1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券证券研究报告研究报告行业简评报告行业简评报告 房贷利率下降仍有空间，房贷利率下降仍有空间，政政策策持续持续宽松值得期待宽松值得期待 事件：事件： 5 月 20 日，央行公布 5 年期 LPR 为 4.45%，比上月调降 15BPs。 简评简评 LPRLPR 下调将推动房贷利率进一步下行下调将推动房贷利率进一步下行，一定程度上释放居民住房，一定程度上释放居民住房购买力购买力。5 月 5 年期以上 LPR 报价 4.45%
2、，较上月下调 15 个 BP，1 年期 LPR 未做调整。根据 5 月 15 日央行、银保监会关于房贷利率下限的通知，首套房利率最低可至 4.25%，二套房利率最低可至 5.05%。根据贝壳研究院的统计，5 月 103 个重点城市平均首套房利率为 4.91%，二套房利率为 5.32%，相距下限分别有 66、27 个 BP 的下调空间。从历史来看，当前我国房贷利率也并未下降至最低位。2009 年二季度，个人住房贷款加权平均利率曾低至4.34%。2022 年 5 月根据贝壳研究院数据计算的加权平均利率约为 4.95%，较历史最低值高 61 个 BP。LPR 的下调及指导价下限的下调将推动银行进一步
3、降低房贷利率。 房住不炒基调下，房住不炒基调下，本轮地产政策放松力度本轮地产政策放松力度与与历史相比历史相比仍较为克仍较为克制制。自 2016 年提出因城施策后，各地房地产调控政策趋于多元和差异化，但与历史相比，本轮政策放松力度仍较为克制。2008年金融危机后，我国进行了一轮房地产政策的放松，房贷利率在基准利率的基础上打 7 折，最低首付款比例调整至 20%，同时配套一些列刺激措施，此后房地产销售量价齐升。2014 年面临稳增长及去库存的压力，房地产行业进行了新一轮放松，一方面限购密集放开，另一方面二套房改为实施“认贷不认房” ，意味着放开了改善性需求，同时下调首套房首付和房贷利率，在政策刺激
4、下，房地产行业迅速复苏。本轮放松周期在坚持房住不炒和因城施策的前提下，各地调控政策力度不一，但整体来看，首付比例与房贷利率仍然处于相对高位（主要是对二套房） ，同时仍有大量地区保留限购政策。 商品房销售增速创历史新低商品房销售增速创历史新低，政策持续出台值得期待政策持续出台值得期待。4 月商品房销售面积 8722 万方，同比下降 39.0%，下降幅度超过 2020 年2 月。当下销售表现疲软的主因在于需求疲弱，一方面 2020 年二季度至2021年二季度的地产牛市将需求进行了较为充分的释放，另一方面在疫情影响下，居民购买力不足，购房意愿受到限制。在此情况下，已有大量城市放松限购限贷政策，继续出
5、台需求支持政策仍值得期待，居民预期有望改善并带动销售进一步恢复。 维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2022 年 05 月 21 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -22%-12%-2%8%2021/5/212021/6/212021/7/212021/8/212021/9/212021/10/212021/11/212021/12/212022/1/212022/2/212022/3/212022/4/21房地产上证指数房地产房地产 1 行业简评报告 房地产房
6、地产 请参阅最后一页的重要声明 投资建议：投资建议：我们认为房地产政策趋势向好不变，随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。重申看多地产板块的观点不变，继续推荐 A 股：保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、华侨城 A、绿地控股、新城控股、滨江集团等；港股：中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团。同时地方政府和证监会加大对 REITs 的支持力度，近期我们强烈看好持有运营类开发商，包括：招商蛇口、南山控股、金融街、浦东金桥等。 风险提示风险提示：疫情反复超预期，政策落地效果不及预期，房地产销售下行超预期。 图表图表1： 5
7、 月首套房平均贷款利率月首套房平均贷款利率 4.91% 图表图表2： 个人住房贷款加权平均利率最低至个人住房贷款加权平均利率最低至 4.34% 资料来源：融360，贝壳研究院，中信建投 资料来源：Wind，贝壳，中信建投 图表图表3： 历史调控政策梳理历史调控政策梳理 资料来源：Wind，政府官网，中信建投 4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%2014/12014/62014/112015/42015/92016/22016/72016/122017/52017/102018/32018/82019/12019/62019/112020/4
8、2020/92021/22021/72021/122022/5全国首套房贷平均利率全国二套房贷平均利率4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%2008-122009-082010-042010-122011-082012-042012-122013-082014-042014-122015-082016-042016-122017-082018-042018-122019-082020-042020-122021-082022-04个人住房贷款加权平均利率 2 行业简评报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍分析师介绍 竺劲：竺
9、劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10 年证券从业经验。 连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业） ，获得 2020 年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020 年机构投资者财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020 年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第 5 名。 研究助理研究助理 李凯李凯 18817951112 3 行业简评报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 评级说明评级说明 投资评级标准 评级 说明 报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表
10、现， 也即报告发布日后的 6 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。 A 股市场以沪深300指数作为基准； 新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数作为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。 股票评级 买入 相对涨幅 15以上 增持 相对涨幅 5%15 中性 相对涨幅-5%5之间 减持 相对跌幅 5%15 卖出 相对跌幅 15以上 行业评级 强于大市 相对涨幅 10%以上 中性 相对涨幅-10-10%之间 弱于大市 相对跌幅 10%以上 分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明： （i）以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信
11、息，独立、客观地出具本报告, 结论不受任何第三方的授意或影响。 （ii）本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 法律主体说明法律主体说明 本报告由中信建投证券股份有限公司及/或其附属机构（以下合称“中信建投” ）制作，由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格，本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页。 本报告由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露
12、在报告首页。 一般性声明一般性声明 本报告由中信建投制作。发送本报告不构成任何合同或承诺的基础，不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户。 本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料，但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载观点、评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断，该等观点、评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更，亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门、人员口头或书面表达的意见不同或相反。本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现。报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件，而任何假设条件都可能随时发生变化
13、并影响实际投资收益。中信建投不承诺、不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现。 本报告内容的全部或部分均不构成投资建议。本报告所包含的观点、建议并未考虑报告接收人在财务状况、投资目的、风险偏好等方面的具体情况，报告接收者应当独立评估本报告所含信息，基于自身投资目标、需求、市场机会、风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险。中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务、会计或法律顾问咨询。不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策，中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保，亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失。中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任。 在法律
14、法规及监管规定允许的范围内，中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益，也可能在过去 12 个月、目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行、做市交易、财务顾问或其他金融服务。本报告内容真实、准确、完整地反映了署名分析师的观点，分析师的薪酬无论过去、现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系，分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益。 本报告为中信建投所有。未经中信建投事先书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式转发、翻版、复制、发布或引用本报告全部或部分内容，亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收、翻版、复制或引用本
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