1、 房地产房地产行业行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业点评行业点评 2022 年年 5 月月 17 日日 强强于于大大市市 相关研究报告相关研究报告 金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间局与融资优势赋予更多成长空间20220505 政治局会议支持各地动态优化地产政策，市政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期场信心及行业供需修复可期2022年中央政治年中央政治局会议点评局会议点评20220429 销售投资如期出现负增长；下阶段政策调整销售投资如期出现负增长；下阶段政策调整预期进一步加强预期进一步加强2
2、0220418 二季度地产投资机会展望二季度地产投资机会展望20220417 从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则路径与当前房企的生存法则20220331 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师证券分析师：许佳璐：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110
3、002 房房企企 2021 年年报及年年报及 2022 年一季报综述年一季报综述 行业盈利承压，货币资金5年来首现负增长；房企分化加剧，总体趋向稳健经营 核心观点核心观点 经营情况分析经营情况分析：房企普遍放慢扩张速度，追求稳健发展。：房企普遍放慢扩张速度，追求稳健发展。1）销售：）销售：21年百强房企销售金额首次出现负增长（年百强房企销售金额首次出现负增长（-3.2%），），且低于全国商品房销售增速。且低于全国商品房销售增速。21年 TOP20房企销售目标完成率仅 87.5%，不及 20年（101.4%）；22年 1-4月销售目标完成率仅 17.2%（21年同期已达 29.8%），我们认为我
4、们认为 22 年年房企整体销售预期将更为保守，会有一定规模的房企面临负房企整体销售预期将更为保守，会有一定规模的房企面临负增长。增长。21年行业集中度有所下滑，CR5、CR10、CR20、CR50和 CR100的权益口径销售额集中度分别下降了 2.5、3.0、3.3、4.1和 5.6pct至 11.6%、18.4%、26.8%、40.6%和 48.8%。我们认为我们认为行业竞争格局将优化，未来行业有序出清后，融行业竞争格局将优化，未来行业有序出清后，融资顺畅的央国企及高信用民企占比将大幅提升。资顺畅的央国企及高信用民企占比将大幅提升。央国企：民营房企销售占比将从 3：7 逐步变为约 6：4 的
5、格局。2）拿地拿地：拿地规模有所缩量拿地规模有所缩量。21 年百强房企权益拿地金额 2.54 万亿元，同比-21.5%； 22Q1 为 3627 亿元，同比-55.8%。集中度出现明显的分化， 尾部房企集中度大幅下滑， 头部房企稳中有升。集中度出现明显的分化， 尾部房企集中度大幅下滑， 头部房企稳中有升。 21年百强房企权益拿地金额集中度为 52.2%，同比大幅下降了 8.8pct，22年 1-4月进一步降至 48.1%；而 CR5房企 21年集中度同比微增 0.3pct至 12.4%，22年 1-4月进一步增至 15.4%，融资和土地资源仍向头部房企倾斜。从拿地从拿地看，央国企：民企拿地占比
6、看，央国企：民企拿地占比已已从从 20 年的年的 3:7 逐步变为逐步变为当前的当前的 7:3的格局；地方国企的格局；地方国企 “托底托底”，民企，民企“躺平躺平”。当前市场仍以地方国企托底拿地为主力，占比高达四成以上。当前市场仍以地方国企托底拿地为主力，占比高达四成以上。主主流房企拿地强度普遍减弱，流房企拿地强度普遍减弱，21年 26家主流房企拿地强度普遍下降，均值从 20年的 36.0%降至 21年的 28.6%；头部央国企仍能保持拿地金额、拿地强度的增长。3）开竣工：）开竣工：头部房企作为头部房企作为“三道红线三道红线”主要监管对象，新开工集中度于主要监管对象，新开工集中度于 20年显著
7、下降，年显著下降，在在做大净资产需求下竣工集中度大幅增加。做大净资产需求下竣工集中度大幅增加。 行业财务指标分析：行业财务指标分析：业绩增长、盈利能力业绩增长、盈利能力、现金流承压，偿债能力持续提升、现金流承压，偿债能力持续提升。1）竣工高峰推动竣工高峰推动 21 年年行业营收规模行业营收规模保保持稳健增长持稳健增长（3.04 万亿元，同比万亿元，同比+8.3%），但受制于，但受制于利润率下滑与合作项目利润率下滑与合作项目增多增多，业绩延续，业绩延续 20 年年来来的的下滑态势下滑态势（303亿元，同比亿元，同比-84.5%），多数房企增收不增利。多数房企增收不增利。归母净利润大幅下滑原因：利
8、润率显著承压；房企合作项目增多，少数股东损益占比大增 35.6pct至 59.9%。 22Q1营收业绩规模均出现收缩， 营收、 归母净利润同比增速分别为-12.9%和-41.1%，由于房企资金紧张，竣工持续收缩，结算收入出现了负增长。营收保障程度整体保持稳定于较高水平，截至 22Q1末的预收账款/上年营收为 1.2X。2）盈利能力：利润率显著承压，后续仍有回升空间。）盈利能力：利润率显著承压，后续仍有回升空间。21年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为 20.8%、2.5%、1.0%，同比分别下降 6.1、6.8和 6.1pct；22Q1分别为 20.4%、4.1%和 2.8%，同比分
9、别下降 2.6、1.5 和 1.4pct。此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受到挤压。在利润率下滑的压力下，21年行业 ROE同比下降 8.8pct至 1.7%。3）偿债能力：有息负债首次出现负增长，房企积极降低财务与经营杠）偿债能力：有息负债首次出现负增长，房企积极降低财务与经营杠杆。杆。截至 21 年末板块有息负债 3.45 万亿元，同比-4.7%，五年内首次出现负增长；截至 22Q1 末合计 3.48 万亿元，同比-4.6%。21 年末剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 72.5%、74.3%和 1.1X，其中净负债率同比下降 1.9pct。但 22
10、Q1受销售回款等因素影响，货币资金显著下滑，指标有所恶化，净负债率提升至 80.8%，现金短债比下降至 1.0X。经营杠杆方面，随着 21年房企信用风险事件不断，商票发行与使用量所有减少。21年板块应付票据 989亿元，同比-13.9%， 22Q1合计 843亿元，同比-42.4%，经营杠杆率降至 40.7%。21年末房地产板块隐含综合杠杆水平为 121.5%，22Q1 下降至 120.7%。4）运营能力：经营）运营能力：经营和筹资性现金流普遍承压，房企资金亟待改善。和筹资性现金流普遍承压，房企资金亟待改善。截至 21年年末，行业货币资金 1.3 万亿元，同比-11.8%，五年内首次出现负增长
11、，主要是由于下半年销售下行叠加前期信贷的收紧导致房企销售端回款不畅、融资不到位（筹资性现金流净额为-3297 亿元，首次为负）。21 年经营性现金流净额为 3793亿元，同比+17.7%，增速较 20年下滑了 12.4pct。截至 22Q1末，板块货币资金为 1.15万亿元，同比-15.3%，降幅再扩大；经营性、筹资性现金流均为负，分别为-975亿元和-140亿元；其中受销售持续不景气影响，销售商品、提供劳务取得的现金同比大幅减少 32.5%。 TOP30 房企财务指标分析：房企财务指标分析：央央国国企、大型房企在成长性、盈利能力、费用管控能力、财务健康程度、现金企、大型房企在成长性、盈利能力
12、、费用管控能力、财务健康程度、现金管理能力管理能力等等方面均具备较大优势，在方面均具备较大优势，在行业下行期行业下行期拥有更强的风险抵御能力，拥有更强的风险抵御能力，同时也同时也具有更充裕的资金和融资优势具有更充裕的资金和融资优势。1）成长性成长性：21年 TOP30房企营收 5.04万亿元，同比+14.5%，增速提升 1.2pct；归母净利润 2760亿元，同比-23.4%。销售规模在 5000亿以上的头部房企更注重发展的质量，近两年来适当放缓规模增长，21 年营收同比增速仅 12.1%，归母净利润同比-27.3%；而销售规模 25005000 亿元的房企注重规模增长，营收同比增速高达 23
13、.1%；归母净利润降幅也相对最低（-6.2%）。国企业绩规模仍能与 2020 年基本持平。2）盈利能力：）盈利能力：21 年 TOP30 房企的毛利率和归母净利润率分别为18.9%和 4.9%，同比分别下降了 4.6和 4.3pct。销售规模在 5000亿元以上、25005000亿元的房企利润率水平显著高于其他，毛利率分别为 22.1%和 21.8%，归母净利润率分别为 6.6%和 9.2%；国企的毛利率和归母净利润率分别较民企高2.5 和 4.8pct。3）费用管控能力：提）费用管控能力：提升成本费用管控能力及内部经营效率成为共识，头部房企三费率有所改善升成本费用管控能力及内部经营效率成为共
14、识，头部房企三费率有所改善，5000亿元以上规模房企三费率仅为 5.8%，同比下降 0.2pct；国企三费率维持在 5.3%的低位，显著低于民企（8.0%）。4）偿债能力：偿债能力：截至 21年末，TOP30房企有息负债规模 3.64万亿元，同比+1.6%；剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为 70.9%、66.4%和 1.67X。国企、头部房企更加受益于融资放松，有息负债正增长，同时杠杆水国企、头部房企更加受益于融资放松，有息负债正增长，同时杠杆水平保持低位；平保持低位； 中小型房企与中小型房企与民企爆雷不断， 更加注重降杠杆， 有息负债负增长。民企爆雷不断， 更加注重降杠
15、杆， 有息负债负增长。 21年 TOP30房企融资成本均值为 5.47%，同比下降 0.28pct。 5000亿元以上、 25005000亿元规模房企融资成本相对较低， 仅 4.59%和 4.39%； 国企融资成本 （4.26%）显著低于民企（5.91%）。 5）现金管理能力：）现金管理能力：21 年末 TOP30 房企货币资金 1.66 万亿元，同比-10.6%。25005000 亿元规模房企现金仍维持正增长（+7.2%），国企（-1.9%）货币资金降幅明显低于民企（-16.3%）。 投资建议投资建议 受楼市地市景气度持续低迷、房企资金紧张的影响，房企自受楼市地市景气度持续低迷、房企资金紧张
16、的影响，房企自 2021年下半年以来销售和投资节奏均显著年下半年以来销售和投资节奏均显著放缓，预计放缓，预计今年全年仍将以力求稳健运营为主。从今年全年仍将以力求稳健运营为主。从 2021 年、年、2022年一季度房企的财务表现来看，盈利能力与现金流普遍承压，年一季度房企的财务表现来看，盈利能力与现金流普遍承压，不过我们认为，随着政府让利、后续的集中供地利润空间的改善，行业销售利润率有望较去年改善；同时随着供不过我们认为，随着政府让利、后续的集中供地利润空间的改善，行业销售利润率有望较去年改善；同时随着供需端、资金端政策的密集出台，房企内外资金紧张也有望逐步得到缓解。需端、资金端政策的密集出台，
17、房企内外资金紧张也有望逐步得到缓解。我们建议关注四条主线：1）全国化布局）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同
18、时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示：风险提示：房企经营与信用风险； 房地产行业基本面超预期下行；房地产调控政策效果不及预期。 2022年 5月 17日 房企 2021年年报及 2022年一季报综述 2 目录目录 1. 经营情况分析：销售投资以稳为主，各梯队调整与分化并行经营情况分析：销售投资以稳为主，各梯队调整与分化并行 . 8 1.1 销售：2021 年百强房企销售先扬后抑，民营房企市占率大幅下降 . 8
19、1.1.1 2021年百强房企销售先扬后抑，2022年1-4月降幅逐月扩大 . 8 1.1.2 2021年销售目标完成率不及历史同期，2022年谨慎增长. 10 1.1.3 2021年行业集中度有所下滑；行业格局逐步优化，民企市占率大幅下降 . 11 1.2 拿地：集中度明显分化，主流房企拿地强度普遍减弱 . 12 1.2.1百强房企整体拿地集中度下滑，头部房企和央国企拿地市占率稳中有升 . 12 1.2.2 主流房企拿地强度普遍减弱，头部央国企仍能保持拿地金额、拿地强度的增长. 14 1.3 开竣工：头部房企作为“三道红线”主要监管对象，新开工集中度于 2020 年显著下降，做大净资产需求下
20、竣工集中度大幅增加 . 15 1.4 融资：前期信贷支持并未到位，房企将迎来偿债高峰期 . 16 2. 行业财务指标分析：业绩、利润率、现金流均承压，偿债能力持续提行业财务指标分析：业绩、利润率、现金流均承压，偿债能力持续提升升 . 20 2.1 2021 年行业营收稳健增长，业绩显著承压；2022 年一季度营收业绩均缩量 . 20 2.2 盈利能力： 利润率显著承压，后续仍有回升空间 . 22 2.3 偿债能力： 有息负债首次出现负增长，房企积极降低财务与经营杠杆 . 23 2.4 运营能力： 经营和筹资性现金流普遍承压，房企资金亟待改善 . 25 3. TOP30 房企财务指标分析：头部房
21、企、央国企、区域型优质民企整体房企财务指标分析：头部房企、央国企、区域型优质民企整体财报质量和现金流状况较好财报质量和现金流状况较好 . 27 3.1 TOP30 整体营收增速有所提升，国企业绩规模仍能与 2020 年基本持平 . 27 3.2 盈利能力：头部企业、国企的利润率水平相对更高 . 30 3.3 偿债能力：头部房企、国企更受益于融资放松，同时杠杆率相对更低；民企更加注重降杠杆 . 33 3.4 现金管理能力：大中型房企现金仍维持正增长，国企相对现金降幅更小 . 38 4 投资建议投资建议 . 40 5 风险提示风险提示 . 41 2022年 5月 17日 房企 2021年年报及 2
22、022年一季报综述 3 图表图表目录目录 图表图表 1. 2021 年百强房企全口径年百强房企全口径销售金额销售金额 12.26万亿元，同比下降万亿元，同比下降 3.2% . 8 图表图表 2. 2021 年百强房企销售金额增速首次低于全国商品房销售金额增速年百强房企销售金额增速首次低于全国商品房销售金额增速 . 8 图表图表 3. 2022 年年 1-4月百强房企销售金额同比增速分别为月百强房企销售金额同比增速分别为-40.7%、-47.8%、-53.5%和和-58.9% . 8 图表图表 4. 2021 年房企整体销售表现为先扬后抑的走势年房企整体销售表现为先扬后抑的走势 . 8 图表图表
23、 5. 2021 年年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 全口径销售额增速分别为全口径销售额增速分别为-9.7%、-6.3%、-4.1%、-2.1%和和-3.2% . 9 图表图表 6. 2021年百强房企销售权益比例为年百强房企销售权益比例为 70.2%，较，较 2020年下降年下降 2.2个百分点；个百分点；2022年年 1-4月进一步降至月进一步降至 69.7% . 9 图表图表 7. 2021年房地产行业少数股东损益占比明显提升至年房地产行业少数股东损益占比明显提升至 59.9%， 2022年一季度同比年一季度同比提升提升 6.7个百分点至个百分点至 31.0% . 9
24、 图表图表 8. 2021年一半的年一半的 TOP20房企销售同比降低，房企销售同比降低， 2022年年 1-4月月 TOP20房企销售同比房企销售同比均出现不同幅度的下滑均出现不同幅度的下滑 . 10 图表图表 9. 2021年年 CR5、 CR10、 CR20、 CR50和和 CR100全口径销售额集中度分别为全口径销售额集中度分别为 16.2%、25.0%、37.5%、57.4%和和 69.4% . 11 图表图表 10. 2021年年 CR5、CR10、CR20、CR50 和和 CR100权益口径销售额集中度分别为权益口径销售额集中度分别为11.6%、18.4%、26.8%、40.6%
25、和和 48.8% . 11 图表图表 11. 2022年年 1-3月行业集中度明显下滑月行业集中度明显下滑 . 11 图表图表 12. 2021年全年民企销售占比同比下降年全年民企销售占比同比下降 4个百分点至个百分点至 72.4%， 2022年年 1-4 月持续月持续下降至下降至 66.7% . 12 图表图表 13. 2021年百强房企权益拿地金额年百强房企权益拿地金额 2.54万亿元， 同比下降万亿元， 同比下降 21.5%； 2022Q1为为 3627亿元，同比下降亿元，同比下降 55.8% . 12 图表图表 14. 2021年地产行业购买商品、接受劳务支付的现金年地产行业购买商品、
26、接受劳务支付的现金 2.36万亿元，同比增长万亿元，同比增长1.4%；2022Q1 同比下降同比下降 26%至至 4835亿元亿元 . 12 图表图表 15. 2021年百强房企权益拿地金额集中度为年百强房企权益拿地金额集中度为 52.2%， 同比下降， 同比下降 8.8个百分点，个百分点， 2022年年 1-4月进一步降至月进一步降至 48.1% . 13 图表图表 16. 2021年百强房企中民企拿地金额占比下降年百强房企中民企拿地金额占比下降 18.6 个百分点至个百分点至 49.2%，2022 年年1-4月再降至月再降至 32.7% . 14 图表图表 17. 2021年年 26家主流
27、房企拿地强度普遍下降，均值从家主流房企拿地强度普遍下降，均值从 2020年的年的 36.0%下降至下降至2021年的年的 28.6% . 14 图表图表 18. 26家主流房企中，仅家主流房企中，仅 31%的房企的房企 2021年拿地金额同比正增长年拿地金额同比正增长 . 15 图表图表 19. 2021年年 11 家典型房企新开工面积家典型房企新开工面积 2.24亿平，同比下降亿平，同比下降 10.8% . 16 图表图表 20. 2021年年 11家典型房企新开工家典型房企新开工面积集中度为面积集中度为 11.3%， 与， 与 2020年相比基本持平年相比基本持平 . 16 图表图表 21
28、. 2021年年 19家典型房企竣工面积家典型房企竣工面积 3.51亿平，同比增长亿平，同比增长 11.2% . 16 2022年 5月 17日 房企 2021年年报及 2022年一季报综述 4 图表图表 22. 2021年年 19家典型房企竣工面积集中度为家典型房企竣工面积集中度为 34.6%，与，与 2020年基本持平年基本持平 . 16 图表图表 23. 2021年房地产行业国内债券、海外债、信托、年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计发行规模合计 1.77 万亿万亿元，同比下降元，同比下降 26%；2022年年 1-4月为月为 3168亿元，同比下降亿元，同比下降 54
29、.9% . 17 图表图表 24. 2021年房地产行业国内债券、海外债、信托、年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS平均发行利率同比下降平均发行利率同比下降0.8个百分点至个百分点至 5.54%；2022年年 1-4月进一步降低至月进一步降低至 4.31% . 17 图表图表 25. 2021年房地产行业国内债券、海外债、信托、年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模分别为发行规模分别为 5490、2683、5453、4026亿元，同比增速分别为亿元，同比增速分别为-13.1%、-40.9%、-40.9%和和 4.6% . 17 图表图表 26. 2021年房地产行业国内债券、
30、海外债、年房地产行业国内债券、海外债、ABS发行期限发行期限 1 年及以下、年及以下、1-3 年、年、3年以上分别占比年以上分别占比 32.1%、24.3%和和 43.5% . 17 图表图表 27. 2021年国内债券年国内债券+海外债发行量最大的房企为首开、招蛇、远洋、保利、海外债发行量最大的房企为首开、招蛇、远洋、保利、苏高新、金地、万科、中海，发行总量分别为苏高新、金地、万科、中海，发行总量分别为 288、218、207、187、186、175和和 150亿元亿元 . 17 图表图表 28. 2022年年 6-8月房地产行业将迎来偿债高峰期，国内债券月房地产行业将迎来偿债高峰期，国内债
31、券+海外债券到期规模海外债券到期规模分别为分别为 872、1215、1012亿元亿元 . 18 图表图表 29. 5月以下主流民营房企面临债务到期压力：富力、融创、华幸、龙光、世月以下主流民营房企面临债务到期压力：富力、融创、华幸、龙光、世茂、新城、中梁茂、新城、中梁 . 18 图表图表 30. 房地产行业筹资性现金流房地产行业筹资性现金流 2021年首次为负年首次为负 . 19 图表图表 31. 2021年房地产板块总营业收入年房地产板块总营业收入 3.04万亿元， 同比增长万亿元， 同比增长 8.3%； 2022Q1为为 4304亿元，同比下降亿元，同比下降 12.9% . 20 图表图表
32、 32. 2021年房地产板块归母净利润年房地产板块归母净利润 303亿元，同比下降亿元，同比下降 84.5%；2022Q1为为 120亿元，同比下降亿元，同比下降 41.1% . 20 图表图表 33. 2021年房地产板块少数股东损益年房地产板块少数股东损益 454亿元，同比下降亿元，同比下降 28.2%；2022Q1为为 54亿元，同比下降亿元，同比下降 17.8% . 21 图表图表 34. 2021年房地产板块少数股东损益年房地产板块少数股东损益/净利润为净利润为 59.9%，2022Q1为为 31.0% . 21 图表图表 35. 截至截至 2021年末，房地产板块预收账款年末，房
33、地产板块预收账款 3.53万亿元，同比增长万亿元，同比增长 7.3%；截至；截至2022Q1 末，预收账款末，预收账款 3.63万亿元，同比增长万亿元，同比增长 1.5% . 21 图表图表 36. 2021年年末行业预收账款年年末行业预收账款/营业收入的比营业收入的比例为例为 1.17X，较，较 2020年相比基本持年相比基本持平；平；2022Q1 末预收账款末预收账款/上年营业收入比例为上年营业收入比例为 1.20X，同比小幅下降，同比小幅下降 0.09X . 21 图表图表 37. 2021年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为 20
34、.8%、2.5%、1.0%，同比分别下降了，同比分别下降了 6.1、6.8和和 6.1 个百分点个百分点 . 22 图表图表 38. 2021 年房地产板块三费率同比增长年房地产板块三费率同比增长 0.7个百分点至个百分点至 9.3%， 2022Q1同比增长同比增长0.9个百分点至个百分点至 12.7% . 22 图表图表 39. 2021年年 ROE 同比下降了同比下降了 8.8个百分点至个百分点至 1.7%；2022Q1 年化年化 ROE较较 2021年年同期下降了同期下降了 1.7个百分点至个百分点至 2.6% . 23 图表图表 40. 2021年年末房地产板块有息负债为年年末房地产板
35、块有息负债为 3.45万亿元，同比下降万亿元，同比下降 4.7%，2022Q1末为末为 3.48 万亿元，同比下降万亿元，同比下降 4.6% . 23 图表图表 41. 2021年房地产板块资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为年房地产板块资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为79.4%和和 72.5%，2022Q1为为 79.1%和和 71.8% . 23 2022年 5月 17日 房企 2021年年报及 2022年一季报综述 5 图表图表 42. 2021年房地产板块年房地产板块 2021年净负债率、有息负债率分别为年净负债率、有息负债率分别为 74.3%和和 24.5%，20
36、22Q1 为为 80.0%和和 24.9% . 24 图表图表 43. 2021年、年、2022Q1房地产板块现金短债比分别为房地产板块现金短债比分别为 1.1X和和 1.0X . 24 图表图表 44. 2021年末房地产板块应付票据年末房地产板块应付票据 989亿元，同比下降亿元，同比下降 13.9%；2022Q1末为末为 843亿元，同比下降亿元，同比下降 42.4% . 24 图表图表 45. 2021年末房地产板块隐含综合杠杆水平为年末房地产板块隐含综合杠杆水平为 121.5%，2022Q1下降至下降至 120.7%24 图表图表 46. 2021年房地产板块资产周转率、存货周转率分
37、别为年房地产板块资产周转率、存货周转率分别为 0.22、0.33；2022Q1为为0.12和和 0.18 . 25 图表图表 47. 2021年末房地产板块货币资金年末房地产板块货币资金 1.30万亿元，同比下降万亿元，同比下降 11.8%；2022Q1末为末为1.15万亿元，同比下降万亿元，同比下降 15.3% . 25 图表图表 48. 2022年一季度房地产板块经营性现金流和筹资性现金流净额均为负， 分别年一季度房地产板块经营性现金流和筹资性现金流净额均为负， 分别为为-975亿元和亿元和-140亿元亿元 . 25 图表图表 49. 2021年房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金为年房
38、地产板块销售商品、提供劳务收到的现金为 3.37万亿元，同比增万亿元，同比增长长 6.5%；2022Q1 为为 5493亿元，同比下降亿元，同比下降 32.5% . 25 图表图表 50. 2021年房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金为年房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金为 2.36万亿元，同比增万亿元，同比增长长 1.4%；2022Q1 为为 4835亿元，同比下降亿元，同比下降 26.0% . 26 图表图表 51. 选取克而瑞销售榜单（选取克而瑞销售榜单（2021 年）前年）前 30房企作为样本，并从两个维度分类房企作为样本，并从两个维度分类进行财务数据分析：进行财务数据分析：1
39、）销售规模；）销售规模；2）标的公司属性）标的公司属性 . 27 图表图表 52. 2021年规模在年规模在 5000亿以上的房企营收同比增速仅亿以上的房企营收同比增速仅 12.1%；规模；规模 25005000亿的房企营收同比增速高达亿的房企营收同比增速高达 23.1% . 28 图表图表 53. 2021年销售规模在年销售规模在 25005000 亿元的房企归母净利润降幅最低（亿元的房企归母净利润降幅最低（-6.2%） 28 图表图表 54. 2021年国企和民企营业收入增速分别为年国企和民企营业收入增速分别为 17.7%和和 12.3% . 28 图表图表 55. 2021年国企和民企归
40、母净利润增速分别为年国企和民企归母净利润增速分别为-0.3%和和-39.2% . 28 图表图表 56. 2021年年 25005000亿元规模房企少数股东损益占比亿元规模房企少数股东损益占比最低，仅为最低，仅为 22% . 28 图表图表 57. 2021年国企和民企少数股东损益占比分别为年国企和民企少数股东损益占比分别为 41%和和 20% . 28 图表图表 58. 2021年年绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂、美的臵业、滨江集团营业收绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂、美的臵业、滨江集团营业收入增速相对较高，分别为入增速相对较高，分别为 52%、50%、50%、40%和和 33% . 2
41、9 图表图表 59. 2021年建发国际、滨江集团、中国金茂、龙湖集团、绿城中国归母净利润年建发国际、滨江集团、中国金茂、龙湖集团、绿城中国归母净利润增速最高，分别为增速最高，分别为 51%、30%、21%、19%、18% . 29 图表图表 60. 2021年末规模超年末规模超 5000亿元的房企预收账款亿元的房企预收账款/营收达营收达 1.40X， 12001500亿元亿元的梯队仅的梯队仅 0.42X . 30 图表图表61. 截至截至2021年末， 民营房企预收账款年末， 民营房企预收账款/营业收入为营业收入为1.24X， 显著好于国企的， 显著好于国企的0.61X . 30 图表图表
42、62. 2021年年 5000亿元以上规模、亿元以上规模、25005000亿元规模房企毛利率较高，分别为亿元规模房企毛利率较高，分别为22.1%和和 21.8% . 30 图表图表 63. 2021 年国企与民企毛利率分别为年国企与民企毛利率分别为 19.0%和和 13.6% . 30 图表图表 64. 2021 年年 5000亿元以上规模、亿元以上规模、25005000亿元规模房企归母净利润率较高，亿元规模房企归母净利润率较高， 2022年 5月 17日 房企 2021年年报及 2022年一季报综述 6 分别为分别为 6.6%和和 9.2% . 31 图表图表 65. 2021年国企与民企归
43、母净利润率分别为年国企与民企归母净利润率分别为 8.3%和和 3.5% . 31 图表图表 66. 2021年华润臵地、保利发展、雅居乐集团、招商蛇口、龙湖集团毛利率相年华润臵地、保利发展、雅居乐集团、招商蛇口、龙湖集团毛利率相对较高，分别为对较高，分别为 27.0%、26.8%、26.0%、25.5%和和 25.3% . 31 图表图表 67. 2021年年 5000亿元以上、亿元以上、25005000 亿元规模房企三费率仅为亿元规模房企三费率仅为 5.8%和和 6.1% 32 图表图表 68. 2021年国企与民企三费率分别为年国企与民企三费率分别为 5.3%和和 8.0% . 32 图表
44、图表 69. 2021年销售规模在年销售规模在 5000亿元以上、亿元以上、25005000亿元的房企亿元的房企 ROE是最高的，是最高的，分别为分别为 12.3%和和 12.8% . 32 图表图表 70. 2021年国企与民企年国企与民企 ROE分别为分别为 10.8%和和 8.3% . 32 图表图表 71. 2021年仅年仅 15002500亿元规模房企有息负债呈负增长，增速为亿元规模房企有息负债呈负增长，增速为-2.6% . 33 图表图表 72. 2021年国企与民企有息负债同比增速分别为年国企与民企有息负债同比增速分别为 14.2%和和-5.2% . 33 图表图表 73. 央国
45、企建发国际、中国海外发展相对央国企建发国际、中国海外发展相对 2021年有息负债增速最高，分别为年有息负债增速最高，分别为53%和和 20% . 33 图表图表 74. 2021年年 25005000亿元规模房企剔除预收账款后的资产负债率最低，仅为亿元规模房企剔除预收账款后的资产负债率最低，仅为67.3%，5000亿元以上规模房企较亿元以上规模房企较 2020年下降幅度最大年下降幅度最大 . 34 图表图表 75. 2021年国企与民企剔除预收账款后的资产负债率分别为年国企与民企剔除预收账款后的资产负债率分别为 66.3%与与 72.8% . 34 图表图表 76. 2021年年 5000亿元
46、以上规模、亿元以上规模、25005000亿元规模房企净负债率最低，分别亿元规模房企净负债率最低，分别为为 47.5%和和 49.7% . 34 图表图表 77. 2021年国企与民企净负债率分别为年国企与民企净负债率分别为 50.4%和和 73.2% . 34 图表图表 78. 2021年年 5000亿元以上、亿元以上、25005000 亿元规模房企现金短债比最高，分别为亿元规模房企现金短债比最高，分别为2.27X和和 1.91X . 35 图表图表 79. 2021年国企与民企现金短债比分别为年国企与民企现金短债比分别为 2.15X和和 1.43X . 35 图表图表 80. TOP30房企
47、中房企中 44%的房企为绿档房企，的房企为绿档房企，37%为黄档房企为黄档房企 . 35 图表图表 81. 截至截至 2021年年末，万科、保利地产、中国海外发展、华润臵地、招商蛇口、年年末，万科、保利地产、中国海外发展、华润臵地、招商蛇口、龙湖集团、金地集团、旭辉控股集团、金科股份、建发国际、滨江集团、远洋集龙湖集团、金地集团、旭辉控股集团、金科股份、建发国际、滨江集团、远洋集团已经成为绿档房企团已经成为绿档房企 . 36 图表图表 82. 2021年年 5000亿元以上规模房企应付账款及票据增速为亿元以上规模房企应付账款及票据增速为-9.8% . 36 图表图表 83. 2021年民企与国
48、企应付账款及票据增速也均出现了明显下滑年民企与国企应付账款及票据增速也均出现了明显下滑. 36 图表图表 84. 绿地控股、阳光城、正荣地产、中南建设、碧桂园综合杠杆水平相对较高绿地控股、阳光城、正荣地产、中南建设、碧桂园综合杠杆水平相对较高 . 37 图表图表 85. 2021年年 5000亿元以上、亿元以上、25005000 亿元规模房企融资成本相对较低，仅为亿元规模房企融资成本相对较低，仅为4.59%和和 4.39% . 37 图表图表 86. 2021年国企与民企融资成本分别为年国企与民企融资成本分别为 5.91%和和 4.26% . 37 图表图表 87. 2021年中国海外发展、华
49、润臵地、中国金茂融资成本最低，分别为年中国海外发展、华润臵地、中国金茂融资成本最低，分别为 3.55%、3.71%和和 3.98% . 38 图表图表 88. 2021年年 25005000亿元规模房企货币资金仍保持正增长，增速为亿元规模房企货币资金仍保持正增长，增速为 7.2% . 38 图表图表 89. 2021年国企与民企货币资金增速分别为年国企与民企货币资金增速分别为-1.9%和和-16.3% . 38 2022年 5月 17日 房企 2021年年报及 2022年一季报综述 7 图表图表 90. 建发国际、美的臵业、华润臵地、中国海外发展、金地集团货币资金增速建发国际、美的臵业、华润臵地、中国海外发展、金地集团货币资金增速相对较高，分别为相对较高，分别为 63%、41%、22%、21%和和 20% . 39 图表图表 91. 报告中提及上市公司估值表报告中提及上市公司估值表 . 40 2022年 5月 17日 房企 2021年年报及 2022年一季报综述 8 1. 经营情况分析：经营情况分析：销售投资以稳为主，各梯队调整与分化并行销售投资以稳为主，各梯队调整与分化并行 1.1 销售：销售：2021年百强房企销售年百强房企销售先扬后抑先扬后抑，民营房企市占率大幅下降民营房企市占率大幅下降 1.1.1 2021年百强房企销售先扬后抑，年百强房企销售先扬后抑，2022年年 1
