1、2020目标笃定：全年40亿首开30亿全市TOP184-119 小高层、90-125情花洋房注定是一场客户争夺战王盛宴万科向日葵小镇2020年营销策略提报二 长 春二 中零 原年 项目印呈啓：万科地产目 录第一章第二章第三章第四章【竞争研判竞争研判】【客户定位客户定位】【策略铺排策略铺排】【中原护航中原护航】壹空间：竞争研判政策环境【政策预判】2020年开年受疫情冲击，市场低迷，全国多地出台行业扶持政策，长春政策存在利好及上扬趋势。宏观大势仍以维稳为主基调，机会与挑战并存！中央强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，各地因城施策更加灵活长春市场环境【量价分析】受年初疫情影响
2、2020年1、2月市场持续低迷，成交量与往年同比下滑严重，价格较2019年底同样出现下跌，疫情结束后随政策调控，或将迎来反弹迹象。230415011896478895666557682717114138531321041231091362091513454212714485132148661136132937397370818188939375906972377773761071209712395991049945958578899596104798174491166767123715871857564738875787669785979068028765781498191842888128
3、8369453963694249643982798749541970999111002010124 1014410250 10277103681047210358 10296 10276993299020200040006000800010000120000501001502002502017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10
4、月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月二级市场月度量价分析供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）板块竞争格局【竞争范围】核心竞争为板块内项目以及恒大项目，其余无明显竞争高新板块高新板块大岭大岭板块板块汽开板块汽开板块按房地产价值梯级与驱动因素的差异，按房地产价值梯级与驱动因素的差异，可将城市西南分为以下五个板块可将城市西南分为以下五个板块 富锋板块富锋板块 范家板块范家板块 大岭板块大岭板块
5、高新板块高新板块 汽开板块汽开板块均价区间：5300-6500元/均价区间：5500-6100元/均价区间：6500-8500元/均价区间：9300-16800元/均价区间：9300-12000元/本案硅谷壹号书香邑恒大水世界恒大花溪谷硅谷印象高新名邸嘉汇地块龙府御桂园双泽润和园阳光庄园富峰板块范家板块万科范家屯地块展厅富锋板块核心竞品【硅谷印象】绿城物业、区位优势及交通配套，二期在售中，2020年货量相对充足分期分期产品产品户型户型（）（）居室居室2019年供应及去化年供应及去化2020年库存及新供年库存及新供供应供应套数套数（套）（套）去化去化套数套数（套）（套）去化去化面积面积（）（）去
6、化去化金额金额（万元）（万元）整体整体均价均价（元（元/）在售在售库存库存（套）（套）库存库存面积面积（）（）库存库存金额金额（万元）（万元）新供新供套数套数（套）（套）新供新供面积面积（）（）新供新供金额金额（万元）（万元）整体整体均价均价（元（元/）二期小高782室2厅1卫-5300-180140407722550076-822室2厅1卫61250640480 214541068374460640832232 1772888-892室2厅1卫7248427222642421121162181584871893室2厅1卫-262314127379-892室2厅1卫14045378020039
7、5798043891089072499094-962室2厅1卫-1261197065841053室2厅2卫-26273015021263室2厅2卫-2632761802合计合计82459948532 2572222518466 1015691877218 42470一期二期在售二期未售核心卖点：核心卖点：区位区位+交通交通+河湾河湾+绿城物业绿城物业销售节点：销售节点：整体分二期开发，一期已售罄，整体分二期开发，一期已售罄， 二期于二期于2019年年7月首开；整体月首开；整体均价均价5300元元/。2020年年初上涨至年年初上涨至5500元元/，在售库存，在售库存225套，套，2020年年新供
8、新供918套，计划套，计划2020年年内清盘；年年内清盘；现场展示较弱，无样板间及示范区展示；现场展示较弱，无样板间及示范区展示；户型以刚需为主，辅以少量小三及大三室户型；户型以刚需为主，辅以少量小三及大三室户型；项目名称项目名称硅谷印象项目地址项目地址红梅大街与香樟路交会处大学城西侧占地面积占地面积18万建筑面积建筑面积28万绿化率绿化率37%容积率容积率1.5开发商开发商华川置业有限公司现时均价现时均价高层5300元/装修情况装修情况毛坯规划情况规划情况一期已售罄，二期规划14栋小高层产品面积区间面积区间二期整体面积区间76-126车位车位规划未定物业费物业费1.8元/月项目现状项目现状3
9、1#、32#、35#、36#、42#、43#、44#高层产品在售富锋板块核心竞品【高新名邸】万科物业及自持商业配套，一期已售罄，二期在售中，2020年货量充足隆晟高新名邸项目地址硅谷大街科技二路交汇处占地面积260000建筑面积500000容积率1.93绿化率32%开发商隆晟房地产开发有限公司产权70年现时均价高层均价5500元/洋房均价6500元/装修情况毛坯物业万科物业物业费2.5元/交付日期2020年年底产品户型高层：84、90、93、113洋房：90、108、115、128销售团队博誉、易居、自销案场折扣按揭：2万抵8万*0.99*0.9；一次性：2万抵8万*3个0.99规划情况1期推
10、出共计8栋高层、8栋洋房核心卖点：万科物业核心卖点：万科物业+自持商业配套自持商业配套销售节点：销售节点：项目于项目于2019年年8月月25日入市，一期已基本售罄，高层均价日入市，一期已基本售罄，高层均价5500元元/平，洋房均价平，洋房均价6500元元/平。二期部分产品已上市，在售库存约平。二期部分产品已上市，在售库存约229套，套，2020年预计新供年预计新供2858套。更多方案资料关注公众号：精英策划圈套。更多方案资料关注公众号：精英策划圈整体建筑风格为新亚洲，园区采用堆坡造景，同时注重园区的功能性；整体建筑风格为新亚洲，园区采用堆坡造景，同时注重园区的功能性；项目销售中心场地较小，展示
11、力不足，没有过多展示以及样板间展示；项目销售中心场地较小，展示力不足，没有过多展示以及样板间展示；分期分期产品产品户型户型居室居室2019年供应及去化年供应及去化2020年库存及新供年库存及新供供应套数供应套数（套）（套）去化套数去化套数（套）（套）去化面积去化面积（）（）去化金额去化金额（万元）（万元）在售库存在售库存（套）（套）库存面积库存面积（）（）库存金额库存金额（万元）（万元）整体均价整体均价（元（元/）新供套数新供套数（套）（套）新供面积新供面积（）（）新供金额新供金额（万元）（万元）一期小高842室2厅1卫576568477122624286723705500-932室2厅1卫3
12、63633481841-1133室2厅2卫363539552175111362-洋房902室2厅1卫18617415660101791210807026500-1083室2厅2卫484851843370-1153室2厅2卫4239448529153345224-1283室2厅2卫424253763494-二期小高842室2厅1卫-5500126010584058212902室2厅1卫23590810044551451305071788287452040986932室2厅1卫-1801674092071133室2厅2卫128687684422660678037291802034011187洋房9
13、02室2厅1卫-650018616740108811083室2厅2卫-961036867391153室2厅2卫-64736047841283室2厅2卫-6481925325合计合计13291100101504588982292204012265-2858260100147321富锋板块核心竞品【龙府御桂园】绿城物业及优质展示，二期在售中，准尾盘项目，2020年货量较少分期分期产品产品户型户型（）（）居室居室2019年供应及去化年供应及去化2020年库存及新供年库存及新供供应供应套数套数（套）（套）去化去化套数套数（套）（套）去化去化面积面积（）（）去化去化金额金额（万元）（万元）在售在售库存库
14、存（套）（套）库存库存面积面积（）（）库存库存金额金额（万元）（万元）整体整体均价均价（元（元/）新供新供套数套数（套）（套）新供新供面积面积（）（）新供新供金额金额（万元）（万元）一期洋房1163室2厅2卫9696111366125-5500-1243室2厅2卫9696119046547-小高882室2厅1卫208208183048603-4700-1063室2厅2卫2082082204810363-二期三期小高882室2厅1卫5805805104027051-5300-922室2厅1卫126126115926144-1163室2厅2卫126126146167746-1374室2厅2卫216
15、14720139106746994535010-四期882室2厅1卫-2342059210914922室2厅1卫-72662435111163室2厅2卫-1261461677461374室2厅2卫-7298645228合计合计165615871607798325369945350105045169627399核心卖点：绿城物业核心卖点：绿城物业+精工精工+景观景观+展示展示销售节点：销售节点：项目于项目于2019年年2季度入市，一、三期已售罄，二期少量高层产品季度入市，一、三期已售罄，二期少量高层产品在售，均价在售，均价5300元元/，在售库存约，在售库存约69套，套，2020年预计新供年预计
16、新供504套。套。新中式园林景观风格新中式园林景观风格售楼处样板示范区展示较佳，客户体验感较好售楼处样板示范区展示较佳，客户体验感较好项目名称项目名称龙府御桂园项目地址项目地址硅谷大街科技二路交汇处占地面积占地面积11万建筑面积建筑面积24万绿化率绿化率30%容积率容积率2.2开发商开发商公主岭龙府房地产开发有限公司现时均价现时均价高层5300元/装修情况装修情况毛坯规划情况规划情况4栋洋房；15栋小高层面积区间面积区间88-128车位车位320个物业费物业费1.8元/月项目现状项目现状一期、三期售罄，二期在售，四期2020年上市富锋板块核心竞品【双泽润和园】富峰区域品质标杆项目，一期在售中，
17、二期2020年入市，货量充足核心卖点：保利物业核心卖点：保利物业+新中式园区展示力新中式园区展示力销售节点：销售节点：项目于项目于2019年年3季度入市，一期高层产品在售，均价季度入市，一期高层产品在售，均价5700元元/，在售库存约在售库存约539套，套，2020年预计新供二期产品年预计新供二期产品1590套。套。新中式示范区及园林风格，产品品质及展示力度为当前富峰区域标杆新中式示范区及园林风格，产品品质及展示力度为当前富峰区域标杆引入保利物业，服务质量较好引入保利物业，服务质量较好项目名称项目名称双泽 润和园项目地址项目地址硅谷大街与硅谷副街交汇占地面积占地面积17万建筑面积建筑面积45万
18、绿化率绿化率41%容积率容积率1.98开发商开发商吉林省双泽房地产开发有限公司现时均价现时均价5700元/装修情况装修情况毛坯规划情况规划情况以产品分期：一期规划21栋17层小高层，二期规划8栋11层电梯洋房及一座幼儿园面积区间面积区间85-115车位车位1400个，具体推售时间未定物业费物业费2.5元/月项目现状项目现状2#、3#、3A#、5#、7#、11#、12#、13A#、19#小高层产品在售分期分期产品产品户型户型（）（）居室居室2019年供应及去化年供应及去化2020年库存及新供年库存及新供供应供应套数套数（套）（套）去化去化套数套数（套）（套）去化去化面积面积（）（）去化去化金额金
19、额（万元）（万元）在售在售库存库存（套）（套）库存库存面积面积（）（）库存库存金额金额（万元）（万元）整体整体均价均价（元（元/）新供新供套数套数（套）（套）新供新供面积面积（）（）新供新供金额金额（万元）（万元）一期二期小高852室2厅1卫136574845276279671538285700170144508237942室2厅1卫6272962782415860331311141773570065800375061053室2厅1卫2342142247012808202100119731232760186731153室2厅1卫255214246101402841471526882552932
20、5167151273室2厅2卫102344318246168863649231531943111076合计合计135481584067479185395328030370-1590161766 92207富锋板块潜在竞品【嘉惠燕京十里】预计7月入市，均价7000元/平，产品线85/105为户型主力，与本案竞争明显技术经济指标技术经济指标占地面积（万）10总建面（万）20 容积率2.0 产品类型小高、洋房产品规划80-120预计均价7000元/预计上市时间2019年6-7月嘉惠嘉惠燕京十里燕京十里位于位于【龙龙府御府御桂园桂园】北侧北侧，占地面积，占地面积9.3万，万，总建面约总建面约20万万，
21、预计规划预计规划18层小高层产品层小高层产品，预计面积，预计面积80-120，主力主力产品为产品为两房两房/小小三三房房，全毛坯交付，全毛坯交付，预计预计2020年年6-7月份入市。月份入市。产品配比梳理户型（）居室占比65一房7%85两房40%105小三房40%120大三房13%范家板块核心竞品【硅谷壹号书香邑】范家镇内品质项目，一期在售，2020年加推洋房新品，货量充足核心卖点：品质核心卖点：品质+口碑口碑+配套配套+展示展示销售节点：销售节点：项目分两期开发，于项目分两期开发，于2019年四季度入市；首开小高层产品均价年四季度入市；首开小高层产品均价5500元元/；在售库存；在售库存25
22、9套，套，2020年将继续围绕一期新供年将继续围绕一期新供842套。套。项目开发商深耕区域多年，已建立良好口碑，项目开发商深耕区域多年，已建立良好口碑，产品品质在区域内认可度较高。产品品质在区域内认可度较高。小高层（未售）洋房（未售）叠拼（未售）首开楼栋项目名称项目名称硅谷壹号 书香邑项目地址项目地址硅谷大街新政府西侧占地面积占地面积13.6万建筑面积建筑面积34万绿化率绿化率35%容积率容积率2.18开发商开发商吉林省轩泽地产现时均价现时均价高层5500元/装修情况装修情况毛坯规划情况规划情况一期：10栋高层，5栋7层洋房，1栋叠墅；二期：11栋高层，6栋7层洋房，1栋叠墅面积区间面积区间8
23、9-146物业费物业费1.8元/月项目现状项目现状2019年11月16日首开分期分期产品产品户型户型居室居室2019年供应及去化年供应及去化2020年库存及新供年库存及新供供应供应套数套数（套）（套）去化去化套数套数（套）（套）去化去化面积面积（）（）去化去化金额金额（万元）（万元）在售在售库存库存（套）（套）库存库存面积面积（）（）库存库存金额金额（万元）（万元）整体整体均价均价（元（元/）新供新供套数套数（套）（套）新供新供面积面积（）（）新供新供金额金额（万元）（万元）一期小高层892室2厅1卫23610492565091132117486461550046040940225171093
24、室2厅1卫1085357773177555995329722224198133091213室2厅1卫9624290415977287124792-洋房1093室2厅2卫-65001181286283601213室2厅2卫-42508233031303室2厅2卫-叠拼1463室2厅2卫-待定-合计合计4401811793798652592645514550120008428308247490大岭板块核心竞品【恒大花溪谷】远郊大盘，在售户型58-147，均价6500-7000元/，2020年货量充足恒大花溪谷恒大花溪谷项目地址长春西富民大街与乙十六路交汇占地面积302.4万建筑面积149万开发商公
25、主岭弘盛房地产开发有限公司产权70年现时均价高层6500元/；小高7000元/；洋房8000元/；装修情况精装修1500元/物业金碧物业物业费2.5元/月交付日期2022年产品户型高层58-140；小高100-147；洋房139/171项目现状2019年11月24日加推高层房源58-121共320套，成交100套；规划情况规划高层14栋；小高层11栋；洋房3栋产品产品户型户型（）（）居室居室2019年供应及去化年供应及去化2020年库存及新供年库存及新供供应套数供应套数（套）（套）去化套数去化套数（套）（套）去化面积去化面积（）（）去化金额去化金额（万元）（万元）在售库存在售库存（套）（套）库
26、存面积库存面积（）（）库存金额库存金额（万元）（万元）整体均价整体均价（元（元/）新供套数新供套数（套）（套）新供面积新供面积（）（）新供金额新供金额（万元）（万元）高层21-32F581室1厅1卫312242140369123704060263965004023216020904882室2厅1卫260212186561212648422427464364011226073963室2厅1卫595547525123413348460829951063室2厅1卫2242242374415434-1113室2厅1卫9696106566926-1263室2厅1卫23718323058149885468
27、044423851130573481333室2厅2卫224202268661746322292619021403室2厅2卫9665910059153143402821小高层11-17F1002室2厅1卫3403403400023800-700027228016196111063室2厅1卫2042042162415137-1363室2厅2卫23823632096224672272190851207084491474室2厅2卫13213119257134801147103洋房1393室2厅2卫282838923114-800028389231141713室3厅2卫84841436411491-84
28、1436411491307027943038612055972762738117819139214191996990核心卖点：低价核心卖点：低价+商业大配套商业大配套+文旅规划文旅规划恒大花溪谷规划两大主题商街，恒大花溪谷规划两大主题商街，9A装修标准，打造千亩宜居小镇；装修标准，打造千亩宜居小镇；销售节点：销售节点：目前已规划28栋高层、小高及洋房产品（7-32F）；共计3070套，2019年3季度首开，去化良好；目前在售库存276套。在售地块为07及09地块，06及08地块待规划中；2020年预计新供高层及洋房产品约1392套，整体供货充足。大岭板块核心竞品【恒大水世界】远郊大盘，在售户型
29、55-125，均价7000元/，2020年货量充足恒大水世界恒大水世界项目地址长春公主岭经济合作区富民大街1777号占地面积首期32万建筑面积36.12万开发商恒大旅游集团产权住宅70年，公寓40年现时均价公寓8500元/高层7000元/装修情况住宅1500元/公寓3000元/物业金碧物业物业费2.5元/月交付日期2022年产品户型小高55-125；公寓49-71项目现状目前住宅库存剩余较少，库存主要为公寓产品在售规划情况高层26栋，22-32层，小高4栋11/13层，公寓4栋9/14层产品产品户型户型（）（）居室居室2019年供应及去化年供应及去化2020年库存及新供年库存及新供供应套数供应
30、套数（套）（套）去化套数去化套数（套）（套）去化面积去化面积（）（）去化金额去化金额（万元）（万元）在售库存在售库存（套）（套）库存面积库存面积（）（）库存金额库存金额（万元）（万元）整体均价整体均价（元（元/）新供套数新供套数（套）（套）新供面积新供面积（）（）新供金额新供金额（万元）（万元）高层551室1厅1卫7247043872027104201100770700010281605712792室2厅1卫83681063990447932620541438136125128758833室2厅1卫144100830058104436522556863室2厅1卫2722632261815833
31、9774542126109627673883室2厅1卫92687376824537775346643265923室2厅1卫38425823736166151261159281148584155891993室2厅2卫208206203941427621981391053室2厅2卫648608638404468840420029401102室2厅1卫7327087788054516242640184827228016196111113室2厅1卫152147163171142255553891193室2厅2卫60858169139483972732132249851207084491254室2厅2卫
32、88811012570887875613公寓491室2厅1卫34811269448700236146321770085002601612019800652室2厅1卫712室2厅1卫合计合计607054514988273530186195014942562-10669625575895核心卖点：低价核心卖点：低价+商业大配套商业大配套+文旅规划文旅规划恒大水世界规划五重园林，水系景观，打造顶级配套全能生活大城；恒大水世界规划五重园林，水系景观，打造顶级配套全能生活大城；销售节点：销售节点：目前已规划34栋高层、小高及公寓产品（11-32F）；共计6070套，2019年4季度首开，首开基本售罄，目
33、前在售库存619套。首开地块为A07、A08、A12-04，2020年新供将以A12-04地块为主；预计供应小高层产品约1066套，整体供货充足。更多方案资料关注公众号：精英策划圈板块竞争环境【市场容量】2019年区域内多数项目首开入市，小高层均价4700-6100元/，洋房均价5500-6500元/，2020年市场供应套数同比19年增长19%，竞争趋于白热化。板块划分板块划分项目项目产品类型产品类型产品线产品线（）（）均价均价（元（元/）2019年供应套数年供应套数2019年去化套数年去化套数去化率去化率（%）2020年年初库存套数年年初库存套数2020年新增供应套数年新增供应套数富峰板块硅
34、谷印象小高78-1265300-550082459972.7%225918高新名邸小高84-1135500101179778.8%2142448洋房90-128650031830395.3%15410龙府御桂园小高88-1374700-53001464139595.3%69504洋房116-1245500192192100.0%00双泽润和园小高85-1275700135481560.2%5391590板块合计板块合计-5163410179.4%10625870范家板块阳光庄园小高60-14261001298109884.6%2000硅谷壹号 书香邑小高89-121550044018141.1
35、259682洋房109-1306500000.0%0160板块合计板块合计1738127973.6%459842总计总计6901538078.0%15216712板块竞争环境【市场格局】入市时区域市场各项目多处于加推阶段，市场推售节点集中于三季度 项目入市时会遭遇的核心竞品核心竞品：嘉惠燕京十里、硅谷印象、高新名邸、双泽润和园、恒大花溪谷、恒大水世界 项目入市时会遭遇的干扰型竞品干扰型竞品：硅谷壹号书香邑、龙府御桂园、阳光庄园3月11月4月5月6月7月8月9月10月12月持销持销项目项目新入新入市项目市项目富锋范家大岭硅谷印象高新名邸双泽润和园龙府御桂园硅谷壹号书香邑7月首开85-105小高
36、层500套阳光庄园2020年无新增供应年无新增供应恒大花溪谷恒大水世界5月加推小高层300套7月加推小高层400套10月加推小高层200套4月加推小高层700套6月加推洋房200套2020年下半年1700套小高层及200套洋房轮流补货4-6月加推小高层600套8月加推小高层600套嘉惠燕京十里5月加推小高层300套7月加推小高层200套9月加推120洋房100套5月加推小高层460套7月加推洋房160套9月加推小高层220套4月加推高层400套、洋房112套6-7月加推小高层360套9月加推高层500套5-6月加推小高层400套、公寓200套8月加推小高层400套汇总2季度整体市场新供约季度整
37、体市场新供约3700套套3季度季度整体市场新供整体市场新供约约4600套套4季度季度整体市场新供整体市场新供约约900套套10月加推小高层400套项目入市期间竞品观点：2020年区域市场竞争依旧激烈，各项目同质化严重，渠道依赖性过高，面对实现首开30亿，全年40亿的目标，仅仅依托区域市场客户的容量，无法支撑全年任务的达成，实现大范围客户资源聚合才是解决之道。划重点：划重点：政策层面：疫情结束后，政策或将迎来适当宽松市场表现：76-99两房/小三房产品成为区域市场绝对供求主力竞品存量：8233套年度供应，市场供应井喷竞争环境：各竞品主打性价比策略，竞争聚焦板块内及恒大双盘，嘉惠、万科进入富峰板块
38、后，竞争将更加激烈贰知人：客户定位营 销一切从客户出发他们，从哪里来？他们，关心什么？上轮提报我们已经明确，板块上轮提报我们已经明确，板块内内项项目的目的客户客户构成构成：投资投资70%+自住自住30%也明确判定，板块客户构成不足以支撑项目运营也明确判定，板块客户构成不足以支撑项目运营次要客户次要客户主要客户主要客户核心客户核心客户来自高新区的低价驱动的投资客户核心客户核心客户汽开区外溢过来的投资及自住客户主要客户主要客户地缘型自住客群主要来自范家屯及周边乡镇和周边厂区次要客户次要客户恒大双盘主要客户来源：恒大双盘主要客户来源：由由三部分组成：长春市占比三部分组成：长春市占比80%，省内长春市
39、周边占比，省内长春市周边占比15%，东三省客群，东三省客群占比占比5%。长春市内客户吉林省客户东三省客户辅助客户黑龙江辅助客户辽宁次核心客户吉林省长春市核心客户汽开区绿园区客源市场定位： 核心目标客户：汽开区、绿园区、长春市区 次核心目标客户：吉林省内长春市周边 辅助目标客户：黑龙江省、辽宁省80%15%5%明确项目主要客户四大来源：明确项目主要客户四大来源：地缘地缘+周边区域外溢周边区域外溢+全全城品牌追随的自住和投资城品牌追随的自住和投资外溢外溢+地缘地缘+品牌品牌目标目标客户定位客户定位万科品牌跟随型万科品牌跟随型增量客群增量客群区域居民区域居民+工业园客群工业园客群原住客群原住客群以高
40、新为主的价格挤压型以高新为主的价格挤压型自住和投资客群自住和投资客群高新汽开高新汽开外溢客户外溢客户45%地缘置业地缘置业10%省内客户省内客户外五外五县、公主岭县、公主岭15%全市全市客户客户30%1、被动外溢型客户高新汽开工作缘导向的投资自住低价驱动的外溢客户客户来源预判客户预判分解全市客户全市客户核心客群核心客群双阳双阳德惠德惠榆树榆树农安农安县县汽开汽开高新高新汽开高新本案公主公主岭岭高新汽开高新汽开全市投资全市投资认可区域发展全市投资客户省内外阜省内外阜来长置业客户本体地缘情节的原住民地缘型客户地缘型客户叁推行：营销策略THINKING在市场考验和未来的竞争之下我们不禁要思考明确客户
41、来源后明确客户来源后项目项目该该如如何何营营销销突突围围，实实现现货货如如轮轮转转，完完成成目目标！标！品牌任务品牌任务：长春万科迄今为止，运营最大项目，承载品牌任务，奠定市场基础；资金回流：资金回流：板块单价王者，资金高周转，量定江山；项目角色：战略兼战略兼流流量量型型基于市场及基于市场及长春公司长春公司发展战略下的发展战略下的角色占位角色占位万科在长春项目占位目标笃定首开首开30亿亿 全年全年40亿亿小高建议均价：5500元/x120%+1000元/装修= 7600元/洋房建议均价：6500元/x120%+1000元/装修=8800元/高新区万科小高层产品高于非品牌竞品20%价格按照区域跑
42、量均价为基准，万科相对非品牌项目溢价率为估算原则，得出各产品类型均价：按照区域跑量均价为基准，万科相对非品牌项目溢价率为估算原则，得出各产品类型均价：2020年均价预判开盘目标解析首开首开30亿亿4060套套房源房源2020年销售任务年销售任务40亿亿（住宅产品总货值（住宅产品总货值约约60亿）亿）40600组组来访来访（按照成交比（按照成交比1：10计算）计算）项目从项目从四月四月到到开盘开盘约约4个月个月时间：时间：平均每个月平均每个月：到访客户到访客户10150组组平均每日平均每日：到访客户到访客户338组组小高均价小高均价7600元元/平平洋房均价洋房均价8800元元/平平进行任务拆解
43、进行任务拆解全年目标分解6月月5月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月首开4月月1亿亿30亿亿5亿亿2亿亿2亿亿销售任务：销售任务：4060套套675套套275套套275套套137套套40600组组6750组组2750组组2750组组1370组组销售套数：销售套数：意向客户意向客户：5422套套全年第二次推售第二次推售首开需要充足客户量，首开后依旧需要充足客户量首开需要充足客户量，首开后依旧需要充足客户量54220组组强势蓄客期充足客户基础是任务的保障核心问题区域市场容量区域市场容量不足不足，如何保障充足客户来源如何保障充足客户来源？项目如何占位及竞争策略项目如何占位及竞争策略 ？如如
44、何营何营销销举举措措，助助力力项项目目实现实现销销售售高高周周转转？Q3中原中原洞悉洞悉Q1Q2基于基于目标与市场目标与市场认知，认知，2020年年核心解决三大问题核心解决三大问题：他山之石 可以攻玉恒大双盘解读关键词：定位明确、保持热度、高覆盖、强执行客户导流：推广资源全覆盖+省内多维资源联动+强执行一夜倾城一夜倾城1. 一盘双卖2. 线上线下全覆盖3. 双销售中心+双展厅+7-8个外展点4. 长春+省内19个项目联动5. 31辆看房车，开盘当天租用220辆大巴6. 线下千人重渠地推团队7. 整合2000家门店6000经纪人带客+自由经纪人8. 老业主、员工、合作方，资源联动9. 热度直播+
45、活动贯穿始终10.价值支撑（展示包装）：销售中心、园林、商街、阵地包装11.场内百人团队高转化，场外资源联动强执行远郊文旅定位“北国春城生态花溪宜居胜地”操盘弊端操盘弊端恒大双盘解读关键词：巨额费用、截客严重、风控不足、口碑受损大开大合的作战方式导致一系列弊端暴露 全市看房车铺排、经纪人高额佣金刺激，平均每套成本过高经纪人执行工作难以管控截流客户导致自然上访流失；激情消费退房较多，结款问题导致口碑受损导房现象严重，干扰现场价格提升，同时影响品牌形象巨额营销费用经纪人管控风险导房扰乱现场营销思考要实现“高调、高频、高效”强势品牌+区域统领之下的大盘大做模式+大兵团作战 有限时间内，充分调动一切营
46、销资源，集中在一个阶段向市场进行轰炸； 采取密集市场攻略，将所有营销资源通过最短，最有效的方式达到目标客户群体。营销策略强势 品牌强势品牌输出，以品牌带动产品，与周边竞品展开厮杀，同时引领区域价值提升，输出近郊城市大盘力大活动、大事件立项目知名度，主题暖场活动保持项目热度达到全民识小镇大兵团作战强有力的拓客团队最大化保障成交热点 造势大兵团作战+区隔声势客户网罗区隔区隔中原中原视角看价值高度视角看价值高度万科向日葵小镇向上新生活八大价值万科向日葵小镇向上新生活八大价值回归本体双城交界处主要辐射长春城区，其次辐射公主岭城区非远郊大盘，而是城市属性本案核心辐射圈超城市思维高新区高新区汽开区汽开区V
47、ision.区域价值区域价值长春长春新门户新门户，长春、公主岭长春、公主岭双城贯穿融合之地双城贯穿融合之地10分钟到达长春城区，未来区域资源的进一步融合将使范家屯充分享用长春市的省会资源Vision.交通价值交通价值地铁地铁旁，旁，毗邻城市主干道硅谷大街，毗邻城市主干道硅谷大街，交通建设升级加速交通建设升级加速范家屯范家屯融入融入长春长春城城区区升级的交通路网让你实现高效出行、慢生活的生活方式大型路网基建将逐步完善 腾飞大街的建设通车将大大增加项目转接汽开区的便捷性； 硅谷大街的通车，将范家屯与长春中心城区连成一片。超城市意识轨道交通将逐步完善 地铁5号线未来的建设通车将大大增加项目与长春城区
48、的便捷性；Vision.品牌价值品牌价值万科万科地产地产，城乡建设与生活服务城乡建设与生活服务商商，助推助推长春门户长春门户新高度新高度超城市高度18年深耕长春，29座品质住区，万科以领先的技术和人性化的服务为改变城市、改善春城人居生活不懈努力。万科物业与5万名长春万科业主真情相伴，为春城业主提供了品质至上的服务，为城市带来无限可能。Vision.居住价值居住价值向日葵小镇向日葵小镇的惬意人的惬意人生生 城居生活新感触城居生活新感触集商业广场、运动中心、生活配套、休闲娱乐于一体大型社区，在万科向日葵小镇生活，一站式繁华的惬意人生你也可以拥有内设综合运动场馆，簇拥健康运动生活；配置社区幼儿园，家
49、门口“目送式”上学；自拥景观商业广场，解决生活配套问题。围绕着住宅本体，规划 打造各种不同的观赏、游乐、生活便利等设施满足业主生活需求；包括“四季花房”、 “向日葵公园”、“花海营地”、“社区食堂”、“社区超市”、“社区图书馆”、 “咖啡店”、“手工作坊”等景观及活动区。超城市生活小镇中心食堂四季花房向日葵公园花海营地咖啡店社区图书馆社区超市手工作坊景观商业广场综合运动场馆显性价值区区 域域 、 交交 通通 、 品品 牌牌 、物业、物业、 居居 住住 价价 值值提出疑问：从规划、品牌再到人居，集价值于一身，集价值于一身，却难敌难敌固有区域认知藩篱“偏远、乡下、工业”！价格洼地 长春市区内各板块
50、价格在8400-17500元/之间； 高新区板块在11500-13500元/之间； 汽开区板块在9000-11500元/之间。【与长春西南共与长春西南共发展】与发展】与长春城区长春城区成价格坡度，形成客户成价格坡度，形成客户流入流入价格洼地所在：与长春市其他区域对比，板块已形成价格洼地，呈现与城区价格成倍数下滑局面。【政府重金牵头】推动【政府重金牵头】推动“产业之城产业之城”蓝图落地，开启小城大时代蓝图落地，开启小城大时代2019年长春政府报告中提出，推进长春、公主岭同城化，加快基础设施互通互联势必带动范家屯快速发展?更多方案资料关注公众号：精英策划圈板块重塑板块重塑【长春国际汽车城核心位置长
