1、2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心1 / 1882 20 02 20 0 中中国国房房地地产产市市场场发发展展白白皮皮书书2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心2 / 188序序言言：2 20 02 21 1，挑挑战战未未来来2020 年，过得跌宕起伏。从宏观层面来看，疫情之后的世界经济经历了自二战以来最严峻的挑战。截至三季度末，全球仅中国实现经济增速由负转正，从一季度 GDP 同比下降 6.8%，至二季度增长 3.2%，再到三季度增长 4.9%。11 月国家统计局数据显示，国民经济运行延续稳定恢复态势，各项指标随着“双循环”发展战略的实施，预计四季度中国经
2、济有望赶超三季度。在不确定性空前的年份里，中国房地产市场度过了低开高走一年。没有哪一年像今年这般，中国地产人的目标如此一致：去库存、促销售、抓回款。完成既定业绩目标，在今年成为整个行业最宏大的追求与主旋律。站在此刻回看过去， 2020 年楼市行情可谓“一波三折”， 总体走势呈现出开局楼市停摆后“先扬后落趋稳”态势，行业经历了 2 月份销售面积和销售金额断崖式下跌，最大同比跌幅接近四成，但在 3 月迅速回暖并走出“V”型曲线，6 月达到年内新高，7-8 月“淡季不淡”，不过“金九银十”略显逊色，整体成交增长动力转弱，趋于平稳。究其原因，一方面二三季度的集中放量使得疫情累积的购房需求基本已消耗殆尽
3、；另一方面热点城市调控的持续升级，围堵各类“炒房”漏洞也在引导居民购房预期转为理性。尤其是三季度房企融资“三条红线”提出，倒逼企业去杠杆、降负债。这意味着，房地产行业的基础逻辑也发生了本质的改变，曾经超常规的高增长一去不复返，如何提升盈利能力成为核心命题。新的赛道或正在出现，从 2020 年的演变来看，客户需求极速发生了天翻地覆的变化，作为线上营销元年，2020 年网上售楼处、直播卖房为房企营销打开了新一扇崭新的门，房子越来越像一件件商品，被加入了老百姓的购物车，房地产制造业属性越来越强。这种变化，使行业的未来充满了无限可能性。今年的大风口,物业板块的价值也通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄
4、金赛道的名义 C 位上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。无论如何，企业已进入从规模增长的赛道上转向质量发展的新跑道，需要房企根据企业基因、竞争优势和多元产业发展前景，聚焦“既促进主业，又适合自身”的多元化发展方向。未来，无论是物管、商业、租赁还是其他领域，都会给这个行业带来巨大的价值。“风不能把阳光打败”，充满不确定性的 2020 年，已接近尾声。2021 作为“十四五”开局之年，也被注入了新要素。城市更新、旧城改造、文旅产业等等，都将中国房地产带入发展新纪元。更多改变正在发生，更多的不确定性的未来，等待我们去挑战！易居企业集团 CEO丁祖
5、昱2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心3 / 188目目录录第第一一章章 政政策策篇篇：2 20 02 20 0 年年前前宽宽后后严严，2 20 02 21 1 年年稳稳中中有有紧紧.6一、中央坚持房住不炒、因城施策，落实稳地价、稳房价、稳预期目标. 6二、上半年三度降准、两度下调 LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债. 7三、地方为稳就业、稳财政、稳经济计，上半年楼地市政策放松纾困. 8四、地市火热引爆下半年深圳、宁波等 19 城“四限”调控加码潮. 11五、多城加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象. 13六、因城施策落实“三稳”:热点城市加码,压力城市纾困.1
6、3七、融资信贷收缩转向助力消费“内循环”:企业降负债、居民稳杠杆.14第第二二章章 行行业业篇篇：2 20 02 20 0 年年销销售售投投资资再再新新高高，2 20 02 21 1 年年开开工工拿拿地地回回落落但但施施工工支支撑撑投投资资.84一、东部地区支撑全国新房全年销售规模再创新高，局部城市下行加剧市场分化.84二、开发投资额累计增速前增后稳，新开工、拿地收紧影响第四季度单月增速回落.86三、二季度新开工面积“先升”至历史新高，后融资收紧、销售遇冷开工面积悲观“后降”.88四、土地购置面积依旧负增长降 5%，房企聚焦优质地块，地价上扬推动土拍价款增长超 16%.89五、疫情影响快速消化
7、商品房库存规模增后稳降，办公库存高企存较大风险.90六、2021 年销售面积高位微降、金额继续上升，一二线改善释放，弱三四线回调压力加大.91七、融资收紧下房企拿地规模预期再收敛，联动新开工将继续保持低位. 91八、维持“竣工”大年判断，建安投资抵消新开工、拿地下降支撑开发投资高位保持.92第第三三章章 城城市市篇篇：总总量量新新高高、先先扬扬后后落落、分分化化加加剧剧，一一线线领领涨涨而而三三四四线线超超预预期期.93一、市场综述：成交“先扬后落趋稳”且总量再创新高，一线占比上扬而三四线超预期.93二、新增供应：同比微跌 3%，一线放量，二线持平，三四线跌多涨少. 96三、新房成交：同比微跌
8、 1%，累计同比增幅一线 9%三四线 4%二线-6%.98四、新房均价：近 7 成共 75 城房价持续上扬，东部、中部城市涨幅最大.错错误误！未未定定义义书书签签。五、新房库存：广、狭义库存稳步上行，14 城新房去化周期超 2 年. 102六、二手住房：与新房走势类似，15 城成交先抑后扬持稳，一线大涨 28%.107七、供应：显著下降，一线土拍放量驱动供应维持高位，二三四稳中有降.109八、成交：整体规模小幅微降，一线持增、二线维稳、三四线显著下行.109九、库存：狭义存量依旧稳中有降，三四线土地开发放缓使广义库存扩容承压.109第第四四章章 需需求求结结构构篇篇: :大大户户型型成成交交占
9、占比比上上升升，豪豪宅宅放放量量增增长长.119一、功能性三房、四房需求占比皆升，二房比重继续回落. 119二、一线 80 平以下小套型化，三四线 100-140 平改善进阶. 120三、100 平以下功能三房占比上升，四房舒适化 160 平以上走俏. 121四、一二线叠加、三四线联排及独栋占比上升，200 平左右为主流. 122五、千万豪宅需求爆发但分化显著，杭州、武汉等异军突起. 123六、二手住宅二、三房是主力，140 、四房以上大户型房源比重显著上升.1252020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心4 / 188七、刚改兼具功能舒适与小型化折中，高端豪宅注重“终极改善”产品
10、力.126第第五五章章 土土地地篇篇：2 20 02 20 0 年年成成交交规规模模超超上上年年，来来年年市市场场热热度度难难再再走走高高.128一、成交面积：2020 年成交规模超 2019 年，一二线城市依旧是房企拿地的主战场.128二、成交金额：同比涨幅进一步扩大，上海反超杭州、跃居榜首. 131三、土地价格：优质土地大量入市拉动地价创新高，“三条红线”下年末溢价率降至低位.133四、房企融资环境“易紧难松”，明年土地市场热度难再上升. 137五、二三线城市内部分化更加明显，热点城市的优质地块竞争仍将激烈.137第第六六章章 营营销销篇篇：房房企企主主动动拓拓客客，“线线上上+ +线线下
11、下”双双规规并并行行.139一、整体折扣平稳，房企关注渠道营销.139二、让利促销：价格优惠直接有效，发放形式革新.140三、主动拓客：线上线下并举，房企尝试搭建自渠.142四、提升回款：签约优惠、付款优惠，旨在现金回笼.144五、监管趋严行业压力大，房企营销仍需发力.146六、回款重视程度增加，制定签约回款优惠房企增多.146七、主动出击寻找客户效果更佳，房企自拓应对分销依赖. 146八、交易闭环加速链通，线上营销是未来趋势.146第第七七章章 业业绩绩篇篇：整整体体业业绩绩增增速速继继续续放放缓缓，明明年年负负增增长长房房企企或或更更多多.147一、7 月累计增速转正，四季度企业去化承压.
12、147二、各梯队房企门槛增幅超 10%，千亿房企继续扩容.148三、规模房企整体目标完成情况不及往年同期.149四、超 8 成房企累计业绩超去年同期.150五、合作增加带动全口径业绩提升，中小规模房企增长质量不容忽视.151六、规模房企增速放缓反映行业压力，明年将有更多企业负增长. 152七、降负债、促增长双重挑战下，未来房企内生实力是关键. 152第第八八章章 投投资资篇篇：三三道道红红线线下下投投资资两两极极分分化化，深深耕耕、合合作作为为破破局局之之道道.154一、近 7 万亿元货值被 TOP30 房企所获，投资集中度不断走高. 154二、拿地节奏“一波三折”，6 月成全年投资转折点.1
13、55三、三道红线后红、橙档房企投资大幅收紧，绿色房企逆市拿地. 157四、聚焦高能级城市策略导致五成房企投资金额同比上升，整体投资态度加剧分化.158五、二线城市投资占比近五成，中西部、长三角仍是主要区域. 160六、预计房企二季度投资企稳，全年依旧以谨慎为主.162七、企业投资行为持续分化，部分黄、绿色房企仍将逆市拿地. 162八、房企投资愈发趋同，红线枷锁之下唯有深耕破局、合作共赢. 162第第九九章章 融融资资篇篇：融融资资量量维维持持高高位位，三三条条红红线线引引导导行行业业降降杠杠杆杆.1642020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心5 / 188一、融资环境整体先松后紧
14、，三条红线后融资监管进入新时代. 164二、房企融资量持续高位，成本短期内承压.171三、三条红线引导降杠杆，房企融资增速或将下降.181第十章 战略篇：三条红线压力下，多元投资重要性更加凸显第十章 战略篇：三条红线压力下，多元投资重要性更加凸显.182一、需求增长放缓叠加“三道红线”，房企发展逻辑生变. 182二、五十强房企均已实现多元经营，头部房企更热衷跨界. 183三、房企跨界投资偏好“确定性”，碧桂园年内收获 3 个 IPO 项目. 184四、存量资产挖掘、美好生活建设，房企竞逐“第二曲线”. 186五、把握“产业数字化”风向，关注技术型独角兽企业.1872020 中国房地产市场发展白
15、皮书 | 克而瑞研究中心6 / 188第第一一章章 政政策策篇篇：2 20 02 20 0 年年前前宽宽后后严严，2 20 02 21 1 年年稳稳中中有有紧紧2020 年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约 1.75 万亿元，并两度下调 LPR 利率中枢，5 年期以上 LPR 累计降幅达 15 个基点。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核
16、心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等 19 城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度最严苛。展望未来，“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，紧缩调控措施必将尾随而至。聚焦政策内容，核心一、二线以及强三线城市更可能升级限
17、购，弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售，限价政策理应进一步放开，限价盘预售价格建议逐步市场化；与之相对的是，压力城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困，土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格，给予房企一定的让利空间。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免或将更为直接有效。房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放
18、松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。与此同时，强化购房资金监管，严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”、“首付分期”等市场乱象。第第一一节节 2 20 02 20 0 年年总总结结一、中央坚持房住不炒、因城施策，落实稳地价、稳房价、稳预期目标中中央央继继续续坚坚持持“房房住住不不炒炒、因因城城施施策策”的的政政策策主主基基调调，强强化化落落实实城城市市主主体体责责任任，实实现现稳稳地地价价、稳稳房房价价、稳稳预预期期的的长长期期调调控控目目标标，促促进进房房地地产产市市场场平平稳稳健健康康发发展展。2 月 21 日， 央行召开 2020 年金融市场工作会议， 要
19、求保保持持房房地地产产金金融融政政策策的的连连续续性性、 一一致致性性和和稳稳定定性性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。3 月 27 日，中央政治局会议指出，要加大宏观政策调节和实施力度。积积极极的的财财政政政政策策要要更更加加积积极极有有为为，稳稳健健的的货货币币政政策策要要更更加加灵灵活活适适度度，适当提高财政赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心7 / 1884 月 17 日，中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，提高赤字率。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段
20、，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。5 月 22 日，两会政府工作报告定调：弱化经济增速目标，并未提出全年经济增速具体目标，而要稳稳住住经经济济基基本本盘盘，集集中中精精力力抓抓好好“六六稳稳”、“六六保保”，尤尤其其要要守守住住“六六保保”底底线线。积极的财政政策要更加积极有为。2 20 02 20 0 年年赤赤字字率率拟拟按按 3 3. .6 6% %以以上上安安排排，财财政政赤赤字字规规模模比比去去年年增增加加 1 1 万万亿亿元元，同同时时发发行行 1 1 万万亿亿元元抗抗疫疫特特别别国国债债，并并全全部部转
21、转给给地地方方。稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广广义义货货币币供供应应量量和和社社会会融融资资规规模模增增速速明明显显高高于于去去年年。坚坚持持房房子子是是用用来来住住的的、不不是是用用来来炒炒的的定定位位，因因城城施施策策，促进房地产市场平稳健康发展。6 月 17 日，国常会部署抓住合理让利这个关键，保市场主体，稳住经济基本盘，金金融融系系统统全全年年向向各各类类企企业业合合理理让让利利 1 1. .5 5 万万亿亿元元。综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。并按按照照有有保保有有控控要要求求，
22、防防止止资资金金跑跑偏偏和和“空空转转”，防防范范金金融融风风险险。7 月 24 日，住建部召开房地产工作座谈会，北北京京、上上海海、广广州州、深深圳圳、南南京京、杭杭州州、宁宁波波、成成都都、长长沙沙和和沈沈阳阳等等 1 10 0 城城参参会会，直直指指市市场场过过热热问问题题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚坚持持不不将将房房地地产产作作为为短短期期刺刺激激经经济济的的手手段段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实实施施好好房房地地产产金金融融审审慎慎管管理理制制度度，
23、稳稳住住存存量量、严严控控增增量量，防防止止资资金金违违规规流流入入房房地地产产市市场场。7 月 30 日，中央政治局会议部署下半年经济工作，财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。8 月 26 日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈沈阳阳、长长春春、成成都都、银银川川、唐唐山山和和常常州州等等 6 6 城城参参会会，其其中中沈沈阳阳、成成都都已已是是两两次次参参会会。会议强调，毫不动摇房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场
24、平稳健康发展。二、上半年三度降准、两度下调 LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债上半年，房房地地产产信信贷贷政政策策整整体体中中性性偏偏积积极极，央央行行三三度度降降准准，释释放放长长期期资资金金约约 1 1. .7 75 5 万万亿亿元元，并并两两度度下下调调L LP PR R 利利率率，5 5 年年期期以以上上 L LP PR R 累累计计降降幅幅达达 1 15 5 个个基基点点。1 月 6 日，央行全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金约 8000 亿元。3 月 16 日，央行对达到考核标准的银行定向降准 0.5 至 1 个百分点，并对符合条件的股份制银行再额外定向降准 1 个百分点，
25、共释放长期资金约 5500 亿元。央行于 4 月 15 日和 5 月 15 日分两次对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向降准 1 个百分点，共释放长期资源约 4000 亿元。2 月 20 日，1 年期 LPR 下调 10 个基点至 4.05%，5 年期以上 LPR 下调 5 个基点至 4.75%。4 月 20 日，1年期 LPR 下调 20 个基点至 3.85%，5 年期以上 LPR 下调 10 个基点至 4.65%，创 2019 年 8 月 LPR 改革以来最大降幅。受惠于信贷资金整体合理充裕，叠加 LPR 利率两度下调，房房贷贷利利率
26、率趋趋势势性性下下滑滑。融 360 数据显示，截2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心8 / 188至 2020 年 11 月， 全国首套房贷平均利率 5.24%， 较 2019 年 12 月减少 28 个基点； 二套房贷平均利率 5.54%，较 2019 年 12 月减少 30 个基点。不过，相较于 5 年期以上 LPR 利率 4.65%，当前首套、二套房贷利率仍分别溢价 59 个基点和 89 个基点，预示着全全国国房房贷贷利利率率仍仍有有一一定定的的下下降降空空间间。图图 2 20 01 18 8 年年 1 1 月月- -2 20 02 20 0 年年 6 6 月月全全国国
27、首首套套、二二套套房房贷贷平平均均利利率率数据来源：融 360下半年央央行行设设置置“三三道道红红线线”分分档档设设定定房房企企有有息息负负债债的的增增速速阈阈值值，并并压压降降融融资资类类信信托托规规模模，倒倒逼逼房房企企去去杠杠杆杆、降降负负债债。8 月 20 日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于 70%；其二，净负债率大于 100%；其三，现金短债比小于 1 倍。依据“三道红线”触线情况，12 家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三道红线”全部命中，有息负债规模便以 2019 年
28、6 月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为 5%、10%和 15%。统计显示，头头部部房房企企整整体体偿偿债债能能力力稳稳健健，6 6 成成以以上上房房企企处处于于绿绿档档和和黄黄档档，但但各各房房企企之之间间严严重重分分化化，2 2 成成以以上上房房企企“三三道道红红线线”皆皆不不达达标标。11 月 25 日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，20 02 20 0 年年全全行行业业压压降降 1 1 万万亿亿具具有有影影子子银银行行特特征征的的融融资资类类信信托托业业务务，意意味味着着房房企企融融资资将将
29、进进一一步步收收紧紧。三、地方为稳就业、稳财政、稳经济计，上半年楼地市政策放松纾困受疫情影响，中国经济一度停摆，一季度 GDP 同比下降 6.8%，这在历史上实属罕见；居民失业率高企，城镇调查失业率一度升至 6.2%的高位；城市财政收入同步下滑。前三季度，一般公共财政收入 TOP20 城市中，半数城市财政收入同比转降，北京、天津同比跌幅超 10%。武汉更是重灾区，前三季度财政收入跌至985 亿元，同比下降 23%。2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心9 / 188表表 2 20 02 20 0 年年前前三三季季度度一一般般公公共共财财政政收收入入 T TO OP P2 20
30、0 城城市市（亿亿元元）排排名名城城市市财财政政收收入入同同比比1上海5613.6- -5 5. .9 9% %2北京4049.1- -1 10 0. .3 3% %3深圳2961.50.7%4杭州1791.64.4%5苏州1781.02.1%6重庆1510.8- -6 6. .8 8% %7天津1392.8- -1 15 5. .5 5% %8广州1272.90.3%9南京1258.02.5%10宁波1247.01.9%11成都1087.8- -0 0. .8 8% %12郑州990.62.8%13武汉985.3- -2 23 3. .4 4% %14青岛923.2- -0 0. .9 9%
31、 %15长沙797.50.7%16无锡785.82.1%17济南704.71.1%18厦门628.9- -0 0. .7 7% %19合肥592.8- -1 1. .7 7% %20沈阳546.6- -2 2. .0 0% %数据来源：政府网站基基于于稳稳财财政政、稳稳经经济济、稳稳就就业业的的核核心心诉诉求求，上上半半年年多多省省市市房房地地产产政政策策“变变相相放放松松”，集集中中体体现现在在土土地地出出让让、房房地地产产交交易易两两大大环环节节：多多省省市市在在土土地地出出让让环环节节给给市市场场减减压压、企企业业纾纾困困，主主要要涉涉及及取取消消限限制制性性规规定定、增增加加优优质质土
32、土地地供供应应、延延期期或或分分期期缴缴纳纳土土地地款款和和延延长长开开竣竣工工期期限限等等。其一，取取消消限限制制性性规规定定，变变相相降降低低开开发发难难度度，提提高高投投资资收收益益。譬如，苏州取消封顶和现房销售，土地出让价格超过市场指导价，不需要封顶销售；进入一次性报价，也不用现房销售。又如上海取消涉宅用地15%的自持比例要求，利于房企降低持有成本，加快资金回笼。其二，核核心心一一、二二线线城城市市加加大大供供地地力力度度，优优质质地地块块供供应应持持续续增增多多。典型如北京，2019 年之前供地以“双限双竞”地块居多，但 2020 年不限价地块供应持续增多，其中不乏丰台、海淀、石景山
33、等核心区域优质地块，很大程度提振房企拿地热情，正如市场预期优质地块大都高价出让。其三，调调降降土土地地出出让让门门槛槛，延延期期或或分分期期缴缴纳纳土土地地款款，缓缓解解房房企企拿拿地地时时的的资资金金压压力力。譬如，西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至 20%，一个月内缴纳 50%的土地款，余款最长缴纳期限不超过 1 年。又如南京、福州、无锡等市延缴土地出让金至疫情一级响应解除，且延缴不产生滞纳金或违约金。其四，顺顺延延开开竣竣工工及及交交付付期期限限，利利于于房房企企跟跟随随疫疫情情变变化化调调整整施施工工进进度度。按照疫情一级响应时间，顺延2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞
34、研究中心10 / 188项目开竣工期限，已签订商品房买卖合同，顺延交房期限，并免除企业违约责任。房房地地产产交交易易环环节节从从供供、需需两两端端助助力力楼楼市市复复苏苏，主主要要涉涉及及放放宽宽预预售售标标准准、适适度度放放松松限限价价、人人才才新新政政变变相相松松绑绑限限购购、税税费费减减免免、购购房房补补贴贴以以及及公公积积金金信信贷贷政政策策调调整整等等。其一，放放宽宽预预售售标标准准，全全力力支支持持房房企企促促销销售售、抓抓回回款款。一方面，调降申请预售所要求的施工进度标准。典型如河南省鹤壁市，多层形象进度完成正负零、小高层完成地面 1 层、高层完成地面 2 层施工即可办理预售。另
35、一方面，申请预售标准由形象进度调整为按投资额计算，避免因施工工期影响销售进度。譬如，苏州、无锡等市房地产项目完成 25%以上投资即可申请预售。其二，限限价价堰堰塞塞湖湖开开闸闸，核核心心一一、二二线线城城市市适适度度放放松松限限价价。核心一、二线城市明显加快高价盘及豪宅预售证审批，部分项目新批预售价格更是突破所在片区限价上限。典型如上海地王盘中兴路一号，新批预售价格 12.98 万元/平方米，明显高于项目所在的不夜城板块限价上限。其三，人人才才新新政政变变相相松松绑绑限限购购，并并支支持持人人才才购购房房消消费费。一方面，调降人才落户门槛，青岛、无锡等市“先落户、后就业”，人才只要有来当地就业
36、意愿便能落户。另一方面，优化人才购房资格，南京、江门等市已落户人才可享受户籍居民待遇，变相取消了社保缴纳年限等硬性要求。其四，购购房房补补贴贴、税税费费减减免免最最为为直直接接有有效效，人人才才享享受受更更高高的的补补贴贴标标准准。典型如马鞍山，个人在市区首次购买 90 平方米以下住房，给予房屋价值 1%的补贴；本科及以上学历人才在市区首次购买 90-144 平方米住房，给予房屋价值 1.5%的补贴。其五，适适度度放放松松公公积积金金信信贷贷政政策策，刺刺激激居居民民购购房房消消费费。譬如，宝鸡提升公积金贷款额度，最高额度由40 万元提升至 50 万元。南宁允许使用公积金贷款购买二套房，但最高
37、贷款额度适度下调。四川乐山市调整公积金“认房认贷”标准，商贷已结清不纳入认定范围。值得一提的是，上半年广州、驻马店、济南等 11 城出现利好新政“一日游”，基本划归为以下两类：其一，取取消消需需求求端端刺刺激激政政策策，涉及调降首付比例、上调公积金贷款额度、购房补贴、契税减免等。其二，取取消消局局部部乃乃至至全全面面放放松松调调控控，涉及局部放松或者全面取消限购、取消限售等。表表 2 20 02 20 0 年年各各地地遭遭遇遇撤撤回回的的房房地地产产利利好好政政策策时时间间城城市市撤撤回回的的政政策策内内容容3 月 4 日广州取消商服类项目 (公寓、商铺、写字楼)的限购政策。3 月 5 日驻马
38、店下调居民首付款比例，首套房贷款最低首付比例由 30%下调为 20%；上调住房公积金贷款额度，公积金最高贷款额度由 45 万元提高到 50 万元；降低住房公积金贷款首付比例。3 月 17 日济南在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的不受济南市限购政策约束。3 月 24 日海宁暂不执行“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策。3 月 31 日柳州居民首套房首付 2 成二套 3 成；公积金最高贷款额度 40 万；买房拿证后不需要满两年才能转让。4 月 14 日青岛鼓励改善型住房需求，不动产权证书满 2 年即可上市交易，针对本地相关就业人才购买首套房，不需要落户或社保纳税。4 月 1
39、9 日赤峰鼓励个人购房；给予税收财政补贴；限售政策取消。4 月 22 日荆州首套房贷款首付比例降至 2 成、二套房首付比例降至 3 成；公积金贷款最高额度从 45 万元提高至50 万元；6 月 30 日前买新房全额返还契税。4 月 23 日淮安外地户口在淮安无房者，可在淮安买一套房子，不限户口所在地，不再要求社保或个税证明。2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心11 / 1885 月 18 日宁阳从六个方面促进房地产销售，分别是实行购房补贴、取消二手房限售期、保障网签户子女入学、降低首付额度、降低贷款利率、鼓励企业优惠打折销售等。5 月 25 日无为取消商品住房 2 年限售。资
40、料整理：CRIC四、地市火热引爆下半年深圳、宁波等 19 城“四限”调控加码潮疫后热点城市房地产市场持续转暖，限价盘频现“万人摇”。尤其上半年疫情冲击地方经济，一二线城市优质地块集中供应，土地市场高单价、高溢价地块频出、甚至“面粉贵过面包”的情况在部分二三线城市再次出现，极大挑战“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。受此影响，杭杭州州、沈沈阳阳、西西安安和和宁宁波波等等 1 19 9 城城相相继继升升级级调调控控，重重点点涉涉及及升升级级限限购购、升升级级限限贷贷、升升级级限限价价、升升级级限限售售和和增增加加房房地地产产交交易易税税费费这 5 方面内容。其中，深深圳圳政政策策力力度度最最严严
41、苛苛，宁宁波波更更是是两两度度政政策策加加码码。其一，银银川川落落地地限限购购令令，杭杭州州、宁宁波波、深深圳圳、南南京京、东东莞莞和和无无锡锡等等 6 6 城城相相继继升升级级限限购购。具体而言，银川加入限购城市行列，非宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购一套商品住房。南南京京、无无锡锡、宁宁波波和和杭杭州州限限购购政政策策“打打补补丁丁”，严严堵堵政政策策监监管管漏漏洞洞。南南京京、无无锡锡严严禁禁假假离离婚婚骗骗取取购购房房资资格格，任何一方在夫妻离异 2 年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。宁宁波波强强化化购购房房资资格格管管控控，父母投靠子女落户未满 2 年、非户籍离异单身未
42、满 2 年，在无房的基础上，增设 3 年内在本市连续缴纳 2 年及以上个税或社保的硬性要求。杭杭州州补补充充“无无房房家家庭庭”认认定定标标准准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满 1 年社保或个税的要求。宁宁波波、东东莞莞和和深深圳圳升升级级限限购购，意意在在给给房房地地产产市市场场降降温温。宁宁波波限限购购区区域域扩扩容容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围。东东莞莞首首次次将将二二手手房房纳纳入入限限购购范范围围，并取消个税证明作为非户籍家庭购房资格的审核材料。深深圳圳限限购购政政策策力力度度最最严严苛苛，户籍家庭、成年单身人士连续缴满
43、 3 年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。其二，咸咸阳阳、长长春春和和银银川川 3 3 城城落落地地限限贷贷，深深圳圳、无无锡锡、沈沈阳阳、常常州州、东东莞莞、唐唐山山、西西安安和和宁宁波波等等 8 8 城城相相继继升升级级限限贷贷。具体而言，咸咸阳阳、长长春春和和银银川川落落地地限限贷贷，二二套套房房首首付付比比例例皆皆不不低低于于 4 40 0% %，长春、咸阳首套房首付比例均上调至 30%，但咸阳首次购买普通住房可享受首付 25%的政策优惠，银川仍依照首套房最低首付20%的政策执行，以免误伤真正的刚需。无无锡锡、沈沈阳阳、常常州州、唐唐山山、西西安安和和宁宁波波等等 6 6
44、 城城调调升升二二套套房房首首付付比比例例。沈阳、唐山市中心区二套房首付提高到 50%，无锡、常州市区（不含金坛区）二套贷款未结清首付调升至 60%。西西安安分分档档提提高高二二套套房房首首付付比比例例，首套 90 平方米以下、二套 144 平方米以下，首付最低 40%；首套、二套都在 144 平方米以上，首付最高 70%；贷款未结清首付不低于 60%。深深圳圳调调升升非非普普通通住住房房首首付付比比例例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于 60%，二套非普通住房首付不低于 80%。宁宁波波认认房房又又认认贷贷，市六区已有 1 套住房且贷款已结清，再次购买住房，首付不低于 40%；市六区已有
45、 1 套住房且贷款未结清，再次购买住房，首付不低于 60%。东东莞莞下下调调公公积积金金最最高高贷贷款款额额度度，首套、二套公积金最高贷款额度分别调整至 90 万元和 50 万元。其三，咸咸阳阳、沈沈阳阳、长长春春、唐唐山山、银银川川、徐徐州州、绍绍兴兴和和衢衢州州等等 8 8 城城出出台台乃乃至至升升级级限限价价政政策策。具体而言，2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心12 / 188唐唐山山、银银川川和和衢衢州州建建立立房房价价、地地价价联联动动机机制制。唐山、银川在主城区实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，房屋售价不得超出确定的销售价格；衢州住宅用地则采取“限房价+限地
46、价+竞配建”的方式出让，报价达到最高限价，转而竞报配建公租房或自持住房面积。长长春春、徐徐州州和和绍绍兴兴加加强强商商品品房房销销售售价价格格备备案案管管理理。徐州备案价格一年内不得调整；长春首次申报预售许可不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报不得高于首次申报价格；绍兴市区更是实行“双备案”制度，备案价格须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定，新开盘项目备案价格须考虑同区域竞品或“地价+成本”因素，加推项目不得高于首次备案价格。咸咸阳阳严严控控房房价价年年涨涨跌跌幅幅，2020 年-2022 年，主城区新房均价年涨跌幅不超 10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在 25%以内。沈沈阳阳
47、重重点点聚聚焦焦项项目目层层面面，实实时时监监测测销销售售价价格格变变动动情情况况，对价格变化较大的项目，将及时采取约谈房企、限期改正乃至暂停网签等惩戒措施。其四，银银川川、台台州州落落地地限限售售，杭杭州州、东东莞莞、常常州州和和衢衢州州等等 4 4 城城升升级级限限售售。具体而言，银川、台州落地限售，银川市辖三区新房，自签订商品房买卖合同之日起满两年后方可转让；台州市区新购买的新房及二手房，自取得不动产权证书满 3 年后方可转让。东东莞莞、常常州州延延长长一一、二二手手房房限限售售年年限限，由原先的 2 年分别提升至 3 年和 4 年。衢衢州州扩扩大大限限售售楼楼盘盘范范围围，对市场关注度
48、高的热点地块，严令自网签备案之日起 5 年内不得转让。杭杭州州规规范范高高层层次次人人才才优优先先购购房房但但限限售售，自网签备案之日起 5 年内不得上市交易。其五，深深圳圳、无无锡锡、沈沈阳阳和和成成都都等等 4 4 城城增增加加房房地地产产交交易易税税，变变相相抑抑制制住住房房买买卖卖。具体而言，深深圳圳、无无锡锡市市区区、沈沈阳阳和和成成都都皆皆缩缩短短个个人人住住房房转转让让增增值值税税免免征征年年限限，由原先的 2 年调整到 5 年，二手房交易税将明显提升。深深圳圳普普通通住住房房认认定定标标准准进进一一步步收收紧紧，新增实际成交总价低于 750 万元这一限定条款，高价盘尤其是豪宅交
49、易税费将大幅增加。表表 2 20 02 20 0 年年 1 19 9 个个城城市市政政策策加加码码日日期期城城市市升升级级限限购购升升级级限限贷贷升升级级限限价价升升级级限限售售增增加加税税费费7 月 2 日杭州7 月 6 日宁宁波波7 月 15 日深深圳圳7 月 24 日南京7 月 25 日东莞8 月 6 日咸阳8 月 30 日无锡9 月 6 日沈阳9 月 11 日常州9 月 13 日成都9 月 23 日长春9 月 24 日东莞9 月 28 日唐山2020 中国房地产市场发展白皮书 | 克而瑞研究中心13 / 1889 月 29 日银川10 月 9 日徐州10 月 10 日绍兴10 月 30
50、 日衢州11 月 3 日台州11 月 30 日西安12 月 10 日宁宁波波资料整理：CRIC五、多城加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象受限于长租公寓市场接连爆雷，深深圳圳、武武汉汉等等多多城城紧紧急急出出台台新新规规，意意在在加加强强租租赁赁市市场场监监管管，最最大大程程度度保保护护广广大大租租赁赁群群体体合合法法经经济济利利益益。其一，加加强强从从业业主主体体管管理理。房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台等应依法办理市场主体登记。其二，规规范范信信息息发发布布管管理理。住房租赁企业及从业人员应加强对房源信息的发布管理，对房源信息真实性、有效性负责。其三，重重点点强强化化
