙头房企成长型房企成长型房企中小房企中小房企2022Q1拿地总价拿地总价(亿元）亿元）同比（同比（%，右），右）-73%-84%-84%-
42、86%-84%-82%-80%-78%-76%-74%-72%-70%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00龙头企业龙头企业成长型企业成长型企业中型企业中型企业一级市场拿地金额（亿元）一级市场拿地金额（亿元）同比（同比（%，右），右）0%20%40%60%80%100%120%20182019202020212022Q1一级市场拿地占比一级市场拿地占比二级市场拿地占比二级市场拿地占比 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 12 3.3.3.3.溢价率整体下行溢价率整体下行 拿地溢价率方面，59 家样本房企自 2018 年
43、以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势，在销售大幅下滑的背景下，2022Q1 拿地溢价率显著下降至 5.48%；其中，龙头房企、成长型房企和中小型房企的溢价率分别为 6%、7%和 5%。 图 20 全样本一级市场拿地溢价率 图 21 分梯队房企一级市场拿地溢价率 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 3.4.3.4.拿地销售比下滑拿地销售比下滑 2022Q1 样本房企的拿地销售比为 9%，较 2021 年全年下降 15pct。综合来看，受制于销售下滑以及部分民营房企信用风险频发，样本房企在 2022Q1 的拿地力度显著下滑。分梯队来看，2022Q1 龙头企业、成
44、长型房企和中型房企的占比均出现不同程度下滑，分别为 12%、6%和 5%。 图 22 样本房企的拿地销售比（权益口径） 图 23 分梯队房企拿地销售比（权益口径） 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 3.5.3.5.拿地区域多数集中于二线城市拿地区域多数集中于二线城市 分区域来看，59 家样本房企拿地城市主要集中在二线城市。2022Q1，样本房企在一线城市拿地金额占比由 2021 年的 18%降至 15%，在二线城市拿地金额占比由 54%下降至 53%，在三四线城市的拿地金额占比为 32%，上升 3pct。2022Q1 样本房企在二线城市的拿地金额占比仍
45、维持在高位。 18.41%17.75%17.68%6.65%5.48%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%20182019202020212022Q1溢价率（溢价率（%）14%14%15%7%6%24%18%18%6%7%16%19%18%6%5%0%5%10%15%20%25%20182019202020212022Q1龙头房企龙头房企二线房企二线房企中型房企中型房企29%29%30%24%9%0%5%10%15%20%25%30%35%20182019202020212022Q1拿地销售比拿地销售比(%)
46、25%28%28%23%12%33%28%32%21%5%32%33%31%29%6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%20182019202020212022Q1龙头房企龙头房企成长型房企成长型房企中型房企中型房企 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 13 图 24 全样本房企成交分城市等级 资料来源：中指研究院，华西证券研究所 4.4.投资建议投资建议 2022 年一季度，受房企信用风险及疫情影响，房地产销售表现较差，行业基本面数据持续回落，但随着政策端出现明显边际改善的迹象，以及各地持续放松调控政策，预计板块估值有望持续修复，继续看好板块
47、的投资机会，建议关注业绩确定性强且安全度较高的龙头房企保利发展、招商蛇口、华侨城 A、万科 A、滨江集团等。相关受益标的有金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团、绿城中国、中国海外发展等。 5.5.风风险提示险提示 销售回暖不及预期，房地产调控政策收紧。 0%20%40%60%80%100%20182019202020212022Q1一线城市一线城市二线城市二线城市三四线城市三四线城市 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 14 Table_AuthorTable_AuthorInfoInfo 分析师与研究助理简介分析师与研究助理简介 由子沛：华西证券房地产行业首席分
48、析师，同济大学及美国西北大学联合培养土木工程专业博士，获得三项国家发明专利，擅长房地产行业政策研究与数据分析，曾就职于民生证券研究院任房地产行业首席分析师；中国财富网“社区金融高峰论坛”特邀嘉宾，证券时报第二届中国证券分析师“金翼奖”房地产行业第三名，第八届Wind“金牌分析师”房地产行业第一名。 侯希得：悉尼大学硕士学位，曾就职于民生证券，2019年加入华西证券任房地产行业分析师。 分析师承诺分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三
49、方的授意、影响，特此声明。 评级说明评级说明 公司评级标准公司评级标准 投资投资评级评级 说明说明 以报告发布日后的 6 个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。 买入 分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过 15% 增持 分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在 5%15%之间 中性 分析师预测在此期间股价相对上证指数在-5%5%之间 减持 分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数 5%15%之间 卖出 分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过 15% 行业评级标准行业评级标准 以报告发布日后的 6 个月内行业指数的涨跌幅为基准。 推荐 分析师预测在此期间行业指数相对强于上
50、证指数达到或超过 10% 中性 分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在-10%10%之间 回避 分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过 10% 华西证券研究所：华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园 11 号丰汇时代大厦南座 5 层 网址：http:/ 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 15 华西证券免责声明华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司” ）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研
