2022年房地产市场年度策略-往者不可谏来者犹可追-亿翰-2022.1.pdf

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1、1亿翰智库2022往者不可谏，来者犹可追！往者不可谏，来者犹可追！2022中国房地产市场年度策略报告2PART 1政策脉络：信用体系面临挑战，需求端放松预期渐浓PART 2竞争格局：阵痛乃是必经之路，地产新格局初现端倪PART 3市场逻辑：市场下行趋势已现，总量大概率再下台阶目录3信用体系面临挑战，需求端放松预期渐浓信用体系面临挑战，需求端放松预期渐浓P A R T 1 P A R T 1 政 策 脉 络政 策 脉 络4政策见顶本轮调控政策与以往最大本轮调控政策与以往最大的不同：资金受到最强限制与监管的不同：资金受到最强限制与监管三道红线房地产贷款两集中交付拿地开工预售竣工限购、限贷、限售预售

2、资金监管影响企业筹资性现金流入现金流入减少影响企业经营性现金流入需求抑制影响销售回款预售资金强监管回款用途遭限制520202020年年1212月月不同点1：三道红线有试点、有过渡期20202020年年8 8月月20212021年年6 6月月无试点、无过渡期增加试点三道红线升级，从有试点、有过渡期到谈房企“色变”，房企融资增量受限三道红线升级，从有试点、有过渡期到谈房企“色变”，房企融资增量受限2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标2023年底，所有房企“三道红线”指标实现达标要求商票纳入监管范围当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%过去3年经营活动产生的现金流量净额

3、不能连续为负新增要求碧桂园、中国恒大、万科地产、融创中国中梁地产、保利发展、新城控股、华侨城中海地产、绿地集团、华润置地、阳光城12家试点企业华夏幸福、中国金茂世茂集团、招商蛇口、龙湖集团新增8家试点企业全部房企扩容至全行业6不同点2：房地产贷款集中度管理-开发贷设定银行房地产贷款余额上限，房企融资难度再升级设定银行房地产贷款余额上限，房企融资难度再升级-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%050001000015000200002500030000国内贷款（亿元）同比图表：房地产开发企业到位资金中的国内贷款累计值及同比0%5%10%15%20%2

4、5%30%02468101214房地产开发贷款余额（万亿元）同比图表：2014Q1-2021Q3房地产开发贷款余额和同比 房地产开发贷款余额同比持续下降 房地产开发企业到位资金中，国内贷款自6月起同比负增长资料来源：亿翰智库，wind7不同点2：房地产贷款集中度管理-个人按揭贷款放款周期20212021年之前年之前贷款门槛房贷利率12个月左右流水覆盖月供1.5倍首套房4.65%二套房5.25%68个月左右流水覆盖月供2倍本人与直系亲属无消费贷记录首套房5.0%二套房5.7%20212021年之后年之后尤其是6月份之后设定银行个人按揭贷款余额上限，通过销售流向房企的信贷资金受影响设定银行个人按揭

5、贷款余额上限，通过销售流向房企的信贷资金受影响资料来源：亿翰智库调研8不同点3：预售资金强监管年份国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款201816.2%32.3%32.3%14.4%201916.0%31.3%33.2%15.1%202016.7%32.1%31.7%15.8%20211-11月13.5%29.4%37.7%16.2% 融资活动受阻，2021年房企更依赖预售资金进行地产开发注：以上占比为各月份占比的加权平均数图表：房地产开发企业到位资金占比变动情况 强监管叠加市场下行，项目去化率低等因素，企业可支配的预售资金总量将急剧下降 信用不再，谁会倒下未知，守住资金最安全，项目预售资

6、金面临四重监管预售资金面临四重监管，即使销售活动有现金流入，但房企实际可支配量骤减预售资金面临四重监管，即使销售活动有现金流入，但房企实际可支配量骤减城市主体结构验收/封顶竣工验收竣工验收备案西安50%95%99%天津70%94%99%无锡60%95%-青岛70%-85%图表：典型城市在各个节点可以提取重点监管额度上限地方政府金融机构供应商合作方资料来源：亿翰智库，wind多数城市测算从预售到交付期间的工程支出，将该金额作为预售资金的重点监管额度，以保证后续正常施工建设假设工程支出占总货值的50%，那么只有项目去化率高于50%，企业才可提取受监管的预售资金。即去化高可提取的预售资金越高；反之，

7、可支配的预售资金量越低9不同点4：商票逾期大型房企商大型房企商票逾期，多米诺骨牌效应下商票在房地产上下游难以发挥信用票逾期，多米诺骨牌效应下商票在房地产上下游难以发挥信用价值价值资料来源：亿翰智库，wind0%5%10%15%20%25%30%050001000015000200002500030000应付工程款累计值(亿元)同比图表：房地产开发企业到位资金中应付工程款累计值-200002000400060008000100002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年图表：房地产开发企业到位资金中应付工程款单月值 7月起，单月应付工程款同比出现负增长 4

8、月以来，应付工程款总额同比持续回落注：2月为1-2月的合计数据恒大暴雷，商票逾期10信用体系面临挑战资金压力不断升级，以资金压力不断升级，以房企为核心房企为核心的房地产信用的房地产信用体系面临严峻体系面临严峻挑战挑战部分合理的住房需求受抑制担心无法交房，观望情绪增加个别房企暴雷 商票纳入监管 加强预售资金监管 下调房企评级 金融机构断贷、抽贷 推进房地产税试点工作多家房企暴雷三高房企降杠杆现金流承压市场下行 供应链信用 政府端信用 金融机构信用现金流承压 限购、限贷和限售等 三线四档两观察 房地产贷款集中度管理第一阶段第二阶段11192.45176.23141.5305010015020025

9、0还款有压力：还款有压力：20222022年海外债偿债高峰将至，民营房企将迎资金链大考年海外债偿债高峰将至，民营房企将迎资金链大考资料来源：亿翰智库，wind企业现状|民营企业图表：2021年-2024年各季度房地产行业海外债到期情况（亿美元） 2022年-2024年每年一季度均为美元债偿债高峰期，其中2022年Q1到期规模为192.45亿美元，占全年到期规模的30.9% 地产行业信用债偿还高峰期已过，于2022年第三季度有一个小高峰，到期应偿还规模为1277.28亿元，占全年到期规模的34.8%1277.2805001000150020002500图表：2021年-2024年各季度房地产行业

10、信用债到期情况（亿元）12销售不乐观：行业集中度回落，民营企业销售表现偏弱销售不乐观：行业集中度回落，民营企业销售表现偏弱资料来源：亿翰智库，wind企业现状|民营企业图表：2017年至2021年房地产集中度走势图表：2021年1-12月典型房企累计销售同比情况企业性质企业名称2021年1-12月全口径销售金额（亿元）累计同比国央企LC3509.421.3%ZS3268.117.6%HR3158.08.9%BL5349.06.4%JM2356.01.9%ZH3710.01.9%WK6203.0-11.5%LD2903.0-18.6%民企JD2866.0 18.1%LH2900.9 7.2%XH

11、2472.5 7.0%RC5976.0 3.9%ZL1718.0 1.8%BGY7588.2 -3.8%XC2340.0 -7.2%SM2698.9 -10.1%ZN1965.3 -12.0%YGC1838.1 -15.9%JK1872.6 -16.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2015201620172018201920202021TOP10TOP20TOP30TOP50TOP10013投资不参与：民企不参与拿地，二轮集中供地流拍率突升投资不参与：民企不参与拿地，二轮集中供地流拍率突升资料来源：亿翰智库，wind企业现状|民营企业图表：20城第二批集中供地民企拿地占

12、比情况（按金额占比升序）图表：22城二轮集中供地及三轮集中供地实际流拍率情况注：实际流拍率=（流拍宗数+撤牌宗数+延期宗数）/总供应宗数数据截至2021年12月28日，宁波尚未完成第三批集中供地竞拍时间城市宗数占比金额占比建面占比6月10日厦门18%12%12%6月17日-18日长春46%34%39%8月2日无锡57%52%54%9月8日福州62%36%36%9月8日-10日青岛61%62%64%9月10日济南48%44%51%9月10日-11日天津40%25%29%9月15日-17日成都16%12%16%9月16日-18日苏州35%25%28%9月17日沈阳42%22%30%9月17日-29

13、日合肥33%28%30%9月24日重庆27%15%25%9月26日南京26%22%27%9月26日-27日广州29%9%17%9月28日深圳24%10%11%10月9日-12日武汉28%31%32%10月11日-13日上海27%33%32%10月12日杭州41%32%36%10月13日北京8%7%11%10月19日长沙27%29%24%11月3日-4日宁波16%15%19%11月19日郑州36%29%45%0%10%20%30%40%50%60%70%80%长沙北京沈阳杭州广州重庆宁波长春天津福州成都合肥济南郑州武汉南京上海苏州青岛深圳无锡厦门二轮集中供地三轮集中供地14国央企及民营企业表现分

14、化国央企及民营企业表现分化国央企销售完成情况较好，拿地表现相对“积极”国央企销售完成情况较好，拿地表现相对“积极”资料来源：亿翰智库，wind企业现状0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2020年2021年图表：2020年-2021年国央企权益拿地金额占比变化情况第一批集中供地期间第二批及第三批集中供地期间图表：2021年典型房企完成销售目标情况注：样本城市包括亿翰智库监测的300城企业性质企业名称2021销售金额（亿元）业绩目标完成度国央企绿城中国3509113.2%越秀地产1182105.3%首开股份11371

15、03.4%华润置地3158100.3%招商蛇口3268100.0%中国金茂235694.2%远洋集团136090.7%民企滨江集团1691112.8%融信集团155597.2%宝龙地产101296.4%禹洲集团105095.5%中梁控股171895.4%金辉集团94794.7%龙湖集团290193.6%融创中国597693.4%旭辉集团247393.3%雅居乐139092.7%美的置业137091.3%新城控股234090.0%15有无意愿？有无资格？有无能力？国央企能否撑起未来房地产市场？国央企能否撑起未来房地产市场？16高周转项目平衡低周转项目高周转项目平衡低周转项目，化解化解地方国企债务

16、过高的风险地方国企债务过高的风险资料来源：亿翰智库，wind意愿基建项目建设周期普遍位于3-5年之间，整体现金回报周期高达20年左右，而房地产项目在1年内就可以达到预售阶段，实现现金的部分回流024681012142015年2016年2017年2018年2019年2020年地产能源医药建筑交通纺织图表：2015年-2020年各行业平均净利润率（%）水平变化情况房地产开发基建项目开工现金回流开工预售9-12个月200-240个月房地产项目利润虽有所压降，但依旧属于利润率水平相对较高的行业增厚资产，保障现金流稳定利润率水平较高，增强盈利能力17上市国央企中上市国央企中180180家均涉及房地产业务

17、，主要分布在广东、上海及北京三大省份家均涉及房地产业务，主要分布在广东、上海及北京三大省份资料来源：亿翰智库，wind资格涉及地产开发其他图表：上市国央企中涉及房地产开发的企业占比情况051015202530广东上海北京福建天津江苏安徽山东湖北湖南浙江陕西四川吉林江西广西河南云南重庆海南内蒙古甘肃贵州河北黑龙江辽宁宁夏山西图表：上市国央企中涉及房地产开发的企业按行政区分布情况14%181 1）有信用：从资金上看，有信用，有空间）有信用：从资金上看，有信用，有空间能力资料来源：亿翰智库备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产；现金短债比=现金及现金等价物/短期有息负债，华润置地和祥生控股集

18、团未公布受限制资金，因此采用货币资金计算；剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合同负债）/（总资产-合同负债），A股合同负债为预收款项与合同负债之和。企业如果公布三道红线指标，则优先以企业公布的数据为准。划分红橙黄绿档时，亿翰智库使用严格口径的现金短债比，因此可能与部分企业公布的有出入。金额投销比=全口径拿地金额/全口径合同销售金额公司名称净负债率现金短债比（严格版）现金短债比（宽松版）剔除预收账款的资产负债率万科A20.2%1.67 2.32 69.69%中国海外发展33.8%2.19 2.60 53.35%招商蛇口34.7%1.35 1.73 60.26%华润置地37.4%2.27 2.2

19、7 60.88%中国金茂51.6%1.26 1.55 68.92%越秀地产49.8%1.30 1.80 69.42%保利发展58.7%1.94 2.60 67.63%远洋集团66.8%1.62 1.88 68.81%华侨城A74.3%2.33 3.28 69.21%建发国际集团85.1%3.12 3.29 69.81%绿城中国75.2%1.51 2.01 73.50%大悦城95.2%1.40 1.44 71.10%华发股份127.6%1.30 1.55 75.27%首开股份162.1%1.23 1.44 74.55%中交地产226.6%1.30 1.65 83.63%图表：2021H1典型国央

20、企三道红线指标情况图表：2021年1-12月典型国央企金额投销比情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京城建越秀地产建发房产保利置业华润置地招商蛇口绿城中国中交房地产中海地产首开股份中粮大悦城华侨城保利发展万科地产中冶置业中国金茂金地集团电建地产联发集团华发股份金融街绿地集团五矿地产首创置业191 1）有信用：从资金上看，有信用，有空间（续）有信用：从资金上看，有信用，有空间（续）能力资料来源：亿翰智库，wind图表：2002年-2021年土地购置费（亿元）走势注：2021年仅包括1-11月图表：2020年-2022年国央企占比假设及土地购置费增量预测（亿元）

21、-10%0%10%20%30%40%50%60%70%050001000015000200002500030000350004000045000500002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年土地购置费同比年份土地购置费总额国央企占比估算国央企购置费估算增量预估2020年44452 33%14491-2021年46674 35%1633618452022年E49008 50%2450481684900860%2940513069即使国

22、央企购地金额占比提升至60%，增量金额为1.3万亿元，对全部国央企而言，资金压力并不大估算假设：1.2021年及2022年全年土地购置费均同比增长5%；2. 2022年国央企占比提升至50%或60%202 2）可合作：从业务上看）可合作：从业务上看，多种合作方式可选，多种合作方式可选资料来源：亿翰智库，wind能力 国央企仅负责出钱，其他均交由民企负责，民企类似“咨询机构”的角色合作方式三：“托付” 国央企拿地，民企更多充当“代建”角色调研投资开发销售合作方式二：“帮忙”合作方式一：“绑定” 国央企与民营企业合营，全程参与项目开发注：代表国央企参与的工作21暂时性托市没有问题，能否持续还看政策

23、端的调整暂时性托市没有问题，能否持续还看政策端的调整资料来源：亿翰智库，wind总结购地资金来源穿透式监管，多地要求必须是自有资金，不得以融资获得的资金参与土地竞拍城市对购地资金的要求上海明确企业购地资金必须为自有资金，且申报的自有资金须通过签订商品住房用地交易资金银行监管协议的方式，由监管银行封存并实施监管若发现违规，则以已交纳的交易保证金中的人民币3000万元或已缴纳的本地块国有建设用地使用权出让价款中的人民币3000万元承担违约责任，同时公司及子公司1年内禁入上海市土拍市场杭州竞买人需进行购地资金来源申报。第一次申报应在缴纳不少于50%土地出让金后15天内；第二次申报应在足额缴纳全部土地

24、出让金后15天内。不符合规定的，保证金不予退还，同一集团成员企业第二次违规的，3年内禁入杭州土拍市场北京竞得人/中标人须在缴清全部土地出让价款后2个工作日内提交购地资金来源说明和能支持“购地资金来源说明”中涉及事项的相关资料，若不符合规定，则保证金不予退还，且竞得人及控股子公司1年内禁入北京土拍市场深圳明确企业购地资金必须为自有资金，若发现违规，除竞买无效并没收保证金外，房企1年内禁入深圳土拍市场图表：部分城市土地出让规则中对于购地资金来源的相关要求发布日期城市政策文件主要内容2021年9月19日重庆关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知全市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的

25、35%核定；不再执行重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则第十一条、第十二条、第十三条及其他有关文件明确的降低预售资金监管比例的规定。2021年11月4日北京北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版公开征求意见稿)办法提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。2021年10月21日青岛青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则监管账户是预售资金收存的唯一账户，要求承购人将全部预付购房款直接存入监管账户。预售人不得直接收存购房款，不得提供任何其它预售资金收存账户。图表：部分城市关于预售资金监管的

26、要求多数城市预售资金的监管力度加强，难以实现项目资金的快速运转22政策出现调整苗头，预计围绕需求端预调微调政策出现调整苗头，预计围绕需求端预调微调23从从1212月各会议对房地产行业的表态看，态度略月各会议对房地产行业的表态看，态度略有转变有转变首 提良 性 循 环1 2 . 6中 央 经 济 工 作 会 议重 提因 城 施 策1 2 . 1 0中 共 中 央 政 治 局 会 议 近期中央多项会议均提及房地产，且态度略有改变12月国家统计局局长宁吉喆再提房地产是支柱产业政策“微转向”要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保

27、障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环24央行、银保监接连发声，支持合理的资金需求，信贷已现小幅宽松苗头央行、银保监接连发声，支持合理的资金需求，信贷已现小幅宽松苗头地方央行展开窗口指导，房地产信贷将在总量控制的情况下进行调节。预计优质房企或迎融资机遇，2022年一季度按揭额度或将前置央行、银保监等接连发声，支持购房者合理的资金需求，支持优质企业加大房地产项目收并购等时间部门部门核心内容9月24日央行维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的

28、合法权益10月20日央行等刘鹤：房地产合理的资金需求正在得到满足，健康发展的整体态势不会改变潘功胜：在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常11月19日银保监房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。12月10日中国银行间市场交易商协会将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。12月20日央行、银保监会鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并

29、收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清图表：2021年第三季度起央行和银保监发声-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%01000200030004000500060002019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-10单月个人按揭贷款（亿元）单月同比图表：房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款单月数据及同比信贷微松资料来源：亿翰智库，wind25房地产税稳妥

30、推进房地产税稳妥推进，预计对刚需和改善类，预计对刚需和改善类需求影响有限需求影响有限 第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权的试点期限为五年1 0 月 2 4 日 公布10月19日关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)的说明 公布10月22日全国人大宪法和法律委员会对草案的审议结果报告1 2 月 1 3 日 房地产税试点工作稳妥推进，但尚未落地，仍存在三重不确定性不确定性1：征收对象？不确定性2：征税标准？不确定性3：试点城市？ 从以往经验来看，预计会对刚需和改善类需求免征从上海和重庆的征收经验来看，有非常

31、宽裕的免征条件；政策以稳为主，如果大面积征容易引起社会动荡预计刚需和改善型需求不是征收房地产税的主要对象，房地产税试点工作推进对这一群体的影响有限房地产税稳妥推进2612月中央经济工作会议再提“因城施策“，部分地区或将在”房住不炒”的总基调下，微调需求端政策，支持合理的购房需求政策已见顶，预调微调且将围绕需求端展开政策已见顶，预调微调且将围绕需求端展开政策研判城市类型核心内容南通海安市购房补贴人才购房最高按600元/平米给予购房补贴金华武义县购房补贴对上一年度纳税双百民营制造类工业企业的外来员工在2022年1月1日-12月31日期间购买首套商品住房给予最高3万元的购房补贴衡阳市购房补贴2021

32、年12月1日-2022年5月31日，在城区购买新建商品住房或地下车位，给予契税补贴芜湖市购房补贴给予青年英才最高购房款10%的购房补贴海南省购房补贴针对海南自贸港人才购房给予购房补贴，其中D类（拔尖）人才6万元/年吉林省购房补贴鼓励和引导各县市开展购房补贴和贷款贴息工作佛山市降税率个人(不包括个体工商户)转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%。图表：12月各地区围绕需求端出台的政策三道红线是构建房地产长效机制的重要一环，不仅有利于房地产行业平稳发展，还与房地产行业降杆杆、去泡沫的总方向一致，预计宽松性调整幅度有限房地产贷款集中度管理有助于提高金融体系韧性和稳健性；对于超出要求的银行，设定

33、过渡期，有助于政策平稳实施。总体上，政策为银行调整信贷结构留了时间和空间，但是取消或放松的可能性较低预售资金监管是保交付、防烂尾的最后一道防线。交付风险在，预售资金监管就在三道红线、贷款集中度管理和预售资金监管难言放宽政策微调有更大的概率将出现于需求端资料来源：亿翰智库27政策研判要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权房供给，防止以学区房等名义炒作房价2021430要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策2021073020211206要推进保障性住房建设，支持商品房市场

34、更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环关注关注20222022年年430430、730730等政策可能调整的关键节点等政策可能调整的关键节点 中央政治局会议历来对外传达地产行业的相关态度28阵痛乃是必经之路，地产新格局初现端倪阵痛乃是必经之路，地产新格局初现端倪P A R T P A R T 2 2 竞 争 格 局竞 争 格 局29对标原因煤炭和房地产产业链同为权重产业，对经济贡献比重高煤炭和房地产产业链同为权重产业，对经济贡献比重高0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%电力冶金化工建材0.05.010.015.020.025.030.035.

35、040.045.0煤炭产量煤炭消费量图：1994年来，我国煤炭产量和消费量情况（亿吨）图：2009年来电力、冶金、化工以及建材消费动力煤占比情况煤炭产量长期供不应求，作为初级产品，下游产业对其需求量大，全产业链在经济体系中比重高30煤炭行业如何实现的兼并重组？煤炭行业如何实现的兼并重组？以山西为例以山西为例31煤改背景煤炭经济的负面影响亟需整改，推动行业健康运行煤炭经济的负面影响亟需整改，推动行业健康运行2000年许多煤矿由于层层流转导致产权不清，最终变成私营煤矿1998年探矿权采矿权转让管理办法对矿业权做出了规范，但是流转的口子一开，再也无法遏制1996年新修订的矿产资源法承认了矿业权可以有

36、条件的流转，此后煤矿流转现象不断增加1994年矿产资源法实施细则提出个人也可以拥有采矿权，由此导致集体煤矿和个人煤矿大量涌现矿业权流转导致私营煤矿数量大幅增多负面舆论持续不断3成本和技术的限制导致矿难频繁发生，山西煤炭一度被称为“血煤”，舆论压力巨大，涉事地区政府领导被免职环境急剧恶化2煤炭大量开采导致地面塌陷和破坏，煤矸石压占土地，并且每年土地遭到破坏的速度不断增加，临汾一度处于我国污染最为严重的城市之列1开采效率低受到资金和技术的限制，采掘工艺较低，多数回采率在15%左右，很少有超过30%，达到50%的回采率更是只有极个别的煤矿大量的煤炭企业导致行业发展畸形，负面消息不断32煤改进程资源整

37、合的动机不是兼并重组，金融危机后煤改工作正式开展资源整合的动机不是兼并重组，金融危机后煤改工作正式开展第一阶段（2003年至2004年）2003年，大同煤矿集团与大同、朔州、沂州三市所属的9大地方煤矿，以及省煤运总公司所属的太原以北 4个分公司和晋华公司的全部国有资产进行重组，组建“同煤集团”2004年，山西省进行煤炭产权改革，关闭非法煤矿超过4000座，并将年产9万吨以下的小煤矿全部关停，煤矿数量从10000多个下降到6000多个第二阶段（2006年至2008年） 2006年，山西省政府出台山西省煤炭资源整合和有偿使用办法，淘汰关闭核定生产能力9万吨/年以下的煤矿 2008年，全省矿井数量由

38、4878座减少到2598座，减少了46.7% 这个阶段的整合使山西出现阳煤、潞安、同煤、晋煤、焦煤五家大型煤炭集团第三阶段（2008年至2010年）2008年9月，山西省政府下发关于加快推进煤矿企业兼并重组的实施意见（23号文），开启了对煤炭行业的变革2009年4月，山西再次下发关于进一步加快推进煤矿企业兼并重组整合有关问题的通知（10号文） 不以企业整合为动机，目的是加强资源整合 兼并重组，煤改开始33煤改政策依托大型煤炭企业，兼并重组以央依托大型煤炭企业，兼并重组以央/ /国企为主体国企为主体政策内容： 基本原则：依托大型煤矿企业兼并重组中小煤矿,发展煤炭旗舰企业,实现规模经营 兼并方式：

39、以市、县(市、区)为单位,通过企业并购、协议转让、联合重组、控股参股等多种方式,由大型煤炭生产企业兼并重组中小煤矿,并鼓励大型煤矿企业之间的联合重组;鼓励电力、冶金、化工等与煤炭行业相关联的大型企业以入股的方式参与煤矿企业兼并重组,但必须由煤矿企业控股3410102323煤改政策23号文与10号文的区别：基本目标：到2010年底,全省矿井数量控制目标由原来的1500座调整为1000座,兼并重组整合后煤矿企业规模原则上不低于300万吨/年,矿井生产规模原则上不低于90万吨/年兼并主体：允许山西煤炭运销集团公司、山西煤炭进出口集团公司作为主体兼并重组；具备300万吨/年生产规模可作为兼并重组的主体

40、；其他地方骨干煤炭企业(矿井),由各市人民政府提出,兼并重组整合后企业生产规模应不低于300万吨/年放宽对兼并主体的限制，坚守煤炭企业的规模底线放宽对兼并主体的限制，坚守煤炭企业的规模底线以央/国企为主的“5+2+1”形成，同样允许规模民企作为兼并主体基本目标：到2010年底，山西煤矿企业规模不低于300万吨/年，矿井数量控制在1500座以内，形成二至三个年生产能力亿万吨级特大型煤炭集团，三至五个5000万吨以上的大型集团，大集团煤炭产量达到山西省总产量的75%以上兼并主体：大力支持大同煤矿集团、山西焦煤集团、阳泉煤业集团、潞安矿业集团、晋城无烟煤集团和中煤平朔公司等大型煤炭生产企业作为主体,

41、兼并重组中小煤矿,控股办大矿,建立煤炭旗舰企业；具备一定生产规模的地方骨干煤矿企业经省人民政府批准后,也可以作为主体,兼并重组相邻中小煤矿备注：“5+2+1”是指五家大型煤炭集团阳煤、潞安、同煤、晋煤和焦煤，两家煤运集团山西煤炭运销和山西煤炭进出口，1家央企中煤能源35政策支持国家和省际给予政策扶持，鼓励支持企业上市融资以及借贷国家和省际给予政策扶持，鼓励支持企业上市融资以及借贷国家层面：给予极大的资金支持 市场融资：支持兼并重组企业上市融资,已上市公司可优先增发或配售股票,支持兼并重组企业通过发行企业债券、股权转让等融资方式筹集发展资金 信贷支持：金融机构积极支持兼并重组工作,在金融资源投放

42、决策时,优先给予兼并重组企业信贷支持,对其贷款授信和不良债务回购等予以优惠 中央预算内投资支持：对兼并重组企业优先安排补助或贴息资金支持 设立专项资金：专项资金支持煤矿企业兼并重组,中央给地方财政适当支持 税收优惠：免征印花税;免征契税;以资源、技术、管理入股评估增值部分免征所得税。年产量5000万吨以上的煤矿企业实行消费型增值税省际层面：支持依法依规融资 资金支持。省级煤炭可持续发展基金优先安排兼并重组煤矿企业用于煤矿安全改造、煤炭产业升级、转产转型等,并切块设立专项基金,与中央设立的专项基金一并,按不同产量规模,支持煤矿企业的兼并重组。鼓励兼并重组完成的特大型煤矿企业集团组建集团财务公司,

43、支持其依法依规融资36煤改方式煤改以企业规模为导向，山西国企市场占比不断上升煤改以企业规模为导向，山西国企市场占比不断上升 政策扶持：加大资金支持力度兼并主体要求：5+2+1为主的央/国企兼并前，年产300万吨兼并后，年产300万吨 煤改原则：以规模为导向煤改坚持以规模为导向，且政策给予极大的资金支持，以大同和焦煤集团为主的国企煤炭产量比重不断上升0%5%10%15%20%25%30%35%201520162017201820192020图：2015年后大同集团和焦煤集团煤炭产量占山西煤炭产量的比重37房地产行业的终点或是煤炭，最终实现行业集中度的上行房地产行业的终点或是煤炭，最终实现行业集中

44、度的上行资料来源：亿翰智库，wind房地产2009年起，以山西为首的省份相继开展煤改工作，鼓励央/国企和规模民企兼并中小煤企，此后的河南、陕西、内蒙古煤改鼓励民企间的兼并房地产或许正在经历煤炭行业曾经走过的路02,0004,0006,0008,00010,0001999-022000-042001-062002-082003-102004-122006-022007-042008-062009-082010-102011-122013-022014-042015-062016-082017-102018-122020-022021-042010年煤企数量减少至100个左右内蒙古煤改2011年启

45、动第三轮的煤企兼并重组黑龙江、湖南、四川、贵州、重庆、云南等十二五期间，继续扩大煤改省份河南煤改历时一年半，兼并重组中小煤矿,实现规模化经营陕西煤改到2015年，煤矿总数控制在400处左右山西煤改图：1999年来煤企数量变化情况380%2%4%6%8%10%12%14%16%山西全国房地产过程中，警惕行业变革带来的阵痛过程中，警惕行业变革带来的阵痛1.01.52.02.53.03.54.04.5图：2000-2021年山西省城镇居民失业率情况图：2000-2021年山西省与全国GDP增速比较资料来源：亿翰智库，wind煤改推进短期内导致城镇居民失业率上升，GDP增速放缓，煤炭企业资产负债率持续

46、攀升图：2000-2021年煤炭行业资产负债率变动情况404550556065707539房地产行业未来格局判断：房地产行业未来格局判断： 央央/ /国企和稳健型房企受益国企和稳健型房企受益 以省以省/ /市为单位的集中度上升市为单位的集中度上升40企业竞争格局央央/ /国企和稳健型民企安全性更高国企和稳健型民企安全性更高三道红线其他企业国企、央企稳健型民企（规模型、区域型）资源流向资源流向限速发展资源流向国央企和稳健型民营企业，生存的空间会更高41央企可通过兼并收购实现规模扩张，稳健型民企预期保持平稳增长央企可通过兼并收购实现规模扩张，稳健型民企预期保持平稳增长资料来源：亿翰智库，wind企

47、业竞争格局银行间市场 12月8日，招商蛇口在交易商协会注册并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购 碧桂园等房企由于稳健性获认可，发行票据、供应链 ABS央行、银保监会 鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目版图扩大42地方国企潜在成长空间高，仍有机会做大做强地方国企潜在成长空间高，仍有机会做大做强资料来源：亿翰智库，wind企业竞争格局竞拍时间12月2日12月2日12月2日12月1日11月30日12月1日12月1日12月1日12月1日12月1日12月1日12月2日12月2日12月2日12月2日12月1日12月1日12月2日12

48、月1日11月30日11月30日12月3日11月30日12月2日12月2日12月1日12月2日11月30日12月3日区县嘉定区 青浦区 青浦区浦东新区奉贤区浦东新区自贸区 自贸区 自贸区 自贸区 自贸区 嘉定区 青浦区 青浦区 嘉定区 自贸区 自贸区 青浦区浦东新区奉贤区 宝山区 青浦区 松江区 青浦区 青浦区 自贸区 青浦区 松江区 闵行区成交金额（亿元）27.1 7.5 33.6 45.3 10.2 45.1 18.3 16.8 9.9 26.9 26.9 27.1 33.6 19.3 8.8 6.7 16.1 12.0 25.1 11.2 21.5 5.7 11.2 6.0 33.6 6.

49、7 13.5 8.3 19.5 成交楼面价（元/平）2400033500370863568410547134896866690078489046904624000370862300086007025694619067272451950026152188982539033500370867025160002552833475溢价率0%0%9.08%9.39%8.12%0%0%0%0%0%0%0%9.08%0%0%0%0%8.95%0%0%8.97%7.99%8.97%0%9.08%0%0%8.63%8.33%联动房价（元/平）57000600006000070300348006250029000

50、29000290003300033000570006000046000420002500025000420006400038300475004200047100600006000025000348005060066100竞得企业招商蛇口中国建筑招商蛇口招商蛇口中铁港城开发金桥集团金桥集团金桥集团港城开发浦开南山象屿安徽安联高速深业陕西建工临港城投安徽安联高速浦发集团奉贤发展建发同润恒都龙信海鸿投资大名城 大名城香港兴业大华企业性质央企央企央企央企央企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企民企民企民企民企民