1、湖南公司 麓谷地块产品定位会汇报 湖南公司营销部 2017-06-04 3500元/ 销售目标： 净利润率 楼面地价 目标售价 REASON.1 REASON.2 REASON.3 40% 16638元/（精装） 总目录 一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位 城市 发展 1 规划历程：目前长沙在都市化进程中正处于快速扩张阶段 近年来随着房地产市场的加速发展，长沙城市的外扩亦非常明显。2011年望城撤县并区，以及湘江新区升级均为长沙城市 迈向城市成熟期的标志性事件。 城市初期 主城 二环内 城市起步期 省府 主干道 河西 尚东 北城 城市发展期 省府 城市外扩 河西 尚东
2、北城 城市成熟期 省府 多核裂变 梅溪湖 北城 高铁 滨江 洋湖 国际经验借鉴国际经验借鉴 先进国家和地区都市区化历程表明，成熟都市具有以下主要特征： 职能：成熟化都市区一般都是不同区域的中心城市 尺度：一般有核心地区、边缘地区、交接地区构成、都市区的核心区（相当于中心城区）面 积在300-700平方公里左右 产业：一般都是以都市型生产、消费和服务功能为主导产业 空间：不仅有高水平的城市建成区，还有高品质生态开敞空间 交通：一般都是轨道交通高度一体化地区 城市 发展 1 到2020年，长沙将建设成“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市 空间结构。 一轴指湘江发展轴，两带指北部发展廊带和南部发
3、展廊带，多中心指一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心。 按照“一主两次五组团”的城市空间结构，突出“山水洲城、一江两岸”“山水洲城、一江两岸”的城市总体形象。 城市城市主体主体: :城市商务中心、商业中心 岳麓片岳麓片区区: :高新技术产业、现代服务业 星马片星马片区：区： 新型工业、高科技农业、航空产业、生产性服务业和文化休闲产业 暮云暮云组团：组团： 面向长株潭的旅游、商贸、体育等区域性公共设施 金霞金霞组团：组团：规划仓储用地、物流中心、循环工业基地 坪浦坪浦组团：组团： 大学城的远期发展用地及配套的生活居住用地，发展教育研发、休 闲度假等功能 空港组团：空港组团： 依托黄花机场
4、区域门户资源，打造以高端制造、高端服务、临空产业 为主的新兴产业基地 黄黎组团：黄黎组团： 依托高铁站和机场优势，发展商务办公、会议会展、文化娱乐和研 发创新等功能 一主一主 两两次次 五组团五组团 城市 发展 1 地铁1、2号线已运营，3号线预计2018年中通车，4号线预计2019年中 通车，5号线争取2019年底通车，6号线预计2021年通车。 根据地铁线路运行线路及开通时间，2019年前将拉动金星北、坪塘、星沙、金霞、苏托垸等板块发展，2022年前空港板块 将进入主流视野。 4号线 4号线 4号线 1号线 1号线 2号线 2号线 6号线 6号线 5号线 5号线 3号线 3号线 7号线 7
5、号线 到到20222022年长沙轨道交通建设规划年长沙轨道交通建设规划 项目项目起点起点终点终点 总长总长 ( (km)km) 车站数车站数 建设期建设期 ( (年年) ) 带动板块带动板块 短期关注 1号线北延一期彩霞路站开福区9.935 2017- 2021 大托、省府、中心、 芙蓉北、秀峰鹅羊 2号线西延二期金桥站梅溪湖西站14.7211 2017- 2021 梅溪湖、市府中心、 中心、高铁、武广 3号线山塘站广生站42.828 2014- 2018 星沙、金鹰、中心、 洋湖、坪塘 中期关注 4号线 一期普瑞大道站桂花坪站33.725 2014- 2019 武广、高桥、尚东、 中心、市府
6、、红星洞 井、滨江、望城 北延线连江路站普瑞大道站14.268 2018- 2022 5号线 南延线大托站时代阳光大道站8.437 2018- 2022 星沙、金鹰月湖、中 心、雅塘井湾、红星 洞井、大托北延线纬三路站蟠龙路站3.652 2019- 2022 6号线 西段梧桐路站麓谷西站10.057 2018- 2022 星沙、金鹰月湖、芙 蓉北、市府、麓谷 中段麓谷西站东四线站26.520 2017- 2021 东段东四线站西航站区站12.155 2018- 2022 7号线一期匍园路站云塘站21.618 2017- 2021 长沙县、月湖、中心、 大托、暮云 区域 定位 1 本案位于岳麓西
7、达到与望青路交汇处，东邻岳麓区天顶乡燕子山村，南邻岳麓大道，西邻燕子山村村民委员会； 项目临近市府商圈、人人乐商圈及西站商圈、靠近青山镇及职业商务技术学院，临近麓谷工业园，周边高薪企业云集，员工 数量多，购房需求旺盛。 绕城高速绕城高速 万家丽高架万家丽高架 二环线二环线 长沙南站：18.5KM 火车站：11.5KM 黄花机场：30KM 绕城高速：4KM 北二环：2.5KM 本案 地铁口：3.5KM 长沙各市区职能：长沙各市区职能： 中心城市中心城市：中心城市，湖南省省会，国家历史文化名城，并将逐将逐 步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市；规
8、划应强化综 合服务职能，增强辐射带动能力； 副中心城市副中心城市：浏阳城区，浏阳城区，工业以烟花生产及其辅助工业为主，相 应发展农副产品加工、医药工业及先进制造业；宁乡城区，宁乡城区，工业以 食品、机械、化工、建材等为主； 建制镇：建制镇：建制镇71个，其中中心镇29个，一般建制镇42个。 长沙整体规划：长沙整体规划： 规划空间层次：规划空间层次：市域、规划区、都市区、中心城区 城镇化水平：城镇化水平：至2020年全市总人口为1000万人，城镇人口为城镇人口为 810810万人，城镇化水平为万人，城镇化水平为8181%； 本案位于湘江新区核心地带，临近高新产业园，地块区位价值优势明显， 购房需
9、求量充足。 板块 角色 1 项目地块位于中部地区首个国家级新区 湘江新区。未来将成为湖南 省和长江中游地区经济社会发展的重要引擎。 2015年4月8日，国务院正式批复同意设立湖南湘江新区，成为全国第12个、中部地区首个国家级新区。 范围：范围： 位于长沙市湘江西岸，包括岳麓区全境，高新区全境，望城区8个街镇，宁乡县5 个街镇，面积面积12001200平方公里平方公里； 战略定位战略定位： “三区一高地”，即高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区，产城融合、 城乡一体的新型城镇化示范区，全国“两型”社会建设引领区，长江经济带内陆 开放高地。 湘江新区规划
10、与定位湘江新区规划与定位： 湘江湘江新区发展目标新区发展目标 Development goals of Development goals of Xiangjian River Xiangjian River New DistrictNew District 湘江西岸现代服务业走廊：湘江西岸现代服务业走廊： 重点发展金融服务、文化创意、商贸物流、中介服务、生态旅游等服 务业； 319319国道战略性新兴产业走廊：国道战略性新兴产业走廊： 重点发展高端制造、新材料、电子信息、新能源与节能环保、生物医 药等产业集群； 自主创新引领基地：自主创新引领基地： 建设各类人才创新创业、工作学习、生活游憩的
11、优质平台； 先进制造业发展基地：先进制造业发展基地： 以工程机械、电子信息、航空航天、再制造等产业为重点； 总部经济集聚基地：总部经济集聚基地： 着力吸引国内外企业总部以及研发中心、营销中心、结算中心集聚落 户； 生态旅游休闲基地：生态旅游休闲基地： 发展旅游度假、医疗健康、体育健身、养老服务等产业； 现代都市农业示范基地：现代都市农业示范基地： 加快望城区、宁乡县农业科技园等特色农业功能区以及莲花、靖港、 夏铎铺等特色小镇建设。 总体格局：“两走廊、五基地”总体格局：“两走廊、五基地”湘江湘江新区区域范围新区区域范围湘江湘江新区辐射范围新区辐射范围 湘江新区湘江新区 发展轴极发展轴极 湘江湘
12、江 新区新区 辐射辐射 范围范围 板块 角色 1 项目地块位于中部地区首个国家级新区 湘江新区。未来将成为湖南 省和长江中游地区经济社会发展的重要引擎。 板块 角色 1 20172017年年，湘江新区磁悬浮工程将启动前期工作。 以金桥金桥国家级交通枢纽为中心的放射式网络结构，规划河西支河西支 线线、望城支线望城支线、宁乡支线宁乡支线，线路定位为城市快线。 规划的磁悬浮工程将实现新区核心区30分钟至长沙火车南站、 九华高铁站、宁乡组团、望城古镇群，45分钟至黄花机场。 湘江新区：修建长沙第二湘江新区：修建长沙第二条磁悬浮条磁悬浮快线快线 金桥站金桥站 项目地块位于中部地区首个国家级新区 湘江新区
13、。未来将成为湖南 省和长江中游地区经济社会发展的重要引擎。 总目录 一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位 土地 属性 2 项目位于长沙产业园区中心地带，大河西先导区工业枢纽中心，经济基 础的输送带，客群基数较好。 本案 麓谷科技产业园集群 长沙中电软件园 湖南博云新材料工业园 长沙市政府 长沙高新技术工程学院 湖南商学院 0.8KM0.8KM 麓谷是湖南省长沙市党委、政府为满足长沙国家高新技术产业开发区二次创业需要而新辟的高科技工业园区，它北邻长益 高速公路，南至龙王港，东起雷锋东大道，西界长沙绕城公路。总规划面积23平方公里，分软件、新材料和传感器技术等 几大专业产业基
14、地。 土地 属性 2 本 案 溁湾镇 商圈 梅溪湖新城 岳麓山国家 级风景区 市府商圈 谷山公园 商业商业配套齐全配套齐全（3公里范围内以社区底商及生活超市为主） 路网路网纵横通达纵横通达（交通通达，岳麓大道、雷锋大道、杜鹃路、 西二环快速路通达全城；绕城高速、长张高速等对接外市。） 公共公共交通便捷交通便捷（东侧、南侧三个公交站点，共3条公交线路， 连接长沙市各区。） 坐坐拥两条地铁拥两条地铁（规划中地铁6号线，麓枫路站距本案1公里左 右（6号线预计2021年通车）；3+5长沙城际轻轨） 学区学区资源优良资源优良（地块学区为长房云时代自建小学；周边师大 附中博才实验中学为重点中学。） 医院医
15、院接近，能极高接近，能极高（蓝盾医院为一级甲等医院，距地块约 0.7公里） 3KM生活圈内生活配套齐全，3条路网连接市中心，5大商圈环绕四周， 区位优势明显。 土地 属性 2 麓枫路站 玉兰路站 地铁6号线 位于岳麓大道北侧，紧靠西二环，距规划中地铁6号线麓枫路站点1公里左右，周边由城市干道、环线及轨交构成立体交通 格局，通达全市，出行便捷，可达性好。 轻轨6号线（规划中） 距最近站点（麓枫路站）步行约10min； 轨道交通轨道交通 岳麓大道东西向，连接绕城高 速与河东 西二环南北向，环主城区 雷锋大道 南北向，连接望城区 与岳麓区 核心干道核心干道 本案 项目东侧紧靠西二环，生活辐射圈内规划
16、地铁6号线麓枫路站点仅1公里 距离，步行10分钟可达。 湖南师大二附中 阳明小学 湖南商务 职业技术学院 岳麓区青山 中心小学 长房西郡 幼儿园 金色童年 幼儿园 蓝盾医院 望城坡医院 湖南师大附 中博才实验中学 长房云时代 自建小学（规划） 学校名称学校名称学校基本概况学校基本概况学校等级学校等级距地块距离距地块距离 湖南师大二附 中 分类编班：设计规模为 60个教学班 民办全日制普通高级中学0.5km 师大附中博彩 实验中学 南北校区现共有105个教 学班，学生5000余人 公办中学0.7km 岳麓区青山中 心小学 现有学生344人，6个教 学班 公办小学1.6km 长房云时代自 建小学（
17、规划） /学区/ 医院名称医院名称医院基本情况医院级别及内外资 与项目相距（公与项目相距（公 里）里） 蓝盾医院床位200张一级甲等医院0.7km 望城坡医院床位80张综合性医院2km 地块学区为长房云时代自建小学，周边师大附中博才实验中学为重点中学；地块周边主要以社区门诊为主，2公里范围内有 蓝盾医院和望城坡医院，为综合性医院。 土地 属性 2 本案 周边规划师大博才实验中学，阳明小学等，教育基础良好。片区内共有 两所医院，地块能级优势明显。 地块总面积为57795.66平方米，容积率3.0；建筑密度24%；建筑控高100米；绿地率40%。地块已经通路、通电、 供水、排水、通讯；红线范围内自
18、然地貌，已完成拆迁腾地。 土地 属性 2 岳麓大道以及路边高压线 少管所路以及地块内部 地块内部存有高差，且有高压电线地块内部留有水池，施工有难度 少 管 所 路 岳麓大道 杜 鹃 路 水泥坪 水 池 高差地块 项目地块内部存有一定高差，且内部留有水池，后期施工期间增加一定 难度。 立体交通立体交通景观资源景观资源高压迁移高压迁移 少管所旁少管所旁 湘江新区湘江新区产业园区产业园区配套充足配套充足 项目地块位于中部地区首个国家级新 区湘江新区。未来将成为湖南省 和长江中游地区经济社会发展的重要 引擎。 项目位于长沙产业园区中心地带，对 面为麓谷产业园区，客户经济实力良 好，基数充足。 周边路网
19、发达，为城市成熟区域，3公 里生活范围内生活配套齐全，板块内 教育资源雄厚，后期发展空间巨大。 规范范围内新城由城市干道、换 线及轨交构成了立体交通各区， 通达全市，可达性好。 项目位于河西岳麓区，区域内多个国家级 旅游景点，距离国家级风景区橘子洲、岳 麓山等仅20分钟车程，景观资源优势明显。 宗地内有220千伏和10千伏高压线从宗 地东侧通过，宗地东北部有220千伏高 压塔，东部有10千伏高压杆线及变压器， 后期需负责高压线迁移工作。 地块靠近省少管所，后期营销 需做好现场展示，给客户营造 价值高地的感觉，避开少管所 的价值误导。 优优 劣劣 土地 属性 2 地块区位优势明显，内部限制因素有
20、限，且都可通过后期营销包装化解， 开发难度不大。 一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位 政策 分析 3 从2006年到2016年，长沙楼市的价格走势一直与城市的发展进程息息相关，而调控政策的滞后性却并未给楼市价格带来较 大的波动影响。可见2016年后期到目前的长沙楼市价格飙涨，其深层的原因在于城市蓄力发展后的能级提升，以及中国城 市群的轮动发展带来的城市地位提升，被低估的城市价值终迎回归。 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年 26442644元/ / 6629元/ 6863元/ 一房一价 新国八条
21、 限购取消 “湘”十条 “330”新政 “930” 新政 “90”限购 新国五条 购房营业税减免 国四条 4万亿救市 政策助推期 城市自然发展 严厉调控期 跨江大都市规划 因城施政期 新区蓄力发展 源头把控期 城市转型升级 城市蓄力发展后的能级提升，以及中国城市群的轮动发展带来的城市地 位提升，被低估的城市价值终迎回归。 政策 分析 3 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 20 40 60 80 100 120 140 2016.02 2016.03 2016.04 2016.05 2016.06 2016.07 2016.08 2016.09 2016.1
22、0 2016.11 2016.12 2016.13 2016.14 2016.15 2016.16 2016.17 2016.18 2016.19 2016.20 2016.21 2016.22 2016.23 2016.24 2016.25 2016.26 2016.27 2016.28 2016.29 2016.30 2016.31 2016.32 2016.33 2016.34 2016.35 2016.36 2016.37 2016.38 2016.39 2016.40 2016.41 2016.42 2016.43 2016.44 2016.45 2016.46 2016.47 20
23、16.48 2016.49 2016.50 2016.51 2016.52 2017.01 2017.02 2017.03 2017.04 2017.05 2017.06 2017.07 2017.08 2017.09 2017.10 2017.11 2017.12 2017.13 2017.14 2017.15 2017.16 2017.17 2017.18 2017.19 2017.20 2017.21 2017.22 近一年长沙市内六区商品住宅分周成交走势 成交面积（万方）成交均价（元/） “湘十条” “房七条” “318” 调控 “520” 新政 长沙商品住宅均价波动上扬，目前超800
24、0元/。政策力度相对较小， 对楼市成交影响有限。 2016-2017年间，长沙楼市经历了4次楼市调控，前3次均属于温和派调控政策，主基调仍以去库存为主；2017年5月20日， 楼市调控升级，涉及范围包括存量房市场，以及外地投资客等，市场购房需求遭到抑制，预计均价下跌仍属于小概率事件。 全市 供求 3 1.18 0.65 1.14 1.53 2.67 1.85 2.26 1.15 3.78 1.55 1.66 1.53 1.64 1.33 0.81 0.89 0.60 0.72 0.96 0.84 1.47 0.78 0.92 0.61 1.01 0.33 0.53 0.92 0.81 1.13
25、 0.98 1.12 0.75 0.55 1.11 0.95 0.74 0.09 0.46 1.06 0.57 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 0 50 100 150 200 250 300 350 供应面积成交面积供求比 9047 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 250 成交金额成绩均价 2014-至今内六区商品房供求 2014-至今内六区商品房成交均价 目前商品房量价齐升，环比增长101.9%。进入5月份以来长沙商品房均价 9047元/，楼市热度依旧不减。 20
26、17年长沙商品市场处于供需失衡的状态，供求比远小于1，整体处于供不应求的状态。早期长沙商品房供需失衡，库存 量较大，整体均价处于8000元/上下浮动，进入2017年后楼市一路飙升，截止五月份商品房均价达9047元/。 全市 供求 3 1.13 0.28 1.11 1.42 2.10 1.93 2.26 0.68 3.55 1.34 1.22 1.23 1.43 1.15 0.82 0.92 0.59 0.49 1.05 0.91 1.55 0.77 0.75 0.45 0.85 0.12 0.46 0.88 0.66 0.94 0.78 0.97 0.68 0.50 0.47 0.86 0.7
27、1 0.10 0.48 0.82 0.70 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 0 50 100 150 200 250 300 供应面积成交面积供求比 8914 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 50 100 150 200 成交金额成交均价 2014-至今内六区商品住宅供求 2014-至今内六区商品住宅成交均价 3年间，长沙楼市经历了由高库存向扩需求的转变。进入2016年，长沙楼市长期处于供不应求的状态，市场一片火热，并 在2017.5月份，内六区楼市均价达到历史峰值8914元/。 目前商品住宅量价齐升，成交环
28、比上涨70.3%，进入5月份以来长沙楼市依 旧保持强劲势头，达到8914元/。 全市 供求 3 存量环比存量环比9.3%9.3%0.7%0.7%0.8%0.8%- -5.5%5.5%0.7%0.7%- -23%23% 存量同比存量同比- -38.0%38.0%- -51.3%51.3%- -33.6%33.6%- -23.8%23.8%- -36.6%36.6%- -22%22% 14 15 16 18 20 24 26 25 27 25 24 21 21 21 21 21 20 19 18 17 17 16 15 14 14 15 12 11 10 10 9 8 7 6 5 5 5 5 6
29、6 8 0 5 10 15 20 25 30 0 500 1000 1500 2000 库存量去化周期 9.7 8.4 15.215.3 13.9 8.1 0 5 10 15 20 0 100 200 300 雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区望城区 库存量去化周期 2014-至今内六区商品住宅存量 2017.5月六区商品住宅存量 截止5月份，长沙商品住宅库存面积800万方，去化周期8个月。目前长沙楼市库存量已达到历史低点，楼市去库存任务完 成良好，整体楼市处于健康状态。项目所在岳麓区内，商品住宅库存196万方，去化周期8.4个月，整体楼市运行平稳。 目前长沙楼市库存量已达到历史低点，楼市去库存任
30、务完成良好，整体 楼市处于健康状态。 全市 供求 3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15/1 15/2 15/3 15/4 15/5 15/6 15/7 15/8 15/9 15/10 15/11 15/12 16/1 16/2 16/3 16/4 16/5 16/6 16/7 16/8 16/9 16/10 16/11 16/12 17/1 17/2 17/3 17/4 17/5 60以下 60-8080-100100-120120-144144-180 180以上 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
31、 90% 100% 15/1 15/2 15/3 15/4 15/5 15/6 15/7 15/8 15/9 15/10 15/11 15/12 16/1 16/2 16/3 16/4 16/5 16/6 16/7 16/8 16/9 16/10 16/11 16/12 17/1 17/2 17/3 17/4 17/5 50万以下50-65万65-80万80-100万100-150万150万以上 2014-至今内六区商品住宅面积段成交2014-至今商品住宅总价段成交 从长沙近2年成交面积段发展趋势看，楼市历经了由刚需向刚改户型需求的改变。在成交主力面积段中，120-144已经成 为市场刚性需求
32、，总体份额占比达31.2%，其次为100-120，占比达21%。 在户型成交总价段中，楼市价格以由15年初的50-60万，转变为现在的80-100万，总价段需求在逐步提高。分析变化原 因，主要受到整体楼市均价上涨，以及需求面积段上涨两个因素影响。 从长沙近2年成交面积段发展趋势看，楼市历经了由刚需向刚改户型需求 的改变。 区域 供求 3 成交结构区域维度：岳麓区为长沙市主力供求趋于，17年供求比为 0.73，区域市场供不应求。 全市各区域供求占比 供应结构：供应结构： 供应上，全市主力供应热点区域集中在岳麓 区，其次为雨花区。12年起岳麓区供应量呈逐 年递增之势，10年开始岳麓区热点板块加速开
33、 发，板块存量一路下滑，区域市场供不应求。 成交成交结构：结构： 成交上，全市主力成交热点区域集中在岳麓 区，占全市总成交的三成左右，且逐年递增。 梅溪湖、滨江新城、洋湖垸三大热点板块房企 集中度高，成交量价稳中有升。 11% 13%13% 7% 23% 6% 24% 27% 38% 40% 26% 32% 21% 23% 16% 21% 13% 13% 13% 13% 8% 9% 13% 10% 25% 20%20%18%19% 32% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2012年2013年2014年2015年2016年2017年 长沙市住宅历年供应占比 望城区岳麓区
34、天心区芙蓉区开福区雨花区 13%12%14%15% 20%22% 25% 29% 32% 34% 30%25% 16% 19% 16%13% 16% 13% 16% 12% 13% 11% 12% 10% 24% 22% 20% 23% 17% 25% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2012年2013年2014年2015年2016年2017年 长沙市住宅历年成交占比 望城区岳麓区天心区芙蓉区开福区雨花区 业态 供求 3 高层当前主力成交：主力成交总价段40-80万之间。由于价格快速上 涨，总价80万元以下占比缩水明显，100万元以上明显上涨。 0 5000 1000
35、0 15000 20000 25000 30000 35000 2012年2013年2014年2015年2016年2017年 40万以下40-60万60-80万80-100万 100-150万150-200万200-300万300-400万 400-500万500以上万 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2012年2013年2014年2015年2016年2017年 40万以下40-60万60-80万80-100万100-150万 150-200万200-300万300-400万400-500万500以上万 全市各区域高层总价段套数全市各区域高层总价段占比 近5年间，全市高层住宅成
36、交在2016年达到峰值，成交总价段主要集中在60-80万之间；2017年受到市场好转影响，长沙 市场整体均价开始上涨，成交总段集中在100-150万之间。 业态 供求 3 小高层当前主力成交：主力成交总价段60-80万之间；由于价格快速上 涨，60万以下份额缩水明显，80万元以上增量明显。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2012年2013年2014年2015年2016年2017年 40万以下40-60万60-80万80-100万 100-150万150-200万200-300万300万以上 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2012年2013年20
37、14年2015年2016年2017年 40万以下40-60万60-80万80-100万 100-150万150-200万200-300万300万以上 全市各区域小高层总价段套数全市各区域小高层总价段占比 近5年长沙小高层需求增长明显，总价段主要集中在60-100万之间。随着城市价值日益突出，楼市单价逐步提升，住宅总 价段呈现向高总价发展趋势，预计后期楼市总价段将会逐步提升。 核心 竞品 3 长房云时代销售情况：项目2016年11月入市，共计去化875套，月均 去化145套，均价7354元/，去化效果良好。 745 39 55 30 6 7,282 7,552 7,791 7,715 8,162
38、 6,800 7,000 7,200 7,400 7,600 7,800 8,000 8,200 8,400 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月 成交套数成交均价 产品类型 交付标准 户型 供应套数 （开盘至今） 成交套数 （开盘至今） 销售率 近半年量价指标近3个月量价指标 面积功能成交均价月均流量成交均价套均总价（万元）月均流量 31-34F 高层 毛坯 91-1183房79159675.3%721499 740175.419 130-1484房34927979.9%76
39、4747 781394.19 总计114087576.8%7431146760784.828 占地19.8万 建面76.8万 容积率2.99 楼板价1800元/ 首开时间2016-11-26 销售均价7354元/ 预计供应量66.9万 项目入市半年，共计开盘2次，月均去化145套，整体销售状态良好。进入2017年后，项目受工程进度影响，供货缓慢， 可成交均价却直线飙升，相较入市初期增加12.08%，涨势喜人。 3 产品关注点做法及分析 规划 设计 规划特点 建筑形式以塔楼为主，中心景观轴以水景轴线，两侧配以成长 主题乐园。 交通组织 项目全人车分流设计，18米入户大堂“会客厅”和现代化智慧 小
40、区配置，会客厅还设置二台飞天梯直达三楼住宅区。 配套设置商业、物业用房、学校用房、室外泳池 空间尺度 中轴120m*50m 侧间距平均30-50m 主入口建筑退红线30m 栋距两侧建筑25-35m，楼王50-75m 建筑 立面 用材底部干挂石材+上部真石漆 风格现代主义建筑 成本500-600元/ 景观 塑造 特点以成长乐园为主题，根据不同年龄段塑造项目文化。 形式儿童主题乐园 造价800元/ 长房云时代营销中心以“社群”为出发点，以文化为魂，以云图为统 领，让不同兴趣爱好的人都能找到属于自己的领地和归属。 项目在售楼部塑造中，以“云图”为主题，将售楼部改造成图书馆，形成较好的感官体验，在文化
41、塑造中给业主增加归属 感，在销售体验上给客户形成决然不同的体验感，使得项目在差价中形成绝对优势，高于片区均价销售。 核心 竞品 3 产品关注点做法及分析 售楼处包装 风格现代建筑 用材 全部以现代为主题，一沟一壑，有棱有角，用最简洁的点线面 勾勒出最多元的艺术气质。 红线外改造入口铺装贴地，道路美化，四至木栅围挡，与外界形象区隔 会所 功能 面积图书馆功能，面积10000 功能健身房、游泳池、咖啡厅、餐饮、图书馆 示范区打造特点 项目前期商业配以主题乐园为主，项目后部设有塔式结构住宅， 中心配有园区水景。 精装 标准 毛坯 物业 服务 服务戴德梁行 云图（湖南生态阅读基地）、云游（12万跨界体
42、验商业中心）、云彩（天空主题儿童游乐空间）、云杉（约18米酒店式 会客厅），以及云耕（一亩菜园等）为长沙人描摹出了“云游四海，彩图耕衫”的宏伟蓝图。 长房云时代打造了四大“云”特色，给产品中赋予了特殊的文化底 蕴，在销售中文化输出更具竞争力。 核心 竞品 3 半赠送面积 经济技术指标 产品项尺度 房型3-2-13-2-2 户型面积108120 开间数33 赠送面积1014 赠送率10.8%11.2% 层高2.82.8 得房率75%80% 3室2厅2卫 120 3室2厅1卫 108 各个空间方正，后期空间利用率高。整个空间采光很好，主卧和客厅均能够保证很好的采光；并且能真正做到全明通透， 整个空
43、间空气好。整个户型空间布局合理，真正做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活。 长房云时代户型整体布局合理，双阳台设计，客厅配备4.1m超宽 景观阳台，小区视野面好。 核心 竞品 占地0.4万 建面23.1万 容积率3.03 楼板价1330元/ 首开时间2014-1-1 销售均价6190元/ 预计供应量10.1万 8,150 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 0 20 40 60 80 100 120 成交套数成交均价 盛世耀凯销售情况：项目2014年1月入市，共计去化1098套，月均去 化37套，均价6190元/，去化效果一般。 3 产品类型交付标准 户型供应套
44、数成交套数 销售率 近1年量价指标近3个月量价指标 面积功能（开盘至今）（开盘至今）成交均价月均流量成交均价 套均总价（万 元） 月均流量 11-27F 小高层 高层 毛坯 40-801房18914174.60%809198163 60.1 42 80-1002房68367098.10%6496456696 59.4 201 110-1703房32729790.83%6549207914 84.1 89 总计1199110892.41%704574759167.9332 项目入市2年，整体销售去化率92.41%，现处于尾盘去化阶段。前期2014-2015年间项目整体去化整体缓慢，进入2016
45、年后整体市场好转，项目加快去化进度，均价直线飙升，达8150元/。 核心 竞品 产品关注点做法及分析 规划 设计 规划特点 项目住宅以“工”字型结构为主，中心楼王栋楼间距150米， 中心园林采用围合式园林打造手法。 交通组织项目采用人车分流设计，规划车位1348个，车位配比1:1. 配套设置商业、物业用房 空间尺度 中心景观轴150m 侧间距平均30-70m 主入口建筑退红线20m 栋距两侧建筑30m，楼王150m 建筑 立面 用材面砖+仿石材 风格现代简约 成本280-340元/ 景观 塑造 特点中心式园林 形式大景观中庭 造价450元/ 3 盛世耀凯坐拥双公园天然生态资源设计，结合内部景观
46、资源，在感官 体验中给客户营造花园住宅的感觉。 项目内中央围合中央5万平方米湖景园林，项目绿化率高达40%，可以做到户户有奇景。小区里城市公园近，属于天然的人 工氧吧范围内。 核心 竞品 产品关注点做法及分析 售楼处包装 风格新古典，精致化线条及装饰 用材售楼部采用米黄色瓷砖打造，配合灯带点缀。 红线外改造入口铺装贴地，道路美化，四至木栅围挡，与外界形象区隔 会所 功能 无 示范区打造特点示范区采用以中心绿植园林为主，形成独特的购房体验。 精装 标准 毛坯 物业 服务 服务广州市广晟物业管理有限公司 3 盛世耀凯以稀缺生态资源围绕的绝美意境，缔造出则繁华入则静谧间 的城市人居生活。 项目营销中
47、心以新古典风格面世，示范区则以独特设计的园林增加购房体验，以粤派物业代表广晟物业为小区管家。 核心 竞品 经济技术指标 产品项尺度 房型3-2-23-2-2 户型面积127111 开间数33 赠送面积1713 赠送率13.3%11.7% 层高2.82.8 得房率80%79% 半赠送面积 全赠送面积 3室2厅2卫 127 3室2厅2卫 111 3 户型拐角较多，不方便家具的摆放，浪费面积。整个空间采光很好，主卧和客厅均能够保证很好的采光；并且能真正做到全 明通透，整个空间空气好。整个户型空间布局合理，真正做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活。 盛世耀凯户型空间整体采光性好，能做到全透明空间；空
48、间布局中， 做到了干湿分离，动静分离，后期生活方便。 核心 竞品 总目录 一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位 客户 分析 4 客户多来自周边区域片区成交客户以望城区的金星北-雷锋大道板块 及岳麓区的市府、麓谷板块为主。 6% 21% 29% 5%5% 7% 1% 7%7% 4% 8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 长房云时代盛世耀凯金鹰玖龍山 地块成交客户主要以地缘性性客户为主，其中金星北成交客户占比 达2成以上；麓谷和市府板块成交客户占比5成以上；其次以城市中 心板块为成交为主力客群。 地块竞品中，成交以地缘性客户为主，主要集中在以岳麓区
49、和望城区为中心的板块区域内。购房客户在区域选择时主要考 虑区域的熟识度及发展潜力。 中心 板块 芙蓉北 秀峰鹅羊 青竹湖 金鹰 月湖 星沙 尚 东 隆平 科技园 省府北 省府南 大托 暮云 高桥 高铁 新城 雅塘 井湾 红星洞 井 环保科技园 坪塘 洋湖垸 岳麓山 滨 江 新 城 梅溪湖 麓谷 金星北 雷锋 望城 松雅湖板块 市府 板块 竞品 成交 客户 区域 热点 图例 主力成交区 成交次中心 边缘地带 客户 分析 4 刚需型客户主要购买目的为自住，品牌，区域，交通、教育、物业 依旧是客户最为关注的五大因素. 区域内依旧以品质刚需为主，辅以改善环境。主要购买目的为自住，占比达71%，其次为改
50、善居住环境需求，占比为 13%。而品牌、区域、交通、教育、物业是该区域内客户最为关注的五大因素，占比分别为27%，18%，13%，13%， 9%。在成交客户年龄段中，主要集中在25-40之间，成交占比达8成，是购房主力客群。 1%1% 22% 32% 26% 11% 3% 2% 1%1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 成交客户年龄段 8% 1%1%1% 71% 13% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 成交客户购房需求 1% 3% 27% 18% 13% 6% 9% 5% 13% 1%1% 3% 0% 5% 10% 15%
