1、,源远流长的历史文化造就了特色各异的人文自然景观 地处淮北平原南部。淮河水、颍河柳见证了他们的成长足迹。其悠久的文化传统和厚重的文化底蕴在整个淮河流域独树一帜。古迹有慎县古城遗址、建于明万历年间的管鲍祠、尤家花园，名胜有八里河国家风景区、迪沟风景区、五里湖湿地等。,颍上,历史悠久、人文蔚盛,一座孕育历史的城市期待着再次的书写历史！,颍上历史悠久。据南照镇铜台孜发现的陶、石器等物考证，此地为新石器时代遗址。 至迟在原始社会晚期，这里已有人类聚居。早在三千多年前的西周时期就建立邑治，周为“慎邑”，秦置“慎县”，隋大业二年（公元606年）改称“颍上”，至今已有1400多年历史。,一座曾经辉煌的城市期
2、待着质变突破！,区位优越，交通畅达,地处腹地开阔的黄淮大平原，占有呼南应北、承东接西的地理优势。阜（阳）淮（南）铁路从北部横贯全境，与京九、淮南、京沪铁路相连。全县境内形成了铁路、公路、水路三位一体、四通八达的交通网络。,从广州出发，到布局中国12城， 富力地产，一路行来，因何而建？ 我们坚信，生命的本质， 应该在建筑的品质中得到升华 我们致力，让遍布全国各地的近百个旗舰项目， 都成为推动城市发展的永恒坐标； 富力人,富力标签1：龙头地位，中国综合实力最强的房地产企业之一。,富力标签2：品质追求，实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,富力标签3：身份象征，城市中高端财富阶层，区域意见领袖,富力标
3、签4：打造标杆，“规划与时俱进，紧扣城市化建设” 使富力的每一个项目都成为城市发展的坐标,所以，我们认为：,富力所代表的品质生活标准， 是目前整个颍上县乃至整个安徽皖北市场无法比拟的。 从颍上速度到颍上品质， 颍上县的崛起式发展亟待富力为其正名。,颍上城北富力 知名的富力，在颍上是陌生的，陌生与知名如何产生联系？ 步入2017，颍上与城北，该如何迎接富力？,终结颍上无名盘时代,2017年颍上富力城项目提报,安徽 颍上 2017年7月,颍上及城北市场概况,壹,项目定位,贰,叁,肆,销售及渠道,伍,客群定位,合富及资源,CONTENTS,目录,壹,市场概况,Greentown Moodsee,人口
4、基数大，稳定增长，持续为市场带来人口红利，目前城镇化水平较低，市场发展空间和潜力巨大。,2016年全省各市常住人口统计数据,到2050年，阜阳市发展成为现代化大城市，经济综合实力达到全省先进水平，城市人口规模达到250万人,皖西北中心城市，常住人口领先全省，未来规划城市人口可达250万。城市能级的提升将拉动城市房地产市场的快速发展。,人口大县：颍上位于淮河、颍河交汇处，面积1859k，人口177万，辖30个乡镇； 经济大县：第二产业逐步成为经济支柱，全市基本形成煤电、化工、机械冶金、农副产品加工、纺织服装、医药六大支柱产业，第三产业中个体私营经济增势迅猛，旅游、餐饮及金融保险业发展势头较盛；
5、文化及旅游大县：有“东方芭蕾”之称的颍上花鼓灯被国务院批准为首批国家级非物质文化遗产； 古迹有慎县古城遗址、建于明万历年间的管鲍祠、尤家花园，名胜有八里河国家风景区、迪沟风景区、五里湖湿地等。,颍上作为皖北人口、经济及文化旅游大县，为房地产发展提供客观的人口和产业基础。,颍上县整体城区用地发展方向采取“向西组团发展，建设高铁新区；向南适度发展，扩大南部新城区；向东积极拓展，大力完善经济开发区；向北充实城北新区”的发展方向策略。,颍上县城区用地规划城区建设用地总面积55平方公里。至2030年，城市居住用地达到1888.92公顷，占城市总建设用地34.36%，人均居住用地34.36平方米。,颍上城
6、市整体发展方向采取向西建设高铁新区，向南发展新城区，向东开发经济开发区，向北继续充实城北新区。,城北新区紧邻老城片区，距城市中心约1.5公里。 颍上处于由老城到现代化新城转型的阶段，政府的明确指向，使城北新区的发展如火如荼，2016年，颍上城区人口预估在30万人，按照城市的发展规划，到2020年，人口将达到35万人，如此的发展势头，对房地产开发来说无不是一个良好的契机。,城北新区位于城市内环与外环之间，与城市其他片区可以顺畅联通，并通过颍阳路与管仲大道路规划衔接高速公路。目前颍上相关的道路和市政设施也正在建设。这将极大的带动城北新区的建设和发展。,颍上新城总体规划定位“城北都芯，绿智水城；城市
7、发展整体北移，快速城镇化建设为区域建设提供良好的基础。,颍上县近五年城市整体经济走势增长明显，人均GDP走势也呈现出高速增长走势，城市经济支撑明显。,2016年颍上县第一产业实现增加值49.2亿元，同比增长3.0%；第二产业实现增加值114.9亿元，同比增长10.6%；第三产业实现增加值62.5亿元，同比增长11.3%。三次产业结构由上年的22.4:53.7:23.9调整为21.7:50.7:27.6，其中工业增加值占GDP比重为46.7%。 2016年颍上县房地产投资完成32.3亿元，同比增长58.3%。,颍上县三产占比呈现出地三产业增长明显，二产和一产占比明显减少，房地产投资额呈现快速增加
8、走势。,颍上2016年年末总户数479956户，总人口为1779081人。其中城镇人口为283374人，乡村人口为1495707人。 总人口中，男性人口为941697人，女性人口为837384人，性别比（以女性人口为100）为112.5，比例偏高。 2016年颍上县常住人口为125.5万人。,颍上县近五年常住人口呈现逐年增多走势，2016年颍上常住人口数量已经高于同区其他各县的常住人口，城市人口支撑能力较强。,2016年末我县金融机构各项存款余额335.3亿元，较年初增加56.2亿元，同比增长20.1%；其中，住户存款余额216.3亿元，较年初增加22.7亿元，同比增长11.7%；各项贷款余额
9、为152.3亿元，较年初增加32.1亿元，同比增长26.7%；贷存比为45.4%，较上年同期提高2.3个百分点。 2016年城乡居民人均可支配收入为14729 元，同比增长7.3%。农村居民人均可支配收入为9826元，同比增长8.8%，城镇居民人均可支配收入为25022元，同比增长8.8%。,颍上县金融机构存款今年增长明显，且人均可支配收入也持续增长，对房地产市有利好作用。,城市规划,城市经济,城市宏观小结,A,B,城市人口,D,城市产业,C,颍上近五年常住人口呈现逐年增多走势，2016年颍上常住人口数量已经高于同区其他各县的常住人口，城市人口支撑能力较强。,颍上县三产占比呈现出地三产业增长明
10、显，二产和一产占比明显减少，房地产投资额呈现快速增加走势；,城市整体规划住宅主力发展方向是城北新区板块，区域内居住配套正在逐渐完善；,城市近年整体经济及人均收入水平均呈现出快速增长走势，城市房地产经济支撑较强；,新区面积4.6平方公里，规划有县级政务中心，城市金融、贸易、商业、服务中心、文化体育中心以及3处大型居住区，可容纳6万人居住； 并配套建设公园及环城市中心景观M水系，形成“一心一环两轴三片”的用地格局。,整体定位：综合型新城区,发展阶段：加速发展阶段,区域认知：城市热点区域,城北新区经过近10年发展，已经由初期的市政基础建设、政府单位导入逐步过渡到大型高品质居住社区以及区域配套的建设阶
11、段； 区域综合型功能逐步完善，由输血向造血转变，区域发展向加速发展阶段转变。,城北新区目前已逐步成为颍上新城，完善的公共配套、优越的环境以及逐步浓郁的居住氛围，区域城市形象营造较佳，推动区域成为城市置业新热点；,优越景观资源,畅通路网体系,第一阶段，基本建成，主要以政府单位、配套为主，以及居住社区；,第二阶段，正在建设，区域路网完善，景观优越，规划主要以居住社区为主导；,本项目处于政府导向的城市新区，将给项目所属片区发展注入潜力和活力。,作为颍上全新规划中的新城区，城北新区后发优势强劲，发展空间、交通组织、配套设施、生态环境等方面优势明显；同时紧邻路网发达，交通便利。随着路网结构的完善，包括从
12、城市建设，交通基础设施，然后到产业布局的上会有一个比较大的连贯作用。本案位于城北新区核心位置，市政规划逐步落位，未来城北新区发展所在，城市轨迹可类比合肥政务区，未来发展不可限量。,城北新区框架不断拉开、环境日益宜居、功能逐步完善，成为大美颍城建设的新亮点、新成果，引领颍上新型城镇化发展的核心区。,颍上2016年-2017年3月住宅月均去化达990套，即11.8万平米/月，部分楼盘单盘销售突破2000套。,住宅成交均价维持在5258元/上下，较去年同期有较大幅度增加，在阜阳市各县中成交价相对较高。,颍上住宅市场自2015年成交量价呈现大幅增，市场整体表现良好，去化速度较快，目前市场表现出供不应求
13、的状态。,2012-2016年颍上商住地块累计供应190多万方，其中2016年出让土地约占前两年之和。2017年截止7月初，推地73万方； 2016年供应土地约80万方，平均在280万/亩左右，2017年截止目前推地73万方，目前碧桂园进驻颍上市场，最高低价512万元/亩，土地市场火热。,颍上房地产市场起步较晚，从2015年开始土地成交量明显增加，其中城北新区板块成为热点板块。目前城北新区待入市项目较多，后期市场较为激烈。,凯旋城,佳源巴黎都市,新城中央国际,易景国际花园,易景中央公园,金色湖畔,本案,徽创江南郡,五洲万汇,望和不夜城,徽创滨江御府,城北新区,老城区,2016经过2016年一年
14、的快速去化，市场上2015年前入市住宅项目基本实现了清盘，目前市场新入市项目基本集中在2017年下半年入市。,目前颍上由老城区和城北新区构成两个居住板块，现有在售和未入市项目均集中在城北新区，老城区主要满足日常商业生活需求为主。,翡翠 我 公馆,鑫海置业,区域内在售楼盘较多，且多数楼盘在下半年入市，区域内竞争环境较为严峻，且各家住宅产品规划基本相同。,碧桂园,林海尚城,望和地产,江南郡位于城北政务中心，管仲大道与经五路交口，项目总建筑面积30万方，预计7月开盘，首开洋房均价6500元/，主力户型115-138。,4月28日-5月4日 徽创江南郡 江南韵味以食入道 颍上台湾美食文化节,3月25
15、VIP卡正式办理,3月18 城市展厅开放,2月17 开工奠基仪式,徽创江南郡推广节点,项目毗邻城北湿地公园，在建高铁新站距易景国际仅三公里路程，项目总建筑面积29万方，二期预计7月开盘，主力户型104-130,5月25 开工奠基仪式,2016年12月16日 易景置业以单价231万/亩 总价2.06亿摘得,3月 城市展厅改造开放,5月28 易景中央公园 交三万抵五万 火爆认筹,中央公园推广节点,高层,洋房,位于城北政务中心，在本案项目西侧，占地面积为74416；预计9月开盘，首开洋房和高层。,住宅,商业综合体,望和不夜城集景观高层住宅、都市商业购物中心、主题商业街、甲级写字楼、国际星级酒店等五大
16、高端业态于一体。,1、颍上高速口户外高炮，乡镇墙体,2、颍上城区主要路口广告牌,3、解放北路与前进路交口城市展厅,4、小蜜蜂商圈派单拓客，竞品截客,5、项目节点营销推广活动,主流面积逐渐偏大 主流房型打破三房市场,板块火热政府大力推地 市场未来竞争激励,物业类型组合 产品类型组合,注重产品功能性设计 增加产品设计的性价比,刚需市场转变,市场竞争激烈,多元化趋势,功能性附加值增多,随着区域板块的不断发展升级，产品结构从刚需市场逐渐转变向改善型住宅过渡，通过产品优化、功能升级，科技配套实现项目特色区位与整体溢价实现。,项目定位,Greentown Moodsee,贰,处于城北新区开发的核心区域，是
17、近几年颍上开发的热点区域，项目南至慎城路，北至尤岗路，西邻经四路，东达经三路。,项目位于慎城路北侧，处于颍上城北新区板块，城北新区核心地段，临近颍上 县政府，颍上一中，颍上县人民医院，城市配套优越，城市发展重点片区。,地块区域路网较为完善，公共交通十分便利，多条公交线路多个公交站点直达，项目周边目前道路通达性优良。通达性和进入性俱佳。,项目周边高铁站（颍上北站）、南站、管仲大道、甘罗路、颍阳大道、城市主轴、公交线路遍布，主城央通达八方。,高铁站,尤岗路,慎城路,经三路,本案,经四路,经五路,甘罗路,颍阳大道,管仲大道,至阜阳、高铁站,五里湖生态湿地,优势 Strengths,城北新区核心地段
18、沿线未来区域规划利好 交通优势 毗邻颍上高铁站 五里湖生态湿地景观公园 商业配套较完善 教育资源丰富 商业、高层、洋房、产品体系价值互补,劣势 Weaknesses,区域目前价值与 项目价格顶峰之间的差异,在深度分析本案优劣势及甲方目标的前提下，如何寻找本案突围的方向,打造成为颍上高端精装住宅的名片和标杆,品牌目标,地块思考,合富认为 Viewpoint,如何突破？先要了解自身,地块思考,1,拥有国家建设部颁发的一级开发资质、一级物业管理资质连续5年蝉联中国地产企业综合实力第一。,品牌价值,2,顶级的物业服务,体验价值,富力地产旗下天力物业，中国物业服务十强企业，国家一级资质物业管理企业。业已
19、发展成为国内规模最大、兼具优质服务及品牌形象的物业服务领航企业之一。,3,身份象征，圈层符号，稀缺资源,人文价值,学区价值：内部教育配套齐全，第四小学/第五小学，优质教育资源遍布 区域价值：城北新区中心崛起,，现已成为高端圈层住区 产品价值：城市最高端规划，最唯美城市体系高端住宅代表力作 营销价值：高标准投入营销展示区，客户体验极致,4,富力首入安徽 颍上首个高端精装名盘,项目规划价值,富力地产首入安徽,单价370万/亩总价4.27亿元，溢价率为105.56%,5,城北新区核心，贵胄领地,城市发展价值,城北新区规划布局结构为“一心一环两轴三片”。新区内规划3处大型居住区，可容纳6万人居住，并配
20、套建设五里湖湿地公园及环城市中心M水系景观，逐步形成一个集行政、文化、教育、商贸、休闲等活动为一体的新城区。,6,伴湖而居，生态绿芯,生态资源价值,五里湖生态湿地颍城蓝色湿地链，贯穿城市边界的绿色风景带。 距离五里湖湿地公园仅1.5公里。五里湖从北至南，由城市森林公园、迎宾公园、尤家花园及故居，民俗展览馆、文化馆、体育场区、低碳接待中心及湿地鸟岛等景观节点组成。建成后，将八里河风景区与颍上县城区联为一体，是集城市防洪、市政道路、景观旅游于一体的综合性工程。成为颍上县沿S102中轴中心区主要旅游、观光、休息场区，并积极申报创建国家4A级旅游景区。,7,立体式交通网络，通达八方,区域交通价值,项目
21、周边高铁站（颍上北站）、南站、管仲大道、甘罗路、颍阳大道、城市主轴、公交线路遍布，主城央通达八方。,高铁站,尤岗路,慎城路,经三路,本案,经四路,经五路,甘罗路,颍阳大道,管仲大道,至阜阳、高铁站,五里湖生态湿地,8,入则宁静出则繁华,商业配套价值,望和不夜城、五洲万汇商品博览城、幸福商业广场、解放北路商圈 2分钟可达周边配套商圈，8分钟可至城北新区核心商圈一站式生活配套，繁华尽享,富力品牌 文化与生态资源 城市名盘,地产巨匠与纯粹 人文的完美邂逅,城市中轴繁华尽享 低密度生活住区,匠制 气度 珍稀,千年颍上古城 五里河湿地稀贵湖景,当下房地产推广， 大多还在贪图土地之上风物， 而我们要做的是
22、 赋予风物以灵魂，传承风物以精神。,用建筑重塑颍上人居理念 做“最有名”的城市名片,生活至上，品质至上,所以，我们站在城市的高度给出市场占位,匠制之心，以富力服务及领航物业的独特卖点奉献颍上人民，寄予颍上人高端栖居梦想。,以“富力产品力”区隔本案与其他项目，在阔达的空间回归生活本真。,以颍上城市规划打造城北集政商、文教、金融、旅游为一体的“城市新中心”。,一线上市房企，23载匠心品质,终结颍上无名盘时代,臻美绿城，定义理想之城,惟精装宅邸，享华雍天境,形象期,项目期,开盘期,视觉表现,Option One,视觉表现,Option Two,客户定位,Greentown Moodsee,参,从本案
23、区域内选取4个具有代表性的市场热销项目，对客户进行样板分析:,城北新区客户大部分为周边以及县区客户（老城区），其中拆迁还原户较多，随着城北新区的价值不断凸显，该片区内主要客户来源已不仅仅是地缘及拆迁户，部分进城首置刚需客户和一部分老城区客户的改善需求也驱使他们到城北购房。,各项目客户来源占比，主要以项目周边拆迁以及县区客户为主，城北政府重点发展区域，成为首置和改善首先区。,20-30岁客户群体主要由家庭出资，结婚刚需。主力客户年龄集中在30-40岁，此阶段客户事业基本处于稳定、上升期，有较强的购买力。其中41-50岁客户周边拆迁客户，刚需购置。,各项目客户群体，主要以结婚刚需和家庭提升改善为主
24、。,购房客群基本以企事业单位、公务员以及个体户为主，对区域价值普遍持续看好。公务员、事业单位客户以公积金购房为主，改善生活方式和居住环境；个体户购买力较强，投资兼改善型客户居多。,各项目客户置业，主要是以公务员、企事业单位为主，群体为城市中坚力量；,城北所有楼盘价格和地段所占比例之和超过50%的比例，客户所关注的依旧是价格、地段为首要因素，随着品牌房企入驻颍上，客户逐渐更加关注品牌、配套等因素，对品质和户型等因素关注较小，普遍意向主要是大户型三房户型，比较单一。,各项目客户关注点主要是价格及地段，随着知名房企入驻，客户关注品牌及配套需求加大；,受访客户意向购买房型面积在110-120平米占的比
25、25%、120-130平米占比23%、100-110平米占比22%； 其次为130-140平米占比10%；其中90平米以下产品意向购买仅占比1%，市场接受度极低； 不同物业形态需求客户对意向面积差异性较大，其中洋房客户意向购买面积主要为110-130平米产品； 高层客户意向购买面积段多为100-115平米；且需求占比随着面积段的增大呈逐渐递减趋势， 控制总价、高性价比的产品是其主要需求。,县城客户关注面积段主要集中在110-120M的三房以及120-130M的3+1房；,城北新区域是改善型客户集中置业区域，对县区客户吸附力强，西边县城客户进城置业多选择城北区域。,城北新区域是新政务中心，客户以
26、企事业单位、公务员、个体户三大群体为主。其中企事业单位、公务员群体数量较多。,价格、配套、地段是客户主要的关注点，但随着品牌房企的进驻、房价的提升，户型功能、物业服务对于客户的引导功能日益增强。,高层、洋房客户对与面积的需求有差异，高层集中在100-120，洋房集中在110-140。100-140户型，是大多数客户所需求的面积段。,核心客群本地改善客户 重要客群产业客户 55%,重要客群老城区、城北新区拆迁户20%,补充客群 乡镇进城周边、投资客5%,重要客群 周边乡镇客户 5%,补充客群老城区片区 15%,投资客户来源广泛，可辐射全县范围内投资客户,客户地图,客户地图（政府、企事业单位）,客
27、户地图,客户地图医院,客户地图学校,客户定位小结,投资,投资,县城客户：颍上县城市发展利好，乡镇客户进城改善居住需求；,分析之后 我们发现现在的问题是 高端客户共性是对于精神和服务的需求 而这种精神和服务 能帮助我们准确的对客户进行定位,我们面对,的客源,参与这座繁华城市的 中坚力量 他们向往都市化的 高端生活, 他们可能就是颍上本地人，也可能是在外地的颍上人，也可能来自于颍上周边乡镇； 总之他们都是城市上流阶层，他们是各大银行的尊贵客户，关键一点，他们与颍上有着千丝万缕的关系； 惟有如此，他们才会认同这片土地，认同颍上，认同富力。,城市,无论在何地，必与颍上有着千丝万缕的联系,A,顶层客群,
28、财富积累历程迥异，但大多为白手起家，非家族遗传,城市,财富新贵虽然已经颇有身价，但仍需要得到社会认可,B,中上层客群, 他们喜欢欧洲家具，因为设计多蕴含着豪奢的贵气曲线，繁复曲面的运用富于动态感，表面的涂金装饰显现着皇家风范，象征着财富和能力 他们会为了心爱的东西一掷千金，在获得心灵满足的同时，同时渴求得到同层次阶层的认同， 他们爱好也许是豪车、高尔夫，也许是游艇，也许是收藏，只要喜欢的决不含糊，有时仅仅因为兴趣，有时则是为更快融入上层社会。, 已经崛起/正在崛起的富裕族，不属于超奢侈级别的消费群 拥有更为健康的消费观，追求品位的同时，注重适合与舒适； 他们熟悉并看好城市发展前景，乐于在城市中
29、奋斗，并享受城市。 拥有较高的只是水平与社会责任感，对自然资源和生态环保的认同感超乎常人。,城市,富裕中坚力量已经崛起的富裕族群，看好城市发展前景,C,中上层客群,事业、收入稳定 来自颍上县城区乃至全境的 中上层人士的改善自住需求 兼顾资产保值客户,自2016年10月阜阳限价限备案政策实施以来， 颍上市场受其波及经过短期的沉寂； 在确定项目形象与客户匹配之后 我们要给产品一个适合价格 我们认为未来半年内颍上的房价上涨放缓 但依然保持上行，年涨幅10%,静态价格：市场比较法定价,同区域、同类型、同客户产品项目 1、与本项目处于同一区域，与项目产品较相似，与项目地段较近，客群类似，如徽创江南郡易景
30、国际中央公园金色湖畔佳源巴黎都市； 2、整体定价遵循同时段、同片区、同客户、同卖点的原则选择参照楼盘。,易景国际 中央公园,徽创 江南郡,望和 不夜城,金色湖畔,易景 国际,本案,五洲 万汇,佳源 巴黎都市,翡翠 我 公馆,鑫海置业,通过静态测算，以现行市场情况，项目入市价格为毛坯高层6195元/m2 按照动态测算，本项目于2017年12月入市，且由于品牌溢价及精装修，故调整价格： 精装高层价格约为7200元/m2,入市均价6195.5元,通过静态测算，以现行市场情况，项目入市价格为毛坯洋房6506元/m2 按照动态测算，本项目于2017年12月入市，且由于品牌溢价及精装修，故调整价格： 精装
31、小高层价格约为7500/m2,入市均价6506元,聚焦项目首开销售目标保5亿 冲5.5亿,销售目标,2017年8月启动蓄客、城市展厅开放； 2017年10月1日现场营销中心开放； 2017年12月30日项目首开,整体目标,首开目标分解：680套，5.5亿,日均38组来访， 前期需要强有力的执行力来达到目标；,680套,目标,12%,5666,38组/天,转化比,目标来访,日均来访,目标分解,2017年12月初首期开（826套）3栋15F、6栋18F小高层合计306套，搭配3栋32F，1栋34F合计520套，（共计首推826套，货值约6.6亿），树立高端市场形象，保障开盘供应，去化热销产品，保证
32、任务达成。,2018年2月二期开（596）3栋15F、5栋18F小高层合计270套，搭配2栋32F、1栋34F合计392套（共计二开662套，货值5.87亿）；结合返乡季，竖立颍上标杆形象，后续推盘视开盘去化情况而定。,2018年5月底三期（280套）4栋18F小高层合计144套，1栋34F合计136套，（共计280套，货值2.7亿）；实现项目清盘去化。,推售建议,首期推售,二期推售,三期推售,筑 巢 引 凤,且看营销如何实现,今有璞玉于此，虽万镒，必使玉人雕琢之。,销售及渠道,Sales and channel,肆,通过自身项目极致全方位展示人文社区， 通过线上高端调性推广， 展示项目高端定
33、位。,极致展示+四场战役,入市背景与战略,肆,面对17年下半年大量地王项目入市的市场环境,面对周边多项目高端产品重合竞争情况下,针对周边乡镇客户返乡节点情况下,针对重大节点集中冲刺情况下,空中占位战,地面推进战,返乡会战,集中爆破战,四场战役,肆,在发动一场战役之前 需要做战前准备. 挖战壕、筑工具,一个领略 的阵地包装,富力,现场展示思路,肆,作为一线房企，如何将最好的富力展示于众？ 作为颍上首个高端精装项目，如何让客户接受精装？ 作为正名之作，如何成为名符其实的名盘？ 我们要做的，就是为客户建立信心,园区围挡：部分区域设计创意绿植景观围挡，表现产品宜居，同时提升项目吸引力。,肆,体验|现场
34、展示,114,文化类风格的售楼部，体现文化气息和底蕴，庄重大气,肆,体验|售楼部包装,肆,注入文化气质，提升售楼部人文感受,体验|售楼部包装,灯光广场,绿色小品,提前打造商业广场景观示范区； 需体现项目的高端调性、体验感，并可聚集人群。,116,巨型象棋,浮雕 地面,浮雕石梯,石椅,灯光广场,肆,体验|景观示范区,项目面对的是区域内改善型或追求型客户，所以在物业服务标准上将有所提升，方能与竞品形成差异，体现品牌实力； 从样板房接待人员到的保洁阿姨，遇到客户统一说辞：上午下午好，欢迎参观！ 随着天气渐冷，每一组看样板房客户递上一杯热水，体现细致服务；,肆,体验|物业展示,认知富力，富力在中国的发
35、展历程，品牌文化墙,肆,认知|品牌展示,认知富力，富力优秀案例,肆,认知|优秀案例,认知富力，富力各行各业（建筑、物业、足球。）,肆,认知|涉及行业,认知富,肆,精装|工法展示,洋房样板房：洋房是尊贵身份的象征；洋房样板房不只是作为简单的展示，而是楼盘风格与文化的一种再现，透过样板房，能让购房者感受到一种良好的居家氛围，一种尊贵身份的体验感，一种使人倍感舒适的生方式。 重要元素：古董珍藏品、红色黑色厚重色调,肆,精装|样板房体验,中式精装样板房体验,战事开始之后 就应该不留余地的将子弹瞄准目标 四场战役如何排兵布阵？,NO.1空中占位战,利辛/蒙城,阜阳,霍邱县,凤台寿县,1,2,3,4,5,
36、6,核心干道铺排-公交站牌：公交车目前仍是居民出行的主要交通工具之一，因此公交站牌受众面广，尤其以解放路方向效果最佳，解放路沿路公交站牌6座，共12个牌子， 报价2.8万年座，共6座，总价16.8万。,核心干道铺排-沿路灯箱：清河路沿路政府单位密集，沿路灯箱的昭示性效果较好，能有效覆盖项目目标人群，项目计划在清河路投放70个灯箱，报价为5000元/座/年，总价42万。,管仲路,核心干道铺排-公交车体：公交车目前仍是居民出行的主要交通工具之一，因此公交车体受众面广，首期覆盖3个路线。,1路 北起驾驶员考试中心、金三角公园、工商银行、邮政广场、蓝星市场西门、政务广场、房产局、建颍路口、终点为长途汽
37、车中心站,2路 北起颍上城南客运中心站、南园山庄、邮政广场、管仲路口、行政服务中心、县政府北门、八里湾、终点为长途汽车中心站,4路 南起八里河风景区大门、八里河中心校、黄岔、西大道路口、顺心小区、宋庄、一环路口、蓝星市场东门、南苑新城、终点为长途汽车中心站,5路 北起孟庄、马店小学、协和医院-、南园山、步行街路口、新世纪酒店、行政服务中心、基督教堂、八里湾、终点为长途汽车中心站,7路 南起长途汽车中心站、交警大队、颍城交管站、四季阳光城、管仲酒业、莎沃斯服饰、光伏玻璃、终点为高速公路路口,8路 北起搬运站、国土局、老县医院-、颍上农村商业银行、卫生和计划生育委员、张洋社区、颍安小区、颍上县长途
38、汽车中心站,线上资源嫁接：按资源、区域排名、媒体发布率 、电商销售额 、电商客户量等数据综合， 线上媒体合作推荐365房产与搜狐焦点、阜阳在线,品牌 快速传播,接地气 活动资源,线下 人气召集,线上多平台 腾讯房产资源，网易房产资源，一点资讯资源，微信,线下多渠道 暖场活动、专业派单、渠道资源、户外广告 出租车广告,案场多活动 根据项目节点，策划大中小活动 结合活动进行线上线下的前后宣传,目前合作单位：碧桂园、恒大集团、丽丰集团、平和集团、金悦置业、徽创集团、嘉联置业、万霖置业、天盛地产、天章地产等,最受欢迎媒体-电视：电视目前仍然占据居民生活的一个重要部分，电视开机广告可覆盖人群较广；,电视
39、广告： 媒体形式：音量条、频道条 建议投放时期：入市期、春节期间,131,合富天鑚匯简介： 依附合富辉煌20年的深厚积累致力打造华南甚至国内顶级高端人脉社交平台。 为高端客户提供一站式房地产区间服务与资产管理服务，最终实现资源的跨界整合及平台自运营。 堪称地产界的私人银行。,合富资源,合富辉煌高端客户平台,肆,NO.2地面推进战,四、线下渠道拓展战役,工作思路：通过老城区的市场推介项目，让区域客户知晓； 拓展对象：利群购物广场、三八购物广场、中心街； 拓展方式：多次扫铺+精细化回访+跟进维护 1、首轮大规模的派单，派发小礼品获取商户信息，首轮接触，同时释放奖励信息，登记意向客户； 2、置业顾问
40、电话回访登记信息；同时，扫街扫铺组通过首次意向客户登记，再次以此为突破口，进行精细化拓展，发展两个商城的资源； 奖励机制：老城区的关键商家推荐身边朋友、其他商户，推荐上门、推荐成交等形式给予奖励，刺激关键人推荐；,老城区集中商贸市场扫铺拓展，发单页；利群购物广场、三八购物广场、中心街等 人员安排：置业顾问2人+小蜜蜂4人（单家）,扫街,按人流量、意向客户集中、重要竞品三要素，划分为A/B/C三等级,肆,渠道站|派单直投,10公里铁骑计划,10公里铁骑计划,10公里铁骑计划,10公里铁骑计划,依据客户地图，针对客群出行区域，进行拦截式宣传品直投或资料派发； 载体选择：DM单页、异形单页等； 传播
41、形式：1、项目蓄客前期通过事件活动标明形象卡通造型，到各针对区域派发单页/可结合项目情况进行个性化派单； 传播区域：周边主要商圈、社区、乡镇；,A1,A3,A4,A2,B3,A5,B1,B2,B4,B5,B6,C1,C2,C3,C4,C5,C6,建议对竞品项目及高端项目进行蹲点拦截，最大化的转化目标客户；,在项目主要竞品范围内设置拓客点，对竞品售楼处出来的车辆及行人进行拦截派单宣传截留竞品客户，掠夺区域内市场的购房客户，全天候封锁竞品。,肆,渠道站|竞品拦截,易景国际中央花园,徽创江南郡,望和不夜城,金色湖畔,翡翠公馆,佳源巴黎都市,目标小区：竞品成交客户集中的小区或商圈，重点选取2个小区/一
42、个商圈进行试水； 人员安排：每个小区每天安排1名置业顾问（由策划经理安排）和1名兼职人员，正对来往人群进行全天单页派发（09:00-17:00）； 巡展内容：在小区入口处设立易拉宝和展台，对小区出入人群进行单页派发，对小区车辆进行插车，对小区报箱进行单页投递（如小区物业允许或没有直接反对）； 巡展物料：展台1张，易拉宝1个，每个小区准备单页800张（根据小区户数进行调整）； 工作执行要求：1、对兼职人员进行培训；2、对客户关注要点进行反馈；3、覆盖小区90%人群； 对接人：案场策划 起点时间：进场后至开盘前 甲方支持：巡展车辆、物料、桌椅及兼职费用。,针对颍上老城区商圈住宅区及城北新区进行定点
43、巡展，主要以礼品派送、收集号码和扩展项目知名度为主；,肆,渠道站|竞品拦截,市区商圈巡展点,三八广场商圈巡展点,区政府周边巡展点,大润发商圈巡展点,龙门家园住区巡展点,天宇购物巡展点,汽车站区域巡展点,企拓流程： 企业资源搜集整理前期洽谈接触企业推介上门接待,企业拓展 摸清区域内及周边企业团体客户和企业个体购房者的购买实力和购买诚意度，并进行洽谈合作方式及优惠方式拓展； 了解清楚项目周边政府及事业单位购房群体购房特征，进行放线、洽谈合作等优惠等方式拓展； 开展行之有效的直销拓客方法，组织意向客户召开内部推介会，或单位、企业联谊活动，最大限度开辟刚需购房者和潜在购买力。,针对颍上县的企事业单位进
44、行单独拓展，以团购政策作为噱头制造客户心理优越感；,本案,肆,渠道站|企业拓展,企事业单位 学校 企业 厂区、办事处,城北新区周边政府事业单位、公司，市区相关单位,老城区周边单位、公司，市区相关单位,颍州区周边乡镇、街道办事处,乡镇客户拓展，即“村长计划”，结合乡镇巡演推广等活动提升品牌知名度，促成客户来访。 同时，与乡镇个体经商户洽谈，帮其制作门头加入项目广告植入，发展其全民经纪人和乡镇联络点。,肆,渠道站|乡镇拓展,统一制度：建立CALL专项电话营销制度； 统一培训：电话营销技巧专项培训，情景模拟培训； 统一说辞：针对不同阶段，配合营销节点制定专项CALL说辞； 统一管理：CALL结果标准
45、化客户追踪管理；,CALL客通过各种渠道建立高端资源数据库，两家团队分别与绑定电商合作，抽调call客小组，每天电话call客；每个小组每天安排4人专线call客，同时双方团队1名置业顾问进行监督。,肆,渠道站|CALL客,公益活动,条幅植入,看房专车,拓展形式： 爱心公益行动：以公益量血压送礼品的形式，登记拆迁客户信息，同时对项目宣传内容进行包装展示，提高品牌形象； 文具免费领取：通过发放“学习文具免费券”的形式，邀请学生家长至营销中心免费领取学习文具，拉近拆迁客户对项目了解，促进上门； 看房专车接送：逐个击破，置业顾问亲自上门陌拜，主动出击，送礼上门，邀请参加免费看房团； 快递全面覆盖：与
46、拆迁小区周边快递服务点合作，安排学生粘贴小区内收件快递贴，将快递包裹植入项目信息； 维护关键人：抓取关键人，拆迁办自上而下进行激励政策的宣讲，提高来访； 老带新宣讲：发起拆迁老带新政策，利用拆迁客户关系网，提高来访。,肆,渠道站|拆迁户拓展,NO.3返乡会战,前期进行大规模拜访，分选意向合作的乡镇领导，建议配合小礼物做敲门砖，同时也可以做项目宣传作用。 针对拓展专员反馈，进行二次拜访，可通过饭局营销，锁定意向客户群。,“村长计划”-通过饭局营销，控制乡镇中意见领袖的言语寻向；,活动对象：区域内各大乡镇重点乡村村长、妇女主任（包括三八村、潘郢村、六里村、十里村）等100多个重要村的村书记、村长、
47、计生主任等村干部。 活动方式：集中邀请颍上县各大乡镇村长、村委书记、妇女主任进行团访，参观项目营销中心、样板房、园林景观，全面灌输项目优势与卖点，深化项目在乡镇意见领袖心中的形象和亮点。,肆,渠道站|乡镇巷战,乡镇展厅,看房车,免贶粮油票,129,3个重点乡镇展厅：在黄桥、六十铺镇、十八里铺等乡镇人气较为火爆地点设置外展点同时配合活动入场券，利用大巴车定期输入看房客户。,展厅选取： 选取客户量较大的重点乡镇，再根据乡镇菜市入口、主干道等位置考量，选取人流量最集中的地方，设置展厅（建议5-8个）； 每个展厅安排1名销售员，进行行常期驻点； 粮油票：配合节点活动，提前到重点乡镇派发粮油票，利用拉访
48、人量活跃案场氛围； 看房车：项目目配置3-4辆看房车，定期输入乡镇客户。,肆,渠道站|乡镇巷战,26个乡镇集会：针对颍上26个乡镇集会，进行重点拓展，同时配合巡 演活劢，实现项目入市期的快速发酵，扩大宣传,乡镇集会巡演活动 拓展形式： 在集会入口设置展点，赠送无纺布袋等小礼品并要求留电； 同时安排大姐举牌，吸引关注； 在人流较为开阔地带举办巡演活劢，利用节目表演及礼品派发吸引眼球， 扩大项目宣传力度； 拓展时间：根据乡镇庙会时间，策划负责执行 物料配合：单页、展架、手举牌、布纺袋等小礼品； 人员安排：1名策划+1名销售+6名大姐+看房车1辆（配有司机）,肆,渠道站|乡镇巷战,座椅套植入,私家车
49、广告植入,中巳车车体广告,131,背景：乡镇小巴车和面包车是居民进城的必备交通工具，建议洽谈拿下小巴车车头套、车身、面包车后玱璃贴，该类渠道可视性强、传播直观、性价比高， 建议每个乡镇至少选叏2辆小巴车和5辆面包车车辆常驻地点： 十八里铺、颍上汽车南站等西向乡镇小巴车停靠站； 黄桥、颍上火车站等北向乡镇小巴车停靠老南门车站，面包车停靠老南门车站； 五十里铺、八里河镇西向乡镇小巴车停靠西门车站门口； 车辆洽谈：该两类车埢本为私人车辆，一方面洽谈渠道合作，一方面赠送礼品审讲全员营销；,3类交通工具包装-村村通、颍上-乡镇大巴车车体广告全覆盖，扩大顷目信息覆盖面,肆,渠道站|乡镇巷战,车辆渠道,汽车
50、站外大牌,候车厅座椅,车站小卖部 小巴车、宠车车头 套及座椅,串点成线，局局推进：以各乡镇车辆集散点为中心，做好车站、拓客工作车站、车辆渠道,车站渠道,肆,渠道站|返乡歼灭战,乡镇小巴车身,乡镇面包车后车贴,小巴车、宠车车头套及座椅,NO.4集中爆破战,P,D,C,A,快速组建团队，建立标准化制度,最快速外拓团队组建：项目推荐+自招大学生+聘用拓客公司三种方式；,最高效外拓团队结构搭建：总控+N组长模式，每组6-10人为最佳管理幅度；,最完善派单物料准备：宣传物料、表格物料、工具物料、看房车资源等；,宣传物料,表格物料,工具物料,看 房车辆,1.宣传海报； 2.一页纸说辞；,1.派单签到签退表
